a
Версия
для печати

Какие цифры определяют рынок аренды жилья в США и на что может рассчитывать инвестор

В США принято жить в съёмном жилье, а среди арендаторов достаточно обеспеченных людей со стабильными доходами. Одновременно, американский рынок имеет свою специфику: например, здесь много частных, а не многоквартирных домов. Какие лучше подходят для инвестиций? Эксперты ответили.

Портрет арендатора

Значительная часть американского жилищного фонда – это дома для сдачи аренду.  За последние 50 лет треть семей в США жила в съёмном жилье, говорится в исследовании, представленном некоммерческой организацией Brookings.

Ставки аренды выросли после глобальной рецессии (2008–2009) и сегодня остаются сравнительно высокими. Кроме того, в последнее время увеличилась доля арендаторов среди некоторых групп, которые традиционно относились скорее к домовладельцам, в том числе среди семей со средними и высокими доходами и людей среднего возраста.

Между типичным владельцем собственного жилья и арендатором сохраняются заметные отличия.

  • В 2018 году 48% арендаторов были небелыми (чернокожими, латиноамериканцами и азиатами) по сравнению с 27% домовладельцев.
  • Средний арендатор в 2018 году был на 15 лет моложе среднего домовладельца.
  • Около 37% съёмщиков – домохозяйства из одного человека, тогда как среди домовладельцев их доля – всего лишь 28%. При этом количество арендаторов с детьми в последние годы увеличилось.
  • Домовладельцы зарабатывают больше, чем арендаторы: средний доход последних в 2019 году составил $42 479, что примерно вдвое меньше, чем у домовладельцев. Более 40% семей арендаторов зарабатывают менее $35 тыс., лишь 6% получают более $150 тыс. в год.

Типы жилых объектов

Фонд арендуемого жилья разнообразен, но по структуре существенно отличается от того, к чему привыкли, например, в России.

Главное: почти половина сдаваемого внаём жилья приходится на небольшие постройки – дома на одну семью и таунхаусы с двумя – четырьмя секциями. Только 23% объектов – здания с 20 и более квартирами. Интересно, что около 5% рентных объектов – это мобильные дома. Да, в США модно жить в трейлерах.

Дом в США
Дом в Майами, США. Источник: база объектов Prian.ru

Почему на рынке аренды преобладают дома, а не квартиры

В последние 40 лет правовая среда в США препятствует массовому строительству многоквартирных домов. Выдача разрешений на застройку находится в ведении местных органов власти. Они руководствуются законами о зонировании, которые диктуют ограничения по типу (многоквартирные или односемейные), но не по характеру использования жилья (аренда или проживание собственников). И почти всегда они составлены в пользу домов на одну семью, а не многоквартирных зданий или другой застройки с высокой плотностью населения.

Многие обеспеченные сообщества запрещают строительство многоквартирных домов на большей части относящейся к ним земли. А там, где это формально разрешено, строительство многоэтажек часто ограничено жёсткими правилами по максимальной высоте здания или количеству единиц жилья на акр земли.

Как результат – многоквартирных домов строится мало, предложение жилья в аренду сокращается, а ставки растут. Поэтому в поле зрения инвестора с большой вероятностью окажутся именно дома на одну или несколько семей.

На национальном уровне лишь небольшая часть сдаваемых в аренду домов имеет серьёзные неисправности в системах отопления, водопровода или электричества. В последние годы жёсткие ограничения на новое строительство побудили инвесторов ремонтировать и модернизировать старые многоквартирные дома, особенно в востребованных локациях.

Жильё в США
Дом в Детройте, США. Источник: база объектов Prian.ru

Доступность жилья в США

При выборе объекта для инвестиций важно учитывать различия между регионами по размеру аренды. Самая высокая медианная месячная аренда – в крупных городских округах на Западном побережье. На Среднем Западе и Юге она ниже.

Доходы арендаторов в целом выше в дорогих регионах, однако более высокий уровень аренды даже они не всегда могут компенсировать. Например, жители Сан-Диего (Калифорния) отдают на аренду 36,2% своих доходов, квартира или дом с одной спальней здесь стоят в среднем $2,1 тыс. в месяц, ставки продолжают расти.

Примеры квартир в США

Исторически власти США тратили больше ресурсов на поддержку владельцев жилья, чем арендаторов, несмотря на то что у последних в среднем более низкие доходы. Сейчас на федеральном уровне для домовладельцев существую разные субсидии, в частности вычет процентов по ипотеке из дохода, подлежащего федеральным налогам (MID). Большинство выгод от MID достаётся семьям с высоким доходом.

Домохозяйства с низкими доходами получают субсидии на аренду. Сейчас ими охвачены около четверти таких семей. Во всех штатах США эта категория арендаторов с трудом справляется с платежами по аренде. По данным Департамента жилищного строительства и городского развития, почти 20,8 млн американцев тратят более 30% своего дохода на оплату жилья. Около 25% арендаторов тратят на это более 50% дохода.

С началом пандемии положение граждан с низкими зарплатами ухудшилось - и существенно. В частности, 39% из тех, кто работал в феврале 2020 года и имел доход на семью ниже $40 тыс. в год, сообщили о потере места в марте 2020 года. В ноябре 2020-го 9 млн арендаторов задержали арендную плату.

При этом в некоторых крупных городах с традиционно высоким уровнем цен ставки арендной платы снизились, а в более мелких и недорогих локациях зафиксирован постоянный рост. Яркий пример – Сан-Франциско, где за последний год (с марта 2020-го) аренда подешевела в среднем на 24,1%, сейчас квартиру с одной спальней здесь можно снять за $3,2 тыс. в месяц.

Примеры домов в США

Ситуацию частично спасли меры поддержки. Федеральный закон CARES, принятый в марте 2020 года, увеличил размер страхования по безработице и расширил число его получателей. В соответствии с тем же законом федеральное правительство выдало миллионам небогатых американцев одноразовые стимулирующие чеки на сумму до $1,2 тыс. В декабре 2020 года и марте 2021 года Конгресс принял дополнительные меры.

В 2020 году правительство временно ограничило выселения, которые являются основным способом борьбы с неплательщиками. Также на всей территории США властями разного уровня были запущены программы дополнительного финансирования испытывающих трудности арендаторов. Однако этих средств хватило для поддержки только небольшой части населения.

Пандемия, очевидно, относится к исключительным обстоятельствам, однако такие арендаторы и в более стабильное время становятся проблемой для частных инвесторов. В особенности тех, кто владеет давно построенными объектами с низкой арендной платой. Для этой категории жилья выплаты на ремонт и обслуживание весьма существенны, а если арендаторов не найти или они не платят, владелец рискует уйти в минус.

Читайте также: Как торговаться при покупке недвижимости во Флориде

Портрет арендодателя

Особенность рынка аренды в США в том, что государство играет на нём незначительную роль. Большая часть жилья принадлежит частным собственникам: от индивидуальных до институциональных инвесторов (например, различным фондам недвижимости – REITs) – и ими же строится и финансируется. Даже в секторе аренды эконом-класса, который обслуживает арендаторов с низким доходом, большинство объектов находятся в частной собственности.

Дом в Майами
Дом в Майами, США. Источник: база объектов Prian.ru

Введение предельных ставок арендной платы не слишком распространено в США, хотя в последние годы эта тема часто обсуждается. В некоторых крупных городах, в частности в Нью-Йорке, Сан-Франциско и Вашингтоне, действуют местные программы контроля аренды. Но более чем в половине штатов законы препятствуют местным органам власти вводить ограничения.

Доходность от сдачи жилья в долгосрочную аренду в Штатах сравнительно высокая. Так, по данным отчёта ATTOM Data Solutions за первый квартал 2020 года, средний годовой доход от сдачи в аренду односемейного дома составил 8,4% годовых. Хотя результаты сильно разнятся от региона к региону. Например, в традиционно дорогих для покупки жилья локациях – Сан-Франциско и Нью-Йорке – отдача от аренды составит 3–4% годовых.

Читайте также: Что принимать в расчёт, чтобы получать реальную прибыль от инвестиций в недвижимость США

Выводы: что лучше выбрать инвестору

Для инвестора, находящегося за границей, традиционно оптимален объект, приносящий стабильный доход и требующий минимального личного участия. Для поиска такой недвижимости полезно учесть следующее.

  • Если в российских и европейских мегаполисах в качестве объекта для сдачи в аренду чаще всего рассматривается квартира, в США можно и нужно обращать внимание на индивидуальные дома. Таких предложений много, и они привлекают более благополучных арендаторов. Кроме того, с началом пандемии существенно вырос спрос на загородное жильё, а это также частные дома на одну или несколько семей.
  • Так как большинство арендаторов – одинокие молодые люди или молодые семьи, стоит отдавать предпочтение объектам небольшой площади. На них проще найти арендатора, чем на огромную виллу. Кстати, и доходность у подобных объектов, как правило, выше.
  • Средний доход арендаторов в Штатах составляет около $40 тыс. в год, однако по американским меркам это небольшие деньги. Примерно такую зарплату должны получать сейчас, после повышения, работники McDonald’s. Именно эта категория граждан массово потеряла заработок в начале пандемии и регулярно обращается за субсидиями на аренду. Поэтому, хотя они и составляют основную часть арендаторов, иностранным инвесторам лучше ориентироваться на верхнюю границу этого сегмента или на средний класс. Очень дешёвое жильё – зона риска. По разным причинам: неплатежи, состояние объектов, криминальноые соседи. Зато на самые роскошные виллы сложнее найти арендаторов.
  • При выборе локации для заработка на аренде лучше обращать внимание не на мегаполисы с высокой стоимостью квадратного метра (Сан-Франциско или Нью-Йорк), а на небольшие города с растущим населением и доступной недвижимостью. Отдача от аренды будет выше. Впрочем, это правило работает на всех рынках недвижимости, а не только в Штатах.
  • На рынке США сложились выгодные для частных инвесторов условия: в секторе работают многочисленные игроки, что способствует открытой конкуренции, а государство минимально регулирует арендный бизнес и не устанавливает ограничения на размер ставок. Хотя велик соблазн заниматься объектом самостоятельно, чтобы сэкономить деньги, лучше обратиться к управляющей компании. С её помощью будет проще решать на месте многочисленные бытовые вопросы, такие как поиск жильцов, контроль поступления арендной платы, проверка состояния жилья, корректная уплата налогов. Затраты на неё при верном выборе окупятся.
Читайте также: Почему недвижимость США приносит доход даже в кризис

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: США, Анализ рынков, Аренда, Инвестиции

Читайте также

Как покупка зарубежной недвижимости поможет обеспечить будущее детей. Опыт Соединённых Штатов Америки
Оказывается, есть три фактора долгосрочной надёжности
Как переехать в США в несвободном 2020-м: пять реальных вариантов иммиграции
Бизнесмены, инвесторы и профессионалы нужны везде. В случае с Америкой главное – не запутаться в...
Где ждать «пузыря»? Рейтинг городов мира с «перегретыми» рынками недвижимости
Пандемия не смогла обрушить цены... пока
Говорим по-русски: где купить недвижимость за рубежом и не страдать от языкового барьера
Популярные страны для отдыха, инвестиций и переезда
Что нужно принимать в расчёт, чтобы получать реальную прибыль от инвестиций в недвижимость США
И какие риски подстерегают новичков?
Грин-карта США за инвестиции: как правильно выбрать региональный центр и проект для участия в программе EB-5
Важен процент одобрения первичных иммиграционных петиций

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Коммерческая недвижимость в США Земельные участки в США Недорогая недвижимость в США Элитная недвижимость в США

Новости и статьи по теме «США»:

Твой шанс, рантье. Где лучше купить квартиру для сдачи в аренду в 2021 году
  • 871
Ориентируйтесь на столицы
Кондоминиум в Диснейленде: как заработать на самом посещаемом тематическом парке в мире
  • 548
Каждый год сюда приезжает более 50 миллионов туристов – это мировой рекорд