Пять вопросов экспертам о покупке квартиры за рубежом

На наиболее общие вопросы о приобретении квартиры или дома за рубежом читателям журнала отвечают эксперты рынка недвижимости:
1. Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость»
2. Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город»
3. Жанна Гусейн, руководитель департамента зарубежной недвижимости Prestige Property (входит в ГК «Пересвет-Групп»)
4. Юлия Кайнова, руководитель департамента зарубежной недвижимости компании «CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость»
5. Элла Братилова, директор департамента зарубежной недвижимости компании Paul’s Yard
6. Ольга Побединская, директор департамента зарубежной недвижимости агентства DOKI
Чем, на Ваш взгляд, объясняется все более активный интерес россиян к «зарубежке»?

Юлия Титова:
Покупка недвижимости за рубежом — многоцелевое вложение средств. Безусловно, россияне и сами пользуются приобретением: по статистике предпочтение отдается курортным странам. Естественно, что весьма актуален и вопрос инвестирования. Это идеальная возможность совместить приятное с полезным: получить удовольствие от отдыха на море (в горах, на озерах), защитив от инфляции и приумножив накопленные средства.

Ольга Побединская:
Мотивация очень индивидуальна. Среди наиболее частых побудительных мотивов можно назвать желание диверсифицировать вложенные средства (это малознакомо среднестатистическому россиянину, но более состоятельные люди прекрасно понимают этот резон). Еще желание иметь домик на старость (он должен быть в месте, имеющем помимо прочего развитое медицинское обслуживание), сделать карьеру (Hollywood, New York City, Paris, Milan), дать престижное образование детям (традиционно Англия, Мальта, Франция). Часто недвижимость покупают ради вида на жительство, климата и экологии (Испания, Кипр, Италия).

Валерия Родионова:
Первое — это, конечно, инвестиционные цели. Московский и подмосковный рынки вызывают у частных инвесторов вполне обоснованное беспокойство: цены там высоки. Это означает, во-первых, что недвижимость уже сейчас не очень доступна. А во-вторых, что ценам выше расти особенно некуда, соответственно, инвестировать в расчете на удорожание смысла нет.
Еще один момент — зарубежная недвижимость позволяет приобрести качественное жилье и выбрать хорошие условия. Московский климат никак нельзя назвать благоприятными: очень многие хотят его поменять. Если сами не могут, то, по крайней мере, намереваются вывезти детей.

Жанна Гусейн:
Интерес россиян к зарубежной недвижимости появился уже давно, и объясняется он вполне естественными причинами: мировые и европейские границы раздвинулись, наши сограждане влились в общий поток приобретателей и инвесторов. К тому же у определенного сегмента покупателей на родине «уже все есть», а стать обладателем домика в Швейцарии или апартаментов на Лазурном берегу Франции, пентхауса в Берлине или виллы в Дубае — престижно и выгодно. Это правильные и надежные семейные активы, отличный инструмент для получения дохода. Кроме того, подобное приобретение гарантирует высокий уровень жизни и отдыха для семьи и близких друзей.

Юлия Кайнова:
Учитывая нынешний уровень инфляции, хранить деньги в банках попросту нерентабельно. Гораздо разумнее вкладывать средства в недвижимость. Зарубежный рынок предлагает россиянам множество вполне доступных вариантов собственности, причем с возможностью получения быстрой прибыли. По нашей статистике около 50% клиентов покупают недвижимость для себя, порядка 30% — для себя и для сдачи в аренду одновременно, 20% — для быстрой перепродажи через год-полтора. И число последних постоянно увеличивается.

Элла Братилова:
Цены на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге постоянно растут, и проектов, привлекательных с точки зрения инвестирования, здесь почти не осталось. Сегодня россияне все чаще рассматривают зарубежные предложения. Их по традиции привлекают Франция, Италия, Испания, а в последнее время Болгария, Латвия и Черногория благодаря стабильности экономики этих стран, развитой инфраструктуре, комфортным условиям и возможности обеспечить личную безопасность.

Общеизвестно, что в развитых странах недвижимость принято покупать в кредит. Однако доступен ли он иностранцу, в частности, россиянину? Если да, то на каких условиях?

Юлия Титова:
Действительно, покупка в кредит в развитых странах — очень распространенное явление. И подобное «удовольствие» доступно иностранцам, включая россиян. Своей лояльностью по отношению к иностранцам славятся кипрские и испанские банки. Даже в свете последствий мирового ипотечного кризиса условия здесь весьма привлекательные: нынешняя ставка — около 5,8% годовых. В отличие от российского рынка на Западе условия ипотечного договора часто фиксируются не на весь срок, а только на несколько лет, а потом подлежат пересмотру. Для заемщика такая «плавающая ставка» гораздо выгоднее: по европейским меркам сегодняшние проценты очень высоки, банки прилагают все усилия к их снижению. Если предложенный процент не устроит заемщика, он может или рассчитаться по кредиту, или переоформить его в другом банке. Однако в целом разница в условиях, предлагаемых банками одной страны, невелика.

Ольга Побединская:
Обычно банки не устанавливают дискриминационных ограничений для иностранцев. Но, чтобы получить кредит на самых лучших условиях, заемщик должен иметь хорошую кредитную историю и представить доказательства стабильного дохода (работа, собственный бизнес). Далеко не каждому россиянину будет легко это сделать.

Валерия Родионова:
Есть страны, где кредиты иностранцам действительно охотно дают. Однако мнение, что их можно получить везде, — заблуждение. В странах с развитой экономикой и не нуждающихся в притоке инвестиций кредит будет недоступен. Более того, например, в Австрии к приобретению недвижимости россиянами отнесутся весьма настороженно. Покупателям предстоят многочисленные проверки, в том числе и предоставление информации об источниках доходов. Конечно, существуют схемы, позволяющие получить деньги: взять под залог бизнеса, через офшор. Но это достаточно непростой процесс.

Жанна Гусейн:
Действительно, кредиты в развитых европейских странах доступны, проценты невелики. В цифрах это от 3 до 6% годовых. Первоначальный взнос — от 30%. Но кроме Европы есть и другие привлекательные варианты. В ОАЭ, например, предлагают беспроцентные рассрочки платежей, причем, если это новостройка, то последний взнос надо сделать в момент сдачи объекта.

Юлия Кайнова:
Как это ни парадоксально, но получить ипотечный кредит россиянину в большинстве стран мира проще, чем в России, а ставки при этом гораздо меньше, да и условия выгоднее. Лидеры покупательского спроса — Болгария, Турция, Испания, Кипр, Греция — имеют весьма гибкие ипотечные программы и кредитуют иностранцев в среднем до 70% от стоимости недвижимости. Процентные ставки в Турции и Болгарии 7–9%, на Кипре — 4–6%, в Греции — 8–9%, в Испании — 6%. Но есть государства, где ипотечный кредит невозможен (Черногория) или получить его сложно (Швейцария).

Элла Братилова:
Ставка по ипотечным кредитам в европейских странах составляет 3–8% годовых, тогда как в России это 12–16%. Первоначальный взнос обычно 20–30%. Помимо собственно ипотеки существуют различные системы рассрочки, предлагаемые застройщиками: например, первый взнос — 20% от стоимости объекта, затем платежи в течение всего периода строительства, причем последний осуществляется при получении ключей.

Цена, указанная в объявлении, — это лишь надводная часть айсберга, помимо нее бывают еще различные налоги, сборы, комиссии и т. п. Также не стоит забывать, что недвижимость мало купить — ее надо содержать. К чему должен быть готов покупатель?

Юлия Титова:
Это по-разному. Наиболее привлекательны Болгария и Черногория — расходы при покупке в пределах 3–4% (налоги, нотариальные и адвокатские расходы, открытие лицевых счетов на электричество, воду и т. д.) и ежегодные траты 0,1–0,5% от стоимости недвижимости. По-прежнему привлекателен Кипр: от 3 до 8% при покупке и 0–3% — ежегодные налоги плюс расходы на содержание. В Испании при покупке придется заплатить 10–12% от стоимости недвижимости, в Италии и Франции — 12–16% при покупке и еще до 2% ежегодно.

Ольга Побединская:
Поясню на примере. Испания.
Квартира 75 кв. м — цена 200 тыс. евро.
НДС: 7% на новостройки, на вторичку рассчитывается по специальной шкале в зависимости от стоимости объекта.
500 евро — нотариус.
1% — налог на юридические документы.
100 евро в год — муниципальные платежи.
700 евро — канализация.
900 евро — подключение к водоснабжению.
150 евро — подключение электроэнергии.
50 евро в месяц — телефон.
Налог на недвижимость — около 1% от кадастровой стоимости в год (в первый год платить не надо).
Обслуживание в месяц — около 100 евро.
Таким образом, надо рассчитывать на дополнительный расход в размере 10% от стоимости, чтобы привести покупку в состояние «въехал и живи».
В США аналогичные расходы составят 3–5%.

Валерия Родионова:
В среднем покупателю надо рассчитывать на 10% от стоимости приобретаемого объекта. Что касается содержания квартиры или дома, то тут назвать определенные цифры сложно, поэтому я бы говорила о многих тысячах долларов в год.

Жанна Гусейн:
В Европе сопутствующие расходы составляют 5–10% от стоимости объекта. Что касается содержания апартаментов, то, например, в Дубае оно обходится в среднем 1–1,5% в год от стоимости недвижимости. В Европе эти цифры несколько выше.

Юлия Кайнова:
Оформление в собственность сопряжено со следующими расходами: НДС 17–20% (обычно уже включен в цену недвижимости); нотариус — 3–7%, из которых гербовый сбор 0,5–5%; услуги адвоката — 700–1000 евро; получение свидетельства на право собственности (в каждой стране название этого документа свое) — 30–50 евро. Ежегодные налоги на недвижимость составляют 0–5% в год и зависят от страны: в Турции — 0,3%, в Болгарии, Испании, Греции 0,5–0,8%. Содержание собственности чаще всего можно поручить управляющей компании, это стоит в среднем 7–12 евро за 1 кв. м в год.

Элла Братилова:
В некоторых странах, например во Франции, существует так называемый налог на роскошь: его придется заплатить тем, кто приобретает недвижимость стоимостью от 790 тыс. евро. Что же касается комиссии риелторам, то обычно это бремя ложится на продавцов или застройщиков.
Коммунальные платежи, также как и в России, будут зависеть от вида недвижимости, инфраструктуры дома, наличия охраны, консьержа, подземного гаража, подсобных помещений.

При приобретении недвижимости необходим риелтор. Как найти его? Как убедиться, что компания (или индивидуальный специалист) добросовестная?

Юлия Титова:
Безусловно, лучше выбирать, основываясь на рекомендациях знакомых, друзей или профессионалов рынка недвижимости. Стоит почитать об агентстве, попытаться получить отзывы о компании и работе конкретного специалиста.

Валерия Родионова:
Мне вообще такая постановка вопроса кажется странной. Не очень верю, что кто-то внезапно купит недвижимость в стране, не имея там никаких связей, никакой информации о ней. Обычно все происходит по-другому. Человек как минимум приезжает в страну несколько раз, узнает о ней, заводит там знакомства. Только потом, взвесив все обстоятельства, принимает решение о покупке. И к этому моменту у него уже есть те люди, которые помогут ему совершить сделку.

Жанна Гусейн:
Я бы порекомендовала выбирать известные российские компании, которые давно работают. Они знают и местную специфику, и запросы покупателей из России.

Юлия Кайнова:
На мой взгляд, оценить профессиональность риелтора не так сложно даже человеку, никогда не сталкивавшемуся с покупкой недвижимости за рубежом. Нужно только внимательно относиться ко всей полученной информации, задавать вопросы, максимально вникнуть в процесс, а там увидите, как будет вести себя ваш консультант.
Репутация компании также много значит, но иметь дело все же придется не с компанией в целом, а с конкретным человеком. Можно попросить список его клиентов с указанием телефонов, которым он уже помог заключить сделку. Также стоит обратить внимание на качество послепродажного сервиса.

Элла Братилова:
Выбрать компанию, предлагающую недвижимость за рубежом, нетрудно. Посоветуйтесь с друзьями, постарайтесь найти фирму с хорошей репутацией, где смогут ответить на ваши вопросы, посоветуйтесь со специалистом. В конечном итоге все зависит от ваших предпочтений: собираетесь ли вы постоянно проживать за границей либо ищете проект для инвестиций.

Где бы Вы посоветовали сейчас купить недвижимость?

Юлия Титова:
Это очень индивидуально. Покупателю с детьми дошкольного возраста и бюджетом в районе 100–150 тыс. евро я бы посоветовала Болгарию: песчаные пляжи, развитая инфраструктура, короткий перелет, мягкий климат, все стоит недорого. Покупателям среднего возраста, имеющим стабильный доход и детей школьного возраста (изучающих иностранные языки), я бы советовала Кипр или Испанию. Причем с использованием ипотечного кредита, чтобы не изымать сразу крупную сумму из бизнеса. Для людей пенсионного и предпенсионного возраста — Карловы Вары или Марианске-Лазне (возможность получить европейский уровень жизни и лечение при достаточно низкой стоимости жилья по сравнению с Москвой), Черногорию: мягкий климат, спокойный размеренный образ жизни, легкость адаптации, низкая стоимость жизни.
Помимо страны я бы посоветовала оценивать конкретные жилые комплексы. Для кого-то принципиально наличие теннисного корта, для кого-то — вид на море или близость к аэропорту, школе и т. д. Общий «рецепт счастья» тут невозможен.

Ольга Побединская:
Сообщения о том, что недвижимость в США и Европе «просела», не то чтобы в принципе неправильны, но очень неконкретны. Да, Испания и Англия «упали» на 2–5%, тогда как Кипр, Болгария и Черногория «выросли» в среднем на 20%. Снижение цен во Флориде достигает 30–50% (это действительно серьезно), тогда как элитные квартиры на Манхэттене продолжают расти в цене. Людям с небольшими средствами можно порекомендовать недорогую недвижимость на Кипре и в Испании для сдачи в аренду. Сам объект стоит 100 тыс. евро, доход от сдачи — 500 евро в месяц, то есть в год получается 6%.
Интересными предложениями с точки зрения инвестиций и «легкости» обслуживания являются так называемые сondo-hotel — апартаменты, являющиеся частью гостиничного комплекса. Когда вы сами там не живете, управляющая компания их обслуживает и сдает в аренду. Это новое направление, отчасти заменяющее time-share, но на более высоком качественном уровне.

Валерия Родионова:
Приобретать нужно с осторожностью. Рекомендации зависят от каждого конкретного случая. Тут слишком много составляющих — начиная с бюджета и цели покупки и заканчивая составом семьи, привычками, вероисповеданием.

Жанна Гусейн:
Сегодня очень выгодно приобретение недвижимости в Швейцарии, Германии, Австрии, Франции. Интересными эти предложения, как ни странно, сделал мировой кризис — граждане этих стран покупают мало, цены часто ниже российских, а качество жилья очень высокое.
Для спекуляции и быстрого получения дохода на данный момент уникальная ситуация сложилась на рынке недвижимости в ОАЭ. Это «золотое поле» для инвесторов, причем с разными возможностями. Да и для конечных пользователей, любителей отдыха и жизни на мировых курортах, сейчас выгоднее приобретать апартаменты или виллы, чем останавливаться на длительный срок в отелях.

Юлия Кайнова:
Если говорить о покупке с инвестиционной целью, то в лидерах развивающиеся страны — Болгария, Турция. Например, Стамбул занимает по последним исследованиям PWC второе место в мире по привлекательности вложений в недвижимость. Город в настоящее время очень активно застраивается. В Анкаре нет свободных площадок, а экономика страны растет быстрыми темпами. Поэтому многие компании переводят офисы в Стамбул. Очень выгодно покупать квартиру для последующей сдачи в аренду. За последние полтора года в Стамбуле в четыре раза подорожала земля, повысились цены и на стройматериалы. Новостройки пока продают по прежней цене, но это парадоксальное несоответствие продлится недолго.
Еще одно выгодное направление для инвестиций в коммерческую недвижимость — София. Болгария является лидером Евросоюза по приросту ВВП, и многие компании открывают в столице свои офисы, в результате сформировался огромный спрос на офисную недвижимость. Также популярны сейчас Греция, Испания, Италия, Панама, США.

Подготовил Владимир АБГАФОРОВ.