Бунгало на морском берегу: для себя и для аренды

19 июля 2008 года
| Рубрики: Рынки и цены

В последнее время на зарубежном рынке аренды входит в моду программа lease-back, которая позволяет сдавать купленную недвижимость под управление специализированным компаниям сроком от 9 до 20 лет. Схема стала популярной во Франции, США и Англии и отлично зарекомендовала себя как при сдаче коммерческой, так и жилой недвижимости.


Подписать контракт

И все же, какую пользу может принести заграничное жилье частному инвестору? Основное преимущество – возможность зарабатывать на собственной недвижимости, не выходя, к примеру, из московской квартиры. Но что нужно предпринять, чтобы получить доход, сдавая недвижимость по этой программе?

Конечно, сначала стоит приобрести саму недвижимость. Никаких ограничений для иностранцев для ее покупки, например, в Испании не существует. При правильном подборе документов можно приобрести любой объект и получить под него ипотечный кредит до 70% от стоимости сроком до 30 лет и под 5-5,5% годовых.

То же самое и во Франции. Управляющие компании в туристическом бизнесе принимают порядка 11 млн клиентов в год, и под них резервируется около 16% по программе lease-back. Схема мало чем отличается от испанской: вкладываются инвестиции в меблированную недвижимость, а жилье сдается в аренду эксплуатирующей компании. Правда, по законам Франции прибыль не должна превышать 23 тыс. евро в год с одного объекта.

«Покупая жилье по программе lease-back, очень важно найти серьезного партнера для управления объектом, – уверяет Сергей Булавин, исполнительный директор компании Cosmopolite. – Покупка недвижимости происходит по классической схеме и не несет никакого дополнительного сервиса». После чего управляющая компания занимается не только сдачей и управлением, но и страхует недвижимость на случай неоплаты помещения в течение всего срока контракта. В обязанности управления входит оплата ежемесячных платежей, поддержка объекта недвижимости в чистоте и порядке, сдача помещения внаем и дополнительный сервис для клиентов. Важно также знать, что из суммы доходов будут вычтены банковские проценты, коммунальные и управляющие платежи, а также налог на недвижимость.

«В Болгарии эта схема действует несколько иначе: покупатель сначала строит объект, и только затем передает его управляющей компании, – вступает в тему Валерий Шапошников, заместитель генерального директора компании «КБИ». – Таким образом, в год набегает от 5 до 8% дохода от общей стоимости жилья».

Надо заметить, что в Испании некоторые застройщики являются еще и управляющими компаниями. «Сразу после покупки и оформления недвижимости в собственность они предлагают опцию по сдаче в аренду, – рассказывает Дмитрий Рухлов, исполнительный директор испанской компании Costa Esperanza Consulting, S.L. – После получения предварительного согласия подписывается договор, по которому владелец жилья заранее знает, в какие именно сроки он сам будет нуждаться в купленном помещении. Ведь некоторые компании берутся за подобный вид аренды при одном условии: владелец в течение календарного года не вправе пользоваться своим жильем, что очень выгодно управленцам».


Получить прибыль

Заниматься сдачей самостоятельно, да к тому же вдалеке от собственных владений – очень хлопотно. Тем более если принимать во внимание все сезонные спады и взлеты цен. Компания же, арендующая у собственников их квартиры и дома, гарантирует ежеквартальную фиксированную сумму поступлений. При этом владельцам недвижимости выплачивается пусть не слишком большая, но зато заранее оговоренная сумма. Как правило, она составляет от 1 до 8% от стоимости жилья в месяц. Что касается выгоды управляющих компаний, то за свои услуги они берут порядка 20–40% от стоимости аренды.

«Если речь идет об апартаментах рядом с морем, то, в зависимости от региона, сумма аренды может составлять порядка 500–1500 евро в неделю, – подсчитывает Дмитрий Рухлов. – Минимальная стоимость апартаментов в непосредственной близости от моря начинается от 180 тыс. евро в год на Канарских островах и на побережье Коста-Бланка.

Стоимость домов на Коста-Брава, в 2-3 км от моря, начинается от 400 тыс. евро. Но можно встретить смежные или отдельные бунгало в километре от берега стоимостью от 160 тыс. евро. Но такие помещения сложнее сдавать, так как они находятся в удалении от моря. Недвижимость на побережье Коста-Бланка сама по себе дешевле, там и земель для строительства осталось побольше, да и участки земли более ровные. «При этом, если жилье покупается в кредит, доход от его сдачи может покрывать большую часть ежемесячных выплат», – добавляет Дмитрий Рухлов.

Стоит заметить, что в Болгарии имеется разнообразный выбор апартаментов от 150 до 800 евро за кв. м, уточняет Валерий Шапошников, соответственно, и доход от сдачи в аренду может быть различным.


Сэкономить на отдыхе

Если же владелец желает воспользоваться жильем в самый разгар сезона, например в период с июля по сентябрь (для горнолыжников – ноябрь-март), то, соответственно, его доход будет значительно меньше.

Хотя уже сама услуга lease-back позволяет сократить расходы на отдых. Во всяком случае, владелец недвижимости экономит значительную сумму на проживании. «Человеку за свой счет потребуется приобрести только билеты на проезд, – замечает Дмитрий Рухлов. – Ведь виза ему предоставляется автоматически. Например, по законам Испании собственник имеет право на мультивизу сроком пребывания до 180 дней в году. При этом виза как бы разбивается на две части: можно «отгулять» в стране 90 дней в первом полугодии, и столько же во втором. Не возбраняется приезжать на отдых с родными или друзьями: родственники имеют право на такую же мультивизу, а друзья могут получить ее на основании приглашения, выписанного в консульстве Испании в Москве.

По истечении срока аренды, записанного в контракте, владелец сможет распоряжаться жильем как пожелает. Хотя и в течение арендного срока он сохраняет возможность продать свою недвижимость в любое время


Текст: Мария Подольская

Журнал «Собственник»

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Процедура приобретения недвижимости во Вьетнаме

Какую недвижимость во Вьетнаме разрешают покупать иностранцам. Как проверить честность продавца. Сколько налогов надо заплатить. И что получает на руки новоиспеченный собственник. Подробная процедура проведения сделок с квартирами и домами – в материале Prian.ru. Читать

В Испании россияне покупают все активнее, в Болгарии местные жители соревнуются с иностранцами, в Германии продолжается бум...

...а еще – на Мальте содержание жилья обходится дешевле всего в ЕС, а в Гонконге продана самая дорогая квартира в Азии. Все, что вы могли пропустить на минувшей неделе – с 20 по 26 ноября – и все, что пропускать не следовало, – в обзоре Prian.ru. Читать

Россияне возвращаются в Таиланд: какую недвижимость они покупают?

Риэлторы Королевства радуются возвращению покупателей из России, которые раньше заключали львиную долю сделок. Посмотрим, как изменился спрос за последние 10 лет, какие регионы сейчас самые популярные и сколько денег наши соотечественники оставляют в Таиланде. Читать

Португалия расширяет программу «золотой визы», Черногория легализует незаконное строительство, Испания приносит выгоду инвесторам…

...а еще – Исландия признана страной с самым стремительным ростом цен на жилье, а в Нарве построят первый жилой комплекс с 1991 года. Все, что вы могли пропустить на минувшей неделе – с 4 по 10 декабря – и все, что пропускать не следовало, – в обзоре Prian.ru. Читать

Квартира для горнолыжников: какой курорт выбрать, чтобы недвижимость не обесценилась?

Аналитики международной компании Savills в начале горнолыжного сезона порадовали нас отчетом о тенденциях рынка недвижимости самых заснеженных мест планеты. Делимся с вами полезными выводами, которые могут повлиять на ваше решение о покупке. Читать