Версия
для печати
для печати
Вот так выглядят типичные курортные комплексы в Мексике.
Наверное, 90% всей собственности, которая продаётся на территории Ривьеры-Майя, иностранцы покупают именно в инвестиционных целях. Спасибо туристическому буму, который вызвал рост спроса на аренду, что превратило местные квадратные метры в прибыльный актив.
Конечно, в первую очередь, инвестиционными возможностями мексиканского рынка пользуются американцы, которые активно перекладывают деньги из традиционных фондовых и других активов в жильё. И это лишнее доказательство того, что инвестиции здесь высокоприбыльны. Помимо того, что жилая недвижимость даёт регулярный доход от аренды, она ещё и дорожает на 2-3% в год.
На этом фоне в стране растёт количество европейских инвесторов, в том числе и русскоговорящих. И связано это не только с финансовой привлекательностью, но и простотой управления объектами.
Индекс цен на жилье в Мексике от Moody's
Большинство инвесторов предпочитает работать по следующей схеме.
Покупают недвижимость и отдают в управление местной компании. Застройщики чаще всего сами управляют своими кондоминиумами, поэтому искать долго не придётся. Приезжают 2-3 раза в год отдохнуть на 1-2-3 недели (русскоговорящие покупатели и того реже – раз в 1-2 года или вовсе не приезжают), а остальное время недвижимость сдаётся в аренду.
В отдельных случаях это приносит до 15% годовых прибыли при долгосрочных вложениях. В среднем же – 8-12% чистой прибыли. Довольно высокие показатели в сравнении со среднеевропейской доходностью.
«С квартиры за $100 000 можно получать в качестве арендной платы $1000 в месяц. Конечно, много зависит от управляющей компании и использования недвижимости. У нас есть разные схемы сдачи жилья в аренду. Практика показывает, что Мексика сегодня – одна из самых выгодных стран для инвестирования в недвижимость», – уверен Борис Смирнов, Cancun Key, Inc.
Краткосрочные инвестиции, например, на год, тоже возможны в Мексике. Здесь нужно обратить внимание на строящуюся недвижимость. Если приобрести квартиру на начальном этапе, то её стоимость после завершения строительства вырастет на 15-20%. Строительный цикл в Мексике длится полтора – два года. Многие проекты полностью реализуются за год.
«Но надо понимать, что такие «спекулятивные» сделки всегда несут дополнительные сложности и, соответственно, затраты. Нужно заниматься продажей, платить за оформление сделки, комиссию брокерам, налоги, другие более мелкие расходы», – отмечает Борис Смирнов.
Активно развивается инвестирование в отельные номера. Здесь процесс идёт следующим образом – строится отель на берегу моря, и его собственники предлагают частным инвесторам приобрести номера. Это не имеет ничего общего с таймшером. В данном случае выдается титул на собственность на конкретную недвижимость – номер.
Средняя доходность таких инвестиций – 5% годовых. Но по сути, потерянную разницу в доходности по сравнению с обычными квартирами собственник получает за счет того, что никак не тратится на содержание номера, обстановку. Плюс, получает определенное время, в течение которого может не только жить в своем номере, но и пользоваться всеми услугами отеля – бесплатный трансфер, консьерж, скидки на спа, рестораны и многое другое. Если владелец этими бонусами не пользуется, то может продать их. Отель никак в этом не ограничивает. В этом случае доходность увеличивается примерно до 8% в год.
Для более серьёзной категории инвесторов с бюджетом около $1 млн есть свои варианты. Можно купить небольшой семейный отель, доходный дом или пул квартир в каком-то кондоминиуме (+ получить за это скидку). В таком случае доходность составит около 20%.
Также в последнее время стала популярна покупка старых домов, их реновация и последующая сдача в аренду (особенно в Плая-дель-Кармен). Уже в обновленном состоянии они приносят доход до 20% годовых.
Недвижимость на побережье знаменитого мексикансокго курорта Канкун
Конечно, в Мексике можно найти жильё значительно дешевле, но приобретать квартиры, менее чем за $45 000 не рекомендуется, так как они обычно находятся на окраинах городов и курортов. С точки зрения возможной прибыли это неинтересно, так как там трудно сдавать жильё отдыхающим.
Зато данный ценовой сегмент хорошо подойдёт для тех, кто хочет приобрести две недорогие квартиры и перебраться в Мексику на ПМЖ. В таком случае в одной квартире собственник живёт сам, а другую сдаёт в аренду.
Это распространённый вариант для иностранных пенсионеров. То есть для тех, кому уже работать не надо, а дополнительный доход не помешает. Можно купить квартиру за $40 000-50 000 и потом сдавать её за $400-500 в месяц. Этих денег достаточно, чтобы комфортно жить в Мексике, имея своё жильё. Хватает на питание, телефон, бензин, минимальные развлечения.
Многие специалисты рынка работают преимущественно с классическим жильём. Это объекты в даунтауне (до моря надо ехать) стоимостью от $100 000, плюс-минус $20 000-30 000. При подготовке к сделке надо всегда добавлять 5-6% на расходы на оформление (услуги брокера в Мексике оплачивает продавец), еще $10 000-12 000 уйдёт на меблировку, бытовую технику и другие мелочи, необходимые для подготовки квартиры к последующей сдаче в аренду.
Стандартная квартира под ключ обойдётся никак не дешевле $100 000. Конечно, есть проекты, которые предполагают меблировку, либо можно сразу приобрести «мебельный пакет» . Как правило, это премиальный сегмент, где объекты стоят от $250 000-300 000.
«Если квартира после покупки будет отдаваться нам в управление, то мы настаиваем на том, чтобы и меблировкой занимались мы. Мы знаем, какую мебель надо покупать для сдачи в аренду. Она должна быть крепкая, «антикрашевая» и, если речь идет о квартирах в одном комплексе, то мы стараемся их обставлять аналогично, чтобы они были взаимозаменяемы. Стандартизация, как в отелях. Ведь всегда сложно, когда 10 квартир одинаковые, а одна выбивается из общего потока. В таком случае может пострадать эффективность сдачи её в аренду», – уверен Борис Смирнов, Cancun Key, Inc.
Сегодня в Мексике также распространена продажа отельных номеров. Например, в отеле Hilton на пресейле, то есть на начальных стадиях строительства, номера выставлялись на продажу за $120 000-130 000. Это стандартное предложение. После запуска отеля цены идут уже на уровне $200 000-210 000 за номер. Если учесть, что с начала продаж до запуска проходит около года, то на перепродаже таких объектов можно заработать 30-40%. Но чаще номера покупают для заработка на аренде.
Одновременно с контрактом покупки заключается контракт на передачу номера в отельный пул, управлением полностью занимается отель. В документах оговорено количество дней, которое собственник может проводить в собственном номере. В остальное время он будет сдаваться постояльцам. Владелец получает доходную часть, а отель гарантирует полное обслуживание номера, замену мебели, полную замену техники через определённый промежуток времени (срок прописан в договоре). Владелец же не имеет права вносить какие-то изменения в интерьер номера. Максимум – можно повесить на стену любимую картину. В остальном же номер должен быть абсолютно стандартным.
Жильё от $200 000 до $300 000 – это объекты в пешей доступности от моря, так называемая пляжная зона. Конечно, это не первая, а 3-4 линия, до моря – минут 10 пешком. Жильё расположено в кондоминиумах премиального класса с более качественной отделкой. Это могут быть пентхаусы с выходом на крышу, меблированные апартаменты.
Как правило, все они работают в режиме кондотеля. Есть консьерж, охрана, обязательно бассейны, спортзалы, спа и так далее. В 90% случаев объекты здесь покупают именно под сдачу в аренду, и они функционируют как отели. Часто даже нет необходимости обращаться в стороннюю управляющую компанию (УК), так как у кондоминиума уже есть своя. И она предлагает два плана управления:
1) Полное управление, когда УК подбирает арендаторов и занимается квартирой. УК берет процент с аренды;
2) Владелец сам занимается поиском арендаторов, а УК только следит за квартирой и занимается администрированием. УК берет плату только за свои услуги управления. Вся прибыль от аренды идёт собственнику.
Эксклюзивные виллы на берегу моря на первой линии редко появляются в продаже. Цены при этом от $1,5 млн до $3-4 млн. Виллы шикарные, как правило авторские, с предметами искусства, колониальной мебелью. Здесь очень много блошиных рынков и антикварных магазинов, поэтому обставить виллу в колониальном стиле не составит труда. Обычно владельцы живут в них сами или периодически сдают в аренду.
.jpg "вилла в Мексике")
Вот так выглядит дорогая вилла на побережье
Более скромный дом на берегу можно найти и за $500 000. Это будет очень хороший большой дом с бассейном, патио, местом для барбекю.
«На перовой линии цены стабильно растут. И если вкладываться в такие объекты, то в первую очередь, ради капитализации за счет роста цены. В моей практике был случай, когда за пять лет стоимость виллы выросла почти в три раза», – делится специалист.
А вот доходы от аренды обычно съедаются расходами на содержание. Это дело недешёвое. Близость к морю хорошему техническому состоянию жилья не способствует. За виллой надо следить, как правило, там живёт минимум два человека – работники-мексиканцы. Так как там нужен садовник, обслуживание бассейна, уборка дома и много другое.
Борис Смирнов, Cancun Key, Inc:
За услуги по управлению недвижимостью компании берут по базовым условиям: краткосрочная аренда для туристов – 30% от стоимости. При долгосрочной – 20%. И сюда заложены все расходы на обслуживание квартиры, встречу гостей, налог, коммунальные платежи.
На мой взгляд, лучше выбирать более консервативные объекты – мы работаем именно с ними, так как не любим рисковать и давать обещания по поводу волшебных цифр. Платим стабильно 8-10% годовых.
Текст подготовила Екатерина Холодова
Фото: Pixabay, Cancun Key, Inc
