Закон об ограничении арендной платы в Берлине стал одним из самых спорных и обсуждаемых в Германии за последние годы. Причём веские доводы и за, и против находили как его сторонники, так и противники. Однако вчера Конституционный суд поставил точку в этом вопросе, огорчив арендаторов и обрадовав владельцев съёмных квартир. Чего ждать теперь от рынка недвижимости Берлина? И кто на самом деле выиграет от судебного решения? Выясняем.
15 апреля состоялось заседание Конституционного суда в Карлсруэ. По его итогам вынесено постановление о том, что ограничение арендной платы, установленное правительством Берлина в феврале 2020 года, является незаконным. Высший суд Германии обосновал это тем, что уже существует федеральный закон, регулирующий права аренды.
В последние годы арендная плата в Берлине росла быстрее, чем в других городах Германии. За десять лет съём жилья подорожал вдвое, и к 2019 году его стоимость достигла €11,6 за кв. м в месяц. Основная причина – приток мигрантов и нехватка новостроек.
Чтобы исправить ситуацию, в октябре 2019 года Сенат Берлина проголосовал за заморозку арендной платы в столице. А в феврале 2020 года соответствующий закон одобрил Бундестаг. Его суть заключалась в том, что арендная плата для 1,5 млн (90%) квартир в Берлине фиксировалась на уровне июня 2019 года на пять лет вперёд. Потолок выплат за квадратный метр в месяц составил €9,8. Согласно закону, с 2022 года ежегодно можно повышать арендные ставки в соответствии с инфляцией, на 1,3%. Закон не затронул только квартиры, построенные до 2014 года, а также субсидируемое жильё и общежития.
Ассоциация квартиросъёмщиков приветствовала принятие закона, говоря о прекрасной возможности сделать аренду жилья доступной широким слоям населения. А вот оппозиционные партии и ассоциации из сферы недвижимости резко раскритиковали этот шаг. Последние заявляли, что ограничение будет усугублять проблему, нанося ущерб инвестициям в недвижимость в городе. Члены Христианско-демократического союза (ХДС) назвали закон неконституционным и отметили, что будут оспаривать его в суде. Что они в итоге и сделали совместно с арендодателями.
Решение суда является окончательным и, таким образом, отменяет принятый в 2020 году закон.
Сниженная вследствие данного закона арендная плата может быть поднята на прежний уровень, а полученные арендаторами средства должны быть возвращены обратно собственникам недвижимости по требованию. Хотя многие крупные домовладельцы уже сообщили о том, что не будут требовать от арендаторов возврата полученных средств.
Тем не менее отмена данного закона не означает возможность поднятия арендной платы на любой уровень. По-прежнему в силе принятый на государственном уровне закон Mietpreisbremse – «тормоз арендной платы», предполагающий возможность поднятия ставок не более чем на 15% каждые три года при существующих договорах аренды, а при новых договорах цена не может превышать официальный уровень арендной платы Mietspiegel более чем на 10%. Таким образом, арендный рынок Берлина, как и всей Германии, по-прежнему урегулирован на законодательном уровне.
Ассоциация арендаторов Берлина назвала судебное решение об аннуляции закона «пощёчиной» всем арендаторам. «Объявить закон неконституционным с самого начала – это безответственная социальная политика», – заявил директор ассоциации Райнер Вильд и добавил, что это противоречит ряду других судебных решений.
Представитель федеральной парламентской группы ХДС Кай Вегнер назвал это решение «чувствительным поражением» для правительства Берлина, которое он обвинил в «ложном обещании предельной арендной платы» арендаторам города.
«Ущерб велик, – отметил он в своём заявлении. – Идеология не решает никаких проблем, в том числе и на рынке жилья. В долгосрочной перспективе только достаточное количество жилья может обеспечить доступную арендную плату».
Глава по связям с ЕС Международного союза арендаторов (IUT) Барбара Стинберген сказала, что она была шокирована решением немецкого суда, не в последнюю очередь потому, что другие законы Берлина на уровне земель фактически регулируют права частной собственности: есть закон, который, например, запрещает домовладельцам оставлять собственность пустующей.
Она также выразила надежду на кампании арендаторов в других странах. «Это решение не касается того, хорош ли потолок арендной платы, это касается исключительно юрисдикции», – сказала она в интервью Deutsche Welle. «Итак, теперь законодатели в остальной Европе должны проверить, какова на самом деле их юрисдикция, – чтобы избежать возможных ошибок, как в Берлине».
Специальный докладчик ООН по вопросу о праве на жилище Балакришнан Раджагопал сказал Deutsche Welle, что он обеспокоен тем, что решение может иметь негативные последствия для Берлина и других городов, борющихся с кризисом доступности недвижимости: «Влияние решения может быть довольно серьёзным для арендаторов в Берлине и других местах».
«Меня больше всего беспокоит то, что это конкретное постановление может повлиять на способность правительства Берлина, а также федерального правительства обеспечивать доступность жилья», – заявил он.
Любовь Баумгертнер: «Мы считаем, что отмена данного закона положительно повлияет на рынок аренды и строительства нового жилья, от чего выиграют не только владельцы недвижимости, но и сами арендаторы, поскольку опять вырастет предложение жилья под аренду, девелоперы опять начнут вкладывать средства в новое строительство и ремонт вторичного жилья.
Мы думаем, что арендные ставки вернутся к прежнему уровню, который был до вступления закона в силу. Благодаря действующему федеральному закону о Mietpreisbremse рост арендной платы будет по-прежнему сдерживаться, что предотвратит сильный скачок».
Несмотря на то что закон о заморозке арендной платы изначально создавался для поддержки арендаторов, на деле он привёл к неоднозначным результатам.
Принятие закона в феврале 2020 года вызвало неопределённость на рынке жилья Берлина, из-за того что арендодатели начали вводить «теневую арендную плату» – более высокую цену, которую арендаторы должны будут платить в том случае, если суд признает ограничение ставок неконституционным.
Как писал Bloomberg в октябре 2020 года, несмотря на то что некоторые съёмщики действительно начали платить меньше, съёмную квартиру стало найти намного труднее.
По данным онлайн-платформы ImmoScout24, в сентябре 2020 года количество жилых единиц, доступных для аренды в Берлине, сократилось на 42% по сравнению с годом ранее, а число выставленных на продажу объектов в немецкой столице выросло на 13% по сравнению с прошлым годом.
Любовь Баумгертнер: «Вчерашнее судебное решение – однозначно хорошая новость для владельцев недвижимости и инвесторов, поскольку рынок недвижимости Берлина вновь стал привлекательным. Инвесторы опять смогут получать доход со своей недвижимости и выиграют на росте стоимости.
Также это хорошая новость и для города, поскольку застройщики разморозят замороженные стройки, а домовладельцы начнут опять вкладывать средства в ремонт жилищного фонда. Для части арендаторов данная новость также станет положительной, так как сократившееся вдвое предложение арендной недвижимости возрастёт до прежнего уровня и у людей, безрезультатно пытавшихся найти жильё, вновь появится такой шанс.
По нашим наблюдениям, в течение года действия закона в выигрыше оставались только арендаторы, долгосрочно проживавшие в арендном жилье, цены на которое были снижены. Арендаторам же, которые переезжали в новые квартиры, или новоприбывшим было очень сложно найти жильё, поскольку предложение на вторичном рынке, по статистике порталов недвижимости, снизилось в два раза. Владельцы дорогостоящих и качественных квартир предпочли вообще их не сдавать в аренду, чем сдавать за минимальную сумму, поскольку ремонт после выезда жильца может обойтись дороже дохода от аренды.
Таким образом, оставшиеся предложения по сниженной цене были настолько популярны, что в течение суток приходило более 100 запросов от потенциальных арендаторов, на просмотр являлось по несколько десятков претендентов, и, естественно, выбор падал на самых состоятельных кандидатов, которые могут себе позволить недвижимость и по более высокой цене, а остальные желающие оставались ни с чем. Больше всего от этой ситуации страдали именно те, для кого данный закон был принят, – малоимущие слои населения».
Посмотреть ещё 471 похожий объект
Теги: Германия, Недвижимость, Инвестиции, Аренда