Инвестиционный акцент: Обзор рынка недвижимости Болгарии. 2016 – 2017

18 августа 2016 года
| Рубрики: Рынки и цены
Теги: Болгария

В крупных городах Болгарии цены на квартиры начали расти. Иностранцы ищут объекты, способные принести прибыль. По количеству запросов украинцы обгоняют россиян. Prian.ru представляет краткий обзор рынка жилой недвижимости Болгарии.

История

По сравнению с ажиотажным 2008 годом цены на недвижимость в Болгарии снизились на 30-40%. Подешевели все типы объектов во всех регионах страны. Пик падения пришелся на 2009-2012 годы, уже в 2013-м средний спад составлял всего пару процентов, а к 2014-му ситуация стабилизировалась.

В 2015 году наметился новый тренд: недвижимость в крупных городах и особенно в столице начала дорожать. За год квадратный метр в Софии прибавил 5-10% в зависимости от типа квартиры и ее характеристик. Наибольшим спросом пользовались новостройки в районах с хорошей инфраструктурой, соответственно, и цены на них повышались быстрее. В 2016 году столица также лидирует по динамике прироста цен.

Спрос на недвижимость в Софии формируют местные жители. Их поддерживают банки, которые в 2015 году расширили объемы ипотечного кредитования и снизили ставки по займам. В целом, болгары стали активнее покупать жилье. За 2015 год число сделок с недвижимостью в стране увеличилось на 5%.

На рынке курортного жилья ситуация не такая однозначная. С одной стороны, застройщики ведущих комплексов держат цены, появляются элитные проекты с высокой для Болгарии стоимостью квадратного метра – от €1500.

С другой, на «вторичке» очень большой выбор самого разного жилья, и многие владельцы, если надо срочно продать, готовы идти на уступки. В 2014-2015 годах число продавцов подросло и за счет россиян. А вот российских покупателей, напротив, стало меньше. Отчасти их замещают украинцы, поляки и сами болгары, но бюджеты у них куда ниже. В результате, большое число предложений и недостаточный спрос не дают ценам ползти вверх.

Болгарские власти стремятся помочь рынку и привлечь сюда инвестиции. Летом 2016-го парламент в первом чтении принял поправки к закону «Об иностранцах», согласно которым минимальная стоимость недвижимости, покупка которой дает право на ВНЖ, будет снижена с 600 до 100 тыс. левов (т.е. с €306 000 до €51 000).

Не секрет, что старая программа была не эффективна – за последние три года ей воспользовались всего два инвестора. Все, кто хотел жить в Болгарии дольше, чем позволяют визы, оформляли ВНЖ по другим основаниям, чаще всего через открытие компании, а это лишние временные и финансовые затраты. Если поправки вступят в силу, у собственников недвижимости, которые много времени проводят в Болгарии, будет меньше хлопот.
 

Тренды

  • Болгарские агентства недвижимости признают, что в 2016 году россияне – уже не ключевые покупатели недвижимости на море. Больше запросов они получают от украинцев, поляков, болгар. Растет интерес со стороны русскоговорящих эмигрантов, которые переехали в Германию, Финляндию, Швейцарию, Израиль, США и другие страны.
  • Подавляющее большинство иностранцев в Болгарии ищут недвижимость на море. Спрос на столицу и горнолыжные курорты на порядок ниже, также снижается интерес к сельским домам, которые раньше покупали пенсионеры для переезда на постоянное проживание.
  • Средний чек сделки с курортной недвижимостью снижается. Покупатели из Украины обычно ищут объекты за €15-40 тыс., россияне – за €25-70 тыс. До роста курса евро по отношению к рублю и гривне возможности покупателей были выше.
  • Южное побережье Болгарии по-прежнему более востребовано, чем северное. Это связано не только с погодными условиями (здесь курортный сезон длиннее), но и с большим выбором предложений.
  • Недвижимость у моря на «вторичке» продается от €450 за кв. м, новостройки идут от €600-800 за кв. м. Примерно такие же цены в 2016 году на горнолыжных курортах. В столице квадрат жилья в востребованных районах стоит уже €900-1000.
  • Меняются приоритеты покупателей. Если несколько лет назад в Болгарии в основном покупали квартиры для проведения отпуска, то сейчас ищут недвижимость, которую можно сдавать в аренду. При этом отдают предпочтения комплексам с управляющей компанией, которая будет заниматься привлечением туристов.
  • Средняя доходность от аренды курортного жилья в Болгарии составляет 5%, в редких случаях – до 7% годовых.
     

Ценовой портрет рынка недвижимости

Студия в Болгарии Квартира в Болгарии
40-метровую студию в 8 км от моря можно купить на вторичном рынке за €13 000 Меблированная 60-метровая квартира в 300 м от пляжа продается за €33 000
Новостройки в Болгарии Новая квартира в Болгарии
Квартиру с 1 спальней в новом жилом комплексе на Солнечном берегу продают за €38 000 55-метровая "двушка" в новом ЖК с бассейном, СПА и другой инфраструктурой идет за €53 000
Квартира в Равде Таунхаус в Болгарии
80-метровую "трешку" в Равде в 300 м от моря можно найти за €60 000 150-метровый таунхаус в Созополе, расположенный у комплексе в 50 м от пляжа, продают за €169 000
Квартира в Софии Студия в Банско
За 80-метровую двушку в спальной районе Софии просят €69 999 40-метровую студию в 80 м от подъемника в Банско продают за €25 454

*Примеры объектов недвижимости актуальны на 18.08.2016. Если ссылки не работают, значит, именно эти варианты уже проданы. Вы можете изучить другие предложения в Болгарии или оставить заявку на подбор недвижимости
 

Перспективы

Пожалуй, главный фактор, который позволяет рассчитывать на дальнейшую стабилизацию рынка недвижимости, - это растущий спрос со стороны болгар. Ставки по депозитам в стране низкие, а по ипотечным кредитам доступные, поэтому местные все чаще вкладываются в «бетонное золото».

Массового снижения цен на квартиры в Болгарии в ближайшие годы не ожидается. И все же на вторичном рынке наверняка будут появляться предложения с дисконтом.

Иностранный спрос будет по-прежнему концентрироваться на побережье. Покупатели будут еще более расчетливо подходить к выбору объектов, оценивая их не столько с позиции «нравится - не нравится», сколько с точки зрения перспектив сдачи в аренду и выгодной перепродажи. 

По статистике Prian.ru, Болгария остается одной из самых востребованных стран для покупки зарубежной недвижимости. До 2016-го она лидировала в рейтинге, сейчас уступила первое место Испании и расположилась на почетном втором. Тысячи людей ежемесячно ищут квартиры именно здесь. Главные преимущества Болгарии – низкие цены, приятный климат и понятная для граждан бывшего СССР дружелюбная среда – остаются неизменными.

 

Текст: Анастасия Фалей
Фото: Филипп Березин, фото объектов - из базы Prian.ru

Редакция благодарит представителя компании Arco Real Estate Татьяну Одарюк за помощь в подготовке материала

Условия цитирования материалов Prian.ru

Комментарии
ОПРОС

С какой целью вы интересуетесь недвижимостью за рубежом?

Статьи
Взять ипотеку в Болгарии: особенности оформления, процентные ставки

Болгарский рынок недвижимости многим привлекателен для иностранных покупателей. В первую очередь,доступными ценами. В придачу к этому, в стране выдают кредиты на покупку недвижимости иностранцам. И, что важно для русскоговорящих покупателей, различий между гражданами ЕС и других стран здесь не делается. Ипотека в Болгарии доступна для всех. Конечно, на чуть менее выгодных условиях, чем для самих болгар, но разница будет невелика. Читать

Личный опыт: две квартиры в Бяле. Болгария

Семейная пара из Киева много лет назад твердо решила, что обязательно приобретет собственное жилье у моря. Сначала о загранице даже не думали. Но со временем, когда появилось не только желание, но и возможность для покупки, оказалось, что за рубежом есть много достойных вариантов, которые подходят не только по качеству и цене, но и «по ощущениям». Главное – отыскать «свой». Читать

Личный опыт: квартира на первой линии в Несебре. Болгария

Пожилая пара из Москвы давно хотела обзавестись дачей, где можно было бы отдыхать всей семьей. Вариантов было много, а конкретных пожеланий – минимум. Даже со страной определиться не могли. Поэтому процесс выбора имел все шансы затянуться на долгие годы. Но одна поездка в Болгарию резко поменяла настрой покупателей. Читать

От ВНЖ до гражданства: Евросоюз и Шенген

Вы точно знаете, что скоро будете жить в другой стране. А возможно, начали задумываться об этом недавно. В любом случае, ваши взоры, скорее всего, обращены в сторону Европы. Prian.ru попросил Евгения Цикунова, директора компании «Второй Дом», рассказать про отличия Евросоюза и Шенгенской зоны, и про то, как все это влияет на выбор страны и программы получения вида на жительство и второго гражданства в Европе. Читать

Диалоги о зарубежной недвижимости: Болгария ждет

Директор компании Теоинвест Теодоси Гуджуков рассказывает об изменении российского спроса на болгарскую недвижимость и работе в новых условиях, а также делится своими мыслями по поводу возможного восстановления прежней покупательской активности. Читать