Версия
для печати
для печати
Разницы в налогах для «своих» и «чужих» владельцев собственности в Польше нет. Ограничения на сделку – только в отношении частных домов, земельных участков и нежилого фонда, где нужно получать разрешение от Министерства cправедливости Польши (аналога МВД) или покупать на польскую компанию, в которой все учредители могут быть иностранцами.
Владелец недвижимости в Польше ежегодно должен уплачивать налог на владение недвижимостью. Размер ставок определяется каждым воеводством самостоятельно и зависит от типа и площади объекта.
Законодательно определены максимальные годовые ставки за квадратный метр в год: 0,85 злотого (€0,19) для жилых, 24,84 злотого (€5,43) для коммерческих помещений и жилья, сдаваемого посуточно. Самые высокие ставки обычно в столицах воеводств, самые низкие для жилой недвижимости – в Кошалине и Тыхы (0,6 злотого, или €0,13).
Ставки налога на недвижимость для лечебных заведений и санаториев – 5,06 злотого (€1,11) .
Для земельных участков под жилыми домами – 0,52 злотого (€0,11). Если речь идёт о многоквартирном комплексе, площадь участка распределяется между всеми квартирами в здании, поэтому налог в перерасчёте на каждого собственника незначительный.
Для земельных участков под коммерческими помещениями – 0,99 злотого (€0,22).
В Польше вы можете купить в собственность даже озеро – в этом случае ставка ежегодного налога составит 4,99 злотого (€1,09).
Как платить налог на недвижимость. Список тех, кому не приходится платить налог на недвижимость, очень короткий. В него входят сельскохозяйственные угодья, а также земли и объекты, которые принадлежат международным организациям или органам местного самоуправления.
Необходимая к уплате сумма определяется до конца января года, следующего за отчётным, и вносится либо сразу (если сумма меньше €21,9), либо частями (раз в квартал или в месяц) на счёт органов местного самоуправления. Чаще всего сумму платежа разбивают на четыре части со следующими крайними датами внесения: 15 марта, 15 мая, 15 сентября, 15 ноября. В случае задержки муниципалитет может назначить пеню.
Коммунальные услуги в Польше оказываются по стандартной европейской модели: всё, что происходит в доме, контролируют не государственные службы, а кооперативы либо товарищества собственников. Эти административные органы ежемесячно собирают фиксированную плату, которая покрывает уход за общими территориями.
Какие ежемесячные расходы ложатся на собственника польской квартиры?
Если человек снимает жильё в Польше, зачастую ему приходится платить только за услуги управляющей компании плюс за электричество, интернет и редко – газ. При заключении договора арендная ставка и коммунальные платежи прописываются отдельно.
Может возникнуть вопрос, почему так много денег (относительно Польши) уходит на плату кооперативу/товариществу. Но если посмотреть, как благоустроены придомовые территории, вопрос сам собой отпадает.
Особенность 1. Раз в год управляющая компания должна отчитываться перед жильцами. И если её работа собственников не устраивает – те вправе сменить организацию.
Особенность 2. Управляющая компания может брать кредиты на дом на очень льготных условиях, получать дотации по различным энергосберегающим программам или под реконструкцию исторических зданий. Потому сотрудничество с ней более чем оправдывает себя.
Особенность 3. В Польше есть дома, где общей управляющей организации нет. То есть всё, что происходит внутри дома (уборка подъездов, замена лампочек и т. д.), ложится на жильцов, снаружи (вывоз мусора, уход за придомовой территорией) – на городские службы. Но и в таких случаях жильцы нередко образуют что-то вроде товарищества со старшиной и нанимают персонал для уборки, починки лифта и прочих бытовых нужд.
.jpg)
Особенность 4. Если возникают проблемы с крышей, деньги на починку берут из общего ремонтного фонда, который формируется за счёт взносов всех владельцев квартир комплекса.
Особенность 5. В старых домах может быть проблема: не все жители своевременно оплачивают коммунальные услуги и делают взносы в ремонтный фонд. Это могут быть, к примеру, пенсионеры, имеющие определённые льготы. Поэтому при покупке жилья следует обращать внимание на соседей.
Как оплачивать коммунальные услуги в Польше. Большинство счетов оплачивается напрямую с банковского счёта – вы проводите транзакцию каждый раз вручную или настраиваете автоматическое отчисление по заданным датам. Но если вы только приехали в страну и ещё не обзавелись счётом в местном банке, есть и другие варианты.
Отметим, что гражданин любой страны может открыть счёт в польском банке и получить польский налоговый номер без обязательства становиться налоговым резидентом страны.
Штрафы. Задержать оплату по коммуналке в Польше практически невозможно, так как в стране практикуют предоплату. После уплаченную сумму сверяют с реальной, по счётчикам, и либо возвращают часть, либо сообщают, сколько доплатить.
Расходы на налоги и коммунальные услуги для разных типов собственности (в год)
|
Услуга |
Квартира 50 кв. м в кооперативе в Варшаве. Два человека |
Квартира 85 кв. м в частной собственности в Быгдоще. Три человека |
|
Ежегодный налог |
€100 |
€160 |
|
Плата управляющей компании |
€980 |
€315 |
|
Вывоз мусора |
- |
€102 |
|
Отопление |
- |
€220 |
|
Вода |
- |
€400 |
|
Газ |
- |
- |
|
Электричество |
€260 |
€400 |
|
Интернет, TV |
€160 |
€160 |
|
Страховка |
€260 |
€100 |
|
Итого |
€1 760 |
€1 857 |
Доходы. На 1 января 2021 года минимальная зарплата в Польше составляет 18,3 злотого (€3,98) в час, а среднемесячная – €610 до вычета налогов. Средний доход – на уровне €1,3 тыс. брутто. Польские власти повышают зарплаты стабильно на 7-8% в год. Согласно данным Министерства статистики, за 2020 год рост составил 6,6%.
Зарплата в госсекторе в среднем на €87 выше, чем в частном, а начинающие специалисты получают примерно на 40% меньше, чем их опытные коллеги.
В стране уровень доходов сильно зависит от воеводства. Реальные доходы выше в Варшаве, а также в крупных городах, столицах воеводств. Восточная часть страны отличается более низкими зарплатами, чем запад и юг.
Карта зарплат в Польше согласно отчёту Министерства статистики за третий квартал 2020 года
.jpg)
Жильё. Дороже всего снимать жильё в Варшаве. Односпальная квартира в центре города без учёта коммунальных платежей обходится в €600–650, за пределами центра – €450–500. Среди столиц воеводств дешевле всего обходится съёмное жильё в Быгдоще – €260–300 в месяц. В остальных крупных городах ценники схожи – чуть дороже будет только Вроцлав и Гданьск, где хорошую квартиру можно найти за €400–470 в месяц.
В Польше популярно снимать жильё типа «кавалерка». Это квартира для одного человека или пары без детей, которая обходится в €180–250 в месяц в зависимости от города. Как правило, это совсем небольшая комната площадью 15–25 кв. м с кухней и санузлом.
Еда. Затраты на питание в Польше невелики, даже если сравнивать с Южной Европой, не говоря уже о северных странах. На двух человек в месяц достаточно €200–270, если вы питаетесь преимущественно дома. Пакет молока в супермаркете стоит €0,6, хлеб – €0,5–0,7, кило риса – €0,92, дюжина яиц – €1,92, кило куриного филе и говядины – €4 и €8 соответственно. За килограмм овощей и фруктов придётся отдавать €0,6–1,5.
В недорогом ресторане можно плотно пообедать за €5–6, в польских «столовых» – даже дешевле, в районе €3–4. Комбо-обед в McDonalds обойдётся в €4,8, но в стране хватает и национальных фастфудов, так что заведений, где можно поесть за такую сумму, много. Чашка капучино обойдётся в €2,0–2,5.
Транспорт. Транспортная карта (проездной) стоит в районе €25, одноразовый билет – €0,9. Литр бензина стоит чуть больше €1; за километр поездки на такси придётся отдать около €0,7. Хотите сэкономить на транспорте – пользуйтесь велосипедами: в каждом польском городе множество городских стоянок, где можно взять железного друга напрокат. Поездка продолжительностью до 20 минут будет бесплатной, до часа – примерно €0,44–0,65.
Мобильная связь в стране недорогая. К примеру, за пакет с безлимитными звонками и SMS и 5 Гб интернета в сети Plus придётся заплатить всего €7.
Прочие расходы. Абонемент в фитнес-клуб обойдётся в €25–30 в месяц, за билет в кино придётся отдать €6,5. Если хотите приобрести частную страховку, готовьтесь платить около €50–90 в месяц в зависимости от пакета услуг.
Доходность. Польская недвижимость пользуется спросом среди покупателей с просторов бывшего СССР. По словам местных риелторов, такая популярность обусловлена неплохой доходностью – 4–10% в зависимости от локации и типа недвижимости. Это заметно выше, чем ставки по депозитам (до 0,5% годовых) или прибыль от облигаций.
К доходности от аренды необходимо прибавить прибыль от роста цен на недвижимость, которые повышаются почти быстрее всех в ЕС даже во время пандемии. Данная тенденция наблюдается далеко не первый год. Рост цен на недвижимость сопоставим с повышением зарплат и составляет примерно 5% в год, не зависит от туристов или других категорий иностранцев. Более 95% квартир в стране покупают поляки.
Налоги. Налоги при сдаче недвижимости в аренду платят в Польше около 700 тыс. человек, среди которых и физические, и юридические лица, для которых сдача объекта – часть бизнеса.
Для расчёта налога можно использовать одну из следующих систем.
Выбор той или иной системы налогообложения доброволен, предупреждать налоговую заранее не нужно – достаточно платёж за первый месяц в году или с момента сдачи в аренду внести с указанием соответствующего кода в назначении платежа (ryczałt – это PIT-28). Положенная сумма уплачивается таким же способом, как и ежегодный налог на владение.
Управляющие компании. Стандартная ставка управляющих компаний в Польше – 10% от арендного дохода. Организация берёт на себя все хлопоты по поиску арендаторов, контролю оплаты коммунальных услуг, присмотру за жильём, решению вопросов с товариществом или кооперативом. Обычно в Польше арендаторы ежемесячно переводят арендную плату на счёт собственника, а тот уже со своего счёта оплачивает услуги управляющей компании.
Тенденции рынка. Рынок жилой недвижимости Польши ведёт себя не очень определённо: если к сентябрю прошлого года число сделок существенно снизилось, то уже к концу октября люди начали активно скупать недвижимость. При этом особое внимание обращали на дома с садом и террасой. Между тем цены упали несильно, а в сегменте коммерческих объектов наблюдается стабильный рост инвестиций.
Налоги. При продаже налог уплачивается с разницы между стоимостью покупки и реализации. То есть из суммы дохода можно вычесть все расходы на ремонт, покупку встроенной мебели, ежегодные налоги, проценты по ипотеке и прочие затраты, связанные с объектом. Но потребуется представить все чеки и квитанции.
Ставка зависит от срока владения.
Декларацию о доходах необходимо подать к концу года, в котором была заключена сделка.
Если объект наследуют или получают в дар ближайшие родственники (дети, супруги), налог на передачу недвижимости платить не придётся. Но нужно заранее позаботиться о документах и подать в налоговую службу заявку по форме SD-Z2. Однако если речь идёт о родственниках второй и третьей степени, данный налог составит 7% и 12% соответственно.
Дополнительные расходы. Польское законодательство обязывает привлекать к совершению сделки нотариуса. Его услуги стоят 0,5–1,5% от суммы продажи, и ещё придётся заплатить риелторскому агентству (2–4%), если сделка проходит через него, а не напрямую.
Все расходы по сделке несёт покупатель. Налог на переход права собственности (2%) также ложится на нового владельца. Но если вы покупаете квартиру на первичном рынке или у компании – плательщика НДС, данный налог не начисляется.
Иногда комиссии агентству недвижимости на первичном рынке тоже нет, так как её выплачивает девелопер. При этом цена квартиры для покупателя не повышается: риелтор в таком случае выступает для застройщика как внешний отдел продаж.
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Павла Ружицкого, руководителя компании Orzech Lux, Вроцлавское агентство недвижимости
