Главные вопросы об аренде квартир в Германии

Екатерина Демидова На вопросы отвечает генеральный директор DEM Group Екатерина Демидова.

– Сколько времени занимает поиск арендатора на свободную квартиру?

– Стандартное время поиска нового арендатора – три месяца. Это, кстати, и тот срок, за который квартиросъёмщик, желающий съехать, обязан предупредить арендодателя о своем намерении. После этого у собственника формально появляется возможность предложить объект на рынке. То есть в это время потенциальные арендаторы могут приходить и смотреть квартиру.

Но это, конечно, средний показатель, а реальные сроки зависят от состояния квартиры, её местоположения и, безусловно, цены аренды. Если она не соответствует объекту и рынку, то собственник может вообще остаться без арендатора.

С другой стороны, мы не рекомендуем сдавать квартиру первому встречному и сами делаем контрольную проверку потенциальных арендаторов, по результатам которой многих кандидатов просто отсеиваем.

В нашей практике самый короткий срок сдачи квартиры составил буквально один день. В последний день месяца съезжал арендатор, а уже первого числа заезжал новый, сделавший свой выбор накануне. Но так происходит в том случае, если квартира после съезающего жильца остается в нормальном состоянии. Самый же длительный период поиска растягивался на шесть месяцев.

– За какие дефекты в съёмной квартире отвечает собственник, а за какие арендатор?

– Если говорить в общем, то ответственность собственника – внешний периметр квартиры, состояние стен, дверей, окон, балконов, а также систем отопления, водопровода и сантехнического оборудования. Всё остальное – это ответственность арендатора. Поскольку в Германии арендатор заезжает в съёмную квартиру с собственной мебелью, то, конечно, её состояние – тоже зона ответственности жильцов. Но, безусловно, каждый конкретный случай должен рассматриваться индивидуально.

Например, поломка крана в одном случае может быть признана виной арендатора, в другом - собственника. Или рассмотрим такую ситуацию: арендатор испортил пол, прожив в квартире пару месяцев. В этом случае с него можно удержать определённую сумму. Если же он жил в квартире пять, а то и десять лет, естественный износ, конечно же, компенсировать нереально.

– Как избежать непредвиденных трат сразу после покупки инвестиционной квартиры?

– Покупка вторичной недвижимости – это всегда определённый риск. Соответственно, даже в немецком нотариальном договоре всегда отражается, что вы покупаете квартиру в том состоянии, как она есть. Другое дело, если продавец знает о каком-то скрытом дефекте, который невозможно увидеть сразу, и не сообщает о нём. Юридически это уже ответственность продавца, и она тоже закреплена нотариально. О таких дефектах прежний хозяин должен обязательно сообщать вам.

Второй момент – стоит посмотреть протокол последнего собрания жильцов, в котором содержится список работ, запланированных на ближайший год. Тем самым вы выясните, какие у вас возникнут дополнительные расходы. Помимо этого, в документах стоит обратить внимание на сумму в резервном фонде дома. Лучше, если такой фонд имеется и на нем есть накопления. Тогда в случае непредвиденной поломки управляющая компания не будет сразу собирать деньги со всех жильцов – сначала потратят средства из фонда.

А при очном осмотре обязательно следует оценить состояние котла отопления, потому что это одна из самых дорогих вещей в квартире и необходимость его ремонта может привести к серьезным затратам. Также необходимо оценить крышу дома и подвал. Если крыша протекает, а в подвале сырость, то возможны траты на ремонт, которые в дальнейшем будут поделены между всеми собственниками. Соответственно, они лягут на нашего покупателя.

В первую очередь стоит опираться на собственный житейский опыт и спрашивать мнение риэлторов. Потому что привлекать специального оценщика или эксперта со стороны для таких случаев нерентабельно.

– Как правильно повышать арендную ставку в сдаваемой квартире?

– В Германии существуют ограничения на рост арендной платы. Вы можете увеличивать её не более чем на 10% за три года. Теоретически поднимать плату в этих рамках разрешается ежегодно, но обычно так никто не делает. Регулярно индексируются договоры в основном на коммерческие объекты.

Для жилых мы советуем поднимать платежи раз в три-пять лет, когда ваша арендная ставка уже существенно отстает от среднерыночной. Но опять же вы сможете сделать повышение только в пределах 10%.

Повысить плату на большую сумму вы можете после выезда арендатора. Допустим, квартира освободилась, и нового постояльца можно заселить с учётом текущих рыночных цен – существенно более выгодно.

Наконец, на максимально высокий процент ставку можно поднять в некоторых случаях при покупке квартиры. Например, квартиросъёмщик прожил в квартире лет десять, а предыдущий собственник ни разу аренду не повышал - и это можно проверить. Тогда новый владелец жилья имеет право повысить аренду разово на 20%. Даже если арендатор откажется платить и съедет, это может оказаться выгодным – ведь рыночные цены, скорее всего, за это время выросли. А значит, можно сдавать квартиру по актуальным ставкам.

Приведу пример из практики. Сейчас средние ставки аренды квартиры в Дюссельдорфе €10-12 за кв. м. Квартира, которую мы подобрали была сдана арендатору более 15 лет назад по €4,5 за квадрат. Собственник жилья мог повысить ставку только на 10%. Но владелец поменялся, то у него было право поднять ставку на максимальный процент.

– Доход от объектов какого типа – жилых или коммерческих – считается более надёжным?

– В среднем доходы плюс-минус одинаковые. Можно купить квартиру за €50 тыс. с доходностью 7% годовых или супермаркет за миллион, который приносит те же самые 7%. В большей степени играет роль локация. Если это Мюнхен или Дюссельдорф, то доход будет в лучшем случае 2-3%, а в городе поменьше – 6-7%.

Если мы говорим о значительных вложениях, то преимущество жилой недвижимости – меньшая зависимость от конкретного арендатора. Например, когда в многоквартирном доме съезжает один из жильцов, ваш доход практически не меняется. И при этом можно легко найти другого арендатора.

С коммерческим объектом процесс поиска более длительный и трудоёмкий. С другой стороны, инвестируя в объект коммерческой недвижимости, ваше преимущество в том, что все задачи решает один договор. Не надо разбивать суммы на мелкие части. При больших вложениях это обычно удобнее.

– Что приносит больший доход – квартиры или многоквартирные дома?

– Принципиальной разницы в доходности нет. Зависеть она в том и другом случае будет от особых характеристик объекта – его местоположения в городе и технического состояния. Но, на мой взгляд, небольшие отличия делают более интересными вложения в доходные дома.

Например, собственник доходного дома может полностью переложить на жильцов ежегодный налог, а также коммунальные расходы. Вкладываясь в квартиру, собственник тоже имеет такую возможность, но не в полной мере. Перекладывание расходов на жильцов, конечно, не даёт глобальной разницы в показателях доходности, но всё-таки это определённое преимущество для инвестора.

Доходный дом более интересен ещё и потому, что, покупая его, ты становишься единоличным владельцем. И, соответственно, не испытываешь давления со стороны общего собрания собственников: сам принимаешь решения, например, делать ремонт или нет, выбираешь подрядчика, контролируешь стоимость оказываемых услуг, материалов и т. д. То есть имеешь больше возможностей влиять на процесс и экономить.