Не морем единым. Чего ждать от инвестиций в коммерческую недвижимость Болгарии

Цифры

Рынок недвижимости Болгарии пережил пандемию без потрясений. По информации Национального института статистики, в 2020 году цены выросли на 5,4%, а стройки не замирали.

По данным Регистрационного агентства Болгарии, второй квартал 2021 года и вовсе установил рекорд по числу заключённых сделок с 2011 года. В первой половине года в стране было зарегистрировано 105 402 сделки. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го рост составил 39,4%, по сравнению с показателями 2019-го – плюс 13,9%. Эти данные включают сделки со всеми видами недвижимости.

На рынке преобладают местные инвесторы

По данным Colliers¹, в первой половине 2021 года общий объём инвестиций в недвижимость Болгарии составил €19 млн. Этот показатель стал самым низким с 2011 года. Снижение связано с общим замедлением рынка, вызванным пандемией. Из-за ограничений на передвижение местные инвесторы были активнее иностранцев.  

Изменение объёма инвестиционных транзакций в Болгарии. Источник: Colliers International

Общий объём сделок с целью инвестиций распределился по сегментам рынка так:

• 43% – сегмент розничной торговли;
• 29% – жилые помещения;
• 17% – офисные объекты;
• 11% – производственные и складские площади.

В первой половине 2021 года объём инвестиций в доходные активы был значительно выше (68%), чем в объекты недвижимости для собственного использования (32%).

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Привлекательность сегментов с точки зрения доходности

Исследование Colliers показало, что доходность объектов ретейла в Болгарии оставалась стабильной даже во время пандемии. А вот рентабельность производственных помещений и офисов уменьшилась.

Доходность объектов коммерческой недвижимости в Болгарии. Источник: Colliers International

Ретейл. Наименее пострадавший

Продовольственные магазины и аптеки – то есть заведения, обеспечивающие предметами первой необходимости, – оказались в выигрыше даже в локдаун, так как они продолжали работать в обычном режиме. Хорошую доходность показали мини-маркеты и магазины шаговой доступности. Согласно отчёту, даже мелкие предприниматели получили стимул к развитию и смогли конкурировать с сетевыми магазинами в борьбе за клиентов.

К примеру, в Софии² в последние годы открылось много небольших продовольственных точек и значительно увеличилось их разнообразие. Доля продуктовых магазинов в столице выросла с 3% в 2016 году до 7% в 2021-м.

Топ-5 категорий магазинов в Софии. Источник: Colliers International (2)

Топ-5 популярных категорий ретейла на главных торговых улицах Софии по количеству арендованных площадей:

1. Модная одежда
2. F&B (кафе, рестораны, фаст-фуд)
3. Услуги
4. Продовольственные товары
5. Аксессуары и ювелирные изделия²

Сочетание различных категорий магазинов на улицах Софии постепенно менялось: в 2016 году здесь доминировали магазины одежды и кафе, а в первом полугодии 2021 года линейка представленных категорий стала более сбалансированной.

Экономика Болгарии в первом полугодии 2021-го демонстрировала признаки восстановления. По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года количество розничных продаж росло, как и готовность людей к тратам. Болгары совершали покупки на 25,9% активнее в апреле и на 23,9% в мае 2021 года по сравнению с периодом первого локдауна 2020-го.

В центре внимания – ретейл-парки

В первой половине 2021 года в торговых центрах практически не открывались новые магазины, объём рынка остался на уровне 2020-го, то есть намного ниже докризисных показателей. Менеджеры ТЦ отметили, что уже работающие бренды стремились поменять концепции и даже расширить площади, а вот новых арендаторов было мало. В торговых центрах Софии уровень вакантных площадей оставался стабильным – в пределах 6-7%.

Одновременно, поскольку многие бренды уже представлены в столице и крупных городах Болгарии, большинство хотят расширить свои сети по всей стране. В фокусе внимания инвесторов ретейл-парки – экономичные форматы торговых центров в небольших городах.

Вслед за спросом появилось предложение: сейчас по всей стране строят около 52 тыс. кв. м таких площадей. По состоянию на первое полугодие 2021 года общая площадь помещений в ретейл-парках Болгарии – 179 тыс. кв. м. На каждую тысячу жителей приходится всего 27 кв. м, что существенно ниже по сравнению с другими странами Юго-Восточной Европы.

Площади в болгарских торговых центрах во втором квартале 2021 года и их доходность

Офисы. Переизбыток предложений

По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года сданные в аренду офисные площади в Софии увеличились на 53 тыс. кв. м. Общая площадь офисов классов A и B в столице достигла почти 2,19 млн кв. м. Доля свободных площадей составила 14,3% – в начале года показатель равнялся 12,9%: переход сотрудников на удалённую работу и неравномерные темпы восстановления экономики снизили спрос на офисные помещения в Софии и других крупных городах Болгарии.

С другой стороны, отсутствие крупных новых проектов может привести к уменьшению предложения: к середине года в стадии строительства находится всего 212 тыс. кв. м офисных помещений.

Арендные ставки остаются на уровне €15 за кв. м в центральных деловых районах, а в зданиях, расположенных вдоль основных магистралей Софии, – €12–14 за кв. м. 

Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

По прогнозу экспертов компании, ставки в офисных помещениях классов A и B могут снижаться из-за большого числа доступных площадей. Самый высокий уровень доходности данного сегмента во втором квартале 2021 года составил 7,5%.

Склады и промышленные площади. Всё для местных

По данным Cushman & Wakefield³, в данном сегменте объём арендуемых площадей почти соответствует докризисным показателям. В Софии большинство завершённых объектов возводились компаниями для собственного использования. На данный момент площадь промышленных и складских помещений на стадии строительства составляет около 330 тыс. кв. м, из которых почти 70% строятся по индивидуальному заказу и будут использоваться непосредственно владельцами.

На первую половину 2021 года уровень свободных площадей в данном сегменте в Софии составлял около 4% от общего предложения.

Арендные ставки в Софии остаются стабильными, в диапазоне €4,2–4,4 за кв. м. Помещения больше 10 тыс. кв. м предлагаются по цене €3,8–4,0 за кв. м.

Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

Доходность производственных и складских помещений несколько снизилась из-за растущего интереса инвесторов, поднимающих цены. Максимальный доход сегодня – около 8%.

Прогнозы

Ретейл: изменения и переоценка

Многим компаниям придётся реструктурировать бизнес и переоценить локацию объектов. Приоритетом крупных сетевых ретейлеров останется необходимость присутствия как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах городов.

Игроки рынка торговли, которые сумели реорганизовать систему работы и предложить дополнительные сервисы, помимо онлайн-доставки, окажутся в более выигрышном положении. Ретейл-парки могут стать популярными среди арендаторов, активно расширяющих сети. Этот формат может считаться хорошей возможностью для выхода на рынок в регионах.

Офисные помещения: акцент на топовых локациях

Эксперты прогнозируют, что на рынке будут предпочтительны инвестиции с низким уровнем риска. Основной интерес инвесторов сосредоточится на офисных помещениях класса А в топовых локациях.

Инвесторы, вложившие капитал в офисные помещения, сейчас стараются диверсифицировать портфели. Они могут направлять активы сразу в несколько сегментов рынка: складские помещения, жильё, торговые площади.

Складские и промышленные площади

Доходные активы в этой сфере остаются немногочисленными из-за большой доли компаний в сфере производства и логистики, которые предпочитают использовать собственные помещения (или старые, пригодные для использования здания).

Рентабельность индустриальной недвижимости может снижаться по причине того, что цены на такие объекты растут. Местные инвесторы интересуются этим форматом и предпочитают вкладывать средства в этот тип объектов.

Примеры коммерческой недвижимости в Болгарии

200 000 €

Кафе, ресторан в Банско, Болгария

127 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

БЕЗ КОМИССИИ С ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство ”Уникални Имоти Банско” предлагает на продажу ПРОСТОРНУЮ И РОСКОШНО ОБСТАНОВЛЕННУЮ ТАВЕРНУ + СОБСТВЕННУЮ БАНЮ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В НЕБОЛЬШОМ ЗДАНИИ НЕДАЛЕКО от ЦЕНТРА ГОРОДА БАНСКА! ОТДЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ НА ЭЛЕКТРИЧЕСТВО И ВОДУ! БЕЗ ПЛАТЫ ЗА ОБСЛУЖИВАНИЕ! Таверна (107 кв.м.) расположена на этаже -...

Уникални Имоти Банско ЕООД

81 700 €

Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария

347 м²

Предлагаем Вашему вниманию в продаже, подземный гараж на 4 парковочных места и склад, кв. Чёрное море-1, Несебр.Площадь гаража 326 кв.м, склад 21 кв.м. В шаговой доступности находятся: офисы администрации города, банки, поликлиника с современным оборудованием, аптеки, разные магазины, остановки автобусов в сторону Бургаса.

алтернатива имоти оод

557 900 €

Отель, гостиница в Святом Власе, Болгария

844 м²

#33051396 Предлагается 6-ти этажный отель в тихом живописном месте черноморского побережья. Стоимость: 557 900 евро Населенный пункт: Св.Влас Комнат:13 Общая площадь: 844 кв.м. Этажей: 6 Без таксы обслуживания. Здание введено в эксплуатацию: Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве...

OAZIS REALTY

1 599 999 €

Отель, гостиница в Несебре, Болгария

1150 м²

#26591254 Предлагается 6-ти этажный отель Елизабет в прекрасном, живописном месте черноморского побережья, на первой линии моря в г. Несебр, обл. Бургас, Болгария. Стоимость: 1 599 999 евро Населенный пункт: г. Несебр Комнат:12 Общая площадь: 1150 кв. м. Этажей:6 Без таксы обслуживания. Здание введено в эксплуатацию в 2010 г.-Акт...

OAZIS REALTY

350 000 €

Отель, гостиница в Бяле, Болгария

490 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит Готовый бизнес

IBG Property представляет Вашему вниманию: Реф номер: Продается полностью меблированная база с 36 местами для проживания. Основной дом: - Год постройки: 2004 - Общая площадь: 490 м² (400 м² на три этажа, 50 м² подвал, 40 м² терраса на первом этаже) - Количество комнат: 16 - Количество санузлов: 6 - Меблировка:...

IBG Property

1 021 000 €

Коммерческая недвижимость в Поморие, Болгария

5000 м²

#29287500 Предлагается земельный участок в г. Поморие в местности Лохана с фронтальным видом на море, для строительства виллы, дома или ваканционного комплекса. Цена: 1 021 000 евро Местоположение: г. Поморие м-ть Лохана Общая площадь: 5 000 кв. м. Целевое назначение участка: под курортно-оздоровительный центр Идеален для...

OAZIS REALTY

145 000 €

Коммерческая недвижимость в Бургасе, Болгария

8700 м²

ID 31028690 Предлагаем участок земли сельскохозяйственного назначения в квартале Рудник города Бургас, 8700 кв м в местности – Попова Кошара. Категория земли – 9. Цена: 145 000 евро Местоположение: кв.Попова Кошара, общ.Бургас, обл.Бургас Общая площадь: 8700 кв м Категория – земледельческая земля, 9 категория Идеален для...

OAZIS REALTY

285 000 €

Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария

195 м²

ID 32454840 Ресторан в Несебре вблизи до южного пляжа. Хорошее расположение. Ресторан полностью оборудован для полного функционирования. Профессиональное кухонное оборудование. .ЗАЛ (летняя терраса) . Бар Барное оборудование Холодильное оборудование Склад (алкогольные и безалкогольные напитки) . Приготовление горячей кухни ....

OAZIS REALTY

38 500 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

495 м²

#33906036 Площадь:495 кв.м. Цена:38 500 евро Локация: местность Гюргенлика, с.Кошарица, обл.Бургас Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Урбанизированный участок земли, расположенный между Солнечным Берегом и Кошарицей, в местности Гюргенлика. Назначение земли – другой вид...

OAZIS REALTY

568 310 €

Коммерческая недвижимость в Черноморце, Болгария

6686 м²

ID 34055772 Мы продаем привлекательный участок для курортного строительства в с. Черноморец, обл. Бургас-идеально подходит для инвестиций у моря всего в 700 м. с пляжа! Местоположение: С. Черноморец, обл. Бургас Цена: 568 310 € Площадь: 6 686 кв.м Лицо в пути: 88 м Расстояние до пляжа: около 700 м Подходит для: отель, станция...

OAZIS REALTY

2 530 000 €

Отель, гостиница на Солнечном берегу, Болгария

2800 м²

#26622218 Мы предлагаем 6-этажный отель в тихом живописном месте на берегу Черного моря. Цена: 2 530 000 евро Расположение: к.k. Солнечный берег Номера: 43 Общая площадь: 2800 кв.м. Этажи: 6 Нет платы за обслуживание. Здание было введено в эксплуатацию в 2006 году. - акт 16 Схема оплаты: Депозит в размере 5000 евро 100% при...

OAZIS REALTY

85 800 €

Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария

96 м²

Предлагаем Вашему вниманию в продаже просторный офис в жилом доме кв. Чёрное море-1, гр. Несебр.Офис находится на партерном этаже, с панорамными окнами и имеет площадь 96 кв.м. В офисе есть санитарный узел. Офис идеально подходит под любой вид деятельности: магазин, салон и т.д. Прекрасная инвестиция. В шаговой доступности...

алтернатива имоти оод

336 600 €

Магазин на Солнечном берегу, Болгария

258 м²

Агентство Аврора Плюс предлагает коммерческое помещение площадью 258 кв.м на цокольном этаже в закрытом комплексе на Солнечном Берегу. Состоит из просторного помещения с большой витриной, склада и санузла. Место достаточно коммуникативное и заметное. Комплекс круглогодичный, расположен в 500 метрах от пляжа. Магазин выходит на главную дорогу...

Аврора Плюс

119 200 €

Магазин в Несебре, Болгария

89 м²

ID 30475356 Предлагается просторное коммерческое помещение под офис, магазин или любой другой торговый объект. Отличное местоположение – в новом квартале г.Несебр, Черно Море 1. Также в продаже есть ещё одно большое помещение. Идеальная инвестиция. Общая площадь: 89.29 кв. м. Стоимость 119 200 евро Этаж: 1 (Партер) Этап строительства...

OAZIS REALTY

626 700 €

Коммерческая недвижимость в Ахелое, Болгария

4700 м²

#27241226 Земельный участок в Ахелое на первой линии моря (с готовым проектом и разрешениями). Земельный участок в г. Ахелой с готовым проектом и разрешениями. Цена: 626700 евро Местоположение: г. Ахелой Общая площадь: 4 700 кв. м. Целевое назначение участка: под курортно-оздоровительный центр Продается земельный участок между Равдой...

OAZIS REALTY

65 000 €

Кафе, ресторан в Бяле, Болгария

143 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Местоположение: г.Бяла, 500 метров от пляжа Тип: помещение под бар, с мебелью и техникой Этаж: 1-ий этаж Общая площадь: 143 кв.м. Вид из окон: внутренний двор комплекса и бассейн Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 – «Удостоверение о вводе здания в эксплуатацию») Продается помещение, ранее работавшего...

Риалти Инвест БГ

580 000 €

Отель, гостиница в Приморско, Болгария

780 м²

#26613082 Предлагается 5-ти этажный отель в тихом живописном месте черноморского побережья. Стоимость: 580 000 евро Населенный пункт: г.Приморско Комнат: 21 Общая площадь: 780 кв.м. Этажей: 5 Без таксы обслуживания. Здание введено в эксплуатацию в 2005году-Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании...

OAZIS REALTY

550 000 €

Отель, гостиница в Подвисе, Болгария

710 м²

Предлагаем Вашему вниманию гостевой дом в живописном пос.Подвис, муниципалитет Сунгурларе. Здание 2 этажное с площадью 710 кв.м и участок площадью 5995м2. Недвижимость находится в непосредственной близости от леса, а пышная растительность и деревья естественным образом окружают здание. Перед домом большая площадка со скамейками, а за ним...

Аврора Плюс

24 500 €

Коммерческая недвижимость в Ахелое, Болгария

3085 м²

ID 33347146 Площадь:3085 кв.м. Местоположение: обл. Бургас, общ. Поморие, г. Ахелой, местность Стролата Цена: 24 500 евро Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Два одинаковых сельскохозяйственных участка земли, общей площадью 3085 кв м. Категория 7, назначение – виноградник....

OAZIS REALTY

175 000 €

Магазин на Солнечном берегу, Болгария

62 м²

Продается полностью оборудованный магазин площадью 62 кв.м + площадка перед магазином в Солнечном Берегу. Объект состоит из: торговый зал, склад и оборудованный санузел. Лицевая часть 9 метров, большой человекопоток, отличная локация. 12 лет находился в работе. Реф.№308 ​

Аврора Плюс

Посмотреть ещё 155 похожих объектов

Источники: 1) Colliers International – Investment Market Overview; 2) Colliers International – Shopping Streets In Sofia; 3) Cushman & Wakefield – Bilgaria Real Estate Market Data

Фото: wikipedia (Boby Dimitrov)

Условия цитирования материалов Prian.ru