Версия
для печати
для печати
Чем текущая ситуация на рынках выгодна российским покупателям, которые с каждым годом все активнее выходят на зарубежные рынки недвижимости? Все очень просто: недвижимость стала доступнее, застройщики готовы идти на существенные уступки. Теперь не продавец выбирает покупателя, а покупатель – продавца.
Самые активные инвесторы эпохи «до-кризиса» – англичане, ирландцы, американцы и канадцы – покинули международные рынки недвижимости. Они более не могут себе позволить такие крупные покупки. Упал и внутренний спрос на недвижимость в некоторых странах. Особенно в тех, где не выдают кредитов, а цены последние годы росли как на дрожжах. Зарубежные продавцы сами заинтересованы именно в российском покупателе. Ведь россияне часто выплачивают всю сумму сразу и не завязаны на кредитах.
Сейчас основной причиной приобретения зарубежную недвижимость является покупка для себя – это «второй дом», квартира для семейного отдыха у моря. Специалисты отмечают, что предпочтения россиян изменились во время кризиса, еще год назад основной причиной такой покупки являлась возможность извлечения прибыли: купил дешевле – продал дороже. Сегодня российский покупатель стало более придирчивый – ведь себе плохого не купишь. Покупатель делает упор на качество объекта, выбирает только самые привлекательные предложения.
Однако «вторым домом у моря» интерес россиян к зарубежной недвижимости не исчерпывается. Ведь сегодняшняя ситуация не так тяжела, как может показаться. На заграничных квадратных метрах нельзя заработать быстро, но можно купить и подождать. Кризис не будет длиться вечно: в одних странах цены на жилье уже перестали снижаться, в других спад прекратится через год-два, а в некоторых регионах Германии, Южной Италии и Кипра цены падать и не собирались. По прогнозам экспертов, через три-четыре года недвижимость большинства стран снова подорожает.
Подведем итоги
Каковы сегодня преимущества зарубежных рынков недвижимости для российского покупателя?
1) Вы выходите на «рынок покупателя», а не на «рынок продавца». Это дает большие возможности для выбора и торга.
2) Во многих странах цены снизились, и недвижимость стала доступнее.
3) Долгосрочные вложения не только позволят вам насладиться своим вторым домом, но и принесут прибыль.
На что обратить внимание.
1) Следует тщательно выбирать компанию-застройщика или риэлтора, так как не все участники рынка предлагают качественные и надежные услуги.
2) При выборе объекта недвижимости покупатели часто руководствуются сиюминутными эмоциями или слепо доверяют громкой и яркой рекламе. Важно купить не то, что активно продают, а то, что действительно необходимо. Поэтому необходимо досконально изучить интересующий вас рынок и сравнить его с другими.
Своими оценками текущего состояния рынков недвижимости и практическими рекомендациями покупателям делятся эксперты из различных стран.
БОЛГАРИЯ: Алексей Малафеевский, компания DreamHome
Строительство продолжается. Большинство застройщиков строят на свои деньги, а не на кредиты. Кризис их не затронул.
У покупателей же есть определенное преимущество – компании начали давать скидки до 20%, рассрочки до трех лет. Эти бонусы предлагают не только пострадавшие от кризиса застройщики, но и те, кто просто хочет привлечь больше клиентов в трудное время. Люди с деньгами никуда не делись. Сейчас им просто нужно понять, что Болгария – это интересно. Те застройщики, у кого все-таки есть проблемы с финансированием, распродают свои комплексы, снижая цену чуть ли не вдвое.
Цены будут незначительно снижаться до лета. Не на все объекты – на те, которые начали строиться в этом году, на объекты застройщиков-новичков, застройщиков, взявших кредит. Недвижимость на первой линии моря дешеветь не начнет, так как на нее всегда есть спрос. Там застройщики не зависят от кредитов. Они могут сделать скидку на 5–10%, но не более.
Наиболее ликвидны объекты площадью 50–60 кв. м, а также студии. Их легко перепродать и сдать в аренду. Кроме того, большинство болгарских компаний занимаются также и управлением недвижимостью. К договору покупки они предлагают и договор аренды. Те же студии покупаются в основном для сдачи в аренду.
ГРЕЦИЯ: Юлия Смагина, компания «Альбатрос»
Крит – флагман рынка греческой недвижимости. Здесь раньше всего происходят какие-то изменения. Раньше других регионов там начали предлагать скидки, которые достигают 40–50%. Это «горящие» предложения, которые появляются быстро – и так же быстро уходят.
Размер скидок зависит от состояния дел продавца. Те, кто должен рассчитаться с долгами по кредитам, не могут ждать долго. Им надо быстрее продавать свою недвижимость. Они понимают, что на общем фоне, когда средние скидки составляют 10–15%, надо чем-то выделяться. Что касается строящейся недвижимости, то, хотя цены на стройматериалы и рабочую силу упали, объекты «офф-план» пока дороже готовых домов и квартир.
Сейчас на Крите нельзя рассчитывать на быструю отдачу от инвестиций. Аренда может дать 5–8% в год. Но гарантий на арендном рынке нет. 2009 год будет провальным по туризму, что может затронуть арендный рынок.
Сейчас очень хорошее время покупать именно ради скидок. Даже цены, представленные на сайтах, могут корректироваться вниз по запросу клиента. Пока эта корректировка не затронула весь рынок, для этого должен пройти еще месяц-другой. Что касается будущего подъема цен, то рынок Греции будет ориентироваться на Испанию, флагмана направления курортной недвижимости.
ИСПАНИЯ: Денис Перковский, компания Runiga
Ситуация становится благоприятной как для самих испанцев, так и для нерезидентов. За последние пять месяцев цены в среднем снизились до 40%. Но главный «прыжок» уже был сделан, и рынок двигается к нормальному своему состоянию, потому как ранее он был перегрет. Особенно в регионе Барселоны, где цены были запредельные.
Цены на жилье высокого класса снизились только на 10–20%. Это касается и недорогой недвижимости. Сами посудите: квартира-студия за €60 тыс. не может стоить €30 тыс., зато €55 тыс. – вполне. А вот объекты за €250–300 тыс. сейчас стоят €180–190 тыс., и в этом сегменте спад наиболее ощутим.
Сейчас можно не только купить недвижимость по логичным ценам, но и получить скидку. Если покупается сразу несколько объектов, можно рассчитывать на бонусы. Покупать можно как для себя, так и для долгосрочных инвестиций. По нашим прогнозам, если купить сейчас, то через три-пять лет вполне вероятно будет не только вернуть свои деньги, но и заработать. Мы не говорим о заработках времен бума, которые составляли 20–30% годовых. Мы говорим о 7–25% в пятилетний срок.
ИТАЛИЯ: Дмитрий Богатов, компания VFI
На рынке Италии сохраняется достаточно спокойная ситуация: цены не изменились, но наблюдается снижение спроса – количество сделок сильно сократилось. На юге Италии ситуация иная – цены там продолжают расти. На это обращают внимание жители Северной Италии, которые стали скупать недвижимость на юге. В Калабрии спрос есть, заключается большое количество сделок.
Российские покупатели в этом марте активизировались. С декабря 2008 года по февраль 2009-го было некоторое снижение активности, вызванное ростом курса евро к рублю. Люди не могли сориентироваться, насколько сильно изменилась рублевая цена недвижимости. Сейчас объемы продаж жилья россиянам выросли.
Калабрия привлекает россиян инвестиционным климатом и низкими для Западноевропейского Средиземноморья ценами. Не стоит забывать, что Калабрия сейчас – это, на наш взгляд, единственное место в Западной Европе, где цены на недвижимость растут. В 2008 году квадратные метры Калабрии подорожали на 25%.
В Италии безопасно покупать недвижимость на стадии строительства. Вложения покупателя защищены страховыми компаниями. Поэтому наиболее интересны объекты на начальном этапе строительства – они дешевле. Наиболее ликвидный тип недвижимости – апартаменты средней ценовой категории. Их всегда можно будет перепродать или сдать в аренду. Односпальные апартаменты в Калабрии (50 кв. м) можно приобрести по цене от €50 тыс. до €120 тыс. Двуспальные (60–80 кв. м) – от €90 тыс. до €180 тыс.
В этом году Южная Италия заменит в отношении спроса Испанию. Люди с опаской относятся к покупке на рынке, где цены снижаются. В Западной Европе альтернативных вариантов, доступных по цене, не так много. Спрос на недвижимость Италии будет расти.
КИПР: Никос Анастассиадес, компания Kanika Developments
Несмотря на то что Кипр – маленький остров, разнообразие предложений недвижимости здесь потрясающее – от экономичных апартаментов до шикарных особняков. По ценам: в Лимассоле можно купить квартиру за €€150 тыс., это уже с учетом налогов. Вилла с участком земли в пригороде Лимассола будет стоить €320 тыс.
Спрос на недвижимость Кипра со стороны россиян растет. Одна из причин: хорошее отношение киприотов к россиянам. В Лимассоле, например, проживает 40–50 тысяч русских, есть три русские школы и много русских магазинов, работает русское телевидение, издаются журналы и газеты на русском языке. Мы ожидаем, что в конце мая и в июне на остров приедет большое число русских покупателей недвижимости. Покупателей можно разделить на две категории: первая – Москва и Петербург; вторая – города, богатые природными ресурсами.
ТУРЦИЯ: Зафер Булут, компания OKey
Кризис затронул рынок недвижимости Турции, что привело к снижению цен на побережье – в пределах 10–15%. Но такого спада, как в Испании, не наблюдается. Цена квадратного метра в Турции всегда была «настоящей», а не завышенной. Она соответствовала качеству и местонахождению объекта. «Пузыря» на рынке недвижимости Турции никто не надувал, соответственно, нечему было и лопаться.
Россияне во время кризиса продолжают интересоваться турецкой недвижимостью, но их бюджет сократился в связи с девальвацией рубля. Если смотреть по регионам, то покупателей больше в Москве, правда петербургский покупатель также активен. Наша компания даже хотела летом открыть представительство в Петербурге, но кризис внес свои коррективы в эти планы.
Елена Штайнер, компания Alaydin Kontulari
Прогнозы у нас самые благоприятные. До начала сезона цены на турецкие квадратные метры снижались, но незначительно. Сейчас, в сезон, наши строительные компании повысили цены в среднем на 7% по всем объектам. Предполагаю, что несколько подешевеет аренда. Но не думаю, что на рынке недвижимости Турции будут какие-то серьезные изменения.
Спрос со стороны россиян не изменился. Основные покупатели – москвичи. Петербуржцев пока мало – 2–3%. Практический совет российским покупателям: перепроверяйте документацию всех строительных компаний, к которым обращаетесь. Сейчас на рынке много банкротов, которые пытаются любой ценой сбыть свои объекты. Будьте осторожны!
ВЕЛИКОБРИТАНИЯ: Юлия Эпова, компания Estate Elite
Цены на недвижимость Англии за последний год значительно снизились. В конце 2008 года упал и объем продаж. Впрочем, в начале 2009-го интерес к британским квадратным метрам начал возрастать, в том числе – со стороны иностранцев и россиян. Это вызвано не только спадом цен, но и снижением курса фунта стерлингов.
Россияне покупают активно. Это Москва, Петербург, есть заявки даже из Сибири. Основная цель покупки – инвестиции, но покупают и жилье для себя. Например, в январе поступали запросы на объекты стоимостью £2–5 млн. Это квартиры и таунхаусы в центре Лондона. Спрос на элитную недвижимость Лондона не снижается, и к лету мы ожидаем его увеличение.
Британская недвижимость обладает потенциалом роста, поэтому сейчас наступает удачное время для покупки. Есть прогнозы, что цены в течение полугода упадут еще сильнее, а значит, жилье станет еще доступнее.
ВЕНГРИЯ: Эндре Эрдош, компания Westinvest
Рынок недвижимости Венгрии находится в своеобразной стадии торможения, но спада цен не наблюдается. Стабильность обусловлена тем, что цены не были завышены. Небольшая их коррекция ни у кого не вызывает паники.
Что касается строительства, то новых проектов почти нет (достигнут антирекорд 20-летней давности), но те, что были начаты, достраиваются. Тот факт, что в этом году стартует мало проектов, благоприятен для инвесторов, так как через несколько лет спрос будет превышать предложение, и тот, кто купит сейчас с целью последующей сдачи в аренду, может рассчитывать на прибыль. Впрочем, цены на аренду не очень высокие. В Венгрии вполне возможно взять ипотечный кредит, который дается нерезидентам под 8–9% годовых на 20–30 лет.
В Венгрии не лопнул ипотечный пузырь – благодаря эффективной банковской системе, государственному субсидированию и отсутствию «моды на Венгрию».
Россияне стали больше интересоваться венгерской недвижимостью, чем три-четыре года назад. Большинство интересуется готовыми объектами стоимостью до €100 тыс. (ранее – €150–200 тыс.). Основные покупатели – москвичи.
ГЕРМАНИЯ: Виктор Хеттингер, компания «Хеттингер-Финанц»
Кризис в Германии не ощущается, особенно на западе страны. Здесь не было «мыльного пузыря», цены не «накручивались», и сейчас присутствует стабильный рост в 3–5% в год. На коммерческой недвижимости кризис вообще не сказался. Строительство в стране не прекращается, к тому же подешевели стройматериалы. Если заглянуть в будущее, то мы ожидаем ценовую стабильность.
Россияне стали интересоваться более дешевыми объектами, чем раньше, – от €150 тыс. до €300 тыс. Как правило, это квартиры. Цель такой покупки – либо «второй дом», либо вложение средств. Основные покупатели – москвичи. В ближайшее время российский спрос на немецкую недвижимость не изменится.
Практические рекомендации: лучше брать готовые объекты, чем, например, строить самому. Немецкое качество говорит само за себя. Ликвидную недвижимость можно приобрести по цене от €150 тыс. до €200 тыс.
ФИНЛЯНДИЯ: Теему Хелпполайнен, концерн YIT
Финляндия переживает кризис спокойно. Во многом это связано с тем, что уже был опыт выживания в сложные кризисные времена начала 1990-х. Сегодня ситуация на финском рынке не меняется, а прогнозируемый обвал цен не наступает. На наш взгляд, он маловероятен, поскольку себестоимость строительства достаточно высока – €1,5−2 тыс. на кв. м. Если снижение цен произойдет, оно коснется неликвидных объектов. Удачно расположенные дома не подешевеют, поскольку на такие объекты в Финляндии достаточно покупателей, в том числе россиян. Также ожидается рост цен на земельные участки, предположительно, не больше 10%.
Спрос у россиян на финскую недвижимость необычайно высок. Причиной активного спроса со стороны россиян является дешевизна финской земли и высокое качество инфраструктуры. Ранее покупатели из России были представлены в основном Северо-Западным регионом, но сейчас финскую недвижимость активно покупают и москвичи. Сегодня в Финляндии много россиян живет постоянно. Ваши соотечественники приобретают не только «дачи за границей», но и квартиры в крупных городах и на горнолыжных и гольф-курортах.
ЕГИПЕТ: Владимир Малков, компания CHEDA
В Египте дешевеет только малопривлекательная недвижимость. На первой линии у моря цены по-прежнему растут, в среднем на 5%. Если бы не мировой финансовый кризис, то рост цен был бы динамичнее. Объем сделок в верхнем ценовом сегменте увеличивается, а в нижнем сокращается. Египетское элитное жилье в несколько раз дешевле, чем в других курортных странах, что создает благоприятные условия для инвестиций.
Что касается строительства, то ситуация противоречивая: некоторые проекты были приостановлены, другие продолжают активно строиться и продаваться, а некоторые компании даже начинают новое строительство. В дальнейшем мы ожидаем продолжение текущего тренда: дешевый сегмент будет дешеветь, стоимость жилья среднего и высокого класса останется стабильной.
Спрос со стороны россиян растет, хотя количество сделок пока не увеличивается, так как покупатель еще пытается сориентироваться в текущей экономической ситуации. В основном российские покупатели египетской недвижимости – жители Петербурга, Москвы, Екатеринбурга, Нижнего Новгорода. Представлены и другие регионы: например, у нас есть покупатели с Камчатки.
На заметку инвестору: рынок аренды, особенно на первой линии у моря, востребован, так как отели с наплывом туристов не справляются. Квартира-студия в закрытом охраняемом комплексе стоит от €25 тыс. Если в шаговой доступности от объекта есть все необходимое для туриста – отличный пляж и район с бурной ночной жизнью, такое жилье будет пользоваться популярностью у людей, желающих взять его в аренду.
Процедура оформления собственности в Египте требует знания и умения, так как строгого законодательства там нет, поэтому нужно быть очень внимательным при выборе компании, с которой вы работаете на стадии юридического оформления.
ИЗРАИЛЬ: Станислав Зингель, компания Gordon Rock
Инвестиции в израильскую недвижимость сегодня очень выгодны. Это подтверждает высокий интерес со стороны французов, англичан и американцев. Россияне среди зарубежных покупателей пока на четвертом месте. Одно из важнейших преимуществ рынка Израиля – низкая учетная ставка Центробанка, составляющая 0,75%.
Особенно интересно покупать квартиры для последующей их сдачи в аренду. В Беер-Шеве доходность двухкомнатной квартиры от сдачи в аренду составляет 8,9% в год. На трехкомнатной можно заработать 6,07% в год, четырехкомнатной – 5%. В Хайфе доходность двухкомнатной квартиры составит 7,6% в год, трехкомнатной – 6,17%, четырехкомнатной – 5,3%. В Южном Тель-Авиве – от 3,3 до 4,7%. В Иерусалиме – от 4 до 5,3%.
Среди россиян самые активные – жители двух столиц. На них приходится около 60% всех «российских» покупок в Израиле. Где они покупают? 40% сделок приходится на Тель-Авив и окрестности, 30% сделок приходится на Нетанию и пригороды, 10% – на Эйлат, другие 10% покупают в Хайфе и на севере Израиля, 5% сделок приходится на Иерусалим, еще 5% – на южные районы Израиля. Что покупают? Мы полагаем, что в 2009 году интерес среди россиян будет распределен следующим образом: 80% приобретают апартаменты, 15% – таунхаусы и дома, 5% – коммерческую недвижимость и апарт-отели. По прогнозам нашей компании, в 2009 году более двух тысяч россиян приобретут недвижимость в Израиле.
КИТАЙ: Елена Журавлева, компания «Китай без границ»
Спад цен на недвижимость в Китае был, но несерьезный. В некоторых регионах они уже снова начали расти. Строительство в Китае не связано с кредитами, это «живые деньги». Основные покупатели китайской недвижимости – японцы и корейцы. Также интерес проявляют малайцы, жители Сингапура и Казахстана.
Россияне интересуются объектами ближе к российской границе, в бизнес-центрах – Гонконге и Шанхае, на курортах – например, на острове Хайнань. Цель таких покупок – сохранение своих средств, покупка дома на курорте, инвестиции. Основные покупатели из России – москвичи, потом жители Петербурга. В целом интерес со стороны россиян повышается.
Минимально для покупки в Китае нужно иметь от $60 тыс., а еще лучше – от $120 тыс. Главное преимущество китайской недвижимости – отличные показатели цены-качества.
ПАНАМА: Роман Муховиков, компания Paradise Panama
Объемы продаж недвижимости в Панаме несколько упали в связи с кризисом. Это связано с уходом инвесторов из США и Канады. При этом цены на элитное жилье «просели», а жилье среднего класса не подешевело. Более того, квартиры, стоившие $100 тыс., теперь уже стоят $106–107 тыс. Снизилась (и будет снижаться) стоимость проживания в Панаме – цены на товары первой необходимости, бензин, электроэнергию. Наш прогноз: элитное жилье продолжит дешеветь, а недвижимость эконом-класса дорожать на 5–7% в год.
Спрос со стороны россиян остался стабильным. В Петербурге информации о недвижимости Панамы мало, и покупателей в разы меньше, чем из Москвы. В популярнейшем курортном районе страны – провинции Чирики – живут американцы, нашим соотечественникам там достаточно скучно. В связи с этим они едут в Панаму, столицу республики, и покупают недвижимость от $100 тыс. до $300–400 тыс. Основная цель покупки – инвестиции, но примерно 30% российских покупателей влюбляются в эту страну и остаются здесь жить.
Обратите внимание, что, приобретая недвижимость в Панаме за $300 тыс., вы можете претендовать на получение второго гражданства. По этой причине жилье данного ценового сегмента пользуется спросом. Я бы посоветовал купить три квартиры по $100 тыс., а не одну за $300 тыс., так как апартаменты по $100 тыс. высокого качества, сумма же инвестиций позволит претендовать на получение гражданства. Можно две квартиры сдавать, а в третьей жить.
Автор: Алексей Коновалов. Беседовал: Алексей Лахов.
