В Турции для иностранцев вступили в силу новые правила купли-продажи недвижимости. Разбираемся

Об авторе: Сергей Волченков, директор турецкой риэлторско-строительной компании Tolerance-Homes

Новые правила вступили в силу 4 марта 2019 года. Более подробно они описаны в циркуляре № 1795. В частности, речь идёт об обязательном получении экспертной оценки турецкой недвижимости, которую намерен купить или продать иностранный гражданин.

Новые правила – новая налоговая политика

Введение новых правил игры позволит государству привести турецкий рынок недвижимости к соответствию международным нормам и правилам, а также собрать статистические данные о реальной стоимости жилья в каждом районе. Последнее даст возможность более правильно применять налоговую политику и получать дополнительные поступления в бюджет.

До того как циркуляр № 1795 вступил в силу, в тапу (свидетельстве о праве собственности на недвижимость в Турции) указывалась заниженная стоимость недвижимости, с которой уплачивался налог на покупку. Теперь при оформлении недвижимости иностранный гражданин должен получить экспертный рапорт с указанной в нём реальной стоимостью жилья. И уже исходя из этой суммы платить налог на регистрацию права собственности.

Словарь покупателя недвижимости в Турции. Что значит тапу, искан, айдат, икамет

На данный момент налог временно снижен до 3% от стоимости недвижимости, и такая ставка будет действовать до конца марта 2019 года. С апреля он составит 4%.

Также появляется налог на прибыль для застройщиков и владельцев вторичной недвижимости, которые являются её собственниками менее пяти лет. Он составляет 20% от разницы между ценой покупки и ценой продажи. По законам Турции только по прошествии пяти лет владения недвижимостью её хозяин освобождается от данного налога.

Например, человек купил квартиру в Турции и показал заниженную стоимость в 100 тыс. лир. Спустя два года решил продать свой объект. Он получает экспертную оценку аккредитованной компании (сегодня оценка также требуется при продаже квартиры) о том, что стоимость квартиры составляет 300 тыс. лир. Теперь за эту стоимость должен быть продан объект, и именно эта сумма указана в тапу. Возникла документальная разница между ценой покупки и ценой продажи в 200 тыс. лир. И тем не менее продавец должен заплатить налог на прибыль с этой разницы в размере 20% – в данном случае 40 тыс. лир.

Если экспертиза указала стоимость выше той, за которую хозяин реально готов продать квартиру, то он может указать в тапу нужную ему меньшую стоимость, однако налог всё равно должен быть уплачен с разницы с суммой экспертной оценки. Также продавец должен быть готов к возможным налоговым проверкам.

Конечно, государство прекрасно понимает, какие правила игры были на рынке прежде, и специалисты ожидают, что оно не столь скрупулёзно будет проверять сделки. Но по факту никто не знает, как будет на самом деле.

Иностранный гражданин – не один в поле воин

Теперь иностранный гражданин, решивший купить или продать недвижимость в Турции, не будет оставлен один на один с незнакомой турецкой системой, с недобросовестными риэлторами или застройщиками. У него на руках будет рапорт эксперта с указанием всех характеристик приобретаемого объекта.

Оценка выдаётся в лицензированных компаниях Агентства банковского регулирования и надзора (BDDK), а также Совета по рынкам капитала (SPK).

Экспертиза платная. Стоимость её зависит от района расположения недвижимости и сборов муниципалитета при выдаче документов экспертам. На сегодняшний день она составляет в среднем 1 тыс. лир, включая НДС.

Экспертиза должна быть оплачена и произведена до подачи документов на оформление тапу. Кто должен оплачивать эту экспертизу, закон не регулирует, и пока это оставлено на соглашение сторон. Однако стоит принять во внимание, что традиционно дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости, во многих регионах несёт покупатель, поэтому и оплата экспертизы также может быть отнесена на его счёт.

Срок действия рапорта – три месяца с момента выдачи.

В оценке будет содержаться следующая информация:

кадастровые данные участка, на котором находится объект недвижимости;
площадь участка земли, который принадлежит новому собственнику (пропорциональна размеру приобретаемого жилья);
вид объекта;
наличие/отсутствие акта сдачи дома, в котором расположен объект, в эксплуатацию (искан) и разрешения на использование недвижимости или её независимой части;
оценочная стоимость недвижимости, указанная в лирах. В случае если объект ещё не построен, в экспертном рапорте будет указана его будущая стоимость, то есть цена на момент, когда объект будет завершён;
план объекта и его площадь;
наличие/отсутствие всех возможных видов обременения этой недвижимости;
описание района, в котором приобретается объект, для определения его будущей ликвидности и т. д.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Цены в лирах будут расти

С введением нового циркуляра стоимость недвижимости в лирах вырастет. И прежде всего на первичном рынке. Застройщики, ориентируясь на новые правила, будут закладывать в стоимость размер налога на прибыль.

Есть также вероятность, что иностранные граждане, решившие купить жильё у застройщика, столкнутся с отказом с его стороны. Дело в том, что сегодня на рынке есть застройщики, которые уже построили жилые комплексы, в документах указали заниженную стоимость и выставили объекты на продажу. Но принятые новые правила игры обязывают девелоперов показывать реальную стоимость недвижимости любому иностранцу, который решит у них купить. И у компании может возникнуть дилемма: продавать и платить налог на прибыль или вовсе отказать иностранцу.

Однако из-за кризиса в стране и небольшого числа покупателей среди турок многие застройщики подтверждают свою готовность и дальше сотрудничать с иностранными гражданами.

Кроме того, циркуляр № 1795 – это лишь первый шаг государства. До конца этого года власти Турции намерены ввести эти правила и для турецких граждан. Уже сегодня стартует пилотный проект в Анкаре, в районе Чанка. Теперь здесь для продажи или покупки недвижимости турецким гражданам требуется получить экспертную оценку объекта. И, таким образом, к концу 2019 года нормы этого закона будут действовать для всех покупателей.

Если посмотреть на закон в масштабе, то это правильный шаг – в сторону цивилизованного рынка недвижимости. Конечно, есть ряд минусов и недоработок, так как закон принят в двухнедельный срок, поэтому, скорее всего, определённые изменения ещё могут быть внесены.