Личный опыт. В локдаун купила квартиру онлайн. На Солнечном Берегу в Болгарии

7 декабря 2020 года
Автор: Филипп Березин Просмотров: 4826

Говорят, купить недвижимость онлайн нетрудно – главное захотеть. Так ли это на самом деле? Найти свою квартиру, не приезжая на осмотр. Жительница Финляндии Мирья сделала свой выбор летом 2020 года во время локдауна – купила квартиру на Солнечном Берегу.

Досье Prian.ru
Покупатель:
Мирья из Хельсинки
Риелтор: Oazis Realty
Регион: Болгария, Солнечный Берег
Объект: квартира (1+1)
Цена: €28 тыс.
Сделка: август 2020 года


Решение

– Мирья, начнём с фактов. Сделку вы провели совсем недавно.  

– Да, в конце августа, не выезжая в Болгарию.

– Но до этого вы там бывали?

– Отдыхала здесь часто, хорошо знаю и страну в целом, и Солнечный Берег. О покупке тоже задумывалась давно, но именно в этом году приняла решение, хотя в каком-то смысле оно получилось спонтанным.

– Пандемия поторопила?

– В некоторой степени. Сама я из Эстонии, но живу в Финляндии уже 14 лет. Мы с семьёй часто ездим отдыхать. Но в этом году у меня сначала сорвалась поездка весной, а потом летом. У нас был запланирован двухмесячный визит в Турцию…

После отмены всех броней ко мне вернулась относительно большая сумма: за билеты, апартаменты и т. д. И я подумала, что довольно уже накаталась; можно где-то и осесть. Решила покупать в Болгарии.

– Вы сказали, что много путешествуете, упомянули Турцию… Сейчас тоже выбирали между несколькими странами?

– Покупали мы, чтобы отдыхать летом на море. У меня есть возможность работать удалённо, уезжая из дома на два-три месяца. В семье двое детей – мальчишки, и им, конечно, нужно море, бассейны, пляжи.

Я выбирала между Болгарией, Турцией и Испанией. Болгарию выбрали в первую очередь из-за климата. В других местах лично для меня жарковато.

Второй аргумент – расстояния. От Финляндии до Болгарии меньше трёх часов на самолёте, а также есть возможность добраться на автомобиле. Да, получится небыстро – три дня, но всё равно дистанция меньше, и если едешь на несколько месяцев, это плюс.

Наконец, Болгария – часть Евросоюза. Это тоже небольшой, но аргумент за.

– Болгарию вы знали хорошо, значит, и Солнечный Берег выбрали неслучайно?

– Именно так. Лично мне Солнечный Берег нравится больше, чем, например, Равда, Бургас или Варна. Варна для меня слишком шумный город. К тому же там холмы, а Солнечный Берег более ровный, и гулять по нему проще. Впрочем, какую-то главную причину выбора не назову – можно сказать, место просто запало в душу.

Солнечный берег, Болгария

– Но Солнечный Берег тоже большой…

– Я была здесь три раза – последний в 2018 году, и уже тогда, гуляя, присматривалась, что больше понравится. Выделила для себя два комплекса в тихом районе, в получасе ходьбы от центра.

– В сторону Святого Власа?

– Наоборот, ближе к Несебру. Район Какао-Бич. Кто знает, там замечательная набережная, по которой мне очень нравится гулять. Просто море и длинная-длинная дорога. Нет магазинов и ресторанов, а значит, нет зазывал, которые постоянно тебя дёргают.

– Какими были ваши требования к комплексу?

– Во-первых – огороженная территория. На Солнечном Берегу много домов, у которых двор открыт – никаких заборов. Второе – охрана: хочется чувствовать себя в безопасности. Третье – наверное, самое главное – большой, именно большой бассейн.

– А расстояние до моря?

– Определяющим оно не было. В итоге я купила апартаменты в комплексе в 300 метрах до моря. Пешком пять-семь минут прямо по дороге, которая выходит к пляжу, где есть и лежаки, и «дикая» часть.

– Кажется, что объектов, удовлетворяющих этим критериям, десятки…

– Вовсе нет. Во многих, особенно крупных комплексах половина номеров – это отели, куда приезжают отдыхающие по путёвкам. У нас же таких апартаментов минимум – в основном частное жильё.

– Но ведь его тоже сдают туристам… 

– Да, конечно, но, например, на booking.com я видела всего одно объявление об аренде в моём доме. Получается, путешественников у нас намного меньше, чем в отелях, куда приезжают на неделю-две.

– Несколько слов о комплексе, в котором вы в итоге приобрели квартиру…

– Называется Elite Club 4 – четыре этажа, три или четыре корпуса, кажется, всего восемь подъездов. Большой бассейн с баром. Вокруг много лежаков. На крыше возле выхода из каждого подъезда маленький сад и джакузи. Ресепшена как такового нет, только будочка охранника.

Дискотека, магазин, детский клуб – всего этого в комплексе нет. Но для меня это скорее плюс. Мне нужен спокойный отдых.

Вид на жилой комплекс с бассейна

– Одно дело посмотреть дом, проходя мимо, и совсем другое изучить его основательно.

– Безусловно, для того чтобы составить впечатление, нужно зайти на территорию, всё осмотреть. Хотя для меня это недолгий процесс, ведь многое понятно сразу. Например, подходишь к бассейну, а лежаки в таком состоянии, что на них даже сесть страшно. Это говорит о качестве обслуживающей компании.

В итоге всерьёз я рассматривала только два комплекса, и у меня была возможность побывать в них. Знакомые, уже живущие там, мне всё показали, ответили на вопросы. Я сделала предварительный выбор.  

Выбор 

– Мирья, конкретные предложения вы искали удалённо. Как это происходило?

– Финальный выбор в каком-то смысле стал стечением обстоятельств. Поиск я начала в конце мая и за три недели поняла, что найти вариант очень непросто.

– В чём сложность?

– Сначала я сама искала предложения на сайтах – в основном болгарских. Просто забивала в интернете: купить квартиру, Солнечный Берег и название самого комплекса. На всех сайтах было примерно одно и то же, и цена была везде одинаковая.

Но первая попытка провалилась: нашла три квартиры, а во время звонков выяснилось, что две уже проданы. Третья меня не устроила.

– Чем именно?

– Я выбирала так: договаривалась с риелтором, он приезжал в апартаменты и через Whatsapp мне всё демонстрировал. Я просила: покажите этот шкаф, потолок, угол…  

В той квартире, что мне не понравилась, одна из стен была просто мокрая. Это было очень заметно. Продавец рассказал, что здесь или был потоп, или постоянная протечка. Предложил снизить цену, но я сказала: «Спасибо, не надо!»

– С тремя квартирами не получилось, вы стали искать дальше…

– Я продолжила смотреть в интернете, но одновременно обратилась к риелторам. Первый оказался не слишком активным. Второй меня совсем не слышал: я назвала критерии, в том числе финансовые – хотела уложиться в 30 тыс., а он начал присылать совершенно другие варианты. Лишь с третьей компанией всё получилось. Как только появлялись предложения в нужных мне комплексах, менеджер приезжал в квартиру и показывал её по телефону.

– Кстати, когда вы определяли сумму, которую готовы потратить, то понимали, насколько она соответствует рынку? 

– Я заранее приценилась и знала, сколько может стоить жильё в моём комплексе. В последние годы цены на Солнечном Берегу хоть и росли, но минимально, почти незаметно. Не могу оценить динамику в рублях, но в евро было именно так.

Так что для меня это очень выгодная покупка. На решение купить именно сейчас повлияло и то, что Болгария собирается переходить с левов на евро. Я уже имела опыт перехода на общеевропейскую валюту в Эстонии и Финляндии. Везде результат один – рост цен на недвижимость. Мне кажется, сейчас выгодно покупать, через два-три года всё будет стоить больше.

А предложений было и есть очень много. В основном от русских, которые хотят продать свою собственность. Это действительно тенденция – у меня лично много знакомых в Болгарии, которые хотят продать.

Выбранный вариант меблированной квартиры 

– Сколько квартир вам показал риелтор?

– Четыре или пять. Все одинаковые, 66 кв. м, 1+1 – гостиная и спальня. Что удобно – два санузла. Варианты большей площади тоже были, но они не подходили по деньгам. Старалась не смотреть первый и последний этажи: читала, что там бывает сыро. 

Смотрела онлайн примерно по две квартиры в неделю. Как сейчас помню, первые две продавались по €33 тыс. Пока думала – их забронировали. Естественно, расстроилась. Потом посмотрела еще одну, уже за €36 тыс. Сказала, что по деньгам не потяну. В тот день начали обсуждать с продавцом скидку, с утра должны были всё решить…

И вдруг – звонит мой менеджер, говорит, что в этом же комплексе появился вариант. Срочная продажа, цена – €28 тыс.! Я была так рада! На следующий день сразу «пошла» её смотреть. Меня всё устроило, и мы начали оформлять.

– Что в квартире с мебелью? Техникой? Насколько вы уверены, что всё это в рабочем состоянии?

– В квартире есть всё: стиральная машина, холодильник, микроволновка, плита. В любом случае для меня это не очень важно, ведь докупить что-то не проблема.

Но вроде всё в рабочем состоянии. Вообще при осмотре у меня сложилось впечатление, что владельцы, уезжая в прошлом году, планировали приехать ещё. На косметическом столе разные баночки с кремами стояли. Когда люди готовятся к продаже, они по-другому выставляют квартиру.


Читайте другие истории иностранцев из рубрики «Личный опыт»:


Сделка

– Вы знаете, у кого именно покупали апартаменты?

– По документам семья из Москвы. Ни разу их не видела, они ведь тоже не приезжали на сделку – просто не могли в конце августа. Обе стороны всё делали дистанционно. 

Мне выслали первые документы, я должна была их заполнить, а затем заверить в болгарском посольстве в Финляндии. Среди прочего подтверждение того, что я не являюсь крупным чиновником, документ о семейном положении, доверенность на адвоката, который в дальнейшем вёл процедуру от моего имени.

Также агентство мне выслало предварительный договор на русском и болгарском языках, я перевела €2 тыс. в оплату резервации. Деньги шли в Болгарию три дня, но поскольку после оплаты я сразу выслала скрин перевода, квартира в любом случае осталась за мной. 

Депозит и резервация

Чтобы купить квартиру дистанционно, необходимо её сначала зарезервировать. Стандартный депозит – €2 тыс. Депозитный договор составляется на двух языках – болгарском и языке клиента – и подписывается с представителем продавца – адвокатом или агентством недвижимости. Стороны обмениваются скан-копиями, подпись ставится на всех страницах под той частью, которую понимает клиент (то есть, если клиент русскоговорящий, он подписывается под русской частью договора).

В депозитном договоре оговорены сроки заключения окончательного договора (нотариальный акт в Болгарии), стоимость покупки, суммы задатка и остатка, условия по возврату и удержанию депозита.

После того как сумма отправлена, а договор подписан, объект снимают с продажи. Продавцов уведомляют о получении депозита и начинается сбор документов к сделке со стороны продавца.

– Получается, основной договор купли-продажи вы подписали позже?

– Продавцы заполняли свой пакет документов, я свой. Все они были на болгарском языке, поэтому в нюансах мне помогал разобраться мой риелтор. Когда все договоры были переведены, а суммы прописаны, я снова позвонила в посольство, пришла в назначенное время и сдала пакет бумаг. Через неделю мне их вернули уже заверенными, с печатями. Я отправила их в Болгарию.

Документы для сделки

Покупатель должен представить оригиналы четырёх документов.

1. Доверенность. В Болгарии нет понятия «генеральная доверенность»: любая выдаётся на совершение конкретного действия (действий). В данном случае – это доверенность на покупку от имени и за средства доверителя.

2. Декларация о высших чинах – занимает ли покупатель какие-либо высшие чины в высших эшелонах власти.

3. Декларация о происхождении средств.

4. Декларация о гражданском положении, в которой отмечается семейное положение покупателя.

От продавца необходимы:

1. Доверенность на продажу. Она ещё строже, чем доверенность на покупку: в ней прописывается всё, включая счёт в банке, на который продавец должен получить свои средства.

2. Декларация о высших чинах.

3. Декларация о гражданском положении.

4. Декларация об отсутствии задолженностей по налогам перед Болгарией.

Обязательно проверяется семейное положение: даже если недвижимость оформлена на одного супруга, для продажи в Болгарии обязательна доверенность на продажу и от второго.

Одновременно в Болгарии заказывают документы для нотариуса о налоговой оценке имущества, схему из кадастра, удостоверение об обременениях.

На изготовление, пересылку, перевод (если необходимо) указанных выше документов даётся месяц. Ко дню сделки деньги должны быть на счёте гаранта – в конкретном случае на доверительном счёте адвоката.

– После этого вы должны были перевести и основную сумму?

– Да, на счёт адвоката. В бумаге было сказано, что юрист имеет право купить конкретное жильё и воспользоваться моими средствами. Отдельно было прописано, что адвокат имеет право воспользоваться доверенностью только один раз.

Специалиста мне порекомендовало агентство, прислали реквизиты, я прочитала отзывы – в том числе независимые. Возражений у меня не было.

– Что оказалось самым сложным в процессе?

– Особых хлопот не было, я ведь не первую квартиру в своей жизни покупала. Единственное, что заставило нервничать, – пересылка документов по почте. Меня заверили, что бумаги будут в Болгарии в течение недели, по факту шли они целых три. И где они находятся в конкретный момент, отследить невозможно. Это стало проблемой, потому что в договоре была прописана крайняя дата, когда я обязана совершить сделку, – на всё у меня был ровно месяц.

Деньги я перевела в тот же день, что отправила документы. Опасалась, что бумаги потеряются. Но всё закончилось хорошо: за два дня до срока адвокат получил их, и в тот же день вечером сделка совершилась.

– Сколько в итоге вы потратили на оформление, переводы, почтовые услуги?

– Около €2 тыс.

Оплата удалённой сделки в Болгарии осуществляется так.

1. €2 тыс. – депозит при подписании депозитного договора.

2. Остаток суммы за один-два дня до сделки отправляется на счёт гаранта сделки – с этого счёта будут вестись все оплаты.

3. Налоги за нотариальное оформление за один-два дня до сделки также переводятся на счёт гаранта.

Покупка недвижимости в Болгарии сопряжена с нотариальными расходами на оформление.

1. Налог на покупку – в Несебре это 3,3% от суммы сделки.

2. Нотариальный сбор – не менее 1,0% от суммы.

3. Сбор по регистрации в реестре – 0,1% от суммы.

4. Гонорар адвоката за изготовление документов – написание нотариального акта, заявлений и прочего, что требует нотариальное производство в Болгарии.

5. Госпошлина за регистрацию в налоговой и получение налогового номера БУЛСТАТ для уплаты ежегодного налога на собственность в дальнейшем. Гонорар адвоката за написание заявлений для подачи в БУЛСТАТ, Общину, ВИК и EVN, а также для перерегистрации лицевых счетов в водопроводной и электрической компаниях.

Итого 5,5% от суммы покупки составляют основные таксы плюс гонорар. При сделке в €30 тыс. оформление обойдётся в €1,2–2,0 тыс. в зависимости от региона, в котором приобретается недвижимость.

Если бы документы не пришли вовремя…

…это грозило бы клиенту потерей депозита, так как в депозитном договоре указаны сроки, а их несоблюдение ведёт именно к этому.

В случае если продавцы идут навстречу, понимая, что задержка не зависит от покупателя, необходимо подписать дополнительное соглашение к депозитному договору об увеличении сроков для конечного оформления в собственность.

Что дальше

– Мирья, вас можно поздравить, но сезон в Болгарии уже закончился, да и с передвижением сейчас проблемы. Когда вы планируете посетить своё приобретение?

– Не поверите, у меня уже куплены билеты на 1 июня 2021 года – на всю семью. Ещё взяла билеты на 10 апреля, съездить «на разведку», но пока не знаю, какие будут ограничения. Если самолёты отменят, в мае поедем в Болгарию на машине.

– Вариант сдачи в аренду на время вашего отсутствия не рассматриваете?

– В ближайшее время – нет. Может быть, когда-нибудь… Если надоест, начну сдавать. Но тогда это будет квартира только под сдачу.

– Мирья, в заключение. Ваш опыт интересный, но всё-таки специфический. Вы покупали удалённо, но хорошо знали, чего хотите… Боязно не было?

– Да, я всё знала: куда еду, с чем столкнусь, как буду проводить время в Болгарии. Я бы не рискнула покупать жильё в городе, где ни разу не была.

И всё равно небольшой страх был. Но я прочитала много отзывов, увидела, что покупают дистанционно и в Польше, и в Германии, и в других странах. Не я первая, не я последняя. Вот и рискнула...

Читайте также: Магазин на диване: как купить недвижимость за рубежом дистанционно

 Фото предоставлены собеседницей

Теги: Болгария, Личный опыт, Недвижимость

Условия цитирования материалов Prian.ru

Читайте также

Что в 2020-м предлагает рынок недвижимости Болгарии Новый год риелторов: посмотрите, как встречают 2021-й в разных частях мира Содержание недвижимости в Болгарии Личный опыт. Удалённая продажа квартиры в Болгарии. Хотели продавать сами, но не смогли приехать… Тренды зарубежной недвижимости: когда ждать глобальных перемен? Личный опыт: «Купили в Болгарии трёшку по цене кондиционеров»