При прочих равных: как анализировать доходные дома с практически одинаковыми параметрами

Сергей Кумеков, эксперт компании Investix

Локация

Как правило, при выборе локации дома начинающий инвестор больше полагается на эмоции. Он психологически склонен приобретать объект в городе, о котором что-то знает, и бороться с этим бесполезно. А, например, для немецкого покупателя знание местности – или его отсутствие – не имеет существенного значения.

Германия большая, её регионы очень разные. Но говорить о том, что экономически развитые земли на западе лучше восточных, некорректно. Куда важнее при выборе оценка микролокации. Ведь и в экономически развитом Северном Рейне – Вестфалии можно ошибиться с городом и объектом. А в Саксонии купить дом, который покажет рост стоимости на 30% за несколько лет.

Конечно, необходимо анализировать, кто живёт в конкретном городе и районе, где люди работают, где покупают продукты, как перемещаются, какой транспорт используют. В приоритете – объекты в зелёных зонах и местах, где решена проблема парковок, а также доступен общественный транспорт. Также предпочтительнее не те локации, где рабочие места в пешей доступности, а те, которые комфортны для проживания. Ведь покупка доходного дома, как правило, долгосрочная инвестиция. И гарантировать, что через пять лет ситуация с рабочими местами в конкретной локации останется прежней, никто не может. Намного важнее, чтобы у жильцов была свобода в выборе места работы за счёт хорошей транспортной доступности.

Но, предположим, параметры микролокации двух или нескольких объектов, которые рассматривает инвестор, сопоставимы. Тогда нужно смотреть и сравнивать…

…состояние объектов

Обратите внимание: вы можете рассматривать инвестиционные проекты, не требующие капитального ремонта. Но даже в этом случае бывают ситуации, когда часть квартир доходного дома в перспективе приходится реновировать. Так происходит, например, когда арендаторы, проживавшие в доме длительное время, соберутся съехать. Чтобы сдать недвижимость снова и по рыночной цене, затраты неизбежны.

Ну а если перспективы реновации сопоставимы? Тогда обращаем внимание на среднюю площадь квартир в доме.

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Квартирный фонд

Рассмотрим два доходных дома, одинаковых по цене и размеру. Но в одном средняя площадь квартиры 60-70 кв. м, в другом – 35-40 кв. м.

С одной стороны, сдать в аренду небольшие квартиры можно дороже в пересчёте на квадратный метр. И текущая доходность будет выше.

Но! Если состояние объекта условно удовлетворительное или вовсе не удовлетворительное, то возможны большие траты на текущую реновацию. Квартир ведь больше, соответственно, и расходы выше.

Обратите внимание: затраты на ремонт малогабаритных квартир и жилья большей площади сопоставимы. Дороже всего обходится ремонт кухни и ванной комнаты, а они есть в каждой квартире. Таким образом, выиграв в деньгах поначалу, инвестор в перспективе может даже потерять.

Поэтому перед покупкой необходимо анализировать список жильцов.

Список арендаторов

Стоит проверить, как долго люди живут в доме. Это позволит понять, каковы перспективы роста дохода от аренды, а также оценить, какого объёма работ по реновации квартир ожидать в будущем.

Есть свои «но». Если жильцы селятся здесь на относительно непродолжительный период, значит, квартиры, скорее всего, сдаются по более-менее актуальным рыночным ценам. Дело в том, что немецкое законодательство позволяет назначать текущую рыночную ставку лишь новым жильцам; повышение же аренды по действующим договорам ограничено, так что зачастую арендный доход отстаёт от рыночного уровня. С другой стороны, если арендаторы съезжают очень часто, для этого есть причина, и необходимо её найти.

Текущая арендная ставка

Если в доме многие арендаторы живут подолгу, это хороший индикатор. Значит, локация удобная, с объектом в целом всё хорошо. Правда, как я уже сказал, есть вероятность, что размер арендной ставки у жильца, проживающего в доме десять лет, сильно ниже рыночного. Поэтому выселяться он вряд ли захочет и, скорее всего, будет жить в квартире ещё долго.

В результате инвестор может лишиться шанса привести текущие ставки к рыночному уровню. Однако тем, кто предпочитает стабильность, конечно, лучше получить дом именно с долгосрочными арендаторами.

Ликвидность

Даже в случае, если инвестор планирует покупку доходного дома на собственные средства, тот факт, что банк готов кредитовать объект, дополнительно гарантирует, что с объектом всё в порядке. К примеру, если предлагаемый аннуитетный платёж составляет около 50% от аренды, значит, банк оценивает доход от объекта как стабильный, достаточный, чтобы погашать кредит. Ведь банк заинтересован именно в этом и не хочет получить на баланс объект в качестве залогового имущества.

Посмотрите предложения компании Investix прямо сейчас

Цена по запросу

Магазин в Берлине, Германия

3000 м²

Кредит Готовый бизнес

Данный проект реализован нами в посещаемом районе города с положительной демографической динамикой. Залог успеха — сочетание сильных игроков в лице лидера продуктовой торговли REWE и пользующихся ежедневным спросом небольших арендаторов (салон красоты, парикмахерская, магазин одежды). Внимание: с арендатором уже заключен долгосрочный...

BiG Property

20 000 000 €

Отель, гостиница во Франкфурте-на-Майне, Германия

2800 м² 3.2% в год

Отель с центральным расположением во Франкфурте на Майне! Отель с договором аренды с центральным расположением во Франкфурте на Майне - недалеко от набережной Майна и главного вокзала города. Кол-во номеров: 130 Кол-во парковочных мест: более 30 Арендуемая площадь: около 2800 м.кв. Доходность: 3,2 % Фактор: 31 Расположение: Франкфурт на Майне -...

Estate-Service24

475 000 €

Квартира в Берлине, Германия

60 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

Квартира в новостройке, в центре Берлина К покупке предлагаются квартиры в новом жилом комплексе, непосредственно в немецкой столице. Рядом университет, спорткомплекс, парк и отличная транспортная доступность. Место очень комфортно для проживания - все необходимое рядом, при этом вокруг не шумно. Площадь квартиры 59.67 м² Квартира...

DEM GROUP GmbH

599 000 €

Квартира в Берлине, Германия

98 м² 3 2 2

Квартира в новом жилом проекте, который возводится в деловом квартале Берлина, в 10 минутах езды от центра города, на границе районов Митте и Фридрихсхайн. Две башни будут возвышаться над набережной Шпрее, обеспечивая жителям великолепные виды на реку и город. Ансамбль домов будет дополнен красивым ландшафтным парком. На продажу выставлены 184...

NF Group

3 650 000 €

Отель, гостиница в Германии

Германия Федеральная земля Нижняя Саксония г.Ганновер Отель 3,5* рядом с парками Успешно работающий отель 3,5* в Ганновере рядом с крупнейшими парками Германии (более 20 парков в округе: Vogelpark, Ralf Schumachers Cartbahn, Serengeti Park, парки дикой природы, и т.д.) и известным выставочным центром Ганновера - Мессе....

ИНДОМ

289 000 €

Квартира в Берлине, Германия

35 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка

К покупке предлагаются квартиры в новом жилом комплексе, непосредственно в немецкой столице. Рядом университет, спорткомплекс, парк и отличная транспортная доступность. Место очень комфортно для проживания – все необходимое рядом, при этом вокруг не шумно. Площадь квартиры 34,53 m2 Квартира расположена на 2 этаже (1OG) Есть балкон...

DEM GROUP GmbH

737 280 €

Апартаменты в Берлине, Германия

58 м²

Новый жилой проект вскоре предложит своим жильцам спокойствие и безопасность в центре столицы. Во внутреннем дворе комплекса будут расположены сад с красивыми цветущими деревьями, детская площадка, места для велопарковки. Во всех апартаментах комплекса – высокие потолки и двери, панорамные окна, полы с подогревом, высококачественные материалы в...

NF Group

60 500 €

Квартира в Дуйсбурге, Германия

58 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Продается квартира в Дуйсбурге, площадью 58 м2 Две комнаты + большой балкон Дом 1965 года постройки Квартира расположена на 3 этаже (2OG), есть лифт. Центральное отопление. Energieverbrauchskennwert 151,00 kWh/(m2*a). Рядом с озером Тоеппер, Фолькс парком и зоологическим садом. Сдана в аренду. Годовой доход: 2532 евро (4,22%)...

DEM GROUP GmbH

115 280 €

Коммерческая недвижимость в Магдебурге, Германия

19 м² 4% в год

Квартиры в замке на воде, расположенном на климатическом курорте в коммуне Флехтинген, земля Саксония-Анхальт. Замок площадью 6,400 кв.м. отреставрирован и модернизирован в 2021 году. К продаже доступно 100 помещений под квартиры, половина из них уже готовы к проживанию. Цена квартир: от 115.280 евро Площадь: 19.21 - 161.92 кв.м....

Intermark Global

4 000 000 €

Магазин в Мюнхене, Германия

600 м² 3.8% в год

Готовый бизнес

Сетевой магазин продуктов - супермаркет EDEKA в Мюнхене! Edeka Group является крупнейшей немецкой корпорацией супермаркетов с 2017 года, ее доля на рынке составляет 20,3%. В 2019 году оборот компании составил более 55 млрд Евро. Договор с оператором продлен до 2030 года. Расположение: жилой район с прекрасной инфраструктурой, до центра...

Estate-Service24

4 762 000 €

Коммерческая недвижимость в Германии

6000 м²

Германия Федеральная земля Баден-Вюртемберг, адм. округ Тюбинген район Боденское озеро Логистическо-складской комплекс (11,5%) Коммерческий объект: новый строящийся крупный логистическо-складской комплексв промышленной зоне в районе Боденское озеро на юго-западе Германии.Объект удачно расположен: рядом находятся выезды...

ИНДОМ

370 000 €

Квартира в Берлине, Германия

42 м² 1

Студия с огороженной спальней в новом жилом проеке, который строится в растущем деловом квартале в раойне Фридрихсхайн. Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz Arena, несколько...

NF Group

10 875 000 €

Отель, гостиница в Дюссельдорфе, Германия

2303 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

год постройки 1968/ 2020 санирован - площадь общая 2303 м2 - отель сдан в аренду договор подписан в конце 2019 года на 10 лет + 2х5 опция продления! на первые 2 года есть страховка от банка в случае не уплаты аренды, а на последующие 8 лет есть гарантия от компании. подписан договор аренды (а с ноября 2020 года заходит аренда) Комиссия...

DEM GROUP GmbH

730 000 €

Квартира во Франкфурте-на-Майне, Германия

63 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Объект под сдачу

Описание объекта • 2-комнатная квартира площадью 62,80 м2 с продуманной планировкой • Гостиная/обеденная зона площадью 27,30 м2 с кухней открытой планировки • Просторный угловой балкон с видом на восход и закат солнца • Потрясающий вид на горизонт и Таунус с 22-го этажа * Панорамные окна обеспечивают светлые комнаты...

MG Group

2 980 000 €

Инвестиционный проект в Дрездене, Германия

4042 м²

Тип объекта: торговый центр Включает в себя: 22 магазина, кабинеты врачей, офисы и ресторан Коммерческая площадь: 4042 м² Земельный участок 12 004 м² Количество парковочных мест: 110 Доступно с: немедленно Сдан в аренду: Да Ежемесячный доход от аренды (фактический): 18 495,70 € Цена покупки: 2 980 000,00 €...

JR HEIMDALL INVEST GmbH

1 581 000 €

Коммерческая недвижимость в Германии

1085 м²

Германия Земля Нижняя Саксония, район Ганновер г.Шпринге Супермаркет Penny Коммерческое здание, сданное в долгосрочную аренду супермаркету Penny (группа Rewe) Объект находится в центре города Шпринге (Springe-Bennigsen, район Ганновер, население 30 тыс.), рядом с ж/д вокзалом. Площадь земельного участка: 4850м2 Площадь здания,...

ИНДОМ

1 099 000 €

Апартаменты в Берлине, Германия

124 м² 3 2 2

Видовая квартира с 2 спальнями в новом жилом проеке, который строится в растущем деловом квартале в раойне Фридрихсхайн. Здесь расположены множество IT-стартапов, офисы Mercedes-Benz, PORR, Zalando Shoes and Fashion, MTV, Universal Music, Coca-Cola, новый кампус компании Google, многофункциональный стадион Mercedes-Benz Arena, несколько...

NF Group

1 610 000 €

Коммерческая недвижимость в Германии

1131 м²

Германия Земля Мекленбург - Передняя Померания г.Мальхин, район Деммин Коммерческое здание - супермаркет Новое коммерческое здание, сданное в долгосрочную аренду сетевому супермаркету Netto Здание новое, год постройки: 2014 Тип отопления: газовое Площадь земельного участка: 4146м2 Коммерческая площадь, сданная в аренду: 1131м2...

ИНДОМ

42 000 000 €

Коммерческая недвижимость в Германии

99991 м²

Германия Федеральная земля Бавария г.Мюнхен Комплекс коммерческих зданий Комплекс коммерческих зданий в современном архитектурном стиле (стекло/бетон), соединённых между собой. Здания расположены в Мюнхене - третьем по величине городе Германии, в районе с удобным транспортным сообщением. Весь комплекс сдан в...

ИНДОМ

17 000 000 €

Замок в Германии

1300 м²

Германия Бавария Старинный замок в Баварии Великолепный, неприступный, внушительный старинный замок 11 века в культурно-историческом регионе в 80 км от Мюнхена. Волшебное место с историей, насчитывающей 1000 лет. Замок расположен на возвышенности, откуда открываются потрясающие, захватывающие виды на окрестности. Площадь...

ИНДОМ

Доходность

Рассмотрим два доходных дома. Первый находится в Саксонии-Анхальт и имеет доходность 7,4% годовых. Инвестиционный портфель состоит из 16 арендованных квартир в двух отдельно стоящих зданиях недалеко от центра Дессау.

Второй – инвестиционный объект на девять квартир в 15 минутах от центра Дрездена и с доходностью 5,8%.

Населенные пункты совершенно не сопоставимы с точки зрения локации. Дессау, хоть это и крупный город с населением около 100 тыс. человек, не может сравниться с административным центром Саксонии с более чем полумиллионным населением. Но разница в доходности – 1,6% в пользу небольшого Дессау.

Дело в том, что Дрезден – это одна из основных точек роста немецкого рынка недвижимости. И перспективы существенного роста цен здесь довольно серьёзные. Поэтому любой скачок будет вести к опосредованному увеличению ставок в доме.

Так какой объект выбрать? Меньшие риски и большая стабильность будут в инвестиционном проекте с меньшей доходностью. Конечно, за жизненный цикл здания в течение десяти лет колебания всё равно случаются. Но в таком случае они будут менее заметными.

Для объекта с большей доходностью отклонения от заявленного показателя бывают чуть выше. К примеру, жильцы такого объекта могут чаще съезжать, чаще придётся производить ремонт квартир и т. д.

Поэтому вопрос в том, чего ожидает инвестор. Если он хочет «купить и забыть» – стоит выбрать объект с чуть меньшей доходностью. Если желает максимизировать доходность, насколько это возможно, и в среднесрочной перспективе выйти из инвестиции, то лучше выбирать дома с доходностью выше.

Фото: pixabay.com

Условия цитирования материалов Prian.ru