Отельная недвижимость: законы гостеприимства

За последние полвека международный туризм серьезно эволюционировал: если раньше на зарубежных курортах отдыхали немногие, то теперь это массовое явление. Более многочисленными и разнообразными стали и отели. Старые гостиницы вынуждены защищать свое место под солнцем, а новые – искать свободные ниши и предугадывать запросы будущих постояльцев.

Разные судьбы
Небольшой пример из жизни: на острове Белла, посреди итальянского озера Маджоре, более века существовал отель «Дельфино», который был известен по всей стране. В 50-е годы прошлого века туристы охотно останавливались здесь, любуясь фантастическими видами, открывавшимися из каждого окна. Однако 30 лет спустя ритм жизни изменился: люди по-прежнему приезжали сюда, чтобы посетить дворец и сад графов Борромео, но уже никому и в голову не приходило задержаться здесь более чем на день. Вся недвижимость на острове принадлежит семье Борромео, поэтому отель, конечно же, не продали, однако с переменой управляющего он был превращен в ресторан. В наши дни этот ресторан вошел в сеть, принадлежащую новым владельцам.
Отель может потерять былую популярность и по другим причинам: некогда достаточный, а теперь довольно скромный уровень комфорта, старое оборудование и неактуальный дизайн могут разочаровать туристов... Традиционные семейные гостиницы отчасти вытесняются новыми сетевыми отелями эконом-класса, многочисленными хозяйствами, работающими в сфере агротуризма и предложениями bed & breakfast... Дети владельцев не всегда хотят продолжать дело отцов, стареющие хозяева не в силах поддерживать бизнес на должном уровне, и им приходится выставлять отель на продажу... О некоторых отелях можно писать книги, и их концовка не всегда будет счастливой.

Больше отелей, хороших и разных
У нового владельца есть отличный шанс возродить отель, и смена собственника в отельном бизнесе, как и в любом другом, – обычная история. Сегодня из-за неблестящего состояния мировой экономики ситуация стала несколько более драматичной.
Так, в Болгарии выставлено на продажу 772 отеля от 120 000 (за отельчик в общине Генерал-Тошево на северно-восточной границе) до 17,9 млн евро (за гостиничный комплекс «Созопол» на участке 1,79 га). Специалисты отмечают существенное увеличение времени, за которое объект переходит к новым владельцам, а следовательно, и избыток подобных предложений в Болгарии.
Туристический поток, напрямую влияющий на прибыльность отелей, уменьшился на 10–15%, и в этих условиях прежние хозяева все охотнее передают свой бизнес, снижая цены.
Другая возможность – приобрести дом для отдыха (они за год даже в Италии подешевели на 3,9%), переоборудовать его в мини-отель или отдать часть комнат под bed & breakfast. Наиболее перспективными для такого бизнеса областями в Италии принято считать Апулию, Абруццо, Эоловы острова – районы с невысокими ценами и девственной природой. Кроме того, за сравнительно небольшую цену можно купить историческое поместье, бывшее монастырское владение или церковь – чтобы потом преобразовать в необычную гостиницу.
Австрийские горки
Австрия занимает первое место в мире по числу туристов на душу населения, и большая их часть традиционно приезжает на альпийские горнолыжные курорты. В Альпы ежегодно едут около 150 000 россиян – из них 37% выбирают Австрию, 29% – Францию, 21% – Италию, 10% – Швейцарию. Определяющим при выборе страны и курорта является соотношение цены и качества, и Австрия предлагает лучшие условия: более демократичные, чем у соседей, цены и большее число современных курортов.
Германн Хубер, исполнительный директор компании Austria-Invest GmbH, представляет инвестиционный проект в самом перспективном регионе Австрии. Альпийский курорт Шладминг (Schladming) в земле Штирия, расположенный в 80 км к югу от Зальцбурга, выиграл тендер на проведение Чемпионата мира по горным лыжам в 2013 г. Теперь государство и Международная федерация лыжных видов спорта вкладывают в этот регион значительные средства, так что рост цен на недвижимость в Шладминге уже начался.
Согласно проекту, на месте двух старых гостиниц в центре города, прямо напротив подъемника, планируется возвести комплекс общей площадью в 2500 кв. м: это четырехзвездочный апарт-отель с 50 апартаментами класса люкс общей площадью 7200 кв. м, подземная стоянка на 50 машин, казино (разрешение получено), торговые помещения и рестораны. Строительство гостиничного комплекса должно начаться в апреле 2010 г. и завершиться к августу 2011 г. От инвестора требуется 2,75 млн евро, окупаемость проекта (с учетом продажи апартаментов) – два года.

Предложения на миллионы
Основные черты привлекательного для инвестиций отеля определить несложно. Он расположен в хорошем здании и в правильном месте и предлагает качественные услуги. У него уже есть многочисленные состоятельные клиенты. Он продается по невысокой цене и способен окупить вложения в разумные сроки. Хорошо, если в реальности предложенный на продажу отель хотя бы отдаленно напоминает этот идеальный образ.
Недостатка в обеспеченных постояльцах не должно возникнуть у того, кто решит инвестировать в проект четырехзвездочного спа-отеля с апартаментами на территории в несколько гектаров в швейцарских Альпах. По словам Татьяны Ефимович, консультанта по вложениям в недвижимость во Франции и Швейцарии, основателя портала www.jetestate.com, участок находится недалеко от фешенебельного горнолыжного курорта Сан-Мориц, цена предложения – 8 млн евро.
Татьяна Ефимович так рассказывает о современных тенденциях в сфере отельных инвестиций: «На последней парижской международной конференции, посвященной данной теме, отмечалось, что у этого направления большое будущее. Однако инвесторам следует проявлять максимальную гибкость и чуткость к рыночным веяниям, умело соотносить концепцию отеля, стратегию его развития и потребности целевой аудитории. Очень интересны с точки зрения вложений независимые концептуальные, тематические или дизайнерские отели, большой интерес вызывают wellness- и спа-объекты».
В Тоскане, на известном бальнеологическом курорте Монтекатини-Терме с населением всего 20 000 жителей, работает 200 гостиниц. Отель категории люкс на 100 номеров, с открытым бассейном, баром и рестораном, конференц-залом и небольшим садом можно купить здесь за 16 млн евро. Не слишком большие вложения в косметический ремонт, плюс компетентная управляющая компания, плюс правильно выбранная маркетинговая стратегия – и сюда станут приезжать состоятельные туристы со всей Европы.
Автор: Виктория Грегуольдо