Версия
для печати
для печати
Совет Марка Твена о покупке земли, так как с ней практически ничего нельзя сделать (ну кроме, разве что, в Дубае), особенно правдив по отношению к престижным участкам земли на живописных побережьях. Географические лимиты, ограничения застройки, обеспокоенность по поводу эрозии и урок, полученный от опыта пере-застройки побережья многих пляжей, добавляются к малому числу подобных участков, в принципе, что ведет к премиумной цене.
Многие из все еще активных на рынке покупателей, готовы платить разумную цену за подобные объекты – особенно русские. Но что предлагается на выбор и сколько за это просят?
Эффект «Косты»
Многие страны, желающие избежать излишней прибрежной застройки, ассоциируются с некоторыми испанскими побережьями «костами», которые ограничили уровень строительства и даже запретили определенные типы недвижимости.
Подобные примеры существуют и в Европе. Больше всего выделяется в этом смысле Хорватия. Введя ограничения на строительство, дабы избежать массовой туристической застройки, и убедясь в том, что побережье останется нетронутым, цены на недвижимость в Хорватии остались высокими из-за низкой доступности объектов подобного плана.
Согласно индексу цен Centar nekretnina, они выросли на 34.8% с мая 2006 по май 2008 годов, на недвижимость вдоль побережья. Согласно отчету компании Colliers International Croatia, подготовленном во втором квартале 2008 года, ожидается дальнейший рост цен. “Более того, учитывая запланированные элитные курорты, которые будут построены вдоль побережья Хорватии, рынок летней недвижимости страны привлечет больше покупателей вторичного жилья».
Те кто покупает для собственного использования, привлечены гарантированными видами и уникальным расположением, в то время, как инвесторам нужно вторичное жилье, которое сохранит свою стоимость.
На Кипре есть районы, где строительство запрещено на расстоянии 30 метров от пляжа. Во многих участках побережья Мальты действует запрет на строительство жилой недвижимости ближе 100 метров от пляжа. Там, где строительство разрешено, часто действует ограничение по высоте недвижимости. Роберт Никсон, исполнительный директор Nirvana International, объясняет это так: «Испания дала хороший урок того, как нельзя перегружать зданиями побережье. В Бодруме, к примеру, здание не должно быть выше двух этажей, чтобы не допустить ситуации, когда многоэтажки доминируют побережье».
На полуострове Кас действуют жесткие ограничения строительства, поэтому новые здания появляются редко. А когда появляются, то предлагают недвижимость по высокой цене». Подобный контроль строительства – далеко не нов. К примеру, в Португалии такой запрет действует с начала 90-х. «Национальное правило планирования, принятое в 1994 году, запрещает строительство на расстоянии, ближе 500 метров от уровня прилива, по всему побережью страны», - рассказывает Кристина Хиппсли, глава отдела коммуникации Beltico Group.
За границами Европы, в странах, где наблюдается бурная строительная деятельность, действуют схожие контрольные меры. К примеру, правительство Бразилии ввело жесткие экологические стандарты в отношении использования земли и охраны побережья. В других странах существуют естественные барьеры, препятствующие чрезмерной застройке.
Оливер Гобат, директор по продажам компании The Landings, приводит в пример государство Сент-Люсия, где используется комбинация природных и государственных ограничений: «Побережье нашего острова вулканического происхождения, не допускает излишней застройки, так как большая его часть не доступна для автомобилей и неудобна для строительства по топографическим причинам. Некоторые районы являются национальными парками и территориями, где черепахи откладывают яйца, а значит – неприкасаемыми. Если застройщик хочет построить здание на острове, он должен пройти через жесткий процесс планирования и экологической оценки его объекта, до того, как будет получено разрешение на строительство. Правительство также владеет всей землей, расположенной в 120 футах от точки прилива, что дает контроль над тем, что происходит на побережье».
Более желанная
Ограниченное предложение делает подобную недвижимость еще более желанной. Несмотря на текущее экономическое положение, спрос на такую недвижимость все еще высок среди тех покупательских групп, которые знают, что они хотят, и стараются получить как можно больше за свои деньги.
Один из наших покупателей недвижимости в комплексе Astra Montenegro, сказал так: «Я могу купить квартиру без вида на море и в Москве, а в Черногории мне нужна квартира, из которой я видел бы море», - объясняет Алина Горбачева, глава британского представительства российского застройщика Mirax. – Поэтому в нашем комплексе вид на море – это нечто обязательное».
Для российских покупателей есть четкая разница между недвижимостью на берегу и недвижимостью с видом на море. Последнее популярно, но недвижимость на берегу цениться больше, и за ней охотятся многие покупатели. «Вид на море – это когда нет недвижимости на первой береговой линии, или объект находится на гористой местности», - объясняет глава отдела зарубежной недвижимости IntermarkSavills, Петр Коваленко. – «Вид – это необходимая составляющая элитной недвижимости. Без него – цена падает на 50%. Если вида нет, то недвижимость сложно продать».
Впрочем, покупатели из других стран тоже проводят четкую границу между этими понятиями: «На протяжении последних нескольких лет, мы наблюдали увеличение числа запросов на дома на первой береговой линии, - говорит Никсон из компании Nirvana. – «Впрочем, по моему опыту, многие люди не просят специально найти им недвижимость на берегу, но для них важно, открывается ли из окон дома вид на море и как далеко до пляжа. Это главные критерии для покупателей».
Будь это прибрежная недвижимость, или дом с хорошим видом на море, на рынке все еще есть покупатели, которым нужна подобная недвижимость. «Спрос никогда не изменится – люди всегда хотеть видеть из своего дома воду», - добавляет Гобат. – «Это ключевой фактор для тех, кто планирует продавать недвижимость. Мы замечаем увеличение количества покупателей, которые интересуются подобной недвижимостью, особенно за последние два года. Посмотрим, как сложится 2009-й с текущим финансовым кризисом, но спрос владеть недвижимостью с видом на море, останется высоким».
Премиумные цены
Интерес у покупателей есть, но сколько они должны заплатить за подобную недвижимость? В среднем, принято считать, что недвижимость с видом на море вырастает в цене на 30%, а во многих странах даже больше (порой, даже в два раза).
«В районе Praia D'El Rey в Португалии, пятиспальная вилла на берегу моря стоит €2.5 млн. Но обычно такие виллы продаются в частном порядке и редко выходят на открытый рынок», - говорит Хиппсли. – «Пятиспальная вилла с видом на площадку для игры в гольф или с частичным видом на море, будет строить около €1.75 млн».
Разница в цене варьируется в зависимости от страны или региона, а также от стоимости прибрежной недвижимости в этой стране. «Существует всего несколько прибрежных районов Кипра, на которых можно вести частную застройку. Любой премиумный участок, на который будет получено разрешение на строительство, будет стоить еще выше», - заявляет вице-президент Leptos Estates Пантелис Лептос. «Чтобы привести вам пример разницы текущих цен в районе Пафоса. Мы в настоящий момент разрабатываем проект на склоне холма, под названием Vikla Village. Он состоит их трехспальных вилл по цене от €342 620. В то время как элитный трехспальный дом с видом на море в комплексе Leptos Apollo Beach Villas, обойдется вам в €640 750».
Гобат приводит пример цен на элитном сегменте рынка, на Сент-Люсии: «Если вам нужен хороший дом с хорошим видом, он обойдется, примерно, в $1 млн и больше. Вы можете приобрести хороший дом внутри материка, без вида на океан, зато с замечательным видом на природу, заплатив от $500 000 до $1 млн».
По словам Джеймса Дэвиса, директора отдела жилой недвижимости и инвестиции британского агентства Hamptons International, клиенты компании предпочитают прибрежную недвижимость на Карибах, на юге Франции и Монако. «Но в последнее время особенно популярным становится регион Индийского океана. Это связано с тем, что иностранцы получили право покупать недвижимость в этом регионе лишь несколько лет назад, а также с тем, что доступно небольшое количество разрешений на строительство». Условия на островах просто райские, во всех смыслах этого слова: идеальная погода без ураганов и штормов, часто - офф-шорная зона. Говоря о цене, Джеймс упомянул, что Hamptons привлекает покупателей среднего и высшего уровней, с бюджетом от €100 000 до 20 млн и вышеe. К примеру, вилла на Сейшеллах обойдется от €5 to €10 млн.
Впрочем, есть рынки с подобными объектами и по самым доступным ценам. Недалеко от Сейшелл находится остров Бали. "Цены на Бали немного ниже, чем в той же Доминикане, где уровень цен сопоставим с болгарским – около 1,5–2 тыс. долларов за 1 кв. м, – говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости компании "БЕСТ-Недвижимость" Юлия Титова. – Если вы намерены приобрести недвижимость на этом острове, то ее цена будет зависеть от места и качества строения. Можно найти что-то и за 500 долларов за 1 кв. м. Но средняя цена начинается с отметки 1000 долларов за 1 кв. м. Хиппсли отмечает, что 250-километровая береговая линия Бразилии предлагает недвижимость с видом на море по доступным ценам.
Набил Хусейн, глава CB Richard Ellis Thailand, отмечает, что «местные цены очень сильно зависят от района, расположения и даже недвижимость на курортах мирового уровня в Пхукете и Самуи, к примеру, очень недорога, по сравнению с мировыми ценами на подобные объекты».
Деннис Онстенк, директор итальянского агентства по недвижимости Incalabria, оспаривает это мнение, утверждая, что стоимость недвижимости важна. Он уверен в том, что именно поэтому юг Италии выстоял экономический кризис 2008 года. «Не нужно разочаровывать клиентов. В мире осталось не так много мест, где вы можете купить истинно прибрежную недвижимость за деньги в два раза меньшие, чем цена среднего дома в Великобритании».
В настоящий момент Incalabria продвигает новый проект Le Marinate близ Пиццо, в котором предлагаются двух и трех-спальные таун-хаусы на берегу моря, со стартовой ценой €198,000, в «одном из самых последних проектов на западном берегу Калабрии, где было получено разрешение на строительство недвижимости на берегу».
Безусловно, есть варианты и для бюджетных покупателей: Nirvana International продвигает недвижимость на берегу полуострова Кумбурну (Турция). Цены на недвижимость со скидкой 20% на пре-лонч этого проекта, начинаются от £24,000.
Покупатели отовсюду
Типичный покупатель прибрежной недвижимости – охватывает самые широкие демографические круги, с региональной вариацией, специфичной в каждой стране. «Море любят все и поэтому сложно сказать, покупатели из каких стран готовы заплатить больше за недвижимость у воды», - говорит Никсон.
«Не никакой особой разницы в том, какой покупатель национальности», - соглашается с ним Артур Саймс, управляющий директор португальского агента Atlantic Estates. «Безусловно, есть покупатели, которые очень эмоционально относятся к своим запросам – их дом обязательно должен стоять на берегу моря; они любят море и хотят иметь возможность прогуляться по берегу прямо со террасы своего дома. На побережье Португалии вы встретите владельцев недвижимости из разных стран мира: португальцев, англичан, ирландцев, датчан, немцев, скандинавов и других».
Принято считать, что в Европе прибрежную недвижимость, традиционно, предпочитают покупать скандинавы, датчане, жители Северной Европы и Британцы. Впрочем, так как многие покупатели в текущих экономических условиях предпочитают более дешевую недвижимость, их место занимают русские. Важными группами покупателей являются выходцы из карибских стран, европейцы, канадцы, американцы и индийцы.
Продажи с надбавкой
Общее настороженное настроение на покупательских рынках оказывает влияние на продажи. Больше всего это касается недвижимости среднего класса, которая представляет все больший интерес для покупателя в связи с падающими ценами. На рынке элитной недвижимости «наблюдается замедление, но не такое сильное, как на рынке среднего и бюджетного уровней», - говорит Саймс. Он уверен, что в ближайшие 12 месяцев обладатели больших бюджетов будут все также ориентироваться на недвижимость с видом на море.
Хиппсли считает, что несмотря на то, что продажи прибрежной недвижимости в 2009 году будут занимать больше времени, сейчас самое верное время покупать, так как цены не такие «завышенные», как год назад. «Застройщики более прагматичны в отношении рынков, а дешевую вторичную недвижимость можно купить у тех состоятельных домовладельцев, которые решили ее продать, дабы пустить средства на покрытие других долгов», - добавляет Хиппсли.
Гобат считает, что 2009 будет интересным годом. «Мир, без сомнения, проходит через тяжелые финансовые времена, и от этого никуда не скрыться. Но так как рецессия редко сбивает цены на дорогие объекты, я не думаю, что стоимость прибрежной недвижимости сильно опустится».
Местные рынки адаптируются к новым покупателям. К примеру, на Кипре в этом году должно начаться строительство новых гаваней, что приведет к появлению новых продуктов для активных покупателей. «Русские покупатели все еще очень активны на Кипре, также на острове все больше заметно присутствие покупателей с Ближнего Востока», - говорит Пантелис Лептос. – «Это сбалансирует эффект кредитного кризиса, который, безусловно, вызвал спад на ведущих Европейских рынках».
Для агентов важно не воспринимать прибрежную недвижимость как универсальный продукт, который подойдет любому клиенту. Выберите отдельный рынок, доступность, цены и посмотрите, кто там покупает. Сравните их со своими клиентами. Помните, что украинский покупатель может обладать тем же бюджетом, что и московский, но причины покупки у них могут быть совершенно разными, основанными на туристических предпочтениях, вкусах.
Прибрежная недвижимость сохранит свою популярность, считает старший менеджер по продажам Tigne Point Marketing на Мальте, Джейм Вассало: «Идея о том, как после длинного дня можно наблюдать восход луны над мерцающим Средиземноморьем, привлекает многих людей на протяжении уже долгого времени».
Журнал "OPP Russia"
