Словения, Любляна, Ameriška ulica 8, этаж 6, 1000 Любляна
Версия
для печати
для печати
Словения уже прошла переломную точку, связанную с распространением коронавируса. С прошлой недели ограничительные меры постепенно снимают. С 4 мая будут открываться автосалоны и магазины площадью до 400 кв. м, в том числе строительные, бытовые и мебельные. Если эпидемиологическая обстановка позволит, с 15 мая будут открыты все рестораны и оставшиеся магазины. Уже сейчас разрешено заниматься спортом на открытом воздухе, теннисом, гольфом.
Видно, что Словения возвращается к нормальной жизни и готовится к снятию карантина. По условиям Евросоюза, каждая страна альянса должна выполнить для этого три условия. Во-первых, обеспечить достаточное количество оборудования, масок и защитных костюмов. Для этого власти уже закупили четыре самолёта с оборудованием.
Во-вторых, в стране должны быть обеспечены достаточные возможности медицинских центров. Важно, чтобы хватало мест в отделениях интенсивной терапии. С этим Словения тоже должна справиться – сейчас в них лежат всего 30 человек в стране, ещё 90 находятся в больницах.
И третье условие – должен быть соблюдён жёсткий контроль над распространением вируса. Это значит, что должно проводиться достаточное количество тестов. Для этого тоже приобрели всё необходимое.
В сегменте жилой недвижимости, где основными покупателями являются сами словенцы, серьёзных колебаний нет. Рынок не замер, серьёзной просадки в ценах нет, заявки идут, правда, они переместились в онлайн. Однако показательным моментом всё-таки будут первые две-три недели после снятия карантина, когда рынок откроется, а люди смогут ходить на просмотры.
В торговой недвижимости спрос остался на том же месте, что был и до введения карантина. Связано это с тем, что основополагающим покупателем является зарубежный инвестор. Причём если раньше это были представители разных стран, в том числе и США, и Германии, то сейчас преобладают русскоязычные клиенты – из России, Украины, Беларуси и Казахстана. Это, в свою очередь, объясняется просадкой курсов национальных валют. Люди ищут, куда вложить деньги.
Торговая недвижимость вообще зарекомендовала себя лучше всего. Инвесторы понимают, что без дохода не останутся, так как словенские власти выделяют дотации на покрытие арендных платежей. Да и сами арендаторы понимают, что ситуация с вирусом временная, а бизнес развивать надо.
Тенденции к избавлению от активов сейчас не наблюдается. В целом, технически это осуществить возможно – по нотариальной доверенности. Но на местном рынке паники нет. Люди видят, что государство поддерживает как население, так и бизнес. На эти меры уже потратили треть годового бюджета страны.
Вообще, текущая ситуация разительно отличается от кризиса 2008 года. Тогда была жёсткая просадка в ценах. Сейчас такого не прогнозируют. Наиболее вероятен спад в офисной недвижимости, так как аренда таких помещений привязана к функционированию самого бизнеса.
В сегменте отельной недвижимости тоже явных изменений не наблюдается. В первую очередь, потому что крупных сетевых отелей в Словении в принципе не так много. И их, как правило, покупают крупные структуры, которые могут выдержать период карантина.
Что касается небольших семейных отелей, то определённое количество таких объектов на рынок сейчас выходит, и спрос на них есть. Кстати, именно на них сейчас можно получить скидку. Но надо понимать специфику такого бизнеса – его приобретают не ради пассивного дохода, а ради того, чтобы переехать. Инвесторов в семейные отели интересует миграция и занятие активным бизнесом в Словении.
Несколько зданий, отведённых под дом престарелых в Камнике, не самый типичный объект. Находятся они не в городе, но в непосредственной близости к нему. Таким образом, проживающие здесь люди получают доступ к инфраструктуре и природе одновременно.
Объекты в домах разные по площади, но инфраструктура комплекса для всех одинакова и приспособлена под нужды пенсионеров. Здесь полностью отсутствуют порожки, везде есть лифты, а каждая квартира оснащена кнопкой вызова медицинского сотрудника.
Непосредственно под дом престарелых в комплексе отведено только одно здание. Оно предназначено для людей с проблемами памяти, нуждающихся в профессиональной медицинской помощи, постоянном уходе и обслуживании. В остальных домах живут люди, которым не нужно перманентное сопровождение, которые, однако, могут воспользоваться услугами медперсонала при необходимости. Для этого каждый въезжающий сюда житель подписывает контракт с медицинской компанией по аналогии со страховыми.
Формат проживания в таком комплексе популярен, в частности для словенцев, средняя продолжительность жизни которых порядка 80 лет. Людям, оставшимся в одиночестве, но при этом не имеющих серьёзных проблем со здоровьем, хочется чувствовать себя в безопасности, которую они получают при проживании в таких комплексах.
Надо отметить, что подобных домов во всей стране не так много – около семи штук, поэтому на такие варианты всегда большой спрос и даже очереди. И проживающие в них знают, что при несоблюдении сроков оплаты аренды, их место перейдёт следующему. Потому арендаторы здесь, как правило, очень ответственны.
Средняя доходность от покупки – 5% годовых.
В ТЦ города Марибор, что находится недалеко от Австрии, продаётся небольшое помещение с арендатором магазином Telemach.
Особенность этого объекта заключается в его расположении – это не центр, это жилой район, в котором большое количество жилых зданий. Кроме этого, здесь проходят и пересекаются многие дороги.
Несколько лет назад торговый центр был полностью обновлён, поэтому тратиться на ремонт инвестору не придётся. Остальные дополнительные расходы – налог на недвижимость, страховка, коммунальные услуги – оплачивает арендатор. Кстати, он есть, и с ним заключён новый договор.
Среди рисков при этом вложении можно выделить только съезд арендатора после окончания договора. А вот неуплаты аренды быть не может, даже в текущей ситуации. Ведь на данный момент – в условиях карантина – в Словении нет никаких законных оснований для этого. Более того, если компания не может её оплачивать, то это делает государство – в размере 70%.
Также конкретно этот объект защищён нотариальным договором. По нему арендодатель, то есть инвестор, может заблокировать счёт арендатора при неуплате, причём в досудебном порядке. Это не совсем справедливо по отношению к арендаторам, но гарантирует безопасность арендодателю.
Отдельно стоящие здания с тремя арендаторами разного профиля – реклама, ритейл и офисная недвижимость. Для инвесторов это значит возможность диверсифицировать свои средства и снизить риски.
Актуальность конкретно этого предложения состоит в сниженной на €50 тыс. цене – с €450 до €400 тыс. Обусловлено это тем, что с текущими арендаторами заканчиваются договоры, и пока не найдены новые, владелец готов уступить в цене.
Поиском новых арендаторов или пролонгацией текущих договоров обещают заняться специалисты Future Real Estate и Century 21 Slovenia.
Доходность составляет порядка 7%.
Контакты компании Future Real Estate
Словения, Любляна, Ameriška ulica 8, этаж 6, 1000 Любляна
