Коронавирус доказал, что размер не имеет значения: трудные времена наступают и в больших, и в маленьких странах. В Нидерландах пандемия ускорила приближение надвигающегося жилищного кризиса, справиться с которым можно лишь за чей-то счёт…
Экономика выдержала удар
Нидерланды приняли пандемию всерьёз. Полный локдаун установили на фоне первых заражений, а вакцинацию начали проводить сразу после появления лекарств на рынке. Сейчас прививки сделали 67,8% населения1.
Конец коронавирусного кризиса замаячил на горизонте. Для голландской экономики это знак широкомасштабного восстановления. Нормализуется общественная жизнь, а это вселяет надежду, что последствия окажутся не такими серьёзными, как ожидалось.
Согласно данным CPB (государственное бюро анализа экономической политики), в 2020 году спад экономики Нидерландов оценён в 3,7%2. Формально это самый серьёзный провал со времён Второй мировой. Но когда пандемия только начиналась, аналитики прогнозировали куда более масштабную коррекцию (на 7-8%). Поэтому можно сказать, что экономика достойно выдержала удар. В соответствии с оптимистичным сценарием, упущенные выгоды будут компенсированы к третьему кварталу 2022 года.
Цены на жильё растут бешеными темпами
По итогам второго квартала 2021 года жильё подорожало на 20%3. И это рекордный показатель за последние 20 лет.
Средняя стоимость объекта недвижимости в Нидерландах впервые в истории превысила €400 тыс. А покупатели частных домов, спрос на которые подскочил из-за карантина, платили в среднем €618 тыс., что на 23,4% больше, чем годом ранее.
Назревает серьёзная социальная проблема. Аналитики De Hypotheker подсчитали, что средний одинокий голландец с доходом €36,5 тыс. в год практически не имеет шансов купить жильё даже с учётом ипотечного кредита4. Только 3% объектов, продающихся по всей стране, впишутся в бюджет этой социальной группы. Семьям, где среднюю зарплату получают два человека, доступно 36% предложений, а на практике, возможно, и меньше, потому что покупатели, конкурируя между собой, вынуждены платить больше, чем продавцы просили в объявлениях.
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Голландцы протестуют и захватывают пустующее жильё
В сентябре в Амстердаме прошла демонстрация с призывами положить конец жилищному кризису5. В ней приняли участие около 15 тыс. человек. Акцию организовала группа Woonprotest, которую поддерживает более 200 организаций (политические партии, профсоюзы и жилищные корпорации), а также частные активисты.
В тот же день полиция задержала 61 человека за попытку захватить пустующее здание. Сквоттинг в Нидерландах вне закона с 2010 года. Участники акции попытались оправдаться перед общественностью и заявили, что дом, который они хотели занять, пустовал в течение нескольких лет и является одним из 116 объектов недвижимости, принадлежащих крупному домовладельцу.
Власти хотят свалить вину на жадных инвесторов
Политики вынуждены реагировать. В бюджете на 2022 год предусмотрен дополнительный миллиард евро для строительства доступного жилья6.
Более того, со следующего года Роттердам, Гаага, Эйндховен и Харлем планируют ввести закон, запрещающий частным инвесторам покупать жильё под сдачу в аренду7. Именно инвесторов чаще всего обвиняют в повышении цен на недвижимость, которая с каждым годом становится менее доступной для населения.
Амстердам и Утрехт одобряют запрет, но аналогичный вводить не торопятся. Зато столичная администрация планирует ввести обязательство жить в купленной собственности, а для сохранения уровня арендной платы городской совет будет выкупать соцжильё.
Инвесторов здесь действительно много
В последние годы рынок Нидерландов стал привлекательным для вложения капитала из-за низких процентных ставок и общего роста цен на жильё в стране. В конце 2020 года частные инвесторы купили 40% объектов в крупных городах, согласно данным земельного кадастра Нидерландов8. Это усилило дефицит жилья, который и без того существовал на рынке.
Сдержать инвестиционный спрос помогла пандемия. В первой половине 2021 года в голландскую недвижимость было инвестировано €4 млрд. Это на 38% меньше, чем годом ранее, и в разы уступает результатам того же периода 2019 года (то есть до пандемии), когда в недвижимость поступило €7,7 млрд. По оценкам аналитиков Cushman&Wakefield, причина не только в общей неопределённости, вызванной коронакризисом, но и в том, что доступных проектов для инвестиций на рынке стало мало9.
Так что же делать: покупать или уже поздно?
В 2018 году Prian.ru опубликовал статью «Семь причин инвестировать в недвижимость Нидерландов». Те, кто вложился в голландские квадратные метры тогда, сегодня с радостью наблюдают, как растёт их капитал. Напомним, в 2018-м средняя цена объекта составляла €263 тыс., а в 2021-м – €410 тыс.
А вот что делать остальным частным инвесторам, на которых сейчас обрушился гнев голландской общественности, уже не так очевидно. Вот какие выводы напрашиваются в сложившейся ситуации.
Цены продолжат расти. Аналитики голландского Rabobank ожидают, что к началу 2023 года жильё подорожает ещё на 30%. Центробанк прогнозирует более скромный рост. Главное, что фундаментальные причины для повышения цен на квартиры никуда не делись: дефицит жилья, сильная экономика, рост населения, низкая безработица, доступные кредиты… А тут ещё и глобальный скачок цен на стройматериалы.
Правила покупки для иностранцев усложнятся. Как именно – пока непонятно, но политикам очень просто прийти к идее, что надо ограничить именно эту категорию покупателей. Даже если по факту иностранный спрос – лишь одна из многих причин жилищного кризиса, на зарубежных инвесторов часто приходится первый удар. Можно ожидать повышения налогов, каких-то ограничений на проведение сделок или сдачу недвижимости в аренду. Прямо сейчас подобные идеи гуляют по Канаде и Великобритании, в которых тоже проблемы с доступностью жилья для местных.
Доходность аренды снизится. Арендные ставки – одна из тех сфер, за которую правительство взялось в первую очередь. Успехи уже есть: в июле 2021 года рост цен на съёмное жильё оказался самым низким с 1960 года. Появились ограничения на повышение ставок в частном секторе. С учётом социального контекста, отказываться от этой политики в ближайшие годы не будут. А значит, доходность аренды неминуемо продолжит снижаться. Впрочем, она и раньше была невысокой – основной доход собственники получали от капитализации имущества.
Искать интересные варианты будет сложнее. Во-первых, из-за дефицита. Объекты уходят очень быстро, покупателям приходится конкурировать друг с другом – иностранцам сложно победить в этой гонке. Во-вторых, из-за незнания локального рынка. Зарубежные инвесторы обычно концентрируются в самых раскрученных регионах, а они не всегда самые инвестиционно привлекательные. Амстердам, к примеру, по мнению многих аналитиков, уже перегрет, и в ближайшие годы жильё здесь будет дорожать медленнее, чем в провинции. Словом, чтобы найти что-то перспективное, придётся глубже копать и действовать очень быстро.
Вот что пока ещё можно купить в Нидерландах
481 600 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
50 м22
Нидерланды
г.Амстердам
Квартира в 5 мин от центра
2-комнатная квартира на первом (высоком) этаже в старинном доме в 5 мин езды от центра Амстердама, недалеко от Западного парка (Westerpark).
Год постройки дома: 1905
Дом после полной реставрации.
Площадь квартиры: 50м2
Статус земельного участка: выкуплен до 2029...
ИНДОМ
504 000 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
73 м2
Нидерланды
г.Амстердам
Квартира в доме на канале
Красивая квартира на 4 этаже в доме на канале, в центре Амстердама.
Год постройки дома: 1906
Состояние дома: отличное
Жилая площадь квартиры 66м2 + балкон 7м2
В квартире в 2018 году был сделан качественный ремонт.
Цена: 450 000€ +12% полные расходы на...
ИНДОМ
481 600 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
44 м22
Нидерланды
г.Амстердам
Квартира 44м2 в центре Амстердама
Квартира в самом центре Амстердама.
Площадь квартиры 44 м2
2 комнаты
2 этаж
Балкон
Кладовое помещение
Земля под домом - полная собственность жильцов.
Цена:430 000€ + 12 % полные расходы на сделку =481 600€
ИНДОМ
950 000 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
200 м24
Амстердам.
Двухуровневая красивая квартира в историческом центре Амстердама.
Дом постройки 1775 года. Вид на канал.
Площадь200 м2, 4 комнаты, 3-4 этажи.
Полная собственность.
Цена : 950 000 евро.
Расходы по сделке ( налог, оформление, комиссия) = 12%.
Цена квартирыс учётом расходов=1 064 000 евро.
ИНДОМ
459 200 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
55 м23
Нидерланды
г.Амстердам
Квартира в 10 мин от центра
3-комнатная квартира на втором этаже в старинном доме
в 10 мин езды от исторического центра Амстердама.
Год постройки дома: 1927
Состояние дома: отличное
Жилая площадь квартиры: 55м2
Балкон
Кладовое помещение
Статус земельного участка: выкуплен до 2054...
ИНДОМ
380 800 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
51 м22
Нидерланды
г.Амстердам
Пентхаус с видом на старый Амстердам
Очень светлый пентхаус с красивым видом на старый Амстердам.
Дом постройки 2006 года - лучший проект 2007 года!
Самый центр Амстердама
Площадь пентхауса 51м2, 5 этаж, 2 комнаты.
Земля выкуплена до 2055 года.
Цена:340 000€ + 12 % полные расходы на сделку =...
ИНДОМ
727 440 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
124 м25
Нидерланды
г.Амстердам
2-уровневая квартира в центре города
2-уровневая квартира в историческом центре Амстердама.
Жилая площадь квартиры 100м2+терраса 24м2
5 комнат
Балкон
Полная собственность на землю.
Цена: 649 500€ + 12 % полные расходы на сделку = 727 440€
ИНДОМ
420 000 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
62 м22
Нидерланды
г.Амстердам
Квартира в центре
2-комнатная квартира в доме в историческом центре Амстердама.
Дом - памятник архитектуры
Год постройки дома: 1972
Жилая площадь квартиры: 62 м2
небольшое кладовое помещение
4 этаж
Земля в собственности
Цена: 375 000€ + 12 % полные расходы на сделку = 420 000€
ИНДОМ
358 400 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
52 м23
Нидерланды
г. Амстердам
3-комнатная квартира недалеко от центра
3-комнатная квартира всего в 7-8 мин езды на трамвае
до центрального вокзала Амстердама.
Год постройки дома: 1895
Последний капитальный ремонт и полная реставрация дома: 2006г.
Площадь квартиры: 52м2
4 этаж
Земля в собственности
Цена:...
ИНДОМ
347 200 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
33 м22
Нидерланды
г.Амстердам
Квартира с двориком
Очень хороший вариант для покупки как для собственного использования,
так и для сдачи в аренду.
Небольшая уютная 2-комнатная квартира с маленьким двориком 9м2
Площадь квартиры: 33м2
Месторасположение: исторический центр Амстердама.
Земля в собственности....
ИНДОМ
2 234 400 €
Вилла в Амстердаме, Нидерланды
412 м27
Нидерланды
30 км от г.Амстердам
Вилла с дизайнерским садом
Шикарная трёхэтажная вилла с необыкновенно красивым садом с ландшафтным дизайном.
Расположена в элитном престижном месте Бларикум (Blaricum) в 25 мин езды от центра Амстердама.
Площадь земельного участка: 1990м2
Жилая площадь виллы: 281м2
7 комнат
Терраса 17м2
Кладовое...
ИНДОМ
364 000 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
106 м23
Нидерланды
г. Амстердам
3-комнатная квартира
Очень светлая, уютная 3-комнатная квартира в современном жилом комплексе рядом с парком в спальном районе Амстердама,
в 20 мин на транспорте от исторического центра города.
Год постройки дома: 2009
6 этаж
Жилая площадь квартиры 106м2 + терраса + кладовое помещение...
ИНДОМ
2 296 000 €
Доходный дом в Амстердаме, Нидерланды
Нидерланды
г. Амстердам
Доходный дом в центре
Доходный дом в самом центре Амстердама, рядом с центральной площадью Dam.
Здание после реконструкции, в отличном состоянии.
Площадь земельного участка: 256м2
Земля в полной собственности.
7 этажей
Подвальное помещение и первый этаж имеют коммерческое назначение.
Сданы в...
ИНДОМ
683 200 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
120 м25
Амстердам.
5-комнатный апартамент на первом этаже в жилом комплексе
Год постройки: 2008
У комплекса своя закрытая территория 1500 м2, рядом с парком.
Площадь апартамента 120 м2, прямой выход во двор.
Апартаменту принадлежит место на подземной парковке.
Цена: 610 000€ + 12% полные расходы на сделку = 683 200€
ИНДОМ
616 000 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
76 м23
Нидерланды
г.Амстердам
Квартира в доме с террасой на крыше
3-комнатная квартира на 4 этаже в новом, стильном, современном
жилом комплексе в центре Амстердама.
В доме на крыше есть большая открытая терраса для общего пользования.
Год постройки дома: 2009
Площадь квартиры: 76м2
За дополнительную плату возможно...
ИНДОМ
425 600 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
75 м23
Нидерланды
г. Амстердам
Квартира на западе Амстердама
3-комнатная квартира на 5 этаже в доме на западе Амстердама,
в районе Badhoevedorp.
Год постройки дома: 1970
Жилая площадь квартиры 70м2 + балкон 5м2
Статус земельного участка: полная собственность
Цена:380 000€ +12% полные расходы на сделку =425 600€...
ИНДОМ
2 772 000 €
Вилла в Утрехте, Нидерланды
612 м29
Нидерланды
Современная вилла с конюшней
Красивая современная вилла в 35 мин езды от Амстердама, рядом с г.Утрехт.
Площадь земельного участка: 36 980м2 (3,7 га)
Жилая площадь виллы: 612 м2
9 комнат
бассейн
гостевой домик (жилая площадь 45м2)
гараж на автомобиля
конюшня (3 лошади +)
Цена: 2 475 000 € +...
ИНДОМ
638 400 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
106 м23
Нидерланды
г.Амстердам
3-к квартира рядом с парком
Очень светлая, уютная 3-комнатная квартира на 2 этаже в современном жилом комплексе рядом с парком в спальном районе Амстердама,
в 20 мин на транспорте от исторического центра города.
Год постройки дома: 2009
Жилая площадь квартиры 106м2 + терраса + кладовое...
ИНДОМ
3 480 000 €
Доходный дом в Амстердаме, Нидерланды
500 м2
Нидерланды
г.Амстердам
Доходный дом, офис, галерея
Красивое здание на канале в историческом центре Амстердама.
Бывшая протестантская церковь.
Год постройки: 1880
Здание в отличном состоянии.
Площадь здания 500м2, внутри есть большой бельэтаж с органом.
Земля в полной собственности.
Возможное использование...
ИНДОМ
1 500 000 €
Вилла в Амстердаме, Нидерланды
320 м2
Нидерланды
150 км от Амстердама
Имение с правом получения ВНЖ
Уединённое имение на севере Нидерландов - отличное предложение для тех, кто хочет жить работать в спокойном тихом месте, скрытом от посторонних глаз.
Площадь земельного участка в собственности: 4,33 га
Участок окружен лугами и полосой леса, что даёт возможность...
