a
Версия
для печати

Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2

Для успешной покупки всегда важно знать «риелторскую кухню» – как происходит процесс купли-продажи в той или иной стране. Кто с кем договаривается, кто и за что несёт ответственность, как и на каких условиях происходит торг.

Зачем вообще нужен патент

Я уже восемь лет работаю на итальянском рынке недвижимости и общаюсь с клиентами, но закрыть сделку без итальянского риелтора с официальным патентом до недавнего времени сама не могла.

Риелтор нужен практически для любой сделки. Конечно, бывает так, что покупатель и продавец сами нашли друг друга – они могут договориться между собой и провести сделку без агентства, но самостоятельная организация сделки потребует и знания языка, и предмета. Если вы обращаетесь к агенту, у него должен быть сертификат. На практике даже итальянцы предпочитают работать с агентом, точно так же как и в России, чтобы решить вопросы с недвижимостью, многие обращаются к риелтору.

До получения патента у меня были заключены договоры с итальянскими агентствами. Работало это так: я привожу клиента, и мы заключаем сделку вместе. Моя компания выступала как российское агентство, однако в нотариальном акте или вообще не упоминалась, или говорилось, что сторона покупателя работает без итальянского агентства.

Читайте первую часть рассказа: Как стать итальянским риелтором

Страховка профессиональной ответственности

Для начала работы по патенту мне нужно было сделать страховку от профессиональных рисков. Это надо делать обязательно: если вдруг что-то пойдёт не так и клиент пострадает, он обратится в суд. Суд может потребовать с меня возмещение ущерба, и он будет погашен из страховки. По сути, это дополнительная защита интересов продавца и покупателя.

С патентом и страховкой я могу работать на всей территории Италии, в любом месте. Градаций агентств или страхового покрытия нет. Я работаю как ИП, то есть я и агент, и юрлицо одновременно.

Для большой компании страховка будет больше, но только по той причине, что там работает не один агент.

Однако большие агентства здесь в основном франшизы. И на самом деле они не такие уж и большие. Обычно там один риелтор и пара-тройка помощников без патента.

Как «изнутри» будет происходить подбор объекта

Для начала любой агент будет искать предложения в своей базе. В Италии нет общего каталога выставленной на продажу недвижимости для всей страны. Большинство риелторов специализируются не просто на каком-то регионе, а ограничиваются небольшой зоной, где находится их офис, и договариваются с продавцами в этой местности, что они будут заниматься их объектами.

И только если агент совсем ничего не найдёт в своей базе, он пойдёт к коллегам-конкурентам. В этом случае агент вступает в сотрудничество с другим агентством. Не все агентства идут на это, так как уменьшается их комиссия, поэтому риелтор решится на такой шаг, только если покупатель готов или даже настаивает на поиске во всех базах и согласен на любые условия.

Примеры жилой недвижимости в Италии
Таунхаус за 39 000 евро в Сан-Буоно, Италия
39 000 €
Таунхаус в Сан-Буоно, Италия
164 м2 7 5 3
Онлайн-показ Удалённая сделка
Смежный каменный дом в самом центре милой деревушки в получасе езды от побережья. Красивые виды из окон. Возможность разделить на 3 апартамента. Городской дом (таунхаус) расположен в самом центре живописной старинной деревушки, из тех, что расположены на вершинах холмов, окружены виноградниками и оливковыми рощами, и как будто сошли со...
AB PROPERTY
Апартаменты за 1 300 000 евро в Сан-Ремо, Италия
1 300 000 €
Апартаменты в Сан-Ремо, Италия
216 м2 4 3 2
В городе Сан-Ремо,в одном из самых престижных районов города, в нескольких шагах от русской церкви, в 200 метрах от моря продается роскошный апартамент в элитном резиденциальном кондоминиуме с услугами консьержа в течение всего дня. Апартамент расположен на 3-м этаже с лифтом, имеет прекрасный панорамный вид на сады, море и на русскую церковь....
Immobiliare Europa Sanremo Srl
Вилла за 4 200 000 евро в Парме, Италия
4 200 000 €
Вилла в Парме, Италия
2500 м2 8 10
В окрестностях Пармы продается вилла, окруженная парком площадью 25 гектаров, из которых часть занята садом в итальянском стиле, 4 гектара отведены под виноградники. На участке имеется возможность сооружения бассейна или вертолетной площадки. В комплекс входят: господская вилла, смотровая башня, гостевой дом и погреб для хранения вин. Площадь...
lionard luxury estate
Апартаменты за 1 050 000 евро у озера Гарда, Италия
1 050 000 €
Апартаменты у озера Гарда, Италия
240 м2 7 5 6
Дезенцано дель Гарда, предлагаем к продаже красивые апартаменты большого размера в двухквартирном доме, расположенном в известной резиденции в центре городка Дезенцано .Эти роскошные апартаменты были полностью отремонтирована в 2010 году с использованием новых престижных материалов. Недвижимость находится на двух уровнях над землей и имеет...
GH Estate
Вилла за 3 800 000 евро в Монтекатини-Терме, Италия
3 800 000 €
Вилла в Монтекатини-Терме, Италия
600 м2 15 11 15
Alba Luxury - Prestige Properties
Квартира за 360 000 евро в Плезио, Италия
360 000 €
Квартира в Плезио, Италия
105 м2 3 2 2
Предлагаем в новом комплексе, состоящем всего из 4 квартир, отличное решение для жилья, в тихом и панорамном контексте, расположенном на очень солнечном холме. Из квартиры открывается прекрасный вид на озеро Комо, Белладжо и Ларианский треугольник. Площадь квартиры составляет около 105 кв. м, она расположена на трех уровнях: на первом этаже...
Palazzo Estate
Вилла за 2 450 000 евро в Комо, Италия
2 450 000 €
Вилла в Комо, Италия
1500 м2 2 2
В Комо продается современная вилла, окруженная парком. Площадь здания составляет 1650 кв. м., площадь парка – 21000 кв. м. Здание состоит из трех этажей. На нижнем этаже имеется прямой выход в сад, а также игровой зал с бильярдным столом и гараж на 10 автомобилей. Второй этаж отведен под четыре спальни, квартиру для персонала и несколько...
lionard luxury estate
Ферма за 4 900 000 евро во Флоренции, Италия
4 900 000 €
Ферма во Флоренции, Италия
450 м2 9 9
Предлагаемый агротуристический комплекс находится недалеко от центра Флоренции и утопает в зелени тосканских холмов. Резиденция окружена ухоженным частным садом в 10 гектаров, на территории находится школа верховой езды и великолепный бассейн. В состав виллы входят 2 жилых корпуса общей площадью 450 квадратных метров: вилла и пристройка. Главная...
lionard luxury estate
Ферма во Флоренции, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Ферма во Флоренции, Италия
750 м2 2 2
В самом сердце Тосканы, в знаменитом регионе Чианти Классико, продается винодельческое предприятие премиум-класса площадью 720 кв.м. и на участке в 26 гектаров. Включает винодельню с зонами для производства вина, выдержки в бочках из французского дуба, а также помещения для дегустаций и апартаменты для обслуживающего персонала. Виноградники...
lionard luxury estate
Вилла за 3 000 000 евро в Синалунге, Италия
3 000 000 €
Вилла в Синалунге, Италия
2700 м2 20 20
Alba Luxury - Prestige Properties
Пентхаус за 699 000 евро у озера Гарда, Италия
699 000 €
Пентхаус у озера Гарда, Италия
92 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
На знаменитом полуострове Сирмионе вас ждет необычайная возможность: этот уникальный пентхаус — настоящая жемчужина на рынке недвижимости. Наслаждайтесь непревзойденным панорамным видом на озеро Гарда из любого уголка этой потрясающей квартиры благодаря просторной террасе, охватывающей всю недвижимость. Центральное расположение этой...
GH Estate
Дом за 730 000 евро в Читта-делла-Пьеве, Италия
730 000 €
Дом в Читта-делла-Пьеве, Италия
337 м2 12 5 3
Исторический фермерский дом, недавно отреставрированный в 2012 году, расположен на холмистой местности в коммуне Читта-делла-Пьеве в Умбрии, занимает площадь около 417 кв.м на трех этажах. Собственность окружает частная территория площадью 33 700 кв.м, включая виноградники, оливковые рощи, орошаемые и пахотные земли на холмах, а также лесные...
Great Estate
Вилла за 1 250 000 евро в Венеции, Италия
1 250 000 €
Вилла в Венеции, Италия
300 м2 5 5
Эта красивая отдельно стоящая вилла с частным садом и просторной террасой на крыше с видом на море удобно расположена всего в нескольких минутах от моря.К услугам гостей светлые и хорошо оформленные номера, обставленные с элегантностью и изысканным вкусом. Восточный стиль прекрасно сочетается с мягкими, выразительными линиями современной мебели....
NF Group
Вилла за 1 600 000 евро в Камайоре, Италия
1 600 000 €
Вилла в Камайоре, Италия
450 м2 5 4
Dreamer Real Estate
Коттедж за 750 000 евро в Гаворрано, Италия
750 000 €
Коттедж в Гаворрано, Италия
178 м2 6 3 3
Объект под сдачу
Предлагаем дом в эксклюзивном месте юга Тосканы , на территории престижного гольф-клуба и всего в 15 минутах от моря изысканное поместье, в котором традиции и инновации находятся в тесном контакте с природой. Дом площадью около 178 квадратных метров, плюс террасы, лоджии и портики, расположен на двух уровнях и встречает нас просторной...
ITALCASA
Дом за 2 300 000 евро в Риньяно-суль-Арно, Италия
2 300 000 €
Дом в Риньяно-суль-Арно, Италия
640 м2 22 6 5
Площадь виллы, полностью отремонтированной и включающей небольшую отдельную квартиру, составляет около 650 кв.м (6 спален и 5 ванных комнат). Площадь главной резиденции 589 кв.м. Первый этаж с гостиной зоной для общения и времяпровождения в компании - при входе находится гостиная, служебная ванная комната, большая кухня с обеденной зоной,...
Great Estate
Апартаменты за 1 550 000 евро во Флоренции, Италия
1 550 000 €
Апартаменты во Флоренции, Италия
120 м2 2 2
Dreamer Real Estate
Апартаменты за 3 500 000 евро во Флоренции, Италия
3 500 000 €
Апартаменты во Флоренции, Италия
174 м2 2 2
Продаётся роскошная квартира площадью 175 кв. м в историческом Palazzo Portinari Salviati во Флоренции, реконструированном в 2022 году. На 4-м этаже располагаются 3 спальни и 3 ванные комнаты. Дворец, связанный с историей Портинари и Сальвиати, ранее принимал Беатриче Портинари и Козимо I Медичи. Прекрасное местоположение рядом с Дуомо...
lionard luxury estate
Ферма в Мессине, Италия (цена по запросу)
Цена по запросу
Ферма в Мессине, Италия
1300 м2 23 20
На склонах вулкана Этна, Сицилия, предлагается уникальная усадьба. С участком 1300 кв.м и 5 га территории, это идеальное сочетание роскоши и природы. С 23 спальнями, каждая с видом и удобствами, усадьба впечатляет своим дизайном и комфортом. Среди особенностей — панорамный бассейн, средиземноморский сад и столовая для мероприятий. Отсюда легко...
lionard luxury estate
Апартаменты за 794 000 евро у озера Гарда, Италия
794 000 €
Апартаменты у озера Гарда, Италия
128 м2 3 2 2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагаем к продаже прекрасные апартаменты на завершающем этапе строительства пятиквартирного здания в историческом центре Дезенцано-дель-Гарда. Апартаменты выделяются своей яркостью, которую придают панорамные окна, выходящие на просторную террасу. Прихожая ведет в большую гостиную с кухней открытого плана. Спальная зона состоит из двух...
GH Estate

Обязанности риелтора в Италии

Итальянский риелтор работает не так, как российский. Один и тот же специалист представляет и продавца, и покупателя.

Работа сразу с обеими сторонами прописана в законе: агент сводит две стороны, и он обязан быть беспристрастным к обеим.

Задача агента – помочь людям договориться и провести их через опасные места «к причалу». Понятно, что подводные камни бывают разные и совсем не те, к которым мы привыкли в России. Один из участников сделки может передумать (важно прописать статьи, регулирующие расторжение договора); может возникнуть проблема из-за незнания местных правил домостроения и необходимости иметь определённые документы, и какая-то из сторон может реально пострадать.

На предварительном этапе агент изучает документы сам, после чего показывает документы нотариусу и тот сообщает, есть ли на объекте обременения или какие-то риски. Далее у агента одна обязанность – рассказать договаривающимся сторонам всё существенное, что он узнал.

Оценивая конкретную ситуацию, я как риелтор подскажу вам, в каком случае можно решить вопросы и двигаться дальше, а в каком лучше забыть об этом объекте и поискать другой, что сэкономит и время, и деньги, часто очень приличные.

Также обязанность агента – сообщить продавцу и покупателю, что они должны зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Если вы работаете с агентом, обычно он делает это за вас; если вы решились на самостоятельное плавание – вы должны изучить процедуру, заполнить документы и сделать всё сами. Регистрация договора будет защитой для обеих сторон. В этом случае точно не будет двойной продажи: кто зарегистрировал договор, тот и получит право претендовать на недвижимость, даже если другое предложение о покупке заключено раньше.

Согласно итальянскому гражданскому кодексу, работа риелтора заканчивается в тот момент, когда стороны договорились. То есть сделка ещё не заключена, переход права собственности ещё не состоялся, но люди подписали предложение о покупке – предварительный договор. В этот момент итальянский риелтор имеет право получить комиссию.

Почему так? Потому что дальнейшее не зависит от агента. Как правило, если сделка и срывается, то виновата в этом одна из сторон. Другая сторона уже защищена грамотными действиями риелтора, вплоть до возможности требовать по суду завершить сделку либо выплатить значительную компенсацию. Во всех других случаях есть ответственность нотариуса.

Большинство моих клиентов иностранцы, я присутствую на сделке и работаю до момента заключения договора купли-продажи. Кроме того, как частный консультант могу предложить поиск недвижимости по всей Италии в премиальном сегменте либо с оплатой дополнительных затрат.

Читайте также: Кто платит комиссию риелтору при покупке недвижимости в Италии

Что такое предварительный договор

Это официальная форма, предусмотренная законом. Он должен выглядеть так же, как окончательный нотариальный договор. Есть стандартная форма, в которой заполняются все пункты на итальянском языке. Я отдаю нотариусу предварительный договор, из которого он берёт все данные, проверяя их по своей базе.

Можно и с покупателем, и с продавцом заключать отдельные договоры, но в принципе это необязательно.

В договоре есть также и пункт, касающийся комиссии агента. Размер комиссии риелтора регулируется размерами профессиональных ставок в тех случаях, когда она не определена сторонами. Средняя общепринятая ставка – 3–4% от цены недвижимости с каждой стороны (продавца и покупателя). В разных регионах Италии ставки могут немного отличаться, а с иностранных покупателей иногда берут повышенный процент, потому что работы в этом случае больше. Если объект стоит до €100 тыс., принято брать фиксированную плату – €3 тыс.

Узнайте больше о процедуре сделки и дополнительных расходах

Кто идёт к нотариусу

Так как нотариальные расходы лежат на покупателе, то формально он и выбирает нотариуса. На практике это делает риелтор, у которого уже есть опыт и возможность общаться на родном языке нотариуса. Покупка недвижимости всегда вызывает волнение, так что клиенты, особенно иностранцы, хотят, чтобы риелтор всё организовал до конца: нотариусы, договорённости, переводчик, – чтобы всё прошло чётко, спокойно, по плану.

Обычно я договариваюсь о том, чтобы 50% комиссии было выплачено в момент подписания предварительного договора и ещё 50% – при нотариальной сделке. По закону я не должна это делать, но такой расширенный сервис нужен моим клиентам.

Читайте также: Какую роль играет нотариус в сделке и что входит в его обязанности

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Италия, Процедура покупки, Недвижимость

Читайте также

В очередь за отелями! Гостиничный сектор Европы в 2024 году привлекает инвесторов
Какие стратегии выбирают профессиональные инвесторы
В Европейском суде рассматривают дело, которое коснётся многих российских собственников недвижимости
Неожиданные последствия санкций
Добрая и злая Европа
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Затишье со знаком плюс. Недвижимость Италии в 2024 и 2025 годах: цены, спрос, перспективы
Итальянский рынок жилья не похож на соседние: он может падать, когда повсюду рост, и наоборот....
Программа «Дом за один евро» в Италии: как работает схема и стоит ли игра свеч
Иностранцы тоже могут участвовать
Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Элитная недвижимость в Италии Аренда недвижимости в Италии Апартаменты (квартиры) в Италии Коммерческая недвижимость в Италии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Италия»

Жизнь в Италии: условия для переезда, работы и открытия бизнеса

Италия – средиземноморская жемчужина. Люди здесь открытые и дружелюбные, что неудивительно:...

  • 01.06.2025
  • 739
  • 30.04.2025
  • 37727