Это очень понятная ситуация, особенно для начинающего инвестора. Рассматриваем два доходных дома в Германии. Разница в цене невелика. Локации схожи. Доходность отличается незначительно. Что тогда может стать решающим аргументом? Эксперт компании Investix Сергей Кумеков рассуждает о нетривиальных нюансах, особенно важных при заочном выборе.
Сергей Кумеков, эксперт компании Investix
Локация
Как правило, при выборе локации дома начинающий инвестор больше полагается на эмоции. Он психологически склонен приобретать объект в городе, о котором что-то знает, и бороться с этим бесполезно. А, например, для немецкого покупателя знание местности – или его отсутствие – не имеет существенного значения.
Германия большая, её регионы очень разные. Но говорить о том, что экономически развитые земли на западе лучше восточных, некорректно. Куда важнее при выборе оценка микролокации. Ведь и в экономически развитом Северном Рейне – Вестфалии можно ошибиться с городом и объектом. А в Саксонии купить дом, который покажет рост стоимости на 30% за несколько лет.
Конечно, необходимо анализировать, кто живёт в конкретном городе и районе, где люди работают, где покупают продукты, как перемещаются, какой транспорт используют. В приоритете – объекты в зелёных зонах и местах, где решена проблема парковок, а также доступен общественный транспорт. Также предпочтительнее не те локации, где рабочие места в пешей доступности, а те, которые комфортны для проживания. Ведь покупка доходного дома, как правило, долгосрочная инвестиция. И гарантировать, что через пять лет ситуация с рабочими местами в конкретной локации останется прежней, никто не может. Намного важнее, чтобы у жильцов была свобода в выборе места работы за счёт хорошей транспортной доступности.
Но, предположим, параметры микролокации двух или нескольких объектов, которые рассматривает инвестор, сопоставимы. Тогда нужно смотреть и сравнивать…
…состояние объектов
Обратите внимание: вы можете рассматривать инвестиционные проекты, не требующие капитального ремонта. Но даже в этом случае бывают ситуации, когда часть квартир доходного дома в перспективе приходится реновировать. Так происходит, например, когда арендаторы, проживавшие в доме длительное время, соберутся съехать. Чтобы сдать недвижимость снова и по рыночной цене, затраты неизбежны.
Ну а если перспективы реновации сопоставимы? Тогда обращаем внимание на среднюю площадь квартир в доме.
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Квартирный фонд
Рассмотрим два доходных дома, одинаковых по цене и размеру. Но в одном средняя площадь квартиры 60-70 кв. м, в другом – 35-40 кв. м.
С одной стороны, сдать в аренду небольшие квартиры можно дороже в пересчёте на квадратный метр. И текущая доходность будет выше.
Но! Если состояние объекта условно удовлетворительное или вовсе не удовлетворительное, то возможны большие траты на текущую реновацию. Квартир ведь больше, соответственно, и расходы выше.
Обратите внимание: затраты на ремонт малогабаритных квартир и жилья большей площади сопоставимы. Дороже всего обходится ремонт кухни и ванной комнаты, а они есть в каждой квартире. Таким образом, выиграв в деньгах поначалу, инвестор в перспективе может даже потерять.
Поэтому перед покупкой необходимо анализировать список жильцов.
Список арендаторов
Стоит проверить, как долго люди живут в доме. Это позволит понять, каковы перспективы роста дохода от аренды, а также оценить, какого объёма работ по реновации квартир ожидать в будущем.
Есть свои «но». Если жильцы селятся здесь на относительно непродолжительный период, значит, квартиры, скорее всего, сдаются по более-менее актуальным рыночным ценам. Дело в том, что немецкое законодательство позволяет назначать текущую рыночную ставку лишь новым жильцам; повышение же аренды по действующим договорам ограничено, так что зачастую арендный доход отстаёт от рыночного уровня. С другой стороны, если арендаторы съезжают очень часто, для этого есть причина, и необходимо её найти.
Текущая арендная ставка
Если в доме многие арендаторы живут подолгу, это хороший индикатор. Значит, локация удобная, с объектом в целом всё хорошо. Правда, как я уже сказал, есть вероятность, что размер арендной ставки у жильца, проживающего в доме десять лет, сильно ниже рыночного. Поэтому выселяться он вряд ли захочет и, скорее всего, будет жить в квартире ещё долго.
В результате инвестор может лишиться шанса привести текущие ставки к рыночному уровню. Однако тем, кто предпочитает стабильность, конечно, лучше получить дом именно с долгосрочными арендаторами.
Ликвидность
Даже в случае, если инвестор планирует покупку доходного дома на собственные средства, тот факт, что банк готов кредитовать объект, дополнительно гарантирует, что с объектом всё в порядке. К примеру, если предлагаемый аннуитетный платёж составляет около 50% от аренды, значит, банк оценивает доход от объекта как стабильный, достаточный, чтобы погашать кредит. Ведь банк заинтересован именно в этом и не хочет получить на баланс объект в качестве залогового имущества.
Посмотрите предложения компании Investix прямо сейчас
2 914 644 €
Квартира в Берлине, Германия
187 м2433
Вашему вниманию представлены новые 4-комнатные квартиры в Берлине (столица Германии), в районе Шарлоттенбург. Объекты расположены в элитном доме, который гармонично сочетается с исторически сложившейся городской и архитектурной структурой популярного квартала в центре города. Завершение строительства запланировано на 2022 год. Строительство дома...
EW Real Estate
1 182 000 €
Коммерческая недвижимость в Берлине, Германия
2560 м25.2% в год
Продается автозаправочная станция с магазином, включая прием лотерейных билетов, и автомойку на участке площадью 2 560 кв.м. в г.Вердер, земля Бранденбург
Помещение сдано в аренду до 31 декабря 2028 года. Кроме того, арендатор имеет право на два варианта продления по 5 лет каждый.
Последнее повышение арендной платы (индексирование) произошло...
EW Real Estate
670 000 €
Квартира в Берлине, Германия
93 м2322
Предлагаем Вашему вниманию 3-комнатную квартиру в жилом комплексе «Парк Карре» прямо возле Фолькспарк Вильмерсдор.
Окна от пола до потолка
Паркет Echo в квартире
Половое отопление
Центральное отопление
Оборудованная кухня
Высококачественный интерьер
В ванной комнате есть и ванна, и душ
Окно в ванной
Гостевой туалет...
EW Real Estate
28 000 000 €
Инвестиционный проект в Берлине, Германия
9000 м25.8% в год
Предлагаем коммерческий центр расположенный на окраине Берлина, в очень хорошем и пользующемся спросу месте.
Год постройки 2018
Долгосрочные сроки аренды
Площадь участка — около 9 000 кв.м.
Площадь недвижимости — около 9 000 кв.м.
Стоимость — 28 000 000 евро
Аренда — около 1 600 000 евро/год
Фактор —...
EW Real Estate
497 000 €
Квартира в Берлине, Германия
47 м2211
Кредит
Уютная 2-комнатная квартира на первой линии воды в Берлине между районами Митте и Шарлоттенбург. Расположена в тихом спокойном и очень живописном месте – настоящий оазис в центре столицы. Дом был построен в 2019 году престижным застройщиком Cannon&Cannon.
EW Real Estate
8 300 000 €
Вилла в Штутгарте, Германия
440 м2943
Эксклюзивная вилла мечты в лучшем районе – роскошь, дизайн и комфорт на высшем уровне!
(Штутгарт / Зонненберг)
Уникальное, эксклюзивное и роскошное расположение на возвышенности в неповторимом окружении. Эта жемчужина — подлинный уникат в Штутгарте и его окрестностях.
Эта необыкновенная вилла, расположенная в одном из самых...
Частное лицо
5 900 000 €
Доходный дом в Кёльне, Германия
2250 м2
Пакет недвижимости в пригороде Кельна включает в себя 50 квартир, сданных в аренду, и 30 парковочных мест в подземном гараже.
Стоимость: 5 900 000,--Евро
Площадь: 2250 м2
Год постройки: 1995
Средняя площадь квартир составляет 50 м². В комплексе представлены квартиры с 1–3 комнатами.
Оборудование:
Объект находится в...
Estate-Service24
6 500 000 €
Вилла в Берлине, Германия
660 м29
Эта эксклюзивная роскошная недвижимость была полностью отремонтирована в 2012 году. На первом этаже виллы расположена просторная гостиная и столовая с камином и выходом на террасы, а также просторная роскошная кухня. На одной из террас имеется уличный камин. Кроме того, на первом этаже есть спальня, гостевой туалет, гардеробная и кладовая. На...
EW Real Estate
99 990 €
Квартира в Крефельде, Германия
72 м23
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Продается квартира в 47798 Крефельде
Большая ухоженная квартира площадью 72 м2 на 2 от земли этаже (1OG)
Большое окно в гостинной комнате
Отделка камнем пола
Ухоженный современный санузел (керамическая плитка)
Хорошее местоположение дома в центре города. Удобно добираться до Дюссельдорфа, и международного аэропорта Дюссельдорфа....
DEM GROUP GmbH
11 100 000 €
Коммерческая недвижимость в Саарлуисе, Германия
9700 м25.5% в год
Готовый бизнес
Сетевой гипермаркет с филиалом KFC / + филиалы 2 других известных сетевых предприятий с длительными договорами аренды.
Арендная площадь: около 9700 м.кв.
Договор: более 10 лет
Доходность: более 5 %
Парковка: более 200 мест
Расположение: федеральная земля Заарланд
Заарланд, расположенный в западной части Германии, является...
Estate-Service24
875 900 €
Квартира в Берлине, Германия
99 м24
Этот дом подойдет каждому: на любой жизненный этап, для любого размера семьи, для любых жизненных потребностей — в общем, на все случаи жизни.
По своей полноте и размеру комплекс идеально соответствует «Новой солодовне» и непринужденно переосмысливает кажущийся контраст между современностью и историей.
Первое впечатление...
EW Real Estate
3 329 390 €
Квартира в Берлине, Германия
182 м24
Вашему вниманию представлена новая 4-комнатная квартира в Берлине (столица Германии), в районе Шарлоттенбург. Объект расположен в элитном доме, который гармонично сочетается с исторически сложившейся городской и архитектурной структурой популярного квартала в центре города. Дом построен по современным технологиям строительства с использованием...
EW Real Estate
852 255 €
Квартира в Берлине, Германия
80 м23
Добро пожаловать в эксклюзивный жилой проект, состоящий из двух элегантных зданий с 58 жилыми единицами и общей жилой площадью 4 232 кв.м. Здесь вы найдете разнообразный выбор квартир с 2 — 4 комнатами и площадью от 37 до 133 кв.м.
Квартиры предлагают обширное пространство для самореализации. Хотите ли вы обустроить домашний офис,...
EW Real Estate
4 250 000 €
Магазин в Мюнстере, Германия
1200 м25.55% в год
Вашему вниманию представлен новый супермаркет в г. Мюнстер (земля Северный Рейн-Вестфалия). Объект расположен в центре жилого района на большом земельном участке площадью 6 625 кв.м. В настоящий момент идет строительство здания, срок ввода в эксплуатацию — февраль 2020. Около здания имеется собственная парковка на 60 машиномест....
EW Real Estate
14 300 000 €
Коммерческая недвижимость в Вуппертале, Германия
33900 м27% в год
ВНЖ при покупкеГотовый бизнес
Логистический и складской центр с офисными помещениями в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия.
Офисные помещения общей площадью около 9000 м.кв. сданы в аренду надежным арендаторам.
Площадь участка: около 21 000 м.кв.
Состояние объекта: хорошее, все текущие ремонтные работы проводились своевременно.
Доходность: 7 %
Расположение:...
Estate-Service24
1 019 000 €
Квартира в Берлине, Германия
126 м2432
Просторная квартира с 3 спальнями в новом жилом проеке, который строится в растущем деловом квартале в раойне Фридрихсхайн. Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz Arena, несколько...
NF Group
2 500 000 €
Доходный дом во Франкфурте-на-Майне, Германия
380 м2
Доходный трехэтажный многоквартирный дом с благоустроенным садом и 5 квартирами разной площади, частично с высококачественной меблировкой. Идеальная опция для собственного проживания в престижном районе и сдачи в аренду других квартир. Классическая архитектура в сочетании с благородными материалами высокого качества создают уютную современную...
Estate-Service24
410 000 €
Доходный дом в Эммерих-ам-Райне, Германия
475 м28.09% в год
Онлайн-показУдалённая сделкаОплата в рублях
Продается доходный дом на границе с Голландией.
Город Эммерих на Рейне.
Общая площадь дома 475 м2
Участок площадью 469 м2
В доме семь квартир и 1 гараж
Год постройки 1953, санирован в 2012 /2017
Дом сдан в аренду.
Фактический годовой доход: 34 308 евро в год (8,36% годовых).
Комиссия для покупателя + 4,76% к стоимости объекта.
DEM GROUP GmbH
650 000 €
Доходный дом в Эммерих-ам-Райне, Германия
350 м2
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается доходный дом в 46446 Emmerich am Rhein В доме 9 квартир и 1 коммерческое помещение Все помещения сданы в аренду.
Комиссия для покупателя + 4,76% к стоимости объекта.
Подробности по запросу.
DEM GROUP GmbH
1 200 000 €
Производство в Берлине, Германия
1000 м2
Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области порошковой окраски в центре Германии. Компания известна в регионе высоким качеством и короткими сроками поставки, несмотря на большой портфель заказов. Штат сотрудников состоит из 10 сотрудников. Товарооборот компании составляет более 1 млн. евро, с прибылью (EBIT) в размере более 200 000...
EW Real Estate
Доходность
Рассмотрим два доходных дома. Первый находится в Саксонии-Анхальт и имеет доходность 7,4% годовых. Инвестиционный портфель состоит из 16 арендованных квартир в двух отдельно стоящих зданиях недалеко от центра Дессау.
Второй – инвестиционный объект на девять квартир в 15 минутах от центра Дрездена и с доходностью 5,8%.
Населенные пункты совершенно не сопоставимы с точки зрения локации. Дессау, хоть это и крупный город с населением около 100 тыс. человек, не может сравниться с административным центром Саксонии с более чем полумиллионным населением. Но разница в доходности – 1,6% в пользу небольшого Дессау.
Дело в том, что Дрезден – это одна из основных точек роста немецкого рынка недвижимости. И перспективы существенного роста цен здесь довольно серьёзные. Поэтому любой скачок будет вести к опосредованному увеличению ставок в доме.
Так какой объект выбрать? Меньшие риски и большая стабильность будут в инвестиционном проекте с меньшей доходностью. Конечно, за жизненный цикл здания в течение десяти лет колебания всё равно случаются. Но в таком случае они будут менее заметными.
Для объекта с большей доходностью отклонения от заявленного показателя бывают чуть выше. К примеру, жильцы такого объекта могут чаще съезжать, чаще придётся производить ремонт квартир и т. д.
Поэтому вопрос в том, чего ожидает инвестор. Если он хочет «купить и забыть» – стоит выбрать объект с чуть меньшей доходностью. Если желает максимизировать доходность, насколько это возможно, и в среднесрочной перспективе выйти из инвестиции, то лучше выбирать дома с доходностью выше.