«Классическая пассивная инвестиция в Германии». «Вложение обеспечивает доход 6% плюс». «Максимальные значения достигаются в городах – сателлитах крупных центров». «Средняя цена сделки – €350-400 тыс.». Эксперт компании Investix Сергей Кумеков поделился своим опытом на вебинаре портала Prian.ru.
Вебинар состоялся 28 февраля 2019 года. Посмотреть его полностью можно здесь
Сергей Кумеков, эксперт компании Investix:
В фокусе нашей компании – доходные дома. Это классическая пассивная инвестиция. И с учётом того, что более 50% немецких граждан живут в съёмном жилье, доходные дома – действительно надёжное вложение, гарантирующее стабильный доход.
Мы ориентируемся на частного инвестора, который располагает средствами в сумме от сотен тысяч до нескольких миллионов евро. Нами выработан типовой профиль объекта, работая с которым сможем добиться максимальной доходности. Это дом, расположенный в городе-сателлите, не требующий капитального ремонта, на 10-20 квартир, площадью 600-2 000 кв. м, возведённый не позднее 90-х годов прошлого столетия.
***
Преимущество инвестиций в немецкий доходный дом от вложения денег в одну-две квартиры – в управлении. С одной-двумя квартирами вы не будете интересны управляющей компании (УК). К тому же реальность такова, что действительно хороших УК не так-то много в Германии. Масса таких, чьи услуги стоят дёшево, но и качество они обеспечивают соответствующее... В результате инвестор вынужден постоянно приезжать в Германию, вникать в процесс – выяснять, почему съехал жилец, образовался долг по оплате и т.д. Ничем из этого вы не будете заниматься при владении доходным домом, если правильно организуете свои инвестиции.
***
Универсального совета по выбору региона нет. Есть статистика. Немецкий рынок недвижимости в целом показывает рост, который в городах большой семерки – Мюнхене, Берлине, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кёльне, Штутгарте, Франкфурте – просто феноменальный. Но в мегаполисах не стоит ожидать увеличения арендной платы, что является для нас определяющим фактором. Нам интересно, чтобы у объекта был потенциал роста этого показателя и, как следствие, его стоимости.
Сегодня самое перспективное направление, где можно получить максимальную доходность и ликвидность, – города-спутники с населением 10-50 тыс. человек, расположенные в 15-20 минутах (20-30 км) от столиц федеральных земель или крупных городов, таких как Лейпциг или Дрезден.
К примеру, наибольший рост аренды в 2017 году был зафиксирован именно в сателлитах крупных центров, куда всё чаще переезжают люди. Причины разные: для одних арендная ставка в крупном городе стала неподъёмной, для других именно проживание в пригороде наиболее комфортно.
Мы наиболее активны в Саксонии, Саксонии-Анхальт, Северном Рейне-Вестфалии. Здесь сейчас наблюдается активный рост экономики. Но при этом местный рынок недвижимости только подтягивается к уровню и степени экономического развития региона.
***
Крупные города – это индикатор для институциональных инвесторов. Поскольку их портфели измеряются миллиардами евро, и разбираться в специфике регионов они не будут. Им проще купить портфель доходных домов в Берлине стоимостью €100 млн и с доходностью 1,5%.
Для частного инвестора с €300 тыс. это неприемлемая позиция. И потом, зачем покупать объект с доходностью 1,5%, когда можно зарабатывать 6%? При этом ликвидность, если объект выбран грамотно, будет высокой. За хорошим объектом, даже если он расположен в небольшом городе с населением всего 20-30 тыс. человек, всегда выстроится очередь из инвесторов, в том числе немцев, готовых его купить, и банков, готовых его финансировать.
Основная сложность – правильно выбрать объект.
***
Прежде чем купить объект в городе, о котором мы можем знать недостаточно, проводится анализ микролокации. Изучаем всё: кто здесь живет, где люди работают, как перемещаются, какой транспорт используют и т. д. Обязательно общаемся с банками. Они-то прекрасно понимают локацию и весьма консервативно действуют при финансировании юридических лиц. Если банк даёт финансирование, для нас это зелёный свет.
***
В текущих условиях для инвестора самостоятельная покупка доходного дома с рынка – трудоёмкий и длинный процесс. Прежде чем купить, нужно зарегистрировать юридическое лицо в Германии – GmbH, открыть счёт и перевести на него собственные средства. Без этого немецкий банк не одобрит ипотеку, а продавец не снимет с открытой продажи объект на период due diligence... Это отнимет много времени.
Что делаем мы? Находим частный портфель из 10-20 домов и «упаковываем» объекты в готовые структуры – регистрируем юрлица, открываем расчётные счета и везде назначаем нашего генерального директора – немца, за счёт собственных и заёмных средств приобретаем недвижимость. Это занимает полтора-два месяца. Затем проводим аудит управляющей компании, обычно меняем её или на свою, или – если в регионе мы не представлены – на стороннюю.
***
В нашем портфеле около десяти объектов, которые мы можем продать инвестору прямо сейчас. Их ценовой диапазон €600 тыс. – 1,5 млн без учёта издержек на закрытие. Как правило, они составляют 15% от стоимости объекта – налог на покупку и расходы, связанные с оформлением сделки и её регистрацией.
Когда мы покупаем объект, то всегда используем финансовое плечо – дешёвые деньги, то есть банковский кредит. Поэтому инвестору, покупающему у нас доходный дом, в среднем требуется от €250 тыс. до 700 тыс. собственных средств. Средняя цена большинства сделок – €350-400 тыс.
Посмотрите предложения компании Investix прямо сейчас
1 101 034 €
Апартаменты в Берлине, Германия
90 м232
2-спальная квартира с лоджией расположена в новом клубном проекте в престижном районе Груневальд. Проект состоит их двух элегантных зданий классической архитектуры по 5 квартир каждое, расположенных на участке 2 000 кв.м. Дома окружены ландшафтным парком со взрослыми деревьями.Особенности проекта:Квартиры площадью от 80 до 155 кв.мКоличество...
NF Group
1 685 000 €
Доходный дом в Виттенберге, Германия
1904 м26.9% в год
Жилой и коммерческий дом в центре Виттенберге — редкая возможность для инвесторов, которые ищут сочетание стабильности и доходности.
Здание 1994 года постройки предлагает около 1 900 м² сдаваемых площадей, разделённых на 10 единиц: 6 коммерческих арендаторов (включая KIK, медицинскую практику, издательство, салон красоты и...
EW Real Estate
2 450 000 €
Пентхаус в Берлине, Германия
188 м243
Бывшее промышленное здание, построенное в 1900 году, перестраивается в современный жилой проект. Здание расположено в центральном районе Митте, рядом с площадью Арконаплац. В проекте предлагаются 60 стильных лофтов от 1 до 4 комнат площадью от 33 до 209 кв.м для проживания, обустройства мастерских, для сдачи в аренду.
На нижнем этаже имеются...
NF Group
60 000 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
59 м22
Удалённая сделкаОплата в рублях
Квартира в Дуйсбурге
2,5 комнаты
этаж 3 OG
Hausgeld: 190 Euro
Доход от аренды в год, фактический 2760 (~ 4,48%) €
Квартира требует ремонта.
Комиссия для покупателя +3,57% к стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
362 808 €
Квартира в Виллихе, Германия
76 м22
Онлайн-показУдалённая сделка
Продаются квартиры в новостройке, в 47877 Willich
В доме всего 7 квартир.
Предлагаемая квартира:
WE03 площадь квартиры 75,69 м2
2 комнаты, 2 санузла, есть балкон
Квартира расположена на втором этаже справа (немецкий 1 OG)
Рядом много магазинов, аптеки, кафе и рестораны, школы, остановки общественного транспорта.
Место для паркинга...
DEM GROUP GmbH
1 000 000 €
Инвестиционный проект в Берлине, Германия
1000 м2
Предлагаем Вашему вниманию долевое участие в приобретении и дальнейшем развитии компании по уходу за престарелыми в городе Берлин (столица Германии). В настоящее время в Германии всё более актуальными становятся амбулаторный и стационарный уход за пациентами и людьми преклонного возраста. В частности, ежегодный оборот амбулаторных и стационарных...
EW Real Estate
3 000 000 €
Магазин в Лейпциге, Германия
1000 м2
Кредит
Готовый бизнес Rossmann, гарантия, договор 15 лет
Проект реализован BiG Property в партнерстве с проверенным застройщиком в соответствии с современными строительными нормами и новым концептом арендатора. После приобретения управление объектом и компанией осуществляет профессиональная команда. Инвестор получает две вещи: доход и отчетность....
BiG Property
45 000 000 €
Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия
12000 м24.44% в год
Вашему вниманию представлена новая гостиница расположенная в г. Дюссельдорф (земля — Северный Рейн-Вестфалия). Гостиница сдана в долгосрочную аренду на 20 лет и имеет опции на продление договора. Стоимость — 45 000 000 евро
Доход от аренды — 2 000 000 евро/год
Рентабельность — 4,44% В целях конфиденциальности вся...
EW Real Estate
699 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
119 м2432
Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком. На продажу выставлены 184...
NF Group
876 500 €
Квартира в Мюнхене, Германия
75 м2211
Светлая квартира отличается хорошей планировкой и высококачественной внутренней отделкой. Помимо двух уютных комнат, апартамент включает в себя ванную комнату, просторную гардеробную и отдельную хозяйственную комнату с подключением для стиральной машины. Особым преимуществом является лоджия с видом на прекрасный парк. Также в распоряжении...
Campus Property
969 000 €
Квартира в Берлине, Германия
136 м24
Очаровательное старинное здание было построено около 1900 года, состоит из 22 квартир и было полностью отремонтировано в 1985 году. Жилой ансамбль находится в очень хорошем и ухоженном состоянии.
Доступно для немедленного заселения!
Эксклюзивная квартира мечты с 4 комнатами, обеспечит особое качество жизни. В очень просторной квартире...
EW Real Estate
1 950 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
180 м22
Апартаменты расположены в центре Берлина на улице Францёзише-Штрассе в новом здании с консьержем, построенном в 2018 году и спроектированном известным архитектором Дэвидом Чипперфилдом.Апартаменты площадью 180 кв. м включают гостиную, полностью оснащенную кухню, основную спальню с ванной комнатой, еще одну спальню, гардеробную и террасу. Высота...
NF Group
1 890 000 €
Апартаменты в Берлине, Германия
207 м23
Пентхаус с панорамной террасой расположен в Берлине, рядом с самым большим городским парком Тиргартен. Пентхаус был построен в 2018 году в здании 1985 года.Апартаменты площадью 207 кв. м включают гостиную с панорамными окнами, полностью оборудованную кухню, 2 спальни, просторную основную спальню. Техническое оснащение включает подогрев...
NF Group
358 440 €
Квартира в Дуйсбурге, Германия
91 м2322
Онлайн-показУдалённая сделка
Жилой комплекс на финишной стадии строительства близ Нидерландов. Он состоит из двух корпусов малой этажности. В окрестностях расположено большое озеро со всеми возможностями для спортивного отдыха на воде: прокат лодок, водные, лыжи, серфинг. Также доступны различные активности для туристов в виде пеших прогулок. Этот район является...
DEM GROUP GmbH
3 500 000 €
Магазин во Франкфурте-на-Майне, Германия
1600 м2
Cупермаркет REWE в 25 км от Франкфурта
Залог успеха арендатора — правильно выбранное расположение торговой точки. Данный супермаркет расположен в получасе от финансовой столицы — Франкфурта. Магазин с собственной парковкой 79 мест. расположился в оживленном районе с развитой торговлей, рядом — крупные банки, клиники и...
BiG Property
397 000 €
Квартира в Берлине, Германия
50 м211
Жилой проект Wohnpanorama – это комфортная городская жизнь с видом на парк Am Gleisdreieck, расположенный в ярком и модном районе Берлина. Здесь Берлин предстаёт именно таким, каким он нравится многим: красочный, разнообразный, никогда не скучающий, с интересными барами, ресторанами и культурными событиями. Парковая зона площадью более 30 га с...
NF Group
2 990 000 €
Магазин в Кобурге, Германия
1800 м2
Готовый бизнес
§ Стоимость объекта: 2.990.000 Евро
§ Арендная плата: 172 800 Евро
§ Год постройки: Объект состоит из двух построек. Первая часть: 1990 года (1.100 м2) с полной модернизацией. Вторая часть: новый объект (700 м2).
§ Размер участка: 4 660 m2
§ Cрок аренды: 15 лет + опцион
По истечению срока аренды, коммерческий...
Campus Property
19 900 €
Квартира в Гере, Германия
35 м21
Мы обращаем ваше внимание на то, что дом находится в плохом состоянии и не полностью заселён. Именно на этом и основана цена продажи.
Тем не менее эта хорошо сдаваемая однокомнатная квартира расположена на 3 этаже ухоженного многоквартирного дома с общим количеством 30 жилых единиц, находящегося в спокойном районе популярного квартала Геры...
L&B Immobiliya
1 215 920 €
Квартира в Берлине, Германия
81 м2211
Вашему вниманию представлены новые 2-комнатные квартиры в Берлине (столица Германии), в районе Шарлоттенбург. Объекты расположены в элитном доме, который гармонично сочетается с исторически сложившейся городской и архитектурной структурой популярного квартала в центре города. Завершение строительства запланировано на 2022 год. Строительство дома...
EW Real Estate
17 000 000 €
Отель, гостиница в Касселе, Германия
6000 м2
Schloss Hotel Wolfsbrunnen
Am Berg 1, 37276 Meinhard (Eschwege, Hessen, Германия)
Исторический замок-отель (4★), SPA & Restaurant
Год постройки 1907
Реновация Полная реконструкция 2013 г.,
Основной замок + флигель + хозяйственные постройки
Площадь участка 86 000 м²
Площадь застройки 6 000 м²
Номера 53 (плюс 2 жилых...
Частное лицо
***
Доходность в Германии – это соотношение двух показателей: стоимости объекта без издержек на закрытие сделки и арендной платы, которую оно генерирует без учёта коммунальных платежей. До последнего времени для нас ориентиром была доходность в 6,0-6,5%. Сейчас этот показатель чуть ниже, потому что Германия продолжает становиться рынком продавца, на котором хороших объектов всё меньше.
Мы, прежде всего, ищем объекты в хорошем состоянии и не требующие капитального ремонта. Смотрим на арендную ставку и сопоставляем со среднерыночной в данной микролокации. Для нас крайне важно, чтобы она на момент покупки была ниже. Это означает, что есть потенциал для роста. За счёт более эффективного управления мы, как правило, достигаем 2-3% роста арендной платы в год. На горизонте инвестирования в десять лет это с высокой вероятностью 30%. Что автоматически прибавляет к стоимости объекта те же 30%.
У наших объектов разный потенциал. Заявленная доходность – 6% плюс. И в этом смысле для нас нет более или менее надёжного дома. Все наши объекты находятся в хороших локациях и имеют хорошее состояние. Все сданы в аренду с перспективой роста ставки.
***
Мы не закладываем в наши прогнозы сверхоптимистичный рост арендной ставки. Лишь 2-3% в год. В небольших городах мы более гибкие и можем повышать арендную ставку. Например, в момент, когда съезжают арендаторы. В этом случае мы делаем минимальные инвестиции в косметический ремонт квартиры и сдаём её уже по среднерыночной цене микролокации. Мы также прописываем в договоре пункт ежегодного роста арендной ставки. Так мы достигаем роста ренты по отношению к предыдущей на 10-15%.
***
Приведу в пример один из объектов, который сегодня можно приобрести. Это дом на девять квартир во Фрайтале в 15 минутах от центра Дрездена.
Объект стоимостью €730 тыс. приобретён частично за счёт собственных средств компании (в данном случае около €370 тыс.), частично за счёт ипотеки (кредита €483 тыс.). Ставка по кредиту составляет 2% и зафиксирована на десять лет. Издержки по закрытию сделки составили чуть более €122 тыс., в том числе наша комиссия в сумме расходов – €22 тыс.
Покупая дом, инвестор платит только ту сумму, которая была вложена нами при покупке объекта и нашу комиссию (€370 тыс.). Оставшаяся часть – кредит, полученный в немецком банке. Арендная плата за 615-метровый дом генерирует доход более €44 тыс. в год. Полученная сумма позволяет покрывать погашение основного кредита плюс проценты по нему, которые в сумме составляют €22 050, а также расходы на объект и управляющую компанию – €6 812. Оставшиеся €15 254 – это свободные средства и резервы. Резервы, позволяющие решать текущие непрогнозируемые вопросы, создавать необходимо – но, как правило, для этого хватает небольших сумм, поскольку все предлагаемые дома в хорошем состоянии.
