При прочих равных: как анализировать доходные дома с практически одинаковыми параметрами

Сергей Кумеков, эксперт компании Investix

Локация

Как правило, при выборе локации дома начинающий инвестор больше полагается на эмоции. Он психологически склонен приобретать объект в городе, о котором что-то знает, и бороться с этим бесполезно. А, например, для немецкого покупателя знание местности – или его отсутствие – не имеет существенного значения.

Германия большая, её регионы очень разные. Но говорить о том, что экономически развитые земли на западе лучше восточных, некорректно. Куда важнее при выборе оценка микролокации. Ведь и в экономически развитом Северном Рейне – Вестфалии можно ошибиться с городом и объектом. А в Саксонии купить дом, который покажет рост стоимости на 30% за несколько лет.

Конечно, необходимо анализировать, кто живёт в конкретном городе и районе, где люди работают, где покупают продукты, как перемещаются, какой транспорт используют. В приоритете – объекты в зелёных зонах и местах, где решена проблема парковок, а также доступен общественный транспорт. Также предпочтительнее не те локации, где рабочие места в пешей доступности, а те, которые комфортны для проживания. Ведь покупка доходного дома, как правило, долгосрочная инвестиция. И гарантировать, что через пять лет ситуация с рабочими местами в конкретной локации останется прежней, никто не может. Намного важнее, чтобы у жильцов была свобода в выборе места работы за счёт хорошей транспортной доступности.

Но, предположим, параметры микролокации двух или нескольких объектов, которые рассматривает инвестор, сопоставимы. Тогда нужно смотреть и сравнивать…

…состояние объектов

Обратите внимание: вы можете рассматривать инвестиционные проекты, не требующие капитального ремонта. Но даже в этом случае бывают ситуации, когда часть квартир доходного дома в перспективе приходится реновировать. Так происходит, например, когда арендаторы, проживавшие в доме длительное время, соберутся съехать. Чтобы сдать недвижимость снова и по рыночной цене, затраты неизбежны.

Ну а если перспективы реновации сопоставимы? Тогда обращаем внимание на среднюю площадь квартир в доме.

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Квартирный фонд

Рассмотрим два доходных дома, одинаковых по цене и размеру. Но в одном средняя площадь квартиры 60-70 кв. м, в другом – 35-40 кв. м.

С одной стороны, сдать в аренду небольшие квартиры можно дороже в пересчёте на квадратный метр. И текущая доходность будет выше.

Но! Если состояние объекта условно удовлетворительное или вовсе не удовлетворительное, то возможны большие траты на текущую реновацию. Квартир ведь больше, соответственно, и расходы выше.

Обратите внимание: затраты на ремонт малогабаритных квартир и жилья большей площади сопоставимы. Дороже всего обходится ремонт кухни и ванной комнаты, а они есть в каждой квартире. Таким образом, выиграв в деньгах поначалу, инвестор в перспективе может даже потерять.

Поэтому перед покупкой необходимо анализировать список жильцов.

Список арендаторов

Стоит проверить, как долго люди живут в доме. Это позволит понять, каковы перспективы роста дохода от аренды, а также оценить, какого объёма работ по реновации квартир ожидать в будущем.

Есть свои «но». Если жильцы селятся здесь на относительно непродолжительный период, значит, квартиры, скорее всего, сдаются по более-менее актуальным рыночным ценам. Дело в том, что немецкое законодательство позволяет назначать текущую рыночную ставку лишь новым жильцам; повышение же аренды по действующим договорам ограничено, так что зачастую арендный доход отстаёт от рыночного уровня. С другой стороны, если арендаторы съезжают очень часто, для этого есть причина, и необходимо её найти.

Текущая арендная ставка

Если в доме многие арендаторы живут подолгу, это хороший индикатор. Значит, локация удобная, с объектом в целом всё хорошо. Правда, как я уже сказал, есть вероятность, что размер арендной ставки у жильца, проживающего в доме десять лет, сильно ниже рыночного. Поэтому выселяться он вряд ли захочет и, скорее всего, будет жить в квартире ещё долго.

В результате инвестор может лишиться шанса привести текущие ставки к рыночному уровню. Однако тем, кто предпочитает стабильность, конечно, лучше получить дом именно с долгосрочными арендаторами.

Ликвидность

Даже в случае, если инвестор планирует покупку доходного дома на собственные средства, тот факт, что банк готов кредитовать объект, дополнительно гарантирует, что с объектом всё в порядке. К примеру, если предлагаемый аннуитетный платёж составляет около 50% от аренды, значит, банк оценивает доход от объекта как стабильный, достаточный, чтобы погашать кредит. Ведь банк заинтересован именно в этом и не хочет получить на баланс объект в качестве залогового имущества.

Посмотрите предложения компании Investix прямо сейчас

269 000 €

Квартира в Баден-Бадене, Германия

55 м² 2 1 1

Объект под сдачу

Баден-Баден. Очаровательная двухкомнатная квартира ДРЕВНЯЯ НЕДВИЖИМОСТЬ GEM ВСЕГО В 100 М ОТ КАРАКАЛЛА ТЕРМЕ Квартира полностью отреставрировано до высокого качества: • Электрические ставни во всех комнатах, • Высококачественный настоящий деревянный паркет в гостиной и спальне, • Плитка большого формата в душе, •...

MG Group

432 258 €

Квартира в Тёнисфорсте, Германия

85 м² 3 2 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагаются квартиры в новостройке, в городе 47918 Tönisvorst. Очень выгодное расположение - рядом Дюссельдорф. Данная квартира WE-4, площадью 85 м2 Квартира находится на втором этаже (1OG) rechts Состав помещений и их площадь: 3 комнаты 2 санузла 1 балкон W/E/K 35,7 m2 Bad 5,89...

DEM GROUP GmbH

2 350 000 €

Земля в Дрездене, Германия

1300 м²

Это уникальная инвестиционная возможность в районе Дрездена Altstadt II / Südvorstadt. Участок расположен в престижном месте в популярном районе и предлагает прекрасную возможность для реализации изысканного жилого комплекса. Согласно предварительному разрешению на застройку, участок идеально подходит для строительства многоэтажного дома...

EW Real Estate

1 200 000 €

Дом в Дюссельдорфе, Германия

180 м² 5

Онлайн-показ Удалённая сделка

Комфортная вилла с 4-мя спальнями, большой гостиной и кухней ждет своих новых хозяев! Площадь участка 5800 м2. К дому принадлежит 3 гаража, большая парковка, территория участка огорожена забором, имеются автоматические ворота. На территории есть собственный пруд с карпами, а также множество фруктовых и плодовых деревьев. В доме...

DEM GROUP GmbH

1 129 900 €

Квартира в Берлине, Германия

117 м² 5

Этот дом подойдет каждому: на любой жизненный этап, для любого размера семьи, для любых жизненных потребностей — в общем, на все случаи жизни. По своей полноте и размеру комплекс идеально соответствует «Новой солодовне» и непринужденно переосмысливает кажущийся контраст между современностью и историей. Первое впечатление...

EW Real Estate

495 000 €

Доходный дом в Дуйсбурге, Германия

480 м² 9% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается ухоженный доходный дом в Дуйсбурге Вдоме 8 квартир. Сейчас не сдана только 1 квартира. Она в хорошем состоянии и не требует ремонта. Ее можно быстро сдать. Площадь дома 480 м2 Годовой доход 44760 евро (9.04%) Комиссия для покупателя +7,14% к стоимости объекта. Подробности по запросу.

DEM GROUP GmbH

Цена по запросу

Офис в Ульме, Германия

700 м²

Кредит

Офисный центр в Баварии — пример проекта, в котором наш холдинг инвестировал собственный капитал. Офисные помещения являются частью современного ансамбля из нескольких зданий. Здесь расположилось отделение крупного банка, рестораны и более 20 квартир класса люкс. Как и предполагалось авторами концепции, комплекс стал новым центром...

BiG Property

599 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

98 м² 3 2 2

Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком. На продажу выставлены 184...

NF Group

97 000 €

Квартира в Марле, Германия

72 м² 3 3 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Светлая квартира в центральной части Марля — готова к заселению! Продаётся ухоженная 3,5-комнатная квартира площадью 72 м² на 8 этаже многоэтажного дома— прямо у торгового центра Marler Stern! Цена: 97 000евро + 3,57 % маклерская комиссия РАССЧЕТ ДОХОДНОСТИ ПО ЗАПРРОСУ!!! ***** Для данного объекта наша компания может...

Элемента

176 000 €

Квартира в Нойсе, Германия

56 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Уютная двухкомнатная квартира в живописном Нойсе Цена: 176.000 € + 3,57% маклерский провизион Площадь: 56 м² Этаж: 1 *****Для данного объекта наша компания может предложить эксклюзивную аренду! При заключении с нашей компанией договора на управление данным объектом у нас есть ЭКСКЛЮЗИВНАЯ возможность повысить ваш годовой доход...

Элемента

82 000 €

Студия в Гельзенкирхене, Германия

42 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Уютная квартира-студия с лоджией и парковочным местом в Гельзенкирхене (Bulmke-Hüllen) Цена: 82.000 € (включая парковочное место) + комиссия маклера 3,57% РАССЧЕТ ДОХОДНОСТИ ПО ЗАПРОСУ! Площадь: около 42 м² Этаж: высокий первый этаж (Hochparterre) в доме с лифтом Год постройки: 1976 Комнаты: 1 (просторная жилая зона,...

Элемента

1 120 000 €

Магазин в Берлине, Германия

630 м² 6.1% в год

Вашему вниманию представлен супермаркет в пригороде Берлина, в городе Ютербог. Объект был построен в 2007 году на большом земельном участке площадью 1902 кв.м. Около супермаркета имеется собственная парковка на 20 машин. В 2018 году была произведена реконструкция и полный капитальный ремонт здания с согласованием и пожеланиями арендатора....

EW Real Estate

449 000 €

Доходный дом в Эссене, Германия

257 м² 4.78% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагается к продаже доходный дом в Германии Площадь дома 257 м2 Площадь земельного участка 242 м2. За домом находится очень красивая, просторная терраса с прилегающим к ней ухоженным садом. Дом отапливается новой газовой системой центрального отопления. С 2004 года весь дом сдан в аренду Heimstatt Engelbert, службе социального...

DEM GROUP GmbH

1 246 051 €

Апартаменты в Берлине, Германия

110 м² 3 2

Квартира с 2 спальнями и просторной террасой расположена в новом клубном проекте в престижном районе Груневальд. Проект состоит их двух элегантных зданий классической архитектуры по 5 квартир каждое, расположенных на участке 2 000 кв.м. Дома окружены ландшафтным парком со взрослыми деревьями.Особенности проекта:Квартиры площадью от 80 до 155...

NF Group

80 355 €

Квартира в Дуйсбурге, Германия

65 м² 3 2 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Современная инвестицонная квартира — 6,56% годовой доходности! Цена: 80355 € (Торг уместен) Прекрасная цена!!! Адрес: 47139 Дуйсбург — Meiderich/Beeck Предлагается к покупке обновлённая в 2022 году и просторная квартира в тихом районе Дуйсбург-Бик , расположенная на 3-ем этаже ухоженного многоквартирного дома. Дом...

Элемента

379 000 €

Дом в Ольденбурге, Германия

127 м² 5 3 2

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается ухоженный и очень уютный частный дом в стиле бунгало на одну семью, площадью 127 м2 Предусмотрено парковочное место Ухоженная территория зеленого участка, хорошие соседи Дом построен в 2005 году В доме современное газовое отопление Состав помещений: 5 комнат 3 спальни гостевая комната 2 санузла На верхнем этаже можно...

DEM GROUP GmbH

2 990 000 €

Квартира в Берлине, Германия

228 м² 5 3 3

Добро пожаловать в квартиру, которая не просто даёт пространство, а заявляет о статусе. На площади более 217 м² — бескомпромиссная роскошь: залитые светом комнаты с благородным дубовым паркетом, итальянский мрамор во всех ванных и индивидуально спроектированная дизайнерская кухня с островом. Три спальни, каждая со своей ванной,...

EW Real Estate

480 000 €

Доходный дом в Эммерих-ам-Райне, Германия

950 м² 6.53% в год

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается доходный дом в Emmerich am Rhein Рядом, на площади расположен супермаркет NETTO. Состав дома: Квартиры: EG: ca. 70 m2 OG 1: ca 90 m2 OG 2: ca. 60 m2 OG 3: ca.100 m2 DG 1:ca. 50 m2 DG 2:ca. 30 m2 Коммерческие помещения: Gewerbe 1:ca 100m2 Gewerbe 2:ca 250m2 Gewerbe 3:ca 200m2 Инвестиция состоит из двух блоков...

DEM GROUP GmbH

72 000 €

Студия в Гельзенкирхене, Германия

42 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Светлая квартира-студия с лоджией и парковочным местом в Гельзенкирхене (Bulmke-Hüllen) Цена: 72.000 € (включая парковочное место) + комиссия маклера 3,57% РАССЧЕТ ДОХОДНОСТИ ПО ЗАПРОСУ! Площадь: около 42 м² Этаж: высокий первый этаж (Hochparterre), дом с лифтом Год постройки: 1976 Комнаты: 1 (просторная жилая зона,...

Элемента

Цена по запросу

Офис в Лейпциге, Германия

1200 м²

Кредит Готовый бизнес

Помещения сданы в долгосрочную аренду компании сети фитнес-клубов, которая была основана в 2004 году и насчитывает сегодня 320 филиалов. За 10 лет работы компания сформировала прибыльную бизнес-модель, которая в 2015 году позволила достичь оборота 120 млн евро. Она выгодно отличается от конкурентов благодаря качеству услуг и использованию...

BiG Property

Доходность

Рассмотрим два доходных дома. Первый находится в Саксонии-Анхальт и имеет доходность 7,4% годовых. Инвестиционный портфель состоит из 16 арендованных квартир в двух отдельно стоящих зданиях недалеко от центра Дессау.

Второй – инвестиционный объект на девять квартир в 15 минутах от центра Дрездена и с доходностью 5,8%.

Населенные пункты совершенно не сопоставимы с точки зрения локации. Дессау, хоть это и крупный город с населением около 100 тыс. человек, не может сравниться с административным центром Саксонии с более чем полумиллионным населением. Но разница в доходности – 1,6% в пользу небольшого Дессау.

Дело в том, что Дрезден – это одна из основных точек роста немецкого рынка недвижимости. И перспективы существенного роста цен здесь довольно серьёзные. Поэтому любой скачок будет вести к опосредованному увеличению ставок в доме.

Так какой объект выбрать? Меньшие риски и большая стабильность будут в инвестиционном проекте с меньшей доходностью. Конечно, за жизненный цикл здания в течение десяти лет колебания всё равно случаются. Но в таком случае они будут менее заметными.

Для объекта с большей доходностью отклонения от заявленного показателя бывают чуть выше. К примеру, жильцы такого объекта могут чаще съезжать, чаще придётся производить ремонт квартир и т. д.

Поэтому вопрос в том, чего ожидает инвестор. Если он хочет «купить и забыть» – стоит выбрать объект с чуть меньшей доходностью. Если желает максимизировать доходность, насколько это возможно, и в среднесрочной перспективе выйти из инвестиции, то лучше выбирать дома с доходностью выше.

Фото: pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru