В США принято жить в съёмном жилье, а среди арендаторов достаточно обеспеченных людей со стабильными доходами. Одновременно, американский рынок имеет свою специфику: например, здесь много частных, а не многоквартирных домов. Какие лучше подходят для инвестиций? Эксперты ответили.
Портрет арендатора
Значительная часть американского жилищного фонда – это дома для сдачи аренду. За последние 50 лет треть семей в США жила в съёмном жилье, говорится в исследовании, представленном некоммерческой организацией Brookings.
Ставки аренды выросли после глобальной рецессии (2008–2009) и сегодня остаются сравнительно высокими. Кроме того, в последнее время увеличилась доля арендаторов среди некоторых групп, которые традиционно относились скорее к домовладельцам, в том числе среди семей со средними и высокими доходами и людей среднего возраста.
Между типичным владельцем собственного жилья и арендатором сохраняются заметные отличия.
В 2018 году 48% арендаторов были небелыми (чернокожими, латиноамериканцами и азиатами) по сравнению с 27% домовладельцев.
Средний арендатор в 2018 году был на 15 лет моложе среднего домовладельца.
Около 37% съёмщиков – домохозяйства из одного человека, тогда как среди домовладельцев их доля – всего лишь 28%. При этом количество арендаторов с детьми в последние годы увеличилось.
Домовладельцы зарабатывают больше, чем арендаторы: средний доход последних в 2019 году составил $42 479, что примерно вдвое меньше, чем у домовладельцев. Более 40% семей арендаторов зарабатывают менее $35 тыс., лишь 6% получают более $150 тыс. в год.
Типы жилых объектов
Фонд арендуемого жилья разнообразен, но по структуре существенно отличается от того, к чему привыкли, например, в России.
Главное: почти половина сдаваемого внаём жилья приходится на небольшие постройки – дома на одну семью и таунхаусы с двумя – четырьмя секциями. Только 23% объектов – здания с 20 и более квартирами. Интересно, что около 5% рентных объектов – это мобильные дома. Да, в США модно жить в трейлерах.
Почему на рынке аренды преобладают дома, а не квартиры
В последние 40 лет правовая среда в США препятствует массовому строительству многоквартирных домов. Выдача разрешений на застройку находится в ведении местных органов власти. Они руководствуются законами о зонировании, которые диктуют ограничения по типу (многоквартирные или односемейные), но не по характеру использования жилья (аренда или проживание собственников). И почти всегда они составлены в пользу домов на одну семью, а не многоквартирных зданий или другой застройки с высокой плотностью населения.
Многие обеспеченные сообщества запрещают строительство многоквартирных домов на большей части относящейся к ним земли. А там, где это формально разрешено, строительство многоэтажек часто ограничено жёсткими правилами по максимальной высоте здания или количеству единиц жилья на акр земли.
Как результат – многоквартирных домов строится мало, предложение жилья в аренду сокращается, а ставки растут. Поэтому в поле зрения инвестора с большой вероятностью окажутся именно дома на одну или несколько семей.
На национальном уровне лишь небольшая часть сдаваемых в аренду домов имеет серьёзные неисправности в системах отопления, водопровода или электричества. В последние годы жёсткие ограничения на новое строительство побудили инвесторов ремонтировать и модернизировать старые многоквартирные дома, особенно в востребованных локациях.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Доступность жилья в США
При выборе объекта для инвестиций важно учитывать различия между регионами по размеру аренды. Самая высокая медианная месячная аренда – в крупных городских округах на Западном побережье. На Среднем Западе и Юге она ниже.
Доходы арендаторов в целом выше в дорогих регионах, однако более высокий уровень аренды даже они не всегда могут компенсировать. Например, жители Сан-Диего (Калифорния) отдают на аренду 36,2% своих доходов, квартира или дом с одной спальней здесь стоят в среднем $2,1 тыс. в месяц, ставки продолжают расти.
Примеры квартир в США
198 443 €
Квартира в Майами, США
35 м211
Светлая и просторная студия с захватывающим видом на пристань для яхт и Майами-Бич! Вы влюбитесь в виды, открывающиеся из этого дома, и во все, что он может предложить! Квартира была недавно полностью отремонтирована. Кухня хорошо продумана с точки зрения хранения и функциональности, в ней много мебели, столешниц и уголка для завтрака, в котором...
Real Estate Dubai
209 467 €
Квартира в Майами, США
98 м222
Добро пожаловать в этот прибрежный кондоминиум площадью 1058 кв. футов (примерно 100 кв.метров) с 2 спальнями и 2 ванными комнатами, расположенный в самом сердце Авентуры. Апартаменты располагают просторной гостиной/столовой, бытовой техникой из нержавеющей стали, новой посудомоечной машиной и балконом с видом на город. Благодаря удобному...
Real Estate Dubai
253 566 €
Квартира в Майами, США
50 м211
Trump International Beach Resort, спроектированный с учетом современных путешественников, ищущих роскоши, предлагает все, что вам нужно для расслабленного, но изысканного отдыха в Санни-Айлс-Бич. Наш четырехзвездочный отель предлагает множество возможностей для распаковки, отдыха и отключения — от просторных номеров и нескольких ресторанов до...
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости...
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости...
Square Estates LLC
346 383 €
Апартаменты в Майами, США
70 м2211
Кредит
Здравствуйте!
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
347 274 €
Апартаменты в Майами, США
73 м2212
Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)
Square Estates LLC
347 274 €
Апартаменты в Майами, США
80 м2212
Кредит
Здравствуйте!
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
349 055 €
Апартаменты в Майами, США
130 м2432
Кредит
Здравствуйте!
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
351 726 €
Апартаменты в Майами, США
130 м2322
Кредит
Здравствуйте!
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
355 288 €
Лофт в Майами, США
110 м2321
Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)
Square Estates LLC
356 178 €
Квартира в Майами, США
37 м211
Онлайн-показУдалённая сделка
Бренд E11EVEN Майами - единственный в мире ультраклуб площадью 20 000 кв. футов, который работает круглосуточно и без выходных. Вечеринка никогда не прекращается! В любое время в клубе могут быть артисты мирового класса, воздушные акробаты и танцоры. Это наполовину цирк, отчасти перформанс, поставленный с использованием новейших звуковых и...
Square Estates LLC
360 630 €
Лофт в Майами, США
90 м2322
Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)
Square Estates LLC
365 083 €
Таунхаус в Майами, США
110 м2323
Здравствуйте!
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
378 439 €
Квартира в Майами, США
90 м2322
Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)
Square Estates LLC
385 861 €
Квартира в Майами, США
120 м233
ОТЛИЧНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
ИЗ ВСЕХ КОМНАТ ОТКРЫВАЕТСЯ ПРЕКРАСНЫЙ ПАНОРАМНЫЙ ВИД НА ШИРОКУЮ БУХТУ НА ПОБЕРЕЖЬЕ. ВСЯ НОВАЯ БЫТОВАЯ ТЕХНИКА И СВЕЖАЯ ПОКРАСКА. ЭЛЕКТРИЧЕСКИЕ ПАНЕЛИ В СПАЛЬНЯХ. БАССЕЙН С ПОДОГРЕВОМ НА БЕРЕГУ ЗАЛИВА, ПЛОЩАДКА ДЛЯ БАРБЕКЮ, ТРЕНАЖЕРНЫЙ ЗАЛ И САУНА. КРЫТАЯ ПАРКОВКА И МНОЖЕСТВО МЕСТ ДЛЯ ГОСТЕЙ. В ЗДАНИЯХ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ...
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн показов и удаленного закрытия сделок. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости...
Square Estates LLC
391 796 €
Квартира в Майами, США
80 м2211
Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)
Стильный жилой комплекс под брендом Diesel в самом сердце Майами! Рассрочка до 2025 года! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в Майами, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Южной Флориде. Обширная база новостроек и объектов вторичного рынка. Возможность онлайн...
Square Estates LLC
396 248 €
Квартира в Майами, США
110 м2322
Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776 (все мессенджеры)
Исторически власти США тратили больше ресурсов на поддержку владельцев жилья, чем арендаторов, несмотря на то что у последних в среднем более низкие доходы. Сейчас на федеральном уровне для домовладельцев существую разные субсидии, в частности вычет процентов по ипотеке из дохода, подлежащего федеральным налогам (MID). Большинство выгод от MID достаётся семьям с высоким доходом.
Домохозяйства с низкими доходами получают субсидии на аренду. Сейчас ими охвачены около четверти таких семей. Во всех штатах США эта категория арендаторов с трудом справляется с платежами по аренде. По данным Департамента жилищного строительства и городского развития, почти 20,8 млн американцев тратят более 30% своего дохода на оплату жилья. Около 25% арендаторов тратят на это более 50% дохода.
С началом пандемии положение граждан с низкими зарплатами ухудшилось - и существенно. В частности, 39% из тех, кто работал в феврале 2020 года и имел доход на семью ниже $40 тыс. в год, сообщили о потере места в марте 2020 года. В ноябре 2020-го 9 млн арендаторов задержали арендную плату.
При этом в некоторых крупных городах с традиционно высоким уровнем цен ставки арендной платы снизились, а в более мелких и недорогих локациях зафиксирован постоянный рост. Яркий пример – Сан-Франциско, где за последний год (с марта 2020-го) аренда подешевела в среднем на 24,1%, сейчас квартиру с одной спальней здесь можно снять за $3,2 тыс. в месяц.
Примеры домов в США
489 745 €
Дом в Майами, США
190 м2433
Кредит
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
520 910 €
Дом в Майами, США
150 м2432
Кредит
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
533 377 €
Дом в Майами, США
170 м2432
Кредит
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
568 558 €
Дом в Майами, США
161 м2433
Дом предлагает просторные планировки с 3 до 5 спален и гаражами на 2 автомобиля. Будущие владельцы смогут пользоваться всеми современными удобствами проекта, включая клубный дом у озера, фитнес-центр, парк и бассейн.
Обзор недвижимости:
Этот проект — это новое сообщество домов Next Gen, которые сейчас продаются в Хомстеде, Флорида....
Mercury Group
583 242 €
Дом в Майами, США
200 м2542
Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости +1.305.302.9776,
Square Estates LLC
585 913 €
Дом в Майами, США
200 м2544
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
610 845 €
Коттедж в Майами, США
270 м2653
Кредит
Здравствуйте! Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь! Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами и южной Флориде. Дмитрий Баранов Брокер по недвижимости в Майами +1.305.302.9776 США,, +7.905.231.8833 Россия
Square Estates LLC
616 165 €
Дом в Майами, США
203 м2542
Дом предлагает просторные планировки с 3 до 5 спален и гаражами на 2 автомобиля. Будущие владельцы смогут пользоваться всеми современными удобствами проекта, включая клубный дом у озера, фитнес-центр, парк и бассейн.
Обзор недвижимости:
Этот проект — это новое сообщество домов Next Gen, которые сейчас продаются в Хомстеде, Флорида....
Mercury Group
618 859 €
Дом в Майами, США
140 м2432
Кредит
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
666 943 €
Дом в Майами, США
160 м2432
Кредит
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
703 452 €
Дом в Майами, США
200 м2322
Кредит
Здравствуйте!
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
710 575 €
Дом в Майами, США
200 м2542
Онлайн-показКредит
Здравствуйте!
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в Майами.
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости в Майами
+1-305-302-9776 (все мессенджеры)
Square Estates LLC
711 466 €
Дом в Майами, США
150 м2433
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
712 356 €
Дом в Майами, США
160 м2432
Кредит
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
746 193 €
Дом в Майами, США
190 м2543
Кредит
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
755 988 €
Дом в Майами, США
240 м2544
Кредит
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
755 988 €
Дом в Майами, США
190 м2433
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
755 988 €
Дом в Майами, США
200 м2543
Кредит
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Square Estates LLC
773 708 €
Дом в Лос-Анджелесе, США
131 м232
Добро пожаловать в этот изысканно отремонтированный дом с бассейном, расположенный на тихой, обсаженной деревьями улице в Чатсуорте. Расположенный на большом угловом участке, этот дом может похвастаться впечатляющей территорией со зрелыми деревьями и пышной зеленой лужайкой. Зайдите внутрь, и вас встретит просторная гостиная открытой планировки,...
NF Group
773 797 €
Дом в Майами, США
180 м2544
Кредит
Буду рад помочь с приобретением жилой или коммерческой недвижимости в солнечном Майами. Работаю как с первичкой, так и вторичкой.
Если у Вас есть вопросы по поводу данного объекта или о рынке недвижимости в целом, обращайтесь!
Спасибо
Дмитрий Баранов
Брокер по недвижимости
+1.305.302.9776
Ситуацию частично спасли меры поддержки. Федеральный закон CARES, принятый в марте 2020 года, увеличил размер страхования по безработице и расширил число его получателей. В соответствии с тем же законом федеральное правительство выдало миллионам небогатых американцев одноразовые стимулирующие чеки на сумму до $1,2 тыс. В декабре 2020 года и марте 2021 года Конгресс принял дополнительные меры.
В 2020 году правительство временно ограничило выселения, которые являются основным способом борьбы с неплательщиками. Также на всей территории США властями разного уровня были запущены программы дополнительного финансирования испытывающих трудности арендаторов. Однако этих средств хватило для поддержки только небольшой части населения.
Пандемия, очевидно, относится к исключительным обстоятельствам, однако такие арендаторы и в более стабильное время становятся проблемой для частных инвесторов. В особенности тех, кто владеет давно построенными объектами с низкой арендной платой. Для этой категории жилья выплаты на ремонт и обслуживание весьма существенны, а если арендаторов не найти или они не платят, владелец рискует уйти в минус.
Особенность рынка аренды в США в том, что государство играет на нём незначительную роль. Большая часть жилья принадлежит частным собственникам: от индивидуальных до институциональных инвесторов (например, различным фондам недвижимости – REITs) – и ими же строится и финансируется. Даже в секторе аренды эконом-класса, который обслуживает арендаторов с низким доходом, большинство объектов находятся в частной собственности.
Введение предельных ставок арендной платы не слишком распространено в США, хотя в последние годы эта тема часто обсуждается. В некоторых крупных городах, в частности в Нью-Йорке, Сан-Франциско и Вашингтоне, действуют местные программы контроля аренды. Но более чем в половине штатов законы препятствуют местным органам власти вводить ограничения.
Доходность от сдачи жилья в долгосрочную аренду в Штатах сравнительно высокая. Так, по данным отчёта ATTOM Data Solutions за первый квартал 2020 года, средний годовой доход от сдачи в аренду односемейного дома составил 8,4% годовых. Хотя результаты сильно разнятся от региона к региону. Например, в традиционно дорогих для покупки жилья локациях – Сан-Франциско и Нью-Йорке – отдача от аренды составит 3–4% годовых.
Для инвестора, находящегося за границей, традиционно оптимален объект, приносящий стабильный доход и требующий минимального личного участия. Для поиска такой недвижимости полезно учесть следующее.
Если в российских и европейских мегаполисах в качестве объекта для сдачи в аренду чаще всего рассматривается квартира, в США можно и нужно обращать внимание на индивидуальные дома. Таких предложений много, и они привлекают более благополучных арендаторов. Кроме того, с началом пандемии существенно вырос спрос на загородное жильё, а это также частные дома на одну или несколько семей.
Так как большинство арендаторов – одинокие молодые люди или молодые семьи, стоит отдавать предпочтение объектам небольшой площади. На них проще найти арендатора, чем на огромную виллу. Кстати, и доходность у подобных объектов, как правило, выше.
Средний доход арендаторов в Штатах составляет около $40 тыс. в год, однако по американским меркам это небольшие деньги. Примерно такую зарплату должны получать сейчас, после повышения, работники McDonald’s. Именно эта категория граждан массово потеряла заработок в начале пандемии и регулярно обращается за субсидиями на аренду. Поэтому, хотя они и составляют основную часть арендаторов, иностранным инвесторам лучше ориентироваться на верхнюю границу этого сегмента или на средний класс. Очень дешёвое жильё – зона риска. По разным причинам: неплатежи, состояние объектов, криминальноые соседи. Зато на самые роскошные виллы сложнее найти арендаторов.
При выборе локации для заработка на аренде лучше обращать внимание не на мегаполисы с высокой стоимостью квадратного метра (Сан-Франциско или Нью-Йорк), а на небольшие города с растущим населением и доступной недвижимостью. Отдача от аренды будет выше. Впрочем, это правило работает на всех рынках недвижимости, а не только в Штатах.
На рынке США сложились выгодные для частных инвесторов условия: в секторе работают многочисленные игроки, что способствует открытой конкуренции, а государство минимально регулирует арендный бизнес и не устанавливает ограничения на размер ставок. Хотя велик соблазн заниматься объектом самостоятельно, чтобы сэкономить деньги, лучше обратиться к управляющей компании. С её помощью будет проще решать на месте многочисленные бытовые вопросы, такие как поиск жильцов, контроль поступления арендной платы, проверка состояния жилья, корректная уплата налогов. Затраты на неё при верном выборе окупятся.
