Как спасают ипотечных заемщиков за рубежом

Ставок больше нет
По состоянию на конец минувшей недели до предельного уровня опустил ставку Банк Англии – на один процентный пункт, до 2,0% годовых. Ниже этого уровня ставки в Великобритании не опускались никогда за всю историю существования ее финансовой системы (с 1694 года). Однако около 20 раз за три столетия ставка оказывалась на уровне 2%. В последний раз это случилось в 1939 году. До 1951 года ставка не повышалась. К слову, максимальное значение ставки Банка Англии составляло 17%, это случилось в ноябре 1979 года.
На минувшей неделе и ЕЦБ понизил ключевую ставку неожиданно сильно – на 75 базисных пунктов, до 3,25% годовых. Но у стран ЕС есть еще куда опускаться. А Федеральная резервная система США понизила ставку до 1% годовых, и более того, многие аналитики считают, что ФРС в своем стремлении поддержать экономику дойдет до нулевой ставки в январе, если не в декабре.
Однако, несмотря на все предпринятые до сих пор центробанками усилия и ожидающиеся в дальнейшем аналогичные шаги, индикаторы будущего роста экономики пока не внушают особой радости: конца падению темпов экономического роста в США пока не видно.
А банки – против

Обнадеживающие новости о снижении ставок центробанками тем не менее не принесли заемщикам особой радости. Дело в том, что коммерческие банки после таких шагов ЦБ могут, но не обязаны снижать свои процентные ставки по кредитам, тем более уже выданным. В частности, один из крупнейших в Великобритании ипотечных банков – Halifax сократил свои ставки только на 0,25%, а Nationwide – на 0,69%. Таким образом, заемщики Halifax с кредитом около 150 тыс. фунтов стерлингов будут платить меньше всего на 25 фунтов в месяц. Среди последовавших примеру Банка Англии и снизивших ставки на целый процент – Lloyds TSB, HSBC и Woolwich.
Позиция «банков-отказников» отчасти понятна: они не хотят снижать свои доходы, но, памятуя о сложившейся в стране и мире ситуации, это кажется странным. На прошлой же неделе стало понятно, что падение цен на рынке недвижимости приняло ужасающие масштабы: средняя стоимость дома падает ежедневно примерно на 140 фунтов стерлингов. Это означает, что ежемесячно еще 200 тыс. домовладельцев «уходят в минус»: стоимость их собственности, находящейся в залоге, оказывается меньше суммы кредита. Оценочная стоимость домовладений упала за 10 месяцев текущего года на 16% (данные Halifax). Это самое сильное падение с 1983 года. В абсолютных цифрах снижение средней цены домовладения составило 32 тыс. фунтов стерлингов – до 163,6 тыс. фунтов стерлингов.
Еще одним настораживающим фактом является отзыв всех дешевых кредитов с плавающей ставкой. HBOS и Lloyds TSB, Abbey и Alliance & Leicester – все они больше не предлагают этот вид кредитных продуктов. Брокеры считают, что кредиты с плавающей ставкой могут снова появиться на рынке спустя какое-то время, но уже явно по другой – более высокой – цене (под более высокий процент).
По данным Citigroup, с лета 2007 года, когда недвижимость была самой дорогой, произошло снижение более чем на 18%. Соответственно, уже около 800 тысяч домовладельцев оказались на грани банкротства, поскольку сумма их ипотеки превысила стоимость залога. Если суммарное падение цен составит 30% (а таких прогнозов довольно много), каждый четвертый ипотечник столкнется с этой проблемой.
Государственный план отсрочки по платежам для тех проблемных заемщиков, которые пытаются все-таки платить по ипотечным кредитам, принес облегчение только 9 тыс. домовладельцев. Вот теперь и надежды на снижение ставок ипотечными банками тоже не оправдываются или оправдываются не в полной мере.
Каждый лоббирует свое

Борьба за существенное снижение ставок идет и в США, где лоббисты добиваются от Министерства финансов серьезных шагов, в частности снижения процентов по кредитам на 30 лет с 5,6% до 4,5%. Американский Минфин может добиться этого, выкупив ипотечные ценные бумаги у двух крупнейших ипотечных кредиторов в стране – Fannie Mae и Freddie Mac. Этим компаниям уже была оказана государством финансовая помощь, именно для того, чтобы помочь отрасли справиться с кризисом.
Между тем в начале декабря отмечалось самое резкое снижение ставок по кредитам за 27 лет: за неделю они снизились в среднем с 5,97% до 5,53%.
Сейчас одновременно несколько лоббистских групп пытается облегчить бремя домовладельцев и подстегнуть угасающий спрос на жилье.
Глава Федеральной резервной системы США Бен Бернаке настаивает на принятии нескольких новых программ по рефинансированию кредитов и стимулированию спроса. Глава ФРС предупредил, что количество банкротств в 2008 году может достигнуть 2,25 млн по сравнению с 1 млн в год, который был до кризиса. Около 20% американских домовладельцев ушли в минус: стоимость их дома оказывается меньше, чем оставшаяся задолженность по кредиту на этот дом.
Национальная ассоциация риелторов США пытается протолкнуть план по снижению ставок, который обойдется государству еще в $50 млрд и затронет около 500 тыс. домовладельцев. Однако пока непонятно, пойдет ли Минфин и администрация недавно избранного президента Барака Обамы на такие шаги.
Национальная Ассоциация строителей формирует коалицию, которая будет добиваться налоговых вычетов в размере $22 тыс. для того, кто купит дом до конца 2009 года. Цель – не только приостановить падение цен на жилье, но и переломить тенденцию. Этот план призван помочь тем, кто хочет купить или продать жилье, а также тем, кто нуждается в рефинансировании очень дорогих кредитов, но он не поможет неблагонадежным (с точки зрения кредиторов) заемщикам, которым банки отказывают в кредите вообще.
Количество мошенничеств и подделок документов в попытке получить более выгодный ипотечный кредит только за второй квартал 2008 года выросло на 45% по сравнению со вторым кварталом прошлого года. Основные нарушения – введение в заблуждение банка заемщиком относительно доходов и текущих расходов последнего. По данным Ассоциации банков – ипотечных кредиторов, за последнее десятилетие банки потеряли на такого рода подделках около $1 млрд.
Автор: Кристина Нильсон

Журнал "Собственник"