Граждане стран бывшего СССР имеют право покупать недвижимость в Латвии почти без ограничений. Оформить сделку можно как на физическое, так и на юридическое лицо, а владеть можно любым числом объектом. Ежегодные налоги на недвижимость не обременительные, коммунальные платежи мало чем отличаются от других стран Восточной Европы. Разберёмся, какие обязательства и расходы ложатся на собственника жилья в Латвии, каковы доходы и траты на жизнь в стране, а также что нужно учитывать, сдавая или продавая недвижимость.
Если вы задумали купить квартиру в Латвии, можете не волноваться – никаких ограничений с позиции закона для вас нет. Но если сделка касается недвижимости с участком, понадобится получить разрешение органа местного самоуправления, так как у него – преимущественное право выкупа. В большинстве случаев, это формальная процедура, и если стоимость соответствует рыночной, разрешение вы получите через 1,5–2 недели.
Но есть ряд объектов, которые граждане стран бывшего СССР (и физические, и юридические лица) покупать не имеют права:
Ежегодный налог на недвижимость в Латвии касается всех объектов собственности: квартиры, части многоквартирных комплексов, гаражи и подземные паркинги, подсобные помещения, земельные участки, коммерческие объекты.
Пример. Если вам принадлежит квартира, то, согласно латвийскому закону, вы владеете долей от дома, в котором она находится (именно этот факт позволяет вам пользоваться общими территориями), и частью земли под комплексом. Если речь идёт о новом доме, то, скорее всего, вы будете ещё и собственником места на подземной стоянке. Следовательно, все эти объекты попадают под налогообложение.
Как рассчитывают? Ставка составляет 0,2–3% от кадастровой стоимости объекта. Государственная земельная служба каждый год до 1 января должна рассчитать и предоставить эту сумму, которая в большинстве случаев ниже рыночной цены собственности. Если вы приобрели объект в середине предыдущего года, налог определяют пропорционально периоду владения.
Ставки
| Ставка | Условия применения | На какие объекты распространяется |
| 0,2% | Стоимость объекта – до €57 000 | - жилые дома - части нежилых зданий, отведённые под проживание - группы зданий, косвенно связанные с проживанием (погреба, склады, автостоянки, гаражи, хозяйственные помещения) при условии, что их не используют для ведения хозяйственной деятельности |
| 0,4% | Стоимость объекта – €57 000-107 000 | |
| 0,6% | Стоимость объекта – свыше €107 000 | |
| 1,5% (доп. ставка) | Независимо от стоимости | Необработанная земля, площадь которой превышает 1 гектар |
| 1,5% | Независимо от стоимости | - земельные участки - инженерные сооружения - здания, которые не используются для проживания - коммерческие объекты - в квартире, где нет задекларированных жильцов |
| 3% | Рассчитывается от кадастровой стоимости земли или строения (выбирается более дорогой объект) | Строения, которые: - наносят вред окружающей среде - угрожают безопасности людей - разрушаются |
Особенность. Если дом или квартира стоят больше €107 000, ставки рассчитываются следующим образом: для первых €57 000 – 0,2%, для вторых €50 000 – 0,4%, а всё, что свыше лимита, считают по ставке 0,6%. После полученные цифры суммируют.
Льготы на рассчитанную сумму налога (для резидентов Латвии):
Есть также льготы в привязке к отдельным регионам. К примеру, если вы владеете квартирой в Юрмале и проживаете в ней постоянно, за следующий год должны будете заплатить лишь 10% от причитающегося налога.
Таким образом, финальная сумма налога может сильно разниться в зависимости от того, кто собственник и где находится объект. За один и тот же дом площадью 300 кв.м с прилегающим участком в 3 000 кв.м можно платить как €3 000 в год, так и €70. В первом случае – если жильё расположено в дюнной зоне и вы – нерезидент Латвии. Во втором – если дом находится в Юрмале, в километре от моря, и в нём постоянно проживает гражданин/резидент страны.
Оплата. В январе-феврале года, следующего за отчётным, местное самоуправление высылает собственнику объекта платёжное уведомление на адрес прописки. Если владелец – иностранец, который не является резидентом Латвии, платёжное поручение ему отправляют также по адресу прописки в родной стране. В таком случае велика вероятность, что уведомление по пути затеряется. Потому лучше заранее, при покупке недвижимости, обратиться в местное самоуправление и написать прошение о том, чтобы уведомления вам высылали на e-mail.
Оплатить причитающийся налог можно как одним платежом, так и разбив на четыре равнозначные суммы – по одной на квартал. Перечислить деньги можно как по реквизитам управления, так и используя локальный интернет-банкинг.
Согласно отчётам Центрального статистического управления Латвии, затраты на содержание жилья «тянут» у семьи со средним доходом 12–15% бюджета. Самые высокие расходы – в Риге (в среднем, €150–180 в месяц), самые низкие – в Латгалии (€90–110).
«Коммуналка» для латвийской квартиры в типичном жилом комплексе включает в себя плату за холодную воду и подвод горячей, обслуживание лифта, вывоз мусора и электричество в подъезде. Всё это складывается в единую сумму, которую собирает либо муниципальная управляющая организация (к примеру, для Риги – Rīgas namu pārvaldnieks), либо частная, либо товарищество жильцов дома. По счётчикам оплачиваются газ, отопление и горячая вода, индивидуальное электричество.
Разберёмся детальнее:
С 2020 года установка детекторов дыма в Латвии обязательна как в квартирах, так и в частных домах. Стоимость разовой услуги – €13,2 вместе с детектором.
Пример затрат на «коммуналку» и налоги для разных видов собственности (в год)
| Статья расходов | Квартира в центре Риги, две комнаты, 50 кв. м, два человека | Частный дом, 300 кв. м, Латгалия, три человека |
| Ежегодный налог на недвижимость | €200 | €140 |
| Плата управляющей компании | €900 (включая центральное отопление) | – |
| Вода | – (входит в квартплату) |
€180 |
| Электричество | €400 (используется для подогрева воды и готовки) | €1 000 (используется, в том числе, для обогрева здания) |
| TV+Интернет | €240 | €240 |
| Страховка | €80 | €360 |
| Итого: | €1 820 | €1 920 |
Доходы. В 2021 году уровень минимальной зарплаты в Латвии официально вырос с €430 до €500. Средняя зарплата после уплаты налогов составляет €850–900, до уплаты – €1 100–1 150, согласно данным Центрального статистического управления за 2020 год. Самые высокие средние зарплаты – в Риге (€1 279 до уплаты налогов), а самые низкие – в Латгалии (€802).
С помощью специального калькулятора можно посчитать, сколько «чистыми» вы получите на руки после вычета всех обязательных отчислений и налогов.
Жильё. Аренда в Риге относительно недорогая. Односпальная квартира в центре города обойдётся в €450–500 в месяц, в других районах – €300–350. Трёхспальные апартаменты можно снять за €800–850 и €550–600 соответственно. Ставки в Юрмале в среднем на €100 выше.
К тому же, Рига остаётся самой доступной по стоимости жилья среди столиц стран Балтии.
Еда. Если питаться исключительно дома, на семью из двух человек будет уходить €300–350 в месяц. Литровый пакет молока в магазине стоит €0,92, хлеб – €0,7-1,5, кило риса – €1,6, дюжина яиц – €1,9, килограмм курицы и говядины – €6 и €9 соответственно. Стоимость кило овощей и фруктов варьируется в пределах €0,5–2.
Плотно пообедать в недорогом ресторане можно за €8, полноценный ужин на двоих в заведении средней категории обойдётся в €40–50. Комбо-обед в McDonalds стоит €6, чашка капучино – в среднем, €2,5.
Транспорт и связь. Билет на одну поездку в общественном транспорте стоит €1,2, месячный проездной «потянет» в среднем на €50. За один километр поездки такси возьмёт €0,7, за вызов – €2. Литр бензина стоит в среднем €1,18.
Мобильный интернет обходится недорого. К примеру, за пакет в 25 Gb в компании Bite придётся платить €6,2 в месяц. В компании Tele2, которая является одной из лучших по покрытию в стране, за €15 можно получить безлимитные звонки и SMS, 5 Gb интернета в Латвии и Европе, дополнительную симку на 1 Gb для планшета и пакет TV. Выбор пакетов довольно широк.
Развлечения. Билет в кино стоит €7–8, абонемент в фитнес-зал – €35–40, час игры на закрытом теннисном корте (выходные) – €20.
Доходность. Согласно порталу о недвижимости Global Property Guide, доходность от сдачи жилья в Риге – на уровне 4,1%. Квартиру площадью 120 кв. м в центре города можно купить за €330 000, а сдавать – за €1 130.
Ставки. В зависимости от расположения и времени года, ставки краткосрочной аренды в Риге стартуют с €25 на студии или односпальные апартаменты.
Налоги. Для тех, кто сдаёт жильё в аренду в Латвии, есть три варианта:
В этом случае расчёты схожи с ежегодными налогами на недвижимость. Обязательно учитывается необлагаемый налогом минимум (до €300 в месяц), общая сумма разбивается на части и к каждой применяется соответствующая ставка. Налог вносится авансом, в конце года СГД делает перерасчёт или либо возвращает лишнюю сумму, либо просит доплатить.
В случае если собственник не платит налоги с дохода от аренды, на него могут наложить штраф до €700.
Управляющие компании. Организаций, которые предлагают услуги управления недвижимости в отсутствие владельца, в Латвии очень много. Специалисты берут на себя полный спектр обязательств: от присмотра за недвижимостью (проветривание, уборка, проверка, решение вопроса с управлением дома и коммунальными компаниями, ремонт) до сдачи в аренду (поиск жильцов, приём платежей, контроль оплаты коммунальных услуг).
В зависимости от того, что входит в пакет услуг, за сколько и с какой периодичностью сдаётся недвижимость, стоимость услуг агентства составляет 5–15% от арендной платы.
Посмотреть ещё 1497 похожих объектов
Тенденции на рынке. Во время пандемии рынок Латвии вёл себя неоднозначно. В целом, стоимость жилья в третьем квартале 2020 слегка «просела». И несмотря на то, что число сделок с недвижимостью к середине прошлого года сократилось, покупатели снова начали интересоваться рынком, но сместили интерес в сторону частных домов.
Читайте также:
Налоги. С 2010 года налог при продаже недвижимости должны платить все, если в результате сделки образуется доход (разница между ценой покупки и реализации). С 1 января 2018 года налоговая ставка в данном случае составляет 20%, накладывают её на сумму чистой прибыли, после вычета расходов на улучшение объекта, расходов на сделку, процентов по ипотеке и т.д. (готовьтесь предоставить подтверждающие документы). Платить налог не нужно в следующих ситуациях:
Очень важный момент – регистрация в земельной книге, так именно запись в ней становится отправной точкой для определения налоговых обязательств. Как видим, если недвижимостью владеет нерезидент страны, который приобрёл жильё, скажем, всего пару лет назад и только сдавал его в аренду – речи об освобождении от налога идти не может.
Особенность 1. Если жильё достаётся новому собственнику по наследству от лица, с которым тот состоял в браке или родстве, датой записи в земельной книге считается та, что закреплена за предыдущем владельцем. К примеру, бабушка завещала квартиру внучке в 2018 году, а купила и зарегистрировала в земельной книге в 2005-м. Если внучка решит продать квартиру в 2020 году, платить налог ей не придётся, так как датой покупки будет считаться 2005 год. Но это ещё и при том условии, что внучка с момента наследования прожила в квартире минимум 12 месяцев.
Особенность 2. Если продаваемая собственность – единственная, которой владеет физическое лицо в Латвии на протяжении не менее 60-и месяцев, налог также платить не придётся. То есть в земельной книге должна быть запись только для одного объекта.
Особенность 3. Если человек владеет только одним объектом недвижимости в Латвии и вкладывает полученные от продажи деньги в схожий по назначению объект в ближайший год – налог ему также платить не придётся. Если физическое лицо планирует купить более дешёвый дом или квартиру, налог придётся заплатить с разницы между стоимостью продажи и ценой приобретения нового объекта.
Особенность 4. Налог при продаже не применяется, если недвижимость продают по причине раздела имущества при расторжении брака. Но оба супруга до этого должны были проживать в доме/квартире как минимум 12 месяцев с момента приобретения.
Особенность 5. Если продаётся дом с землёй, СГД отталкивается от даты регистрации дома. К примеру, если землю вы купили в 2005 году, а дом возвели и занесли в земельную книгу в 2015 году, при продаже в 2018 году налог платить придётся.
Когда платить? Сроки подачи декларации в СГД зависят от суммы прибыли:
Налог нужно заплатить в течение 15 дней после подачи декларации по реквизитам управления прямым платежом в кассе, через интернет-банкинг или непосредственно в отделении СГД.
Дополнительные расходы. Риелторское агентство берёт за свои услуги 3-4% от суммы сделки. Но зачастую эта статья расходов ложится на покупателя, так как комиссия агентства уже включена в цену. Работу нотариуса также зачастую оплачивает новый владелец.
Фото: prian.ru, unsplash