Это очень понятная ситуация, особенно для начинающего инвестора. Рассматриваем два доходных дома в Германии. Разница в цене невелика. Локации схожи. Доходность отличается незначительно. Что тогда может стать решающим аргументом? Эксперт компании Investix Сергей Кумеков рассуждает о нетривиальных нюансах, особенно важных при заочном выборе.
Сергей Кумеков, эксперт компании Investix
Локация
Как правило, при выборе локации дома начинающий инвестор больше полагается на эмоции. Он психологически склонен приобретать объект в городе, о котором что-то знает, и бороться с этим бесполезно. А, например, для немецкого покупателя знание местности – или его отсутствие – не имеет существенного значения.
Германия большая, её регионы очень разные. Но говорить о том, что экономически развитые земли на западе лучше восточных, некорректно. Куда важнее при выборе оценка микролокации. Ведь и в экономически развитом Северном Рейне – Вестфалии можно ошибиться с городом и объектом. А в Саксонии купить дом, который покажет рост стоимости на 30% за несколько лет.
Конечно, необходимо анализировать, кто живёт в конкретном городе и районе, где люди работают, где покупают продукты, как перемещаются, какой транспорт используют. В приоритете – объекты в зелёных зонах и местах, где решена проблема парковок, а также доступен общественный транспорт. Также предпочтительнее не те локации, где рабочие места в пешей доступности, а те, которые комфортны для проживания. Ведь покупка доходного дома, как правило, долгосрочная инвестиция. И гарантировать, что через пять лет ситуация с рабочими местами в конкретной локации останется прежней, никто не может. Намного важнее, чтобы у жильцов была свобода в выборе места работы за счёт хорошей транспортной доступности.
Но, предположим, параметры микролокации двух или нескольких объектов, которые рассматривает инвестор, сопоставимы. Тогда нужно смотреть и сравнивать…
…состояние объектов
Обратите внимание: вы можете рассматривать инвестиционные проекты, не требующие капитального ремонта. Но даже в этом случае бывают ситуации, когда часть квартир доходного дома в перспективе приходится реновировать. Так происходит, например, когда арендаторы, проживавшие в доме длительное время, соберутся съехать. Чтобы сдать недвижимость снова и по рыночной цене, затраты неизбежны.
Ну а если перспективы реновации сопоставимы? Тогда обращаем внимание на среднюю площадь квартир в доме.
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Квартирный фонд
Рассмотрим два доходных дома, одинаковых по цене и размеру. Но в одном средняя площадь квартиры 60-70 кв. м, в другом – 35-40 кв. м.
С одной стороны, сдать в аренду небольшие квартиры можно дороже в пересчёте на квадратный метр. И текущая доходность будет выше.
Но! Если состояние объекта условно удовлетворительное или вовсе не удовлетворительное, то возможны большие траты на текущую реновацию. Квартир ведь больше, соответственно, и расходы выше.
Обратите внимание: затраты на ремонт малогабаритных квартир и жилья большей площади сопоставимы. Дороже всего обходится ремонт кухни и ванной комнаты, а они есть в каждой квартире. Таким образом, выиграв в деньгах поначалу, инвестор в перспективе может даже потерять.
Поэтому перед покупкой необходимо анализировать список жильцов.
Список арендаторов
Стоит проверить, как долго люди живут в доме. Это позволит понять, каковы перспективы роста дохода от аренды, а также оценить, какого объёма работ по реновации квартир ожидать в будущем.
Есть свои «но». Если жильцы селятся здесь на относительно непродолжительный период, значит, квартиры, скорее всего, сдаются по более-менее актуальным рыночным ценам. Дело в том, что немецкое законодательство позволяет назначать текущую рыночную ставку лишь новым жильцам; повышение же аренды по действующим договорам ограничено, так что зачастую арендный доход отстаёт от рыночного уровня. С другой стороны, если арендаторы съезжают очень часто, для этого есть причина, и необходимо её найти.
Текущая арендная ставка
Если в доме многие арендаторы живут подолгу, это хороший индикатор. Значит, локация удобная, с объектом в целом всё хорошо. Правда, как я уже сказал, есть вероятность, что размер арендной ставки у жильца, проживающего в доме десять лет, сильно ниже рыночного. Поэтому выселяться он вряд ли захочет и, скорее всего, будет жить в квартире ещё долго.
В результате инвестор может лишиться шанса привести текущие ставки к рыночному уровню. Однако тем, кто предпочитает стабильность, конечно, лучше получить дом именно с долгосрочными арендаторами.
Ликвидность
Даже в случае, если инвестор планирует покупку доходного дома на собственные средства, тот факт, что банк готов кредитовать объект, дополнительно гарантирует, что с объектом всё в порядке. К примеру, если предлагаемый аннуитетный платёж составляет около 50% от аренды, значит, банк оценивает доход от объекта как стабильный, достаточный, чтобы погашать кредит. Ведь банк заинтересован именно в этом и не хочет получить на баланс объект в качестве залогового имущества.
Посмотрите предложения компании Investix прямо сейчас
419 000 €
Квартира в Берлине, Германия
66 м2211
Квартиры в новом жилом комплексе в Берлине.
Количество квартир: 43
Количество комнат: от 1 до 3
Площадь квартир: 29 – 200 м2
Оснащение:
- балкон\терраса;
- подземный гараж;
- подвал с электрическими разъемами питания;
- окна в пол;
- полы с подогревом;
- дубовый паркет;
- встроенная кухня с современным оборудованием;...
Estate-Service24
10 400 000 €
Отель, гостиница в Карлсруэ, Германия
3500 м25.5% в год
ВНЖ при покупкеГотовый бизнес
Гостиница на 100 номеров с центральным расположением в городе Карлсруэ. Имеется как подземная автостоянка, так и парковка во дворе. Отель сдается в аренду крупнейшей немецкой гостиничной сети. Договор аренды заключен 18 лет с дальнейшей опцией продления.
Расположение: Карлсруэ - город в Юго-Западной Германии, третий по величине в федеральной...
Estate-Service24
Цена по запросу
Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия
1 м2
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается отель в центре города Дюссельдорф
За 15 минут вы можете добраться на автомобиле до аэропорта, выставочного комплекса и торговой улицы Кёнигсаллее.
Комиссия для покупателя +3,57% от стоимости объекта.
Подробности по запросу, после предоставления LOI и Kapitalnachweis.
DEM GROUP GmbH
280 000 €
Квартира в Баден-Бадене, Германия
61 м2211
Онлайн-показУдалённая сделкаОбъект под сдачу
Описание объекта
Квартира расположена в доме, находящемся в в самом сердце оживленного города.
В организации пространства продуман каждый сантиметр.
Общая площадь 61 м2, включая просторную террасу.
Планировка: просторная гостиная и обеденная зона, уютная спальня и элегантная смежная ванная комната.
Современная встроенная кухня открытой...
MG Group
1 450 000 €
Вилла в Берлине, Германия
226 м25
Мечтаете жить в Берлине, как в Италии? Вероятно, это лучший способ описать средиземноморский характер этой прибрежной виллы.
Вилла, построена в 2009 году. Из просторного входа можно попасть на два полноценных этажа, оформленных в непринужденном роскошном стиле. На первом этаже находится просторная гостиная-столовая и еще одна необычная...
EW Real Estate
5 452 094 €
Квартира в Берлине, Германия
252 м2533
Жизнь на самом высоком уровне комфорта!
Эта эксклюзивная 5-комнатная квартира расположена на последнем этаже современного 7-этажного жилого дома с лифтом в районе Берлина — Шарлоттенбург.
Паркетный пол из натурального дерева с фризом по всему периметру, изысканная крупноформатная плитка и стильная фурнитура создают эксклюзивную...
EW Real Estate
3 500 000 €
Инвестиционный проект в Берлине, Германия
235 м24% в год
Предлагаем Вашему вниманию коммерческое помещение, на главной улице западного Берлина, Курфюрстендамм.
Все здание впечатляет своим современным дизайном и высококачественными материалами. Помещение сдано в аренду.
Площадь недвижимости — 235 кв.м.
Год постройки — 2015
Аренда — 140 000 евро в год
Стоимость — 3 500...
EW Real Estate
549 000 €
Доходный дом в Золингене, Германия
551 м25.71% в год
Онлайн-показУдалённая сделка
Продается доходный дом в городе Solingen.
В доме 6 квартир и 2 ком помещения
Центральное газовое отопление в доме - обновлено в 2015 году
С 1988 - 2015 году прошли плановые ремонтные работы в доме
Есть два парковочных места на улице
Фактический годовой доход: 33720 евро
Комиссия для покупателя + 4,76% от стоимости объекта....
DEM GROUP GmbH
1 200 000 €
Производство в Берлине, Германия
1000 м2
Вашему вниманию представлен действующий бизнес в области порошковой окраски в центре Германии. Компания известна в регионе высоким качеством и короткими сроками поставки, несмотря на большой портфель заказов. Штат сотрудников состоит из 10 сотрудников. Товарооборот компании составляет более 1 млн. евро, с прибылью (EBIT) в размере более 200 000...
EW Real Estate
5 300 000 €
Магазин во Франкфурте-на-Одере, Германия
2250 м25.7% в год
Вашему вниманию представлен новый супермаркет в земле Бранденбург.
Объект был построен в 2024 году и сдан в долгосрочную аренду одному из крупнейших ритейлеров Германии.
Стоимость — 5 300 000 евро
Площадь — 2 250 кв.м.
Доход от аренды — 300 000 евро/год
Рентабельность — 5,7%
Не упустите возможность приобрести...
EW Real Estate
3 100 000 €
Офис во Франкфурте-на-Майне, Германия
949 м23.9% в год
Готовый бизнес
Описание: пакет коммерческих помещений в новом проекте в пригороде Франкфурта на Майне с длительными индексированными договорами аренды. Доходность: 3,9 % Качество оборудования: высокое Договор аренды: с якорным арендатором - 20 лет Общая арендуемая площадь: около 949 м² Год постройки : 2021 Расположение: объект расположен в пригороде г....
Estate-Service24
1 574 900 €
Квартира в Берлине, Германия
132 м2432
Кредит
Светлая и просторная угловая квартира на 3-м этаже полностью отреставрированного промышленного здания между Мауэр Парком и Арконаплац. В 1897 году это здание принадлежало пивоварне. В современности здание отреставрировали, и оно стало жилым. Дом удобно расположен между зелеными зонами Мауэр-парка и Арконплац. Менее 10 минут от Центрального...
EW Real Estate
3 603 000 €
Магазин в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия
1315 м24.74% в год
Вашему вниманию представлен новый супермаркет в Бранденбурге, недалеко от г.Потсдам. В настоящий момент идет его строительство, которое завершится в 2022 году. Объект будет построен на большом земельном участке площадью 7 400 кв.м.
По данному объекту уже заключен договор аренды на 20 лет, который начнет действовать после сдачи объекта в...
EW Real Estate
362 808 €
Квартира в Виллихе, Германия
76 м22
Онлайн-показУдалённая сделка
Продаются квартиры в новостройке, в 47877 Willich
В доме всего 7 квартир.
Предлагаемая квартира:
WE03 площадь квартиры 75,69 м2
2 комнаты, 2 санузла, есть балкон
Квартира расположена на втором этаже справа (немецкий 1 OG)
Рядом много магазинов, аптеки, кафе и рестораны, школы, остановки общественного транспорта.
Место для паркинга...
DEM GROUP GmbH
38 500 000 €
Коммерческая недвижимость во Франкфурте-на-Майне, Германия
15400 м25.5% в год
Пакет коммерческих помещений, включает в себя 3 объекта (жилые и коммерческие единицы), сданные в аренду в регионе Франкфурта на Майне.
Общая жилая арендуемая площадь: около 5602 м2
Общая коммерческая арендуемая площадь: около 9823 м2
Общая площадь участка: около 11 940 м2
Доходность: около 5,5 %
Выгодная инвестиционная возможность в...
Estate-Service24
2 200 000 €
Магазин в Майнце, Германия
570 м2
Готовый бизнес
Описание: 4 коммерческих помещения и квартира в Майнце с длительными договорами аренды. Здание разделено на коммерческую часть с торговыми площадями (магазины и аптека) на первом этаже, офисную часть в подвале и жилую часть – 4-х комнатная квартира с террасой парковочным местом в подземном гараже. Перед магазинами имеется большая парковка...
Estate-Service24
819 000 €
Квартира в Берлине, Германия
107 м2322
Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком.
На продажу выставлены 184...
NF Group
Цена по запросу
Земля в Баден-Бадене, Германия
4100 м²
Предлагаем Вам различные земельные участки, каждый из которых находится под застройкой в Баден-Вюртемберге.
В зависимости от проекта на этих участках можно построить многоквартирные дома от 6 до 68 квартир.
Проекты либо все еще находятся на стадии планирования, либо имеется предварительный запрос на строительство, либо разрешение на...
EW Real Estate
9 500 000 €
Магазин в Бранденбурге-на-Хафеле, Германия
3706 м25.22% в год
Вашему вниманию представлен новый супермаркет REWE в г.Даме (земля — Бранденбург). Объект расположен на земельном участке площадью 11 400 кв.м. В настоящий момент завершается его строительство, открытие состоится в декабре 2019 года. Имеется собственная парковка на 120 авто.
Супермаркет полностью сдан в аренду REWE — германскому и...
EW Real Estate
1 649 000 €
Квартира в Берлине, Германия
153 м2433
Квартира находится в комплексе Fellini Residences в тихом месте на Шпиттельмаркт, в центре Берлина
Привлекательная итальянская архитектура Fellini Residences сочетает в себе классическую элегантность и современную эстетику. Благородный жилой комплекс находится в непосредственной близости от Жандарменмаркт в оживленном Берлине и предлагает...
EW Real Estate
Доходность
Рассмотрим два доходных дома. Первый находится в Саксонии-Анхальт и имеет доходность 7,4% годовых. Инвестиционный портфель состоит из 16 арендованных квартир в двух отдельно стоящих зданиях недалеко от центра Дессау.
Второй – инвестиционный объект на девять квартир в 15 минутах от центра Дрездена и с доходностью 5,8%.
Населенные пункты совершенно не сопоставимы с точки зрения локации. Дессау, хоть это и крупный город с населением около 100 тыс. человек, не может сравниться с административным центром Саксонии с более чем полумиллионным населением. Но разница в доходности – 1,6% в пользу небольшого Дессау.
Дело в том, что Дрезден – это одна из основных точек роста немецкого рынка недвижимости. И перспективы существенного роста цен здесь довольно серьёзные. Поэтому любой скачок будет вести к опосредованному увеличению ставок в доме.
Так какой объект выбрать? Меньшие риски и большая стабильность будут в инвестиционном проекте с меньшей доходностью. Конечно, за жизненный цикл здания в течение десяти лет колебания всё равно случаются. Но в таком случае они будут менее заметными.
Для объекта с большей доходностью отклонения от заявленного показателя бывают чуть выше. К примеру, жильцы такого объекта могут чаще съезжать, чаще придётся производить ремонт квартир и т. д.
Поэтому вопрос в том, чего ожидает инвестор. Если он хочет «купить и забыть» – стоит выбрать объект с чуть меньшей доходностью. Если желает максимизировать доходность, насколько это возможно, и в среднесрочной перспективе выйти из инвестиции, то лучше выбирать дома с доходностью выше.