Курортный роман по расчету. Россияне скупают зарубежные отели?

Наших соотечественников в первую очередь интересуют высоколиквидные объекты с наилучшим расположением. Это первая-вторая линия от моря с частным песчаным пляжем, отмечают в компании FiedlerYaro. Успехом пользуются также отели на популярных горнолыжных курортах.

Отмеченный экспертами тренд неслучаен, он развивается в рамках общемировой тенденции. По данным компании Jones Lang LaSalle Hotels, в течение первых трех кварталов 2010 г. рынок инвестиций в гостиничную недвижимость стран Европы, Ближнего Востока и Африки демонстрировал активный рост, достигнув объема в 3,97 млрд евро. Это на 55% больше, чем за тот же период 2009 г. (2,5 млрд евро). Особенно четко положительная динамика проявилась в III квартале. Рост проданных гостиничных активов составил 1,8 млрд евро, что на 70% превысило прошлогодние показатели (1,056 млрд евро).

Главный исполнительный директор Jones Lang LaSalle Hotels в странах Европы, Ближнего Востока и Африки Марк Уинн-Смит комментирует: «Сейчас продавцы более реалистичны в своих ценовых надеждах, что позволило завести рынок, до этого пребывавший в состоянии ожидания. На данный момент существует разумный баланс между числом покупателей и количеством объектов на рынке. Мы также наблюдали несколько закрытых кризисных сделок, которые позволяют определить ценовые решения покупателей в случае вынужденной продажи. Финансирование покупок с помощью заемного капитала все еще остается проблемой».

Лидирует в регионе рынок Великобритании с объемом инвестиций свыше 1 млрд евро, далее следует Франция — примерно 505 млн евро. На третьем месте рынок Испании — 291 млн евро, отмечают в Jones Lang LaSalle Hotels.

Несмотря на то что к инвесторам возвращаются активность и уверенность, определенная доля сомнений все же остается, поэтому большинство гостиниц продают при наличии действующих договоров аренды и в основном местным инвесторам. Тем не менее в течение года наблюдалось увеличение количества сделок с действующими договорами на управление. Если за весь 2009 г. их доля составила всего 5%, то на текущий момент она выросла практически до 28% всех реализованных гостиничных объектов.

Американские инвесторы постепенно возвращаются на рынки Европы, Ближнего Востока и Африки — их доля на данный момент составляет 20% (для сравнения: за 2009 г. — 6%). Внутренние инвестиции остаются превалирующими, хотя их доля снизилась в процентном соотношении с 59% за весь 2009 г. до 36% за три квартала 2010 г.

Что на сегодняшний день могут предложить в Европе инвесторам и, в частности, россиянам? Аналитики компании FiedlerYaro представляют свое видение рынка некоторых стран.

Болгария

На черноморском побережье предлагают множество различных отелей — от 600 тыс. до 35 млн евро.

Например, за 610 тыс. евро можно купить отель в Поморие, построенный в 2004 г., на 19 номеров. Он расположен в 150 м от пляжа, в двух минутах пешей прогулки от центра города. Объект работает только в летний сезон.

За 6,5 млн евро можно приобрести четырехзвездочный отель на 350 мест в центре всемирно известного курорта Золотые Пески, с собственным аквапарком, рестораном, бассейнами, детскими площадками, фитнес-центром и центром красоты и здоровья. Благодаря развитой инфраструктуре этот объект функционирует в качестве международного молодежного центра и обеспечен долгосрочными контрактами по размещению гостей. В среднем отель приносит 525 тыс. евро чистой прибыли, что дает годовую доходность по объекту 8%.

В 2010 г. в Болгарии увеличилась туристическая активность, что прибавило оптимизма владельцам отелей и скорректировало наличие предложений.

Турция

На средиземноморском побережье Турции цены на отели с собственным пляжем колеблются в среднем от 3,7 до 66 млн евро.

Скажем, четырехзвездочный отель общей площадью 6 тыс. кв. м, построенный в 2006 г., на 109 стандартных номеров, с просторным рестораном, открытым и крытым бассейнами, аквапарком и 16 бамбуковыми виллами на территории обойдется в 8 млн евро. Примечательно и расположение объекта — славящийся своими сосновыми и эвкалиптовыми парками Кемер. Отель находится на первой линии от моря, рядом марина для яхт, где за умеренную плату отдыхающим можно арендовать небольшое судно или катер и прокатиться по живописным бухточкам побережья.

Греция

В Греции особенной популярностью как среди туристов, так и у инвесторов пользуются острова Крит, Корфу, Родос и остров влюбленных Санторини. За высоколиквидные объекты с собственными пляжами придется выложить от 4 до 9 млн евро.

Встречаются и объекты с большими скидками. Например, на острове Корфу отель категории «три звезды» на 80 номеров, с частным пляжем, с красивым цитрусовым садом в 12,5 тыс. кв. м, у кромки моря можно купить всего за 4,2 млн евро, что значительно ниже его рыночной стоимости. Заполняемость отеля с 15 мая по 15 октября 2010 г. составила 100% по договорам с туроператорами Австрии, Германии и Швейцарии. Официальная банковская оценка этого объекта — 7 млн евро. Низкая цена продажи обусловлена личными обстоятельствами его нынешнего владельца: он готов продать отель на 57% меньше рыночной стоимости, причем на 2,4 млн евро можно получить кредит в греческом банке под 4,75% годовых.

Исключительным в своем роде объектом также можно назвать отель на самом романтичном острове Греции Санторини. Уникальная история острова, неповторимый вулканический ландшафт, белоснежные домики на отвесных скалах и фантастические по своей красоте восходы и закаты привлекают сюда истинных ценителей красоты, в особенности молодоженов. Поклонниками Санторини являются многие звезды искусства и шоу-бизнеса, в том числе семья Джоли — Питт. Посещение Санторини входит практически в каждый греческий круиз. В 2009 г. отель был полностью перестроен и реконструирован, и цена продавца на сегодня составляет 9 млн евро.

Швейцария (Альпы)

Цены на отели здесь колеблются от 1,9 млн евро за мини-отель до 45 млн евро за небольшой гостиничный комплекс у подъемника в Санкт-Морице, который наряду с Гштадом является самым известным и аристократичным из всех горнолыжных курортов Швейцарии. Санкт-Мориц принимает представителей королевских династий, миллиардеров, политиков и звезд шоу-бизнеса.

Дороговизна отпугивает от Санкт-Морица многих потенциальных туристов, зато оставшихся привлекает возможностью оказаться в своеобразном горнолыжном бизнес-классе. И таковых, надо сказать, немало: за год этот город с населением всего в 6 тыс. человек посещают 1,5 млн туристов.

«Уникальные объекты практически невозможно найти на сайтах Интернета, часто они даже запрещены к публичной рекламе, и смена владельцев проходит максимально тихо, — комментирует Юлия Кайнова, исполнительный директор компании FiedlerYaro. — Как правило, это высокодоходные отели мировых брендов или известные в узком кругу закрытые бутик-отели, о продаже которых не было и речи еще пару лет назад. Цена этого сегмента стартует с 25 млн евро за отель на девять номеров и может достигать 618 млн евро, к примеру, за отель в Париже».

Как отмечает спикер, торг по заявленным ценам на отели за рубежом уместен всегда и везде, а в Турции даже приветствуется. Доходность большинства объектов в среднем составляет 5,9–7,2% годовых чистой прибыли.

Что следует знать

Однако следует учитывать, что приобретение отеля — один из самых трудоемких процессов на рынке зарубежной недвижимости. Большей частью это обусловлено процедурой проверки документов и сопоставлением белой и черной отчетности, которая имеется практически в любом отеле мира, а также выявлением реальной ситуации по доходности объекта. Кроме того, нередки случаи раздувания доходности с помощью долгосрочных фиктивных постоянных клиентов с подтверждающей документацией, поэтому с большой тщательностью покупатель должен проверить агентские соглашения с туроператорами и договоры с постоянными клиентами, причем за несколько лет.

Также особенное внимание необходимо уделить состоянию объекта продажи: сроку последней санации (не путать с косметическим ремонтом), качеству строительных материалов на предмет влагостойкости (поскольку высоколиквидные объекты расположены в непосредственной близости к воде) и прочему, чтобы в дальнейшем непредвиденные расходы на ремонт не съели львиную часть доходности.

Налог на прибыль предприятий бизнеса в разных странах колеблется от 2,5 до 45%, поэтому необходимо грамотно сбалансировать налогооблагаемую базу и провести мероприятия по оптимизации фискальной нагрузки.

Перед покупателем также всегда стоит вопрос дальнейшего управления объектом: руководить лично или нанять специальную компанию, а может, сдать отель в аренду известному бренду. Все это является неотъемлемой частью подготовки к приобретению отельного бизнеса за рубежом.

Что касается портрета потенциального покупателя отельного бизнеса, то, по мнению экспертов компании FiedlerYaro, это, конечно же, крупные бизнесмены, уже успевшие сделать какой-либо доходный бизнес в России и задумывающиеся о возможном переезде на ПМЖ за границу. Отельный бизнес за границей — крупные инвестиции на долгосрочную перспективу. В некоторых странах Европы сейчас, к примеру, действуют специальные условия на получение гражданства при инвестировании в местный бизнес от 500 тыс. евро и соблюдении несложных формальностей. Так что приобретение действующих отелей за границей — это не только возможность обеспечить себе постоянный доход, но и подушка безопасности на случай окончательного переезда на ПМЖ в страну инвестирования.

Вместе с тем исполнительный вице-президент, руководитель инвестиционного направления Jones Lang LaSalle Hotels России и СНГ Алексей Слесарь отмечает, что наряду с частными российскими инвесторами о возможности приобретения гостиничных активов в 2010 г. заявило и несколько крупных юридических лиц.

Цена объекта сегодня должна в максимальной степени отражать реальные денежные потоки, генерируемые гостиничным бизнесом в текущих экономических условиях. Заемный капитал остается ограниченным, что удерживает средний размер сделки в пределах 30–40 млн евро, отмечает эксперт.

**Варианты предложения отелей в некоторых странах Европы**
Страна, место	Объект	Стоимость, евро
Испания, Коста-Бланка	Гостиница на побережье, 12 номеров, продается с УК	375 тыс.
Франция, БургДуазан	Гостиница-ресторан, 18 номеров, горнолыжный курорт	470 тыс.
Турция, Анталья	Отель, 26 номеров, бассейн, ресторан, 50 м от моря	760 тыс.
Италия, Римини	Мини-гостиница, 18 номеров, адриатическое побережье	1,4 млн
Литва, Друскининкай	Гостиница-курорт, 27 номеров, ресторан, вид на жительство	1,55 млн
Финляндия, Вааса	Гостиничный комплекс, 100 номеров, на острове в заливе	2,3 млн
Швейцария, пригород Берна	Отель, 38 номеров, бар, банкетный и конференц-залы	3,8 млн
Германия, Боденское озеро	Отель круглогодичный, 200 номеров, в аренде УК на 25 лет, годовой доход 7,25%	10,7 млн