Версия
для печати
для печати
Обновлено в феврале 2026
В Черногории есть ограничения для иностранцев, но незначительные.
Покупать можно и на физическое, и на юридическое лицо. Но согласно закону «Об имущественно-правовых отношениях» от 25 марта 2009 года (п. 415), иностранцы не могут быть собственниками сельскохозяйственных земель, лесов, участков земли в национальных парках, памятников культуры, недвижимости на расстоянии менее километра от государственной границы или на островах, объектов стратегического значения.
Как физическое лицо иностранец может купить земельный участок площадью до 5 тыс. кв. м с объектом на нём. Покупка земли без постройки возможна лишь при условии, что участок входит в детальный урбанизационный план. То есть на нём разрешено строительство по утверждённому проекту.
Неурбанизированные участки находятся в природной зелёной зоне. На такой земле строительство запрещено.
В стране действует «Закон об иностранных гражданах». Он предусматривает выдачу иностранцам годового вида на жительство (с правом продления) при покупке жилой или коммерческой недвижимости. В начале 2026 год Правительство Черногории ужесточило критерии для покупателей, и если раньше получить статус резидента можно было при покупке любого объекта (без привязки к цене), то теперь минимальный порог стоимость недвижимости для получения ВНЖ, составляет €150 000.
Право на получение ВНЖ возникает после перехода объекта в собственность иностранца и теряется в момент продажи недвижимости. Этот тип ВНЖ не даёт права на работу и получение ПМЖ через пять лет.
При покупке на вторичном рынке придётся заплатить налог на оборот недвижимости – от 3%.
На этапе владения – регулярно вносить платежи за коммунальные услуги и платить ежегодный налог на имущество (0,2–1%). Для собственников объектов в курортной зоне предусмотрен также туристический сбор.
В случае сдачи недвижимости в аренду возникает подоходный налог, который платят в том числе нерезиденты.
Если вы не готовы уделять поискам много времени, обращайтесь к агенту и формулируйте пожелания (локация, расстояние до моря, общая площадь, бюджет и т. д.). Риелтор подберёт объект, проконсультирует, подготовит документы, проведёт независимую оценку.
Самостоятельная покупка возможна. Но в большинстве случаев без помощи квалифицированного риелтора иностранцу не обойтись. Кстати, с 2025 года их деятельность регулируется государством.
Смотрите список компаний, работающих в Черногории.
Перед сделкой надо удостовериться, что на недвижимости нет никаких обременений, право собственности у продавца оформлено верно, неточности или ошибки в документе отсутствуют.
Всё это делает нотариус до подписания договора в течение одного-двух дней на основании свидетельства о собственности (list nepokretnosti), которое представляет продавец. В документе описывается имущество (вид недвижимости, локация, метраж, информация о владельце, кадастровый номер) и содержатся записи о существующих обременениях.
Право собственности продавца можно проверить и на сайте кадастрового ведомства. Для этого нужно знать регион, район и номер последней выписки кадастрового реестра.
После этого в присутствии нотариуса покупатель и продавец подписывают договор – предварительный (predugovor) или основной (ugovor). Предварительный договор заключается в тех случаях, когда этого требует одна из сторон, либо при покупке строящегося объекта.
В момент подписания покупатель вносит залоговую сумму (kapara) для снятия недвижимости с продажи. Величина залога – 5–10% от стоимости объекта. Если он отказывается от сделки после подписания договора, залог не возвращают.
В договоре фиксируются:
По желанию покупателя, а в случае покупки на стадии строительства принудительно, нотариус вносит в свидетельство о собственности обременение о состоявшейся сделке. Это делается для того, чтобы в процессе исполнения сторонами своих обязательств по договору недвижимость не могли сдать в аренду, продать третьим лицам или взять под неё ипотеку.
Договор (предварительный и окончательный) составляет и заверяет нотариус только на территории Черногории, на черногорском языке, в присутствии обеих сторон или их представителей (по нотариальной доверенности).
Если одна из сторон – иностранец, приглашают лицензированного переводчика. Он переводит все главы договора, сопутствующие документы и помогает участникам сделки общаться друг с другом.
Договор подписывают нотариус, обе стороны и судебный переводчик. Каждая из сторон получает по экземпляру, а два других нотариус отправляет в управление недвижимости и налоговую инспекцию.
Покупатель получает на руки неполную версию договора (без пункта о переходе права собственности), так как он ещё не уплатил всю сумму за объект. Полную версию ему выдадут только после оплаты и подписания продавцом заявления о переходе права собственности.
Услуги по составлению и заверению договора и его регистрации в кадастре оплачивает покупатель.
Документы для сделки с недвижимостью в Черногории
При подписании договора у покупателя при себе должен быть загранпаспорт, у продавца –
- паспорт;
- оригиналы документов на недвижимость;
- согласие супруги/супруга на продажу, если продавец в браке, или справка о том, что в браке он не состоит;
- выписка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам, включая год продажи;
- квитанции об оплате коммунальных услуг.
Оплачивают недвижимость согласно условиям, прописанным в договоре (основном или предварительном). Это может быть единовременный платёж, оплата частями или рассрочка на согласованный сторонами срок.
Расчёты по сделке, как правило, производятся в безналичной форме на счёт продавца или нотариуса. Переводить деньги можно со счёта, открытого в банке любой страны, в том числе в Черногории.
Сделка является законченной только после получения продавцом всей суммы по договору.
Покупка строящегося жилья растягивается до регистрации в кадастре составленных лицензированным геометром поэтажных планов с отдельными квартирами, подписания основного договора и переноса права собственности на отдельную, зарегистрированную в кадастре квартиру.
Продавец подписывает у нотариуса заявление о том, что получил всю сумму по договору, считает договор выполненным, никаких претензий не имеет и разрешает покупателю перенести на себя право собственности на указанную недвижимость в полном объёме. Это заявление называется clausula intabulandi.
Затем покупатель или его представитель получает полную версию договора. В документе указываются личные данные и реквизиты сторон, кадастровый номер недвижимости и её цена. Один экземпляр договора нотариус отправляет в кадастровое управление с заявлением на регистрацию нового владельца (покупателя).
Платежи от граждан России
Гражданам России без ВНЖ в Черногории или Евросоюзе счета в банках сейчас не открывают. А по действующим установлены ограничения: на них может храниться не более €100 тыс.
Для оплаты сделки с недвижимостью можно использовать зарубежный счёт в Сербии, Казахстане, Грузии, Армении…
Некоторые продавцы в Черногории готовы к расчётам в криптовалюте и даже российских рублях. По ссылкам вы найдёте актуальные подборки таких предложений.
Сейчас каждая сделка с гражданином России формируется в индивидуальном порядке. Консультируйтесь с риелторами – они подскажут, как выгоднее перевести деньги в Черногорию.
После подписания договора купли-продажи покупатель обязан уплатить налог на оборот недвижимости. Ставка (от 3%) зависит от рыночной стоимости объекта. Не облагается налогом покупка на первичном рынке у юридического лица – плательщика НДС.
В Черногории редко занижают стоимость объектов в договоре ради снижения налоговой нагрузки. Инспекторы проверяют каждый кейс и рассчитывают величину налога. Если стоимость недвижимости значительно ниже рыночной, например, из-за плохого состояния, необходимо написать заявление с объяснением цены и представить фотографии. В противном случае инспектор будет делать расчёт исходя из рыночной цены объекта.
В течение 15 рабочих дней покупатель или его представитель должны обратиться в налоговую для получения расчётной суммы. А затем в течение 15 рабочих дней уплатить налог. Копию квитанции необходимо представить инспектору (можно отправить по электронной почте).
Если платёж не произведён в установленный срок, начисляется пеня (0,03% за день просрочки).
Только полная версия договора купли-продажи, содержащая пункт перехода права собственности, является основанием для регистрации в кадастровом управлении Черногории.
Установленный законом срок регистрации – 30 рабочих дней. По факту процедура длится 2-3 недели.
После регистрации покупатель или его представитель получает на руки оригинал выписки из кадастрового реестра (list nepokretnosti), который подтверждает право собственности на недвижимость в Черногории. Информация о новом владельце появляется и в электронной системе кадастра.
Если покупатель не может приехать в страну на сделку, её проводят удалённо. Как правило, доверенность оформляется на сотрудника агентства недвижимости, через которое и приобретается объект, и исключительно на подписание договора и оформление сопутствующих документов.
Величина налога при покупке недвижимости – от 3% от кадастровой стоимости объекта.
С 2024 года действует прогрессивная ставка
- Объекты стоимостью до €150 тыс. – 3%
- От €150 тыс. до 500 тыс. – фиксированная сумма €4,5 тыс. + 5% от суммы, превышающей €150 тыс.
- От €500 тыс. – фиксированная сумма €22 тыс. + 6% от суммы, превышающей €500 тыс.
Сделка облагается налогом только в том случае, если новостройку или вторичное жильё продаёт физическое лицо.
Гонорар зависит от стоимости недвижимости и рассчитывается по утверждённым нотариальной палатой тарифам.
|
Стоимость недвижимости по договору, € |
Стоимость нотариальных услуг, € |
|
До 5 000 |
70 |
|
5 001–20 000 |
120 + НДС 21% |
|
20 001–40 000 |
170 + НДС 21% |
|
40 001–60 000 |
250 + НДС 21% |
|
60 001–80 000 |
300 + НДС 21% |
|
80 001–120 000 |
350 + НДС 21% |
|
От 120 000 |
За каждые дополнительные €15 тыс. нужно доплачивать €10 + НДС 21% |
В сумме вознаграждение нотариуса не может превышать €5 тыс.
У нотариуса также необходимо заплатить госпошлины на получение свидетельства о собственности и регистрации в кадастре – около €15.
Его услуги тарифицируются согласно утверждённым Министерством юстиции Черногории ставкам. Устный перевод на подписании договора стоит €50 в час (как правило, одного часа достаточно). Письменный перевод с апостилем – €20 за страницу (в договоре обычно шесть – восемь страниц).
На вторичном рынке размер агентского вознаграждения оговаривается до сделки, составляется график осмотров с описанием объектов и размером комиссии по каждому из них.
На практике за подбор объекта средней ценовой категории (€100–300 тыс.) покупатели платят риелтору 3%, дешёвого варианта – 4-5%, дорогого – около 2%.
На первичном рынке гонорар риелтору обычно выплачивает застройщик.
По данным Центрального банка Черногории, за первые восемь месяцев 2025 года приток ПИИ в Черногорию составил €595,58 млн, что на 3,46% больше, чем годом ранее. Самые многочисленные зарубежные инвесторы – турки, сербы, немцы, американцы и киприоты.
Наибольшим спросом у иностранных покупателей пользуются объекты в прибрежных регионах Бар, Херцег-Нови, Будва, Тиват. Менее популярный у россиян, но более востребованный у европейцев – южный Улцинь.
Сделки также проходят с недвижимостью на горнолыжных курортах – Жабляк, Колашин, и в столице Черногории – Подгорице.
По данным статистического ведомства Monstat, в третьем квартале 2025 года средняя стоимость новостройки в Черногории составила €2 228 за кв.м. Это на 20,2% больше, чем годом ранее.
Средняя стоимость предложений в Подгорице составила €2 153 за кв. м, в прибрежных районах - €2 458, на севере страны – €1 578.
Купить недвижимость в Черногории в ипотеку невозможно. На первичном рынке распространены рассрочки.
В Черногории по-прежнему продаются объекты, возведённые без строительного разрешения. В январе 2018 года стартовала госпрограмма легализации незаконных построек, однако большинство из них документы так и не получили. К осени 2025 года государство провело реформу и приняло Новый Закон о легализации незаконных построек. Владельцам сначала дали шесть месяцев – до середины февраля 2026 г. на то, чтобы зарегистрировать свои постройки в кадастре и подать заявление на легализацию, иначе им грозит снос или потеря права собственности. Сейчас срок продлен до середины августа.
