Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2

Об авторе: Юлия Козырева частный консультант и владелец AB Property AB PROPERTY

Задать вопрос

Зачем вообще нужен патент

Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.

Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.

До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.

Страховка профессиональной ответственности

Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.

С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.

Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.

Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Как «изнутри» будет происходить подбор объекта

Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.

И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.

Примеры жилой недвижимости в Италии

85 000 €

Таунхаус в Фариндоле, Италия

176 м² 6 4 4

Удалённая сделка Объект под сдачу

Традиционный каменный дом в горной деревушке — две независимые квартиры и уютное полуподвальное помещение, полностью пригодное для проживания. Жизнь среди природы, в окружении гор и чистейшего воздуха. В самом центре живописной деревушки Фариндола, на территории Национального парка Гран-Сассо и Монти-делла-Лага, находится с любовью...

AB PROPERTY

195 000 €

Апартаменты у озера Гарда, Италия

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

В недавно построенном комплексе с бассейном, расположенном в нескольких шагах от пляжа Пунта Гро и центра района Лугана городка Сирмионе, мы предлагаем к продаже просторную двухкомнатную квартиру на втором этаже с террасой. Квартира состоит из гостиной с объединенной кухней, из которой есть выход на террасу, коридора, спальни с двуспальной...

GH Estate

85 000 €

Квартира в Гориции, Италия

74 м² 3 1 1

Предлагается светлая и просторная квартира в Гориции площадью 74 м². Жилая недвижимость находится на четвертом этаже здания, построенного в 1975 году. Идеальный вариант для пары или маленькой семьи благодаря наличию одной спальни и одного санузла. Основные преимущества: Отдельная обеденная кухня, оснащенная всем необходимым для комфортной...

MIRAG INVEST DOO

990 000 €

Вилла в Сан-Феличе-Чирчео, Италия

125 м² 4 3

Зона Пинета. Самая центральная и обустроенная всего в 50 мт от моря c благоустроенным пляжем и шикарным рестораном (открыт круглогодично) Новая одноуровневая вилла в ссовременном стиле с бассейном и садом. Сама вилла недавней постройки . Все НОВОЕ. Новая кухня, ванные, мебель, бассейн, кондиционеры Вилла расположена в самой центральной и...

Real Casa Italy

2 900 000 €

Вилла в Капаннори, Италия

900 м² 8 7

Недалеко от Лукки, в провинции Капаннори, выставлена на продажу роскошная вилла, окруженная большим зеленым участком, на территории которого выстроен ослепительный бассейн. Площадь виллы составляет 900 кв.м. На первом этаже расположена просторная жилая зона с украшенной камином гостиной, обеденным залом, кабинетом, кухни и живописной таверны с...

Lionard Luxury Estate

295 000 €

Дом в Орвието, Италия

287 м² 7 4 3

Увлекательное и уникальное сооружение в идеальном месте - старинная водяная мельница рядом с удобствами инфраструктуры, погруженная в непреходящее очарование сельской местности - Добро пожаловать на мельницу! Расположенная вдоль водотока, энергия которого использовалась для работы производственной части, эта структура - уже упоминающая в...

Great Estate

52 000 €

Квартира в Скалее, Италия

70 м² 4 3 1

Удалённая сделка

Всем тем, кто хочет жить у моря, гулять по бесконечным пляжам, наслаждаться живописными рассветами и закатами, дышать чистым морским воздухом, кушать фрукты и овощи, произрастающие в регионе круглый год. Представляем вашему вниманию очаровательную квартиру жилой площадью 70 кв.м., расположенную в небольшом, красивом городке Acquappesa...

Gabetti

1 525 000 €

Пентхаус в Риме, Италия

173 м² 2 3

Ваш эксклюзивный дом в самом сердце Рима Идеальное сочетание роскоши и инноваций В районе Монти, в эксклюзивном и элитном окружении, находится элегантное здание, включенное в список всемирного наследия ЮНЕСКО и признанное Главным управлением как один из лучших образцов современной архитектуры в Риме. Из окон апартаментов открывается...

Real Casa Italy

5 000 000 €

Вилла в Тревизо, Италия

800 м² 11 12

Недалеко от Тревизо продается роскошная вилла, датируемая XVIII веком, но сегодня находящаяся в превосходном состоянии. Комплекс представляет собой двойную структуру площадью 800 кв.м. На участке также выстроена хозяйственная постройка, соединенная с основным зданием. Резиденция состоит из трех этажей и имеет фасад классического стиля,...

Lionard Luxury Estate

3 900 000 €

Вилла во Флоренции, Италия

1350 м² 10 8

Предлагаемая вилла класса люкс находится всего в нескольких километрах от исторического центра прекрасной Флоренции, среди классических тосканских холмов, в жилом районе, который может похвастаться атмосферой спокойствия и уединения. Вокруг резиденции разбит ухоженный зеленый сад площадью три с половиной гектара, три из которых отведены под...

Lionard Luxury Estate

1 800 000 €

Дом в Кастельнуово, Италия

1223 м² 40 11 11

В непосредственной близости от Сиены, в самом сердце региона Кьянти на продажу это великолепное поместье в типичном тосканском стиле, с историей, уходящей своими корнями примерно к XI веку. Недавно эта собственность была полностью отреставрирована. Собственность включает в себя основной каменный дом, два dependance (гостевых дома), земельные...

Great Estate

2 450 000 €

Дом в Сан-Джиминьяно, Италия

976 м² 33 13 8

Это небольшое поместье состоит из трех типичных двухэтажных тосканских домов. Первый дом состоит из двух жилых единиц. Первый блок: на первом этаже - кухня/гостиная, большой зал, ванная комната; на втором этаже - две спальни, кладовая, коридор. Второй блок расположен на одном этаже и состоит из кухни/гостиной, и далее - большой спальни, второй...

Great Estate

2 400 000 €

Вилла у озера Гарда, Италия

353 м² 9 7 4

Онлайн-показ Удалённая сделка

В самом престижном районе Торри дель Бенако, в 300 метрах от центра, мы предлагаем отдельно стоящую виллу в отличном состоянии, с частным садом и бассейном с подогревом, расположенную на трех надземных этажах. Собственность была недавно отремонтирована и является настоящим примером качественных материалов и внимания к деталям. На центральном...

GH Estate

Цена по запросу

Вилла в Асти, Италия

1750 м² 10 9

В живописной долине между Ланге и Монферрато недалеко от центра Асти продается престижный комплекс недвижимости, занимающий площадь всего холма площадью 13,5 га. Поместье обладает непревзойденным панорамным видом на Монферрато, регион, объявленный ЮНЕСКО объектом Всемирного наследия. Монастырь, построенный в 1683 году, сегодня отреставрирован и...

Lionard Luxury Estate

750 000 €

Вилла у озера Комо, Италия

200 м² 9 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка

На живописном берегу озера Комо, в районе Черноббьо, предлагается к продаже независимая вилла с великолепным видом на озеро. Эта резиденция обладает широкими возможностями персонализации: её можно использовать как жилой дом, либо частично как бутик-отель (B&B) с отдельным входом. Планировка Вилла располагается на трёх уровнях, включая:...

GH Estate

125 000 €

Квартира в Монтесильвано, Италия

61 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

2-комнатная квартира с дизайнерским ремонтом в современном жилом комплексе с зелёной территорией. Полностью обставлена. В стоимость входят парковка и кладовая. Недалеко от моря. Продаётся стильная квартира в Монтесильвано, расположенная в тихом зелёном районе рядом с via Vestina и недалеко от моря. Здесь удобно жить: рядом магазины, рестораны,...

AB PROPERTY

290 000 €

Вилла в Кастильоне-дель-Лаго, Италия

262 м² 10 4 3

На продажу великолепная вилла на трех уровнях в Кастильоне-дель-Лаго, в эксклюзивном жилом районе. Дом находится в отличном состоянии и готов к заселению. На первом этаже находятся просторная открытая кухня, которая является настоящим "ядром" жилья, большая светлая гостиная с камином - идеальное место для незабываемых ужинов и дружеских встреч....

Great Estate

6 800 000 €

Вилла в Гиффе, Италия

900 м² 13 9 10

Вилла Ада Трубецкой — Благородное Наследие на Озере Маджоре На тихом западном берегу озера Маджоре, среди вековых деревьев и с прямым доступом к кристально чистой воде, возвышается вилла Ада Трубецкой — подлинный шедевр архитектуры XIX века и одно из самых значимых исторических поместий Северной Италии. Построенная в 1866 году...

Palazzo Estate

Цена по запросу

Ферма в Ареццо, Италия

1500 м² 15 10

В живописном Кьянти, среди виноградников, выставлено на продажу средневековое поместье с агротуризмом. Особняк, датируемый XVI веком, в недавнем времени был полностью отреставрирован. В настоящее время вилла отведена под отдельную структуру, первый этаж вмещает четыре спальни, ресторан и большой салон с камином и панорамной террасой. Резиденция...

Lionard Luxury Estate

1 680 000 €

Вилла во Флоренции, Италия

440 м² 5 3

Среди холмов Фьезоле, в нескольких минутах от центра Флоренции, продается эта изысканная современная вилла площадью 440 кв. м, расположенная в ухоженном частном саду площадью 1900 кв. м. Распределённая на двух уровнях, она представляет собой идеальный синтез современного комфорта и утончённой элегантности. Владение обладает панорамным...

Lionard Luxury Estate

Посмотреть ещё 2805 похожих объектов

Обязанности риелтора в Италии

Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.

Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.

Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.

На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.

Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.

Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.

Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.

Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.

Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.

Что такое предварительный договор

Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.

Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.

В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.

Кто идёт к нотариусу

Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.

Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.

Условия цитирования материалов Prian.ru