Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2

Об авторе: Юлия Козырева частный консультант и владелец AB Property AB PROPERTY

Задать вопрос

Зачем вообще нужен патент

Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.

Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.

До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.

Страховка профессиональной ответственности

Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.

С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.

Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.

Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Как «изнутри» будет происходить подбор объекта

Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.

И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.

Примеры жилой недвижимости в Италии

130 000 €

Дом в Караманико-Терме, Италия

220 м² 4 3 1

Просторный дом с участком рядом с термальным спа-отелем и горнолыжными трассами. Площадь дома - 220 кв.м., участка – 800 кв.м. Продается дом в горах, в небольшом, живописном городке Караманико, недалеко от горнолыжных трасс и в 50 метрах от самого известного в Абруццо термального СПА-отеля (Beauty Farm) - La Reserve Caramanico....

AB PROPERTY

2 490 000 €

Ферма в Туоро-суль-Тразимено, Италия

1043 м² 40 12 12

Эта историческая резиденция представляет собой бывший монастырь XVI века, полностью отреставрированный, общей площадью около 1 100 кв.м, с земельным участком 10,2 га, включающим оливковую рощу (1 000 олив), виноградник на площади около 1,6 га в стадии активного производства, животноводство, леса и луга. Величественный основной дом из камня...

Great Estate

1 360 000 €

Апартаменты в Портовенере, Италия

125 м² 4 4

На острове Пальмария, на самом берегу моря, продаётся роскошная вилла. Апартаменты отвечают всем современным требованиям и сейчас используются как отельная структура. Живописное местоположение позволяет наслаждаться ослепительными морскими видами.Вилла площадью 120 кв. м. выполнена из серого камня, дизайн постройки великолепно вписан в зелёный...

Lionard Luxury Estate

625 000 €

Апартаменты у озера Гарда, Италия

130 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Мы предлагаем на продажу просторную и элегантную трёхкомнатную квартиру с частным садом, расположенную в современном жилом комплексе. Этот дом наполнен светом и уютом, а мебель, практически новая и включённая в стоимость, подчеркивает изысканность и функциональность пространства. Квартира радует удобной планировкой: уютная гостиная с открытой...

GH Estate

Цена по запросу

Замок в Савоне, Италия

5300 м² 10 10

Продается величественный замок в лигурийской глубинке, между Ланге и Лигурийским побережьем, в окружении 100 гектаров парка. Замок, построенный в стиле модерн, предлагает просторные залы, 10 спален и панорамные террасы. Особенность — частная часовня, идеальная для эксклюзивных свадеб. На территории находятся исторические здания, которые можно...

Lionard Luxury Estate

598 000 €

Вилла в Кастильоне-дель-Лаго, Италия

402 м² 15 5 6

Прямо на границе между Умбрией и Тосканой, каменная вилла в удобном месте, расположенная вдоль дороги, соединяющей озеро Тразимено с озером Кьюзи. Вилла имеет балконы со всех сторон, благодаря чему вы сможете наслаждаться как тенью, так и солнцем в течение всего дня. В доме 5 спален и 6 ванных комнат, таверна в форме буквы "L" с прекрасными...

Great Estate

1 700 000 €

Дом в Сартеано, Италия

577 м² 23 6 9

Очаровательная собственность Belvedere Cottage, расположенная в муниципалитете Сартеано (провинция Сиена), предлагает погрузиться в атмосферу Тосканы. Окруженная большим участком площадью более 14 га, недвижимость отличается высоким уровнем приватности и панорамными видами на пейзажный ландшафт, который обрамляет близлежащий исторический центр...

Great Estate

790 000 €

Дом в Синалунге, Италия

724 м² 27 8 8

Очаровательный исторический дворец XVIII века, расположенный в старом центре Синалунги, уже прошедший тщательную реставрацию для общих зон и легко разделяемый на две или более жилых единиц. Здание площадью около 700 кв. м будет продано с полностью обновлёнными садом, крышей, конструкцией, входами, лестницами и общими коридорами, предлагая...

Great Estate

1 150 000 €

Вилла у озера Гарда, Италия

200 м² 4 3 2

В окружении изумрудных холмов Гарды, в удивительно красивом месте, в нескольких шагах от гольф-поля Cà degli Ulivi di Marciaga, мы предлагаем к продаже эту эксклюзивную новую виллу с великолепным дизайном. Дом расположенна двух уровнях имеет частный сад площадью около 500 кв. м. и бассейн с эффектом "бесконечности". Вилла...

GH Estate

2 700 000 €

Вилла в Лукке, Италия

2118 м² 15 9

Элегантная историческая вилла 18-го века, расположенная среди прекрасных тосканских холмов вблизи города Лукка, выставлена на продажу. Вилла состоит из пяти зданий, включающих в себя семь роскошных апартаментов общей площадью 2500 квадратных метров, а также небольшой церкви, что придает комплексу особое очарование. Вилла насчитывает 15 спален и...

Lionard Luxury Estate

3 600 000 €

Вилла в Порто Черво, Италия

271 м² 4 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Престижная вилла с захватывающим видом на море. Престижная вилла с потрясающим видом на море, расположенная на знаменитом холме Пантоджа, дарит исключительное сочетание элегантности и панорамных пейзажей залива Певеро. Вилла площадью 300 м², спроектированная известным французским архитектором Куэль, предлагает светлые и просторные...

GH Estate

650 000 €

Вилла в Стрезе, Италия

330 м² 6 5 3

Очаровательная вилла площадью 300 кв.м с открытым видом на острова Борромео и озеро Маджоре расположена на высотах Стрезы, всего в нескольких километрах от центра города, в самой панорамной части всего озера, рядом со всеми удобствами. Первый этаж: гостиная с рабочим камином и панорамной террасой, открытая кухня, 3 спальни с видом на озеро,...

Palazzo Estate

1 350 000 €

Вилла в Тревизо, Италия

650 м² 4 5

Эксклюзивная современная вилла, построенная в начале 2000-х в стиле «Вилла Венето». Расположенная на четырех уровнях с роскошными декоративными элементами, выполненными из камня Виченца, Трани и мрамора Боттичино, а также внутренними отделками из мрамора Роза Португалии, вилла занимает 650 кв.м, включая пристройку с большим гаражом на первом...

Lionard Luxury Estate

853 000 €

Таунхаус у озера Гарда, Италия

180 м² 2 2

Современные двухуровневые таунхаусы, расположены в очень выгодной позиции - прямо над дворцами Брави и Черви, и имеют захватывающий вид на озеро. Большие панорамные окна, характеризующие фасады, как на первом, так и на втором этажах, придают недвижимости больше света и создают непередаваемую атмосферу уюта и комфорта, позволяя наслаждаться...

GH Estate

179 000 €

Квартира в Латина, Италия

118 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

В районе, удобно расположенном рядом со всеми видами магазинов, школ и услуг, всего в нескольких минутах ходьбы от центра города, мы предлагаем к продаже эту квартиру на седьмом, верхнем этаже. Квартира с окнами на три стороны обеспечивает естественное освещение в течение всего дня и прекрасный вид. Внутренняя планировка отражает классический...

Arcasa-Group

1 695 000 €

Дом в Кортоне, Италия

419 м² 13 4 6

В нескольких километрах от Кортоны расположился этот очаровательный каменный сельский дом, в характерной для тосканской сельской местности чудесной атмосфере тишины. Основная вилла площадью около 340 кв. м занимает три уровня. На первом этаже прихожая ведёт в основные помещения: уединённый кабинет, просторную полностью оборудованную кухню со...

Great Estate

4 125 000 €

Вилла в Неаполе, Италия

548 м² 6 4

В районе Вомеро в Неаполе продается вилла площадью около 548 кв. м на участке более 1 100 кв. м. Она окружена лимонной аллеей, двухъярусным садом и террасами с видами на Кастель Сант’Эльмо, залив и остров Капри. Вилла располагает четырьмя частными парковочными местами. Построенная в 1925 году в стиле либерти, вилла сохранила оригинальные...

Lionard Luxury Estate

490 000 €

Дом в Кортоне, Италия

201 м² 10 1 1

Фермерский дом площадью 200 кв.м с участком около 1,5 га и захватывающими дух видами в муниципалитете Кортона. В нескольких шагах от романтического городка Кортона на продажу очаровательный фермерский дом площадью около 200 кв.м, под реставрацию. Дом на двух уровнях в настоящее время спланирован следующим образом: на первом этаже находятся...

Great Estate

990 000 €

Дом в Пезаро-э-Урбино, Италия

422 м² 17 4 3

К этому великолепному дому, расположенному в панорамном месте с видом на сельскую местность Марке, ведет аллея в окружении деревьев. Общая внутренняя площадь дома составляет 463 кв.м, а просторные открытые пространства усиливают его очарование и удобство для жизни: лоджия, терраса, портик и беседка занимают еще 121 кв.м, предлагая идеальные...

Great Estate

335 000 €

Апартаменты в Милане, Италия

51 м² 2 1 1

Элегантный двухкомнатный апартамент в Città Studi Совершенно новая, изысканная квартира с двухсторонней ориентацией. Никогда не была заселена. Свободна и готова к въезду! Локация: Престижный район Città Studi, в непосредственной близости от станций метро MM1 Piola и MM2 Lambrate, а также MM1-MM2 Loreto — отличная...

Алиса Эстейт

Посмотреть ещё 2829 похожих объектов

Обязанности риелтора в Италии

Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.

Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.

Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.

На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.

Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.

Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.

Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.

Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.

Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.

Что такое предварительный договор

Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.

Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.

В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.

Кто идёт к нотариусу

Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.

Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.

Условия цитирования материалов Prian.ru