Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2

Об авторе: Юлия Козырева частный консультант и владелец AB Property AB PROPERTY

Задать вопрос

Зачем вообще нужен патент

Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.

Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.

До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.

Страховка профессиональной ответственности

Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.

С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.

Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.

Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Как «изнутри» будет происходить подбор объекта

Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.

И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.

Примеры жилой недвижимости в Италии

1 300 000 €

Вилла в Васто, Италия

223 м² 5 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Элегантная вилла 220 м² с выходом на пляж. Участок с пиниями и цитрусовыми деревьями. Просторные интерьеры с панорамными видами на море. Гараж 60 м². Рядом — набережная, променад, велодорожка и все городские удобства. Некоторые места рождены для созерцания. Эта вилла стоит настолько близко к морю, что его дыхание здесь...

AB PROPERTY

6 500 000 €

Вилла в Гроссето, Италия

800 м² 7 7

Элегантное поместье в тосканской Маремме предлагает роскошный отдых на 7 гектарах территории с бассейном, фитнес-залом и прекрасными пейзажами. Расположенное в районе Гроссето, оно предлагает доступ к культурным достопримечательностям и пляжам. Вилла включает 5 номеров и 2 сьюта, а также стильную гостиную с обеденной зоной и полностью...

Lionard Luxury Estate

1 500 000 €

Вилла в Сиене, Италия

400 м² 13 9 9

Объект под сдачу

Расположенная на живописном холме всего в 10 минутах от Сан-Джиминьяно, эта отреставрированная вилла сочетает в себе традиционную тосканскую архитектуру, современный комфорт и захватывающие виды на знаменитые башни города. Основные характеристики: Площадь виллы — 400 м² 8 спален с ванными комнатами...

ITALCASA

1 100 000 €

Дом в Кьянти, Италия

242 м² 13 3 3

На вершине холма, с домиирующим положением над древним замком и его деревушкой/борго, на продажу великолепный, отдельно отдельностоящий дом площадью около 230 кв.м. Площадь распределена на два уровня, где на верхнем этаже находится главный вход, ведущий в просторную кухню с большими окнами, выходящими на панорамную лоджию, идеальную для обедов...

Great Estate

2 300 000 €

Вилла в Риме, Италия

450 м² 7 5

В нескольких километрах от Рима, рядом со старинным парком у Аппиевой дороги, выставлена на продажу роскошная вилла, окруженная парком в 5 000 кв.м., к которому прилегает 15 000 пахотных земель. Площадь виллы при этом составляет 450 кв.м. Она состоит из трех этажей, включающих семь комфортных спален и пять ванных. На первом этаже при входе...

Lionard Luxury Estate

Цена по запросу

Вилла в Реджо-Эмилии, Италия

800 м² 4 5

Между Реджи-Эмилией и Пармой, в знаменитом своими кулинарными традициями регионе Эмилия-Романья, выставлен на продажу роскошный особянк площадью 800 кв.м. Вилла датируется XIX веком и сегодня состоит из трех этажей. На первом этаже расположена дневная зона с большми окнами. Хозяйские покои оснащены собственной ванной и двумя гардеробными. В...

Lionard Luxury Estate

2 200 000 €

Апартаменты в Неаполе, Италия

411 м² 7 4

В культовом замке в стиле английской готики, спроектированном Ламонтом Янгом, в сердце Неаполя продается эксклюзивная резиденция площадью 400 кв.м. Уникальный архитектурный шедевр с балконами и террасами предлагает захватывающий вид на Неаполитанский залив. Четыре уровня позволяют использовать пространство как единое жилье или разделить его на...

Lionard Luxury Estate

285 000 €

Дом в Гризолии, Италия

470 м² 12 6 3

Удалённая сделка

Гризолия, регион Калабрия (Италия) - один из самых популярных курортов на Тирренском побережье. Идеальное Место для Семейной Жизни. Представьте себе место, где время течет иначе, где каждый уголок дышит историей и умиротворением. Место, которое станет не просто домом, а настоящим родовым поместьем, где будут расти, и развиваться поколения...

Gabetti

1 950 000 €

Вилла в Новаре, Италия

700 м² 7 5

В окрестностях Пьемонта, недалеко от озера Маджоре, выставлено на продажу роскошное имение с участком в четыре гектара. Комплекс представляет собой две виллы – господскую и дополнительную, а также жилье для персонала. Господская вилла площадью 1000 кв. м. включает в себя просторный салон с камином, библиотеку кухню, семь спален и пять ванных...

Lionard Luxury Estate

48 000 €

Квартира в Скалее, Италия

65 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

В жилом комплексе "Мулино" на 5 этаже в доме без лифта предлагаем апартамент большой площади, около 60 кв.метров. Сделан ремонт, есть кондиционер, новая мебель. Имеет следующую планировку: при входе стоит кухня, отдельная большая гостиная с выходом на террассу, две спальни, санузел с окном. С террассы открывается вид на горы. До моря...

Scalea Realty

168 000 €

Дом в Италии

277 м² 6

В нескольких километрах от деревушки Джове, на открытой местности, находится каменный двухэтажный дом, постройка/склад , недвижимость окружает равнинный участок площадью около 2 га, используемый под пашню, с небольшой оливковой рощей. Фермерский дом имеет часть с башенкой/голубятней- типичной для сельского ландшафта со времен средневековья. На...

Great Estate

345 000 €

Вилла в Пачано, Италия

304 м² 13 3 3

Вилла Le Case, расположенная в муниципалитете Пачано, утопает в зелени умбрийской сельской местности. Общая жилая площадь виллы составляет около 220 кв.м на двух уровнях. На первом этаже находятся большая гостиная, кухня с обеденной зоной, три спальни и две ванные комнаты, подсобное помещение, техническое помещение и портик для приятного...

Great Estate

2 200 000 €

Вилла в Венеции, Италия

800 м² 7 5

Предлагаемая вилла расположена в центре очаровательного городка на берегу реки Пьяве, в провинции Венеция, и является местной достопримечательностью – настолько, что на центральной площади установлена специальная табличка, рассказывающая о жизни виллы, начиная с дожа Молина и до наших дней. Особняк площадью 800 кв. м. был построен по приказу...

Lionard Luxury Estate

320 000 €

Апартаменты у озера Гарда, Италия

50 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

В престижном жилом комплексе у самого озера представлена на продажу стильная квартира с панорамным видом после капитального ремонта, полностью готовая к заселению. Недвижимость отличается просторной и светлой гостиной с кухней открытой планировки, которая через большую стеклянную дверь выходит на приватную террасу — идеальное место для...

GH Estate

269 000 €

Апартаменты у озера Гарда, Италия

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

На границе между Сирмионе и Дезенцано-дель-Гарда, в эксклюзивной резиденции с бассейном, мы предлагаем ПОСЛЕДНИЕ ВОЗМОЖНОСТИ однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир с лоджиями или террасами. Комплекс расположен в 200 метрах от озера, все квартиры отличаются прекрасной отделкой и продаются полностью меблированными. Возможность...

GH Estate

1 290 000 €

Дом в Сартеано, Италия

1290 м² 27 13 14

Недвижимость на продажу (бывший женский монастырь ордена монахинь Клариссы), являющийся частью крепостных стен старинного Сартеано (провинция Сиены). Это здание, которое с течением времени использовалось для различных целей - вначале как монастырь, затем как начальная школа и, наконец, как госпиталь/приют для раненых немецких солдат итальянского...

Great Estate

1 000 000 €

Дом в Ашано, Италия

735 м² 15 7 5

Эта великолепная усадьба, погружённая в природу и окружённая фантастическими каньонами, состоит из основного дома площадью около 675 кв.м., разделённого на три апартамента, двух пристроек и руин под реконструкцию. Основной дом расположен на двух уровнях. На первом этаже находится первый апартамент, состоящий из просторной кухни и гостиной,...

Great Estate

Цена по запросу

Вилла в Падуе, Италия

3840 м² 32 16

Эта вилла, построенная на руинах замка тринадцатого века, является ярким примером архитектуры эпохи Возрождения. В этом проекте принимали участие такие выдающиеся мастера, как Да Валле, Зелотти, Фазоло, Веронезе. Дух времени полностью сохранился благодаря ценнейшим фрескам шестнадцатого века, украшающим интерьеры виллы. Дворец окружает...

Lionard Luxury Estate

2 250 000 €

Вилла в Палае, Италия

500 м² 6 6

В живописных холмах Вальдеры, недалеко от Пизы и Флоренции, продается элегантное поместье (500 м²) с виллой, гостевым домом и бассейном. Участок 8 га включает 1 га оливковой рощи. Вилла сочетает тосканские традиции и современный комфорт: терракотовые полы, балки из каштана, просторная кухня, фитнес-зал, терраса с панорамным видом. Гостевой дом...

Lionard Luxury Estate

1 500 000 €

Вилла в Специи, Италия

400 м² 4 3

В Ла Специи, в регионе Лигурия, продается сказочная вилла, окруженная зеленым парком в 3 гектара. Парк позволяет любоваться красочными пейзажами. Он засажен декоративными кустарниками, тенистыми деревьями и оливковой рощей. Площадь здания составляет 380 кв.м. Большие окна гарантируют комнатам превосходное освещение. На первом этаже расположена...

Lionard Luxury Estate

Посмотреть ещё 2822 похожих объекта

Обязанности риелтора в Италии

Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.

Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.

Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.

На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.

Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.

Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.

Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.

Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.

Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.

Что такое предварительный договор

Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.

Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.

В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.

Кто идёт к нотариусу

Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.

Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.

Условия цитирования материалов Prian.ru