Калькулятор: считаем расходы на покупку и содержание квартиры на Солнечном Берегу (Болгария)

Портал Prian.ru открывает новую рубрику под названием «Калькулятор». Совместно с экспертами ведущих риелторских компаний мы рассчитаем, сколько денег вы реально потратите на поиск, покупку и обслуживание недвижимости за рубежом. А также, сколько сможете – если сможете – заработать на аренде.

Безусловно, подсчитать все расходы и вывести универсальную сумму невозможно. У каждого покупателя свои потребности, свой подход к подбору объекта и свои представления о комфорте. И всё-таки приблизительно рассчитать семейный бюджет на покупку небольшой квартиры на болгарском курорте Солнечный берег можно ещё до принятия решения о сделке.

В материалах этой рубрики мы исходим из некой оптимальной схемы, когда объект находится быстро, а процесс покупки проходит гладко. Упомянутые ниже расходы можно считать неизбежными, а насколько итоговая сумма будет отличаться от приведённой зависит в первую очередь от аппетитов покупателя.

Материал подготовлен совместно c компанией New Estate.

I. Выбор квартиры в Болгарии, Солнечный берег

Дано

Покупатели – семья и двух человек – отправились на Солнечный берег с целью найти и приобрести устраивающую их квартиру. Поездку организовали самостоятельно, без помощи туроператора или агентства недвижимости. В стране находились в течение четырёх дней. По опыту большинства риелторов и покупателей найти подходящее жильё за меньшее время практически невозможно. А в означенный срок реально уложиться, если провести – ещё дома – серьёзную подготовительную работу: найти варианты в интернете, связаться с агентствами, договориться о просмотре. 

Расходы

Авиаперелёт – €600 на двоих

Если заказывать билеты за несколько дней до поездки, то по состоянию на начало марта 2014 года цены на перелёт из Москвы в Бургас или Варну начинаются от 15 000 рублей на человека (в обе стороны). Из Питера итоговая сумма немного выше – от 19 000 рублей, из Новосибирска – от 30 000 рублей. Можно сэкономить, заказав билет заранее, или воспользовавшись акциями авиакомпаний.

Смотровой тур – бесплатно или €25-35 в сутки за аренду авто

Конечно, агентство, показывая потенциальному покупателю варианты, не будет брать с него деньги за бензин. Но также очевидно, что компания не готова возить клиента по всей стране (в данном случае, по всему побережью). Если визитёр ищет варианты в районе Солнечного берега, ему предложат смотровой тур максимум от Бургаса до Елените. Если же покупатель хочет осесть на Золотых песках, он может рассчитывать на поездки от Балчика до Бялы и Обзора.

Комментарий New Estate

Обычно мы рекомендуем потенциальным покупателям разместиться в гостинице Несебра и составить график осмотров с несколькими агентствами. Как правило, представители компании заезжают за покупателями в отель и везут на осмотр. На практике, если объекты находятся в одном регионе Болгарии, то смотровые туры для клиентов бесплатны. Если хочется побывать в разных регионах страны (Солнечный Берег – Варна и севернее... или Солнечный Берег – Созополь и южнее... или в деревнях...), можно взять автомобиль напрокат. В горячий сезон средняя цена аренды машины  – €25-35 в сутки, а в несезон  –  дешевле.

Проживание (за 4 дня) – €140–160

На Солнечном берегу есть варианты размещения на любой кошелёк – от скромных хостелов до пятизвёздочных отелей. При расчёте учитывались средние расценки за проживание в гостинице, отмеченной тремя звёздами, в высокий сезон - €35-40 за номер в сутки. Правда, надо учесть, что цены могут быть выше, если заказывать номер в последний момент.

Питание – €140–160 (обед в ресторане на двоих – около €20)

Исходим из того, что завтрак включен в счёт проживания в гостинице. Но вообще питание в Болгарии недорогое. Обед в ресторане будет стоить €7-10 на человека. В среднем: суп €1,5-2, салат €3-4, второе – €5-7 и напитки. При подсчёте учитываем, что покупатель захочет и пообедать, и поужинать.  

Итого

Четырёхдневная поездка в Болгарию на осмотр недвижимости обойдется на двоих в €850-1000. Кстати, некоторые агентства возвращают клиентам расходы на ознакомительный тур, если он завершается покупкой. Но во время таких туров трудно оценить многообразие вариантов.

Горы в Болгарии, пейзаж

II. Покупка квартиры в Болгарии

Дано

Покупатель выбрал меблированную квартиру на вторичном рынке Солнечного берега за €30 000. Апартаменты с одной спальней расположены в современном жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детская площадка, охраняемая территория) на второй линии от моря. Вариант подобран агентством.

Отметим, что для Солнечного берега €30 000 – это средняя цена квартиры площадью около 50 кв. м. Есть варианты и дешевле, в районе €20 000,  но в этом случае апартаменты, скорее всего, будут находиться далеко от моря. Встречаются предложения и дороже – за €40 000-50 000 или около €1000 за кв.м. В это случае покупатели вправе рассчитывать на дом повышенной комфортности, т.е. дорогие отделочные материалы и приятные бонусы вроде СПА-центра. Оценить весь спектр недвижимости на Солнечном берегу Болгарии можно на портале Prian.ru.

Расходы

Квартира - €30 000

Как правило, указанная в прайсе сумма - итоговая. То есть дополнительные расходы вам ещё предстоят, но сам объект будет стоить именно этих денег. 

Комментарий New Estate

При осмотре и бронировании объекта, покупатель может сделать своё встречное предложение по цене, например: «€28 000 и я беру!» Агент, в свою очередь, ведёт переговоры с продавцом и озвучивает ему предложение клиента. Если владелец соглашается понизить цену – ок, если нет – то нет. Бывает, что стороны сходятся где-то посредине.

Вся сумма – €30 000 – должна оказаться на счету продавца в день подписания нотариального акта, по которому право собственности переходит в к новому владельцу. На практике российские покупатели переводят необходимые деньги со своего российского на свой болгарский счет в течение двух месяцев после бронирования – именно столько длится средняя сделка.   

Работа агента – бесплатно

Обычно с момента осмотра и до получения покупателем нотариального акта о собственности – работа риелтора бесплатна. Если покупатель желает воспользоваться помощью агента по послепродажной регистрации недвижимости в БУЛСТАТ, налоговой и службе по кадастру и геодезии, а так же по переоформлению абонементных номеров на коммунальные счета, такие услуги уже будут платными.

Стандартная практика: при покупке вторичной недвижимости в курортных районах – клиент не платит комиссионные агенству. Однако есть случаи (особенно, когда в сделке несколько посредников), когда агенство взымает комиссионные с покупателя, порой до 10% от цены объекта. Это вопрос договоренностей между сторонами. Если покупателя не устраивает цена недвижимости или условия проведения сделки, он может не работать с таким агентством.

Солнечный Берег, Болгария

Читайте также: Как продать квартиру в Болгарии за 72 часа?

Налоги и сборы – около €1500

Дополнительные расходы на переоформление права собственности на недвижимость в Болгарии составляют около 5% от цены объекта. Налоги и сборы за квартиру стоимостью €30 000 на Солнечном берегу включают:

  • Таксу за запись в имущественном реестре в суде – 60 лев (€30)
  • Местный (муниципальный) налог на покупку недвижимости – 1760 лев (€880)
  • Нотариальные таксы, включая НДС – 630 лев (€315)
  • Услуги лицензированного переводчика – 80 лев (€40)

Как правило, нотариус сам назначает официального переводчика, который по закону несёт ответственность за верность перевода и подписывается во всех прочитанных документах. Также, переводчик разъясняет покупателю всё, что говорит нотариус.

  • Составление и написание нотариального акта – 300 лев (€150)

В Болгарии нотариусы распределяются по районам: на каждые 10 000 жителей – один нотариус. Сделки осуществляются только там, где расположена недвижимость. В районе Солнечного берега работает всего три нотариуса.

Переоформить право собственности на недвижимость можно на самом Солнечном Берегу (там работает один нотариус) или в Несебре (там есть два нотариуса). Обычно каждое агенство сотрудничает с одним из нотариусов и записывает день и час сделки за несколько дней (2-5 дней). Если человек покупает недвижимость без помощи агентства, он сам должен связаться с нотариусом и записать день и час сделки.

  • Справка – идентификация личных документов – 20 лев (€10)
  • Нотариально заверенные копии документов – 20 лев (€10)
  • Нотариальная такса за регистрацию договора о поддержке и управлении – 150 лев (€75)

Комментарий New Estate

Деньги за недвижимость переводятся по безналичному расчёту в евро. А вот услуги нотариуса чаще оплачиваются в левах наличными, при оформлении сделки. Чаще всего сотрудники нотариальной конторы сами «раскидают» деньги по разным счетам. И через 2-3 дня (или чуть позже) вместе с документами, подтверждающими право собственности, клиент получает кучу справок, подтверждающих оплату того или иного действия.  

Регистрация недвижимости – €150

После завершения сделки и получения нотариального акта недвижимость регистрируется в трёх инстанциях.

Во-первых, в течение семи дней после получения нотариального акта сотрудники агентства недвижимости подают заявление на оформление номера Булстат (Болгарская статистика).

Во-вторых, в течение двух месяцев (этот срок установлен законом) сотрудники агентства декларируют собственность в муниципальной налоговой инспекции. Декларация происходит путём заполнения бланка, предъявления номера Булстат и нотариального акта.

И в-третьих, представители покупателя актуализируют информацию о новом владельце в службе по кадастру и геодезии. Для этого этапа законом не предусмотрены ограничения по срокам.

Регистрация недвижимости в этих инстанциях обязательна. Невыполнение данных требований приводит к штрафам, но не влияет на ваше право собственности на недвижимость.

Несебр, Болгария. Рыбацкая гавань

Комментарий New Estate

Теоретически все процедуры клиент может пройти самостоятельно. На практике все три процесса стараются перепоручить агентству: в €150 входят и все расходы по регистрации и агентская «накрутка». Причина проста: Булстат находится в Несебре, налоговая и кадастровая службы – в Бургасе. У этих организаций свои часы работы, разговаривают там, понятное дело, на болгарском. Метаться между ними, заполнять документы, получать справки – на самое приятное занятие.   

Итого

Итоговая стоимость квартиры с учётом налогов и сборов за переоформление права собственности составит около €32 000. Расходы покупателя могут вырасти еще на €1000-3000, если он решит сотрудничать с агентством, которое берёт плату за свои услуги.

Недвижимость в Болгарии, которую можно купить прямо сейчас:

Читайте также: Где и как получить ВНЖ в Европе?

III. Обслуживание квартиры в Болгарии

Дано

Семья из трёх человек живет в своей квартире на Солнечном берегу в течение трёх месяцев. В остальное время квартира пустует.

Расходы

Муниципальный налог – €65 в год

Все владельцы недвижимости в Болгарии платят муниципальный налог и налог на вывоз мусора. Эти два сбора объеденены в один. Деньги вносятся ежегодно до 31 декабря. Можно выплатить всю сумму сразу или по частям. Размер налогов составляет 0,15-0,4% от стоимости объекта в зависимости от муниципалитета, в котором расположена квартира.

Рассчитаем стоимость годового налога для апартаментов стоимостью €30 000, расположенных на Солнечном берегу.

  • 0,12% (налог на недвижимость в муниципалитете Несебра) + 0,9% (налог на вывоз мусора для Солнечного берега) = 0,21% от цены объекта (общий налог)
  • €30 000 (стоимость квартиры): 100 × 0,21% = €63 (около 123 лев) в год

Содержание комплекса – €500 в год

Плата за содержние комплекса устанавливается управляющей компанией. Такса поддержки обычно включает оплату расходов за общие коммунальные услуги; уборку и охрану комплекса, обслуживание общей инфраструктуры (лифт, газон, аллеи, бассейны). Размер платежей зависит от площади квартиры, а также спектра услуг, которые предоставляет комплекс. Ставки варируются от €5 до €15 за кв. м в год. Если жильцы не довольны работой управляющего, они могут его поменять на собрании собственников.

Рассчитаем стоимость содержания квартиры площадью 50 кв. м в ЖК средней ценовой категории.

  • 50 (площадь квартиры) × €10 (такса поддержки за кв. м) = €500 в год

Коммунальные услуги – €160-180 за три месяца

За электричество и воду собственники апартаментов платят по счётчикам. Соотвественно, если квартира пустует, эти расходы стремятся к нулю. Если же семья из трёх человек проживает в апартаментах, то электроэнергия будет стоить около €40-45 в месяц, водоснабжение обойдется в €15-20 в месяц.

Мобильная связь – около €150 за три месяца

В Болгарии работают три основных оператора мобильной связи «Глобул» (Globul), «Виваком» (Vivacom) и «Мтел» (Mtel). Все они предоставляют качественные услуги, в том числе, на звонки за границу. Стартовый пакет с подключением сим-карты стоит около €3. В дальнейшем счёт можно пополнить на любую сумму. В среднем минута разговора с Россией будет стоить €0,19.

Питание – €1800 за три месяца

Безусловно, расходы семьи из трёх человек на продукты питания (покупка на рынках и в магазинах) зависят от их личных вкусов и предпочтений. В среднем можно ориентироваться на сумму в €20 в сутки. Но мы не учитываем походы в кафе и рестораны.

Болгария, жилой комплекс с бассейном

Читайте также: Расходы на питание в Болгарии в 2019 году

Непредвиденные расходы – €100–200 в год

Рассчитывая семейный бюджет на содержание квартиры и проживание в Болгарии, стоит включить небольшую сумму в графу «непредвиденные расходы». Например, у вас может сломаться кондиционер или протечёт кран. Этого может и не произойти, но всё-таки…

Итого

Обслуживание квартиры и трёхмесячный отдых в Болгарии будет стоить нашей семье около €3000 в год. Из всех приведённых в статье расчётов эта цифра самая субъективная. Ведь мы учитывали только регулярные траты владельцев жилья, а ведь у вас будут ещё и расходы на развлечения, путешествия по стране, покупку одежды и товаров для дома.

Читайте также: К кому болгары относятся с подозрением и как устроить ребёнка в детсад?

IV. Сдача квартиры в Болгарии в аренду

Дано

В течение месяца в горячий сезон собственник сдаёт квартиру в аренду с помощью управляющей компании.

Доходы

Квартиру площадью 50 кв. м, расположенную на Солнечном берегу рядом с морем, летом можно сдать за €30 в сутки. Рассчитаем, сколько заработает на аренде владелец апартаментов.

  • €30 в сутки × 30 дней = €900
  • От суммы €900 вычитаем 10% (налог на сдачу в аренду) и еще 10% (за услуги управляющей компании) = €720

Итого

Если управляющая компания обеспечит 100% заполняемость квартиры, владелец жилья всего за месяц аренды сможет заработать сумму, которой хватит на оплату муниципального налога, таксы за содержание комплекса и коммунальных услуг.

Поиск квартиры в Болгарии
Авиаперелет, за двоих €600
Смотровой тур бесплатно
Проживание в отеле, 4 дня €140-160
Питание, 4 дня €140-160
Покупка квартиры в Болгарии
Квартира €30 000
Работа агента бесплатно
Налоги и сборы €1500
Регистрация недвижимости €150
Обслуживание квартиры в Болгарии
Муниципальный налог €65 в год
Содержание комплекса €500 в год
Коммунальные услуги €160-180 за три месяца
Мобильная связь около €150 за три месяца
Питание €1800 за три месяца
Непредвиденные расходы €100-200 в год
Сдача квартиры в Болгарии в аренду
Услуги управляющей компании €90 в месяц (10% от заработка)
Налог на сдачу в аренду €90 в месяц (10% от заработка)

Благодарим за помощь в подготовке материала компанию New Estate.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Теги: Болгария, Недвижимость, Налоги и сборы, Содержание недвижимости, Калькулятор
Подписаться:

Читайте также

Болгарское побережье радует ценами. За счёт россиян
Рынок недвижимости стабилен, а значит по-прежнему недорог
Где в мире недвижимость дорожает сильнее всего
Италия, Россия и Украина в отстающих.
Как продать свою квартиру в Болгарии сегодня
Нужно ли для этого приезжать и как закрыть сделку быстро
Российский след: на каких рынках недвижимости может сказаться падение рубля
Где изменятся цены на недвижимость, если спрос из России и Украины снизится
Срочная сделка: как продать квартиру в Болгарии за 72 часа
Это возможно! Решение в клике от вас
Рейтинг стран по росту цен на жильё в 2018 году. Вы удивитесь
На вершине впервые за всю историю оказалась крохотная европейская страна. Хотите узнать, какая?

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) на Солнечном берегу Недвижимость на Солнечном берегу Недорогая недвижимость на Солнечном берегу Апартаменты (квартиры) на Солнечном берегу

Новости и статьи по теме «Болгария»:

Болгарское побережье радует ценами. За счёт россиян
  • 937
Рынок недвижимости стабилен, а значит по-прежнему недорог
Срочная сделка: как продать квартиру в Болгарии за 72 часа
  • 806
Это возможно! Решение в клике от вас