Версия
для печати
для печати
Что было написано в статье Credit Suisse? Читайте здесь.
Для того чтобы правильно оценить статистические данные, читатели должны понимать природу швейцарского рынка жилой недвижимости, который включает в себя дома и апартаменты, как для проживания собственника, так и для сдачи в аренду. Он существенно отличается от рынка коммерческой недвижимости (офисы, туристические объекты, торговые центры и т. д.), который развивается по своим правилам.
Самый важный момент заключается в том, что швейцарский рынок жилой недвижимости закрыт для иностранцев в соответствии с федеральным законом, известным как Lex Koller. Это значит, что иностранцы не могут инвестировать напрямую в этот сегмент, даже посредством швейцарской или лихтенштейнской холдинговой компании. Только если иностранец имеет постоянный вид на жительство в Швейцарии, у него появляется право на покупку дома или апартаментов для собственного проживания или для сдачи в аренду
Так что на эти цифры интересно взглянуть, и они могут дать представление о некоторых экономических тенденциях в Швейцарии. Но для инвестиционных решений иностранцев они не имеют большого значения. Фактически, швейцарский рынок жилой недвижимости – это местный бизнес закрытого типа.
Второй момент, на который нужно обратить внимание, – это специфика швейцарского законодательства в отношении подоходного налога. Закон, по сути, наказывает собственника за владение жилой недвижимостью. В основе этого лежит понятие «вменённой стоимости аренды» (imputed rental value или Eigenmietwert на немецком, см. § 21.1.a Швейцарского закона о прямых федеральных налогах, DBG).
Данное правило гласит, что, если вы проживаете в доме или апартаментах, которыми сами владеете, вы должны платить подоходный налог на условную ежемесячную арендную плату, которую могла бы приносить недвижимость, если бы вы сдавали её в аренду. Апартаменты хорошего качества и среднего размера, с открытой террасой на крыше (пентхаус), панорамным видом, близко к озерному променаду Люцерна или Локарно легко могут принести 6 тыс. или более швейцарских франков аренды в месяц (€5600). Даже при благоприятных налоговых ставках Швейцарии это может означать для владельца от 15 до 20 тыс. франков (€14-18,7 тыс.) дополнительных налоговых платежей в год.
Как результат, даже те, кто легко может позволить себе покупку собственности, предпочитают жить в арендованных апартаментах и вместо этого вкладывают деньги в недвижимость для сдачи в аренду другим. В конечном итоге, это более эффективно. А, поскольку управление многоквартирными домами в Швейцарии, как правило, безупречно, вы сэкономите много времени и усилий за счёт того, что не будете заниматься содержанием и обслуживанием недвижимости самостоятельно.
И последний пункт – просто закон природы. В Швейцарии около 40% территории относится к пахотной или пригодной для проживания земле. Остальная площадь страны занята горами и многочисленными живописными озёрами. Таким образом, площадь, доступная для строительства новых домов, ограниченна и дефицитна.
Из-за этого количество возводимых новых частных домов неуклонно сокращается, и эта тенденция не изменится. Уже сейчас многие проекты односемейных домов, которые в статистике считаются как новые, на самом деле являются проектами реконструкции существующих домов, для чего в Швейцарии также требуется разрешение на строительство.
Вооружившись полученными знаниями, мы теперь можем изучить диаграммы в деталях.
.jpg "Число разрешений на строительство новых жилых объектов")
Эта диаграмма показывает число разрешений на строительство новых жилых объектов Швейцарии по кварталам, с делением на три категории. Синяя линия – частные дома на одну семью с проживанием собственника. Зелёная – кондоминиумы, дома с апартаментами с проживанием собственников, где каждой квартире соответствует отдельная запись в книге земельного регистра. И, наконец, красная – многоквартирные дома со съёмными апартаментами, где собственность целиком принадлежит единственному инвестору или инвестиционной компании и квартиры не рассматриваются как независимые единицы в земельной книге.
Ясно видно, что число новых разрешений на строительство домов на одну семью снижается в течение многих лет. За последние 15 лет число таких разрешений уменьшилось вдвое. Основная причина этого отмечена выше: просто ограниченное количество подходящих земельных участков.
Эту тенденцию не следует интерпретировать как отсутствие спроса или снижение цен. Напротив, спрос на дома высок и может даже вырасти из-за корона-кризиса. Семьи, которые могут себе это позволить, всё чаще ищут недвижимость большей площади с собственным садом. А растущая тенденция к работе в режиме домашнего офиса позволяет хорошо оплачиваемым корпоративным сотрудникам работать среди зелени пригорода или в даже сельской местности, без необходимости каждое утро ездить в город. Мы уже ясно видим эту тенденцию в Австрии.
Если растущий спрос сталкивается с неизменным или даже сокращающимся предложением, это приводит к росту цен на существующую недвижимость – простой закон рыночной экономики. Мы рассмотрим это далее по тексту статьи.
Число проектов строительства кондоминиумов также упало за последние 7 лет – примерно на 40%. Однако количество разрешений на строительство ничего не говорит о фактическом количестве построенных индивидуальных квартир. В этом сегменте мы видим тенденцию к строительству больших зданий с большим количеством квартир, поскольку это позволяет эффективно использовать участок под застройку.
Следует отметить, что квартиры в кондоминиумах, которые принадлежат физическим лицам, зачастую не занимаются собственниками. Апартаменты часто покупают как инвестиционный объект и сдают арендаторам. В Швейцарии это популярно как вариант частного пенсионного обеспечения, который требует гораздо меньше средств, чем покупка целого многоквартирного дома.
Апартаменты в Швейцарии, как правило, высокого качества. Открытый камин, панорамный вид, просторная терраса на крыше, велнесс-зал и закрытый бассейн внутри здания – достаточно распространенный стандарт. Открытая кухня, которая обычно является частью гостиной, обязательно должна быть оснащена новейшим оборудованием от ведущего швейцарского производителя V-Zug AG (немецкого бренда Miele было бы недостаточно…). Подземная парковка с лифтом, ведущим к апартаментам, – тоже обязательный элемент. Кроме того, в большинстве кондоминиумов есть собственные службы уборки и ухода за территорией. Особой популярностью пользуются так называемые террасные дома, которые идеально подходят к крутым горным склонам вдоль красивых озер Швейцарии и создают ощущение настоящего роскошного пентхауса в каждой квартире.
В то время как для частных домов и кондоминиумов с проживанием собственников число разрешений на строительство в долгосрочной перспективе снижается, с многоквартирными домами под аренду происходит совсем другая ситуация.
Основное отличие между кондоминиумами и домами с арендными квартирами заключается в юридической структуре собственности. Конечно, квартиры в аренду также обеспечивают нужды арендаторов с низкими доходами, в то время как кондоминиумы, как правило, предназначены для более состоятельных клиентов. Однако в Швейцарии существует также развитый рынок рентных апартаментов высокого качества и даже класса люкс.
Основная причина – специальное налоговое правило, связанное со «вменённой стоимостью аренды» (смотри выше), которое заставляет даже состоятельных жителей отдавать предпочтение съёмным апартаментам, а также большое количество высокооплачиваемых эмигрантов, которые работают в крупных банках, корпорациях и международных организациях в Цюрихе, Цуге, Женеве или Базеле. Они хотят и могут себе позволить роскошное жильё, но им не нравится быть связанными долгосрочным владением жилой недвижимостью.
В кондо-здании у каждой квартиры – отдельная запись в земельной книге и все апартаменты обычно принадлежат разным владельцам. Такая структура планируется с самого начала и приводит к дополнительным затратам как во время строительства, так и во время управления недвижимостью. Основное её преимущество – отдельные квартиры в здании легко можно продать поштучно частным владельцам и инвесторам, что обеспечивает более высокую чистую прибыль компании-застройщика.
В здании с арендным жильём отдельные апартаменты юридически не выделены в земельной книге, и всё здание находится в эксплуатации и собственности единственного инвестора. Его прибыль связана с постоянным доходом от аренды, как в случае с коммерческой недвижимостью.
Строительство рентных апартаментов, которое часто стоит десятки миллионов швейцарских франков, является прерогативой институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды или страховые компании. По факту, двумя крупнейшими игроками в этой области являются занятая страхованием жизни компания Swiss Life AG и SUVA – швейцарский государственный фонд страхования от несчастных случаев. Вместе они владеют недвижимостью в Швейцарии на сумму более 30 млрд франков (около €28 млрд).
Важным фактором роста количества сдаваемых в аренду квартир является отрицательная процентная ставка, которую Швейцарский национальный банк ввёл в январе 2015 года. Страховые компании и пенсионные фонды хотят вкладывать средства с низким уровнем риска, получая непрерывный доход в течение длительного времени. Поэтому они всё чаще используют рынок недвижимости в качестве альтернативы государственным облигациям и другим обязательствам инвестиционного уровня.
В связи с ростом числа новых зданий с апартаментами некоторые обозреватели рынка опасаются, что в ближайшем будущем может возникнуть переизбыток арендных квартир.
.jpg "Рост количества сдаваемых в аренду квартир")
Действительно, уровень вакантных площадей для сдающихся в аренду квартир вырос с долгосрочного стабильного среднего показателя в 1,5% в 2013 году до 2,75% в июне 2020 года. Но, на мой взгляд, некорректно связывать это с долгосрочным увеличением числа разрешений на строительство апартаментов. Как показывает более подробный анализ, между регионами Швейцарии существуют значительные различия.
В пяти самых крупных городах Швейцарии средняя доля пустующего жилья составляет всего 0,47%. В Цюрихе свободно только 0,15% от рентных апартаментов, или, другими словами, 15 квартир из 10 000.
Более высокий уровень свободного жилья наблюдается в сельских регионах, особенно в италоязычном кантоне Тичино и франкоязычных кантонах на юго-западе Швейцарии, где в некоторых районах он достигает 4%. Эти регионы в целом экономически слабее, чем немецкоязычные северная и центральная Швейцария, в которых расположены деловые и промышленные центры страны.
Однако ситуация с коронавирусом может изменить расстановку сил и здесь. В связи с растущей тенденцией к увеличению жилого пространства и наличию зелёного окружения, люди могут захотеть переехать из крупных городов в менее населённые сельские пригороды, особенно если работа на дому станет широко принятым стандартом.
Кстати, в цифре 2,75% общенациональной доли вакантных площадей нет ничего трагического. Это, скорее, признак сбалансированного рынка. В Германии, например, по данным Федерального статистического управления DESTATIS, средний уровень вакантных площадей для сдающихся в аренду квартир за многие годы составляет около 8%.
В заключение давайте взглянем на цены на недвижимость, потому что именно они в конце концов имеют значение, и проверим, отражается ли изменение числа разрешений на строительство на индексах цен.
Для этого мы составили ценовую диаграмму с показателями за каждые 3 месяца, полученными на основе официальных данных о ценах на недвижимость, которые представляют Швейцарская биржа (SIX) и Швейцарский национальный банк:
.jpg "Диаграмма цен на недвижимость")
Жёлтая линия показывает цены на частные дома, принадлежащие одной семье, синяя – цены на частные кондоминиумы. Зелёная – цены на недвижимость инвестиционного класса, которая здесь включает в себя как доходные жилые дома, так и другую коммерческую недвижимость (офисные, торговые, гостиничные здания). Красная линия приведена для сравнения – она показывает индекс потребительских цен, или инфляцию.
Все линии демонстрируют стабильный рост цен в долгосрочной перспективе, который усиливается начиная с 2010 года, особенно для частных кондоминиумов. Таким образом, наше предположение, что снижение числа новых строительных проектов под частные дома и кондоминиумы связано с отсутствием подходящих участков земли, было правильным. Если бы причиной было отсутствие спроса, цены бы упали или, по крайней мере, стагнировали.
И напоследок – об эффекте коронавируса. Наша диаграмма содержит данные за первые три квартала 2020 года, когда фактор вируса был очень серьёзен в Швейцарии. На частную недвижимость цены практически не изменились. Стоимость кондо-квартир выросла за первые три квартала на 2,5%, и мы ожидаем, что эта тенденция сохранится.
Несколько иная картина складывается с инвестиционной недвижимостью. Индекс цен упал на 1% с начала кризиса. Дело в том, что он включает в себя не только жилые дома, но и офисные здания, а также объекты туристической недвижимости, например, отели. Однако и бизнес по аренде офисов, и отели сильно пострадали от введённых ограничений, что немедленно сказалось на доходе от аренды. Конечно, в будущем люди захотят снова отправиться в путешествия, но ближайшие перспективы неясны, что сказывается и на ценах этих объектов.
