Версия
для печати
для печати
О сложностях, с которыми сталкиваются иностранные покупатели недвижимости в Италии, рассказывает Жанна Плетнева, эксперт компании «Второй Дом».
Часто у покупателей не возникает взаимопонимания с местными агентствами недвижимости или адвокатами. Почему? Причины понятны:
Такие опасения обоснованы. К сожалению, встречаются ситуации, когда иностранцам продают объекты по сильно завышенным ценам. Конечно, это результат неопытности покупателей, иногда – их излишней доверчивости. Но проблема обостряется, когда новый собственник по какой-либо причине принимает решение о продаже объекта, вот там-то и открывается обидная правда о его реальной стоимости.
Пример из практики. Совсем недавно клиентка обратилась за содействием в процессе продажи ее объекта в Италии. Мы детально изучили состояние рынка, получили серию оценок местных коллег, и обнаружили, что цена, которую можно ожидать при продаже, не превышает 200 000 евро. При этом объект был куплен всего несколько лет назад за 330 000 евро. Да, безусловно, рынок также претерпел корректировки, но, заверяю вас, не на столько! Мы сделали вывод, что объективная цена на момент покупки составила бы не более 230 000-235 000 евро, именно учитывая тенденции понижения рынка в целом. Очевидно, продавец в свое время воспользовался отсутствием опыта со стороны нашей покупательницы и продал ей объект на 100 000 евро дороже его реальной стоимости. Согласитесь, обидная разница, а главное, потерянные деньги!
Мне хотелось бы еще раз обратить внимание покупателей на тот факт, что отсутствие опыта, излишняя доверчивость, возможно, стеснительность совершенно неприемлемы, когда речь идет о покупке объекта недвижимости. Пожалуйста, не стесняйтесь провести сравнение цен рынка, запросить альтернативное мнение, наконец, заказать оценку объекта. Это позволит вам избежать ошибочных капиталовложений, а главное – обидного ощущения, что вас обманули.
Вопрос организации системы платежей и расчетов заслуживает отдельного внимания. Необходимо знать требования как итальянского, так и российского банковского и валютного законодательства, чтобы не допустить нарушений
Покупатели часто боятся ошибиться, боятся внести задаток и потерять деньги, не знают, как правильно делать платежи, защищая свои интересы. Здесь очень важно учитывать, что все расчеты должны быть организованы таким образом, чтобы не были нарушены интересы продавца и банка, если он присутствует, защищены интересы покупателя, а также соблюдены требования законодательства. Ведь процесс покупки объекта и сама система платежей в Италии отличаются от привычной для российского покупателя практики.
Тонкости и правовые особенности итальянского законодательства не всегда понятны даже российским юристам. Что касается покупателя, решившего действовать самостоятельно, то именно незнание требований закона вызывает целую серию вопросов! Например, покупатели не знают, какой пакет документов должен предоставить им продавец. Какие документы являются обязательными? Как проверить документацию на объект? Это действительно очень важные правовые аспекты, которым я посвятила несколько статей («Секреты покупки недвижимости в Италии: какие гарантии покупателю дает участие нотариуса», «Почему нельзя построить «дачу» в Италии, ограничения в градостроительных законах»)
Отдельного внимания заслуживает вопрос обязательств и отягощений, которые может иметь объект недвижимости. Необходимо проверить наличие ипотек, судебных тяжб, арестов или прав 3-х лиц, т.е. всего того, что является обременением или ограничением права собственности и может нарушить интересы покупателя.
Вы должны иметь полную картину предстоящей сделки и ее условий до момента передачи денежных средств продавцу. К сожалению, существуют ограничения долгового характера или градостроительные нарушения, которые препятствуют переходу права собственности. И если вы узнали об этом с опозданием, то в дальнейшем вас ожидает длительная и неприятная процедура возврата задатка от продавца. Вам придется привлекать адвокатов и суд, и, к сожалению, как и в России, не всегда получается реализовать свои права.
Думаю, тем, кто планирует покупку недвижимости в Италии, покажутся знакомыми те трудности и сомнения, которые я обозначила. Тем не менее, цель этой статьи – не «запугать» покупателя, а, наоборот, предостеречь от ошибок, избежать которых совсем не сложно.
Существует, например, процедура Дью Дилидженса или юридическая и техническая проверка объекта. Она позволит вам быть уверенным в том, что объект соответствует, прежде всего, требованиям градостроительного законодательства. Если в процессе выявляются нарушения, о них также сообщается.
Проводится исследование правоустанавливающей документации с целью выявления возможных рисков для покупателя. Есть особенности итальянского законодательства, которые могут привести к возникновению нежелательных ситуаций у нового собственника объекта уже после завершения покупки. К сожалению, не всегда об этом предупреждают агентства недвижимости и нотариусы.
Если имеются долговые обязательства, это также выявляется при проведении проверки Дью Дилидженс. Обратите внимание: не всякое долговое обязательство продавца может помешать сделке, но есть и такие, например, процедура ареста объекта недвижимости. Самое главное, необходимо удостовериться, что размер долговых обязательств не превышает цену на объект. Эта информация должна быть получена и проверена заранее.
Кроме того, если вас беспокоит справедлива ли цена на объект, можно в процессе проверок получить независимую оценку стоимости.
Цель Дью Дилидженса – не только выявление недостатков объекта и потенциальных рисков, но и предложение покупателю возможного решения проблем, конечно, в том случае, когда это предусмотрено законом.
Проверка комплексная, для ее проведения привлекаются разные специалисты, но только так ваша покупка станет надежной.
Дью Дилидженс, включает в себя также составление и согласование договоров, подготовку документов, проведение ценовых переговоров, если согласие по цене еще не было достигнуто. Полное взаимодействие с продавцом, местным агентством, адвокатом продавца, нотариусом и другими участниками сделки, т.е. всестороннюю координацию и организацию процесса покупки объекта недвижимости!
Стоимость Дью Дилидженс в нашей компании – 0,5% от цены объекта, но минимум €5000. Или, в случае заказа услуги полного юридического сопровождения (она включает не только Дью Дилидженс, но и составление предварительного договора купли-продажи на итальянском и русском языках, согласование договора с продавцом, выезд в Италию и сопровождение покупателя сначала на подписании предварительного договора, а потом нотариального, участие в договоре в качестве свидетеля) – 1% от стоимости объекта, минимум €10 000.
На мой взгляд, юридическая чистота заключаемой сделки не менее важна, чем привлекательность самого объекта. И даже в условиях незнакомой правовой системы можно и нужно действовать уверенно. Не стоит полагаться на заявления продавцов и «верить на слово» продающим агентствам. Действуйте грамотно, заранее думайте о соблюдении и защите ваших интересов.
