Версия
для печати
для печати
В Соединенном Королевстве более 100 университетов. В них учатся сотни тысяч иностранных студентов. И их число растет из года в год. При этом у британских вузов не хватает жилья, чтобы расселить всех желающих.
В результате такого дисбаланса стали появляться коммерческие предложения по строительству студенческих общежитий. Застройщик возводит здание, соответствующее учебным стандартам, и заключает договор с управляющим (или сам создает такую компанию), который будет искать арендаторов.
Частным инвесторам предлагают выкупить часть проекта – одну или несколько квартир/комнат. В придачу к недвижимости идет договор на управление, который снимает с собственника все эксплуатационные заботы и гарантирует ему определенный доход на несколько лет.
Проектов много. Студенческое жилье строится, как правило, в городах с наиболее востребованными вузами страны – например, в Манчестере, Ливерпуле, Шеффилде.
В районе расположения этих многоквартирных жилых комплексов для студентов развитая инфраструктура: транспорт, кафе, супермаркеты – все рядом.
Покупать апартаменты можно, как в введенных в эксплуатацию, так и в строящихся домах. Но эксперты отмечают, что готовые варианты найти сложнее и они будут заметно дороже.
«Инвесторам чаще продаются объекты на ранних этапах строительства. Иногда даже на стадии проекта, до начала ведения работ, – поясняет Кира Грамина, специалист по продажам объектов в Великобритании компании Experto IG. – Потому что цены на старте продаж максимально низкие».
Это студенческое общежитие только строится. Но в нем уже можно приобрести апартаменты за €3300 за кв. м. Срок сдачи проекта – июль 2019 года
Процедура покупки стандартная – не отличается от приобретения квартиры в обычном многоквартирном доме. Есть некоторые нюансы. О них ниже.
Итак, инвестор покупает квартиру или студию с гарантированной доходностью. Продажа ведется либо напрямую от застройщика, либо через инвестиционные компании. Последние сотрудничают с застройщиками и фирмами, которые обеспечивают дальнейшее управление – привлекают арендаторов и решают все эксплуатационные вопросы. Нередко управляющая компания – одно из подразделений застройщика.
Приобретается студенческое жилье на основании договора leasehold (долгосрочная аренда). Право владения в данном случае соответствует владению апартаментами в многоквартирном доме. Срок аренды может быть разный: 125 лет или даже 999 лет. Зависит от проекта.
«Во freehold приобретаются только отдельно стоящие здания. Например, таунхаус, где первый этаж коммерческий, а верхние этажи – апартаменты, или коттедж с земельным участком», – поясняет Татьяна Шапошникова, управляющий директор и старший юрист компании RSL-LAW.
Каждая сделка с недвижимостью (любой!) в Великобритании обязательно сопровождается местными лицензированными юристами. Именно они знают и подскажут, на что нужно обратить внимание, чтобы избежать рисков. Хотя процесс оформления документов стандартный и включает в себя три основных этапа:
Купить объект можно как за собственные, так и заемные средства. Кредиты иностранным инвесторам в Великобритании выдают. Положительное решение банка, по словам Татьяны Шапошниковой, будет зависеть от иммиграционного статуса заявителя, кредитной истории и наличия активов, которые заявитель будет готов предложить в качестве обеспечения, включая приобретаемое имущество.
Цены на студенческие апартаменты в среднем начинаются от 70-80 тыс. фунтов стерлингов. Как правило, столько стоит комната в новом доме с совмещенным санузлом, по площади не превышающая 20 кв. м. Все остальные удобства, такие как кухня-столовая, спортзал и лаундж-зона, – общие. Меблировка в ней стандартная, предусмотрена проектом застройщика и включена в стоимость.
Не стоит забывать и про сопутствующие основные расходы. Они сопоставимы с тратами при покупке стандартной квартиры. Гербовый сбор, регистрационный сбор земельного кадастра, услуги юристов, услуги управления. Все эти показатели зависят от стоимости объекта и часов работы юристов.
Читайте о расходах подробнее: Процедура приобретения недвижимости в Великобритании
Уровень дохода зависит от условий каждого проекта. Но в среднем размер гарантированного дохода составляет около 5-6% (реже до 7%). Средний срок договора – пять лет.
Например, апартаменты в проекте Great Central в городе Шеффилд, известном своими колледжами и университетами. В районе расположения проекта хорошо развита инфраструктура, поблизости расположены кафе, бары, рестораны.
Комплекс включает 131 квартиру различной площади, а также спортивный зал и кинотеатр для резидентов.
Проект еще строится. Сроки завершения строительства намечены на первый квартал 2020 года.
Стоимость апартаментов с одной спальней в комплексе начинается от 110 тыс. фунтов стерлингов. По расчетам управляющей компании, чистая доходность от сдачи квартир в аренду составляет 6% годовых.
Общая кухня и обеденная зона в студенческом жилом комплексе
Еще типичное предложение: новый жилой комплекс в Ливерпуле. Шестиэтажный комплекс расположен в нескольких минутах ходьбы от центра города и в десяти минутах ходьбы от ж/д станции. В проекте только студии площадью от 14 до 18 кв. м и стоимостью от 49 950 до 57 950 фунтов стерлингов. Они современные и меблированные. Лаундж-зоны и полностью оборудованная кухня общие. Управляющая компания обещает гарантированный чистый доход в размере 9% в течение двух лет. При этом за «коммуналку» платить не нужно.
Приобретая такие комнаты, надо помнить об ограничениях на использование. Все они прописываются в договорах на владение и управление. «Очень обобщенно представить структуру договора можно как: права и обязанности обеих сторон (управляющей компании и собственника), прочие обязательства и порядок возмещения», – говорит Татьяна Шапошникова.
Будучи собственником, вы можете распоряжаться объектом, как любой другой недвижимостью: продать, подарить, заложить в банке. Однако проживать в них вам нельзя (ни временно, ни постоянно), равно как и сдавать в аренду сторонним лицам, так как нередко такие объекты располагаются прямо на территории кампуса университета. Да и не сдадите вы их внаем самостоятельно, поскольку решение по поводу управляющей компании принимает университет.
Когда срок окончания договора гарантированного дохода истечет, можно продолжить получать доход от аренды, но уже по рыночной ставке. Воспользоваться правом обратного выкупа, если застройщик предоставляет такое, или продать другому инвестору. «Темпы роста цен на студенческие комнаты сейчас примерно такие же, как у апартаментов, то есть 3-5% в год», – заключает Кира Грамина.
Некоторые эксперты британского рынка считают этот вид инвестиций рискованным. Подробнее здесь.
Текст - Марите Любинайте
Фото - unsplash.com, база Prian.ru
