Петр Андрушевич: Специфика работы с отчужденной собственностью в Испании (расшифровка доклада)

13 октября 2009 года

Отчужденное жилье, предлагаемое сегодня испанскими банками, является одним из самых «ходовых товаров» на рынке страны. Подробнее об этом сегменте рынка недвижимости Испании в своем докладе на Конгрессе INFOREAL рассказал владелец компании Costa Real Петр Андрушевич.

СКАЧАТЬ ПРЕЗЕНТАЦИЮ

Как верно заметил Генеральный консул Королевства Испании в Петербурге Франсиско Паскуаль де ла Парте, на сегодняшний день скидки на недвижимость Испании достигают 40%. Хочу отметить, что это касается дешевого сектора, а не элитного. В частности, отчужденной банками недвижимости.

Тема отчужденной недвижимости еще несколько лет назад не была актуальной, поскольку у всех в Испании все было в порядке. С кризисом ситуация изменилась. Банки стали продавать недвижимость и превратились в участников рынка.

Ранее традиционная цепочка продажи недвижимости выглядела так: покупатель – агентство в России – агентство в Испании – застройщик. Теперь эта схема умерла, ее уничтожил кризис. В первом полугодии 2009 года было заложено нового жилья на 28% меньше 2008-го, а в 2008-м – на 31% меньше 2007-го. То есть нового жилья практически не закладывается. То же самое происходит с агентствами по недвижимости. За последние полтора года в Испании закрылось 60% агентств.

Если эту систему не убил бы кризис, ее убил бы интернет. Всемирная сеть постепенно подтачивала ее. Данная тенденция намечалась давно. Точно также как справочник «Желтые страницы» навсегда уступили место «Яндексу», так и традиционная агентская система продажа недвижимости постепенно перемещается в интернет. К примеру, соорганизатор конгресса интернет-портал «Prian.ru». Раньше представители портала приходили к риэлторам, теперь уже мы, риэлторы, приходим к ним.

Еще один тренд современного испанского рынка: в свое время испанские фирмы сделали медвежью услугу рынку. Три-пять лет назад они постоянно чем-то «угощали» потенциальных покупателей: оплачивали проживание, питание и т. д. Сейчас на всем этом нужно ставить крест. Равно как и упомянутая выше цепочка с застройщиками, когда была единая система комиссионных агентствам, «угощения» исчезли и вряд ли вернутся.

Банки сегодня заняли свое место на рынке. Они неожиданно для себя стали продавцами огромного количества отчужденных объектов и тем самым «убили» застройщика в вышеуказанной цепочке. В основном они продают недорогую недвижимость. Именно в этом сегменте сейчас совершается огромное число сделок.

К примеру, один из банков Коста-Бланки на 1 декабря 2007 года имел 142 объекта, на 31 декабря – 630. Безусловно, такое резкое увеличение связано с особенностями составления отчетности банка, но рост очевиден. В январе 2009 года их было уже 1468. На сентябрь 2009 года их уже 1189.

Разумеется, банки оказались не готовы к продаже недвижимости, поскольку этот род деятельности им не знаком. В спешном порядке они стали создавать собственные отделы продаж. Профессиональные риэлторы, разумеется, восприняли их как конкурентов.

Банки плохо представляют себе рыночную стоимость объектов, ориентируются на оценки пятилетней давности, и это благоприятная ситуация для покупателей. Что прекрасно умеют делать сотрудники данных учреждений? Проводить банковские операции. А в сфере недвижимости они способны только делать скидки и предоставлять привлекательные условия по ипотеке.

Под собственные объекты банки предоставляют ипотеку до 70% от стоимости недвижимости под 2,5%. То есть при обычной ипотеке банки не идут на такие условия, но другой вопрос, когда они вынуждены продавать имеющуюся у них отчужденную недвижимость. Таким образом, сейчас очень выгодно совершать покупку. К примеру, можно продать гараж в России, взять ипотеку на таких условиях, и купить хорошее жилье в Испании. При этом ежемесячные выплаты составят всего каких-нибудь €140.

Проблема банков в Испании в том, что они не могут найти выход на международный рынок. При этом торговаться с банками за дополнительную скидку почти бессмысленно. Эта машина слишком неповоротливая. Правда, значительные скидки возможны, когда осуществляются крупные инвестиции, например, при покупке десяти объектов. Вплоть до 15–20% в дополнение к той низкой стоимости. Но когда покупатели просят нас сделать дополнительную скидку, я спрашиваю: за счет чего мы можем ее предоставить? Как должен поступать застройщик – закладывать новые объекты и за их счет делать скидки? Я просто предлагаю клиенту объяснить мне, за счет чего можно снизить стоимость.

Еще одна проблема банков: раньше не знали, как продавать. Наконец продажи пошли, но теперь банки не знают, как все это оформлять. Сейчас люди ждут по два-три месяца, чтобы подписать купчую. В любом случае мы сейчас подталкиваем к покупке тех инвесторов, кто колеблется. Потому через пару лет сделав косметический ремонт объекты можно продать с большой прибылью. Что касается запрашиваемых цен, то, по данным нашей компании, около 60% запросов по Испании приходится на недвижимость стоимостью менее €100 тыс.

Сейчас недвижимость в Испании очень активно приобретают сами испанцы. СМИ передают, что в этой стране тяжелейшее экономическое положение, огромная безработица, а испанцы между тем достали деньги из мешка – и покупают недвижимость. Одну достаточно известную выставку недвижимости в Испании даже назвали «Базар недвижимости» (примерный перевод на русский). В этом году там буквально очереди покупателей.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Инвестиции в небольшие торговые помещения в Словении

Многим арендаторам не нужны гигантские площади. Запросы от владельцев магазинов, страховых компаний, юридических фирм заставляют обратить внимание на еще один тип объектов, привлекательных для сохранения и накопления капитала. Это небольшие торговые помещения. О перспективах этого сегмента в Словении – в очередном материале от экспертов Сentury 21 Slovenia и Future Real Estate. Читать

Такие разные соседи: выбираем между квартирами Кальпе и виллами Бениссы

Муниципалитеты Бенисса и Кальпе – среди множества привлекательных туристических мест испанской провинции Аликанте. Сами населенные пункты находятся буквально на расстоянии 10 километров друг от друга. О том, чем отличается недвижимость в Бениссе и в Кальпе, а также о том, что может заинтересовать иностранцев в этих местах, рассуждает Андрей Карпик из компании AREA Costa Blanca. Читать

Как получать доход от аренды недвижимости за границей – советы юриста

Как по законам России правильно получать деньги от сдачи в аренду квартиры за границей? Нужно ли декларировать доход от зарубежной аренды? Какие налоги и где придется платить в таком случае? И главное, что грозит нарушителям? Ответы и комментарии – от профессионального юриста. Читать

Личный опыт: стиль жизни в Калабрии. Италия

Сразу после заключения сделки новый собственник квартиры за границей задается вопросами, как ее лучше обставить, во сколько обойдется содержание и, главное, чем можно заняться в том месте, где она находится. Какие стереотипы связаны с калабрийской кухней? Когда выгоднее всего сдавать недвижимость в аренду? Как проще добраться в Калабрию? И что интересного можно там посмотреть? Москвичка Лариса готова поделиться собственным опытом с читателями Prian.ru. Читать

Иммиграция в США через инвестиции в региональные центры

Одним из самых надежных способов получения американской Грин-карты является инвестиционная виза EB-5. Она предполагает капиталовложения в особую структуру – региональный центр. Что это такое? Насколько надежны подобные инвестиции? Каковы основные требования к заявителю? И какой доход можно получить? Ответы на эти вопросы – в нашем материале. Читать