Филиппины: райские перспективы скорректировал кризис

По данным Global Property Guide, спрос на жилье на Филиппинах начал снижаться еще в прошлом году и продолжает эту тенденцию в текущем. Это в свою очередь приводит к уменьшению продаж, а также к сокращению темпов строительства и заморозке многих проектов. Основными покупателями недвижимости, особенно дорогостоящей, являются либо филиппинцы, проживающие за пределами своей страны, либо иностранцы, большая часть из которых – граждане США. Так, согласно отчету одной из крупнейших девелоперских компаний Филиппин Ayala Land, если в 2007 году 32% продаж приходилось на граждан страны, которые живут и работают за рубежом, то в 2008-м этот показатель снизился до 24%. А в текущем году может упасть еще больше, что подтверждает и свежая статистика. Общее снижение продаж Ayala Land в I квартале текущего года составило 10% по сравнению с аналогичным периодом 2008-го.
Теперь о ценах. Вопреки прогнозам, они не растут. Настоящий бум на рынке недвижимости Филиппин, и в частности в столице страны, Маниле, начался в 2005 году. Цены на квартиры в кондоминиумах в 2005 и 2006 годах увеличивались в среднем на 9,3% в год, в 2007-м – на 14%, в 2008-м – на 11,3%. Правда, с учетом инфляции рост оказался гораздо скромнее и составил в 2005-м 1,6%, в 2006-м – 2,9%, в 2008-м – 1,9%. Единственным годом, когда цены в реальном выражении выросли более чем на 10%, оказался 2007-й. Рост составил 11,3%. Однако уже с начала 2009-го рост уступил место снижению. Согласно данным Colliers International, уже в I квартале цены снизились на 0,6% по сравнению с IV кварталом 2008 года. А по сравнению с показателем I квартала 2008 года снижение в реальном выражении составило 2,2%.
Ситуацию с ценами на филиппинском рынке недвижимости усугубляет и то, что он до сих пор испытывает избыток предложения. Пик строительства также пришелся на 2005 год. И несмотря на то что в последующие годы темпы роста строительства начали снижаться, например в 2007 году строительство кондоминиумов упало на 43%, предложение на рынке до сих пор превосходит спрос. Мало того, начатые один или два года назад проекты еще больше наводнят рынок новым жильем. Так, по прогнозам, в текущем году в Маниле и ее пригородах появится около 4200 новых жилых домов, а в 2010-м – еще 5400 объектов.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что сейчас покупать недвижимость на Филиппинах с целью инвестирования не самое подходящее время. Цены, скорее всего, продолжат снижение, по крайней мере до того момента, как начнется восстанавливаться мировая экономика в целом и филиппинская в частности. А по прогнозам МВФ, произойдет это не раньше 2011 года. Так, аналитики МВФ предсказали, что в текущем году экономика Филиппин сократится на 1%, а в следующем – объем ВВП не изменится.
Если же, несмотря на такие перспективы, вопрос о приобретении недвижимости на Филиппинах остается для вас открытым, нужно учесть некоторые особенности рынка.
Все иностранцы имеют право на покупку домов и квартир на Филиппинских островах. Однако владеть землей они не могут. Землю можно взять в аренду на 50 лет, а при желании – продлить аренду еще на четверть века.
Вообще-то, несмотря на столь строгие требования, купить кусочек филиппинской земли можно. Для этого существуют два способа. Во-первых, можно оформить брак с гражданином (или гражданкой) страны. Во-вторых, есть возможность приобрести землю на компанию, однако доля иностранного капитала в ней не должна превышать 40%.
Максимальная жилая площадь, которую можно купить, – не более 1 тыс. кв. м, а максимальный размер земельного участка – 1 гектар. При приобретении квартиры в строящемся кондоминиуме покупателю необходимо внести первый взнос в размере 10-30% от ее стоимости. При этом иностранцы не могут занимать более 40% квартир в доме.
Если квартира стоит более $50 тыс. и покупатель старше 35 лет, то тогда он вправе называться инвестором и может претендовать на определенные льготы от филиппинских властей. Например, ему будет выдаваться мультивиза, а также будет разрешено проживать на островах постоянно.
Важно также знать о том, что ипотечный рынок Филиппин развит довольно слабо. Большинство покупателей недвижимости предпочитают платить наличными, не прибегая к услугам местных финансовых институтов. При этом ставки по кредитам высоки. Например, при фиксированной ставке на 1 год ее размер составляет 9,5%, а на 5 лет и больше – 11%. Девелоперские компании тоже могут кредитовать, но в этом случае ставка по ипотечному займу может достигать 22% годовых.

Автор: Мария Кузнецова