Портал Prian.ru открывает новую рубрику под названием «Калькулятор». Совместно с экспертами ведущих риелторских компаний мы рассчитаем, сколько денег вы реально потратите на поиск, покупку и обслуживание недвижимости за рубежом. А также, сколько сможете – если сможете – заработать на аренде.
Безусловно, подсчитать все расходы и вывести универсальную сумму невозможно. У каждого покупателя свои потребности, свой подход к подбору объекта и свои представления о комфорте. И всё-таки приблизительно рассчитать семейный бюджет на покупку небольшой квартиры на болгарском курорте Солнечный берег можно ещё до принятия решения о сделке.
В материалах этой рубрики мы исходим из некой оптимальной схемы, когда объект находится быстро, а процесс покупки проходит гладко. Упомянутые ниже расходы можно считать неизбежными, а насколько итоговая сумма будет отличаться от приведённой зависит в первую очередь от аппетитов покупателя.
Материал подготовлен совместно c компанией New Estate.
I. Выбор квартиры в Болгарии, Солнечный берег
Дано
Покупатели – семья и двух человек – отправились на Солнечный берег с целью найти и приобрести устраивающую их квартиру. Поездку организовали самостоятельно, без помощи туроператора или агентства недвижимости. В стране находились в течение четырёх дней. По опыту большинства риелторов и покупателей найти подходящее жильё за меньшее время практически невозможно. А в означенный срок реально уложиться, если провести – ещё дома – серьёзную подготовительную работу: найти варианты в интернете, связаться с агентствами, договориться о просмотре.
Расходы
Авиаперелёт – €600 на двоих
Если заказывать билеты за несколько дней до поездки, то по состоянию на начало марта 2014 года цены на перелёт из Москвы в Бургас или Варну начинаются от 15 000 рублей на человека (в обе стороны). Из Питера итоговая сумма немного выше – от 19 000 рублей, из Новосибирска – от 30 000 рублей. Можно сэкономить, заказав билет заранее, или воспользовавшись акциями авиакомпаний.
Смотровой тур – бесплатно или €25-35 в сутки за аренду авто
Конечно, агентство, показывая потенциальному покупателю варианты, не будет брать с него деньги за бензин. Но также очевидно, что компания не готова возить клиента по всей стране (в данном случае, по всему побережью). Если визитёр ищет варианты в районе Солнечного берега, ему предложат смотровой тур максимум от Бургаса до Елените. Если же покупатель хочет осесть на Золотых песках, он может рассчитывать на поездки от Балчика до Бялы и Обзора.
Комментарий New Estate
Обычно мы рекомендуем потенциальным покупателям разместиться в гостинице Несебра и составить график осмотров с несколькими агентствами. Как правило, представители компании заезжают за покупателями в отель и везут на осмотр. На практике, если объекты находятся в одном регионе Болгарии, то смотровые туры для клиентов бесплатны. Если хочется побывать в разных регионах страны (Солнечный Берег – Варна и севернее... или Солнечный Берег – Созополь и южнее... или в деревнях...), можно взять автомобиль напрокат. В горячий сезон средняя цена аренды машины – €25-35 в сутки, а в несезон – дешевле.
Проживание (за 4 дня) – €140–160
На Солнечном берегу есть варианты размещения на любой кошелёк – от скромных хостелов до пятизвёздочных отелей. При расчёте учитывались средние расценки за проживание в гостинице, отмеченной тремя звёздами, в высокий сезон - €35-40 за номер в сутки. Правда, надо учесть, что цены могут быть выше, если заказывать номер в последний момент.
Питание – €140–160 (обед в ресторане на двоих – около €20)
Исходим из того, что завтрак включен в счёт проживания в гостинице. Но вообще питание в Болгарии недорогое. Обед в ресторане будет стоить €7-10 на человека. В среднем: суп €1,5-2, салат €3-4, второе – €5-7 и напитки. При подсчёте учитываем, что покупатель захочет и пообедать, и поужинать.
Итого
Четырёхдневная поездка в Болгарию на осмотр недвижимости обойдется на двоих в €850-1000. Кстати, некоторые агентства возвращают клиентам расходы на ознакомительный тур, если он завершается покупкой. Но во время таких туров трудно оценить многообразие вариантов.
II. Покупка квартиры в Болгарии
Дано
Покупатель выбрал меблированную квартиру на вторичном рынке Солнечного берега за €30 000. Апартаменты с одной спальней расположены в современном жилом комплексе с развитой инфраструктурой (бассейн, детская площадка, охраняемая территория) на второй линии от моря. Вариант подобран агентством.
Отметим, что для Солнечного берега €30 000 – это средняя цена квартиры площадью около 50 кв. м. Есть варианты и дешевле, в районе €20 000, но в этом случае апартаменты, скорее всего, будут находиться далеко от моря. Встречаются предложения и дороже – за €40 000-50 000 или около €1000 за кв.м. В это случае покупатели вправе рассчитывать на дом повышенной комфортности, т.е. дорогие отделочные материалы и приятные бонусы вроде СПА-центра. Оценить весь спектр недвижимости на Солнечном берегу Болгарии можно на портале Prian.ru.
Расходы
Квартира - €30 000
Как правило, указанная в прайсе сумма - итоговая. То есть дополнительные расходы вам ещё предстоят, но сам объект будет стоить именно этих денег.
Комментарий New Estate
При осмотре и бронировании объекта, покупатель может сделать своё встречное предложение по цене, например: «€28 000 и я беру!» Агент, в свою очередь, ведёт переговоры с продавцом и озвучивает ему предложение клиента. Если владелец соглашается понизить цену – ок, если нет – то нет. Бывает, что стороны сходятся где-то посредине.
Вся сумма – €30 000 – должна оказаться на счету продавца в день подписания нотариального акта, по которому право собственности переходит в к новому владельцу. На практике российские покупатели переводят необходимые деньги со своего российского на свой болгарский счет в течение двух месяцев после бронирования – именно столько длится средняя сделка.
Работа агента – бесплатно
Обычно с момента осмотра и до получения покупателем нотариального акта о собственности – работа риелтора бесплатна. Если покупатель желает воспользоваться помощью агента по послепродажной регистрации недвижимости в БУЛСТАТ, налоговой и службе по кадастру и геодезии, а так же по переоформлению абонементных номеров на коммунальные счета, такие услуги уже будут платными.
Стандартная практика: при покупке вторичной недвижимости в курортных районах – клиент не платит комиссионные агенству. Однако есть случаи (особенно, когда в сделке несколько посредников), когда агенство взымает комиссионные с покупателя, порой до 10% от цены объекта. Это вопрос договоренностей между сторонами. Если покупателя не устраивает цена недвижимости или условия проведения сделки, он может не работать с таким агентством.
Дополнительные расходы на переоформление права собственности на недвижимость в Болгарии составляют около 5% от цены объекта. Налоги и сборы за квартиру стоимостью €30 000 на Солнечном берегу включают:
Таксу за запись в имущественном реестре в суде – 60 лев (€30)
Местный (муниципальный) налог на покупку недвижимости – 1760 лев (€880)
Нотариальные таксы, включая НДС – 630 лев (€315)
Услуги лицензированного переводчика – 80 лев (€40)
Как правило, нотариус сам назначает официального переводчика, который по закону несёт ответственность за верность перевода и подписывается во всех прочитанных документах. Также, переводчик разъясняет покупателю всё, что говорит нотариус.
Составление и написание нотариального акта – 300 лев (€150)
В Болгарии нотариусы распределяются по районам: на каждые 10 000 жителей – один нотариус. Сделки осуществляются только там, где расположена недвижимость. В районе Солнечного берега работает всего три нотариуса.
Переоформить право собственности на недвижимость можно на самом Солнечном Берегу (там работает один нотариус) или в Несебре (там есть два нотариуса). Обычно каждое агенство сотрудничает с одним из нотариусов и записывает день и час сделки за несколько дней (2-5 дней). Если человек покупает недвижимость без помощи агентства, он сам должен связаться с нотариусом и записать день и час сделки.
Справка – идентификация личных документов – 20 лев (€10)
Нотариально заверенные копии документов – 20 лев (€10)
Нотариальная такса за регистрацию договора о поддержке и управлении – 150 лев (€75)
Комментарий New Estate
Деньги за недвижимость переводятся по безналичному расчёту в евро. А вот услуги нотариуса чаще оплачиваются в левах наличными, при оформлении сделки. Чаще всего сотрудники нотариальной конторы сами «раскидают» деньги по разным счетам. И через 2-3 дня (или чуть позже) вместе с документами, подтверждающими право собственности, клиент получает кучу справок, подтверждающих оплату того или иного действия.
Регистрация недвижимости – €150
После завершения сделки и получения нотариального акта недвижимость регистрируется в трёх инстанциях.
Во-первых, в течение семи дней после получения нотариального акта сотрудники агентства недвижимости подают заявление на оформление номера Булстат (Болгарская статистика).
Во-вторых, в течение двух месяцев (этот срок установлен законом) сотрудники агентства декларируют собственность в муниципальной налоговой инспекции. Декларация происходит путём заполнения бланка, предъявления номера Булстат и нотариального акта.
И в-третьих, представители покупателя актуализируют информацию о новом владельце в службе по кадастру и геодезии. Для этого этапа законом не предусмотрены ограничения по срокам.
Регистрация недвижимости в этих инстанциях обязательна. Невыполнение данных требований приводит к штрафам, но не влияет на ваше право собственности на недвижимость.
Комментарий New Estate
Теоретически все процедуры клиент может пройти самостоятельно. На практике все три процесса стараются перепоручить агентству: в €150 входят и все расходы по регистрации и агентская «накрутка». Причина проста: Булстат находится в Несебре, налоговая и кадастровая службы – в Бургасе. У этих организаций свои часы работы, разговаривают там, понятное дело, на болгарском. Метаться между ними, заполнять документы, получать справки – на самое приятное занятие.
Итого
Итоговая стоимость квартиры с учётом налогов и сборов за переоформление права собственности составит около €32 000. Расходы покупателя могут вырасти еще на €1000-3000, если он решит сотрудничать с агентством, которое берёт плату за свои услуги.
Недвижимость в Болгарии, которую можно купить прямо сейчас:
10 000 €
Дом в Варне, Болгария
51 м211
Удалённая сделкаОплата криптовалютой
Мы предлагаем вам возможность стать владельцем нового дома всего за первоначальный взнос 10 000 евро, который будет построен специально для вас с использованием самых современных технологий. Предложение действительно для строительства нового дома по проекту. Вы выбираете участок земли в рамках установленного нами бюджета, затем мы поручаем...
GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd
10 000 €
Дом в Варне, Болгария
62 м211
Удалённая сделкаОплата криптовалютой
Мы предлагаем вам возможность стать владельцем нового дома всего за первоначальный взнос 10 000 евро, который будет построен специально для вас с использованием самых современных технологий. Предложение действительно для строительства нового дома по проекту. Вы выбираете участок земли в рамках установленного нами бюджета, затем мы поручаем...
GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd
10 000 €
Дом в Варне, Болгария
62 м221
Удалённая сделкаОплата криптовалютой
Мы предлагаем вам возможность стать владельцем нового дома всего за первоначальный взнос 10 000 евро, который будет построен специально для вас с использованием самых современных технологий. Предложение действительно для строительства нового дома по проекту. Вы выбираете участок земли в рамках установленного нами бюджета, затем мы поручаем...
GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd
10 000 €
Дом в Варне, Болгария
82 м221
Удалённая сделкаОплата криптовалютой
Мы предлагаем вам возможность стать владельцем нового дома всего за первоначальный взнос 10 000 евро, который будет построен специально для вас с использованием самых современных технологий. Предложение действительно для строительства нового дома по проекту. Вы выбираете участок земли в рамках установленного нами бюджета, затем мы поручаем...
GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd
10 000 €
Дом в Варне, Болгария
56 м211
Удалённая сделкаОплата криптовалютой
Мы предлагаем вам возможность стать владельцем нового дома всего за первоначальный взнос 10 000 евро, который будет построен специально для вас с использованием самых современных технологий. Предложение действительно для строительства нового дома по проекту. Вы выбираете участок земли в рамках установленного нами бюджета, затем мы поручаем...
GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd
10 000 €
Дом в Варне, Болгария
57 м222
Удалённая сделкаОплата криптовалютой
Мы предлагаем вам возможность стать владельцем нового дома всего за первоначальный взнос 10 000 евро, который будет построен специально для вас с использованием самых современных технологий. Предложение действительно для строительства нового дома по проекту. Вы выбираете участок земли в рамках установленного нами бюджета, затем мы поручаем...
GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd
10 000 €
Дом в Варне, Болгария
60 м222
Удалённая сделкаОплата криптовалютой
Мы предлагаем вам возможность стать владельцем нового дома всего за первоначальный взнос 10 000 евро, который будет построен специально для вас с использованием самых современных технологий. Предложение действительно для строительства нового дома по проекту. Вы выбираете участок земли в рамках установленного нами бюджета, затем мы поручаем...
GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd
10 000 €
Дом в Варне, Болгария
70 м221
Удалённая сделкаОплата криптовалютой
Мы предлагаем вам возможность стать владельцем нового дома всего за первоначальный взнос 10 000 евро, который будет построен специально для вас с использованием самых современных технологий. Предложение действительно для строительства нового дома по проекту. Вы выбираете участок земли в рамках установленного нами бюджета, затем мы поручаем...
GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd
15 000 €
Дом в Загорци, Болгария
120 м232
ID 34015670
Стоимость: 15 000 евро
Населенный пункт: с. Загорци
Общая площадь: 120 кв.м. + 2150 кв.м. двор
Этажность: 2
Без таксы обслуживания.
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
На продажу выставлен двухэтажный дом с большим земельным участком в селе Загорци. Кирпичное...
OAZIS REALTY
15 000 €
Дом в Загорци, Болгария
120 м231
На продажу выставлен двухэтажный дом с большим земельным участком в селе Загорци. Кирпичное здание общей площадью 120 кв/метров требует капитального ремонта. На участке площадью 2150 метров есть дополнительные постройки – 45 кв/метров и 50 кв/метров.
Село Загорци расположено в 43 км от города Бургас и в 13 км от муниципального центра Средец.В...
Lev Estates
15 000 €
Дом в Балчике, Болгария
90 м2321
Продаётся одноэтажный дом в селе Змеево, Добричской области! В 23 км от Балчика!
КОД: 16956. Предлагаем на продажу одноэтажный дом в селе Змеево. Деревня расположена в тихом и спокойном районе, в 23 км от Балчика, в 20 км от Добрича и в 65 км от Варны.
Дом одноэтажный, площадью 90 кв. м, требует ремонта.
На участке площадью 1840 кв. м есть...
STEFANOV INVEST
17 990 €
Дом в Добриче, Болгария
90 м243
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию
Дом с душой и историей, расположенное в очень живописном месте.
Дом построен еще до освобождения Болгарии от османского ига.
Примерно в период 1870 - 1880 гг.
Два самых богатых брата в деревне построили этот дом для своих семей.
Дом полностью построен из тесаного камня, добытого в районе деревни,...
IBG Property
20 000 €
Дом в Варне, Болгария
100 м231
Удалённая сделкаОплата криптовалютой
Мы предлагаем вам возможность стать владельцем нового дома всего за первоначальный взнос 20 000 евро, который будет построен специально для вас с использованием самых современных технологий. Предложение действительно для строительства нового дома по проекту. Вы выбираете участок земли в рамках установленного нами бюджета, затем мы поручаем...
GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd
20 000 €
Дом в Варне, Болгария
120 м232
Удалённая сделкаОплата криптовалютой
Мы предлагаем вам возможность стать владельцем нового дома всего за первоначальный взнос 20 000 евро, который будет построен специально для вас с использованием самых современных технологий. Предложение действительно для строительства нового дома по проекту. Вы выбираете участок земли в рамках установленного нами бюджета, затем мы поручаем...
GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd
20 000 €
Дом в Варне, Болгария
224 м232
Удалённая сделкаОплата криптовалютой
Мы предлагаем вам возможность стать владельцем нового дома всего за первоначальный взнос 20 000 евро, который будет построен специально для вас с использованием самых современных технологий. Предложение действительно для строительства нового дома по проекту. Вы выбираете участок земли в рамках установленного нами бюджета, затем мы поручаем...
GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd
20 000 €
Дом в Варне, Болгария
205 м232
Удалённая сделкаОплата криптовалютой
Мы предлагаем вам возможность стать владельцем нового дома всего за первоначальный взнос 20 000 евро, который будет построен специально для вас с использованием самых современных технологий. Предложение действительно для строительства нового дома по проекту. Вы выбираете участок земли в рамках установленного нами бюджета, затем мы поручаем...
GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd
20 000 €
Дом в Варне, Болгария
158 м232
Удалённая сделкаОплата криптовалютой
Мы предлагаем вам возможность стать владельцем нового дома всего за первоначальный взнос 20 000 евро, который будет построен специально для вас с использованием самых современных технологий. Предложение действительно для строительства нового дома по проекту. Вы выбираете участок земли в рамках установленного нами бюджета, затем мы поручаем...
GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd
20 000 €
Дом в Варне, Болгария
154 м232
Удалённая сделкаОплата криптовалютой
Мы предлагаем вам возможность стать владельцем нового дома всего за первоначальный взнос 20 000 евро, который будет построен специально для вас с использованием самых современных технологий. Предложение действительно для строительства нового дома по проекту. Вы выбираете участок земли в рамках установленного нами бюджета, затем мы поручаем...
GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd
20 000 €
Дом в Варне, Болгария
136 м232
Удалённая сделкаОплата криптовалютой
Мы предлагаем вам возможность стать владельцем нового дома всего за первоначальный взнос 20 000 евро, который будет построен специально для вас с использованием самых современных технологий. Предложение действительно для строительства нового дома по проекту. Вы выбираете участок земли в рамках установленного нами бюджета, затем мы поручаем...
GLOBAL CAPITAL INVEST Ltd
20 000 €
Дом в Варне, Болгария
134 м232
Удалённая сделкаОплата криптовалютой
Мы предлагаем вам возможность стать владельцем нового дома всего за первоначальный взнос 20 000 евро, который будет построен специально для вас с использованием самых современных технологий. Предложение действительно для строительства нового дома по проекту. Вы выбираете участок земли в рамках установленного нами бюджета, затем мы поручаем...
Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-каналеПодписаться
III. Обслуживание квартиры в Болгарии
Дано
Семья из трёх человек живет в своей квартире на Солнечном берегу в течение трёх месяцев. В остальное время квартира пустует.
Расходы
Муниципальный налог – €65 в год
Все владельцы недвижимости в Болгарии платят муниципальный налог и налог на вывоз мусора. Эти два сбора объеденены в один. Деньги вносятся ежегодно до 31 декабря. Можно выплатить всю сумму сразу или по частям. Размер налогов составляет 0,15-0,4% от стоимости объекта в зависимости от муниципалитета, в котором расположена квартира.
Рассчитаем стоимость годового налога для апартаментов стоимостью €30 000, расположенных на Солнечном берегу.
0,12% (налог на недвижимость в муниципалитете Несебра) + 0,9% (налог на вывоз мусора для Солнечного берега) = 0,21% от цены объекта (общий налог)
€30 000 (стоимость квартиры): 100 × 0,21% = €63 (около 123 лев) в год
Содержание комплекса – €500 в год
Плата за содержние комплекса устанавливается управляющей компанией. Такса поддержки обычно включает оплату расходов за общие коммунальные услуги; уборку и охрану комплекса, обслуживание общей инфраструктуры (лифт, газон, аллеи, бассейны). Размер платежей зависит от площади квартиры, а также спектра услуг, которые предоставляет комплекс. Ставки варируются от €5 до €15 за кв. м в год. Если жильцы не довольны работой управляющего, они могут его поменять на собрании собственников.
Рассчитаем стоимость содержания квартиры площадью 50 кв. м в ЖК средней ценовой категории.
50 (площадь квартиры) × €10 (такса поддержки за кв. м) = €500 в год
Коммунальные услуги – €160-180 за три месяца
За электричество и воду собственники апартаментов платят по счётчикам. Соотвественно, если квартира пустует, эти расходы стремятся к нулю. Если же семья из трёх человек проживает в апартаментах, то электроэнергия будет стоить около €40-45 в месяц, водоснабжение обойдется в €15-20 в месяц.
Мобильная связь – около €150 за три месяца
В Болгарии работают три основных оператора мобильной связи «Глобул» (Globul), «Виваком» (Vivacom) и «Мтел» (Mtel). Все они предоставляют качественные услуги, в том числе, на звонки за границу. Стартовый пакет с подключением сим-карты стоит около €3. В дальнейшем счёт можно пополнить на любую сумму. В среднем минута разговора с Россией будет стоить €0,19.
Питание – €1800 за три месяца
Безусловно, расходы семьи из трёх человек на продукты питания (покупка на рынках и в магазинах) зависят от их личных вкусов и предпочтений. В среднем можно ориентироваться на сумму в €20 в сутки. Но мы не учитываем походы в кафе и рестораны.
Рассчитывая семейный бюджет на содержание квартиры и проживание в Болгарии, стоит включить небольшую сумму в графу «непредвиденные расходы». Например, у вас может сломаться кондиционер или протечёт кран. Этого может и не произойти, но всё-таки…
Итого
Обслуживание квартиры и трёхмесячный отдых в Болгарии будет стоить нашей семье около €3000 в год. Из всех приведённых в статье расчётов эта цифра самая субъективная. Ведь мы учитывали только регулярные траты владельцев жилья, а ведь у вас будут ещё и расходы на развлечения, путешествия по стране, покупку одежды и товаров для дома.
В течение месяца в горячий сезон собственник сдаёт квартиру в аренду с помощью управляющей компании.
Доходы
Квартиру площадью 50 кв. м, расположенную на Солнечном берегу рядом с морем, летом можно сдать за €30 в сутки. Рассчитаем, сколько заработает на аренде владелец апартаментов.
€30 в сутки × 30 дней = €900
От суммы €900 вычитаем 10% (налог на сдачу в аренду) и еще 10% (за услуги управляющей компании) = €720
Итого
Если управляющая компания обеспечит 100% заполняемость квартиры, владелец жилья всего за месяц аренды сможет заработать сумму, которой хватит на оплату муниципального налога, таксы за содержание комплекса и коммунальных услуг.
Поиск квартиры в Болгарии
Авиаперелет, за двоих
€600
Смотровой тур
бесплатно
Проживание в отеле, 4 дня
€140-160
Питание, 4 дня
€140-160
Покупка квартиры в Болгарии
Квартира
€30 000
Работа агента
бесплатно
Налоги и сборы
€1500
Регистрация недвижимости
€150
Обслуживание квартиры в Болгарии
Муниципальный налог
€65 в год
Содержание комплекса
€500 в год
Коммунальные услуги
€160-180 за три месяца
Мобильная связь
около €150 за три месяца
Питание
€1800 за три месяца
Непредвиденные расходы
€100-200 в год
Сдача квартиры в Болгарии в аренду
Услуги управляющей компании
€90 в месяц (10% от заработка)
Налог на сдачу в аренду
€90 в месяц (10% от заработка)
Благодарим за помощь в подготовке материала компанию New Estate.