Версия
для печати
для печати
В сфере недвижимости формируется спрос на современное «идейное» жильё. Коливинги, коворкинги в этом контексте – одного поля ягоды. Причина возникновения тренда кроется в изменении стиля жизни обитателей мегаполисов и недостатке живого общения.
В Шотландии более трети домохозяйств состоят из одного человека, а в Нидерландах к 2030 году число одиночек увеличится с 3,0 млн (из 7,9 млн в 2019 году) до 3,5 млн. Количество домохозяйств, состоящих из одного человека, растёт и в России. По итогам пробной переписи 2018 года выяснилось, что каждый третий россиянин живёт один.
При этом урбанизация захватила мир: в странах Евразии показатель в 2018 году не опускается ниже 50%. Рекордсмен Европы – Бельгия: урбанизация населения достигла 98%. Жизнь наедине с собой стала мировым трендом в мегаполисах, но поколение миллениалов при переселении в город испытывает потребность в качественном общении. Ответ на этот запрос звучит просто – co-living.
Британские исследователи в 2016–2017 годах изучали феномен одиночества. Выяснилось, что те, кто встречается с друзьями и семьёй реже чем раз в месяц или никогда, на 84% чаще бывают одиноки, чем те, кто видится с близкими ежедневно. Кроме того, люди, которые никогда не общаются с соседями, на 43% чаще чувствуют себя одинокими, чем те, кто это делает.
В США даже разработано приложение Ameego, предлагающее профессиональных друзей на час. Позитивное общение лицом к лицу, чувство общности и эмоциональная поддержка стали роскошью, так что миллениалы (люди, которым сейчас 20-30 лет) признаны самым интернетизированным и одиноким поколением.
Площадь личного пространства сокращается, и на первый план выходит его функциональность. Необходимый жизненный минимум – качественный матрас, горячий душ и стабильный wi-fi. Новыми предметами роскоши становятся свободное время и среда единомышленников, которые разделяют твоё мнение и интересы. Миллениалы предпочитают не владеть, а арендовать, разделять расходы и обмениваться навыками.
Поколение миллениалов (к которому я отношусь) меньше ценит материальные блага и ориентировано на опыт, впечатления, живое общение. Рождённых в 90-е за страсть к смене мест называют Modern Nomads (современные кочевники), и они предпочитают перебираться в более современные варианты жилья. В широком понимании общежитие и коммуналку тоже можно отнести к коливингам, так как есть персональное пространство и общее, в котором соседи взаимодействуют.
Мне довелось пожить в трёх типах домохозяйств: из четырёх человек, из семи и соло. Жизнь в общежитии с шестью соседками мне далась легче одиночного проживания.
Могу выделить несколько плюсов обитания в одной квартире с ровесниками.
Конечно, в бытовом плане были свои минусы: общие пространства иногда не убирались дежурными, а приготовленный обед кто-то мог выкинуть или съесть; по ночам бывало шумно. Это всё мелочи, так как проживание вместе с другими студентами меня полностью устраивало.
После переезда в Питер, в ипотечную однушку, я по достоинству оценила преимущества совместного проживания. Первые три месяца в новой квартире мне было страшно засыпать, так как я привыкла, что в комнате есть соседка, а за стеной – ещё кто-то. К тому же я работала фрилансером, много времени проводила дома. Мне не хватало элементарной поддержки и ежедневного общения «за жизнь». В полностью заселённом жилом комплексе за полтора года я видела соседей лишь несколько раз, но дальше приветствия и пары фраз в лифте диалог не заходил. Отдельной проблемой стали счета за ЖКХ, всевозможные собрания ТСН и «косяки» застройщика, из-за которых надо бегать по инстанциям.
В современном понимании коливинг возник в связи с ипотечным кризисом 2008 года, хотя совместное проживание по типу коммун появилось в XIX веке среди бедных иммигрантов в США.
Сейчас в коливинге арендодатель предоставляет каждому жильцу отдельную комнату, которая может включать собственную ванную (75% объектов) и мини-кухню (15% объектов). Некоторые коливинги вместо комнат предлагают квартиры-студии или апартаменты с гостиной/коворкингом. В каких-то объектах дополнительно может быть доступна аренда отдельных спальных мест, но двухъярусные кровати – редкость.
Коливинг – младший брат коворкинга, порождение sharing economy или «коммунальной экономики». Коливинги существуют, потому что, во-первых, люди хотят экономить на жилье. Снимая квартиру или студию для себя, человек платит гораздо больше, чем если он живёт с соседями, образно говоря, в общежитии. Во-вторых, у многих есть потребность в общении, в смене мест. Сейчас люди более мобильны, поэтому им нужно как-то экономить и находить круг общения.
.png)
Коливинги всегда предполагают комфортное соседство, индивидуальный санузел и просторные общественные зоны, баланс между личным пространством и общественным при разнообразном функционале помещений.
Сейчас на рынке функционирует более 600 коливингов. Только во втором полугодии 2018-го в мире открылось 100 новых объектов. Азия – самый перспективный рынок: 40% коливингов расположены там.
Данные: обзор мирового рынка коливингов, II полугодие 2018 г., NAI Becar
Самые дорогие коливинги расположены в США, самые доступные – в азиатских и южноамериканских странах.
|
Части света |
Комната |
Спальное место |
|---|---|---|
|
Северная Америка |
$1 540 |
$1 000 |
|
Европа |
$1 110 |
$880 |
|
Азия |
$620 |
$270 |
|
Австралия и Океания |
$940 |
– |
|
Южная Америка |
$270 |
$230 |
|
Африка |
$1 110 |
$880 |
|
Среднемировой показатель |
$1 150 |
$710 |
* Средние значения минимальных арендных ставок, NAI Becar, 2018
В России качественные коливинги пока не представлены. Проекты, похожие на них, являются часто квартирами с организацией спальных мест в формате хостела (Early Birds, «Триглинки», «YES Шерегеш»).
Спрос в России на коливинги невысокий, так как рынок аренды в целом ещё только начинает формироваться. Коливинг сможет набрать большую популярность, если цена на аренду будет на 20-30% ниже, чем стоимость аренды аналогичной квартиры. На данный момент в России более популярны апарт-отели или же студии. Прогнозируется, что в России тенденция станет популярнее к 2021 году, при условии правильной ценовой политики и удобного расположения.
.png)
На Западе мы видим ряд успешных проектов – Old Oak, WeLive, Roam, но в России спрос только формируется. Рынок наблюдал, изучал проекты и ориентировался на запросы аудитории, поэтому только сейчас у девелоперов появляется ощущение, что можно выходить с новыми проектами.
.png)
Классические советские показатели статуса – дом, дача, машина – уже не имеют никакого значения для миллениалов. Мы видим, насколько они «интернетизированы», как много сидят в телефонах и социальных сетях, и вызов на ближайшие десять лет – это сделать так, чтобы они оттуда «вынырнули» и больше ценили живое общение. В коливингах большее значение придаётся именно общим зонам, так как предполагается, что человек будет не просто спать в своём боксе, но общаться с соседями.Молодёжи как раз хочется быть «в стае». Особенно при переезде в другой город. Представьте себе, что вы приехали в Лондон, например, и никого там не знаете. И вот там вы сняли или купили квартиру, живёте в ней, вокруг вас три индуса, два пакистанца и два британца, которые в лучшем случае с вами поздороваются. И через неделю вы уже начнёте бросаться на стены, потому что вам не с кем общаться.Альтернативный вариант – когда вы живёте среди таких же, как вы, приезжих, которым всё неизвестно, интересно и страшно. И вам уже есть с кем общаться, с кем делиться своими страхами, радостями, находками. Коливинговый формат более комфортен для таких людей.
.png)
Основные плюсы для арендаторов – наличие фейсконтроля и сравнительно высокий порог входа для жильцов. При этом проживающие не могут выбрать сожителя, что является одним из недостатков.
.png)
Для арендатора коливинг привлекателен тем, что за определенную сумму он получает гораздо больше, чем просто жильё. Это пространство для работы, общения, занятий спортом, развлечений и отдыха. За посильную ему арендную плату он закрывает не только базовые потребности, но и социальные. Что в мире, где все мы в режиме онлайн, становится гораздо важнее, чем площадь комнаты.
.png)
Есть проект WeWork – монстр в коворкинговом сегменте, а есть WeLive – дочерняя компания. Изначально фирма ничего не имела и занималась арендой и субарендой. В коливинги вкладывают по той же схеме: «беру много и инвестирую по частям». То есть опт, мелкий опт, розница. Это как снять большое коммерческое помещение, а потом сдавать его по частям.Конкретный пример – с моим сыном. Он учится в университете и снимает с друзьями четырёхкомнатную квартиру. Каждый из них платит €350 за свою комнату в месяц. Их там четверо, они платят €1400. Если бы каждый из них снимал однокомнатную квартиру в том же районе, то платили бы не меньше €600-700 в месяц. Экономия в два раза. В Финляндии можно снять «трёшку» за €1000 и сдавать комнаты по €400. Тут разница 20%, но если у вас 50 таких квартир, то это уже ощутимые деньги.Создателям коливингов надо позаботиться о том, чтобы разработать «сладкий продукт», сформировать устойчивый спрос среди арендаторов и переплюнуть конкурентов. Есть проекты, которые построены на краудфандинговые средства, поэтому есть опция мини-входа. Шеринговая экономика также меняет способы финансирования проектов. Прогнозы по доходности тут общие сложно давать. Я считаю, что препятствием для дальнейшего развития и популяризации этого формата могут стать только ограничения по передвижению. Если люди не ограничены в передвижении, коливинг будет существовать.
.png)
Чтобы повысить доходность коливинга, надо выполнить несколько условий. Во-первых, купить квартиру существенно ниже рыночной стоимости. Во-вторых, тщательно отобрать самых надёжных и экономичных подрядчиков (клининг, интернет-провайдер, телевидение и т. д.). В-третьих, продумать рекламную кампанию. В этом случае доходность от коливинга будет на 20-25% выше, чем от классической сдачи квартиры в аренду.Для инвесторов основной плюс – более выгодная арендная ставка, чем в случае сдачи объекта целиком. Ещё необычный формат, который привлекает внимание. Можно продать как готовый арендный бизнес, хотя в моей практике такие случаи не встречались.Большое количество стартапов порождает спрос на коливинги. Скоро они станут так же популярны, как и хостелы с коворкингами.
.png)
Для владельцев или соинвесторов в коливинге дополнительный доход формирует именно многофункциональность пространства. В совокупности арендатор платит больше, чем если бы он арендовал отдельную квартиру. Но в пересчёте на квадратные метры для арендатора эта сумма комфортна, а для инвестора доходность выше.Компактные площади личного пространства в коворкинге и их адекватная стоимость привлекает широкую аудиторию, а благодаря популярности комьюнити проекта вероятность овербукинга или очереди резидентов, как в проекте Old Oak, гораздо выше. Поскольку доходность инвестора зависит от арендной ставки и загрузки, здесь срабатывает сразу два фактора и прибыль собственника максимизируется.Разумеется, коливинг как новый формат обладает высоким потенциалом как для инвесторов, так и для будущих резидентов, поскольку его целевая аудитория увеличивается и становится все более экономически активной. Он востребован и как альтернатива арендному жилью, и как альтернатива доходным продуктам, поскольку приносит инвесторам больше, чем классические форматы.
