Закон об ограничении арендной платы в Берлине стал одним из самых спорных и обсуждаемых в Германии за последние годы. Причём веские доводы и за, и против находили как его сторонники, так и противники. Однако вчера Конституционный суд поставил точку в этом вопросе, огорчив арендаторов и обрадовав владельцев съёмных квартир. Чего ждать теперь от рынка недвижимости Берлина? И кто на самом деле выиграет от судебного решения? Выясняем.
Что случилось
15 апреля состоялось заседание Конституционного суда в Карлсруэ. По его итогам вынесено постановление о том, что ограничение арендной платы, установленное правительством Берлина в феврале 2020 года, является незаконным. Высший суд Германии обосновал это тем, что уже существует федеральный закон, регулирующий права аренды.
Предыстория
В последние годы арендная плата в Берлине росла быстрее, чем в других городах Германии. За десять лет съём жилья подорожал вдвое, и к 2019 году его стоимость достигла €11,6 за кв. м в месяц. Основная причина – приток мигрантов и нехватка новостроек.
Чтобы исправить ситуацию, в октябре 2019 года Сенат Берлина проголосовал за заморозку арендной платы в столице. А в феврале 2020 года соответствующий закон одобрил Бундестаг. Его суть заключалась в том, что арендная плата для 1,5 млн (90%) квартир в Берлине фиксировалась на уровне июня 2019 года на пять лет вперёд. Потолок выплат за квадратный метр в месяц составил €9,8. Согласно закону, с 2022 года ежегодно можно повышать арендные ставки в соответствии с инфляцией, на 1,3%. Закон не затронул только квартиры, построенные до 2014 года, а также субсидируемое жильё и общежития.
Ассоциация квартиросъёмщиков приветствовала принятие закона, говоря о прекрасной возможности сделать аренду жилья доступной широким слоям населения. А вот оппозиционные партии и ассоциации из сферы недвижимости резко раскритиковали этот шаг. Последние заявляли, что ограничение будет усугублять проблему, нанося ущерб инвестициям в недвижимость в городе. Члены Христианско-демократического союза (ХДС) назвали закон неконституционным и отметили, что будут оспаривать его в суде. Что они в итоге и сделали совместно с арендодателями.
Любовь Баумгертнер
учредитель
L&B Immobiliya
Решение суда является окончательным и, таким образом, отменяет принятый в 2020 году закон.
Сниженная вследствие данного закона арендная плата может быть поднята на прежний уровень, а полученные арендаторами средства должны быть возвращены обратно собственникам недвижимости по требованию. Хотя многие крупные домовладельцы уже сообщили о том, что не будут требовать от арендаторов возврата полученных средств.
Тем не менее отмена данного закона не означает возможность поднятия арендной платы на любой уровень. По-прежнему в силе принятый на государственном уровне закон Mietpreisbremse – «тормоз арендной платы», предполагающий возможность поднятия ставок не более чем на 15% каждые три года при существующих договорах аренды, а при новых договорах цена не может превышать официальный уровень арендной платы Mietspiegel более чем на 10%. Таким образом, арендный рынок Берлина, как и всей Германии, по-прежнему урегулирован на законодательном уровне.
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Реакция
Ассоциация арендаторов Берлина назвала судебное решение об аннуляции закона «пощёчиной» всем арендаторам. «Объявить закон неконституционным с самого начала – это безответственная социальная политика», – заявил директор ассоциации Райнер Вильд и добавил, что это противоречит ряду других судебных решений.
Представитель федеральной парламентской группы ХДС Кай Вегнер назвал это решение «чувствительным поражением» для правительства Берлина, которое он обвинил в «ложном обещании предельной арендной платы» арендаторам города.
«Ущерб велик, – отметил он в своём заявлении. – Идеология не решает никаких проблем, в том числе и на рынке жилья. В долгосрочной перспективе только достаточное количество жилья может обеспечить доступную арендную плату».
Глава по связям с ЕС Международного союза арендаторов (IUT) Барбара Стинберген сказала, что она была шокирована решением немецкого суда, не в последнюю очередь потому, что другие законы Берлина на уровне земель фактически регулируют права частной собственности: есть закон, который, например, запрещает домовладельцам оставлять собственность пустующей.
Она также выразила надежду на кампании арендаторов в других странах. «Это решение не касается того, хорош ли потолок арендной платы, это касается исключительно юрисдикции», – сказала она в интервью Deutsche Welle. «Итак, теперь законодатели в остальной Европе должны проверить, какова на самом деле их юрисдикция, – чтобы избежать возможных ошибок, как в Берлине».
Специальный докладчик ООН по вопросу о праве на жилище Балакришнан Раджагопал сказал Deutsche Welle, что он обеспокоен тем, что решение может иметь негативные последствия для Берлина и других городов, борющихся с кризисом доступности недвижимости: «Влияние решения может быть довольно серьёзным для арендаторов в Берлине и других местах».
«Меня больше всего беспокоит то, что это конкретное постановление может повлиять на способность правительства Берлина, а также федерального правительства обеспечивать доступность жилья», – заявил он.
Любовь Баумгертнер: «Мы считаем, что отмена данного закона положительно повлияет на рынок аренды и строительства нового жилья, от чего выиграют не только владельцы недвижимости, но и сами арендаторы, поскольку опять вырастет предложение жилья под аренду, девелоперы опять начнут вкладывать средства в новое строительство и ремонт вторичного жилья.
Мы думаем, что арендные ставки вернутся к прежнему уровню, который был до вступления закона в силу. Благодаря действующему федеральному закону о Mietpreisbremse рост арендной платы будет по-прежнему сдерживаться, что предотвратит сильный скачок».
Несмотря на то что закон о заморозке арендной платы изначально создавался для поддержки арендаторов, на деле он привёл к неоднозначным результатам.
Принятие закона в феврале 2020 года вызвало неопределённость на рынке жилья Берлина, из-за того что арендодатели начали вводить «теневую арендную плату» – более высокую цену, которую арендаторы должны будут платить в том случае, если суд признает ограничение ставок неконституционным.
Как писал Bloomberg в октябре 2020 года, несмотря на то что некоторые съёмщики действительно начали платить меньше, съёмную квартиру стало найти намного труднее.
По данным онлайн-платформы ImmoScout24, в сентябре 2020 года количество жилых единиц, доступных для аренды в Берлине, сократилось на 42% по сравнению с годом ранее, а число выставленных на продажу объектов в немецкой столице выросло на 13% по сравнению с прошлым годом.
Любовь Баумгертнер: «Вчерашнее судебное решение – однозначно хорошая новость для владельцев недвижимости и инвесторов, поскольку рынок недвижимости Берлина вновь стал привлекательным. Инвесторы опять смогут получать доход со своей недвижимости и выиграют на росте стоимости.
Также это хорошая новость и для города, поскольку застройщики разморозят замороженные стройки, а домовладельцы начнут опять вкладывать средства в ремонт жилищного фонда. Для части арендаторов данная новость также станет положительной, так как сократившееся вдвое предложение арендной недвижимости возрастёт до прежнего уровня и у людей, безрезультатно пытавшихся найти жильё, вновь появится такой шанс.
По нашим наблюдениям, в течение года действия закона в выигрыше оставались только арендаторы, долгосрочно проживавшие в арендном жилье, цены на которое были снижены. Арендаторам же, которые переезжали в новые квартиры, или новоприбывшим было очень сложно найти жильё, поскольку предложение на вторичном рынке, по статистике порталов недвижимости, снизилось в два раза. Владельцы дорогостоящих и качественных квартир предпочли вообще их не сдавать в аренду, чем сдавать за минимальную сумму, поскольку ремонт после выезда жильца может обойтись дороже дохода от аренды.
Таким образом, оставшиеся предложения по сниженной цене были настолько популярны, что в течение суток приходило более 100 запросов от потенциальных арендаторов, на просмотр являлось по несколько десятков претендентов, и, естественно, выбор падал на самых состоятельных кандидатов, которые могут себе позволить недвижимость и по более высокой цене, а остальные желающие оставались ни с чем. Больше всего от этой ситуации страдали именно те, для кого данный закон был принят, – малоимущие слои населения».
Вот что можно купить в Берлине сейчас
1 690 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
112 м22
Апартаменты расположены на берегу реки Шпрее в Берлине.Апартаменты площадью 112 кв. м включают 2 спальни, полностью оборудованную кухню с островом, гостиную и столовую открытого плана, террасу с садом и открытое парковочное место. В апартаментах панорамные окна с видом на реку. Техническое оснащение включает подогрев полов.
NF Group
918 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
101 м222
Новый жилой проект расположен в престижном районе Шарлоттенбург-Вильмерсдорф в двух шагах от знаменитого бульвара Курфюрстендамм. Элегантное светлое здание в классическом стиле включает 114 квартир. Разработчиком проекта является одно из лучших берлинских архитектурных бюро. Для удобства жителей комплекса оборудованы подземный паркинг и кладовые...
NF Group
3 300 000 €
Производство в Берлине, Германия
500 м2
Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области производства компонентов из стеклопластика в Германии.
Компания специализируется на производстве, сборке и обслуживании высококачественных компонентов из стеклопластика.
Основное внимание уделяется производству резервуаров и трубных систем. В качестве решения проблем компания...
EW Real Estate
699 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
119 м2432
Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком. На продажу выставлены 184...
NF Group
891 900 €
Квартира в Берлине, Германия
120 м24
В престижном районе Далем (Dahlem), на знаменитой Clayallee, расположен ухоженный жилой комплекс, с этой просторной 4-комнатной квартирой, готовой к заселению.
Классическая архитектура, прочная постройка и внимательное обслуживание делают этот объект надёжным и устойчивым активом.
Квартира, площадью от около 120 кв.м. имеет продуманную...
EW Real Estate
750 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
158 м23
Апартаменты расположены в резиденции неподалеку от реки Шпрее в Берлине. Резиденция была построена в 2012 году.Апартаменты площадью 158 кв. м включают 3 спальни, 2 ванные комнаты, гостиную, полностью оснащенную кухню. Высота потолков в апартаментах – 2,90 м. Техническое оснащение включает подогрев полов и эко-отопительную систему на солнечной...
NF Group
835 000 €
Квартира в Берлине, Германия
60 м2211
Кредит
Комфортабельная квартира класса люкс в центре Берлина. Настоящий географический центр: самая премиальная зона Митте напрямую связана с самыми посещаемыми районами: Кройцберг, Шарлоттенбург и Пренцлауэр-Берг. Всего в нескольких минутах ходьбы от природного оазиса Тиргартен и набережной Шпрее.
EW Real Estate
10 000 000 €
Вилла в Берлине, Германия
800 м21166
Предлагаемая недвижимость представляет собой эксклюзивную новую виллу с впечатляющей высотой потолков почти 4 метра, которая была недавно построена на солнечном участке площадью около 900 кв.м.
Вилла оборудована по самым высоким стандартам и может использоваться как односемейный или двух-семейный дом.
— Роскошная мебель
— Дом с...
EW Real Estate
1 531 905 €
Квартира в Берлине, Германия
98 м2211
Вашему вниманию представлены новые 2-комнатные квартиры в центре западного Берлина, в районе Шарлоттенбург. В настоящий момент идет строительство дома, которое завершится в 4 квартале 2022 года.
Структурированный фасад с высококачественными поверхностями из штукатурки и кирпича придают зданию современный вид, который неподвластен времени....
EW Real Estate
537 549 €
Квартира в Берлине, Германия
73 м22
Вашему вниманию представлены новые 2-3-комнатные квартиры в Берлине, в микрорайоне Каульсдорф, который относится к району Марцан-Хеллерсдорф.
В настоящий момент уже заканчивается строительство этого дома с 18 жилыми единицами, и заселение запланировано на июль 2024 года. Квартиры, расположенные на четырех этажах, и имеют жилую площадь от 75 до...
EW Real Estate
3 000 000 €
Офис в Берлине, Германия
659 м24.5% в год
Вашему вниманию представлена коммерческая недвижимость на юге Берлина (столица Германии). Объект представляет собой офисное помещение, которое занимает часть 4-этажного здания. Арендатором является стомотологическая клиника. Помещение оборудовано новейшим оборудованием в сфере стомотологии.
Коммерческая недвижимость состоит из 5 единиц...
EW Real Estate
370 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
72 м23
Оплата в рублях
Проект в коммуне Вольтерсдорф, пригород Берлина. Комплекс состоит из двух жилых домов на участке площадью 966 кв.м. Всего в проекте будет 11 апартаментов с современным светлым дизайном.
Окончание строительства запланировано на январь 2024 года.
- Трёх- и четырёхкомнатные апартаменты площадью 71,51 - 102 кв.м
- Внутренняя отделка, окна в...
Intermark Global
370 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
42 м21
Студия с огороженной спальней в новом жилом проеке, который строится в растущем деловом квартале в раойне Фридрихсхайн. Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz Arena, несколько...
NF Group
769 626 €
Квартира в Берлине, Германия
77 м23
Всего в доме расположено 29 квартир с планировками от 65 до 160 м², которые идеально подойдут для самых разных стилей жизни.
Высококачественные классические материалы в теплых тонах представляют собой неподвластную времени обстановку.
В жилых помещениях использован дубовый паркет.
Высокие двери создают ощущение простора и обеспечивают...
EW Real Estate
1 096 826 €
Квартира в Берлине, Германия
98 м24
Добро пожаловать в эксклюзивный жилой проект, состоящий из двух элегантных зданий с 58 жилыми единицами и общей жилой площадью 4 232 кв.м. Здесь вы найдете разнообразный выбор квартир с 2 — 4 комнатами и площадью от 37 до 133 кв.м.
Квартиры предлагают обширное пространство для самореализации. Хотите ли вы обустроить домашний офис,...
EW Real Estate
689 500 €
Квартира в Берлине, Германия
45 м211
Новый жилой квартал расположен в центре Берлина, в 1,5 км от Потсдамер Плац и парка Тиргартен. Ансамбль из 14 корпусов гармонично вписывается в окружающие улицы благодаря разнообразию фасадов, выполненных из разных материалов – массивного клинкерного кирпича, архитектурного бетона и классической штукатурки. Квартиры с высококачественной отделкой...
NF Group
905 823 €
Квартира в Берлине, Германия
120 м2432
Вашему вниманию представлены новые элитные 4-комнатные квартиры в центре Берлина (столица Германии), в районе Фридрихсхайн. В настоящий момент идет строительство дома, которое будет завершено в 4 квартале 2024 года. При его строительстве используются высококачественные немецкие строительные материалы и современные технологии строительства....
EW Real Estate
3 660 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
32 м2
Новый жилой проект будет построен на одной из центральных улиц района City West, всего в нескольких минутах ходьбы до знаменитого бульвара Курфюрстендамм.
Проект выполнен в архитектурной концепции старинных городских особняков и включает квартиры с 1-7 комнатами площадью 31,5-318 кв. м. Во всех квартира выполнена премиальная отделка, установлены...
NF Group
647 900 €
Квартира в Берлине, Германия
58 м23
Заселение дома запланировано на 2 квартал 2027 г.
Дом соответствует самым высоким стандартам центральной жизни — как с точки зрения городского образа жизни, так и качества жизни. Всего в двух шагах от Потсдамской площади, в модном районе Митте, в непосредственной близости от креативного Шенеберга и оживленного Кройцберга, вы сможете...
EW Real Estate
3 700 000 €
Пентхаус в Берлине, Германия
243 м253
Этот впечатляющий пентхаус предлагает вам идеальное сочетание роскошной жизни и первоклассного расположения в самом сердце Берлина. В общей сложности 5 просторных комнат, 3 роскошные ванные комнаты и 2 гардеробные — у вас достаточно места, чтобы реализовать свой эксклюзивный стиль жизни.
Терраса площадью около 150 м² является...
.jpg)
