Не морем единым. Чего ждать от инвестиций в коммерческую недвижимость Болгарии

Цифры

Рынок недвижимости Болгарии пережил пандемию без потрясений. По информации Национального института статистики, в 2020 году цены выросли на 5,4%, а стройки не замирали.

По данным Регистрационного агентства Болгарии, второй квартал 2021 года и вовсе установил рекорд по числу заключённых сделок с 2011 года. В первой половине года в стране было зарегистрировано 105 402 сделки. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го рост составил 39,4%, по сравнению с показателями 2019-го – плюс 13,9%. Эти данные включают сделки со всеми видами недвижимости.

На рынке преобладают местные инвесторы

По данным Colliers¹, в первой половине 2021 года общий объём инвестиций в недвижимость Болгарии составил €19 млн. Этот показатель стал самым низким с 2011 года. Снижение связано с общим замедлением рынка, вызванным пандемией. Из-за ограничений на передвижение местные инвесторы были активнее иностранцев.  

Изменение объёма инвестиционных транзакций в Болгарии. Источник: Colliers International

Общий объём сделок с целью инвестиций распределился по сегментам рынка так:

• 43% – сегмент розничной торговли;
• 29% – жилые помещения;
• 17% – офисные объекты;
• 11% – производственные и складские площади.

В первой половине 2021 года объём инвестиций в доходные активы был значительно выше (68%), чем в объекты недвижимости для собственного использования (32%).

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Привлекательность сегментов с точки зрения доходности

Исследование Colliers показало, что доходность объектов ретейла в Болгарии оставалась стабильной даже во время пандемии. А вот рентабельность производственных помещений и офисов уменьшилась.

Доходность объектов коммерческой недвижимости в Болгарии. Источник: Colliers International

Ретейл. Наименее пострадавший

Продовольственные магазины и аптеки – то есть заведения, обеспечивающие предметами первой необходимости, – оказались в выигрыше даже в локдаун, так как они продолжали работать в обычном режиме. Хорошую доходность показали мини-маркеты и магазины шаговой доступности. Согласно отчёту, даже мелкие предприниматели получили стимул к развитию и смогли конкурировать с сетевыми магазинами в борьбе за клиентов.

К примеру, в Софии² в последние годы открылось много небольших продовольственных точек и значительно увеличилось их разнообразие. Доля продуктовых магазинов в столице выросла с 3% в 2016 году до 7% в 2021-м.

Топ-5 категорий магазинов в Софии. Источник: Colliers International (2)

Топ-5 популярных категорий ретейла на главных торговых улицах Софии по количеству арендованных площадей:

1. Модная одежда
2. F&B (кафе, рестораны, фаст-фуд)
3. Услуги
4. Продовольственные товары
5. Аксессуары и ювелирные изделия²

Сочетание различных категорий магазинов на улицах Софии постепенно менялось: в 2016 году здесь доминировали магазины одежды и кафе, а в первом полугодии 2021 года линейка представленных категорий стала более сбалансированной.

Экономика Болгарии в первом полугодии 2021-го демонстрировала признаки восстановления. По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года количество розничных продаж росло, как и готовность людей к тратам. Болгары совершали покупки на 25,9% активнее в апреле и на 23,9% в мае 2021 года по сравнению с периодом первого локдауна 2020-го.

В центре внимания – ретейл-парки

В первой половине 2021 года в торговых центрах практически не открывались новые магазины, объём рынка остался на уровне 2020-го, то есть намного ниже докризисных показателей. Менеджеры ТЦ отметили, что уже работающие бренды стремились поменять концепции и даже расширить площади, а вот новых арендаторов было мало. В торговых центрах Софии уровень вакантных площадей оставался стабильным – в пределах 6-7%.

Одновременно, поскольку многие бренды уже представлены в столице и крупных городах Болгарии, большинство хотят расширить свои сети по всей стране. В фокусе внимания инвесторов ретейл-парки – экономичные форматы торговых центров в небольших городах.

Вслед за спросом появилось предложение: сейчас по всей стране строят около 52 тыс. кв. м таких площадей. По состоянию на первое полугодие 2021 года общая площадь помещений в ретейл-парках Болгарии – 179 тыс. кв. м. На каждую тысячу жителей приходится всего 27 кв. м, что существенно ниже по сравнению с другими странами Юго-Восточной Европы.

Площади в болгарских торговых центрах во втором квартале 2021 года и их доходность

Офисы. Переизбыток предложений

По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года сданные в аренду офисные площади в Софии увеличились на 53 тыс. кв. м. Общая площадь офисов классов A и B в столице достигла почти 2,19 млн кв. м. Доля свободных площадей составила 14,3% – в начале года показатель равнялся 12,9%: переход сотрудников на удалённую работу и неравномерные темпы восстановления экономики снизили спрос на офисные помещения в Софии и других крупных городах Болгарии.

С другой стороны, отсутствие крупных новых проектов может привести к уменьшению предложения: к середине года в стадии строительства находится всего 212 тыс. кв. м офисных помещений.

Арендные ставки остаются на уровне €15 за кв. м в центральных деловых районах, а в зданиях, расположенных вдоль основных магистралей Софии, – €12–14 за кв. м. 

Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

По прогнозу экспертов компании, ставки в офисных помещениях классов A и B могут снижаться из-за большого числа доступных площадей. Самый высокий уровень доходности данного сегмента во втором квартале 2021 года составил 7,5%.

Склады и промышленные площади. Всё для местных

По данным Cushman & Wakefield³, в данном сегменте объём арендуемых площадей почти соответствует докризисным показателям. В Софии большинство завершённых объектов возводились компаниями для собственного использования. На данный момент площадь промышленных и складских помещений на стадии строительства составляет около 330 тыс. кв. м, из которых почти 70% строятся по индивидуальному заказу и будут использоваться непосредственно владельцами.

На первую половину 2021 года уровень свободных площадей в данном сегменте в Софии составлял около 4% от общего предложения.

Арендные ставки в Софии остаются стабильными, в диапазоне €4,2–4,4 за кв. м. Помещения больше 10 тыс. кв. м предлагаются по цене €3,8–4,0 за кв. м.

Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

Доходность производственных и складских помещений несколько снизилась из-за растущего интереса инвесторов, поднимающих цены. Максимальный доход сегодня – около 8%.

Прогнозы

Ретейл: изменения и переоценка

Многим компаниям придётся реструктурировать бизнес и переоценить локацию объектов. Приоритетом крупных сетевых ретейлеров останется необходимость присутствия как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах городов.

Игроки рынка торговли, которые сумели реорганизовать систему работы и предложить дополнительные сервисы, помимо онлайн-доставки, окажутся в более выигрышном положении. Ретейл-парки могут стать популярными среди арендаторов, активно расширяющих сети. Этот формат может считаться хорошей возможностью для выхода на рынок в регионах.

Офисные помещения: акцент на топовых локациях

Эксперты прогнозируют, что на рынке будут предпочтительны инвестиции с низким уровнем риска. Основной интерес инвесторов сосредоточится на офисных помещениях класса А в топовых локациях.

Инвесторы, вложившие капитал в офисные помещения, сейчас стараются диверсифицировать портфели. Они могут направлять активы сразу в несколько сегментов рынка: складские помещения, жильё, торговые площади.

Складские и промышленные площади

Доходные активы в этой сфере остаются немногочисленными из-за большой доли компаний в сфере производства и логистики, которые предпочитают использовать собственные помещения (или старые, пригодные для использования здания).

Рентабельность индустриальной недвижимости может снижаться по причине того, что цены на такие объекты растут. Местные инвесторы интересуются этим форматом и предпочитают вкладывать средства в этот тип объектов.

Примеры коммерческой недвижимости в Болгарии

12 375 €

Коммерческая недвижимость в Бате, Болгария

#32714572 Предлагается земельный участок в г. Поморие в местности Бата. Цена: 12 500 евро Местоположение: г. Поморие м-ть Бата Общая площадь: 2 300 кв. м. Целевое назначение участка: Документы с сельхозназначением, земля в третьей категории. Участок прямая форма с размеры 14 метров в ширину и 170 метров в длину. Добраться до...

OAZIS REALTY

365 904 €

Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария

154 м²

ID 33658530 Торговое помещение магазин 154 кв.м. в новом Несебре . Цена: 369 600 евро Населённый пункт: город НЕСЕБР Общая площадь: 154 кв. м. Этаж: 1/8 Оплата за обслуживание: 0 Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве...

OAZIS REALTY

200 475 €

Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария

213 м²

#30875264 Цена: 202 500 евро Населенный пункт: Солнечный берег Общая площадь: 213 кв. м. Этаж: 2/5 Оплата за обслуживание: 0 евро Стадия Строительства: Акт 16 Оплата: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о собственности Предлагаем на продажу этаж здания / первый над партером/ в центре Солнечного берега...

OAZIS REALTY

281 300 €

Отель, гостиница в Малко-Тырново, Болгария

850 м²

ID 22431457 Предлагается к продаже 2-звездночный отельный комплекс в уникальном городке Малко Тырново. Стоимость: 290 000 евро Населенный пункт: г.Малко Тырново,обл.Бургас Общая площадь: площадь отельного комплекса- 850 кв.м. на земельном участке 580 кв.м. Этаж: 1 и 2 из 2 Здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Схема оплаты: 2000...

OAZIS REALTY

15 000 €

Коммерческая недвижимость в Каблешково, Болгария

500 м²

ID 33555040 Стоимость: от 15 000 евро Населенный пункт: с. Каблешково Площадь участка: 500 кв.м. Схема оплаты: 2000 евро - депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагаются для продажи прекрасные земельные участки в 3-х км от Каблешково. Участки продаются под стриотелство. Есть возможность построить...

OAZIS REALTY

1 000 000 €

Отель, гостиница в Варне, Болгария

500 м²

Ищете аккуратный отель для круглогодичного бизнеса на берегу моря? Представляем элегантную виллу с комфортабельными апартаментами и удобствами, небольшой отель с садом, расположенный в 100 метрах от пляжа в Кабакуме (Варна). Вилла имеет удобный выход к морю, также пригодна для частного использования. Всего в отеле 7 номеров. квартиры,...

АТЛАНТА БГ

980 000 €

Отель, гостиница в Несебре, Болгария

1200 м²

ID33593352 Семейная гостиница " ДРИЙМС” Участок - 500 кв.м РЗП-1200 кв . м Всего : 21 номер (6 двухместных, 15 двухместных + раскладное кресло) 2 квартиры (с кухнями) 3 студии (2 мансардные) Ресторан с открытой и закрытой торговой площадью (60 мест) Двор : Штампованный бетон Сад Бассейн с детским отделением Шезлонги...

OAZIS REALTY

1 500 000 €

Отель, гостиница в Бяле, Болгария

1028 м²

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Роскошный семейный отель в центре города Бяла. Здание состоит из 4 основных этажей и мансарды. Участок с уклоном, равным высоте одного этажа. На уровне ниже "0" расположен ресторан с кухней, двумя туалетами, складом, комнатой для персонала и торговым залом на 36 мест с выходом во внутренний...

IBG Property

2 500 000 €

Отель, гостиница в Несебре, Болгария

1450 м²

ID 33910168 ОПИСАНИЕ Инвестиционное предложение! Предлагаем Вашему вниманию здание общей площадью 1450 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 900 кв.м., на котором расположен бассейн. Состоит из апартаментов и ресторана, дополнительных помещений и может функционировать как гостиница! Все помещения в здании имеют...

OAZIS REALTY

285 000 €

Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария

195 м²

ID 32454840 Ресторан в Несебре вблизи до южного пляжа. Хорошее расположение. Ресторан полностью оборудован для полного функционирования. Профессиональное кухонное оборудование. .ЗАЛ (летняя терраса) . Бар Барное оборудование Холодильное оборудование Склад (алкогольные и безалкогольные напитки) . Приготовление горячей кухни ....

OAZIS REALTY

110 865 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

3000 м²

#33043654 Площадь:3000 кв.м. Цена:116 700 евро Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Урбанизированный участок земли, расположенный между Солнечным Берегом и Кошарицей, назначение – незастроенное имущество для жилых нужд. Идеальная локация для постройки дома! Есть возможность...

OAZIS REALTY

329 840 €

Коммерческая недвижимость в Обзоре, Болгария

5208 м²

#30562658 Предлагаем участок земли на первой линии моря в г.Обзор, общ.Несебр, в местности «Мешелика», с назначением – незастроенное имущество для курортно-рекреационного объекта. Цена: 347 200 евро. Местоположение: м.Мешелика, г.Обзор, общ.Несебр, обл.Бургас Общая площадь: 5208 кв м Категория – урбанизированная земля Рядом есть...

OAZIS REALTY

591 185 €

Коммерческая недвижимость в Равде, Болгария

13993 м²

ID 33784346 Площадь: 13 993 кв.м. Местоположение: обл. Бургас, общ. Несебр, с.Равда, местность Чешме Тарла Цена: 622 300 евро Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Участок земледельческой земли площадью 13993 кв м. Категория 4, назначение – нива. Участок расположен не...

OAZIS REALTY

88 000 €

Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария

159 м²

#34112974 Цена: 88 000 евро Населённый пункт: Свети Влас Общая площадь: 159,40 м2 Этаж: 1/7 Оплата за обслуживание: 10 евро/м2 (1594 евров год) Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается к продаже...

OAZIS REALTY

280 250 €

Коммерческая недвижимость в Болгарии

33476 м²

ID 33811892 Предлагаются для продажи три земельных участка община Камено, с.Константиново, возле озера Мандра Стоимость: 295 000 евро Населенный пункт: Болгария,область Бургас,община Камено, с.Константиново , на берегу озера Мандра . Площадь участка: 33476 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального...

OAZIS REALTY

39 105 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

500 м²

#33901614 Площадь: 500 кв.м. Цена:39 500 евро Локация: местность Гюргенлика, с.Кошарица, обл.Бургас Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Урбанизированный участок земли, расположенный между Солнечным Берегом и Кошарицей, в местности Гюргенлика. Назначение земли – незастроенное...

OAZIS REALTY

10 000 000 €

Отель, гостиница в Банско, Болгария

8000 м²

Spa отель 3 звезды площадью 8000 м2 с горячим минеральным источником в окружении гор и в 5 км от горнолыжного курорта Банско в Болгарии: • 90 номеров, • ресторан и бар, блюда болгарской и европейской кухни из продуктов, произведенными местными фермерами, • два конференц-зала на 150 мест и на 20 мест, • горячий...

World Haus Finland

8 000 000 €

Отель, гостиница на Золотых Песках, Болгария

26000 м²

Предлагается на продажу гостиничный комплекс, расположенный в районе Кабакум, недалеко от курорта Золотые пески. Комплекс состоит из двух отелей, занимающих общую площедь более 26 000 кв.м и предлагающих в совокупности 203 гостиничных номера, рестораны, конференц-залы, спортивные сооружения, такие как теннисный корт и баскетбольная площадка,...

АТЛАНТА БГ

10 000 000 €

Отель, гостиница в Варне, Болгария

11365 м²

АТЛАНТА БГ предлагаем Вашему вниманию действующий четырехзвездочный апарт-отель расположен в 50 м от пляжа. Его вместимость 550 мест: 300 основных + 250 дополнительных, они расположены в 130 апартаментах, 181 номере (трехкомнатные - 120 кв.м, большие двухкомнатные - 100 кв.м, двухкомнатные - 80 кв.м. , студии - 60 кв.м, двухместные расширенные...

АТЛАНТА БГ

595 365 €

Коммерческая недвижимость в Ахелое, Болгария

4700 м²

#27241226 Земельный участок в Ахелое на первой линии моря (с готовым проектом и разрешениями). Земельный участок в г. Ахелой с готовым проектом и разрешениями. Цена: 626700 евро Местоположение: г. Ахелой Общая площадь: 4 700 кв. м. Целевое назначение участка: под курортно-оздоровительный центр Продается земельный участок между Равдой...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 167 похожих объектов

Источники: 1) Colliers International – Investment Market Overview; 2) Colliers International – Shopping Streets In Sofia; 3) Cushman & Wakefield – Bilgaria Real Estate Market Data

Фото: wikipedia (Boby Dimitrov)

Условия цитирования материалов Prian.ru