Версия
для печати
для печати
С мая 2009 года Чехия разрешает всем иностранцам, не имеющим вида на жительство, покупать недвижимость на физическое лицо. Граждане России, Украины, Беларуси, Казахстана могут быть собственниками любого числа объектов.
При желании можно оформлять сделку и на юридическое лицо. Но, например, на российскую компанию собственность не купишь, для этого нужно открыть представительство фирмы или новое юрлицо в Чехии. Создать компанию можно дистанционно. В дальнейшем юрлицо должно будет ежегодно сдавать финансовую отчетность (услуги бухгалтера стоят – от €100 в год за «нулевой» отчет).
Иностранцы в Чехии могут приобретать, как жильё (в т.ч. строящееся), так и коммерческие объекты (офисы, магазины, рестораны, гостиницы, склады). С 2011 года закон позволяет также покупать сельскохозяйственные и лесные земли. Сделки можно совершать во всех регионах страны.
Следует иметь в виду, что в Чехии распространены две формы собственности на недвижимость – частная и кооперативная.
Во втором случае в кадастре дом не разделён на отдельные помещения, собственником всего объекта является кооператив, а покупатель становится не владельцем конкретной квартиры, а членом кооператива, который даёт ему право пользоваться имуществом. В уставе части кооперативов может быть запрет на приём иностранцев-физлиц, в этом случае сделки оформляются на юрлицо, созданное в Чехии.
Все иностранные владельцы недвижимости имеют право в упрощённом порядке получить мультивизу, по которой можно находиться в Чехии и других странах Шенгена до 90 дней в полугодие.
Владение недвижимостью любой стоимости не даёт права претендовать на вид на жительство, а тем более, гражданство Чехии. ВНЖ можно оформить на основании работы, учёбы, ведения бизнеса, наличия родственных связей или получения политического убежища. Недвижимость в собственности будет преимуществом при рассмотрении иммиграционного ходатайства.
Ежегодный налог на недвижимость в Чехии (по-чешски, Daň z Nemovitosti) должны платить все собственники, независимо от их гражданства и страны проживания. Это же касается коммунальных платежей и взносов на содержание дома. А вот страхование недвижимости в Чехии является добровольным.
По статистике Prian.ru, Чехия входит в ТОП-15 популярных стран у покупателей, говорящих по-русски. Местные компании это знают и охотно участвуют в выставках по зарубежной недвижимости в России и странах бывшего СССР. Там можно пообщаться со специалистами, послушать семинары, задать вопросы и получить конкретные решения.
Во время пандемии масштабные выставки не проходят, но Prian.ru регулярно устраивает вебинары, в которых участвуют, в том числе, чешские компании.
Смотрите: Календарь мероприятий по зарубежной недвижимости
Кроме того, в Чехии большое русскоязычное сообщество. А значит, есть порталы, которые пишут о жизни и недвижимости в этой стране на русском языке. Обязательно ознакомьтесь со статьями и новостями на Prian.ru, прочитайте свежий обзор трендов рынка недвижимости Чехии 2020-2021. Если что-то осталось непонятным, задайте вопрос консультантам по Чехии.
Когда общее представление о рынке и процедуре покупки составлено, можно изучить базу объектов. Например, на Prian.ru собраны предложения от компаний и частных продавцов. Чтобы сэкономить время, оставьте заявку – риелторы и застройщики сами пришлют вам подборки объектов по выбранным вами параметрам.
Также можно искать предложения на чешских порталах:
У части агентств и застройщиков в Чехии есть русскоязычные версии сайтов и специалисты, которые свободно разговаривают на «великом и могучем». Некоторые риелторские компании основаны русскоязычными иммигрантами, часто они имеют офисы или представителей в России или Украине, что облегчает сотрудничество.
Смотрите также: Список компаний, предлагающих недвижимость в Чехии
Участие риелтора в сделке не обязательно. Но очевидно, что для иностранца, который не говорит свободно на чешском, не знаком со структурой государственных органов и процедурой оформления недвижимости в собственность, лучше пользоваться помощью посредника.
Раньше риелторская деятельность в Чехии не лицензировалась, однако 1 февраля 2020 года, вступил в силу Закон Чешской Республики о посредничестве при совершении сделок с недвижимостью – Zákon o realitním zprostředkování (Realitní zákon). Деятельность агентов по недвижимости с 2020 года становится регулируемой (vázaná živnost).Теперь для лого, чтобы заниматься посредничеством в сфере недвижимости, нужно выполнять целый ряд требований и иметь соответствующую квалификацию.
Контролирует агентов по недвижимости управление по регулированию индивидуальной предпринимательской деятельностью Чехии (Živnostenský úřad).
Помимо этого, все агентства должны иметь страховку своей профессиональной ответственности.
Услуги риелтора будут стоить покупателю 2–5% от суммы сделки на вторичном рынке, а на первичном – многие компании получают комиссию от застройщиков, соответственно, их помощь для клиентов бесплатна.
Услуги, которые оказывают риелторы в Чехии:
Нотариус является гарантом сделки купли-продажи. Он проверит законность всех подписанных документов, заверит их, проконтролирует факт возникновения права собственности у покупателя и проследит за внесением соответствующей записи в кадастр недвижимости.
Можно использовать нотариуса для проведения расчётов по сделке. В этом случае деньги переводятся на депозитный счёт нотариуса и хранятся на нём до выполнения условий для передачи собственности.
Список всех лицензированных нотариусов Чехии можно найти на сайте Нотариальной палаты.
.jpg)
Проверяем объект недвижимости
После выбора варианта вы можете договориться с продавцом (застройщиком или частным собственником), чтобы объект «придержали» для вас. Устная резервация на практике длится не более двух недель, часто – несколько дней.
За это время покупатель и его риелтор проверяют юридический статус объекта. В частности, обращаются в Кадастр недвижимости (Katastr nemovitostí) и получают выписку. В ней указывается, кто и когда являлся собственником, когда заключались договоры купли-продажи, не заложена ли недвижимость и т. д. Если объект юридически чист, заключается договор задатка.
Заключаем договор задатка
Договор о резервировании объекта (договор задатка), как и все последующие, заключается на чешском языке. Если покупатель им не владеет, агент переводит ему пункты договора. Также можно привлечь стороннего переводчика.
В этом документе указывается, на какой срок резервируется объект, какова сумма внесённого залога и штрафы за несоблюдение договоренностей.
Одновременно покупатель оплачивает резервационный взнос. На практике, 50–250 тыс. чешских крон (около €2–10 тыс.) – до 5% от стоимости недвижимости. Если сделка не состоится по вине продавца, он возвращает покупателю задаток и штраф (к примеру, в размере месячной арендной ставки такого объекта). Если же по вине покупателя – задаток ему не возвращается.
Открываем личный банковский счёт в Чехии
Закон не обязывает вас открывать счета в банках Чехии. Для оплаты сделки вы можете перевести деньги напрямую из вашей страны. Но этот счёт может пригодиться в последующем, например, для оплаты коммунальных услуг или получения арендных платежей.
Процедура открытия счёта простая и занимает менее часа. Иностранцы могут обратиться в любой банк Чехии. Можно даже найти финансовые услуги на русском языке, например, в чешском отделении Сбербанка.
Не забывайте, что резиденты России должны уведомить российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках.
Заключаем предварительный договор
Заключение предварительного договора (договора о будущем договоре, договора о намерении) не обязательно. Он требуется при покупке недвижимости в ипотеку (по этому документу банк рассматривает заявку на кредит) и при оплате в рассрочку (на его основании покупатель перечисляет деньги из-за границы, а окончательный договор купли-продажи заключается, когда все условия выполнены – средства на счету, недвижимость готова к передаче). Также по желанию покупателя его можно заключить при большой сумме сделки.
Предварительный договор подписывается после внесения покупателем резервационного взноса. Его заключают покупатель и продавец, заверения у нотариуса не требуется. Документ содержит реквизиты сторон, порядок оплаты и сроки, ответственность сторон и т.д.
Открываем депозитный счёт
После подписания договора о резервации объекта (или предварительного договора) оформляется ещё один документ – договор о депозите (о хранении денег). Он определяет порядок перечисления денежных средств.
Сумма, равная стоимости недвижимости за вычетом резервационного взноса, будет храниться на отдельном депозитном (трастовом, эскроу-счете) счёте и может быть переведена на счёт продавца только после переоформления права собственности. Хранителем депозита может выступать банк, агентство недвижимости, нотариус или адвокат. Договор о депозите подписывают покупатель, продавец и лицо, берущее на себя хранение средств.
После заключения этого договора покупатель переводит на депозитный счёт деньги.
Подписываем договор купли-продажи
Договор купли-продажи подписывают продавец и покупатель, его обязательно надо заверить у нотариуса. Это основной документ, на основании которого переходит право собственности. Он также готовится на чешском языке, при необходимости – делается перевод на русский в Организации судебных переводчиков.
В договоре купли-продажи прописывается:
На этом этапе покупатель перечисляет полную стоимость объекта на депозитный счёт.
В 99% случаев за недвижимость платят чешскими кронами. Принятый способ расчётов в Чехии – банковский перевод. Вы можете:
Процедура занимает 30–40 минут, для открытия счёта на него нужно положить небольшую сумму, например, €10, и предъявить заграничный паспорт и любой другой документ, удостоверяющий личность (по требованию банка). В последующем с этого счёта можно переводить деньги по сделке и, например, оплачивать коммунальные услуги.
В этом случае российский банк вправе требовать от вас документы, объясняющие назначение перевода (например, предварительный договор на покупку объекта), а также бумаги, подтверждающие источник происхождения средств. Сроки платежей – около 2–5 рабочих дней. Возможна комиссия в чешском банке (до €50), конвертация из рублей, долларов или евро в чешские кроны происходит по курсу на день получения перевода.
Небольшую сумму (на задаток и текущие расходы) можно привезти в Чехию наличными. Не забывайте, что на вывоз наличных существуют ограничения по сумме. Например, из России и Украины – не более €10 тыс. на человека, если больше, деньги надо декларировать на границе. На банковской карте можно вывозить любую сумму.
После заключения основного договора купли-продажи агент составляет заявление о переоформлении права собственности. Оба документа направляются в Кадастр недвижимости (регистрационную палату, реестр недвижимости). По закону, ради безопасности объект «блокируется» в Кадастре на 21 день – в это время с ним нельзя совершить никаких операций. Затем документы начинают рассматривать, в целом государственная регистрация занимает не более 45 дней.
При регистрации на оборотную сторону договора купли-продажи ставится печать. При желании покупатель может заказать в Кадастре недвижимости выписку о праве собственности – лист собственности (стоимость – около €4). Также проверить статус объекта можно на сайте Кадастра.
После того, как новый собственник получит заверенный Кадастром экземпляр договора купли-продажи, а также подтверждение о регистрации, деньги с трастового счёта переводятся продавцу. В зависимости от прописанных условий, ключи от объекта передаются покупателю либо в момент подписания договора купли-продажи, либо после оформления права собственности. При этом оплачиваются государственные пошлины и гонорары специалистам, которые участвовали в сделке.
И, наконец, на имя нового собственника переоформляются договоры на оплату коммунальных услуг. В этом покупателю также может помочь его агент.
Срок проведения сделки зависит от того, оплачивается ли недвижимость сразу или приобретается в ипотеку. В первом случае процедура занимает три-четыре дня, не считая времени на осмотр объектов в начале покупки и государственной регистрации по её окончании. Если недвижимость покупается в ипотеку, срок увеличивается (до полутора месяцев), так как требуется время на рассмотрение заявки банком.
Из документов физическому лицу потребуется заграничный паспорт, юридическому – заграничный паспорт владельца бизнеса и выписка о фирме из торгового реестра страны нахождения.
Можно. В этом случае покупатель подписывает нотариальную доверенность на своего представителя, например, риелтора, который будет действовать от его имени. Удалённо можно не только оформить сделку купли-продажи, но и получить ипотеку – для этого покупатель присылает своему представителю пакет документов, тот их переводит на чешский и подает в банк.
С 2016 года налог на покупку недвижимости составлял 4% от стоимости объекта и платил его покупатель.
27 мая 2020 года Парламент Чехии принял законопроект об отмене налога на приобретение недвижимости для тех, кто приобрёл недвижимость после декабря 2019 года. Если налог уже оплачен, то денежные средства обязательно вернут.
При покупке новостройки у застройщика (строящегося объекта или готового, сданного до 5 лет назад) этот налог также не взимается. Но там есть НДС, который, как правило, застройщики включают в стоимость объектов, т.е. сверх указанной цены ничего платить не надо. При передаче новой квартиры площадью до 120 кв.м и дома площадью до 350 кв.м от общей площади будет применяться пониженная ставка НДС в размере 15%. Передача другой недвижимости или земли оценивается по стандартной ставке 21% НДС.
Закон Чехии не регламентирует порядок расчётов с риелтором. На практике, комиссия составляет 2–5% от цены объекта или фиксированную сумму, например, €2 тыс. – в случае покупки очень дешёвой недвижимости. На первичном рынке многие компании не берут вознаграждение от покупателя.
Рекомендуем заранее обсудить с вашим агентом размер его гонорара и порядок расчётов.
Нотариальные услуги (заверка подписей на договоре купли-продажи) составляют 30–70 крон (€1,2–2,7) за подпись. Часто эти расходы включены в комиссионные агентства.
Если вы открываете трастовый счёт для проведения сделки в банке или у нотариуса, за это может быть предусмотрена комиссия – €100–1000 в зависимости от суммы. Если «хранителем» становится агентство, то эта услуга может быть включена в их гонорар.
Если вы работаете с русскоязычным агентством недвижимости, услуги переводчика вам не потребуются. Письменные переводы документов также, как правило, включены в агентские комиссионные. В противном случае, в бюджет можно заложить €300–500 на его гонорар.
При регистрации права собственности в Кадастре недвижимости необходимо оплатить госпошлину. Она составляет €20–40. Кто именно оплачивает её, зависит от условий договора купли-продажи.
По условиям банка, в случае предоставления ипотеки может взиматься дополнительный платеж – около 1–1,5% от цены объекта.
Для получения кредита потребуется профессиональная оценка недвижимости, выполненная сертифицированным специалистом. Оплачивает её, как правило, покупатель. Оценка типовой квартиры будет стоить €150–200.
Законы Чехии не обязывают собственников страховать имущество, но это может потребоваться для оформления ипотеки. Цена полиса будет зависеть от многих параметров – суммы покрытия, стоимости объекта, условий договора. В среднем за типовую квартиру платят €100–300 в год.
Фото: unsplash, flickr
