a
Версия
для печати

При прочих равных: как анализировать доходные дома с практически одинаковыми параметрами

Это очень понятная ситуация, особенно для начинающего инвестора. Рассматриваем два доходных дома в Германии. Разница в цене невелика. Локации схожи. Доходность отличается незначительно. Что тогда может стать решающим аргументом? Эксперт компании Investix Сергей Кумеков рассуждает о нетривиальных нюансах, особенно важных при заочном выборе.
Сергей Кумеков
Сергей Кумеков, эксперт компании Investix

Локация

Как правило, при выборе локации дома начинающий инвестор больше полагается на эмоции. Он психологически склонен приобретать объект в городе, о котором что-то знает, и бороться с этим бесполезно. А, например, для немецкого покупателя знание местности – или его отсутствие – не имеет существенного значения.

Германия большая, её регионы очень разные. Но говорить о том, что экономически развитые земли на западе лучше восточных, некорректно. Куда важнее при выборе оценка микролокации. Ведь и в экономически развитом Северном Рейне – Вестфалии можно ошибиться с городом и объектом. А в Саксонии купить дом, который покажет рост стоимости на 30% за несколько лет.

Конечно, необходимо анализировать, кто живёт в конкретном городе и районе, где люди работают, где покупают продукты, как перемещаются, какой транспорт используют. В приоритете – объекты в зелёных зонах и местах, где решена проблема парковок, а также доступен общественный транспорт. Также предпочтительнее не те локации, где рабочие места в пешей доступности, а те, которые комфортны для проживания. Ведь покупка доходного дома, как правило, долгосрочная инвестиция. И гарантировать, что через пять лет ситуация с рабочими местами в конкретной локации останется прежней, никто не может. Намного важнее, чтобы у жильцов была свобода в выборе места работы за счёт хорошей транспортной доступности.

Но, предположим, параметры микролокации двух или нескольких объектов, которые рассматривает инвестор, сопоставимы. Тогда нужно смотреть и сравнивать…

…состояние объектов

Обратите внимание: вы можете рассматривать инвестиционные проекты, не требующие капитального ремонта. Но даже в этом случае бывают ситуации, когда часть квартир доходного дома в перспективе приходится реновировать. Так происходит, например, когда арендаторы, проживавшие в доме длительное время, соберутся съехать. Чтобы сдать недвижимость снова и по рыночной цене, затраты неизбежны.

Ну а если перспективы реновации сопоставимы? Тогда обращаем внимание на среднюю площадь квартир в доме.

Квартирный фонд

Рассмотрим два доходных дома, одинаковых по цене и размеру. Но в одном средняя площадь квартиры 60-70 кв. м, в другом – 35-40 кв. м.

С одной стороны, сдать в аренду небольшие квартиры можно дороже в пересчёте на квадратный метр. И текущая доходность будет выше.

Но! Если состояние объекта условно удовлетворительное или вовсе не удовлетворительное, то возможны большие траты на текущую реновацию. Квартир ведь больше, соответственно, и расходы выше.

Обратите внимание: затраты на ремонт малогабаритных квартир и жилья большей площади сопоставимы. Дороже всего обходится ремонт кухни и ванной комнаты, а они есть в каждой квартире. Таким образом, выиграв в деньгах поначалу, инвестор в перспективе может даже потерять.

Поэтому перед покупкой необходимо анализировать список жильцов.

Список арендаторов

Стоит проверить, как долго люди живут в доме. Это позволит понять, каковы перспективы роста дохода от аренды, а также оценить, какого объёма работ по реновации квартир ожидать в будущем.

Есть свои «но». Если жильцы селятся здесь на относительно непродолжительный период, значит, квартиры, скорее всего, сдаются по более-менее актуальным рыночным ценам. Дело в том, что немецкое законодательство позволяет назначать текущую рыночную ставку лишь новым жильцам; повышение же аренды по действующим договорам ограничено, так что зачастую арендный доход отстаёт от рыночного уровня. С другой стороны, если арендаторы съезжают очень часто, для этого есть причина, и необходимо её найти.

Текущая арендная ставка

Если в доме многие арендаторы живут подолгу, это хороший индикатор. Значит, локация удобная, с объектом в целом всё хорошо. Правда, как я уже сказал, есть вероятность, что размер арендной ставки у жильца, проживающего в доме десять лет, сильно ниже рыночного. Поэтому выселяться он вряд ли захочет и, скорее всего, будет жить в квартире ещё долго.

В результате инвестор может лишиться шанса привести текущие ставки к рыночному уровню. Однако тем, кто предпочитает стабильность, конечно, лучше получить дом именно с долгосрочными арендаторами.

Ликвидность

Даже в случае, если инвестор планирует покупку доходного дома на собственные средства, тот факт, что банк готов кредитовать объект, дополнительно гарантирует, что с объектом всё в порядке. К примеру, если предлагаемый аннуитетный платёж составляет около 50% от аренды, значит, банк оценивает доход от объекта как стабильный, достаточный, чтобы погашать кредит. Ведь банк заинтересован именно в этом и не хочет получить на баланс объект в качестве залогового имущества.

Посмотрите предложения компании Investix прямо сейчас
Магазин в Бонне, Германия (цена по запросу)
Цена по запросу
Магазин в Бонне, Германия
1800 м2
Кредит Готовый бизнес
Комплекс из супермаркета и офисного здания расположился в оживленном центре города в 20 км от крупного центра с населением свыше 300 тысяч. Здесь работают дискаунтер крупной сети PENNY и 7 арендаторов офисных помещений. Успех арендатора обеспечивают расположение у крупной дороги прямо напротив вокзала и парковка на 110 мест. Проект...
BiG Property
Пентхаус за 2 450 000 евро в Берлине, Германия
2 450 000 €
Пентхаус в Берлине, Германия
188 м2 4 3
Бывшее промышленное здание, построенное в 1900 году, перестраивается в современный жилой проект. Здание расположено в центральном районе Митте, рядом с площадью Арконаплац. В проекте предлагаются 60 стильных лофтов от 1 до 4 комнат площадью от 33 до 209 кв.м для проживания, обустройства мастерских, для сдачи в аренду. На нижнем этаже имеются...
NF Group
Магазин за 13 000 000 евро в Трире, Германия
13 000 000 €
Магазин в Трире, Германия
9000 м2
Готовый бизнес
Ключевые арендаторы торгового центра — лидеры европейского рынка, продуктовый дискаунтер Lidl и сеть по продаже товаров для сада. Долгосрочные договоры подписаны с компаниями на 18 и 15 лет. На территории объекта также работают пекарня, парикмахерская и газетный киоск. Несомненные преимущества объекта — его расположение...
BiG Property
Дом за 350 000 евро в Гамбурге, Германия
350 000 €
Дом в Гамбурге, Германия
350 м2 6 4 2
Вашему вниманию представлен жилой дом в пригороде Гамбурга. Объект построен в 1900 году на земельном участке 1 050 кв.м. Дом окружен собственным садом. Дом состоит из 2 квартир (101 кв.м. на первом этаже, и 91 кв.м. на втором этаже), каждая из них имеет гостиную, кухню, 2 спальни, ванную/душ. У каждой квартиры индивидуальный вход с улицы. Обе...
EW Real Estate
Магазин за 9 500 000 евро в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия
9 500 000 €
Магазин в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия
3706 м2 5.22% в год
Вашему вниманию представлен новый супермаркет REWE в г.Даме (земля — Бранденбург). Объект расположен на земельном участке площадью 11 400 кв.м. В настоящий момент завершается его строительство, открытие состоится в декабре 2019 года. Имеется собственная парковка на 120 авто. Супермаркет полностью сдан в аренду REWE — германскому и...
EW Real Estate
Квартира за 700 000 евро в Берлине, Германия
700 000 €
Квартира в Берлине, Германия
62 м2 2 1 1
Вашему вниманию представлена новая 2-комнатная квартира в новом жилом доме в Берлине (район Шарлоттенбург-Вильмерсдорф), рядом со знаменитым бульваром Курфюрстендамм. Дом сдан в июле 2019 года. Архитектура дома выполнена в классическом стиле и имеет дизайн отвечающий самым высоким требованиям. При строительстве использовались современные и...
EW Real Estate
Коммерческая недвижимость за 200 900 евро в Верхней Франконии, Германия
200 900 €
Коммерческая недвижимость в Верхней Франконии, Германия
49 м2 4% в год
Кредит Готовый бизнес
Апартаменты в доме престарелых (новый проект) с длительным договором аренды в центре города Байрот. Все комнаты имеют собственную ванную комнату, на каждом этаже - общественные зоны для общения и отдыха. Преимущества: - Гарантированный уровень дохода для инвестора благодаря долгосрочному договору аренды с оператором - Кроме того,...
Estate-Service24
Апартаменты за 220 132 евро во Франкфурте-на-Майне, Германия
220 132 €
Апартаменты во Франкфурте-на-Майне, Германия
24 м2 1
Кредит Объект под сдачу
Обслуживаемые апартаменты в таких городах как Франкфурт на Майне - идеальный вариант для надежных инвестиций и сохранения средств с возможностью получения финансирования от немецкого банка! Будущие жильцы проекта смогут наслаждаются его стильным дизайном, а также несравненным видом на Франкфурт, который открывается с лаунж-зоны на крыше...
Estate-Service24
Коммерческая недвижимость за 2 100 000 евро в Берлине, Германия
2 100 000 €
Коммерческая недвижимость в Берлине, Германия
370 м2 3.8% в год
Пакет квартир в новостройке в Берлине - возможность получение финансирования от немецкого банка. Описание: жилой комплекс (около 100 квартир) с продуманной планировкой, высококачественным оборудованием и удачным расположением – идеальные условия для жизни. Широкий выбор квартир (от 40 до 112 м.кв) : от обычных или двухуровневых до...
Estate-Service24
Магазин за 4 000 000 евро в Мюнхене, Германия
4 000 000 €
Магазин в Мюнхене, Германия
600 м2 3.8% в год
Готовый бизнес
Сетевой магазин продуктов - супермаркет EDEKA в Мюнхене! Edeka Group является крупнейшей немецкой корпорацией супермаркетов с 2017 года, ее доля на рынке составляет 20,3%. В 2019 году оборот компании составил более 55 млрд Евро. Договор с оператором продлен до 2030 года. Расположение: жилой район с прекрасной инфраструктурой, до центра...
Estate-Service24
Коммерческая недвижимость за 1 030 000 евро в Гамбурге, Германия
1 030 000 €
Коммерческая недвижимость в Гамбурге, Германия
975 м2
Германия г.Гамбург Коммерческое здание в Гамбурге Коммерческое здание в Гамбурге - втором по величине (после Берлина) городе в Германии. Здание состоит из производственных, складских и административных помещений. Площадь земельного участка: 2411м2 Арендуемая площадь: 975м2 Год постройки: 1992 Капитальный ремонт и...
ИНДОМ
Офис за 579 000 евро в Берлине, Германия
579 000 €
Офис в Берлине, Германия
125 м2
Вашему вниманию представлено коммерческое помещение в центре Берлина (столица Германии), вблизи бульвара Курфюрстендамм. Дом, в котором оно расположено, был построен в 1965 году. В настоящий момент идет его капитальный ремонт, он будет завершен в 2021 году. Представленное помещение имеет отличное расположение в самом центре столицы, всего в 2...
EW Real Estate
Коммерческая недвижимость за 4 762 000 евро в Германии
4 762 000 €
Коммерческая недвижимость в Германии
6000 м2
Германия Федеральная земля Баден-Вюртемберг, адм. округ Тюбинген район Боденское озеро Логистическо-складской комплекс (11,5%) Коммерческий объект: новый строящийся крупный логистическо-складской комплексв промышленной зоне в районе Боденское озеро на юго-западе Германии.Объект удачно расположен: рядом находятся выезды...
ИНДОМ
Производство за 2 000 000 евро в Дюссельдорфе, Германия
2 000 000 €
Производство в Дюссельдорфе, Германия
100 м2
Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области борьбы с вредителями в западной части Германии. Компания имеет более чем 30-летний опыт работы в области профессиональной борьбы с вредителями, с концепцией полного обслуживания как для частных, так и для и коммерческих клиентов. Консультационные услуги, профилактика и срочные вызовы также...
EW Real Estate
Отель, гостиница за 55 000 000 евро в Дюссельдорфе, Германия
55 000 000 €
Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия
10000 м2
Вашему вниманию представлена 4-звездочная гостиница расположенная в г. Дюссельдорф (земля Северный Рейн-Вестфалия). Гостиница имеет около 150 номеров. Гостиница идеально подходит для покупки оператором, который хочет самостоятельно управлять данным объектом. Стоимость — 55 000 000 евро В целях конфиденциальности вся дальнейшая информация...
EW Real Estate
Квартира за 49 000 евро в Плауэне, Германия
49 000 €
Квартира в Плауэне, Германия
115 м2 1 1 1
продажа напрямую от собственника 1 комнатная квартира, 35 квадратов, в красивом старинном здании по выгодной цене! Предлагаемая Вашему вниманию квартира расположена на 5-ом этаже в старинном здании постройки 1900-го года. Здание является типичным для эпохи грюндерства, особенности таких построек – это высокие потолки с уникальной...
Частное лицо
Доходный дом за 12 500 000 евро в Баден-Бадене, Германия
12 500 000 €
Доходный дом в Баден-Бадене, Германия
2280 м2
Вашему вниманию представлен новый многоквартирный дом в пригороде Баден-Баден, в центре города Гаггенау (земля Баден-Вюртемберг). Жилой дом общей площадью 2 280 кв.м., состоит из 20-ти квартир и коммерческого помещения на первом этаже. Дом в настоящее время полностью реконструируется и перестраивается. Магазин с большой торговой площадью (468...
EW Real Estate
Доходный дом за 568 000 евро в Золингене, Германия
568 000 €
Доходный дом в Золингене, Германия
551 м2 5.71% в год
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается доходный дом в городе Solingen. В доме 6 квартир и 2 ком помещения Центральное газовое отопление в доме - обновлено в 2015 году С 1988 - 2015 году прошли плановые ремонтные работы в доме Есть два парковочных места на улице Фактический годовой доход: 33720 евро Комиссия для покупателя + 3,57% от стоимости объекта....
DEM GROUP GmbH
Квартира за 249 000 евро в Берлине, Германия
249 000 €
Квартира в Берлине, Германия
55 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Продается квартира в Берлине Дом построен в 1971 году. В 2017 году был полностью изменен дизайн фасадов и отремонтированы балконы. Продаваемая квартира расположена на 3-м этаже. В доме есть лифт! Жилая площадь около 54,92 кв. м разделена на спальню, выходящую во внутренний двор, гостиную с выходом на балкон, прихожую с практичной кладовой,...
DEM GROUP GmbH
Коммерческая недвижимость за 800 000 евро в Хемнице, Германия
800 000 €
Коммерческая недвижимость в Хемнице, Германия
769 м2
Договор аренды с Deutsche Post существует с 2012 года и был продлен до 31 октября 2030 года с правом опции продления дважды по 5 лет. В 2022 году арендатор взял в аренду дополнительные помещения, таким образом, Deutsche Post является единственным арендатором всего объекта Маркнойкирхен (нем. Markneukirchen) — город в Германии, в земле...
Mercury Group

Доходность

Рассмотрим два доходных дома. Первый находится в Саксонии-Анхальт и имеет доходность 7,4% годовых. Инвестиционный портфель состоит из 16 арендованных квартир в двух отдельно стоящих зданиях недалеко от центра Дессау.

Второй – инвестиционный объект на девять квартир в 15 минутах от центра Дрездена и с доходностью 5,8%.

Населенные пункты совершенно не сопоставимы с точки зрения локации. Дессау, хоть это и крупный город с населением около 100 тыс. человек, не может сравниться с административным центром Саксонии с более чем полумиллионным населением. Но разница в доходности – 1,6% в пользу небольшого Дессау.

Дело в том, что Дрезден – это одна из основных точек роста немецкого рынка недвижимости. И перспективы существенного роста цен здесь довольно серьёзные. Поэтому любой скачок будет вести к опосредованному увеличению ставок в доме.

Так какой объект выбрать? Меньшие риски и большая стабильность будут в инвестиционном проекте с меньшей доходностью. Конечно, за жизненный цикл здания в течение десяти лет колебания всё равно случаются. Но в таком случае они будут менее заметными.

Для объекта с большей доходностью отклонения от заявленного показателя бывают чуть выше. К примеру, жильцы такого объекта могут чаще съезжать, чаще придётся производить ремонт квартир и т. д.

Поэтому вопрос в том, чего ожидает инвестор. Если он хочет «купить и забыть» – стоит выбрать объект с чуть меньшей доходностью. Если желает максимизировать доходность, насколько это возможно, и в среднесрочной перспективе выйти из инвестиции, то лучше выбирать дома с доходностью выше.

Фото: pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Германия, Недвижимость, Инвестиции, Готовый бизнес

Читайте также

Италия радуется, Германия грустит, а в Грузии 30% «плюс»
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Говорят, в Европе сильно дешевеет недвижимость, – так ли это? Тренды полугодия
Много интересных графиков
Европа по-прежнему открыта и другие новости
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
ВНЖ в Германии для финансово независимых лиц. Правила и возможности
Чётких требований нет, но есть положительная практика
Восемь фактов о Берлине для тех, кто хочет купить там квартиру
Перспективный город
Явление Парагвая, предложения из Германии, «помощь» Турции. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в Германии Апартаменты (квартиры) в Германии Коммерческая недвижимость в Германии Недорогая недвижимость в Германии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Германия»

  • 07.03.2024
  • 283

Европа по-прежнему открыта и другие новости

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 16.02.2024
  • 336