Привычки Старого Света: прививка для россиян

 

 

Какой недвижимости за рубежом отдать предпочтение, зависит не только от финансовых возможностей российского покупателя, но и от его целей. Например, на курортах в качестве второго дома, по словам Натальи Завалишиной, генерального директора «МИЭЛЬ-DPM», наиболее востребованы апартаменты с одной спальней. Такие объекты дешевле, их легче содержать и сдавать в аренду с помощью управляющей компании. В Великобритании или Германии покупатели присматриваются к апартаментам с двумя — четырьмя спальнями, обращают внимание на виллы и таунхаусы. Эта недвижимость популярна также на Лазурном Берегу Франции и в Италии.

 

Интересными наблюдениями делится Юлия Титова, директор компании Rentsale: «В последнее время в Болгарии маленькие квартиры перестали быть ходовым товаром. Раньше жилье продавали на стадии котлована, и люди не представляли себе реальные размеры дома. Площадь здесь измеряют по внешним стенам, и в нее входит доля общих частей здания. Так что в конечном итоге приобретенное жилье оказывалось намного меньше, чем того ожидали собственники». Сейчас недвижимость реализуют в готовых к заселению комплексах, поэтому у покупателя есть возможность побывать на «смотринах» и увидеть объект своими глазами. В результате клиенты стали делать выбор в пользу жилья большей площади. Ценовые предпочтения, по словам эксперта, сосредоточены в двух группах: недвижимость стоимостью до 50 тыс. евро и от 80 до 150 тыс. евро (таунхаусы, виллы, элитные апартаменты).

 

В Испании и на Кипре сделок с маленькими квартирами всегда было немного. Только в 90-е гг. прошлого века и в начале нынешнего здесь приобретали студии, когда не было альтернативных рынков в других странах. С 2004 г. в Болгарии и Черногории появилось более доступное жилье, поэтому на Кипре и в Испании клиенты переключились на квартиры с одной-двумя спальнями, таунхаусы и виллы. По утверждению Ю. Титовой, такая тенденция сохраняется и сегодня. Средняя цена покупки в этих странах составляет от 180 до 400 тыс. евро.

 

В Турции студии и квартиры с одной спальней — редкость. Более распространены апартаменты с двумя спальнями площадью 80–120 кв. м и стоимостью 50–90 тыс. евро. В Италии скромных по размеру квартир тоже немного, хотя спрос на них есть. Например, в регионе Калабрия у россиян довольно популярны студии. «Большинство покупок в Италии совершают в более дорогом сегменте — это апартаменты и таунхаусы с двумя и более спальнями площадью от 80 до 120 кв. м и стоимостью от 250 до 400 тыс. евро. В Черногории стали отдавать предпочтение маленьким квартирам (40–50 кв. м) с одной спальней вместо студий аналогичного размера. Стоимость таких объектов — от 60 до 100 тыс. евро», — рассказывает Ю. Титова.

 

Таким образом, площадь квартиры, а также бюджет покупки зависят и от страны, где недвижимость находится. «По цене до 1 млн евро в Греции можно приобрести просторную виллу, а на Лазурном Берегу это, скорее всего, будет уже квартира, — приводит пример Вадим Оришак, директор компании Pleiada International. — При покупке объектов стоимостью от 1 млн евро самыми популярными направлениями являются Великобритания (Лондон), Франция (Лазурный Берег и Париж), Испания (Мальорка, Коста-дель-Соль, Коста-Брава), Италия (Тоскана, Комо, Форте-дей-Марми и Сардиния), США (Нью-Йорк и Майами). В бюджете до 500 тыс. евро предлагают качественное жилье в Черногории, Турции, Греции, Португалии».

 

 

 

В Великобритании, Италии, Франции, Германии коттеджные поселки почти не строят. Такие проекты реализуют в основном на развивающихся рынках — в Черногории, Болгарии, Турции. Но и здесь из-за отсутствия финансирования многие стройки были заморожены. В непострадавших проектах, реализация которых продолжается, инфраструктуру возводят в первую очередь, так как это основной двигатель продаж. «Если на российском рынке, — говорит Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton, — многие клиенты в кризис предпочитали коттеджи в поселках с ограниченной инфраструктурой, а следовательно, и невысокими эксплуатационными расходами, то при покупке дома за рубежом, наоборот, в первую очередь обращали внимание на социально-бытовые объекты» .

 

«Наличие фитнес-центра, бассейна, управляющей компании, — добавляет Н. Завалишина, — клиенты оговаривают сегодня как обязательное условие при выборе недвижимости. Невзирая на кризис, российские покупатели ориентируются на качественные комплексы с хорошей инфраструктурой, расположенные не слишком далеко от аэропортов, водоемов, городов. Кроме того, сегодня за границей существует высокая конкуренция между первичным и вторичным рынком. Поэтому девелоперы не экономят на инфраструктуре, они просто не могут себе позволить строить хуже, чем раньше, иначе жилье никто не купит». «Чтобы привлечь российского клиента, некоторые застройщики стали проявлять еще большую фантазию, включая в концепцию жилого комплекса спа-центры, салоны красоты, русские бани, сигарные комнаты», — комментирует Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

 

Вообще, наши соотечественники в своих предпочтениях не похожи на жителей других стран. Они ценят объекты с размахом, для них важны местоположение, близость к морю, большой участок земли. Если речь идет о комплексе, то особые требования предъявляются к безопасности, наличию дополнительных сервисов. «С кризисом покупатели стали обращать внимание прежде всего на цену, — говорит В. Оришак. — Чем она привлекательнее, тем меньше требований к жилью, но даже при этом жертвовать комфортом и удачным местоположением они не готовы». Неудачно расположенный объект можно купить по выгодной цене, но вот перепродать его в случае необходимости будет сложно. Как замечает Е. Тейн, россияне торгуются активнее, просматривают больше вариантов и дольше принимают решение.

 

Однако некоторые европейские привычки нам все же удалось перенять. «Во-первых, россияне стали более расчетливыми и грамотными. Четверть совершенных сделок в этом году были инвестиционными, — подчеркивает С. Зингель. — Во-вторых, теперь наши соотечественники больше внимания обращают на соответствие цены и качества и без особого сожаления отказываются от дополнительных инфраструктурных опций, если они существенно влияют на стоимость объекта».

 

 

 

На отечественном рынке в последнее время наблюдается тенденция к уменьшению размеров жилых площадей. Застройщики возводят более скромные загородные дома, чем раньше, да и в городе лишние метры уже не пользуются большим спросом. А что у них? «На Западе принято делить строительство на несколько этапов, что помогает оперативно реагировать на изменяющуюся ситуацию на рынке и вносить корректировки в проект, — рассказывает Е. Тейн. — Так, проект в Лондоне в районе Fulham на границе с Chelsea и Imperial Wharf реализовывали в течение семи лет. Каждая последующая очередь строительства завершалась в среднем через шесть месяцев и могла заметно отличаться от предыдущих версий в зависимости от экономического положения в стране и спроса на недвижимость. Например, площадь трехкомнатных квартир варьировалась от 80 до 130–150 кв. м, менялось также соотношение одно-, двух- и трехкомнатных квартир в доме» .

 

Вообще, жилье небольших размеров в Европе и до кризиса было не редкостью. Во многих старинных домах до сих пор можно отыскать квартиры, напоминающие каморку папы Карло, где едва-едва можно развернуться. Встречаются миниатюрные жилища и в более современных зданиях. «На рынках Болгарии, Черногории, Великобритании, Франции иногда появляются квартирки площадью 10–15 кв. м. Порой предлагают даже объекты по 8 кв. м, но в них нет кухни и санузла, только умывальник и небольшое окно, — рассказывает Н. Завалишина. — И такое жилье не вызывает удивления — его часто приобретают для детей-студентов или в качестве курортной недвижимости».

 

Зарубежные застройщики исторически ориентируются прежде всего на местных и европейских покупателей, которые, как объясняет В. Оришак, отличаются прагматизмом и не хотят платить за лишние метры. По его словам, уменьшение площадей сегодня наблюдается на курортах Болгарии, Испании, Греции, Черногории, Турции — подобные объекты застройщикам продать проще и быстрее.

 

 

 

В кризис на российском рынке особенно отчетливо проявилась еще одна тенденция — участки без подряда. Однако за границей такая практика мало распространена. «Объем продаваемых участков без подряда за рубежом гораздо меньше, чем в России, — говорит Е. Тейн. — В кризис их количество не сократилось и не увеличилось, этот сегмент стабильно составляет небольшой процент от общих продаж загородных объектов».

 

Да и сами россияне не стремятся к таким приобретениям за пределами родной страны. Согласование проекта, получение разрешений на строительство, подвод коммуникаций да и сам процесс возведения объекта — слишком хлопотное дело, требующее много времени, значительных финансовых затрат, а также личного присутствия будущего собственника. Эксперты считают, что сейчас выгоднее подобрать готовый дом со скидкой и затем при желании переделать его на свой вкус.

 

«Россиянам на родине хватило самостроя, и они не готовы ввязываться в стройку где-то на чужбине. Те из них, кто хочет построить виллу своей мечты, могут купить земельный участок, но не в коттеджном поселке. Застройщик не допустит, чтобы в жилом комплексе один дом оказался вне всей концепции. Покупка участков для последующего самостоятельного строительства составляет не более 1% от всех сделок с зарубежной недвижимостью», — замечает С. Зингель.

 

Кстати, европейцы тоже не стоят в очереди за участками без подряда, поскольку не желают обременять себя хлопотами и предпочитают, чтобы объект был полностью готов к проживанию, даже мебель зачастую поручают приобрести застройщику.