a
Версия
для печати

Практика: как проходят сделки с недвижимостью в Израиле

Нотариус не участвует в сделке с квартирой, наличные деньги не в ходу, ставки по ипотеке и налоги на недвижимость зависят от иммиграционного статуса… Израильский адвокат рассказывает об особенностях оформления недвижимости в собственность, принятых в его стране. Будет полезно всем потенциальным покупателям и репатриантам.

Даже сейчас, когда экономика во всём мире находится в состоянии стагнации, в Израиле растёт поток новых репатриантов, соответственно, будет расти и спрос. Девелоперский рынок развивается, риэлторы и адвокаты Израиля получают обращения от потенциальных покупателей и инвесторов из России – переезды не отменяются, а потребность вложить деньги грамотно возрастает.

Россиянам, ещё незнакомым с процессом приобретения недвижимости в Израиле, может показаться странным упоминание адвоката рядом с риэлтором. На самом деле именно адвокат – главный игрок на поле при покупке недвижимости, зачастую люди обращаются к нему ещё перед тем, как начать поиск подходящего жилья. Это первое отличие сделок в Израиле от аналогичных в России.

Адвокат vs нотариус

Итак, именно адвокат в Израиле основной участник сделки в операциях по купле-продаже недвижимости. Без него совершить покупку невозможно. Риэлтор тоже может участвовать в процессе, но это не является обязательным. Нотариус же в сделках с недвижимостью, в отличие от России, участия не принимает вообще.

Адвоката может нанять как продавец, так и покупатель жилья; их (адвокатов) может быть двое – у каждой из сторон, а бывает, что один и тот же адвокат защищает интересы обеих сторон. Не буду рекомендовать последний вариант: по сделкам с недвижимостью (и земельному праву в целом) статистически больше всего случаев адвокатской халатности, поэтому оптимально, чтобы у каждой стороны был свой адвокат, который будет отстаивать интересы клиента.

Израильский адвокат полностью ведёт процесс покупки жилья, начиная с проверки чистоты объекта и составления меморандума – предварительного договора, являющегося подтверждением серьёзности намерений обеих сторон, и заканчивая внесением записи в земельный кадастр.

На всех этих этапах действительно важно профессиональное сопровождение: оно позволяет предотвратить мошенничество, ускорить процесс, сохранить деньги и, что немаловажно, нервы. После того как сделка завершилась, клиент нередко передаёт недвижимость в доверительное управление адвокату для дальнейшей сдачи в аренду или как инвестиционный объект.

Часто у крупных застройщиков есть договор с юридической компанией, которая занимается всеми сделками по продаже их объектов. Это может показаться покупателю очень привлекательным, так как, на первый взгляд, экономит его деньги. И всё же стоит помнить, что адвокат застройщика будет отстаивать только его, застройщика, интересы. Это не значит, что вас обязательно собираются обмануть, но даже если говорить о типовом договоре купли-продажи недвижимости, то именно в части оплаты обычно бывает наибольшее количество правок и противоречий.

Адвокат должен проверить, чтобы интересы его клиента были защищены, в частности, от санкций в отношении покупателя, из-за которых тот может понести убытки. Часто в параграфах договора, где прописаны санкции, не учитываются различные обстоятельства, возникшие не по вине покупателя, – например, объективное отсутствие возможности своевременно перевести средства, проблемы с банком и даже неполученное содействие продавца для оформления ипотеки. В этой части договора также нужно обратить внимание на привязки цен к различным индексам – в итоге именно они могут значительно поменять окончательную стоимость квартиры. Все эти тонкости надо чётко прописывать в договоре, чтобы клиент не пострадал в дальнейшем.

Опытный адвокат, специализирующийся на земельном праве, понимает, на какие пункты договора прежде всего стоит обратить внимание и какие замечания внести. А если этот адвокат ещё и имеет опыт работы с конкретным застройщиком и обслуживающими его юристами – это станет большим плюсом для покупателя. Однозначно наличие своего адвоката в итоге не увеличит ваши расходы, а поможет их сократить.

Читайте также: Инвестиции в недвижимость Израиля: куда выгодно вложиться?

Ячейки vs адвокатский сейф и трастовый счёт

В Израиле, в отличие от России, при покупке недвижимости не используются банковские ячейки, да и в принципе наличные суммы не в ходу – большая часть сделок предполагает безналичный расчёт.

Уже при составлении предварительного договора покупатель передаёт адвокату (своему или со стороны продавца) чек либо переводит деньги на его трастовый счёт. Деньги не попадут к продавцу, пока адвокат не внесёт в земельный кадастр запись о том, что в отношении данной квартиры уже существует договор купли-продажи. Подобная запись предотвращает возможное мошенничество в отношении покупателя, а именно – гарантирует, что альтернативную сделку (например, продажу третьему лицу) с данным объектом продавец совершить уже не может.

И только после этого адвокат передаёт банковский чек продавцу или осуществляет банковский перевод. Далее сделка продолжается в соответствии с её условиями – например, формируется график платежей или же ипотека.

Примеры недвижимости в Израиле
Квартира за 950 000 евро в Тель-Авиве, Израиль
950 000 €
Квартира в Тель-Авиве, Израиль
74 м2 3 2 1
Объект под сдачу
Продаётся: эксклюзивная 3-комнатная квартира с потрясающим видом на море — в самом сердце Тель-Авива! Идеальна для проживания и как доходная инвестиция! На высоком этаже (выше 10-го) ухоженного элитного жилого комплекса 2022 года постройки, вас ждёт настоящая недвижимая жемчужина: Площадь: 74 м² Ориентация: на запад, с...
ISRA HOME
Таунхаус за 3 600 000 евро в Тель-Авиве, Израиль
3 600 000 €
Таунхаус в Тель-Авиве, Израиль
170 м2 6 4 3
Роскошная 6-и комнатная квартира на трех этажах в элитном районе Тель-Авива Неве Цедеке. На первом этаже кузня премиум класса со шкафами высотой 6 метров. Здесь же находятся столовая и гостинная. На втором этаже родительская спальня с ванной из натруального мрамора и гардеробной, изготовоенной по индивидуальному заказу столяром. Так же...
ISRA HOME
Вилла за 8 175 440 евро в Герцлии, Израиль
8 175 440 €
Вилла в Герцлии, Израиль
966 м2 10 5 8
Мы предлагаем вашему вниманию построенный в классическом стиле ультра-роскошной дом, расположенный в одном из самых престижных прибрежных городов Израиля – Герцлии Питуах. Данный грандиозный, тщательно спроектированный дом размером 966 квадратных метров, расположен на земельном участке площадью 1000 квадратных метров. Дизайнерский...
Israel Sotheby’s International Realty
Вилла за 14 999 021 евро в Герцлии, Израиль
14 999 021 €
Вилла в Герцлии, Израиль
900 м2 7 7
Расположена всего в 7-ми минутах ходьбы от моря. Эта тщательно спроектированная вилла площадью 900 м2 вмещает в себя семь спален с ванными комнатами, включая эксклюзивную главную спальню, занимающую весь верхний этаж и выходящую на террасу с живописным видом. Открытая планировка включает в себя просторную гостиную, элегантную обеденную зону и...
Israel Sotheby’s International Realty
Квартира за 1 250 000 евро в Ришон-ле-Ционе, Израиль
1 250 000 €
Квартира в Ришон-ле-Ционе, Израиль
139 м2 5 4 3
На продажу в городе Ришон ле Ционе, рядом с Тель Авивом Квартира 5 комнат 139 кв.м. и два балкона общей полщадью 30 кв.м. Двойная подземная парковка. Северо-западное направление окон. Дизайнерский ремонт. 11й этаж из 12и
ISRA HOME
Вилла за 12 824 882 евро в Тель-Авиве, Израиль
12 824 882 €
Вилла в Тель-Авиве, Израиль
700 м2 6
Расположенный в одном из самых востребованных районов Израиля — престижном Савьоне, всего в 10 минутах езды от Тель-Авива и срезиземного побережья, этот изысканный особняк в стиле рококо представляет собой редкую возможность для самых взыскательных людей, ищущих воплощение роскошного образа жизни в элитной недвижимости. Будучи тщательно...
Israel Sotheby’s International Realty
Вилла за 1 516 822 евро в Кейсарии, Израиль
1 516 822 €
Вилла в Кейсарии, Израиль
300 м2 7 5 5
Представляем Вашему вниманию уникальный проект нового частного дома в одном из самых привлекательных городов на Средиземноморском побережье - Кейсарии. Спроектированный в соответствии с самыми высокими строительными стандартами с использованием высококачественных отделочных материалов данный дом превзойдет все Ваши ожидания. Идеальный вариант...
Israel Sotheby’s International Realty
Пентхаус за 33 754 143 евро в Тель-Авиве, Израиль
33 754 143 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
1200 м2 6 4 4
Уходящий своими истоками в начало 19-ого века архитектурный стиль ампир нашел свое отражение в интерьере ультра-роскошного пентхауса, расположенного в уникальном жилом комплексе Sea One на первой линии к морю в ярком и урбанистическом Тель-Авиве. Здание было спроектировано знаменитым немецким архитектором Харальдом Кляйном. Оно грамотно сочетает...
Israel Sotheby’s International Realty
Квартира за 905 186 евро в Холоне, Израиль
905 186 €
Квартира в Холоне, Израиль
130 м2 5 4 3
Шикарная квартира в новом районе Холона. 5 комнат, 130 кв.м. балкон 24 кв.м. 9 й этаж Открытый вид из окон. После ремонта. Подземная парковка и кладовая.
ISRA HOME
Квартира за 721 000 евро в Хайфе, Израиль
721 000 €
Квартира в Хайфе, Израиль
85 м2 3 2
️ Бат-Галим: будущая ривьера Хайфы Бат-Галим — один из самых перспективных районов Хайфы, который называют «будущей ривьерой». Сочетание исторического наследия и современных городских проектов делает его отличным местом для инвестиций. Почему стоит инвестировать в Бат-Галим? Реализация крупных проектов: В районе идет...
Виктория агент по недвижимости в Хайфе
Квартира за 821 000 евро в Хайфе, Израиль
821 000 €
Квартира в Хайфе, Израиль
133 м2 5 4 2
️ Новый жилой проект в центре Хайфы Идеальное сочетание тишины, комфорта и городской инфраструктуры – для жизни без компромиссов. Местоположение: На внутренней, зелёной и ровной улице — в самом центре Хайфы, рядом с любимым многими торговым центром «Хорев». Шаговая доступность до: магазинов, поликлиники, аптек,...
Виктория агент по недвижимости в Хайфе
Вилла за 2 884 753 евро в Кейсарии, Израиль
2 884 753 €
Вилла в Кейсарии, Израиль
737 м2 9 5 5
Данный дом расположен в одном из самых престижных районов Кейсарии в непосредственной близи от единственного в Израиле поля для гольфа. Он был тщательно спланирован в соответствии с высокими архитектурными стандартами и изысканными отделочными материалами. Эта роскошная вилла занимает площадь в 737 м2, расположенных на 3-х уровнях, включая...
Israel Sotheby’s International Realty
Вилла за 5 498 795 евро в Кейсарии, Израиль
5 498 795 €
Вилла в Кейсарии, Израиль
600 м2 6 5 5
Расположен данный дом в одном из самых престижных районов Кейсарии, возле единственного в Израиле поля для гольфа - The Golf Residence. Тщательно спланированный и спроектированный в соответствии с высокими архитектурными стандартами, он предлагает своим владельцам 3 уровня жилой площади общим размером 600 м2. Все отделочные материалы высшего...
Israel Sotheby’s International Realty
Дом за 8 036 701 евро в Тель-Авиве, Израиль
8 036 701 €
Дом в Тель-Авиве, Израиль
480 м2 6
Расположен в самом привлекательном районе Тель-Авива – Шикун Цамерет, в нескольких минутах ходьбы от самого известного торгового района, представленного роскошными бутиками – Кикар Ха-Медина. Тщательно спроектированный одним из самых выдающихся архитекторов Пери Давидовичем, красиво отделанный высококачественными материалами. В этом...
Israel Sotheby’s International Realty
Пентхаус за 1 894 969 евро в Тель-Авиве, Израиль
1 894 969 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
135 м2 3 3
Предлагаем вашему вниманию дизайнерский пентхаус в стиле "Индустриальный лофт". Расположен он в молодежном районе Тель-Авива - Флорентин, с его разнообразными трендовыми барами, бутиками и кафетериями. Проект был тщательно разработан Иланом Пивко - архитектором с мировым именем. Пентхаус занимает 9ый этаж данного уникального по...
Israel Sotheby’s International Realty
Пентхаус за 6 285 546 евро в Тель-Авиве, Израиль
6 285 546 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
413 м2 6 5
Данный изысканный пентхаус расположен в одном из востребованных жилых комплексах в самом сердце Тель-Авива - "Сады Сароны". Представлен он реконструированными аутентичными зданиями времен Британского мандата и современными небоскребами с быстром и удобным доступом на ведущую магистраль города - Аялон. Резиденты данного комплекса...
Israel Sotheby’s International Realty
Офис за 15 000 000 евро в Тель-Авиве, Израиль
15 000 000 €
Офис в Тель-Авиве, Израиль
1267 м2 4% в год
Целый этаж в одном из самых шикарных зданий Тель Авива. Арендатор ААА - компания высоких технологий. Аренда до 2027 года с опцией продления.
ISRA HOME
Пентхаус за 10 000 000 евро в Тель-Авиве, Израиль
10 000 000 €
Пентхаус в Тель-Авиве, Израиль
390 м2 4 3 3
Онлайн-показ Удалённая сделка
В престижном районе Тель-Авива на продажу роскошный пентхаус. Площадь 360 кв.м. и 3 балкона общей площадью110 кв.м. Полный ремонт от известного дизайнера. Полы с подогревом, умный дом. Домашний кинотеатр. Дом продается со всей мебелью, что на картинках. 3 подземные парковки. В комплексе имеются СПА, спортзал, бассейн, работающий круглогодично....
ISRA HOME
Коттедж за 1 300 000 евро в Тель-Авиве, Израиль
1 300 000 €
Коттедж в Тель-Авиве, Израиль
75 м2 3 2 2
Дом по цене квартиры в Тель-Авиве. Есть права на достройку еще одного этажа. Близко к центру.
ISRA HOME
Квартира за 1 470 000 евро в Хайфе, Израиль
1 470 000 €
Квартира в Хайфе, Израиль
190 м2 8 5 3
Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит
Продается! В самом востребованом районе г.Хайфа,Рамат Бегин,на ул.Идер! Огромная квартира,190 кв.м с садом 200 кв.м, утопает в зелени и тишине 8,5 комнат( в том числе две комнаты безопасности) -просторная гостиная с выходом в прекрасный сад -открытая кухня с 3-х метровым островом -тренажерный зал -рабочий кабинет -три детские...
Виктория агент по недвижимости в Хайфе

Обманутые вкладчики в Израиле: правда или вымысел?

В Израиле очень редки ситуации с обманутыми дольщиками. Не потому, что тут все поголовно добропорядочные, а потому, что израильское законодательство заточено на защиту интересов вкладчиков.

В стране действуют законы о продаже жилой недвижимости, которые регулируют страхование вкладов, и существует несколько типов страхового покрытия.

Страхование вкладов опционное: это может быть банковская гарантия, страховка, запись залога в пользу вкладчика, а также запись в земельном кадастре о правах вкладчика на квартиру или участок.

Стоит сказать, что, при всех преимуществах законодательства, покупатели всё равно могут потерять свои деньги. Если первый взнос составляет 7% от стоимости жилья или меньше, то в случае банкротства застройщика покупатель не получит возмещения ущерба. Также существуют вклады, которые не имеют полного покрытия. Например, группа людей покупает землю и начинает строить дом. В таком проекте могут возникнуть ситуации, когда люди теряют чуть ли не весь вклад.

То есть риски не исключены, но, во всяком случае, минимизированы.

Недвижимость в Израиле
При покупке недвижимости в Израиле риски не исключены, но минимизированы.

Ипотека в Израиле vs ипотека в России

Ипотечные кредиты в Израиле пользуются спросом и доступны даже иностранцам. Ставки здесь гуманные – от 3 до 5% годовых (в России, по данным на март 2020 года, средний процент по ипотеке 9,4%. – Прим. ред.).

Получение жилищного кредита – процесс несложный, но он имеет свою, израильскую специфику, поэтому лучше заниматься этим в сопровождении профессионалов. Как и в России, израильский банк потребует у соискателя информацию о доходах и, что немаловажно, об их происхождении, а также подтверждения, которые должны убедить банк, что у вас достаточно средств для выплаты машканты (ипотеки).

Кстати, в процессе получения ипотеки как раз может понадобиться нотариус – в случае если банк потребует заверенный перевод всех документов, объясняющих ваши доходы и мотивацию.

Максимальный срок ипотечного кредита в Израиле – 30 лет, а процентная ставка по нему и минимальный первый взнос будут зависеть не только от вашего «анамнеза», но и от статуса с точки зрения иммиграционного права. Например, для иностранцев условия выдачи кредита будут жёстче (в том числе по предоставлению необходимой документации), а минимальный первоначальный взнос – больше.

Израильтянин, даже не проживающий в стране, может получить ипотеку в размере до 75% (чаще 60%) от стоимости квартиры (если это его первое жильё в Израиле), в то время как иностранец должен внести не менее 50% стоимости жилья из собственных средств в качестве первоначального взноса.

Читайте также: Как иностранцу купить недвижимость в Израиле, если денег не хватает

Налоги в Израиле vs налоги в России

В Израиле применяется прогрессивная шкала налога на покупку недвижимости, которая зависит не только от цены объекта, но и от иммиграционного статуса участников сделки. (В России на этапе приобретения покупатель не платит налоги, независимо от его гражданства или налогового резидентства. – Прим. ред.)

Так, у гражданина Израиля будет нулевая налоговая ставка на квартиру стоимостью до 1 744 505 шекелей, затем проценты увеличиваются со стоимостью квартиры:

  • с 1 744 505 до 2 069 205 шекелей – налог 3,5%;
  • c 2 069 205 до 5 338 290 шекелей – налог 5,0%;
  • с 5 338 290 до 17 794 305 шекелей – налог 8,0%;
  • свыше 17 794 305 шекелей – 10,0%.

Для приобретающих вторую квартиру налог будет следующий: 0–5 194 225 шекелей – 8%, свыше 5 194 225 шекелей – 10%.

Для новых репатриантов (в течение шести лет с момента получения статуса) налог на покупку жилья стоимостью до 1 838 615 шекелей составит 0,5%, на более дорогую недвижимость – 5%.

Мы делаем для каждого клиента индивидуальный расчёт и смотрим, стоит ли декларировать его статус нового репатрианта при покупке. Как правило, это актуально только в случаях приобретения дорогостоящего жилья.

Читайте также: Процедура приобретения недвижимости в Израиле

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Израиль, Недвижимость, Процедура покупки, Налоги и сборы

Читайте также

Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Cамое долгожданное событие на иммиграционном рынке в 2024-м – Венгрия запускает «золотую визу»
Известные и неизвестные детали «ВНЖ гостевого инвестора»
Купить коммерческую недвижимость в Европе и зарабатывать на ней. Пример стабильных инвестиции в ЕС – Словения
Надежный рынок в сердце Европы
ВНЖ Греции: новые опции
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Всем хорошо. Коливинги – новое инвестиционное решение в ОАЭ
Предложение в дефиците
Процедура приобретения недвижимости в ОАЭ
Обновили полезный материал

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в Израиле Коммерческая недвижимость в Израиле Аренда недвижимости в Израиле Элитная недвижимость в Израиле

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Израиль»

  • 28.02.2025
  • 6330

Мой опыт репатриации в Израиль: абсорбция и взаимовыручка

О корзине абсорбции, квартирном вопросе и сложностях адаптации

  • 24.03.2024
  • 4155