a
Версия
для печати

Главные вопросы об аренде квартир в Германии – в новом формате

В каком случае собственник может максимально повысить арендную плату? Есть ли разница между доходностью квартир и многоквартирных домов? Доход от каких объектов обычно самый надёжный? Новый формат от Prian.ru позволяет и прочитать, и увидеть ответы.

Екатерина ДемидоваНа вопросы отвечает генеральный директор DEM Group Екатерина Демидова.


– Сколько времени занимает поиск арендатора на свободную квартиру?

– Стандартное время поиска нового арендатора – три месяца. Это, кстати, и тот срок, за который квартиросъёмщик, желающий съехать, обязан предупредить арендодателя о своем намерении. После этого у собственника формально появляется возможность предложить объект на рынке. То есть в это время потенциальные арендаторы могут приходить и смотреть квартиру.

Но это, конечно, средний показатель, а реальные сроки зависят от состояния квартиры, её местоположения и, безусловно, цены аренды. Если она не соответствует объекту и рынку, то собственник может вообще остаться без арендатора.

С другой стороны, мы не рекомендуем сдавать квартиру первому встречному и сами делаем контрольную проверку потенциальных арендаторов, по результатам которой многих кандидатов просто отсеиваем.

В нашей практике самый короткий срок сдачи квартиры составил буквально один день. В последний день месяца съезжал арендатор, а уже первого числа заезжал новый, сделавший свой выбор накануне. Но так происходит в том случае, если квартира после съезающего жильца остается в нормальном состоянии. Самый же длительный период поиска растягивался на шесть месяцев.

– За какие дефекты в съёмной квартире отвечает собственник, а за какие арендатор?

– Если говорить в общем, то ответственность собственника – внешний периметр квартиры, состояние стен, дверей, окон, балконов, а также систем отопления, водопровода и сантехнического оборудования. Всё остальное – это ответственность арендатора. Поскольку в Германии арендатор заезжает в съёмную квартиру с собственной мебелью, то, конечно, её состояние – тоже зона ответственности жильцов. Но, безусловно, каждый конкретный случай должен рассматриваться индивидуально.

Например, поломка крана в одном случае может быть признана виной арендатора, в другом - собственника. Или рассмотрим такую ситуацию: арендатор испортил пол, прожив в квартире пару месяцев. В этом случае с него можно удержать определённую сумму. Если же он жил в квартире пять, а то и десять лет, естественный износ, конечно же, компенсировать нереально.

– Как избежать непредвиденных трат сразу после покупки инвестиционной квартиры?

– Покупка вторичной недвижимости – это всегда определённый риск. Соответственно, даже в немецком нотариальном договоре всегда отражается, что вы покупаете квартиру в том состоянии, как она есть. Другое дело, если продавец знает о каком-то скрытом дефекте, который невозможно увидеть сразу, и не сообщает о нём. Юридически это уже ответственность продавца, и она тоже закреплена нотариально. О таких дефектах прежний хозяин должен обязательно сообщать вам.

Второй момент – стоит посмотреть протокол последнего собрания жильцов, в котором содержится список работ, запланированных на ближайший год. Тем самым вы выясните, какие у вас возникнут дополнительные расходы. Помимо этого, в документах стоит обратить внимание на сумму в резервном фонде дома. Лучше, если такой фонд имеется и на нем есть накопления. Тогда в случае непредвиденной поломки управляющая компания не будет сразу собирать деньги со всех жильцов – сначала потратят средства из фонда.

А при очном осмотре обязательно следует оценить состояние котла отопления, потому что это одна из самых дорогих вещей в квартире и необходимость его ремонта может привести к серьезным затратам. Также необходимо оценить крышу дома и подвал. Если крыша протекает, а в подвале сырость, то возможны траты на ремонт, которые в дальнейшем будут поделены между всеми собственниками. Соответственно, они лягут на нашего покупателя.

В первую очередь стоит опираться на собственный житейский опыт и спрашивать мнение риэлторов. Потому что привлекать специального оценщика или эксперта со стороны для таких случаев нерентабельно.

– Как правильно повышать арендную ставку в сдаваемой квартире?

– В Германии существуют ограничения на рост арендной платы. Вы можете увеличивать её не более чем на 10% за три года. Теоретически поднимать плату в этих рамках разрешается ежегодно, но обычно так никто не делает. Регулярно индексируются договоры в основном на коммерческие объекты.

Для жилых мы советуем поднимать платежи раз в три-пять лет, когда ваша арендная ставка уже существенно отстает от среднерыночной. Но опять же вы сможете сделать повышение только в пределах 10%.

Повысить плату на большую сумму вы можете после выезда арендатора. Допустим, квартира освободилась, и нового постояльца можно заселить с учётом текущих рыночных цен – существенно более выгодно.

Наконец, на максимально высокий процент ставку можно поднять в некоторых случаях при покупке квартиры. Например, квартиросъёмщик прожил в квартире лет десять, а предыдущий собственник ни разу аренду не повышал - и это можно проверить. Тогда новый владелец жилья имеет право повысить аренду разово на 20%. Даже если арендатор откажется платить и съедет, это может оказаться выгодным – ведь рыночные цены, скорее всего, за это время выросли. А значит, можно сдавать квартиру по актуальным ставкам.

Приведу пример из практики. Сейчас средние ставки аренды квартиры в Дюссельдорфе €10-12 за кв. м. Квартира, которую мы подобрали была сдана арендатору более 15 лет назад по €4,5 за квадрат. Собственник жилья мог повысить ставку только на 10%. Но владелец поменялся, то у него было право поднять ставку на максимальный процент.

– Доход от объектов какого типа – жилых или коммерческих – считается более надёжным?

– В среднем доходы плюс-минус одинаковые. Можно купить квартиру за €50 тыс. с доходностью 7% годовых или супермаркет за миллион, который приносит те же самые 7%. В большей степени играет роль локация. Если это Мюнхен или Дюссельдорф, то доход будет в лучшем случае 2-3%, а в городе поменьше – 6-7%.

Если мы говорим о значительных вложениях, то преимущество жилой недвижимости – меньшая зависимость от конкретного арендатора. Например, когда в многоквартирном доме съезжает один из жильцов, ваш доход практически не меняется. И при этом можно легко найти другого арендатора.

С коммерческим объектом процесс поиска более длительный и трудоёмкий. С другой стороны, инвестируя в объект коммерческой недвижимости, ваше преимущество в том, что все задачи решает один договор. Не надо разбивать суммы на мелкие части. При больших вложениях это обычно удобнее.

– Что приносит больший доход – квартиры или многоквартирные дома?

– Принципиальной разницы в доходности нет. Зависеть она в том и другом случае будет от особых характеристик объекта – его местоположения в городе и технического состояния. Но, на мой взгляд, небольшие отличия делают более интересными вложения в доходные дома.

Например, собственник доходного дома может полностью переложить на жильцов ежегодный налог, а также коммунальные расходы. Вкладываясь в квартиру, собственник тоже имеет такую возможность, но не в полной мере. Перекладывание расходов на жильцов, конечно, не даёт глобальной разницы в показателях доходности, но всё-таки это определённое преимущество для инвестора.

Доходный дом более интересен ещё и потому, что, покупая его, ты становишься единоличным владельцем. И, соответственно, не испытываешь давления со стороны общего собрания собственников: сам принимаешь решения, например, делать ремонт или нет, выбираешь подрядчика, контролируешь стоимость оказываемых услуг, материалов и т. д. То есть имеешь больше возможностей влиять на процесс и экономить.

Читайте также: Доходные квартиры в Германии – что важно знать

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Германия, Недвижимость, Инвестиции

Читайте также

Где купить недвижимость за границей: топ-30 популярных стран. Рейтинг Prian
Эксклюзивные данные
Для себя или для денег? Что может предложить Германия сегодня
Всё перспективно, когда не всё хорошо
Германия перевернулась, Египет не согласился
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Испанцы пугают, немцы распахивают двери
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Инвестиции в недвижимость Германии – 2025. Идея № 1 – краткосрочная аренда
Гарантированная доходность
Актуальные новости мировой недвижимости. Январь-февраль 2025
Говорим о популярных странах

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Земельные участки в Германии Коммерческая недвижимость в Германии Недорогая недвижимость в Германии Дома (виллы) в Германии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Германия»

  • 28.04.2025
  • 650

Европарламент хочет отменять безвиз, испанцы продолжают борьбу с арендой

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 04.04.2025
  • 940