Версия
для печати
для печати
Свою лепту в неразбериху вносят и непосредственные игроки рынков. Например, одни приглашают в Барселону на ярмарку-распродажу недвижимости, которая пройдет с 12 по 14 июня. Здесь одним из условий участия станет письменное обязательство продавца о предоставлении на рекламируемые объекты скидки в размере 30%. В Испании так плохи дела? Отнюдь, говорят другие, цены падают, но в основном в Барселоне и Валенсии, где 1 кв. м изначально был переоценен. В Севилье же, напротив, рост. Или взять США, изрядно пострадавшие от ипотечного кризиса: еще недавно аналитики говорили о снижении цен на американское жилье на 20, а то и на все 50%. Но статистика — «дама» упрямая и настаивает на своем: наблюдается падение лишь на 11%, правда, уточняет «дама», в целом по стране.
Поведение рынка недвижимости на фоне мирового экономического кризиса оказалось еще более непредсказуемым, чем желания любимой девушки. Поначалу создавалось впечатление, что первыми столкнутся с проблемами развивающиеся страны Восточной Европы. Отчасти так оно и случилось. Рынок недвижимости Литвы и Латвии серьезно пострадал: кое-где цены упали до 50%. В Болгарии, наоборот, наблюдается небольшой рост. В то же время в Старой Европе — Германии и Франции — дома и квартиры постепенно дешевеют. Впрочем, речь идет не о крушении, а скорее о коррекции на 3–4%. На Кипре, напротив, все по-прежнему благополучно. Не перестает удивлять рынок Великобритании, который в течение нескольких месяцев падал в цене, а в январе неожиданно пришло сообщение о росте на 1,9%. Это стало сюрпризом для британских экономистов, ожидавших снижения цен на жилые и коммерческие объекты.
Так почему же где-то экономическая нестабильность провоцирует падение цен на недвижимость, где-то — рост, а где-то и вовсе не ощущается никакого кризисного влияния?
«Наиболее уязвимыми оказались высокоразвитые страны, поскольку они в значительной степени зависят от состояния экономики друг друга и кредитных систем, — рассказывает Юлия Кайнова, руководитель департамента зарубежной недвижимости «CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость». — Конечно, сказалось и общее состояние рынка недвижимости на момент наступления кризиса. Так, в Испании наблюдался перегрев цен на объекты, огромное количество предложений. Турция практически не пострадала — там чаще всего встречаются предложения от застройщиков, которые не пользовались заемными средствами для возведения своих комплексов, поэтому сейчас кредитные ставки их не душат. На юге Италии (в Калабрии) резко ограничен коэффициент строительства, и, как следствие, малое количество новостроек и большой спрос. К тому же итальянские банки внимательно подходят к выдаче ипотечных кредитов, да и получить их там сложнее, чем, например, в Испании».
«Цены снижают в основном застройщики, привлекавшие к финансированию строительства значительные кредиты, — уточняет Наталья Завалишина, генеральный директор МИЭЛЬ DPM. — А если объект возводился на свои, то и ставки продаж, несмотря на все катаклизмы, остаются стабильными — девелопер понимает, что со временем все равно все раскупят».
«Страны, где недвижимость приобреталась за наличные, в большинстве своем не пострадали, — говорит Игорь Индриксонс, руководитель отдела инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. — Основной удар пришелся на экономики тех государств, где более 90% жилого фонда покупали с помощью ипотеки».
Схемы приобретения жилья в кредит активно использовались и в Старом, и в Новом Свете. Только причины падения цен в этих двух случаях разные. В Америке имел место дефолт по сапрайм-кредитам (нестандартным ипотечным ссудам, которые секьюритизировали и перепродавали с помощью облигаций). Слишком много их выдано и слишком ненадежны они были.
В Европе же банки изменили кредитные условия, и число потенциальных покупателей сократилось. «И дело даже не в процентных ставках, — говорит И. Индриксонс. — Если до кризиса можно было въезжать в новый дом, заплатив 5% от его стоимости, то сейчас требуется не менее 30%».
Кроме того, существуют классические законы рынка, которые действуют как во время кризиса, так и без него. И в первую очередь на ценообразование влияет соотношение платежеспособного спроса и предложения. «Недвижимость не может дорожать до бесконечности, так же, как не может и дешеветь до нуля», — поясняет Евгений Скоморовский, управляющий директор «CENTURY 21 Запад». — Всегда найдется точка, в которой интересы обеих сторон пересекутся».
И все же остались страны, рынки недвижимости которых пока не подверглись влиянию негативных экономических перемен. Например, Кипр — здесь кредитные условия, в том числе и процентная ставка, мало изменились. Отмечается стабильность и в странах с развивающейся экономикой, где банковская ипотечная система еще только зарождается. Это Черногория, Албания, Македония. Быть может, именно сюда стоит инвестировать средства? Впрочем, аналитики предлагают различные варианты вложения финансовых средств. Порой они весьма необычны.
«В краткосрочной перспективе интересными с точки зрения инвестиций останутся рынки тех стран, где коррекция предыдущих лет фактически привела средние цены на квартиры и дома к уровню себестоимости нового строительства, а потребность в квадратных метрах осталась неудовлетворенной, — говорит Е. Скоморовский. — В числе таких государств можно упомянуть ряд стран Латинской Америки: Уругвай, Перу, Колумбию, а также Аргентину, где цены на жилье невысоки по причине девальвирующихся местных валют, а доходность от сдачи недвижимости в аренду составляет выше 10%».
Предложения Ю. Кайновой также сконцентрированы за океаном, правда, на более изученном российским покупателем рынке США. «Многие аналитики констатируют, что капиталовложения в американскую недвижимость наиболее перспективны и безопасны. Золотое правило инвестора гласит: покупать на минимуме и продавать на максимуме. Рынок США фактически стал катализатором кризиса в других странах и рухнул первым. И хотя в разных штатах динамика и скорость снижения цен различались, сейчас они как раз достигли дна, а кое-где начинается слабый, но рост. И то, что несколько американских городов попали в верхние строчки вышедшего недавно рейтинга перспективных для инвестирования регионов, лишь подтверждает, что сейчас самое время вкладывать средства, чтобы получить прибыль через три — пять лет».
Особый интерес для инвесторов представляют высоколиквидные объекты с дисконтом в 50%. Их не так много, поэтому за ними уже идет охота. Не менее популярны дома и апартаменты, подешевевшие на 25–30%. Даже если сразу после покупки выставить их на продажу, можно получить определенный доход, но разумнее подождать один — полтора года для увеличения прибыли. По мнению Н. Завалишиной, следует присмотреться к рынку Европы: «На мой взгляд, достаточно перспективен рынок Испании, так как цены там также достигли дна. Стоит обратить внимание на Египет, Турцию, Болгарию — в этих странах есть еще достаточный потенциал для развития».
Педпочтение Европе также отдает И. Индриксонс, но он советует будущим покупателям, решившим вкладывать деньги в зарубежный рынок недвижимости, прежде всего выбрать стратегию. В настоящее время их две: игра на кризисе либо на стабильно растущем рынке. «Если принято решение идти по первому пути, — говорит руководитель отдела инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, — то следует найти привлекательный рынок, пострадавший от кризиса, и приобретать недвижимость с хорошим потенциалом. Скажем, дома в районах, где проживает малообеспеченное население, подешевели на 80%; однако вряд ли там в ближайшее время предвидится какой-то рост. Когда подходящий объект найден, можно попытаться получить скидку. Если же в качестве стратегии выбран второй путь, то стоит найти рынок с неизменившимися кредитными условиями либо со слабо развитой ипотечной системой. И в нем уже нащупать точки роста».
Наиболее пострадавшим и в то же время перспективным аналитики считают рынок недвижимости Лондона. Здесь упали и цены на квадратные метры, и курс фунта стерлингов по отношению к мировым валютам — доллару и евро. А стабильные рынки с потенциальным ростом И. Индриксонс видит в Австрии и на Кипре. «Правда, в Австрии речь идет о небольших горнолыжных курортах», — отмечает он.
Податься потенциальному российскому покупателю за океан или остаться в Европе — в любом случае решать только ему. Предложения аналитиков — это всего лишь совет, а не обязательная программа к действию.
Автор: Светлана ОСИПОВА
Журнал "Недвижимость и Цены"
