Версия
для печати
для печати
Безусловно, подсчитать все расходы и вывести универсальную сумму невозможно. У каждого покупателя свои потребности, свой подход к подбору объекта и свои представления о комфорте. И всё-таки приблизительно рассчитать семейный бюджет на покупку небольшой квартиры на болгарском курорте Солнечный берег можно ещё до принятия решения о сделке.
В материалах этой рубрики мы исходим из некой оптимальной схемы, когда объект находится быстро, а процесс покупки проходит гладко. Упомянутые ниже расходы можно считать неизбежными, а насколько итоговая сумма будет отличаться от приведённой зависит в первую очередь от аппетитов покупателя.
Материал подготовлен совместно c компанией New Estate.
Покупатели – семья и двух человек – отправились на Солнечный берег с целью найти и приобрести устраивающую их квартиру. Поездку организовали самостоятельно, без помощи туроператора или агентства недвижимости. В стране находились в течение четырёх дней. По опыту большинства риелторов и покупателей найти подходящее жильё за меньшее время практически невозможно. А в означенный срок реально уложиться, если провести – ещё дома – серьёзную подготовительную работу: найти варианты в интернете, связаться с агентствами, договориться о просмотре.
Если заказывать билеты за несколько дней до поездки, то по состоянию на начало марта 2014 года цены на перелёт из Москвы в Бургас или Варну начинаются от 15 000 рублей на человека (в обе стороны). Из Питера итоговая сумма немного выше – от 19 000 рублей, из Новосибирска – от 30 000 рублей. Можно сэкономить, заказав билет заранее, или воспользовавшись акциями авиакомпаний.
Конечно, агентство, показывая потенциальному покупателю варианты, не будет брать с него деньги за бензин. Но также очевидно, что компания не готова возить клиента по всей стране (в данном случае, по всему побережью). Если визитёр ищет варианты в районе Солнечного берега, ему предложат смотровой тур максимум от Бургаса до Елените. Если же покупатель хочет осесть на Золотых песках, он может рассчитывать на поездки от Балчика до Бялы и Обзора.
На Солнечном берегу есть варианты размещения на любой кошелёк – от скромных хостелов до пятизвёздочных отелей. При расчёте учитывались средние расценки за проживание в гостинице, отмеченной тремя звёздами, в высокий сезон - €35-40 за номер в сутки. Правда, надо учесть, что цены могут быть выше, если заказывать номер в последний момент.
Исходим из того, что завтрак включен в счёт проживания в гостинице. Но вообще питание в Болгарии недорогое. Обед в ресторане будет стоить €7-10 на человека. В среднем: суп €1,5-2, салат €3-4, второе – €5-7 и напитки. При подсчёте учитываем, что покупатель захочет и пообедать, и поужинать.
Четырёхдневная поездка в Болгарию на осмотр недвижимости обойдется на двоих в €850-1000. Кстати, некоторые агентства возвращают клиентам расходы на ознакомительный тур, если он завершается покупкой. Но во время таких туров трудно оценить многообразие вариантов.
Покупатель выбрал меблированную квартиру на вторичном рынке Солнечного берега за €30 000. Апартаменты с одной спальней расположены в современном жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детская площадка, охраняемая территория) на второй линии от моря. Вариант подобран агентством.
Отметим, что для Солнечного берега €30 000 – это средняя цена квартиры площадью около 50 кв. м. Есть варианты и дешевле, в районе €20 000, но в этом случае апартаменты, скорее всего, будут находиться далеко от моря. Встречаются предложения и дороже – за €40 000-50 000 или около €1000 за кв.м. В это случае покупатели вправе рассчитывать на дом повышенной комфортности, т.е. дорогие отделочные материалы и приятные бонусы вроде СПА-центра. Оценить весь спектр недвижимости на Солнечном берегу Болгарии можно на портале Prian.ru.
Как правило, указанная в прайсе сумма - итоговая. То есть дополнительные расходы вам ещё предстоят, но сам объект будет стоить именно этих денег.
Обычно с момента осмотра и до получения покупателем нотариального акта о собственности – работа риелтора бесплатна. Если покупатель желает воспользоваться помощью агента по послепродажной регистрации недвижимости в БУЛСТАТ, налоговой и службе по кадастру и геодезии, а так же по переоформлению абонементных номеров на коммунальные счета, такие услуги уже будут платными.
Стандартная практика: при покупке вторичной недвижимости в курортных районах – клиент не платит комиссионные агенству. Однако есть случаи (особенно, когда в сделке несколько посредников), когда агенство взымает комиссионные с покупателя, порой до 10% от цены объекта. Это вопрос договоренностей между сторонами. Если покупателя не устраивает цена недвижимости или условия проведения сделки, он может не работать с таким агентством.
Дополнительные расходы на переоформление права собственности на недвижимость в Болгарии составляют около 5% от цены объекта. Налоги и сборы за квартиру стоимостью €30 000 на Солнечном берегу включают:
Как правило, нотариус сам назначает официального переводчика, который по закону несёт ответственность за верность перевода и подписывается во всех прочитанных документах. Также, переводчик разъясняет покупателю всё, что говорит нотариус.
В Болгарии нотариусы распределяются по районам: на каждые 10 000 жителей – один нотариус. Сделки осуществляются только там, где расположена недвижимость. В районе Солнечного берега работает всего три нотариуса.
Переоформить право собственности на недвижимость можно на самом Солнечном Берегу (там работает один нотариус) или в Несебре (там есть два нотариуса). Обычно каждое агенство сотрудничает с одним из нотариусов и записывает день и час сделки за несколько дней (2-5 дней). Если человек покупает недвижимость без помощи агентства, он сам должен связаться с нотариусом и записать день и час сделки.
После завершения сделки и получения нотариального акта недвижимость регистрируется в трёх инстанциях.
Во-первых, в течение семи дней после получения нотариального акта сотрудники агентства недвижимости подают заявление на оформление номера Булстат (Болгарская статистика).
Во-вторых, в течение двух месяцев (этот срок установлен законом) сотрудники агентства декларируют собственность в муниципальной налоговой инспекции. Декларация происходит путём заполнения бланка, предъявления номера Булстат и нотариального акта.
И в-третьих, представители покупателя актуализируют информацию о новом владельце в службе по кадастру и геодезии. Для этого этапа законом не предусмотрены ограничения по срокам.
Регистрация недвижимости в этих инстанциях обязательна. Невыполнение данных требований приводит к штрафам, но не влияет на ваше право собственности на недвижимость.
Итоговая стоимость квартиры с учётом налогов и сборов за переоформление права собственности составит около €32 000. Расходы покупателя могут вырасти еще на €1000-3000, если он решит сотрудничать с агентством, которое берёт плату за свои услуги.
Семья из трёх человек живет в своей квартире на Солнечном берегу в течение трёх месяцев. В остальное время квартира пустует.
Все владельцы недвижимости в Болгарии платят муниципальный налог и налог на вывоз мусора. Эти два сбора объеденены в один. Деньги вносятся ежегодно до 31 декабря. Можно выплатить всю сумму сразу или по частям. Размер налогов составляет 0,15-0,4% от стоимости объекта в зависимости от муниципалитета, в котором расположена квартира.
Рассчитаем стоимость годового налога для апартаментов стоимостью €30 000, расположенных на Солнечном берегу.
Плата за содержние комплекса устанавливается управляющей компанией. Такса поддержки обычно включает оплату расходов за общие коммунальные услуги; уборку и охрану комплекса, обслуживание общей инфраструктуры (лифт, газон, аллеи, бассейны). Размер платежей зависит от площади квартиры, а также спектра услуг, которые предоставляет комплекс. Ставки варируются от €5 до €15 за кв. м в год. Если жильцы не довольны работой управляющего, они могут его поменять на собрании собственников.
Рассчитаем стоимость содержания квартиры площадью 50 кв. м в ЖК средней ценовой категории.
За электричество и воду собственники апартаментов платят по счётчикам. Соотвественно, если квартира пустует, эти расходы стремятся к нулю. Если же семья из трёх человек проживает в апартаментах, то электроэнергия будет стоить около €40-45 в месяц, водоснабжение обойдется в €15-20 в месяц.
В Болгарии работают три основных оператора мобильной связи «Глобул» (Globul), «Виваком» (Vivacom) и «Мтел» (Mtel). Все они предоставляют качественные услуги, в том числе, на звонки за границу. Стартовый пакет с подключением сим-карты стоит около €3. В дальнейшем счёт можно пополнить на любую сумму. В среднем минута разговора с Россией будет стоить €0,19.
Безусловно, расходы семьи из трёх человек на продукты питания (покупка на рынках и в магазинах) зависят от их личных вкусов и предпочтений. В среднем можно ориентироваться на сумму в €20 в сутки. Но мы не учитываем походы в кафе и рестораны.
Рассчитывая семейный бюджет на содержание квартиры и проживание в Болгарии, стоит включить небольшую сумму в графу «непредвиденные расходы». Например, у вас может сломаться кондиционер или протечёт кран. Этого может и не произойти, но всё-таки…
Обслуживание квартиры и трёхмесячный отдых в Болгарии будет стоить нашей семье около €3000 в год. Из всех приведённых в статье расчётов эта цифра самая субъективная. Ведь мы учитывали только регулярные траты владельцев жилья, а ведь у вас будут ещё и расходы на развлечения, путешествия по стране, покупку одежды и товаров для дома.
В течение месяца в горячий сезон собственник сдаёт квартиру в аренду с помощью управляющей компании.
Квартиру площадью 50 кв. м, расположенную на Солнечном берегу рядом с морем, летом можно сдать за €30 в сутки. Рассчитаем, сколько заработает на аренде владелец апартаментов.
Если управляющая компания обеспечит 100% заполняемость квартиры, владелец жилья всего за месяц аренды сможет заработать сумму, которой хватит на оплату муниципального налога, таксы за содержание комплекса и коммунальных услуг.
| Поиск квартиры в Болгарии | |
|---|---|
| Авиаперелет, за двоих | €600 |
| Смотровой тур | бесплатно |
| Проживание в отеле, 4 дня | €140-160 |
| Питание, 4 дня | €140-160 |
| Покупка квартиры в Болгарии | |
| Квартира | €30 000 |
| Работа агента | бесплатно |
| Налоги и сборы | €1500 |
| Регистрация недвижимости | €150 |
| Обслуживание квартиры в Болгарии | |
| Муниципальный налог | €65 в год |
| Содержание комплекса | €500 в год |
| Коммунальные услуги | €160-180 за три месяца |
| Мобильная связь | около €150 за три месяца |
| Питание | €1800 за три месяца |
| Непредвиденные расходы | €100-200 в год |
| Сдача квартиры в Болгарии в аренду | |
| Услуги управляющей компании | €90 в месяц (10% от заработка) |
| Налог на сдачу в аренду | €90 в месяц (10% от заработка) |
