Поиск по статьям и новостям

Личный опыт: двухуровневый пентхаус на Пхукете. Часть 2

  • 3787
О тонкостях оформления сделок с недвижимостью, международных переводах, тайских строителях и местном колорите читайте в личном опыте Виктора из Москвы, который стал счастливым обладателем пентхауса в Таиланде.

ДОСЬЕ PRIAN.RU
Покупатель: Виктор из Москвы
Риэлтор: Exotic Property
Регион: Таиланд, Пхукет, Камала
Объект: двухуровневый пентхаус с двумя спальнями, 113 кв.м
Цена: около €280 000
Сделка: 2011 год, первичный рынок


- Застройщик оформлял документы только в батах, а наши банки на международных платежах работают с долларами и евро. 

-  Разовый депозит на ремонт (аналог наших взносов на капитальный ремонт) составляет €750 и годовой взнос за обслуживание территории комплекса (платится ежегодно, рассчитывается исходя из площади жилья) – около €1500.

- Быстро в Таиланде работают специалисты, получившие западный опыт, или поработавшие в Бангкоке. Остальные знают, что впереди вся вечность, и не торопятся.


- Складывается ощущение, что все этапы покупки у вас прошли легко и практически незаметно...

- Не совсем так. Первый резервирующий платеж я делал в Таиланде при заключении предварительного договор. Составлял он 100 000 бат. На тот момент тайская валюта примерно была равна рублю. На этом этапе все было, действительно, просто. Деньги сняли на месте с банковской карты через терминал офиса.

А дальше было сложнее - все платежи проводились из России, через обслуживающий нашу компанию банк, входящий в группу Societe Générale. Банк запросил подлинник основного договора, его перевод на русский язык и платежные поручения по каждому переводу в долларовом эквиваленте. Первый перевод готовился больше двух недель. Это время ушло на изучение договора юридическим отделом банка и подготовку платежных поручений, удовлетворяющих его требованиям.

Застройщик оформлял документы только в батах, а наши банки на международных платежах работают с долларами и евро. Благодаря содействию менеджеров компании, которые сопровождали сделку, застройщик стал оформлять платежное поручение с указанием суммы в батах и долларах.

И тут проявилась еще одна особенность. Принимающий тайский банк сразу переводил платеж в бат и, в связи с колебаниями курса, полученная сумма могла отличаться от запрошенной в большую или меньшую сторону. Правда, это оказалось небольшой проблемой. Отклонение корректировалось последним платежом.

В подготовке документов по текущим платежам сотрудники агентства недвижимости тоже здорово помогли. У тайцев есть особенность - чем ближе и настойчивее партнер, тем быстрее и качественнее идет обработка документов. Без «своего» представителя в стране процесс мог затянуться. Хотя и у меня случилась накладка с последней выплатой, которая закрывала всю сделку. По бумагам в батах была указана сумма эквивалентная $1200, а в долларах - $12 000.

Без этого платежа выплаты не закроют. До отъезда в Таиланд три дня, а тут явная ошибка тайской бухгалтерии. Я занервничал. Правда, менеджеры фирмы меня успокоили. Сказали, что пока идет платеж, они еще раз уточнят сумму и обеспечат возврат. В результате на встрече в офисе застройщика в Таиланде мне выдали разницу наличными. Из этих денег я выплатил необходимый налог со сделки и стартовые эксплуатационные платежи.

пентхаус в Таиланде

- А заранее от вас не требовали каких-то подтверждений финансовой состоятельности?

- Я попал на Пхукет по корпоративной программе и, естественно, данные по мне туристический дивизион встречающей компании передал в свой же дивизион по работе с недвижимостью, поэтому вопросов по поводу наличия денег мне не задавали. Средства должны были идти банковскими переводами из России, об этом застройщик и агент были поставлены в известность.

- Во сколько вам обошлись услуги агентства?

- Они мне ничего не стоили. По крайней мере, отдельных денег с меня не просили. Я предполагаю, что большая компания с неплохой репутацией, скорее всего, имеет агентские договоры с застройщиками на острове, и часть перечисленных мной средств должна пойти им в качестве комиссионных.

Компания неплохо представляла мои интересы, проводила мониторинг надежности застройщика, так что вопросов я не задавал. А из бесед со специалистам агентства понял, что проблемные объекты клиентам не предлагаются. Более того, были отказы на сопровождение сделок по объектам, которые клиенты нашли самостоятельно, если  надежность застройщика вызывала сомнения.

- Как проходило оформление документов?

- В январе 2014 года в офисе Icon Park я подписал доверенность на представителя застройщика на оформление документов. Приятный бонус - налог со сделки уже учтен в пакете основных платежей. Мне же осталось оплатить только разовый депозит на ремонт (аналог наших взносов на капитальный ремонт) в размере €750 и годовой взнос за обслуживание территории комплекса (платится ежегодно, рассчитывается исходя из площади жилья) – около €1500.

Для предотвращения возникновения долгов по потреблению воды и электроэнергии полезно внести депозит на энергоносители, с которого уже будут списываться затраты исходя из нормативов. В Icon Park стоимость 1 кВт - 5,5 Бат (около €0,1), 1 куб.м. воды - 17 Бат (€0,4).

Обычно, все налоговые платежи, а также эксплуатационные расходы оплачиваются с банковского счета в местном банке или наличными. Раз в год проходят собрания собственников, где управляющая компания предоставляет отчет, и утверждаются новые расценки на коммунальные услуги (если они меняются). Приглашения я получал, но еще ни разу не присутствовал.

- За отделочными работами в своем пентхаусе тоже не следили?

- Приемкой занимался параллельно с оформлением документов на право собственности. Отмечу, что тайцы (бирманцы) не бракоделы, просто в отсутствии плотного контроля, качество они воспринимают несколько по-своему. Вот и у меня оказались покрыты подтеками плиты в душевых, криво установлены душевые стойки, да и стена в зоне гостиной имела явно выраженную кривизну. Все выявленные замечания были зафиксированы с участием представителя застройщика и в течение года исправлены.

О строительстве и ремонте в стране надо вообще отдельно рассказывать. Строить, имеются в виду низкоквалифицированные, а значит, низкооплачиваемые виды работ, тайцы не любят. Для этого есть бирманцы, которым можно платить по €4,5 в день, и для проживания представлять место в жестяном бараке. Поэтому качество надо контролировать постоянно и скрупулезно. Если этого не делает застройщик, то в момент приема заказчик «радостно» находит много недочетов. Обычно претензии принимаются и исправляются.

Срок исправления - отдельная песня. Мой агент засек, что определенные нами в январе недоделки начали исправлять в июне и после регулярного напоминания. Зато исправляли с размахом. Для выравнивания стен из пентхауса вынесли все, включая встроенную мебель.

Позже, сравнивая фото до и после, я обнаружил изменение тона встроенной мебели. То есть, мне установили новый комплект. Денег не взяли. Зато диван принесли такой, что было впечатление, что он прожил долгую и бурную жизнь в каком-то общежитии. Мы указали на это, но получили ответ, что другого нет. Зато предложили взять компенсацию деньгами.

Менеджер агентства успокоила, сумма соответствует реальной стоимости дивана, а упорствовать смысла нет, поскольку закупать новые застройщик созреет, когда решит крупномасштабно менять мебель в гостиничных номерах.

Позже мы удивились по поводу значительных счетов по электроэнергии и воде, которые нам выставили коммунальщики. Даже пожить в апартаментах еще не успели. Оказалось, что это расходы, накопившиеся за время проведения ремонтных работ. Обратились к застройщику, он взял расходы на себя.  

В ходе приемки после ремонта выяснили, что выполненная по моему заказу кладовка ни в каких документах не фигурирует, но по факту сделана. Видимо, дабы не нервировать клиента, расстроенного очередным «косяками», решили вопрос не поднимать.

Вообще быстро в Таиланде работают специалисты, получившие западный опыт, или поработавшие в Бангкоке. Остальные знают, что впереди вся вечность, и не торопятся. Только настойчивость может ускорить процесс. Настойчивость и вежливость. Если на тайца накричать, он решит, что связываться с таким неадекватным человеком не стоит, и постарается сократить общение с неприятным клиентом до минимума. Тогда никакой производительной деятельности ждать не стоит вообще.

Надо быть готовым раз пять обсудить необходимый результат, можно вмешиваться в процесс, давать указания по ходу работы, но все это надо делать доброжелательно. Если результат работы хороший, можно отблагодарить. Причем это считается не чаевыми, а оценкой работы. Если дал 20 бат, значит работа сделана нормально, если 100 - замечательно. Бывает, что деньги не берут, это крутые специалисты, знающие себе цену, но такое случается редко.

В принципе, тайцы очень эмоциональны, и если ты эмоционально, жестами и мимикой, показываешь, что на этот раз все сделано хорошо (на их взгляд, и в прошлый раз все было хорошо), то все радуются.

- А что можете сказать о своих общих впечатлениях о стране?

- Про колорит местной жизни я могу рассказывать много. Начну по порядку. Я уже упоминал, что хотел остановиться в нешумном пляжном месте. На мой взгляд, под это описание отлично подходит Камала.

Лет тридцать назад эта рыбацкая деревня на берегу песчанной бухты начала превращаться в курортное место. В 2004 году цунами частично разрушило центр поселения, восстановление началось сразу со строительства небольших пляжных отелей.

Средства надо было зарабатывать, а больших денег на инвестиции в не особо брендовое место никто не давал. Но первая линия началась с зеленой зоны, бассейнов, затем коттеджей, только в глубине появились корпусные постройки до пяти этажей. И даже эти клубные комплексы сделаны аккуратно, они не выделяются в окружающей зелени.

Между шоссе, разрезающим поселок, и пляжем есть пара дорожек и масса проулочков, идущих к маленьким коттеджам, виллам, магазинчикам, ресторанчикам и домам местных жителей. Все это хаотично, но симпатично и, по сравнению с тем же Патонгом, тихо и малолюдно.

Отсюда и своеобразный уклад жизни. Так, утром, выходя из комплекса и проходя мимо типичного тайского бара, я не удивляюсь, когда со мной здороваются, и просто отвечаю. В том же Патонге в таких заведениях основная задача зазвать клиента, а здесь могут просто поздороваться.

Когда я шел по местной улочке в сторону гор, к месту строительства очередного объекта, и проходил мимо местных домиков, то приветствия слышал не единожды. Тут главное расслабиться, настроиться на позитив и улыбаться в ответ. И хотя тайцы далеко не дураки и подзаработать на «фарангах» не прочь, доброжелательность ценят.

Кстати, есть и обратная сторона. Если получился скандал с участием тайца и кого-то из «бледнолицых», общественность и силы правопорядка встают на сторону своих. С таким же энтузиазмом местные жители встают на сторону своих в конфликтах с представителями других групп, даже с полицией. И тут уже не думается о последствиях, главное - обида!

Даже на Камале есть темные стороны бытия. Это и проституция (наш гид как-то спросил по-приятельски водителя-тайца, как ему девушки в придорожном баре. Тот ответил, что поостерегся бы). Есть здесь наркомания, как в барах, так и в бараках бирманцев. Есть и воровство. А как же, в телевизионной рекламе ясно говорится, что айфон - это круто, но стоит он дорого, а тут он открыто валяется на пляже.

В общем, если не идеализировать этот солнечный остров, но и не лезть в его мрачные закоулки для поиска острых ощущений, то жить и отдыхать здесь приятно и спокойно.

Подготовила Екатерина Холодова
Фото предоставлены собеседником

Условия цитирования материалов Prian.ru

Теги: Таиланд, Личный опыт, Недвижимость, Процедура покупки, Элитная недвижимость, Новостройки и строительство
Подписаться:

Читайте также

Покупка виллы на Пхукете в практических советах
Главное о праве собственности, содержании дома и доходе.
Как переехать в Юго-Восточную Азию: Таиланд, Вьетнам, Индонезия или Малайзия?
Азия привлекает не только тёплым тропическим климатом, но и совершенной непохожестью культуры,...
Покупка кондоминиума на Пхукете в простых фактах
Что нужно помнить, прицениваясь к квартире на далеком острове в Таиланде
Личный опыт: четыре явления и обстоятельства, к которым придется привыкать в Таиланде
Тем более, если вы там еще ни разу не были.
Видео про виллы Пхукета. Они красивые
Запас эмоций для тех, кто хочет просто лежать в шезлонге у собственного бассейна.
Остров дохода. Почему Пхукет стал местом, где зарабатывают на недвижимости
Здесь даже гарантированный доход не самое интересное.

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Коммерческая недвижимость на Пхукете Дома (виллы) на Пхукете Элитная недвижимость на Пхукете Аренда недвижимости на Пхукете

Новости и статьи по теме «Таиланд»:

Остров дохода. Почему Пхукет стал местом, где зарабатывают на недвижимости
  • 5840
Здесь даже гарантированный доход не самое интересное.
Хороший процент. Видео о том, какие доходы приносят апартаменты в Таиланде
  • 435
Здесь действительно зарабатывают по-королевски.