Коронавирус доказал, что размер не имеет значения: трудные времена наступают и в больших, и в маленьких странах. В Нидерландах пандемия ускорила приближение надвигающегося жилищного кризиса, справиться с которым можно лишь за чей-то счёт…
Экономика выдержала удар
Нидерланды приняли пандемию всерьёз. Полный локдаун установили на фоне первых заражений, а вакцинацию начали проводить сразу после появления лекарств на рынке. Сейчас прививки сделали 67,8% населения1.
Конец коронавирусного кризиса замаячил на горизонте. Для голландской экономики это знак широкомасштабного восстановления. Нормализуется общественная жизнь, а это вселяет надежду, что последствия окажутся не такими серьёзными, как ожидалось.
Согласно данным CPB (государственное бюро анализа экономической политики), в 2020 году спад экономики Нидерландов оценён в 3,7%2. Формально это самый серьёзный провал со времён Второй мировой. Но когда пандемия только начиналась, аналитики прогнозировали куда более масштабную коррекцию (на 7-8%). Поэтому можно сказать, что экономика достойно выдержала удар. В соответствии с оптимистичным сценарием, упущенные выгоды будут компенсированы к третьему кварталу 2022 года.
Цены на жильё растут бешеными темпами
По итогам второго квартала 2021 года жильё подорожало на 20%3. И это рекордный показатель за последние 20 лет.
Средняя стоимость объекта недвижимости в Нидерландах впервые в истории превысила €400 тыс. А покупатели частных домов, спрос на которые подскочил из-за карантина, платили в среднем €618 тыс., что на 23,4% больше, чем годом ранее.
Назревает серьёзная социальная проблема. Аналитики De Hypotheker подсчитали, что средний одинокий голландец с доходом €36,5 тыс. в год практически не имеет шансов купить жильё даже с учётом ипотечного кредита4. Только 3% объектов, продающихся по всей стране, впишутся в бюджет этой социальной группы. Семьям, где среднюю зарплату получают два человека, доступно 36% предложений, а на практике, возможно, и меньше, потому что покупатели, конкурируя между собой, вынуждены платить больше, чем продавцы просили в объявлениях.
Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ruПодписаться
Голландцы протестуют и захватывают пустующее жильё
В сентябре в Амстердаме прошла демонстрация с призывами положить конец жилищному кризису5. В ней приняли участие около 15 тыс. человек. Акцию организовала группа Woonprotest, которую поддерживает более 200 организаций (политические партии, профсоюзы и жилищные корпорации), а также частные активисты.
В тот же день полиция задержала 61 человека за попытку захватить пустующее здание. Сквоттинг в Нидерландах вне закона с 2010 года. Участники акции попытались оправдаться перед общественностью и заявили, что дом, который они хотели занять, пустовал в течение нескольких лет и является одним из 116 объектов недвижимости, принадлежащих крупному домовладельцу.
Власти хотят свалить вину на жадных инвесторов
Политики вынуждены реагировать. В бюджете на 2022 год предусмотрен дополнительный миллиард евро для строительства доступного жилья6.
Более того, со следующего года Роттердам, Гаага, Эйндховен и Харлем планируют ввести закон, запрещающий частным инвесторам покупать жильё под сдачу в аренду7. Именно инвесторов чаще всего обвиняют в повышении цен на недвижимость, которая с каждым годом становится менее доступной для населения.
Амстердам и Утрехт одобряют запрет, но аналогичный вводить не торопятся. Зато столичная администрация планирует ввести обязательство жить в купленной собственности, а для сохранения уровня арендной платы городской совет будет выкупать соцжильё.
Инвесторов здесь действительно много
В последние годы рынок Нидерландов стал привлекательным для вложения капитала из-за низких процентных ставок и общего роста цен на жильё в стране. В конце 2020 года частные инвесторы купили 40% объектов в крупных городах, согласно данным земельного кадастра Нидерландов8. Это усилило дефицит жилья, который и без того существовал на рынке.
Сдержать инвестиционный спрос помогла пандемия. В первой половине 2021 года в голландскую недвижимость было инвестировано €4 млрд. Это на 38% меньше, чем годом ранее, и в разы уступает результатам того же периода 2019 года (то есть до пандемии), когда в недвижимость поступило €7,7 млрд. По оценкам аналитиков Cushman&Wakefield, причина не только в общей неопределённости, вызванной коронакризисом, но и в том, что доступных проектов для инвестиций на рынке стало мало9.
Так что же делать: покупать или уже поздно?
В 2018 году Prian.ru опубликовал статью «Семь причин инвестировать в недвижимость Нидерландов». Те, кто вложился в голландские квадратные метры тогда, сегодня с радостью наблюдают, как растёт их капитал. Напомним, в 2018-м средняя цена объекта составляла €263 тыс., а в 2021-м – €410 тыс.
А вот что делать остальным частным инвесторам, на которых сейчас обрушился гнев голландской общественности, уже не так очевидно. Вот какие выводы напрашиваются в сложившейся ситуации.
Цены продолжат расти. Аналитики голландского Rabobank ожидают, что к началу 2023 года жильё подорожает ещё на 30%. Центробанк прогнозирует более скромный рост. Главное, что фундаментальные причины для повышения цен на квартиры никуда не делись: дефицит жилья, сильная экономика, рост населения, низкая безработица, доступные кредиты… А тут ещё и глобальный скачок цен на стройматериалы.
Правила покупки для иностранцев усложнятся. Как именно – пока непонятно, но политикам очень просто прийти к идее, что надо ограничить именно эту категорию покупателей. Даже если по факту иностранный спрос – лишь одна из многих причин жилищного кризиса, на зарубежных инвесторов часто приходится первый удар. Можно ожидать повышения налогов, каких-то ограничений на проведение сделок или сдачу недвижимости в аренду. Прямо сейчас подобные идеи гуляют по Канаде и Великобритании, в которых тоже проблемы с доступностью жилья для местных.
Доходность аренды снизится. Арендные ставки – одна из тех сфер, за которую правительство взялось в первую очередь. Успехи уже есть: в июле 2021 года рост цен на съёмное жильё оказался самым низким с 1960 года. Появились ограничения на повышение ставок в частном секторе. С учётом социального контекста, отказываться от этой политики в ближайшие годы не будут. А значит, доходность аренды неминуемо продолжит снижаться. Впрочем, она и раньше была невысокой – основной доход собственники получали от капитализации имущества.
Искать интересные варианты будет сложнее. Во-первых, из-за дефицита. Объекты уходят очень быстро, покупателям приходится конкурировать друг с другом – иностранцам сложно победить в этой гонке. Во-вторых, из-за незнания локального рынка. Зарубежные инвесторы обычно концентрируются в самых раскрученных регионах, а они не всегда самые инвестиционно привлекательные. Амстердам, к примеру, по мнению многих аналитиков, уже перегрет, и в ближайшие годы жильё здесь будет дорожать медленнее, чем в провинции. Словом, чтобы найти что-то перспективное, придётся глубже копать и действовать очень быстро.
Вот что пока ещё можно купить в Нидерландах
290 000 €
Апартаменты в Зандаме, Нидерланды
70 м²321
В 15 минутах от Амстердама, в городке сателлите Зандам , в доме постройки 1965 года, продаётся недорогая, 3 комнатная квартира на 6 этаже с балконом и кладовкой. Эта квартира расположена в популярном районе, недалеко от природных заповедников, центра города, спортивных сооружений, общественного транспорта и основных магистралей. До оживлённого...
Estate-indom
450 000 €
Дом в Нидерландах
134 м²542
Этот 2 этажный с мансардой, удивительно просторный таунхаус (134 м²) с глубоким солнечным садом расположен в популярном районе Де-Меентен, где любят отдыхать дети. Этот прекрасный семейный дом располагает просторной гостиной с кухней открытой планировки и четырьмя просторными спальнями. Идеально подходит для семей, которые ценят комфорт, простор...
Estate-indom
950 000 €
Дом в Нидерландах
160 м²432
Прекрасный исторический особняк, расположенный в тихом месте с очаровательным двориком на берегу канала Хофдваарт, в бывшем фермерском доме, построенном в 1875 году (реставрация 2024 года). Роскошь, комфорт и история – всё в одном! Характерные деревянные балки и изысканная конструкция " фермы" образуют каркас этого уникального дома. Особенности...
Estate-indom
475 000 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
82 м²321
В живописном районе Амстердама, в доме постройки 2007 года ( лучшая архитектурная постройка года ) продаются 3 комнатные апартаменты на 4 этаже, площадью в 82 м2 с собственной парковкой и велосипедной стоянкой. Энерго код А+ . Земля выкуплена у муниципалитета до 2025 года с последующим продлением. Ремонт сделан. Полная стоимость 475 000 + 8 %...
Estate-indom
600 000 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
141 м²541
Спокойная и комфортная жизнь в Амстердаме! Ищете готовый к заселению и просторный семейный дом? Тогда приезжайте и посмотрите этот прекрасный дом с солнечным садом. Дом был расширен в 2020 году и со вкусом оформлен. В нем есть все, о чем вы могли мечтать: просторная, светлая гостиная с красивой кухней открытой планировки (2021), четыре...
Estate-indom
235 000 €
Апартаменты в Зандаме, Нидерланды
34 м²211
Компактная, самобытная и в самом центре городской жизни – готовая к заселению квартира в центре Зандама! Эта очаровательная и практичная квартира площадью около 34 м² расположена на первом этаже характерного здания, полностью переоборудованного в небольшой жилой комплекс из 6 квартир, в 2019 году, квартира идеально подходит тем, кто ищет...
Estate-indom
575 000 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
86 м²431
Просторная и светлая 4-комнатная квартира с собственной парковкой в закрытом дворе на популярной улице Postjesweg в районе Амстердам-Вест. Недалеко от Rembrandt park и Vondelpark. Дом постройки 2009 года. 5 Этаж. Жилая площадь 86 м2. Энергетическая классификация A+, Собственное парковочное место в крытом дворе. Стоимость : 575 000 + 8 %...
Estate-indom
490 000 €
Апартаменты в Роттердаме, Нидерланды
87 м²211
В Роттердаме продаётся светлая квартира 87 м2 с потрясающим видом на Рейнхавен . Квартира расположена на 8 этаже . В стоимость квартиры входит парковочное место в охраняемом подземном гараже и дополнительная кладовка. Жильцы имеют доступ к оздоровительному клубу с просторным бассейном, полностью оборудованному фитнес-центру и расслабляющей...
Estate-indom
375 000 €
Апартаменты в Зандаме, Нидерланды
104 м²321
В городе Зандам, в 10 минутах езды от Амстердама , в зелёном районе (Вид из окна напоминает вам, насколько зелен этот район — и Зандам в целом), в доме постройки 1998 года на 10 этаже, продаётся квартира 104 м2 с кладовкой . Стоимость 375 000 евро + 8 % (государственный налог на передачу имущества, услуги нотариуса, маклерские услуги, полное...
Estate-indom
995 000 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
144 м²653
Со вкусом и роскошью отремонтированная квартира площадью 100 м² на верхнем этаже, расположенная на третьем этаже, отличается идеальной планировкой с четырьмя спальнями и уютной гостиной с ванной комнатой. Прямо над квартирой находится красивое многофункциональное пространство с антресолью и собственной ванной комнатой, площадью 32 м² на...
Estate-indom
389 000 €
Апартаменты в Нидерландах
82 м²321
Прекрасная, светлая, трёхкомнатная угловая квартира на 3 этаже, с двумя балконами 7м2 и просторной кладовой, 6м2, расположенная в престижном районе Хофддорпа( до Амстердама 20 минут). Торговый центр Тооленбург, где вы сможете приобрести все необходимые продукты, находится всего в нескольких шагах, а зона отдыха Toolenburgerplas – в пешей...
Estate-indom
500 000 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
54 м²211
Напротив Амстердамского зоопарка Artis Royal, на канале, в окружении музеев: H'Art и Tropenmuseum, рядом с парками: Oosterpark и Flevopark а также - университетом UvA, в доме постройки 1984 года на 2 этаже, продается 2 комнатная квартира 54 м2, с балконом и кладовкой. Стоимость 500 000 евро + 8 % (государственный налог на передачу имущества,...
Estate-indom
995 000 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
105 м²321
На живописном канале в самом центре Амстердама продаётся квартира на 4 этаже (4 и 5 этажи), общей площадью 105 м2 , 3 комнаты , кладовка 11 м2 , 2 балкона. Полная стоимость 995 000 + 8 % (государственный налог на передачу имущества , услуги нотариуса, маклерские услуги, полное сопровождение, услуги переводчика, консультация по вопросам ремонта,...
Estate-indom
650 000 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
140 м²431
Эти комфортабельные апартаменты (около 140 м²) сочетают в себе современные удобства, три полноценные спальни и впечатляющую собственную террасу на крыше площадью 76 м². Идеально подходит для семей, экспатов и всех, кто ценит как внутреннее, так и внешнее пространство в городе. Основные моменты: - Просторная терраса на крыше площадью 76 м²,...
Estate-indom
1 595 000 €
Апартаменты в Роттердаме, Нидерланды
224 м²432
В Роттердаме продаётся современная просторная квартира 224 м2 с верандой 14 м2 , квартира расположена на 10 этаже современного комплекса. Стоимость 1 595 000 евро + 8 % (государственный налог на передачу имущества, услуги нотариуса, маклерские услуги, полное сопровождение , услуги переводчика, консультация по вопросам ремонта, закупки...
Estate-indom
385 000 €
Апартаменты в Амстердаме, Нидерланды
45 м²211
Очаровательная квартира расположена на верхнем этаже склада "d'Pelikaan" в тихом, престижном районе Амстердама. Это характерное здание, построенное в 1902 году, было полностью отремонтировано в 1989 году с бетонным фундаментом и каркасом. Квартира находится в безупречном состоянии и расположена на четвертом этаже, без соседей сверху, что...
Estate-indom
1 695 000 €
Вилла в Роттердаме, Нидерланды
221 м²532
Эксклюзивная, отремонтированная отдельно стоящая вилла в престижном районе Кралинген. В последние годы эта недвижимость была полностью отремонтирована с тщательным вниманием к деталям и использованием высококачественных материалов. Расположенная на просторном участке площадью 900 м² и имеющая класс энергоэффективности C, эта вилла предлагает не...
Estate-indom
295 000 €
Апартаменты в Нидерландах
46 м²321
3 Комнатная квартира с собственным садом и парковочным местом в популярном и тихом районе Алмере. Идеально подходит для тех, кто покупает квартиру впервые, или для одиноких людей, которые ищут комфортабельное жилье со всем необходимым в шаговой доступности. Продуманная планировка обеспечивает оптимальное использование каждого квадратного метра....
Estate-indom
275 000 €
Апартаменты в Утрехте, Нидерланды
45 м²211
В Утрехте , в тихом , жилом районе на 4 этаже, дома постройки 1900 года, продаётся полностью отремонтированная 2 комнатная квартира,(класс энергоэффективности - А), площадью 45 м2. Парк "Грифтпарк" находится совсем рядом. Исторический центр города — в пешей доступности, помимо нескольких очаровательных ресторанов и уютных пабов, поблизости есть...
Estate-indom
735 000 €
Дом в Зандаме, Нидерланды
124 м²542
Новый дом, построенный в 2024 году, с классом энергоэффективности A+++, роскошной отделкой и центральным расположением – редкое сочетание. Здесь вы будете жить не только экологично, но и стильно и комфортно. Как только вы переступите порог, вы сразу почувствуете: этот дом поистине особенный. Отделочные штрихи тщательно продуманы. Система...
