Как взять итальянскую квартиру в кредит без участия банка

23 августа 2020 года
Автор: Вероника Галачиева Просмотров: 934

Иностранцу, который не может или не хочет брать кредит на квартиру в Италии, а стать собственником хочет, стоит обратить внимание на переуступку кредита. Что это такое, чем отличается от обычной сделки купли-продажи и как организовать процесс? Своим опытом делится судебный специалист по итальянской недвижимости Елена Арна.

Какие термины стоит знать, чтобы вести разговор о переуступке?

Для начала определимся: переуступка квартиры и переуступка кредита – это две разные схемы. В первом случае речь идёт только о переуступке прав собственности, то есть о любом акте продажи. Во втором – о ситуации, в которой один человек берёт на себя кредит другого.

Вот небольшой словарь терминов на итальянском языке.

В отношении каких объектов употребляется термин «переуступка кредита»?

Переуступка может касаться любого кредита. Например, отец может взять на себя долги сына. Но в обычной жизни такая схема используется редко. Как правило, accollo del mutuo используется при покупке недвижимости.

Осуществить эту процедуру может любой (в том числе и иностранец), кто не хочет или не может обращаться в итальянский банк. Система такова: за ипотекой ты идёшь не в банк, а к человеку, которому она была одобрена ранее, и берёшь на себя обязательства по её выплате.

По accollo del mutuo можно стать владельцем любого объекта недвижимости – и в новостройке, и в старом фонде… Даже приобрести жильё на стадии строительства. Это могут быть как обычные квартиры, так и дома, виллы, таунхаусы, а также коммерческие помещения. Главное, чтобы объект изначально был взят в ипотеку.

Как найти подходящий объект?

В первую очередь кредитный объект можно найти у застройщика. Подавляющее большинство из них (99%) возводят комплексы не на свои деньги, а берут ссуду у банка. Далее они дробят эту сумму на множество небольших кредитов и предлагают их покупателям.

Подобные варианты можно искать и через собственников – физических лиц, в интернете, газетах, социальных сетях и агрегаторах. Выяснять, есть ли на квартире ипотека и готово ли частное лицо её передать… Но, как показывает практика, в такой схеме без агента вряд ли получится договориться.

Во-первых, чтобы объяснить запрос и условиться обо всех нюансах, покупатель должен уверенно владеть итальянским языком. А во-вторых, такая схема чаще всего предполагает, что продавец остаётся ответственным по ипотеке даже после её передачи другому лицу. И если последний не платит, банк идёт к тому, кто передал кредит.

Для этого и нужен грамотный и профессиональный агент – чтобы убедить продавца переложить финансовую ответственность на другого человека.

При этом возможность освободить продавца от ответственности сохраняется. Для этого нужно обратиться в банк с просьбой проверить покупателя на платёжеспособность и согласовать его единоличную ответственность. Однако банки редко соглашаются на подобные условия.

Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в Италии

В чём может быть причина продажи квартиры по переуступке?

Переуступка кредита может означать, что у человека, взявшего его ранее, возникли финансовые трудности. Ни о каких проблемах с документами и законом речи не идёт: если банк уже одобрил ипотеку, значит, его оценщики всё проверили и согласовали. Дело только в деньгах.

Контракт с банком составлен таким образом, что в случае неуплаты человек отвечает не только закредитованной квартирой, но и всем своим имуществом (настоящим и будущим – пока не покроет все долги). Если квартиру пускают на торги, по итогу которых её владелец выручает только часть необходимой суммы, он остаётся должен банку.

Процедура эта, надо сказать, грабительская. Поэтому в случае возникновения финансовых трудностей люди предпочитают передавать свои кредитные обязательства другому.

Какие специалисты участвуют в процедуре приобретения объекта по переуступке?

Обязательными участниками сделки, помимо продавца и покупателя, являются агент и нотариус. Также в процессе может принимать участие сотрудник банка, если было решено освободить продавца от дальнейшей финансовой ответственности. А вот ни юриста, ни бухгалтера к этому не привлекают.

Какие документы нужны для проведения легальной сделки с переуступкой и кто их заверяет?

Всё делает нотариус. Он составляет нотариальный договор купли-продажи, заверяет и регистрирует сделку.

Также он записывает accollo в качестве средства оплаты (сейчас в акте должно быть прописано, каким образом оплачена квартира). Например, при покупке квартиры стоимостью €100 тыс. (где €80 тыс. – кредит) может быть использована такая формулировка: «Иванов покупает квартиру у Росси. В качестве оплаты – чек на €20 тыс., ещё €80 тыс. будут оплачены посредством принятия на себя ответственности по ипотечному кредиту».

Должна ли быть согласована переуступка с застройщиком?

Если первый владелец – частное лицо, то сделка к застройщику не имеет никакого отношения. Получить одобрение на передачу кредита нужно только у супруга/супруги владельца, если недвижимость была куплена в браке. Если в момент покупки недвижимости пара в браке не состояла, то вопрос о переуступке решает только нынешний держатель ипотечной квартиры.

Хорошо, если сделку одобрит ещё и банк, однако на практике его часто даже не ставят в известность.


Читайте также:


Какие риски существуют при покупке недвижимости по переуступке?

По сути, рисков для покупателя нет. Главное – проверить, чтобы на квартире была только одна ипотека от банка и не было претензий со стороны третьих лиц. Эту проверку осуществляет агент.

А вот продавец рискует, так как несёт финансовую ответственность вместе с новым покупателем до конца.

Более того, в контракте может быть прописано, что банк запрещает accoollo. И если продавец (а потом и агент) это не досмотрел и не перепроверил, то в течение 24 часов с момент заключения сделки по переуступке банк может потребовать полностью погасить долг. Если этого не произойдёт, то будет запущена процедура изъятия квартиры у продавца.

Поэтому перед заключением договора грамотный агент должен удостовериться, что в контракте нет запрета и/или что банк согласовал процедуру передачи кредита.

Существуют ли мошеннические схемы?

Переуступка кредита не подразумевает мошенничества: оплата по кредиту всё равно поступает не на счёт частного лица, а в банк.

Однако не стоит переводить деньги на счёт продавца до момента регистрации нотариального акта – оставляйте их у нотариуса.

Каков пошаговый алгоритм осуществления сделки?

  1. Находите человека, у которого есть кредит и который готов передать его вам.
  2. Ведёте с ним переговоры через агента, который проверяет чистоту документов и отсутствие банковских запретов на осуществление сделки по переуступке.
  3. Оставляете ему символический задаток (хватит и сотни евро) и договариваетесь о дате регистрации.
  4. Получаете подтверждение банка о возможности проведения сделки.
  5. Идёте к нотариусу с чеком на ту сумму, которая будет выплачена прежнему владельцу квартиры (например, €20 тыс.). Остальную, долговую часть (например, €80 тыс.) «снимаете» с него и берёте на себя.

По итогу подписывается нотариальный акт с записью «Стоимость квартиры €100 тыс. Уплачена с помощью следующих платёжных инструментов: чек (€20 тыс.) и accollo del mutuo (€80 тыс.)».

Как проводятся денежные операции?

В Италии оплата наличными при покупке недвижимости запрещена. В принципе любые транзакции с наличными на сумму более €3 тыс. невозможны. Сейчас идут разговоры о том, что эту сумму уменьшат до тысячи евро.

Поэтому деньги либо переводят на свой счёт и затем выписывают чек на необходимую сумму, либо отправляют на счёт нотариусу или продавцу (крайне редко и только после проверки агента).

Какая ответственность ложится на нового владельца переуступочной квартиры?

Только финансовые обязательства – по кредиту, налогам и любым другим платежам, связанным с квартирой.

Как и почему может быть расторгнут договор о переуступке?

Как уже было упомянуто выше, в договоре у первого владельца квартиры может быть прописан запрет на переуступку кредита. Если этот момент не урегулировать с банком, он может потребовать немедленного возмещения денег, причём с обоих владельцев. В противном случае квартиру выставят на торги.

Какие дополнительные расходы ждут покупателя переуступочной квартиры?

Во-первых, налог на покупку (при ВНЖ 2%, без ВНЖ 9%). Во-вторых, работа нотариуса и агента, стоимость которой прямо зависит от суммы недвижимости. Если квартира стоит меньше €100 тыс., агент берёт €3 тыс., нотариус – около €1 тыс. (если человек планирует получить ВНЖ) или €5 тыс. (без ВНЖ). Если квартира стоит дороже, агент получает 3% от общей суммы, нотариус – порядка €1,5 тыс.

Если новый хозяин имеет вид на жительство в Италии, он не платит налог на владение. На нём лежит только обязательство по оплате вывоза мусора по низкой ставке. Иностранцу без ВНЖ начисляют налог на владение (согласно внутренним городским тарифам – в среднем €800 в год за квартиру 100 кв. м) и плату за коммунальные услуги по высоким ставкам.

Как итальянское законодательство защищает иностранного покупателя в процессе проведения сделки?

Самое главное – контракт считается недействительным, если он составлен только на итальянском. В законе прописано: договор действителен только в том случае, если он переведён на два языка – итальянский и тот, на котором говорит покупатель.

Кроме того, лицензированный агент несёт ответственность за ход сделки. Если он допускает какую-то ошибку, все расходы возмещает его страховая компания – это прописано в нотариальном акте.

Можно ли приобрести квартиру по переуступке удалённо?

Можно – по доверенности. Я периодически публикую фото- и видеоотчёты о таких сделках в своём Instagram-аккаунте и на YouTube-канале.

Скриншот из Instagram-аккаунта эксперта

Каковы преимущества приобретения квартиры по переуступке?

Во-первых, человек получает кредит, который по каким-то причинам не мог получить ранее, ещё и по низкой европейской ставке – скажем, 1,5%.

Во-вторых, всё происходит относительно быстро. Одобрение обычного кредита занимает в банке два-три месяца, и никто не даёт гарантии, что это произойдёт. В случае переуступки после договорённости с владельцем можно на следующий день идти к нотариусу и оформлять документы.

И наконец, как я уже говорила, в Италии нельзя платить наличными. Всё должно быть легально, и происхождение любых денег должно быть законным. Однако некоторые люди, подчеркну - порядочные и законопослушные, вовремя не позаботившиеся о легализации капитала, не могут предоставить банку историю происхождения средств.

Для таких людей accollo, прописанный в нотариальном акте как законный способ оплаты, – это отличный выход. Взносы по нему можно платить из своего «чемодана наличных».

Читайте также: Ипотека за рубежом для иностранцев: обзор условий и возможностей

Фото: Pixabay

Теги: Италия, Недвижимость, Процедура покупки, Кредиты

Условия цитирования материалов Prian.ru

Читайте также

Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю. Часть 2 Пузыри на рынке недвижимости: инвестировать или нет? Как восстанавливаются зарубежные рынки недвижимости после карантина Как изменятся популярные рынки зарубежной недвижимости в ближайшее время «На вторичном рынке цены будут снижаться более существенно» Недвижимость в Италии – 2020: цены, налоги, тренды, получение ВНЖ