Версия
для печати
для печати
Международный финансовый кризис, подкосивший множество стран, Кипр первое время переносил стоически. Почву у него из под ног выбила соседняя Греция, о проблемах которой известно всем. В двух словах: банки Кипра вложились в греческие долговые обязательства, по которым были проведены серьезные списания в 2012 году. Кипрские кредитные организации потеряли 81% от общего объема инвестиций, а именно $2,9 млрд.
Кризис банковской системы быстро парализовал экономическую жизнь всей страны и поставил под угрозу ее самостоятельное существование. Как член еврозоны Кипр обратился за помощью, но Евросоюз и МВФ решили проявить твердость. Такую, какую они не позволяли даже по отношению к Греции. В ЕС были неумолимы – либо дефолт и выход из еврозоны, либо налогообложение банковских депозитов. Острову было просто некуда деваться.
Россияне переживали чуть ли не больше киприотов. Кроме финансовых активов наших государственных корпораций, в местных банках хранилось €19 млрд, принадлежащих русским гражданам. А годовой ВВП Кипра, на секундочку, около €12,5 млрд. От вышеупомянутой «стрижки депозитов» российские деньги ничто не уберегло – с вкладов свыше €100000 было снято 10%. К чести кипрского правительства, осенью оно сообщило о готовности компенсировать россиянам часть потерянных вкладов. Но волнения-то начались раньше…
.jpg)
Наши соотечественники всегда интересовались недвижимостью Кипра, но о каком-то особом ажиотаже говорить не приходилось. Несмотря на то, что попасть на Кипр проще, чем в любую страну Евросоюза, а курортный сезон на острове длится дольше, чем даже в Испании или Греции, спрос всегда был сдержанный. Местные объекты никогда не считались дешевыми, да и остров этот неблизко…
В такой ситуации банковский кризис оказался привлекательным маяком: покупать больше не стали, но задумались. Если в мае и июне кипрским жильем на Prian.ru интересовались около 22 тысяч раз каждый месяц, то в июле – почти 27 тысяч. А последние полгода показали, что россиян местные неприятности окончательно заставили активизироваться. В октябре и ноябре 2013-го на Prian.ru ежемесячно поступало почти 60000 запросов!
В значительной степени интерес был вызван пессимистичными прогнозами. Покупатели ждали объектов за копейки. Но что происходило в этот время на рынке? Да, он не устоял, но это касается скорее не цен, а количества сделок. Оно сократилось сразу на 51%.
Впрочем, в этом не оказалось ничего фатального. На дворе декабрь, а жилье на Кипре до сих пор продают и покупают. Виллы с хорошим расположением и отличным видом быстро находят новых хозяев и меньше, чем за несколько сотен тысяч евро варианта не найти. Жутким прогнозам не суждено было сбыться, и Prian.ru предсказывал это еще в апреле.
В декабре 2013 года средняя стоимость дома на Кипре составляет около €350000, апартаменты с двумя спальнями – около €100000. Это дешевле, чем на пике рынка, скажете вы. Правильно, дешевле, в некоторых случаях примерно на 20-30%. Но о глобальном обесценивании недвижимости речь не идет. Спрос тоже гораздо ниже, чем, скажем, пять лет назад, но он есть. И если учесть, что на пике он был изрядно подогрет, такое снижение можно считать логичным охлаждением.
Важнее другое. До кризиса Кипром больше всего интересовались покупатели в среднем и элитном сегменте жилья. Причем для последних приобретение недвижимости никогда не было вложением капитала, это была скорее покупка «для души». А интересовали состоятельных клиентов местные банки, в которых хранились разным путем заработанные миллионы. После «стрижки депозитов» и других прелестей кризиса банковской системы, этот слой покупателей интерес к Кипру – и его недвижимости – охладел.
Зато вход на местный рынок получили те, кто раньше обращал внимание на чуть более дешевые регионы. Сегодня для покупки достаточно и €70000, ведь продавцы практически всегда идут на торг. И эти инвестиции не вложение капитала, а приобретение недвижимости для отдыха или жизни. Море и солнце на острове никуда не делось, поэтому он по-прежнему остается прекрасным местом для проведения отпуска.
«Местное население получило горький, но полезный опыт с банками Кипра, когда после «стрижки депозитов» у незастрахованных вкладов многие потеряли часть своих денег. Урок усвоен и люди приходят к пониманию того, что деньги всегда сохранны именно в квадратных метрах, а не на счетах в банках. Потерять можно все, и лишь недвижимость останется с вами. Таким образом, вложения в жилье являются действенным механизмом спасения накопленных средств» – замечает Елена Кемптон из ABC Properties.
Специалист отмечает, что это, в первую очередь, может привести к росту внутреннего спроса, который является хорошим подспорьем для скорейшего восстановления. Тем более, что цены сейчас позволяют покупать…
«По моему мнению, недвижимость на острове сейчас очень недорогая. При этом «вторичка» более востребована, чем новое жилье от застройщика. И по ценам и по квадратуре она выигрывает по сравнению с новым. При выгодных запрашиваемых ценах с продавцами-владельцами практически всегда можно договориться о более существенной скидке в зависимости от их персональной ситуации, обычно это 10-15% от цены, указанной в объявлении. Есть и более яркие примеры: в ноябре двуспальные апартаменты на Пафосе, за которые изначально просили €140000, продали за €90000.
Кроме того, новых объектов на продажу приходит значительно меньше, чем до кризиса. А ликвидные объекты, например, у моря или с видом на море, быстро продаются, поэтому более-менее достойный выбор может предложить только рынок вторичной недвижимости», – замечает Елена Кемптон.
«Вследствие банковского кризиса, на рынке появилось много залоговых объектов с большим дисконтом», – продолжает тему вторичного жилья Георгий Докучаев, директор по развитию Prime Property group.
«Залоговые и вообще все заложенные в банках объекты недвижимости можно обменивать на заблокированные депозитные счета в кипрских банках. Повышенным спросом пользуются объекты с арендаторами, которые позволяют инвестировать в недвижимость и получать гарантированный средний ежегодный доход около 5%. Причем некоторые объекты с арендаторами, можно менять на заблокированные депозиты в Bank of Cyprus, что создает уникальный метод безопасного освобождения средств, замороженных банками», говорит он, – «В любом случае, на Кипре, после мартовского банкротства банка Laiki, рынок в секторе ликвидной недвижимости не обвалился. Цены и арендные ставки лишь подкорректировались в среднем на 10-20%, при этом, есть и случаи роста».
По мнению эксперта сложности строительного сектора потенциальным покупателям будут только на руку. А нехватка новых интересных предложений на рынке – это временная трудность, которая вскоре исчезнет.
«Рынок стал более конкурентным и более здоровым: крупные строительные компании, сдают свои позиции и их нагоняют и обгоняют небольшие, амбициозные и, следовательно, более эффективные застройщики, которые предлагают более «модерновую» и качественную недвижимость по более конкурентным ценам», – добавляет Георгий Докучаев.
Вполне позитивно настроены и специалисты D. Fitzgerald Marketing. В компании ожидали, что на фоне проблем местной банковской системы продажи недвижимости упадут драматически, но этого не случилось. За это во многом можно сказать спасибо именно российским покупателям.
«Инвесторы из России продолжили активно вкладываться в кипрскую недвижимость. Мы точно не можем сказать, что ими движет. Может быть, это экономические причины внутри России, может быть что-то еще, но инвестиции вновь хлынули на рынок Кипра».
Интересуетесь кипрской недвижимостью? Читайте обзор местного рынка
Георгий Докучаев смотрит вперед с нескрываемым оптимизмом и считает рост спроса на 10-20% в 2014 году консервативным прогнозом: «Я предполагаю, что спрос в следующем году может увеличиться на 30-50% по сравнению с 2013-м. Думаю, что количество сделок будет планомерно расти ежегодно в среднем на 10% до 2017-го».
О ценах же он говорит более осторожно: «Сложно сказать, я думаю, что стоимость жилья может начать расти с лета следующего года, если правительство Кипра вернет доверие к экономике страны и решит проблемы с бюджетом».
Специалисты D. Fitzgerald Marketing и ABC Properties Cyprus сошлись во мнении, что прогнозы сейчас делать очень сложно, ведь ситуация зависит от множества факторов: «Увеличатся ли продажи жилья, вырастут или упадут цены – пока говорить рано", – замечают они, – "Хотя падать они не должны, потому что уже просто некуда. В ближайшие пять лет они как раз могут остановится на нынешнем уровне. Будет ли повышение? Никто вам точно не скажет. Многое зависит и от политической ситуации, как внутренней, так и внешней».
Как бы оптимистичны не были риэлторы, совершенно ясно, что Кипр нездоров. На рынке все не очень хорошо и нельзя сказать, когда ситуация коренным образом изменится в лучшую сторону. Но это «плохо» не абсолютно! Конечно, рост числа заинтересовавшихся не привел к росту сделок – их число все равно сильно сократилось. И все-таки рынок жив, он «сокрушается», что много растерял, но недвижимость не перестала продаваться вообще и не обесценилась «в ноль».
Более того: шумиха вокруг «кипрского коллапса» стала бесплатной и относительно эффективной рекламой, которая привлекла к острову внимание потенциальных покупателей.
Вероятно, определенная группа россиян, имевшая на Кипре не только туристический, но и финансовый интерес, скорее будет уступать этот рынок «чистым туристам». А значит остров будет конкурировать с другими средизамноморскими странами именно в статусе курорта.
Автор: Екатерина Холодова
Фото: Анастасии Фалей
