Не для инвесторов тюльпаны цветут: как в Нидерландах спасают рынок недвижимости

Экономика выдержала удар

Нидерланды приняли пандемию всерьёз. Полный локдаун установили на фоне первых заражений, а вакцинацию начали проводить сразу после появления лекарств на рынке. Сейчас прививки сделали 67,8% населения¹.

Конец коронавирусного кризиса замаячил на горизонте. Для голландской экономики это знак широкомасштабного восстановления. Нормализуется общественная жизнь, а это вселяет надежду, что последствия окажутся не такими серьёзными, как ожидалось.

Согласно данным CPB (государственное бюро анализа экономической политики), в 2020 году спад экономики Нидерландов оценён в 3,7%². Формально это самый серьёзный провал со времён Второй мировой. Но когда пандемия только начиналась, аналитики прогнозировали куда более масштабную коррекцию (на 7-8%). Поэтому можно сказать, что экономика достойно выдержала удар. В соответствии с оптимистичным сценарием, упущенные выгоды будут компенсированы к третьему кварталу 2022 года.

Цены на жильё растут бешеными темпами

По итогам второго квартала 2021 года жильё подорожало на 20%³. И это рекордный показатель за последние 20 лет.

Средняя стоимость объекта недвижимости в Нидерландах впервые в истории превысила €400 тыс. А покупатели частных домов, спрос на которые подскочил из-за карантина, платили в среднем €618 тыс., что на 23,4% больше, чем годом ранее.

Назревает серьёзная социальная проблема. Аналитики De Hypotheker подсчитали, что средний одинокий голландец с доходом €36,5 тыс. в год практически не имеет шансов купить жильё даже с учётом ипотечного кредита⁴. Только 3% объектов, продающихся по всей стране, впишутся в бюджет этой социальной группы. Семьям, где среднюю зарплату получают два человека, доступно 36% предложений, а на практике, возможно, и меньше, потому что покупатели, конкурируя между собой, вынуждены платить больше, чем продавцы просили в объявлениях.

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Голландцы протестуют и захватывают пустующее жильё

В сентябре в Амстердаме прошла демонстрация с призывами положить конец жилищному кризису⁵. В ней приняли участие около 15 тыс. человек. Акцию организовала группа Woonprotest, которую поддерживает более 200 организаций (политические партии, профсоюзы и жилищные корпорации), а также частные активисты.

В тот же день полиция задержала 61 человека за попытку захватить пустующее здание. Сквоттинг в Нидерландах вне закона с 2010 года. Участники акции попытались оправдаться перед общественностью и заявили, что дом, который они хотели занять, пустовал в течение нескольких лет и является одним из 116 объектов недвижимости, принадлежащих крупному домовладельцу.

Власти хотят свалить вину на жадных инвесторов

Политики вынуждены реагировать. В бюджете на 2022 год предусмотрен дополнительный миллиард евро для строительства доступного жилья⁶.

Более того, со следующего года Роттердам, Гаага, Эйндховен и Харлем планируют ввести закон, запрещающий частным инвесторам покупать жильё под сдачу в аренду⁷. Именно инвесторов чаще всего обвиняют в повышении цен на недвижимость, которая с каждым годом становится менее доступной для населения.

Амстердам и Утрехт одобряют запрет, но аналогичный вводить не торопятся. Зато столичная администрация планирует ввести обязательство жить в купленной собственности, а для сохранения уровня арендной платы городской совет будет выкупать соцжильё.

Инвесторов здесь действительно много

В последние годы рынок Нидерландов стал привлекательным для вложения капитала из-за низких процентных ставок и общего роста цен на жильё в стране. В конце 2020 года частные инвесторы купили 40% объектов в крупных городах, согласно данным земельного кадастра Нидерландов⁸. Это усилило дефицит жилья, который и без того существовал на рынке.

Сдержать инвестиционный спрос помогла пандемия. В первой половине 2021 года в голландскую недвижимость было инвестировано €4 млрд. Это на 38% меньше, чем годом ранее, и в разы уступает результатам того же периода 2019 года (то есть до пандемии), когда в недвижимость поступило €7,7 млрд. По оценкам аналитиков Cushman&Wakefield, причина не только в общей неопределённости, вызванной коронакризисом, но и в том, что доступных проектов для инвестиций на рынке стало мало⁹.

Так что же делать: покупать или уже поздно?

В 2018 году Prian.ru опубликовал статью «Семь причин инвестировать в недвижимость Нидерландов». Те, кто вложился в голландские квадратные метры тогда, сегодня с радостью наблюдают, как растёт их капитал. Напомним, в 2018-м средняя цена объекта составляла €263 тыс., а в 2021-м – €410 тыс.

А вот что делать остальным частным инвесторам, на которых сейчас обрушился гнев голландской общественности, уже не так очевидно. Вот какие выводы напрашиваются в сложившейся ситуации.

1. Цены продолжат расти. Аналитики голландского Rabobank ожидают, что к началу 2023 года жильё подорожает ещё на 30%. Центробанк прогнозирует более скромный рост. Главное, что фундаментальные причины для повышения цен на квартиры никуда не делись: дефицит жилья, сильная экономика, рост населения, низкая безработица, доступные кредиты… А тут ещё и глобальный скачок цен на стройматериалы.
2. Правила покупки для иностранцев усложнятся. Как именно – пока непонятно, но политикам очень просто прийти к идее, что надо ограничить именно эту категорию покупателей. Даже если по факту иностранный спрос – лишь одна из многих причин жилищного кризиса, на зарубежных инвесторов часто приходится первый удар. Можно ожидать повышения налогов, каких-то ограничений на проведение сделок или сдачу недвижимости в аренду. Прямо сейчас подобные идеи гуляют по Канаде и Великобритании, в которых тоже проблемы с доступностью жилья для местных.
3. Доходность аренды снизится. Арендные ставки – одна из тех сфер, за которую правительство взялось в первую очередь. Успехи уже есть: в июле 2021 года рост цен на съёмное жильё оказался самым низким с 1960 года. Появились ограничения на повышение ставок в частном секторе. С учётом социального контекста, отказываться от этой политики в ближайшие годы не будут. А значит, доходность аренды неминуемо продолжит снижаться. Впрочем, она и раньше была невысокой – основной доход собственники получали от капитализации имущества.
4. Искать интересные варианты будет сложнее. Во-первых, из-за дефицита. Объекты уходят очень быстро, покупателям приходится конкурировать друг с другом – иностранцам сложно победить в этой гонке. Во-вторых, из-за незнания локального рынка. Зарубежные инвесторы обычно концентрируются в самых раскрученных регионах, а они не всегда самые инвестиционно привлекательные. Амстердам, к примеру, по мнению многих аналитиков, уже перегрет, и в ближайшие годы жильё здесь будет дорожать медленнее, чем в провинции. Словом, чтобы найти что-то перспективное, придётся глубже копать и действовать очень быстро.

Вот что пока ещё можно купить в Нидерландах

666 400 €

Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды

140 м² 3

Нидерланды г.Амстердам 3-комнатная квартира с террасой 3-комнатная квартира на втором этаже в доме, являющемся архитектурным памятником, в историческом центре Амстердама. Год постройки дома: 1898 Состояние отличное, после реставрации. Площадь квартиры 113м2 + терраса 27м2 Цена: 595 000€ + 12 % полные расходы по сделке = 666 400€

ИНДОМ

504 000 €

Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды

49 м² 2

Нидерланды г. Амстердам Квартира после ремонта 2-комнатная квартира в доме в центре Амстердама. Год постройки дома: 1930 2 этаж Площадь квартиры 49 м2 + балкон 3 м2 Земля в собственности Квартира после ремонта Цена:450 000€ +12% полные расходы на сделку =504 000€

ИНДОМ

358 400 €

Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды

38 м² 2

Нидерланды г.Амстердам Квартира в районе площади Дам 2-комнатная квартира в самом центре Амстердама - - всего в 10 минутах ходьбы от площади Дам. Площадь квартиры 38м2 2 этаж Цена:320 000€ + 12 % полные расходы на сделку = 358 400€

ИНДОМ

1 226 400 €

Вилла в Амстердаме, Нидерланды

270 м² 7

Нидерланды 30 км от г.Амстердам Стильная вилла в Ларене Двухэтажная стильная вилла с панорамными окнами. Жилая площадь виллы 250м2 + подсобные помещения 20м2 7 комнат Сауна, спортивные тренажёры Ухоженный земельный участок 549м2с ландшафтным дизайном Гараж на 2 автомобиля, соединённый с домом. Месторасположение: жизнерадостный...

ИНДОМ

481 600 €

Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды

40 м² 2

Нидерланды г.Амстердам Уютная квартира в центре Амстердама 2-комнатная квартира в центре Амстердама - - в 15 минут ходьбы от площади Ватерлоо. 3 этаж Площадь квартиры 40м2 Цена:430 000€ + 12% полные расходы на сделку =481 600€

ИНДОМ

364 000 €

Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды

47 м² 2

Нидерланды г. Амстердам Квартира в доме на канале 2-комнатная квартира в новом доме на канале в центре Амстердама. Год постройки дома: 2018 Жилая площадь квартиры 42 м2 + кладовое помещение 5 м2 Первый этаж Высота потолка: 3,2 м Цена: 325 000€ + 12 % полные расходы на сделку = 364 000€ Есть...

ИНДОМ

616 000 €

Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды

43 м² 2

Нидерланды г.Амстердам 2-комнатная квартира в центре города 2-комнатная квартира на 3 этаже в доме постройки 2012 года в центре Амстердама. Площадь квартиры 43м2 + балкон Земля в собственности муниципалитета и выкуплена до 2060 года. Цена:550 000€ + 12 % полные расходы на сделку =616 000€

ИНДОМ

950 000 €

Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды

200 м² 4

Амстердам. Двухуровневая красивая квартира в историческом центре Амстердама. Дом постройки 1775 года. Вид на канал. Площадь200 м2, 4 комнаты, 3-4 этажи. Полная собственность. Цена : 950 000 евро. Расходы по сделке ( налог, оформление, комиссия) = 12%. Цена квартирыс учётом расходов=1 064 000 евро.

ИНДОМ

431 200 €

Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды

46 м² 2

Нидерланды г. Амстердам Квартира в доме на канале 2-комнатная квартира в доме на канале в центре Амстердама. Год постройки дома: 2002 (стилизован под средневековый дом-склад) Жилая площадь квартиры 46 м2 2 балкона кладовое помещение 7м2 2 этаж Земля в собственности Цена: 385 000€ +12 % полные...

ИНДОМ

728 000 €

Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды

118 м² 2

Нидерланды г.Амстердам Квартира с террасой Квартира на втором этаже в доме 1906 года постройки. Дом после реконструкции, в отличном состоянии. Исторический центр Амстердама. Высота потолков: 3,2 м Площадь квартиры 105м2, 2 комнаты. Терраса 13м2 Полная собственность на землю. Цена: 650 000€ + 12% полные расходы на сделку = 728...

ИНДОМ

3 528 000 €

Вилла в Амстердаме, Нидерланды

686 м² 13

Нидерланды 30 км от г.Амстердам Вилла в лесной зоне Трёхэтажная большая вилла с панорамными окнами, балконом и террасой. Жилая площадь виллы 480м2 + терраса и гараж (на 2 автомобиля) 168м2 + подсобные помещения 38м2. 13 комнат Ухоженный земельный участок 9 236м2 с ландшафтным дизайном в лесной зоне. Плавательный бассейн...

ИНДОМ

727 440 €

Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды

124 м² 5

Нидерланды г.Амстердам 2-уровневая квартира в центре города 2-уровневая квартира в историческом центре Амстердама. Жилая площадь квартиры 100м2+терраса 24м2 5 комнат Балкон Полная собственность на землю. Цена: 649 500€ + 12 % полные расходы на сделку = 727 440€

ИНДОМ

5 040 000 €

Дом в Амстердаме, Нидерланды

547 м²

Нидерланды г. Амстердам Дом в квартале Йордан Великолепный дом на канале в историческом квартале Амстердама - Йордан. Год постройки дома: 1906 Здание было восстановлено и полностью перепланировано в 2017 году. Площадь земельного участка: 395м2 Земля в собственности Площадь здания: 547м2 8 комнат Терраса...

ИНДОМ

436 800 €

Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды

68 м² 3

Нидерланды г. Амстердам Квартира с садиком 3-комнатная квартира в западном районе Амстердама, всего в 10 мин на трамвае или велосипеде до центральной площади "Dam". Жилая площадь квартиры 68 м2 Первый этаж Садик 23 м2 Цена: 390 000€ +12% полные расходы на сделку = 436 800€

ИНДОМ

347 200 €

Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды

40 м² 2

Нидерланды г.Амстердам 2-к.квартира в центре Амстердама 2-комнатная квартира в самом центре Амстердама - - всего в 5-7 мин ходьбы от площади Ватерлоо. 2 этаж 5-этажного дома. Площадь квартиры 40м2 Цена:310 000 € + 12 % полные расходы на сделку = 347 200€

ИНДОМ

4 760 000 €

Дом в Амстердаме, Нидерланды

479 м² 15

Нидерланды г.Амстердам Большой дом на центральном канале Большой красивый 6-этажный дом на одном из центральных каналов в историческом центре Амстердама. Историческое здание постройки 1695 года, после реконструкции, в отличном состоянии. Площадь здания 479м2, 15 комнат. Отдельное кладовое помещение 62м2 Гараж Садик 100м2...

ИНДОМ

560 000 €

Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды

67 м² 2

Нидерланды г. Амстердам Квартира рядом с парком 2-комнатная квартира с великолепным месторасположением - рядом с западным парком. Год постройки дома: 1905 Жилая площадь квартиры 50 м2 +два балкона 6 м2 + кладовое помещение 11 м2 Третий этаж Цена: 500 000€ + 12 % полные расходы на сделку = 560 000€

ИНДОМ

2 800 000 €

Доходный дом в Амстердаме, Нидерланды

340 м²

Нидерланды г. Амстердам Доходный дом с патио 4-этажное историческое здание - доходный дом в самом центре Амстердама - между площадью Рембрандта и отелем Европа. Полезная площадь здания 340 м2: 3 квартиры и кафе Патио Терраса В здании необходимо закончить ремонт. Уже сделаны все ремонтные работы по укреплению...

ИНДОМ

403 200 €

Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды

41 м² 1

Нидерланды г .Амстердам Студия в историческом центре Квартира-студия в историческом центре Амстердама (центральнее не бывает!!!) 4 этаж Год постройки дома: 1906 Здание является памятником архитектуры Состояние отличное Жилая площадь квартиры 41м2 Французский балкон Статус земельного участка: полная...

ИНДОМ

504 000 €

Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды

91 м² 3

Нидерланды г. Амстердам Квартира рядом с парком и каналом 3-комнатная квартира в доме недалеко от центра Амстердама, на канале, рядом с красивым парком. 5 этаж Год постройки дома: 1998 Жилая площадь квартиры: 80 м2 + балкон 6 м2 + кладовое помещение 5 м2 Цена: 450 000€ + 12 % полные расходы на сделку = 504 000€

ИНДОМ

Посмотреть ещё 136 похожих объектов

Источники: 1 – статистика Covid-19 от Yandex (RU); 2 – Cushman&Wakefield (EN); 3– I Am Expat (EN); 4 – NL Times (EN); 5 – DutchNews.nl (EN); 6 – NL Times (EN); 7 – DutchNews.nl (EN); 8 – DutchNews.nl (EN); 9 –Cushman&Wakefield (EN).

Условия цитирования материалов Prian.ru