Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2

Об авторе: Юлия Козырева частный консультант и владелец AB Property AB PROPERTY

Задать вопрос

Зачем вообще нужен патент

Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.

Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.

До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.

Страховка профессиональной ответственности

Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.

С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.

Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.

Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Как «изнутри» будет происходить подбор объекта

Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.

И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.

Примеры жилой недвижимости в Италии

59 000 €

Дом в Пьетранико, Италия

60 м² 2 1 1

Небольшой, уютный, каменный дом в центре живописного средневекового городка. 60 кв.м., 2 этажа, красивые виды, с обстановкой. Продается уютный, двухэтажный каменный дом (таунхаус) в центре симпатичного, средневекового городка Пьетранико, в пешей доступности находятся магазины, рестораны и прочие сервисы городка. Городок находится менее чем в 2...

AB PROPERTY

Цена по запросу

Ферма в Виккьо, Италия

1000 м² 9 10

В окрестностях Тосканы, в Муджелло, выставлена на продажу элитная вилла с аграрной фермой. Особняк был недавно отреставрирован и находится в прекрасном состоянии. Во время реставрации была внедрена энергетическая структура класса А. Особняк разделен на четыре жилых апартамента, общая площадь внутренних помещений – 1000 кв. м. С первого этажа...

Lionard Luxury Estate

4 500 000 €

Вилла в Турине, Италия

450 м² 6 9

В самом сердце Пьемонтских Альп продается уникальное шале класса люкс, созданное на основе исторического крестьянского дома XVII века и бережно отреставрированное с использованием традиционных материалов. Расположенное в аутентичной деревне Паттемук, всего в нескольких шагах от подъёмника горнолыжной зоны «Виа Латтеа», шале предлагает 450 кв.м...

Lionard Luxury Estate

25 000 €

Студия в Скалее, Италия

35 м² 1 1

Онлайн-показ

В самом популярном туристическом городе Италии, Скалея предлагаем к продаже апартамент - студия с садом. В жилом одностоящем доме "Акапулька". Улица Пеззотти. Цокольный этаж и на первом этаже садик. Идеально подойдет паре с животными. Следующая планировка: есть коридорчик при входе, кухонный угол и длинная комната с выходом в садик....

Scalea Realty

4 700 000 €

Вилла в Блевио, Италия

400 м² 5 6

Архитектурная жемчужина в городе Торно с бассейном и частным садом расположена в сказочном месте прямо над роскошным отелем Mandarin Oriental в Блевио, в нескольких километрах от исторического центра Комо и его достопримечательностей. Роскошная трехуровневая вилла площадью 400 кв.м. представляет собой бутик-дом с великолепным видом на озеро...

Lionard Luxury Estate

129 000 €

Квартира в Гориции, Италия

121 м² 5 3 2

Просторная и светлая квартира площадью 121 м², расположенная в нескольких шагах от центра города, предлагается в продаже. Находится на высоком этаже реконструированного жилого комплекса рядом с Дворцом Правосудия, откуда открываются панорамные виды, придающие шарм каждому уголку жилья. Функциональная планировка включает в себя просторную и...

MIRAG INVEST DOO

135 000 €

Дом в Санта-Мария дель Чедро, Италия

132 м² 4 2 2

Курортный город Санта Мария дель Чедро, Калабрия, Италия. Живописное место, пользуется огромной популярностью у любителей красивых пейзажей. Вода здесь всегда чистая и теплая, вход в море комфортный, пологий. Мягкий теплый климат, красивейшая природа, богатое культурное наследие, ласковое Тирренское море, а гулять по бесконечным пляжам и...

Gabetti

650 000 €

Вилла в Венеции, Италия

227000 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Элегантная резиденция с частным садом в сердце Бурано. В самом живописном районе Бурано, всего в нескольких шагах от его знаменитых разноцветных улочек, представлена просторная и утончённая резиденция площадью 230 м², распределённая на три уровня. Главной особенностью является эксклюзивный частный сад — редкость для острова,...

GH Estate

790 000 €

Вилла в Черноббьо, Италия

230 м² 3 2 3

В тихом месте, но всего в нескольких минутах от центра Черноббьо, автомагистрали Комо и швейцарской границы, предлагаем красивую недавно построенную отдельную виллу площадью около 230 кв. м, расположенную на двух жилых уровнях, а также на цокольном этаже. Недвижимость построена с соблюдением высоких стандартов качества и отделки на высоком...

Palazzo Estate

89 000 €

Квартира в Санта-Мария дель Чедро, Италия

134 м² 5 2 1

Удалённая сделка

Santa Maria del Cedro, регион Калабрия (Италия) - один из самых популярных курортов на Тирренском побережье. Италия - прекрасная страна в каждом мгновении! Если вы решили приобрести зарубежную недвижимость, то, без сомнения, солнечная и теплая Италия– это прекрасный выбор! Мы рады предложить вам великолепный готовый вариант для отдыха...

Gabetti

3 500 000 €

Дом в Брешии, Италия

1400 м² 5 5

В историческом центре Брешии выставлен на продажу величественный дворец XIX века площадью 1400 кв. м — выдающийся образец ломбардской неоклассической архитектуры. Спроектированный архитектором Родольфо Вантини, объект сохранил первоначальное величие: монументальные фасады с ионическим портиком, парадные залы с мраморными полами, лепниной и...

Lionard Luxury Estate

125 000 €

Квартира в Гориции, Италия

160 м² 4 3 2

Представляем Вашему вниманию светлую и просторную квартиру общей площадью 160 м² на улице Рима в центре города Гориция. Жильё находится на первом этаже элегантного здания 1920-х годов с лифтом. Особенностью является терраса площадью 30 м², которая обеспечивает дополнительное пространство для отдыха на свежем воздухе. Апартаменты располагают...

MIRAG INVEST DOO

1 800 000 €

Дом в Ареццо, Италия

357 м² 13 4 4

В очаровательном жилом комплексе недалеко от Ареццо на продажу красивый двухэтажный дом площадью 317 кв.м. На первом этаже находится вход, большой салон с обеденной зоной и гостиной, светлая кухня, кабинет, спальня, ванная комната, кладовая и прачечная. На втором этаже находится спальная зона - большая спальня с ванной комнатой, спальня с ванной...

Great Estate

345 000 €

Апартаменты в Трекуанде, Италия

264 м² 15 4 3

На продажу историческое здание с большим архитектурным очарованием, расположенное в самом центре муниципалитета Треканда, в тишине и спокойствии долины Валь-д'Орча. Дом имеет два отдельных входа: главный - из исторического центра на первый этаж, и второй - с переулка, на цокольный этаж. Здание на трех уровнях, все с панорамным видом, общей...

Great Estate

55 000 €

Квартира в Сан-Никола-Арчелла, Италия

57 м² 3 3 1

Удалённая сделка

San Nicola Arcella, регион Калабрия (Италия) - один из самых популярных курортов на Тирренском побережье. Если хотите жить на море, общаться с ним с глаз на глаз, пить свой чай с морем, обедать с морем, с морем мечтать, с морем засыпать….. Купите квартиру у моря и оно ….вот тут, перед вами всякую минуту, с балкона вашей квартиры....

Gabetti

125 000 €

Квартира в Гориции, Италия

169 м² 5 3 2

В центре Гориции, на улице Корсо Италия, предлагается великолепная возможность приобрести просторную квартиру в доме с исторической атмосферой. Расположенная на втором этаже, эта квартира восхищает светлыми и вместительными помещениями, которые сочетают в себе шарм прошлых эпох и современный комфорт. Площадь квартиры составляет 169 м²....

MIRAG INVEST DOO

22 000 €

Дом в Кампобассо, Италия

60 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Очаровательный домик с большими подсобными помещениями и садом в живописной деревушке, всего в получасе езды от моря и крупных городов. Если вы мечтаете о тихом уголке с характером, хотите начать неспешную жизнь в итальянской деревне и не ждёте роскоши — этот домик может стать вашим. Здесь всё просто, но с потенциалом и теплом, которое...

AB PROPERTY

95 000 €

Квартира в Диаманте, Италия

65 м² 3 2 1

Удалённая сделка

ДИАМАНТЕ - город настенной живописи на юге Италии, Калабрия. Алмаз, город-сказка! Один из первых в мире, по количеству настенной живописи! Мы не продаем Мечту, но мы предлагаем Вам место, где Ваша Мечта воплотится в реальность! Своя квартира на море, что может быть лучше? Очень выгодное предложение и отличный вариант для отдыха всем, кто ищет...

Gabetti

660 000 €

Апартаменты у озера Комо, Италия

110 м² 4 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Вилла Eva - это историческое здание (1880 год) в неоготическом стиле, расположенное прямо в центре городка Менаджо (в нескольких шагах от виллы находится старый центр Менаджо с его магазинами, ресторанами, супермаркетом и очаровательной набережной). Менаджо - это небольшой городок на озере Комо, до которого легко добраться из аэропортов Милана и...

GH Estate

490 000 €

Дом в Орбетелло, Италия

120 м² 3 2

Примерно в 6 км от порта – северо-западная сторона. Отличный вид на море, восхитительная недвижимость, в тишине и в хорошем состоянии. Высота над уровнем моря около 400 м В историческом центре, на небольшой площади, историческое здание на горе. О Трехэтажный дом на 3 этажах с симпатичной панорамной террасой (около 1,20 м х около 3,00...

Real Casa Italy

Посмотреть ещё 2873 похожих объекта

Обязанности риелтора в Италии

Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.

Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.

Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.

На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.

Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.

Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.

Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.

Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.

Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.

Что такое предварительный договор

Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.

Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.

В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.

Кто идёт к нотариусу

Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.

Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.

Условия цитирования материалов Prian.ru