«Ценовые войны, эпизод II: Атака девелоперов»

По словам аналитика S&P Бэй Фу, в краткосрочной перспективе наибольшие опасения вызывает отсутствие ликвидности в секторе кредитования девелоперских компаний, связанное с ужесточением условий выдачи займов. «В такой ситуации застройщикам необходимо продавать свои объекты, однако в настоящий момент, когда правительство пытается остудить рынок недвижимости, сделать им это не так-то просто», - цитирует слова специалиста CNN.

 

В мае объемы продаж жилой недвижимости в Китае были на 17,7% выше, чем в аналогичном периоде 2010 года. В апреле этот показатель был на 10% ниже.

 

Впрочем, аналитики указывают на тот факт, что рост числа продаж в годовом исчислении произошел относительно низких показателей мая 2010 года, когда правительство впервые начало вводить меры по охлаждению перегретого рынка.

 

Многие экономисты прогнозируют, что в ближайшие месяцы объемы продаж жилья в Китае будут падать. На фоне дефицита наличных средств это вынудит девелоперов снижать цены, но вряд ли такая мера приведет к увеличению числа продаж, поскольку мало кто захочет «ловить падающий нож» (выражение, описывающее рискованную инвестиционную стратегию, которая заключается в скупке падающих в цене активов в надежде, что их стоимость скоро начнет расти; риск в этом случае заключается в том, что активы могут продолжить дешеветь, и тогда инвесторы потеряют вложенные средства). «Худшее для рынка недвижимости Китая еще впереди», - рисует мрачную картину аналитик сектора недвижимости банка Credit Suisse Ду Цзиньсун.

 

В апреле рейтинговое агентство Moody's также понизило прогноз по строительному сектору КНР со «стабильного» до «негативного». Причины те же – ужесточение кредитной политики в отношении девелоперов и падение объемов продаж, а также переизбыток предложения на рынке жилья и повышение процентных ставок по займам.

 

Moody's прогнозирует, что в текущем году объемы продаж жилья в городах первого уровня (в Китае под данную категорию подпадают города с наиболее развитой экономикой и с наибольшей численностью населения) и в большинстве населенных пунктов второго уровня снизятся на 25-30%. Сами девелоперы смотрят в будущее с большим оптимизмом и ожидают, что продажи вырастут на 25-40%.

 

Некоторые аналитики уверены, что в погоне за покупателем застройщики начнут развязывать «ценовые войны», что приведет к резкому снижению стоимости жилья во многих городах страны. Однако падение средних цен на жилую недвижимость более чем на 30% может погубить китайскую экономику, поскольку продажи земли играют огромную роль в наполнении казны муниципалитетов, а жилищное строительство не менее важно для экономики страны в целом.

 

Большинство аналитиков уверены, что правительство Китая может избежать подобного варианта развития событий в том случае, если откажется от дальнейших мер по охлаждению рынка и разрешит банкам более активно кредитовать девелоперов. Как на это посмотрит среднестатистический житель Китая, который не может позволить себе покупку жилья и в нынешних рыночных условиях, специалисты умалчивают.

 

Хроника властных мер

 

В апреле 2010 года, после того как средние цены на жилье в Китае выросли на 12,8% в годовом исчислении, установив тем самым рекорд, правительство страны повысило процентные ставки и размер авансовых платежей при покупке первого и второго объекта недвижимости, а также ввело запрет на приобретение третьего и более объектов по ипотеке.

 

В конце октября четыре ведущих государственных банка приостановили выдачу кредитов застройщикам после того, как годовая квота этой отрасли кредитования была исчерпана. 

 

В декабре власти запретили девелоперским компаниям, имеющим иностранный капитал, получать прибыль путем покупки-продажи объектов недвижимости, а Министерство торговли предложило усилить надзор над зарубежными инвестиционными компаниями и ограничить им вход на рынок недвижимости. В ноябре иностранцам запретили покупать более одного объекта недвижимости.

 

В январе текущего года Государственный совет КНР постановил, что покупатели, приобретающие второй объект недвижимости, должны делать первоначальный взнос в размере не менее 60% от стоимости дома или квартиры, по сравнению с 50% ранее.

 

В феврале в одиннадцати крупных китайских городах – Пекине, Циндао, Чанчуне, Шанхае, Наньнине, Чэнду, Гуйяне, Харбине, Наньцзине, Гуанчжоу и Тайюане – были введены новые правила покупки жилья иностранными гражданами.

 

Самые жесткие меры принял Пекин. Для того чтобы стать обладателем столичного жилья, нерезидент должен будет предоставить доказательства того, что платил подоходный налог или производил социальные выплаты на территории КНР в течение пяти лет.

 

Требования, предъявляемые Шанхаем и Гуанчжоу, не столь строги. Иностранным гражданам необходимо представить доказательства того, что они платили подоходный налог или делали социальные отчисления в течение хотя бы одного года в период двухлетнего пребывания в стране.

 

Самые легко выполнимые правила ввели власти Гуйяна, главного города провинции Гуйчжоу в центральном Китае. Здесь наложено ограничение на покупку домов только в пределах первого кольца (центра).

 

Помимо этого, в Чунцине ввели налог на покупку дорогостоящего жилья, а в Шанхае стали взимать налог с покупателей, приобретающих второй объект недвижимости. Ставка налога в первом случае составляет 1% от стоимости объекта, во втором - от 0,4% до 0,8%.