Коммерческая недвижимость столицы Японии: и тут тоже кризис?

Многие владельцы офисных зданий рассчитывали реализовать новые объекты иностранным компаниям, ведь совсем недавно их количество стремительно росло. Дрогнувшая японская экономика в совокупности с волной банкротств небольших и средних агентств недвижимости приведет к резкому ослаблению офисного сегмента рынка коммерческой недвижимости Японии, самого крупного и дорогого в мире.
Количество незанятых офисов в центре Токио в первом квартале 2008 года составляло 2%. С тех пор это число стало больше и, по сообщению исследовательской компании Property & Portfolio Research Inc., в 2013-м может достигнуть показателя в 9,5%. К тому моменту стоимость аренды может упасть примерно на треть, и еще неизвестно, что с ней будет дальше.
На рынках коммерческой недвижимости Нью-Йорка и Лондона, даже при самом плохом варианте развития событий, ситуация будет лучше, чем в Токио, – Property & Portfolio Research Inc. предсказывают на них улучшение до 2013 года.
Джон Аффлек, экономист из Property & Portfolio Research Inc., считает, что рынок офисной недвижимости в Токио ждет мрачная перспектива. Более того, он не может сказать, когда ситуация на рынке восстановится.
Неутешительный прогноз относительно офисного сектора рынка отчасти являются следствием экономических проблем Японии. По информации Moody Economy.com, ожидается, что ВВП страны в четвертом квартале сократится, а укрепление положения йены на фондовых рынках серьезно помешает экспортерам, которые внесли значительный вклад в поддержание экономической ситуации Японии. Миграция из других регионов Японии до настоящего времени поддерживала спрос на офисные площади, но, по словам Джона Аффлека, этот источник спроса станет меньше.
Между прочим, не все секторы рынка недвижимости Токио переживают трудные времена. Некоторые крупные агентства недвижимости, такие как Mori Building Co., чувствуют себя достаточно уверенно. Mori собирается взяться за разработку 22-этажного многофункционального комплекса под названием Akasaka 2-chome Project. Проект предполагается закончить в 2010 году.
Ги Жакье (Guy Jaquier), президент компании AMB Property Corp. по направлениям Европа и Азия, предсказывает продолжительный спрос на складские площади в Токио: В третьем квартале текущего года из 622 430 кв. м было востребовано 95%, однако компания прекратила планирование дальнейшей застройки в этом регионе.
Все же финансовый кризис приведет к тому, что японский рынок недвижимости наберет обороты. В отличие от Нью-Йорка, где стоимость квадратных метров за последние несколько лет взлетели до невероятных высот, побив все рекорды, рынок всей Японии и Токио в частности растет медленно. Основная причина заключается в том, что он недавно оправился от последствий инцидента начала девяностых, когда в результате массовой переоценки объектов недвижимости лопнул так называемый пузырь активов.
Средняя цена объекта коммерческой недвижимости Токио поднялась за последние несколько лет, но все еще составляет лишь одну пятую от показателя начала девяностых. Это примерно 60–70% от цен в Marunouchi District, дорогом районе города, по словам Такеши Акаги (Takeshi Akagi), начальник отдела исследований из компании Jones Lag LaSalle.
В любом случае, за последние несколько лет это сегмент рынка только начал подниматься. Это произошло благодаря Токио, который стал одним из популярнейших направлений для инвесторов в Азии. Г-н Акаги отметил, что за первую половину этого года сумма сделок на рынке коммерческой недвижимости Японии составила $26 млрд, что на $1 млрд меньше, чем годом ранее. Сюда попадают и крупные сделки с недвижимостью, начиная от $5 млн за объект (кроме продаж целых многоквартирных домов и участков под застройку). В роли покупателей обычно выступали суверенные фонды, немецкие ПИФы и крупные японские застройщики.
Правда, за последние три месяца количество сделок сильно понизилось – Япония не осталась в стороне от мирового кризиса спроса. При этом Энди Харфарт (Andy Hurfurt), исполнительный директор компании CB Richard Ellis, сказал, что многие японские компании финансового сектора сокращают штат, хотя ему неизвестно, чтобы в связи с этим фирмы отказывались от арендуемых офисных площадей.
Что касается рынка инвестиций, г-н Харфарт советует подождать пока ситуация немного успокоится. С точки зрения инвестора он не видит никаких причин спешить вложить свои средства.
Автор: Maura Webber Sadovi (Wall Street Journal)
Перевод: Андрей Бочаров