a
Версия
для печати

Не морем единым. Чего ждать от инвестиций в коммерческую недвижимость Болгарии

Хотя экономика Болгарии неплохими темпами растёт с 2014 года, мы по-прежнему воспринимаем страну как курорт, а не место приложения инвестиций. Но что происходит в сегменте коммерческой недвижимости? Мы изучили отчёты мировых аналитиков…

Цифры

Рынок недвижимости Болгарии пережил пандемию без потрясений. По информации Национального института статистики, в 2020 году цены выросли на 5,4%, а стройки не замирали.

По данным Регистрационного агентства Болгарии, второй квартал 2021 года и вовсе установил рекорд по числу заключённых сделок с 2011 года. В первой половине года в стране было зарегистрировано 105 402 сделки. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го рост составил 39,4%, по сравнению с показателями 2019-го – плюс 13,9%. Эти данные включают сделки со всеми видами недвижимости.

На рынке преобладают местные инвесторы

По данным Colliers1, в первой половине 2021 года общий объём инвестиций в недвижимость Болгарии составил €19 млн. Этот показатель стал самым низким с 2011 года. Снижение связано с общим замедлением рынка, вызванным пандемией. Из-за ограничений на передвижение местные инвесторы были активнее иностранцев.  

Объем инвестиций
Изменение объёма инвестиционных транзакций в Болгарии. Источник: Colliers International

Общий объём сделок с целью инвестиций распределился по сегментам рынка так:

  • 43% – сегмент розничной торговли;
  • 29% – жилые помещения;
  • 17% – офисные объекты;
  • 11% – производственные и складские площади.

В первой половине 2021 года объём инвестиций в доходные активы был значительно выше (68%), чем в объекты недвижимости для собственного использования (32%).

Привлекательность сегментов с точки зрения доходности

Исследование Colliers показало, что доходность объектов ретейла в Болгарии оставалась стабильной даже во время пандемии. А вот рентабельность производственных помещений и офисов уменьшилась.

Доходность сегментов рынка
Доходность объектов коммерческой недвижимости в Болгарии. Источник: Colliers International

Ретейл. Наименее пострадавший

Продовольственные магазины и аптеки – то есть заведения, обеспечивающие предметами первой необходимости, – оказались в выигрыше даже в локдаун, так как они продолжали работать в обычном режиме. Хорошую доходность показали мини-маркеты и магазины шаговой доступности. Согласно отчёту, даже мелкие предприниматели получили стимул к развитию и смогли конкурировать с сетевыми магазинами в борьбе за клиентов.

К примеру, в Софии2 в последние годы открылось много небольших продовольственных точек и значительно увеличилось их разнообразие. Доля продуктовых магазинов в столице выросла с 3% в 2016 году до 7% в 2021-м.

Магазины в Софии
Топ-5 категорий магазинов в Софии. Источник: Colliers International (2)

Топ-5 популярных категорий ретейла на главных торговых улицах Софии по количеству арендованных площадей:

  1. Модная одежда
  2. F&B (кафе, рестораны, фаст-фуд)
  3. Услуги
  4. Продовольственные товары
  5. Аксессуары и ювелирные изделия2

Сочетание различных категорий магазинов на улицах Софии постепенно менялось: в 2016 году здесь доминировали магазины одежды и кафе, а в первом полугодии 2021 года линейка представленных категорий стала более сбалансированной.

Экономика Болгарии в первом полугодии 2021-го демонстрировала признаки восстановления. По данным Cushman & Wakefield3, во втором квартале 2021 года количество розничных продаж росло, как и готовность людей к тратам. Болгары совершали покупки на 25,9% активнее в апреле и на 23,9% в мае 2021 года по сравнению с периодом первого локдауна 2020-го.

В центре внимания – ретейл-парки

В первой половине 2021 года в торговых центрах практически не открывались новые магазины, объём рынка остался на уровне 2020-го, то есть намного ниже докризисных показателей. Менеджеры ТЦ отметили, что уже работающие бренды стремились поменять концепции и даже расширить площади, а вот новых арендаторов было мало. В торговых центрах Софии уровень вакантных площадей оставался стабильным – в пределах 6-7%.

Одновременно, поскольку многие бренды уже представлены в столице и крупных городах Болгарии, большинство хотят расширить свои сети по всей стране. В фокусе внимания инвесторов ретейл-парки – экономичные форматы торговых центров в небольших городах.

Вслед за спросом появилось предложение: сейчас по всей стране строят около 52 тыс. кв. м таких площадей. По состоянию на первое полугодие 2021 года общая площадь помещений в ретейл-парках Болгарии – 179 тыс. кв. м. На каждую тысячу жителей приходится всего 27 кв. м, что существенно ниже по сравнению с другими странами Юго-Восточной Европы.

Площади в болгарских торговых центрах во втором квартале 2021 года и их доходность

Город

Площади

Стоимость аренды кв. м

Максимальная доходность

София

402,27

€34

7,5%

Пловдив

75,70

€24

8,0%

Варна

122,00

€25

8,0%

Бургас

62,50

€21

8,0%

Офисы. Переизбыток предложений

По данным Cushman & Wakefield3, во втором квартале 2021 года сданные в аренду офисные площади в Софии увеличились на 53 тыс. кв. м. Общая площадь офисов классов A и B в столице достигла почти 2,19 млн кв. м. Доля свободных площадей составила 14,3% – в начале года показатель равнялся 12,9%: переход сотрудников на удалённую работу и неравномерные темпы восстановления экономики снизили спрос на офисные помещения в Софии и других крупных городах Болгарии.

С другой стороны, отсутствие крупных новых проектов может привести к уменьшению предложения: к середине года в стадии строительства находится всего 212 тыс. кв. м офисных помещений.

Арендные ставки остаются на уровне €15 за кв. м в центральных деловых районах, а в зданиях, расположенных вдоль основных магистралей Софии, – €12–14 за кв. м. 

Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды
Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

По прогнозу экспертов компании, ставки в офисных помещениях классов A и B могут снижаться из-за большого числа доступных площадей. Самый высокий уровень доходности данного сегмента во втором квартале 2021 года составил 7,5%.

Склады и промышленные площади. Всё для местных

По данным Cushman & Wakefield3, в данном сегменте объём арендуемых площадей почти соответствует докризисным показателям. В Софии большинство завершённых объектов возводились компаниями для собственного использования. На данный момент площадь промышленных и складских помещений на стадии строительства составляет около 330 тыс. кв. м, из которых почти 70% строятся по индивидуальному заказу и будут использоваться непосредственно владельцами.

На первую половину 2021 года уровень свободных площадей в данном сегменте в Софии составлял около 4% от общего предложения.

Арендные ставки в Софии остаются стабильными, в диапазоне €4,2–4,4 за кв. м. Помещения больше 10 тыс. кв. м предлагаются по цене €3,8–4,0 за кв. м.

Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и запрашиваемой стоимости аренды
Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

Доходность производственных и складских помещений несколько снизилась из-за растущего интереса инвесторов, поднимающих цены. Максимальный доход сегодня – около 8%.

Прогнозы

Ретейл: изменения и переоценка

Многим компаниям придётся реструктурировать бизнес и переоценить локацию объектов. Приоритетом крупных сетевых ретейлеров останется необходимость присутствия как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах городов.

Игроки рынка торговли, которые сумели реорганизовать систему работы и предложить дополнительные сервисы, помимо онлайн-доставки, окажутся в более выигрышном положении. Ретейл-парки могут стать популярными среди арендаторов, активно расширяющих сети. Этот формат может считаться хорошей возможностью для выхода на рынок в регионах.

Офисные помещения: акцент на топовых локациях

Эксперты прогнозируют, что на рынке будут предпочтительны инвестиции с низким уровнем риска. Основной интерес инвесторов сосредоточится на офисных помещениях класса А в топовых локациях.

Инвесторы, вложившие капитал в офисные помещения, сейчас стараются диверсифицировать портфели. Они могут направлять активы сразу в несколько сегментов рынка: складские помещения, жильё, торговые площади.

Складские и промышленные площади

Доходные активы в этой сфере остаются немногочисленными из-за большой доли компаний в сфере производства и логистики, которые предпочитают использовать собственные помещения (или старые, пригодные для использования здания).

Рентабельность индустриальной недвижимости может снижаться по причине того, что цены на такие объекты растут. Местные инвесторы интересуются этим форматом и предпочитают вкладывать средства в этот тип объектов.

Примеры коммерческой недвижимости в Болгарии
Отель, гостиница за 1 480 000 евро в Обзоре, Болгария
1 480 000 €
Отель, гостиница в Обзоре, Болгария
1680 м2
Продается действующий отель в Обзоре! 200 метров от пляжа! КОД:13471. Предлагаем на продажу действующий трехзвездочный отель с бассейном и рестораном в городе Обзор, всего в 200 метрах от пляжа и в 300 метрах от центра города. Недвижимость расположена в недавно построенном районе города Обзор, застроенном отелями и жилыми домами для...
STEFANOV INVEST
Коммерческая недвижимость за 1 546 400 евро в Святом Власе, Болгария
1 546 400 €
Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария
3270 м2
#30533230 Предлагается 3270кв.м. земли между Св.Власом и Елените. Цена: 1 546 400 евро Местоположение : Св.Влас Обща площ: 3270 кв.м.. Схема на плащане: Депозит от 5000 евро 100% при подписване на документа за собственост. Продаю земельный участок на второй линии от моря,с лицевой стороной 48 метров в сторону дороги, между...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 63 000 евро в Святом Власе, Болгария
63 000 €
Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария
405 м2
#33793536 Цена: 63 000 евро Населенный пункт: Св. Влас Общая площадь: 405 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи земельный участок площадью 405 м2, в регуляции. Есть панорама моря. Подходит для строительства односемейного дома или комплекса в...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 116 700 евро в Кошарице, Болгария
116 700 €
Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария
3000 м2
#33043654 Площадь:3000 кв.м. Цена:116 700 евро Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Урбанизированный участок земли, расположенный между Солнечным Берегом и Кошарицей, назначение – незастроенное имущество для жилых нужд. Идеальная локация для постройки дома! Есть возможность...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 44 500 евро в Святом Власе, Болгария
44 500 €
Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария
380 м2
ID 33590266 Цена: 44 500 евро. Местоположение: местность Инцараки, Святой Влас, обл.Бургас Общая площадь: 380 кв м Категория – незастроенный участок для строительства курортно-рекреационного объекта Предлагаем ровный участок земли в УПИ с видом на море в местности Инцараки, Святой Влас, обл.Бургас. Подходящая недвижимость как для...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 410 300 евро в Поморие, Болгария
410 300 €
Коммерческая недвижимость в Поморие, Болгария
3470 м2
#29260244 Предлагается земельный участок в г. Поморие в местности Кошарите для строительства виллы, дома или ваканционного комплекса. Цена: 410 300 евро Местоположение: г. Поморие м-ть Кошарите Общая площадь: 3 470 кв. м. Целевое назначение участка: под курортно-оздоровительный центр Идеален для инвестиционных целей. Участок...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 195 960 евро на Солнечном берегу, Болгария
195 960 €
Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария
213 м2
#30875264 Цена: 195 960 евро Населенный пункт: Солнечный берег Общая площадь: 213 кв. м. Этаж: 2/5 Оплата за обслуживание: 0 евро Стадия Строительства: Акт 16 Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о собственности Предлагаем на продажу этаж здания / первый над партером/ в центре Солнечного берега...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 100 000 евро в Кошарице, Болгария
100 000 €
Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария
12000 м2
#32716754 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в с.Тынково ,общ.Несебр Стоимость: 100 000 евро Населенный пункт: с.Тынково,общ.Несебр,обл.Бургас Площадь участка: 12 000 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи земельный...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 178 000 евро в Несебре, Болгария
178 000 €
Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария
107 м2
Цена: 178 000 евро Населённый пункт Новый НЕСЕБР Общая площадь: 67 кв. м.+ 40кв.м Этаж: 1/1 Оплата за обслуживание: 0 Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Легкий доступ на автомобиле! Ресторан действующий,...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 1 720 000 евро в Карнобате, Болгария
1 720 000 €
Коммерческая недвижимость в Карнобате, Болгария
10000 м2
ID 31800284 Общая площадь: 10 000 кв. м. Стоимость: 1 720 000 евро Схема оплаты: Депозит по договоренности 100% при подписании нотариального акта о праве собственности Готовый бизнес! Пpoдaeтcя дeйcтвyющий круглогодичный бизнec – логистическая компания! Koмпaния cпeциaлизиpyeтcя нa траспортных перевозках грузовиками Volvo. Полностью...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 52 000 евро в Ахелое, Болгария
52 000 €
Коммерческая недвижимость в Ахелое, Болгария
2597 м2
ID 31652446 Цена: 52 000 евро Местоположение: обл. Бургас, общ. Поморие, г. Ахелой, местность Резервоара Общая площадь: 2597 кв м Категория – земледельческая земля, 4 категория, Лозе Идеален для инвестиционных целей. Оплата: Депозит 2000 евро, 100% при подписании нотариального акта на право собственности. Предлагаем участок...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 295 000 евро в Несебре, Болгария
295 000 €
Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария
320 м2
#28242014 Ресторан в г.Несебре, в 50 метрах от пляжа, в к-с Златна Дюна, Болгария Цена: 295 000 евро Населенный пункт: Несебър Общая площадь: 170 м2 и крытая терраса 150 м2 Этаж: 1 Оплата за обслуживание –нет Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 435 600 евро в Болгарии
435 600 €
Коммерческая недвижимость в Болгарии
9680 м2
#30689684 Предлагаем участок земли предназначен для строительства складовой базы. Цена: 435 600 евро Местоположение :с.Тынково,общ.Несебр Обща площ:9680 кв.м.. Схема на плащане: Депозит от 2000 евро 100% при подписване на документа за собственост. Предлагаем Вам большой участок, расположенный вокруг дороги, предназначенный для...
OAZIS REALTY
Отель, гостиница за 480 000 евро в Балчике, Болгария
480 000 €
Отель, гостиница в Балчике, Болгария
450 м2
Готовый бизнес
Агентство недвижимости АТЛАНТА предлагает к продаже четырехэтажный Мини-отель с панорамным видом на море в городе Балчик. Действующий бизнес. До моря 250 м пешком. Участок: 500 кв.м. Общая площадь: 450 кв.м. Дом состоит из: 7 апартаментов с кухней и санузлом; (есть возможность сделать еще несколько); Бытовое электричество (350+ лв....
АТЛАНТА БГ
Кафе, ресторан за 153 000 евро в Бургасе, Болгария
153 000 €
Кафе, ресторан в Бургасе, Болгария
106 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка
Предлагаем Вашему вниманию готовый бизнес кафе-аперитив, в данный момент работающее. Расположено в самом престижном районе Лазур города Бургаса. Местоположениe: Кафе находится в Бургасе, в новом жилом здании. Район Лазур расположен в близости от знаменитого Приморского парка Бургаса. Отсюда до центра города не более 20 минут пешей ходьбы....
Grand Estates Group
Коммерческая недвижимость за 82 000 евро в Поморие, Болгария
82 000 €
Коммерческая недвижимость в Поморие, Болгария
2636 м2
ID 33422766 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в г.Поморие, местность Палеокастра Стоимость: 82 000 евро Населенный пункт: г.Поморие,местность Палеокастро,обл.Бургас Площадь участка: 2636 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для...
OAZIS REALTY
Отель, гостиница за 350 000 евро в Бяле, Болгария
350 000 €
Отель, гостиница в Бяле, Болгария
490 м2
Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит Готовый бизнес
IBG Property представляет Вашему вниманию: Реф номер: Продается полностью меблированная база с 36 местами для проживания. Основной дом: - Год постройки: 2004 - Общая площадь: 490 м² (400 м² на три этажа, 50 м² подвал, 40 м² терраса на первом этаже) - Количество комнат: 16 - Количество санузлов: 6 - Меблировка:...
IBG Property
Офис за 320 000 евро в Варне, Болгария
320 000 €
Офис в Варне, Болгария
97 м2
iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Просторный и комфортный офис с ТОП-расположением в Греческом районе рядом с Морским вокзалом. Помещение расположено на первом этаже и имеет площадь 82,72 кв.м., а вместе с общими частями здания - 96,41 кв.м. Возможно выделение 3 или 4 отдельных рабочих зон (зон), прием посетителей (фойе). Также...
IBG Property
Коммерческая недвижимость за 25 000 евро в Медово, Болгария
25 000 €
Коммерческая недвижимость в Медово, Болгария
500 м2
ID 32874674 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок для строительства в с.Медово,общ.Поморие,область Бургас. Стоимость: 25 000 евро Населенный пункт: село Медово Площадь участка: 500 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи участок...
OAZIS REALTY
Отель, гостиница за 550 000 евро в Подвисе, Болгария
550 000 €
Отель, гостиница в Подвисе, Болгария
710 м2
Предлагаем Вашему вниманию гостевой дом в живописном пос.Подвис, муниципалитет Сунгурларе. Здание 2 этажное с площадью 710 кв.м и участок площадью 5995м2. Недвижимость находится в непосредственной близости от леса, а пышная растительность и деревья естественным образом окружают здание. Перед домом большая площадка со скамейками, а за ним...
Аврора Плюс

Источники: 1) Colliers International – Investment Market Overview; 2) Colliers International – Shopping Streets In Sofia; 3) Cushman & Wakefield – Bilgaria Real Estate Market Data

Фото: wikipedia (Boby Dimitrov)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Болгария, Анализ рынков, Инвестиции, Коммерческая недвижимость, Недвижимость

Читайте также

Недвижимость в Болгарии за год подорожала как перед кризисом 2008-го. Что вообще происходит?
Как купить, как продать и надо ли это делать
Варна или Бургас: где покупать недвижимость в Болгарии
Курортные столицы спорят
Венгрия отвергает россиян?
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Хотите продать свою квартиру в Болгарии? Как это сделать в 2025 году – даже без приезда в страну. Разбираем нюансы
Можно даже не переоформлять собственность на себя...
В очередь за отелями! Гостиничный сектор Европы в 2024 году привлекает инвесторов
Какие стратегии выбирают профессиональные инвесторы
Процедура приобретения недвижимости в Болгарии
Обновили полезный материал

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Элитная недвижимость в Болгарии Недорогая недвижимость в Болгарии Аренда недвижимости в Болгарии Коммерческая недвижимость в Болгарии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Болгария»

  • 20.05.2025
  • 5383

Европарламент хочет отменять безвиз, испанцы продолжают борьбу с арендой

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 04.04.2025
  • 849