Зарубежное приземление

27 июля 2010 года
| Рубрики: Рынки и цены

Покупка курортного жилья для личного пользования в наиболее популярных у россиян странах стала доступнее. Но возможностей выгодного инвестирования в недвижимость теперь меньше

Масштабы изменения спроса жителей региона на зарубежную недвижимость оцениваются экспертами неоднозначно. Помимо традиционных трудностей с наличием достоверной статистики о сделках с недвижимостью, регистрируемых в различных странах, и необходимости вычленения в их структуре сделок петербургского «происхождения», сказывается то, что рынок «зарубежки» как таковой стал в условиях кризиса более дифференцированным и сложным. Картина устойчивого роста рынков большинства европейских стран, наиболее интересных для покупателей из Санкт-Петербурга, уступила место мозаичному пейзажу.

Ситуация колеблется с точки зрения спроса и цен как по географическому принципу, так и с учетом специфики различных сегментов недвижимости. Вложения в зарубежную недвижимость с инвестиционными целями стали зачастую рискованными и проблематичными. Однако благодаря существенному во многих случаях падению цен складываются более благоприятные условия для приобретения жилья в личное пользование (прежде всего – для отдыха, а также для получения гражданства). И, по признанию петербургских участников рынка, в 2010 году наметилось определенное оживление покупательской активности.


Парадоксы падения

Большинство специалистов констатируют, что рынок зарубежной недвижимости в целом с конца 2008 года пережил значительное сокращение спроса. «В 2009 году количество сделок резко уменьшилось. Интерес к покупке недвижимости за рубежом сохранялся, но многие клиенты ожидали дальнейшего снижения цен. В странах, где рынок недвижимости был перегрет (в частности, в Болгарии, Испании, Греции), цены упали не менее чем на 20%, рассказывает директор департамента зарубежной недвижимости корпорации „Адвекс. Недвижимость“ Марина Васильева. – Впрочем, ряда стран Западной Европы (Франции, Италии, Германии, Финляндии и др.) колебания цен коснулись не сильно. Российские граждане наблюдали, что происходит со стоимостью недвижимости и курсом валют, и увидели, что недвижимость стала доступнее. Когда к началу 2010 года появились признаки оздоровления экономической ситуации, спрос стал возвращаться. Сейчас отечественный покупатель рассматривается как один из основных игроков на международных рынках недвижимости». Объем спроса в первом полугодии 2010 года, по мнению Васильевой, не менее чем вдвое превысил уровень аналогичного периода 2009−го.

Распространено мнение, что в наибольшей степени пострадали верхние ценовые сегменты рынка (за исключением действительно эксклюзивных объектов Luxury). «Произошел кардинальный отток клиентов из элитного сегмента и бизнес-класса зарубежной недвижимости, – подчеркивает управляющий партнер АРИН Игорь Горский. – В основном в это время приобретали недвижимость в Болгарии (по весьма скромным ценам – 40−50 тыс. евро за апартаменты) и, в меньшей степени, в Черногории. К покупке дорогой недвижимости во Франции, на Лазурном берегу, в Италии и Монако люди стали подходить очень трепетно, долго выбирая объекты, – до 2008 года это происходило быстрее и активнее».

Однако ряд экспертов считают, что, говоря об интересе россиян к зарубежной недвижимости, не следует преувеличивать негативные последствия кризиса. По словам директора по маркетингу компании «МИР недвижимости» Ильи Логинова, спрос петербуржцев даже вырос на 10−25% в зависимости от страны и объекта инвестиций. «Как ни странно, начавшийся кризис не повлиял на желание горожан инвестировать в недвижимость за рубежом, – говорит Логинов. – Те, у кого осталась возможность, и в 2009 году присматривали жилье или участки для его строительства. В основном на Кипре, в Италии и Финляндии – в странах, где на эти цели можно получить кредит под небольшие проценты (не более 6%). Многие делали подобные инвестиции с целью спасения имеющихся средств, кто-то стремился воспользоваться снижением курсов валют, процентных ставок по кредитам и существенным падением цен».

Сохранению спроса на элитную недвижимость в Западной Европе, убеждена руководитель отдела элитной недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg Елизавета Конвей, в значительной степени способствовало отношение к ней как к надежному инструменту сохранения средств. «Кризис не повлиял как-то очень негативно на спрос, скорее наоборот. В 2009 году, когда цены на недвижимость, в частности в Лондоне, достигли дна, а состояние российской экономики вызывало много вопросов, наши коллеги в европейских столицах наблюдали пик активности россиян при покупке недвижимости. Порядка 60−70% спроса было ориентировано на устойчивые рынки – это Великобритания, Лазурный берег Франции, Италия, Швейцария, – делится наблюдениями Конвей. – Покупка недвижимости за рубежом как для постоянного проживания, так и в целях инвестиций не рассматривалась как вложение, которое будет приносить постоянный доход. Акцент сместился с прибыльности на надежность: деньги у россиян есть, вопрос в том, покупка в какой стране наиболее безопасна».

По данным Knight Frank, цены на элитное жилье в центральном Лондоне выросли за последние 15 месяцев (с марта 2009 года) на 24% и сегодня лишь на 6% ниже максимальных показателей марта 2008−го. Росту цен способствовал прежде всего спрос иностранных покупателей, в рейтинге которых россияне занимают первое место. Инвестиции в британскую недвижимость становятся привлекательнее и благодаря снижению курса фунта стерлингов к доллару и евро. Что же касается других стран Европы, то, согласно глобальному рейтингу Knight Frank (по итогам первого квартала 2010 года), наиболее заметный годичный рост цен на жилье зафиксирован в Скандинавии (Норвегия, Швеция, Финляндия), Швейцарии, Германии и Бельгии. В последние полгода начался подъем цен во Франции, а также в Латвии и Эстонии (правда, после существенного падения за год на 26 и 40% соответственно).


Меньше, но конкретнее

Изменения потребительских предпочтений покупателей зарубежной жилой недвижимости (по крайней мере в сегменте относительно массового спроса) коррелируют с особенностями поведения клиентов, проявившимися в кризис и на внутреннем рынке. Спрос стал носить более мотивированный характер и концентрироваться в первую очередь на объектах более или менее компактных и недорогих.

«Кризис внес акцент – у людей появилось четкое понимание, для чего нужна покупка, – рассказывает Игорь Горский. – Например, чтобы летом вывозить на отдых детей или проводить отпуск, сдавать в аренду, подготовиться к выходу на пенсию и т.д. Практически никто теперь не покупает недвижимость просто так, чтобы похвастаться этим перед друзьями. При этом приобретаются объекты небольшие, недорогие, под конкретные цели. Популярностью пользуются страны с недорогой инфраструктурой и невысоким налогообложением недвижимости, с возможностью получения кредита под низкую ставку, например Финляндия».

Марина Васильева, отмечая увеличение спроса в 2010 году, подтверждает, что он стал более целевым и осознанным: «Появилось больше реальных клиентов, чем потенциальных – просто интересующихся. Клиенты четко знают, что хотят купить, более конкретно присматривают объекты и в итоге приобретают недвижимость – пусть и не с первой поездки, а со второй или с третьей. Сейчас у них появляется осознание, что в дальнейшем цены могут уже и не упасть». Наибольшим спросом пользуются относительно недорогие апартаменты (студии нравятся россиянам в меньшей степени, хотя постепенно и они становятся привычными) в жилых комплексах и виллы класса «люкс».

Набор стран – лидеров спроса у петербургских покупателей достаточно стабилен. Наиболее популярна недвижимость на морских побережьях Европы, а также имеющие инвестиционную привлекательность объекты как в реализуемых девелоперских проектах, так и приобретаемые на вторичном рынке. «Традиционно высок спрос на недорогую недвижимость в Болгарии, Черногории, Испании, Чехии, а также, разумеется, в Финляндии, – поясняет Васильева. – Однако в последнее время растет интерес к Греции, Турции, Египту, возвращается спрос на более дорогую недвижимость в Испании и Португалии, рынки недвижимости которых особенно пострадали от кризиса. В странах с более стабильной экономикой рынок не подвергся серьезным колебаниям – спрос сохранялся во Франции, Италии, Германии, Финляндии, а в связи с укреплением позиций рубля и стабилизацией экономики количество сделок россиян в этих странах заметно растет».


Курортное постоянство

В ряду «курортных» рынков недвижимости бесспорным лидером остается Болгария. Большой объем предложения, подогревавшийся спекулятивной активностью инвесторов (прежде всего – британских), в кризис обернулся существенным падением цен – на 20−30%, а в некоторых случаях – на 40−50%. Стоимость объектов массового спроса, по оценкам экспертов, по сути, вернулась к уровню 2006 года. Как говорит Марина Васильева, если в 2008 году средние цены на жилье в Болгарии составляли 80−150 тыс. евро, а в 2009−м – 40−60 тыс., то в 2010 году они опустились ниже 40 тыс. евро: «Появилась категория клиентов, желающих приобрести недвижимость примерно за 30 тыс. евро, – обычно это очень требовательные покупатели, внимательно и осторожно подходящие ко всем вопросам при осуществлении сделок. Вновь наметился некоторый всплеск спроса на более дорогую недвижимость».

В основном в Болгарии приобретают апартаменты, реже – таунхаусы в жилых комплексах. Хорошо отлаженная, как правило, система управления жилыми комплексами оказывается комфортна для владельцев недвижимости. В некоторых случаях покупателям предоставляется дополнительная скидка (порядка 10%) за передачу апартаментов в аренду управляющей компании на несколько лет. Впрочем, жилье в Болгарии россияне покупают преимущественно для личного пользования. Кстати, на взгляд Ильи Логинова, наших соотечественников способна заинтересовать и коммерческая недвижимость в Болгарии, рентабельность которой может быть даже выше, чем в Финляндии (4−6%): «В Болгарии, например, от мини-отеля можно получать до 15% в год».

Рынок недвижимости Испании, считающийся одним из наиболее перегретых, продолжает преподносить приятные сюрпризы желающим приобрести жилье главным образом для собственных нужд, а не в инвестиционных целях. Спрос активизировался, по словам специалиста департамента зарубежной недвижимости «Адвекс. Недвижимость» Ольги Голенко, уже летом 2009 года – в значительной степени этому способствовали уникальные скидки от 15 до 40% (доходившие в некоторых случаях и до 50%). Традиционно российские клиенты предпочитают малоэтажную недвижимость вблизи пляжа с общей закрытой территорией и бассейном либо апартаменты с видом на море и в шаговой доступности от него, более состоятельные клиенты покупают виллы. Петербуржцы преимущественно оформляют ипотечные кредиты (50−70%). Снижение цен на недвижимость в Испании, полагает Логинов, может продолжиться: «В 2010 году – точно на 10%, а может, и больше. Спрос со стороны зарубежных покупателей упал в десять раз. Но уже близится стабилизация и количество сделок на испанском рынке постепенно увеличивается, хотя и очень скромными темпами».

Другой популярный у россиян рынок курортной недвижимости, Кипр, практически прекратил падение. «Кипр очень хорошо торговался, было значительное снижение цен в течение полугода, но очевидно, что рынок уже прошел дно», – уверен Игорь Горский. Как отмечает директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский, в 2010 году наблюдается рост предложения практически во всех странах, но в первую очередь – на Кипре: «По сравнению с докризисными показателями цены в некоторых случаях упали до 50%. В ближайшее время рост цен не прогнозируется».

В Черногории также наблюдалось реальное уменьшение цен как на апартаменты в жилых комплексах, так и на земельные участки. «Достаточно высок спрос на участки под застройку, и, в принципе, можно найти недорогие интересные варианты, – считает Васильева. – Однако существуют риски столкнуться с серьезными инфраструктурными проблемами при получении разрешений на присоединение к инженерным сетям. Непосредственно же строительство обойдется не очень дорого». В Хорватии инфраструктура более развита, но на физическое лицо оформить недвижимость нельзя – потребуется зарегистрировать юрлицо. Стоимость апартаментов в Черногории, по информации Логинова, в четыре-пять раз ниже, чем на Кипре, – 40−70 тыс. евро; коттеджи обходятся в два – два с половиной раза дороже.

Примечательно, что аренда недвижимости оказывается востребованной прежде всего на морских побережьях стран Средиземноморья. По признанию риэлторов, рынок предоставления профессиональных услуг по аренде в Петербурге развит явно недостаточно. Даже крупные агентства недвижимости, как правило, не развивают это направление, считая его низкорентабельным, слишком хлопотным и затратным с точки зрения времени. Сказывается и возрастающая конкуренция с интернетом – основная масса клиентов стремятся заключать договоры аренды напрямую. Впрочем, в случае аренды элитных объектов на длительный срок они все-таки предпочитают иметь дело с агентствами недвижимости (подобные сделки более интересны и риэлторам). «Наиболее востребована аренда вилл на берегу моря, бунгало на продолжительное время – обычно с мая по сентябрь. Такие объекты берутся в аренду людьми состоятельными, зачастую для большой семьи, и они не хотят самостоятельно заниматься поиском через интернет, – объясняет Горский. – Но главное то, что для этой категории клиентов очень важны чистота сделки и безопасность: чтобы не выяснилось по приезде, что картинки в интернете были подставные и вместо роскошной виллы предлагается какая-то хижина. Здесь необходимы профессионализм и гарантии агентства».


Цена стабильности

В элитном сегменте продолжает пользоваться популярностью недвижимость в Великобритании, Франции, Италии, Швейцарии. «Спрос со стороны инвесторов сохраняется здесь независимо ни от чего, в отличие от стран, где цены молниеносно растут и так же быстро обрушиваются, – подчеркивает Елизавета Конвей. – Если клиент нацелен на вложение большого капитала, то спрос ориентирован главным образом на поместья. В Англии, как правило, это объект с историей (стоимость антикварной недвижимости в Европе очень высока, новоделы никого не интересуют). Это может быть поместье с историческим особняком и великолепным парком, подходящим для занятий конным спортом и игры в гольф. В Шотландии и Германии интерес представляют охотничьи угодья, во Франции и Италии – виллы с виноградниками и частными пляжами». В процессе покупки поместья, например, в Англии, клиент попутно может приобрести и небольшую квартиру в Лондоне.

В экономически стабильных странах Западной Европы и сейчас можно весьма выгодно приобрести в кредит качественную недвижимость. «Во Франции предоставляется кредит в размере от 50 до 80% стоимости сделки всего лишь под 3−3,8% годовых и сроком до 20 лет, – рассказывает Марина Васильева. – При этом, к примеру, Лазурный берег – один из самых прибыльных рынков аренды: купив виллу в кредит, можно сдавать ее в аренду и „отбивать“ вложения. Однако следует учитывать, что Франция – очень „белая“ страна и банки строго отслеживают происхождение денег, наличие легального и устойчивого дохода».

Кстати, именно в кризис стали шире применяться более сложные финансовые схемы приобретения недвижимости. «В последние два года наметилась четкая тенденция к использованию схемы lease back, когда покупаемая в ипотеку зарубежная недвижимость сдается через управляющую компанию в аренду, – говорит председатель правления НП „Северо-Западная палата недвижимости“ Павел Созинов. – Доходы от аренды должны гарантированно покрывать платежи по кредиту и обслуживанию недвижимости. Доходность этой схемы невелика, тем не менее сегодня она пользуется популярностью во Франции и других европейских странах».

Специфическая особенность предпочтений петербуржцев – популярность недвижимости в Финляндии. Дача в Финляндии – наиболее привлекательный формат, и, по свидетельству риэлторов, спрос на коттеджи и участки под строительство (удаленные от границы до 100−150 км) остается стабильным. Наряду с индивидуальными домами на берегах озер пользуются спросом, хотя и в меньшем объеме, небольшие квартиры (в Лаппеенранте, Иматре, Хельсинки). «Недвижимость в Финляндии практически не упала в цене, зато стала лучше торговаться, – уточняет Игорь Горский. – Если раньше был уместен торг в пределах 5%, то теперь – 7−12%. Но это зависит от того, насколько продавцу нужны деньги: иногда он стоит на своей цене так же, как до кризиса». Самая престижная и дорогая недвижимость, практически не подверженная снижению цен, – это сегмент коттеджей с собственным участком берега на больших озерах.

В силу географической близости пользуется спросом у жителей Северной столицы и недвижимость в Эстонии. По мнению Андрея Уманского, помимо Финляндии, это одно из основных направлений приобретения зарубежной недвижимости. По данным Prian.ru, в мае-июне 2010 года активность на рынке продаж Эстонии выросла по сравнению с началом года на 35%, средняя же стоимость жилья за первое полугодие увеличилась на 7,5%. В целом повышение интереса к недвижимости на постсоветском пространстве (кроме Прибалтики это относится и к Украине) может рассматриваться, на взгляд Созинова, как одно из проявлений корректировки предпочтений. Возможно, со временем это станет новой тенденцией в предпочтениях петербургских покупателей зарубежной недвижимости.  

Автор: Игорь Архипов

журнал "Эсперт Северо-Запад"

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии

Оставить комментарий

ОПРОС

Рассматриваете ли вы возможность покупки недвижимости на вторичном рынке?

Полезные статьи:

Статьи

Есть мнение: инвесторам в жилую недвижимость Германии стоит избегать крупных городов

Насколько в Германии велик риск образования «пузыря» на рынке недвижимости? В чем преимущество немецких городов со средним населением перед мегаполисами? Какие тенденции будут наблюдаться в 2017 году в сегментах торговой, жилой и офисной недвижимости? И какие законодательные изменения ждут покупателей? На эти вопросы отвечает руководитель компании Invest-in-Germany Ольга Мюллер. Читать

Новый год на рынке недвижимости: риэлторы поздравляют клиентов и партнеров

Приближается самый семейный и уютный праздник. Совсем скоро часы пробьют двенадцать, и можно будет загадывать желание, осушая бокал шампанского. Профессионалы рынка недвижимости уже прониклись новогодним настроением и делятся с вами своими поздравлениями и пожеланиями! Читать

Лучшие страны мира в 10 главных рейтингах 2016 года

Выбирать страну для покупки недвижимости можно по-разному. Для кого-то важна экология, кому-то принципиально необходимо рассчитать доходность инвестиций, ну а кто-то ищет государство с максимально комфортными условиями для ведения бизнеса. Мы подобрали для вас 10 важнейших рейтингов 2016 года, благодаря которым принять решение будет проще. Читать

Есть мнение: покупатели недвижимости в Черногории стали более практичными

Какие тенденции можно отметить на рынке недвижимости Черногории в прошедшем 2016 году? Как развивался рынок? Какие объекты предпочитали инвесторы? И что ждет балканскую страну в наступившем 2017-м? На эти вопросы отвечает управляющий партнер компании VALUE.ONE Антон Шамарин. Читать

Главные новости 2016 года на рынке зарубежной недвижимости

В прошедшем году мы стали свидетелями многих законодательных нововведений, изменений и других событий, так или иначе связанных с другими странами. Оказалось, что больше всего читателей Prian.ru интересовали те из них, что касаются иммиграционных программ. Представляем рейтинг самых читаемых новостей на нашем портале, по которым можно проследить главные тенденции 2016 года. Читать