Зарубежные рынки не сумели удержать весенние темпы роста

Великобритания

 

К концу лета в секторе элитной недвижимости Лондона произошла небольшая ценовая коррекция. Вдохновленные весенним ростом, собственники начали активнее выставлять жилье на рынок, но этот дополнительный объем предложения не был уравновешен адекватным спросом. Одной из причин стало то, что британские инвесторы интенсивно вкладывали деньги в зарубежные рынки, поскольку летом фунт укрепился относительно евро и доллара.

 

Результаты исследования, проведенного RICS*, а также данные Knight Frank подтверждают, что в последние три-четыре месяца в Лондоне отмечается рост предложения объектов недвижимости. «В то же время число новых покупателей снижается», — говорит Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank. Среди иностранных инвесторов в квадратные метры в дорогих районах Лондона лидируют россияне, на втором месте — американцы, свидетельствуют данные Knight Frank.

 

«Сегодня Англия является одной из наиболее инвестиционно привлекательных стран, — считает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. — Рынок британской недвижимости в 2009 г. снизился на 18%, а с учетом изменения курса фунта стерлингов — на 30%. При этом жилье не потеряло своей доходности, которая может составлять до 8–10% годовых по стране и 5–6% по Лондону».

 

По словам С. Зингеля, ипотечные кредиты вновь доступны по ставке 3% при начальном взносе от 30%. «Инвесторов привлекают достаточно высокая доходность, стабильная экономика, английское право, — говорит он. — Надежность вложений повышает страхование проектов крупными компаниями».

 

«Результаты опроса, проведенного Ассоциацией британских банкиров в июне, подтвердили, что условия андеррайтинга ужесточились: в июне было одобрено менее 35 тыс. кредитов — это первое снижение в течение четырех месяцев, — говорит Е. Юргенева. — Восстановление объемов кредитования, начавшееся в I квартале этого года, не получило своего продолжения».

 

Рассматривая рынок британских новостроек, важно отметить, что темпы возведения начинают замедляться. Как подчеркивают в Knight Frank, количество выданных разрешений на строительство сократилось. Состав покупателей стал по-настоящему мультинациональным, поскольку многие иностранцы поспешили воспользоваться преимуществом снижения стоимости. «Несмотря на то что цены сейчас на 16% выше, чем год назад, и всего на 6% не дотягивают до пикового уровня марта 2008 г., сохраняющаяся слабость фунта стерлингов позволяет покупателям-иностранцам приобретать недвижимость со значительным дисконтом, — говорит Е. Юргенева. — Например, россияне, рассчитывающиеся за квадраты преимущественно долларами США, могут получить скидку порядка 28% по сравнению с ценами 2008 г.».

 

 

Западная Европа

 

ГЕРМАНИЯ. Среди стран еврозоны Германия успешнее всего выходит из кризиса: во II квартале экономика показала самый большой рост за последние 20 лет! Годовое увеличение ВВП ожидается на уровне 9%, что в два раза лучше, чем во Франции и США, и недалеко от показателей Китая. В частности, рост немецкого экспорта достигает 37% в годовом исчислении, хотя во многом это объяснимо ослаблением евро. Властям удается сдерживать безработицу, однако согласно статистике, опубликованной в конце августа, в 2010 г. в стране быстро увеличивается дефицит бюджета. К тому же в отличие от греков, которые расходуют слишком много, немцы тратят на себя недостаточно. Во многом эти экономические противовесы предохраняют рынок недвижимости от скачкообразной динамики.

 

По данным Hypoport AG, средняя цена немецкой квартиры составляет около 135 тыс. евро. «Стоимость жилья в разных частях Германии различна, но избыточной застройки не было нигде. Заслуживает особого внимания Берлин, — говорит Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM». — По ряду причин цены там еще относительно низкие по сравнению с большинством европейских столиц». В «МИЭЛЬ-DPM» отмечают еще один немаловажный фактор: в Германии примерно 60–80% жилого фонда арендуют, а не приобретают. Поэтому покупка квартиры с целью сдачи внаем — надежная гарантия сохранения капитала. «В Германии существует возможность получить ипотечный кредит, средние ставки здесь не превышают 5%, — продолжает Н. Завалишина. — Доходность аренды составляет 5–6%. В настоящее время появляется немало новых жилых комплексов. Такие объекты наиболее перспективны, так как по мере возведения здания стоимость 1 кв. м повышается. При этом строительство в Германии гарантировано банками, финансирующими проекты».

 

ГРЕЦИЯ. Греческая экономика по-прежнему остается в кризисе из-за дефицита бюджета (более 13% ВВП) и массовых забастовок. Между тем относительно высокая доля теневых доходов местного населения поддерживает рынки товаров класса luxury, включая недвижимость. В отличие от Испании цены на недвижимость в 2009 г. опустились в Греции всего на 1,8%, а сейчас они лишь на 6% ниже пиковых значений середины 2008 г. Характерно, что на вторичном рынке стоимость новых апартаментов (до пяти лет) практически прекратила снижаться. Спрос среди иностранных покупателей остается высоким. Быстрее всего растет число российских инвесторов. Несколько остыл интерес со стороны немцев и англичан. По мнению С. Зингеля, в настоящее время в Греции ситуация лучше, чем ожидалось еще в апреле-мае. «В 2008 — начале 2009 г. на фоне заявлений о возможном дефолте цены снизились на 12–15%, — говорит он. — Но летом 2010 г. это падение было отыграно наполовину, и сейчас ситуация достаточно стабильна. В настоящее время показатели ниже пиковых 2008 г. не более чем на 10%. Возрос поток туристов, считающих, что Греция — одна из наименее дорогих стран еврозоны». Наиболее популярные районы — Афины, полуостров Халкидики, острова Крит и Родос.

 

 

Восточная Европа

 

ЛАТВИЯ. Рынок латвийской недвижимости, понесшей максимальные потери в результате кризиса, весной начал столь же активно восстанавливаться. По итогам I квартала цены поднялись на 21% относительно дна — самой низкой отметки, достигнутой в сентябре 2009 г., которая, в свою очередь, оказалась на 63% ниже докризисного пика в июне 2007 г. Прошедшим летом процесс восстановления рынка замедлился.

 

Несмотря на все разговоры о проблемах Испании и Греции, ситуация в экономике Латвии еще напряженнее: в 2009 г. объем ВВП сократился на 18% (худший показатель среди стран ЕС), а безработица достигла 20%. Впрочем, в 2010 г. падение замедлилось, а в 2011-м власти даже обещают умеренный рост ВВП. Правительство стремится привлечь зарубежных инвесторов. В частности, 1 июля вступил в силу закон об иммиграции, согласно которому при покупке жилья на сумму 70,5 тыс. евро (в Риге сумма вдвое больше) иностранец может получить вид на жительство (ВНЖ). «Россиян привлекают относительная доступность недвижимости, отсутствие языкового барьера, членство Латвии в Евросоюзе, территориальная близость как к России, так и к Европе, исторически сложившаяся популярность Рижского взморья, — считает С. Зингель. — Пока трудно сказать, как повлияла ситуация с изменениями в миграционном законодательстве, однако это, безусловно, подогрело интерес россиян. У нас уже есть запросы на покупку недвижимости, связанные с возможностью получения ВНЖ». При этом эксперт подчеркивает, что приобретение жилья в Риге стоимостью более 100 тыс. лат (140 тыс. евро) не гарантирует, а лишь предоставляет возможность получения ВНЖ.

 

БОЛГАРИЯ. Как и в других странах, где рынок недвижимости был во многом перегрет стараниями иностранных инвесторов, в Болгарии быстрее восстанавливается та его часть, которая ориентирована на спрос со стороны местных жителей. Так, в Софии цены уже вернулись на докризисные позиции. Однако в курортных районах вторичное жилье и новостройки продолжают дешеветь (до 20–25% с начала года). В среднем болгарская недвижимость за прошедшие месяцы 2010 г. потеряла 10% стоимости. Во II квартале максимальное снижение цен (на 7–8%) было зафиксировано в городах Gabrovo, Shumen и Vratca. Самое дорогое жилье в Болгарии продают в Софии и Бургасе (около 2300 долл./кв. м). Несмотря на серьезное падение, произошедшее с конца 2008 г., за десять лет цены в Болгарии выросли в четыре раза.

 

Тем не менее за минувшее лето Болгария не утратила топовых позиций среди всех зарубежных стран по спросу со стороны российских покупателей, заверил Сергей Демченко, директор по развитию Lemestia Group. «Лидирует, как это и ожидалось, недвижимость на развитых морских курортах в ценовом диапазоне до 70–80 тыс. евро, — говорит он. — Значительно подогрели рынок предложения на вторичном рынке от англичан, которые из-за кризиса в своей стране не могут позволить себе иметь дачу на море. Как правило, такие объекты расположены на второй-третьей береговой линии, и цена на них редко превышает 50 тыс. евро с возможностью торга. Надо сказать, что комплексы на первой береговой линии, в районе с хорошо развитой инфраструктурой почти не потеряли в цене. Это в первую очередь связано со значительным сокращением числа таких предложений из-за введенного в 2005 г. запрета на строительство на первой береговой линии». В целом наблюдается коррекция цен. Однако, по мнению экспертов Lemestia Group, осенние специализированные выставки способны привести на рынок новых покупателей.

 

В «МИЭЛЬ-DPM» замечают, что болгарские застройщики стали чаще предоставлять рассрочку платежей и дополнительный набор услуг. «До кризиса на первой береговой линии существовали объекты по цене 3500–3600 евро/кв. м, — говорит Н. Завалишина. — Парадоксально, но большинство апартаментов в них уже распродано. Основные изменения произошли с объектами, расположенными на расстоянии от 1 км от моря, — некоторые из них подешевели в два раза. Сегодня, по нашей оценке, ситуация в Болгарии выравнивается: продуманное, ликвидное и востребованное жилье по-прежнему продают, а переоцененное предлагают со скидкой».

 

Автор: Петр ЧЕРНОВ