Зарубежная «вторичка»: можно найти уникальные и фантастически доступные варианты. Но «с сюрпризом»

12 марта 2010 года
| Рубрики: Рынки и цены

О том, что такое первичный и вторичный рынки жилья, мы все отлично знаем – по реалиям родной страны. Однако применительно к зарубежной недвижимости нам знаком практически только один рынок – первичный, поскольку именно новые объекты продаются компаниями-застройщиками. Но знать о том, что творится на вторичном рынке зарубежных государств, очень нужно.

Мы напоминаем, что любой приобретенный вами объект сразу перестает быть новостройкой, и если вы задумаете продавать его, то делать это придется как раз на вторичном рынке…


Не только «пропылившееся старье»

Вопрос о том, какие объекты лучше – первичные или вторичные – вероятно, столь же старый, как и сам рынок недвижимости. Борясь с конкурентами, продавцы новостроек активно продвигают идею о том, что их объекты – новенькие, «с иголочки», а вот на вторичном рынке продается «пропылившееся старье». Такая постановка вопроса, конечно, является как минимум лукавством. А правда состоит в том, что на вторичном рынке продаются очень разные объекты. И действительно старые развалюхи. И совсем новые квартиры, дома и виллы – они только вчера были «первичкой». И уникальные исторические объекты – среди новостроек ничего подобного не сыщешь…

Как отмечали практически все наши эксперты, принципиальный «водораздел» по интересующему нас вопросу проходит между зрелыми и незрелыми рынками недвижимости. В странах, где рынок только формируется, приобретать разумно только новостройки. «Если говорить о Турции, то первичная недвижимость в Турции лучше, - убеждена Анастасия Бакулина, старший менеджер отдела продаж компании «EKOL Construction Investment». – В этой стране с каждым годом улучшаются стандарты строительства, растет качество материалов и работ. Это связано с увеличением иностранных инвестиций в недвижимость Турции и приближением вступления Турции в Евросоюз: чтобы не упасть в грязь лицом перед иностранцами, турки стараются изо всех сил».

«В подобных странах вторичный рынок может вообще отсутствовать, - отмечает Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank. – С этим уже столкнулись те, кто сначала купил там апартаменты, а потом захотел продать их – например, в курортных регионах Восточной Европы. Собственникам следует учитывать, что при перепродаже квартиры они вступят в конкуренцию с местными девелоперами, которые в борьбе за покупателя готовы предлагать гибкие условия: в частности, рассрочку платежа и/или помощь при получении ипотеки».

А вот на зрелых рынках тезис о том, что «первичка» однозначно лучше, уже не работает. «Во многих европейских странах трепетное отношение к своему  архитектурному наследию привело к законодательному запрету на новое строительство в исторических районах, - отмечает Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Delta Estate». – Тем, кто стремится купить комфортное жилье в обжитых местах с хорошей инфраструктурой, лучше попробовать поискать на вторичном рынке. Кроме того, действительно эксклюзивных предложений на первичном рынке практически не найти: старинные замки, особняки, уникальные виллы – это всегда  предложения вторичного рынка. К примеру, поместья Тосканы с их великолепными виноградниками даже теоретически не могут быть новостройками».


Что дороже?

Потребителям, конечно, очень хотелось бы узнать, как соотносятся цены первичных и вторичных объектов. С известной долей допущения можно сказать так. На этапе строительства новые дома и квартиры существенно дешевле: застройщик продает нечто, чем пока еще нельзя пользоваться – и должен предложить потребителю взамен какую-то «морковку». В роли последней выступает цена – она ниже аналогичных объектов «под ключ» иногда на 30-40%. «Приобретение на стадии строительства существенно дешевле, чем после сдачи объекта, - отмечает Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Distant Property Management». – Именно поэтому такая покупка является хорошей инвестицией».

Далее – объект построен и сдан. Разница в цене, однако, сохранится – за счет того, что новостройка еще не обрела ауру обжитого места, где-то не принялись высаженные на территории деревья, некоторые жильцы еще завершают ремонт, беспокоя других жителей… Однако это уже мелочи, поэтому квартиры только вошедшей в строй новостройки оказываются дешевле своих вторичных «соседей» всего на 10-15%.

Потом – годы идут. Здание неумолимо ветшает. Рядом появляются новые проекты, отличающиеся более современными планировками, материалами, инженерной «начинкой». Старея, дом (если только это не уникальный исторический объект) неумолимо теряет в цене. Впрочем – успокоим наших читателей – это процесс для недвижимости в высшей степени неспешный, и для качественно построенных зданий он тянется на десятки и даже сотни лет.


Вроде и ваше, но не совсем

На вторичных рынках очень многих стран можно купить фантастически дешевые объекты. Привлекательность, однако, окажется мнимой: на вашей недвижимости будут «висеть» всевозможные ограничения, осложняющие ее использование. «В каждой стране могут возникнуть свои аспекты, - говорит Юлия Титова, директор департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость». – Иногда на первый взгляд они кажутся очень сложными, но в реальности таковыми не являются. Другие, напротив, таковы, что можно сразу не обратить на них внимание, но они потом сильно осложняют жизнь. В любом случае, необходимо консультироваться с юристами».

Самый распространенный пример (причем касающийся самого что ни на есть эконом-класса) – «социальный» арендатор. Т.е. человек, имеющий право жить в данном доме и платить за квартиру какие-то смешные деньги вплоть до окончания срока действия договора – еще лет 20. Выставить такого арендатора новый собственник не вправе. Такое сплошь и рядом встречается, скажем, в Германии. В Чехии возможна другая «засада» - кооператив. Их уставы часто составлены так, что любое свое телодвижение (сдать, продать и т.п.) собственник согласовывает с общим собранием. В результате кооперативные квартиры стоят иногда в два раза дешевле, чем в точности такие же, но находящиеся в частной собственности.

Очень серьезно следует подойти к приобретению недвижимости, имеющей историческую ценность – в Европе к таковой относятся старинные замки, а также квартиры в старых домах в центральной части города. Как правило, местные власти весьма трепетно относятся к их внешнему виду, «вешая» на владельцев недвижимости многочисленные ограничения: вплоть до оттенков цвета, которым можно покрасить фасад и рисунка на занавесках. Не говоря уж о том, что, как отмечает Андрей Кучин, эксперт департамента зарубежной недвижимости компании «Century 21 Prime Time Realty», старый дом может потребовать усиления несущих стен, укрепления каких-то конструкций, установку внутри инженерных коммуникаций, чтобы привести древнее строение в соответствие с современными представлениями о комфорте.

Распространены во многих странах и сервитуты, т.е. права третьих лиц тем или иным образом использовать данную недвижимость. Причем иногда они бывают даже не оформлены юридически, а основываются на традиции. Любопытную историю рассказал на эту тему Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании «IntermarkSavills». Некоторый человек купил в Англии поместье и справедливо считал, что это теперь его собственность. Однако на следующий же день он увидел старичка, идущего через его территорию. Как выяснилось, старичок этот ходил этой дорогой уже много лет – старый владелец недвижимости позволял. И поскольку делал это уже более 10 лет и сумел доказать это в суде, суд постановил: старичку позволено ходить здесь всю оставшуюся жизнь. Хозяину поместья, понятно, пришлось смириться…


Как продавать на вторичном рынке?

Продажа на вторичном рынке, даже если квартира находится в том же городе, где вы живете – тяжелый труд. Он становится в десятки раз тяжелее, если недвижимость удалена на многие тысячи километров – тут даже обычный просмотр станет огромной проблемой. В общем, первым шагом тут будет найти риэлтора.

«При продаже подобных объектов эксклюзивов практически не бывает. Это значит, что чем большему количеству компаний предложит продавец свою недвижимость, тем больше шансов на продажу», - говорит Юлия Титова («БЕСТ-Недвижимость»). Что касается комиссии, то бывает два варианта: либо посредник получает фиксированный процент от сделки (обычно 3-6%), либо стороны договариваются о некоей цене, которую должен получить собственник. Все, что агенту удалось получить сверху, является его вознаграждением. «Доверенное лицо, заинтересованное в продаже квартиры, должно быть обязательно, - убеждена Юлия Титова. – Этот человек должен знать плюсы недвижимости и активно содействовать сделке. Часто бывает так, что показывать квартиру просят арендатора. Но ему совсем не нужно, чтобы продажа состоялась, и он постарается сделать все, чтобы сделка сорвалась».

Игорь Индриксонс («IntermarkSavills») настоятельно рекомендует искать «целевую аудиторию» - это существенно повышает результативность работы. «Например, мы установили, что больше всего недвижимость в данной стране приобретают англичане, - говорит он. – Значит, надо искать агентства, работающие именно с этими покупателями. Либо непосредственно английскими, либо с теми, кто имеет наработанные связи в Великобритании».


Резюме

Если вам нужно квартиру продавать – тут, вопросов нет, придется делать это на вторичном рынке. А что делать покупателям? Вероятно, тем, кто пришел на незрелый рынок, кто недостаточно искушен и хочет приобрести себе нечто незамысловатое, лучше остановиться на новостройке – риска тут меньше (при условии, конечно, что застройщик надежный). «Вторичка» - место для людей более подготовленных, способных разобраться и в техническом состоянии объекта, и в более сложных документах. Зато и приобретение здесь можно сделать куда более выгодное.

И сложно не согласиться с Денисом Евсеевым, управляющим партнером компании «Kingsland», считающим, что всем покупателям, даже желающим купить новостройку, лучше рассматривать те страны, где имеется стабильный вторичный рынок. В этом случае вы получаете шанс на то, что квартиру – если она почему-то не понравится или обстоятельства вашей жизни изменятся – можно будет продать.

Автор : Владимир Абгафоров

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Есть мнение: элитные виллы на восточном Кипре в пять раз дешевле, чем в Лимассоле

Русскоязычные покупатели уже давно облюбовали такие города, как Лимассол и Пафос. В привлекательности местной недвижимости для жизни и инвестиций никто не сомневается. А как насчет таких курортов, как Ларнака, Айя-Напа, Протарас и Паралимни? Что они могут предложить тем, кто хочет жить или зарабатывать на Кипре? Рассказывает представитель кипрского застройщика Oikos Group Константин Агаке. Читать

Как выбрать лучшую страну для жизни на пенсии

Вам кажется, что подыскивать место для проживания за границей нужно уже в почтенном возрасте? А вот и нет. Чем раньше вы подберете страну, которая соответствует вашим запросам, тем лучше. Prian.ru рассказывает, какие критерии стоит учесть и как не ошибиться с выбором. Читать

Зарубежная недвижимость: что можно купить за «хрущевку» в Москве

Московская программа реновации уже наделала много шума. Тем, кто не желает в ней участвовать, остается лишь продавать свое жилье. Prian.ru рассказывает, какие объекты можно купить в популярных странах, заработав на продаже квартиры в столичной пятиэтажке. Быть может, это ваш шанс обзавестись недвижимостью за границей? Читать

Недвижимость в Испании: в чем ошибаются русскоязычные покупатели?

Чем популярнее страна, тем больше с ней связано различных мифов. Яркий пример тому – Испания. Оставаясь в тройке лидеров среди россиян, украинцев и белорусов, она буквально притягивает ошибочные представления о местной недвижимости. Зачастую это приводит к разочарованиям. Поговорим о том, как избежать иллюзий и несбывшихся желаний при поиске дома или квартиры в стране корриды. Читать

Три не самых очевидных региона Италии для покупки недвижимости

Обычно те, кто ищет недвижимость в Италии, в первую очередь рассматривают для покупки Лигурию, Тоскану, Калабрию и знаменитые озера. Но Италия – она яркая, живая и разнообразная. И она таит в себе множество не столь «раскрученных», но не менее притягательных и живописных мест. Компания Ready Property Italy представляет три своих любимых региона в этой стране. Читать