Как получить ипотечный кредит за рубежом, или особенности кредитования в кризис

Вот только в эту отлаженную систему ипотечного кредитования за границей внес корректировки мировой финансовый кризис, который либо вовсе закрыл путь к ипотеке за рубежом, либо сделал его сложным.
Европейские банки уже не так добродушно и легко относятся к иностранным заемщикам: они серьезнее относятся к списку необходимых документов и платежеспособности нерезидентов, которую еще необходимо доказать.

Prian.ru пытается понять, где россиянам еще можно взять ипотечный кредит, под какие проценты, и что нужно сделать, чтобы его получить.

Греция: есть всё. Кроме ипотеки

Десятое место по количеству запросов среди посетителей портала Prian.ru

Страна на грани дефолта, уровень безработицы растет, а местные банки ожидают собственного банкротства. Кроме того, несколько месяцев назад по стране прокатились массовые демонстрации, участники которых выступали против антикризисных правительственных мер.

Банковские кредиты в Греции становятся все менее доступными. Вместо утверждения новых программ по выдаче кредитов, банки концентрируются на сборе долгов с заемщиков. Причем  сложности возникают не только у россиян и граждан ЕС, но и у самих греков.

Кредиты россиянам в Греции начали выдавать сравнительно недавно: активно лишь в 2008 -2009 годах.
Такая «неразвитость» ипотечного рынка Греции обусловила его непопулярность среди иностранных покупателей жилья. Банки рассматривали заявки соискателей в течение шести-восьми месяцев. В некоторых случаях, дело затягивалось и того больше – на год. «Основная причина задержек с выдачей кредитов связана с нерасторопностью греческих банков, в том числе и коммерческих», – отмечает представитель компании Albatros Юлия Смагина.
Докризисные ставки по ипотеке в Греции составляли 5,5%. Однако те, кто все же успел получить кредит два-три года назад, еще не успели почувствовать на себе повышение процентных ставок, поскольку в некоторых контрактах прописана фиксированная ставка на три года.

Кроме того, на сегодняшний день греческое жилье стремительно теряет в цене. Именно поэтому иностранцы все больше интересуются объектами недвижимости в стране и скупают их по доступным ценам. Глубина кризиса такова, что дешевеет даже элитное жилье.
Увеличение спроса связано также с ожидаемым падением цен еще на 20% в связи с возможным выходом страны из зоны Евро.

Болгария: жесткие условия, высокие проценты
Первое место по количеству запросов среди посетителей портала Prian.ru
Выдача ипотечных кредитов нерезидентам в Болгарии стала, своего рода, ответом правительства страны на европейский экономический кризис. Предполагалось, что таким способом реализовать большое количество непроданных объектов недвижимости будет проще.
Тем не менее, по словам представителя компании «Партнер Болгария» Михаила Киселева, ипотека в Болгарии не очень популярна среди иностранных покупателей, в том числе и у россиян, которые являются основными потребителями курортной  недвижимости.

На сегодняшний день кредиты используются только в 15% случаев приобретения жилья, хотя в 2008 году эту схему предпочитали 25,7% покупателей. Участники рынка теперь более осторожны и лучше информированы о различных условиях финансировании, чем во времена строительного бума.

По мнению руководителя компании ТЕРЕМ БГ Александра Звезданова, такую непопулярность можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, высокими процентными ставками. В Болгарии они составляют 9-10% годовых. Во-вторых, необходимыми для первоначального взноса 40-50% от стоимости объекта. Получить кредит под 90-100% сегодня не могут и сами болгары.

В-третьих, это минимальный срок получения кредита – минимум десять лет. Александр Звезданов считает, что высокие процентные ставки вкупе с длительными минимальными сроками погашения делают болгарскую ипотеку невыгодной. 

Правда, у иностранного заемщика все же есть возможность погасить кредит раньше. Например,  меньше чем за три года. Однако в этом случае, ему придется выплатить неустойку – дополнительные 3% от суммы, оставшейся по долгу.  Более трех лет – 5% от оставшейся суммы.

Иностранец может получить кредит в Болгарии, как самостоятельно, так и с помощью болгарского представителя, которому необходимо иметь доверенность. Этим лицом, как правило, является болгарское агентство недвижимости или болгарская строительная компания. Что касается «вознаграждения», которое, вероятно, полагается за помощь в получении ипотеки, то сумма его неизвестна, поскольку это – коммерческая тайна каждой компании.

Однако же сотрудничество с болгарской компанией не дает стопроцентной гарантии, что иностранец получит здесь кредит.

Национальные особенности ипотеки:

– нерезидент Болгарии может получить кредит до 70% от стоимости недвижимости;

– максимальный срок получения кредита – 20 лет;

– заемщик  не должен быть моложе 18 лет. Кроме того, на момент окончательной оплаты кредита возраст женщин не должен превышать 60 лет, а мужчин – 65 лет.

Несмотря на условия кредита, иностранец может «договориться» с банком о том, чтобы вносить в месяц больший процент. К примеру, год можно вносить двойной ежемесячный платеж. (половина идет на счет банка, половина – на заблокированный счет). Затем накопленная сумма вносится на счет банка, и кредит оказывается погашен.
Турция: доступно, но не везде

Девятое место по количеству запросов среди посетителей портала Prian.ru
В этой стране, так любимой нашими соотечественниками, ипотека весьма привлекательна для иностранцев. Многие застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку на объекты, находящиеся на стадии строительства, поэтому нерезиденты стремятся приобрести жилые объекты таким способом.

Так, например, в 2010 году суммарный объем выданных ипотечных кредитов в Турции составил  около $40 млрд. К концу марта 2011 года этот показатель вырос до $42 млрд. Такое укрепление рынка жилья, по мнению специалистов, должно увеличить число домовладельцев, а значит, потенциальных клиентов для застройщиков.

Это интересно! Первые ипотечные кредиты иностранцам начали выдавать в 2007 году.

Представитель компании Yunivir Ирина Михайлик отмечает, что ипотека в Турции привлекает иностранцев, в первую очередь, низкими, по сравнению с Россией, процентными ставками. В Турции ипотечные ставки составляют в среднем 4-6% в год.

По словам эксперта, экономический кризис не повлиял на количество покупателей, которые предпочитают покупать недвижимость в кредит. Не изменилась и сама процедура получения кредита, которая считается достаточно простой. По времени она занимает 1-2 недели.

Однако не все турецкие банки предоставляют ипотечный кредит на покупку недвижимости иностранцам. Среди тех, кто позволяет нерезидентам это сделать: Дениз банк, Гарантии банк, Фортис. Так, в Дениз Банке минимальный размер кредита составляет €25 тыс., а вот остальные банки свой минимум не определили.

Максимальный размер кредита в Турции – 50% от оценочной стоимости. Оценка недвижимости производится экспертами банка. Банк оценивает доходы получателя, заработную плату, перечисляемую на счет в банк, средний доход за последние два года, пенсионные начисления.

Обратите внимание! Оценка, производимая банком, бесплатна в том случае, если клиент берет кредит в этом банке.

Национальные особенности ипотеки:

– Максимальный срок кредита в Турции – 15 лет. Его могут оформить граждане всех стран, которые имеют взаимное соглашение с Турцией;

– если Вы решите погасить кредит заранее, в этом случае необходимо будет заплатить  неустойку в размере 2%;

– возраст заемщика должен быть от 25 до 70 лет. При этом обязательным является страхование от несчастных случаев, бедствий и природных катаклизмов. Организацию страхования берет на себя банк. Страхование жизни не является обязательным.

Взять кредит в турецком банке, без помощи агентства, покупатель может и самостоятельно. Теоретически. Но, поскольку банки ведут все общение на турецком языке, рекомендуется оформлять кредит с помощью агентства недвижимости,  которые поможет подготовить и перевести на турецкий язык все документы, а также пригласит банковского эксперта.

Как правило, данная услуга является частью юридического сопровождения сделки купли-продажи и агентство предоставляет ее бесплатно. В момент оплаты кредита, получатель должен оплатить дополнительные расходы банка в размере 2% от суммы кредита плюс затраты на страхование различного рода.

По словам Ирины Михайлик, отказы в предоставлении ипотеки иностранцам, практически не встречаются, если все документы в порядке, и банк считает возможной выдачу кредита.

Испания: ставки стабильны, число должников растет

Второе место по количеству запросов среди посетителей портала Prian.ru
Около 70-75% от общего числа покупателей приобретают недвижимость в Испании с помощью ипотеки. Однако сейчас, учитывая нестабильную экономическую ситуацию в Европе, этот процент начал снижаться. По словам директора по работе с представительствами компании Leanga Costablanca Юрия Константиновского, такая тенденция обусловлена тем, что цены на недвижимость в Испании сегодня низкие. «А €50 тыс. или чуть больше у многих есть и «живыми» деньгами», – считает эксперт. По сравнению с 2007 годом, когда на рынке недвижимости были зафиксированы самые высокие цены, падение  стоимости жилья составило 27,1%.

Ипотеку в Испании  можно получить до 60% от стоимости, на срок до 25 лет с возможностью досрочного погашения.

Потенциальный заемщик может самостоятельно получить ипотечный кредит в Испании, если  знает, как это сделать и владеет испанским языком. Однако лучше обратиться к компаниям, которые оказывают как юридическую, так и банковскую поддержку. Как правило, она бесплатна. Добросовестному агентству хватает комиссии от продавца за свою покупку.

Европейский кризис не оказал влияния на процентные ставки и условия предоставления кредитов. На сегодняшний день ставки составляют около 5%. По словам Юрия Константиновского, совершенно неважно, какую процентную ставку дают первоначально, поскольку через полгода или год ее пересмотрят на условиях EURIBOR плюс процент от банка. Именно этот процент и важнее всего. Обычно банки ставят +2%, иногда 2,5%.

Справка Prian.ru. EURIBOR – это европейская межбанковская ставка предложения. Это средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым в евро.

Кризис в Испании увеличил число неплательщиков, у которых банки отобрали жилье. По словам специалистов, рост числа изъятий недвижимости за долги по ипотеке вызван самым высоким в Европе уровнем безработицы – 21,3% трудоспособного населения.

Усугубляют ситуацию с изъятием недвижимости за долги испанские законы об ипотеке. В отличие от США, где не расплатившийся по кредиту владелец просто отдает ключи от дома банку, в Испании собственник, кроме этого, обязан выплатить кредитору разницу между взятым ранее займом и той суммой, которую можно получить от продажи объекта. После обвала цен на рынке недвижимости Испании жилье стало стоить меньше, чем долг по кредиту, взятому во времена жилищного бума. В результате, даже продав дом, человек не может расплатиться с банком.

По словам Юрия Константиновского, несостоятельных плательщиков по ипотеке много в секторе недорогого жилья, значительно меньше в секторе средней ценовой категории и совсем нет в секторе элитного жилья.  «Поэтому  средние цены на дешёвое жильё упали примерно на 25-30%, на среднюю ценовую категорию на 15-20%, а дорогое жильё и не думало дешеветь», – говорит эксперт.

До кризиса  многие испанцы и иностранцы скупили большое количество объектов недвижимости в надежде на быстрый рост цен. Однако рецессия  внесла некоторые изменения в эти планы. Жилье реализовать не удалось, а вот выплачивать ипотечный кредит – нужно.  Поэтому владельцам ничего не оставалось, как выставлять свое жилье на продажу по ценам, ниже рыночных, чтобы вообще не потерять объекты и деньги.

Италия: ипотеку получают лишь «прозрачные» покупатели

Четвертое место по количеству запросов среди посетителей портала Prian.ru

Цены на жилую недвижимость, а также объем инвестиций в этой стране – относительно стабильны.  Стоимость жилья в среднем по стране "законсервировалась" на уровне 2007 года. Значительная доля покупателей недвижимости приобретает жилье с помощью ипотеки, которая традиционно интересует почти всех нерезидентов, у которых есть средства на покупку недвижимости.
Правда, европейский экономический кризис не обошел стороной ипотечный рынок страны. Итальянские банки предъявляют повышенные требования к потенциальным кредиторам, и многие заемщики еще на стадии обсуждения  понимают, что не смогут соответствовать предъявленным требованиям и отказываются от идеи ипотеки в пользу рассрочек.

Как рассказывает Катерина Данекина из компании Capitol Real Estate, cписок документов, необходимых для получения ипотеки,  в банках в основном остался без изменений, но если раньше на какие-то вещи банк мог закрыть глаза и взять на себя риски, то теперь это просто невозможно. «Потенциальный кредитор должен быть абсолютно прозрачен и понятен для итальянского банка. Он, природа происхождения его легальных доходов, уплаченные налоги, чистая кредитная история, наличие имущества и вкладов, желательно в европейских банках и т.д.», - комментирует Катерина Данекина.

Минимальная сумма ипотечного кредита в Италии составляет  в среднем €100 тыс. Т.е. сумма сделки должна составлять €150 – €170 тыс., поскольку иностранцы получают ипотеку  на 60%, максимум 80%. В среднем процентные ставки по ипотеке в Италии составляют 5%, а кредит выдается на срок до 40 лет.

Справка Prian.ru. Ставки по ипотеке в Италии бывают трех видов: 1) фиксированная процентная ставка; 2) плавающая ставка; 3)  ставка с пересмотром условий раз в 2-4 года, т.е., один раз за этот период можно перейти от фиксированной к плавающей ставке и наоборот.

Получением ипотеки в Италии, как правило, занимается  профессиональный ипотечный брокер, которого чаще всего привлекают к сделке отдельно. Как правило, он берёт комиссию 1% от суммы кредита.

Специалисты не рекомендуют заниматься получением ипотеки самостоятельно даже в том случае, если отсутствуют трудности с языком. На первом этапе совместной работы брокер общается с заемщиков, узнает о его ситуации, наборе документов, который тот может предложить и дает свою экспертную оценку: стоит ли вообще заниматься получением ипотеки в Италии или вовсе не нужно тратить время.

Получение ипотеки в этом случае не гарантировано, но всё же вероятность отказов в разы ниже. Комиссия брокера при этом выплачивается только при  положительном результате.
Национальные особенности ипотеки:

В целом весь процесс получения кредита в Италии мало чем отличается от общеевропейских порядков. Стоит отметить, что недвижимость, приобретаемая в ипотеку, всегда подлежит страховке. Ее, равно как и оценку, оплачивает покупатель.

Справка Prian.ru. Список банков для получения ипотечного кредита будет зависеть от региона, где покупатель намерен приобрести недвижимость, а также от  того, с какими банками работает брокер. В целом выдают ипотеки и местные банки и международные. Среди них:  Unicredit, Barclays, BNL, Intesa и т.д.

Вместо эпилога

Ни один российский банк не предоставляет кредит на покупку недвижимости за рубежом. Однако можно получить кредит на приобретение жилья за границей под залог имеющегося в собственности жилья.

Плюсами такого кредита может стать отсутствие необходимости отчитываться о целях займа, а также менее жесткие условия получения займа. А минусы – процентные ставки подобных кредитов значительно выше, чем, скажем, за границей: 15-17% годовых для рублевых займов, а также 13-15% для валютных.

Автор Наталья Круткова

За помощь в подготовке материала редакция благодарит компании: Albatros, Leanga Costablanca, Capitol Real Estate, Партнер Болгария, Yunivir, ТЕРЕМ БГ.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Условия цитирования материалов Prian.ru