Калькулятор: покупаем новую квартиру в Барселоне для сдачи в аренду

Материал подготовлен совместно с компанией Estate Barcelona

I. Выбор квартиры в Барселоне

Дано: Московская семья решает вложить деньги в растущий рынок недвижимости Испании. Выбирает самый раскрученный и перспективный город – Барселону, куда и отправляется на просмотры объектов. Летят вдвоем, останавливаются в городе на неделю, поездку организуют самостоятельно без помощи турфимы.

Расходы:

Авиаперелет: €400

Ежедневно из Москвы в Барселону идет 2-3 прямых рейса и еще несколько с пересадками. Летает Аэрофлот, а также различные европейские авиакомпании. Цены зависят от сезона, в среднем – €200 на человека за билет туда и обратно.

Павел Маслов, Estate Barcelona: Туристический сезон на побережье Испании начинается в мае и продолжается до конца сентября. В августе здесь сезон отпусков, многие конторы закрываются или поддерживают работу лишь формально. Поэтому для выбора и покупки квартиры мы рекомендуем межсезонье – с октября по конец ноября или с февраля по конец апреля. В это время самые низкие цены на перелет и проживание.

Аренда автомобиля: €0

Многие агентства возят клиентов на просмотры на своем автомобиле, поэтому в аренде машины нет необходимости. За день можно изучить 8-10 объектов. Однако чтобы справиться за неделю, список подходящих вариантов лучше составить заранее, еще до приезда в Испанию. 

Если хотите, вы можете арендовать автомобиль и покататься по разным районам Барселоны самостоятельно. В этом случае заложите в бюджет €230 (от €25 за сутки аренды авто + расходы на бензин).

Проживание во время поиска: €500

Цены на проживание в Барселоне зависят от времени года. В межсезонье номер на двоих в 4-звездочной гостинице в центре города можно снять за €60-100, летом – за €90-170. В большинстве отелей в стоимость включен завтрак. Примерно столько же будет стоить аренда квартиры.

Питание во время поиска: €400

На обед и ужин на двоих нужно заложить бюджет от €60-80 в день.

Павел Маслов: Испания считается гастрономической страной. Здесь могут быть самые разные цены на питание. Но в туристической зоне средний обед на человека в ресторане обойдется в €20. Если вы снимаете квартиру или апартаменты с кухней, то можно уложиться в меньшую сумму. Продукты лучше покупать в супермаркетах, так как на рынках они дороже, но намного свежее.

Для оформления выбранной квартиры придется приехать в Барселону еще раз. 

Андрей Карачун, Estate Barcelona: Личное присутствие покупателя потребуется у нотариуса в момент подписания основного договора купли-продажи (Escritura Publica). Обычно от выбора объекта до подписания эскритуры проходит 1,5-2 месяца. За это время получается NIE (идентификационный номер иностранца), открывается расчетный счет и оформляется ипотека. Если кредит не требуется, можно уложиться в 1-2 недели. В случае, если вы не можете приехать еще раз, сделку можно провести по доверенности.

Итого: На ознакомительный визит в Барселону вы потратите около €1300. Если вы не будете оформлять недвижимость по доверенности, понадобится еще одна поездка. Но в этом случае можно справиться за пару дней, а не за неделю, а значит, расходы будут ниже. На обе поездки должно хватить €2000.

II. Покупка квартиры в Барселоне

Дано: Так как наши герои планируют зарабатывать на сдаче квартиры в долгосрочную аренду, они выбирают жилье, которое будет востребовано не столько у туристов, сколько у местных жителей. Отдают предпочтение новому строительству в популярном жилом районе с развитой инфраструктурой. Сделку совершают через агентство недвижимости, в котором есть русскоговорящие сотрудники.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Расходы:

Цена квартиры - €275 000

За эти деньги покупатели получают новую квартиру с качественной отделкой и кондиционерами, расположенную в 15 минутах езды от центра Барселоны. В апартаментах две спальни, одна ванная, просторный салон с выходом на балкон, кухня. Общая площадь – 67 кв. м. Значит, каждый метр обошелся покупателям в €4100, что является средним уровнем для новых квартир бизнес-класса, находящихся в хороших районах в черте города.

Андрей Карачун: На первичном рынке Барселоны уместен торг. Судя по нашей практике, небольшую скидку можно получить в 90% случаев. Можно договориться и о поставке мебели за счет застройщика.

Рассрочки и кредиты тоже регулярно оформляются. Как правило, график платежей прописывается в эскритуре, в случае неисполнения покупателем своих обязательств по рассрочке он рискует потерять недвижимость, впрочем, как и при задержке платежей по ипотеке. Что касается ставок по кредитам, то сейчас иностранцам испанские банки предлагают до 50-60% от стоимости объекта под 3,2-4% годовых. Наша компания осуществляет полное сопровождение по оформлению ипотеки и выборе наиболее привлекательных условий на рынке.

Павел Маслов: Оплата недвижимости происходит в несколько этапов. Во время резервации вносится залог (порядка 10% от стоимости квартиры) и подписывается договор залога - Contrato de ARRAS. Часто сумма первого взноса договорная. Затем оформляется NIE, открывается счет в банке. И на последнем этапе договор подписывается у нотариуса – к этому этапу покупатель перечисляет продавцу основную сумму, если в договоре не прописана возможность рассрочки.

Налог на покупку недвижимости: €27 500

В Испании есть два вида налогов на приобретении недвижимости. При покупке новостройки платится аналог НДС – IVA, - который составляет 10% от цены объекта. Сбор на вторичном рынке называется ITP и также составляет 10% от стоимости недвижимости. Покупатель платит только один из указанных сборов.

В цену, указанную в объявлениях о продаже недвижимости в Испании, налог на покупку никогда не включается.

Оформление NIE: €20

Андрей Карачун: Документы подаются в местное отделение Экстранхерии (департамент полиции, занимающийся делами иностранцев). Это должен сделать ваш риэлтор. €20 – это госпошлина, которая взимается за оформление идентификационного номера.

Открытие счета в банке: €250

Павел Маслов: Для открытия счета понадобится собрать документы из России (справки с работы, 2НДФЛ за последние два года либо иную форму декларации о доходах, выписку из российского банка, копию свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество (если имеется), NIE, копию загранпаспорта). Их необходимо перевести на испанский и апостилировать. Стоимость зависит от расценок переводчика, в среднем – €250-300.

Услуги нотариуса: €4000

Стоимость услуг нотариуса в среднем 1-1,5% от цены квартиры.

Андрей Карачун: Нотариус проверяет легитимность сделки, отсутствие каких-либо задолженностей или обременений (для этого мы собираем необходимые сертификаты и справки), делает отметку в регистре, тем самым фиксируя переход права собственности на условиях, прописанных в договоре купли- продажи (Escritura Publica). Нотариус в Испании отвечает за чистоту сделки.

Услуги риэлтора: €0

При покупке на первичном рынке работу риэлтора всегда оплачивает застройщик.

Андрей Карачун: Бывает, когда на вторичном рынке комиссия агентства не предусмотрена продавцом. В этом случае перед просмотром объекта риэлтор обязан поставит ь покупателя в известность. Как правило, комиссия не превышает 3-5% от суммы сделки.

Меблировка квартиры: €3 500

Новая недвижимость в Испании продается с чистовой отделкой, т.е. в квартире есть все, кроме мебели и светильников. Для сдачи в аренду понадобится обставить жилье. Покупка мебели уровня IKEA для квартиры площадью 70 кв. м будет стоить около €3,5-5 тыс.

Итого: Наша квартира с учетом двух поездок в Испанию, покупки мебели и оплаты налогов обойдется в €312 000. Выбрав объект на первичном рынке, покупатель уже сэкономил на услугах риэлтора, которые всегда оплачивает застройщик. Если повезет, можно договориться с продавцом и на поставку мебели за его счет.

III. Содержание квартиры в Барселоне. Расходы и доходы собственника

Дано: Наши герои настроены на получение пассивного дохода – они не хотят заниматься поиском арендаторов на сутки и регулярно ремонтировать квартиру после визитов туристов. Поэтому они решают сдать жилье в долгосрочную аренду. Для подбора жильцов они прибегают к помощи риэлтора.

Внимание!

Павел Маслов: В Испании официально бывает два вида аренды: долгосрочная и краткосрочная (до 30 дней). Для того чтобы сдавать квартиру на короткие сроки, в Барселоне нужна лицензия. А новые лицензии не выдаются последние несколько лет. Поэтому если вы планируете такой заработок, покупайте квартиру, которая уже имеет туристическую лицензию. Это сильно увеличивает стоимость недвижимости. Квартира, которая без лицензии стоила бы €120 000, с лицензией будет стоить €220 000. Но и доход с аренды такой квартиры намного больше.

Расходы и доходы:

Коммунальные платежи: €0

Ежемесячный счет за электричество в подобной квартире будет около €80, за воду- €30. Платежи начисляются по показаниям счетчиков, кроме того, есть минимальный фиксированный платеж, который вносится, даже если в квартире никто не живет. В нашем случае эти расходы ложатся на плечи арендаторов.

Плата в комунидад - €600 в год

Все владельцы недвижимости в Испании платят взносы в товарищество собственников, которые идут на уборку подъезда, обслуживание территории, вывоз мусора и т.п. За подобные апартаменты выйдет около €50. Если в договоре аренды не прописано другое, этот сбор оплачивает собственник.

Налог на недвижимость - €500 в год

В Испании есть ежегодный налог на недвижимость IBI (impuesto sobre bienes y inmuebles). За подобные апартаменты получится порядка €500 в год.

Андрей Карачун: Этот налог всегда платит собственник. Деньги можно вносить по триместрам. Сборы привязываются к вашему расчетному счету. Перед списанием по почте приходит квитанция. Поэтому с оплатой не возникает сложностей, даже если вы находитесь в другой стране. Если не заплатили вовремя, начисляется пеня в размере 5%.

Услуги риэлтора: €0

Проще искать арендаторов с помощью испанского риэлтора. Его услуги для собственника бесплатны. Он берет вознаграждение с нанимателя – как правило, размер месячной платы за аренду.

Доход от аренды: €12 000 в год

Новую квартиру с двумя спальнями и качественным ремонтом, расположенную в хорошем районе рядом с метро в Барселоне, можно сдать за €1000 в месяц.

Налоги: €0

Павел Маслов: Сдача квартир на долгий срок для частных лиц не требует уплаты каких-либо дополнительных налогов. Все что нужно, это декларировать это в годовую ренту (как то, что у вас есть квартира, так и то, что она сдается). Декларирование происходит раз в год с 10 мая по 30 июня.

Если же вы сдаете квартиру/коммерческое помещение для юридического лица, то каждые три месяца вы должны декларировать IVA (испанский аналог НДС - 21%).

Итого: Наши герои смогут заработать на аренде 3,5% годовых. Это средняя доходность от найма для крупного европейского города с большим потенциалом повышения стоимости квадратного метра. В Барселоне только в 2015 году рост цен на недвижимость составил около 5%. Если рынок продолжит развиваться такими темпами, собственник может рассчитывать на существенный прирост стоимости квартиры.

Сводная таблица расходов покупателя новостройки в Барселоне

Автор Анастасия Фалей
Фото pixabay: joeschu, а также компании Estate Barcelona

Условия цитирования материалов Prian.ru