Петр Андрушевич: Специфика работы с отчужденной собственностью в Испании (расшифровка доклада)

13 октября 2009 года

Отчужденное жилье, предлагаемое сегодня испанскими банками, является одним из самых «ходовых товаров» на рынке страны. Подробнее об этом сегменте рынка недвижимости Испании в своем докладе на Конгрессе INFOREAL рассказал владелец компании Costa Real Петр Андрушевич.

СКАЧАТЬ ПРЕЗЕНТАЦИЮ

Как верно заметил Генеральный консул Королевства Испании в Петербурге Франсиско Паскуаль де ла Парте, на сегодняшний день скидки на недвижимость Испании достигают 40%. Хочу отметить, что это касается дешевого сектора, а не элитного. В частности, отчужденной банками недвижимости.

Тема отчужденной недвижимости еще несколько лет назад не была актуальной, поскольку у всех в Испании все было в порядке. С кризисом ситуация изменилась. Банки стали продавать недвижимость и превратились в участников рынка.

Ранее традиционная цепочка продажи недвижимости выглядела так: покупатель – агентство в России – агентство в Испании – застройщик. Теперь эта схема умерла, ее уничтожил кризис. В первом полугодии 2009 года было заложено нового жилья на 28% меньше 2008-го, а в 2008-м – на 31% меньше 2007-го. То есть нового жилья практически не закладывается. То же самое происходит с агентствами по недвижимости. За последние полтора года в Испании закрылось 60% агентств.

Если эту систему не убил бы кризис, ее убил бы интернет. Всемирная сеть постепенно подтачивала ее. Данная тенденция намечалась давно. Точно также как справочник «Желтые страницы» навсегда уступили место «Яндексу», так и традиционная агентская система продажа недвижимости постепенно перемещается в интернет. К примеру, соорганизатор конгресса интернет-портал «Prian.ru». Раньше представители портала приходили к риэлторам, теперь уже мы, риэлторы, приходим к ним.

Еще один тренд современного испанского рынка: в свое время испанские фирмы сделали медвежью услугу рынку. Три-пять лет назад они постоянно чем-то «угощали» потенциальных покупателей: оплачивали проживание, питание и т. д. Сейчас на всем этом нужно ставить крест. Равно как и упомянутая выше цепочка с застройщиками, когда была единая система комиссионных агентствам, «угощения» исчезли и вряд ли вернутся.

Банки сегодня заняли свое место на рынке. Они неожиданно для себя стали продавцами огромного количества отчужденных объектов и тем самым «убили» застройщика в вышеуказанной цепочке. В основном они продают недорогую недвижимость. Именно в этом сегменте сейчас совершается огромное число сделок.

К примеру, один из банков Коста-Бланки на 1 декабря 2007 года имел 142 объекта, на 31 декабря – 630. Безусловно, такое резкое увеличение связано с особенностями составления отчетности банка, но рост очевиден. В январе 2009 года их было уже 1468. На сентябрь 2009 года их уже 1189.

Разумеется, банки оказались не готовы к продаже недвижимости, поскольку этот род деятельности им не знаком. В спешном порядке они стали создавать собственные отделы продаж. Профессиональные риэлторы, разумеется, восприняли их как конкурентов.

Банки плохо представляют себе рыночную стоимость объектов, ориентируются на оценки пятилетней давности, и это благоприятная ситуация для покупателей. Что прекрасно умеют делать сотрудники данных учреждений? Проводить банковские операции. А в сфере недвижимости они способны только делать скидки и предоставлять привлекательные условия по ипотеке.

Под собственные объекты банки предоставляют ипотеку до 70% от стоимости недвижимости под 2,5%. То есть при обычной ипотеке банки не идут на такие условия, но другой вопрос, когда они вынуждены продавать имеющуюся у них отчужденную недвижимость. Таким образом, сейчас очень выгодно совершать покупку. К примеру, можно продать гараж в России, взять ипотеку на таких условиях, и купить хорошее жилье в Испании. При этом ежемесячные выплаты составят всего каких-нибудь €140.

Проблема банков в Испании в том, что они не могут найти выход на международный рынок. При этом торговаться с банками за дополнительную скидку почти бессмысленно. Эта машина слишком неповоротливая. Правда, значительные скидки возможны, когда осуществляются крупные инвестиции, например, при покупке десяти объектов. Вплоть до 15–20% в дополнение к той низкой стоимости. Но когда покупатели просят нас сделать дополнительную скидку, я спрашиваю: за счет чего мы можем ее предоставить? Как должен поступать застройщик – закладывать новые объекты и за их счет делать скидки? Я просто предлагаю клиенту объяснить мне, за счет чего можно снизить стоимость.

Еще одна проблема банков: раньше не знали, как продавать. Наконец продажи пошли, но теперь банки не знают, как все это оформлять. Сейчас люди ждут по два-три месяца, чтобы подписать купчую. В любом случае мы сейчас подталкиваем к покупке тех инвесторов, кто колеблется. Потому через пару лет сделав косметический ремонт объекты можно продать с большой прибылью. Что касается запрашиваемых цен, то, по данным нашей компании, около 60% запросов по Испании приходится на недвижимость стоимостью менее €100 тыс.

Сейчас недвижимость в Испании очень активно приобретают сами испанцы. СМИ передают, что в этой стране тяжелейшее экономическое положение, огромная безработица, а испанцы между тем достали деньги из мешка – и покупают недвижимость. Одну достаточно известную выставку недвижимости в Испании даже назвали «Базар недвижимости» (примерный перевод на русский). В этом году там буквально очереди покупателей.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Статьи
Процедура приобретения недвижимости во Вьетнаме

Какую недвижимость во Вьетнаме разрешают покупать иностранцам. Как проверить честность продавца. Сколько налогов надо заплатить. И что получает на руки новоиспеченный собственник. Подробная процедура проведения сделок с квартирами и домами – в материале Prian.ru. Читать

Бум иностранных инвестиций в Греции, подорожание жилья на Мальте, переизбыток новостроек в Болгарии…

...а еще – Мальта и Португалия стали лучшими по инвестиционным программам, а китайский Гуанчжоу поднялся на вершину мирового рынка элитной недвижимости. Все, что вы могли пропустить на минувшей неделе – с 06 по 12 ноября - и все, что пропускать не следовало, – в обзоре Prian.ru. Читать

Португалия расширяет программу «золотой визы», Черногория легализует незаконное строительство, Испания приносит выгоду инвесторам…

...а еще – Исландия признана страной с самым стремительным ростом цен на жилье, а в Нарве построят первый жилой комплекс с 1991 года. Все, что вы могли пропустить на минувшей неделе – с 4 по 10 декабря – и все, что пропускать не следовало, – в обзоре Prian.ru. Читать

Россияне возвращаются в Таиланд: какую недвижимость они покупают?

Риэлторы Королевства радуются возвращению покупателей из России, которые раньше заключали львиную долю сделок. Посмотрим, как изменился спрос за последние 10 лет, какие регионы сейчас самые популярные и сколько денег наши соотечественники оставляют в Таиланде. Читать

Главные новости 2017 года на рынке зарубежной недвижимости

Ушедший год оказался насыщенным разными событиями – от законодательных изменений до объявления масштабных скидок. Вспоминаем самые знаковые новости, которым наши читатели уделяли больше всего внимания. Как оказалось, всех интересуют акции и распродажи. Но обо всем по порядку… Читать