Версия
для печати
для печати
Мы ищем недвижимость в том числе и для сдачи в аренду, поэтому важно понять, какие перспективы у объектов на этих курортах. И Турция, и Египет популярны у туристов, спрос на жильё будет высок. Но только в сезон. А в данном случае необходимо, чтобы сезон продолжался долго.
Египет. В Хургаду туристы приезжают круглый год. Условно выделяют два сезона: время с ноября по март считается холодным, но это больше ощущают те, кто живёт здесь подолгу. Море всегда тёплое, и купаться можно всё время без перерывов. В самые холодные месяцы – январь и февраль – воздух всё равно теплее +20. Для туристов, которые прилетают зимой из холодной Европы, это идеально. С середины сентября до середины мая длится бархатный сезон. В этот период в Египте самый большой поток европейских туристов и тех, кто приезжает на зимовку.
Жаркий сезон длится с марта по ноябрь; в летние месяцы температура достигает максимума – это может быть и +35, и +45, однако в Хургаде низкая влажность и много открытого пространства, поэтому жара переносится легче, чем в европейских мегаполисах. В этот период отдыхающие из Европы переключаются на Средиземное море, однако для сдачи в аренду это также активное время: в страну приезжают на отдых туристы из арабских стран.
Турция. В Анталье пляжный сезон длится с апреля до ноября, при этом апрель и октябрь-ноябрь считаются межсезоньем. В середине весны море ещё прохладное, оно не успело нагреться после зимы. Поэтому купаться начинают только в середине мая, но до начала лета вода остаётся не слишком тёплой. Осенью море тёплое, но световой день короткий. Высокий сезон приходится на летние месяцы. В этот период спрос на аренду резко возрастает, и цены взлетают в полтора-два раза. Однако туристы в Анталье есть круглый год. После начала пандемии многие стали приезжать в Турцию на зимовку. Иностранцы оценили удобство: страна европеизирована, так что серьёзной адаптации не требуется, к тому же есть развитая инфраструктура.
И ещё один аспект: в Турцию намного проще добраться из России. Прямых рейсов намного больше, цены на билеты ниже, время полёта меньше.
И Турция, и Египет относятся к бюджетным направлениям, но за 4 млн рублей – это примерно €45 тыс. или $50 тыс. – купить комфортное жильё получится не везде.
Самый широкий выбор будет в Хургаде; в Шарм-эль-Шейхе тоже реально подобрать жильё в хорошем месте. А вот в Анталье в самых популярных районах придётся выложить хотя бы на €10 тыс. больше. Так что остаётся смотреть в сторону пригородов, где ведётся активное строительство, либо районов старой застройки. В обоих случаях до моря нужно будет добираться на транспорте.
В Хургаде цены стартуют от $12 тыс. за студию в хорошем новом комплексе. Дело в том, что вокруг города есть свободные земли, поэтому идёт активная застройка. За счёт этого предложение велико, и можно найти очень недорогие, но приятные объекты. В Шарм-эль-Шейхе масштаб строительства намного меньше, и стоимость жилья в районах, где будет комфортно, начинается от $25–30 тыс. Но это будут дома другие по типу: не многоэтажные кондоминиумы, а виллы на 4–12 квартир среди зелени.
$50 тыс. – очень хороший бюджет для Хургады. За такие деньги можно купить студию на самом берегу моря или просторную квартиру с одной или двумя спальнями в пешей доступности (не более 600 м) от пляжа, возможно даже с видом на море. В Шарм-эль-Шейхе за эту же сумму реально найти просторную студию на среднем этаже виллы с видом на бассейн или квартиру с одной спальней в красивом комплексе с видом на бассейн или сад.
.jpg)
В Анталье этот бюджет, напротив, маловат.
.png)
За такую сумму в регионе Антальи квартиру купить можно, но она будет далеко от центра. Нужно искать в новых, развивающихся районах, таких как Демирташ или Авсаллар (пригороды Аланьи), причём дом будет на значительном расстоянии от моря или от крупных объектов инфраструктуры.
В Турции недвижимость сильно подорожала по сравнению с прошлым или позапрошлым годом. Тогда в Махмутларе цены начинались от €40 тыс. на нижних этажах на расстоянии 700–800 от моря, а сейчас такие же объекты стоят минимум €47 тыс. Если в ту сумму, которую назвали читатели, входят и затраты на оформление сделки, и меблировка, уложиться будет сложно.
В центре Авсаллара, в относительно спокойном районе, цены стартуют от €50 тыс. В Демирташе есть объекты по €38–39 тыс. в новых домах на первых этажах, но у них низкая ликвидность для аренды: туристы ищут что-то рядом с морем, с хорошим пляжем и инфраструктурой, а там этого не будет. Подходящие для аренды объекты стоят от €50 тыс.
.jpg)
Ещё один вариант – район Муратпаша. Это исторический центр города, где любят селиться европейцы, но русский язык на улице пока что услышишь нечасто. Здесь находятся знаменитые кафе с настоящей турецкой едой, устраиваются рынки, приезжают туристы с экскурсиями. Однако дома и вся инфраструктура довольно старые.
В этом плане две страны резко различаются. Прежде всего, в Турции с 2017 года физическим лицам запрещено сдавать недвижимость в краткосрочную аренду. Им остаются два реальных варианта. Первый – ориентироваться на долгосрочную аренду сроком от одного года. Доход в этом случае будет меньше, зато стабильный. Однако отдохнуть в собственной квартире уже не получится.
Второй вариант – сдавать через управляющую компанию, у которой есть лицензия на эту деятельность (надо регистрировать всех туристов в полиции). Но тогда часть денег будет забирать себе агентство. Некоторые управляющие компании гарантируют владельцам определённый доход, но ставят жёсткие условия. Скажем, бесплатно в собственной квартире можно жить только неделю в высокий сезон и неделю в низкий – за остальное время придётся платить.
В Египте нет ограничений на сдачу в аренду – хоть на неделю, хоть на год. При этом, как уточняет консультант по недвижимости Living Point Property Кристина Каланина, владельцы часто обходятся без услуг управляющей компании, а решение бытовых вопросов поручают доверенному лицу.
Помимо правовых вопросов, важно понимать, насколько выгодной будет сдача в аренду. Для этого посчитаем расходы и доходы в обеих странах.
.png)
В Анталье обязательные расходы на жильё будут не слишком большими. Собственник один раз в год платит муниципальный налог, который составляет 0,2% от кадастровой стоимости. В нашем случае это будет 200–300 лир (€20–30) в год. Также в многоквартирном доме будет айдат – платёж за общедомовые расходы, такие как содержание бассейна, сада, вода и электричество на общие нужды. Его размер варьируется от €10 в месяц в маленьких комплексах до €100 в больших. Кроме того, есть расходы на ЖКУ. Но если квартира пустует, они будут нулевыми, а за период аренды коммуналку оплачивает арендатор.
Проблема в том, что объекты в данном ценовом диапазоне, как правило, не пользуются спросом у арендаторов. Чтобы жильё было ликвидным, нужно искать что-то по цене от €50 тыс. И вот в этом случае можно раскрутить квартиру, и она будет приносить примерно 5% годовых. Но для этого и сам собственник должен прилагать усилия. Наши основные площадки – сайт агентства, а также Booking.com и Airbnb. Но если на первых двух площадках мы сами всё размещаем и продвигаем, на третьей, по её правилам, это может делать только сам владелец.
В Египте состав и размер дополнительных расходов будет примерно таким же, а вот порог цены квартиры, подходящей для аренды, существенно ниже.
.png)
Основная статья расходов на квартиру – это сервисный сбор. Он уплачивается один раз в год и идёт на содержание бассейна, детских площадок, общее электричество и прочие общедомовые расходы. За небольшую квартиру сбор составит $250–300. Также раз в год нужно будет платить налог за недвижимость – около $50. При сдаче в аренду через агентство услуги посредника обойдутся в $30–50 в месяц.
Студию за $35 тыс. в Шарм-эль-Шейхе мы можем сдавать в долгосрочную аренду за $300 в месяц. При краткосрочной аренде ставки будут примерно $20–25 в сутки, однако агентствам невыгодно тратить на это время, поэтому владельцы сами ищут тех, кто готов заниматься сдачей жилья. Если предположить, что хозяева будут жить в Египте пару месяцев в году, арендаторов реально найти на все остальные десять или на девять месяцев. То есть владельцы не только окупят расходы, но и выйдут в заметный плюс.
Если покупатель хочет «побыстрее въехать и поменьше заморачиваться», значит, ему нужен готовый объект и быстрая процедура покупки.
Удалённые сделки в обеих странах уже стали обыденностью – иностранцы спокойно покупают объекты под аренду без приезда в страну. Однако жильё для себя всё же желательно осмотреть лично. Благо Турция и Египет – те самые направления, куда сейчас несложно прилететь.
Оставаться в стране до завершения сделки нет необходимости. После выбора объекта и подписания части документов покупатель может вернуться домой, риелтор продолжит работу уже без него.
.png)
В Турции сделка занимает несколько дней. Один из этапов, на которые мы не можем повлиять, – получение экспертной оценки. Для этого на объект должен выехать аккредитованный эксперт, который составляет отчёт о стоимости недвижимости. По тем правилам, которые действуют у нас в провинции сейчас, эксперт автоматически назначается системой, и он может быть из любого района Антальи. У оценщиков бывает много заявок, поэтому покупателям приходится ждать. Раньше отчёт можно было получить за полдня, но теперь нужно на это заложить минимум два дня.
Когда все документы собраны, мы подаём их в кадастровую палату. Ответ приходит в течение 10–14 дней. Раньше было быстрее, однако с мая, когда у нас был локдаун, в кадастре накопилось много заявок. Поэтому сейчас, если покупатель приезжает на сделку и хочет лично поставить свою подпись, ему нужно на это закладывать минимум две недели.
Без этого легко обойтись. Во-первых, можно не ждать тапу (свидетельство о собственности) в Турции, а оставить в турецком нотариате доверенность на оформление сделки и подключение коммуникаций. Её часто делают как раз на случай, если документы не придут вовремя. И ещё один вариант – полностью удалённая сделка, когда покупатель делает доверенность через консульство в своей стране. Клиент высылает нам фотографию документа с QR-кодом, по которому мы в Турции получаем копию доверенности и по ней можем подавать документы. Это очень удобная единая система, которая действует уже несколько лет.
В Египте, если покупатель прилетает на совершение сделки, можно успеть за один-два дня. Однако при удалённой сделке процесс пересылки бумаг может затянуться.
Для нас полностью удалённая сделка – обычная практика. Сейчас билеты из России дорогие, добираться непросто, и чаще всего покупатели не хотят тратить время и силы на поездку. Консультанты сами выезжают на объект, делают видео или показывают в режиме трансляции. Покупатель выбирает то, что ему понравилось, а дальше начинается обмен документами.
Мы готовим всё необходимое, чтобы ускорить процесс, но многое зависит и от аккуратности покупателя. Если он сразу высылает полный пакет, переводит деньги строго по графику, мы двигаемся быстро. А если тянет – на вторичном рынке сделка может просто сорваться. И ещё один важный, но непредсказуемый фактор – работа почты. Из-за времени на пересылку документов процесс может растянуться и на месяц, и на два. Если же покупатель приезжает лично, то после просмотров можно уложиться в несколько дней.
Купить жильё для отдыха с бюджетом 4 млн рублей можно в обеих странах. В Египте это будет квартира большей площади и лучшего расположения, однако и в Турции можно найти приятные варианты, правда, не в центре Антальи или Аланьи. Сдавать жильё в аренду в Египте проще, и в процентном соотношении к цене объекта доходы будут выше. При этом Турция выигрывает за счёт сервиса и удобства перелёта; также местный рынок недвижимости более стабилен.
Но так как семья ищет жильё в первую очередь для себя, полезнее было бы ориентироваться на собственные вкусы и учитывать разницу между этими двумя странами. У обоих вариантов есть многочисленные поклонники. Кому-то по душе Средиземное море, кому-то – Красное. Одним больше нравится египетская сухая жара, другим – более умеренный климат Турции.
Так что цены, хоть и играют важную роль, не должны становиться решающим фактором. А если объект понравился, но денег немного не хватает, часто есть возможность это исправить. Например, получить рассрочку или скидку.
Фото: Unsplash (Engin Akyurt), база prian.ru
