Не морем единым. Чего ждать от инвестиций в коммерческую недвижимость Болгарии

Цифры

Рынок недвижимости Болгарии пережил пандемию без потрясений. По информации Национального института статистики, в 2020 году цены выросли на 5,4%, а стройки не замирали.

По данным Регистрационного агентства Болгарии, второй квартал 2021 года и вовсе установил рекорд по числу заключённых сделок с 2011 года. В первой половине года в стране было зарегистрировано 105 402 сделки. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го рост составил 39,4%, по сравнению с показателями 2019-го – плюс 13,9%. Эти данные включают сделки со всеми видами недвижимости.

На рынке преобладают местные инвесторы

По данным Colliers¹, в первой половине 2021 года общий объём инвестиций в недвижимость Болгарии составил €19 млн. Этот показатель стал самым низким с 2011 года. Снижение связано с общим замедлением рынка, вызванным пандемией. Из-за ограничений на передвижение местные инвесторы были активнее иностранцев.  

Изменение объёма инвестиционных транзакций в Болгарии. Источник: Colliers International

Общий объём сделок с целью инвестиций распределился по сегментам рынка так:

• 43% – сегмент розничной торговли;
• 29% – жилые помещения;
• 17% – офисные объекты;
• 11% – производственные и складские площади.

В первой половине 2021 года объём инвестиций в доходные активы был значительно выше (68%), чем в объекты недвижимости для собственного использования (32%).

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Привлекательность сегментов с точки зрения доходности

Исследование Colliers показало, что доходность объектов ретейла в Болгарии оставалась стабильной даже во время пандемии. А вот рентабельность производственных помещений и офисов уменьшилась.

Доходность объектов коммерческой недвижимости в Болгарии. Источник: Colliers International

Ретейл. Наименее пострадавший

Продовольственные магазины и аптеки – то есть заведения, обеспечивающие предметами первой необходимости, – оказались в выигрыше даже в локдаун, так как они продолжали работать в обычном режиме. Хорошую доходность показали мини-маркеты и магазины шаговой доступности. Согласно отчёту, даже мелкие предприниматели получили стимул к развитию и смогли конкурировать с сетевыми магазинами в борьбе за клиентов.

К примеру, в Софии² в последние годы открылось много небольших продовольственных точек и значительно увеличилось их разнообразие. Доля продуктовых магазинов в столице выросла с 3% в 2016 году до 7% в 2021-м.

Топ-5 категорий магазинов в Софии. Источник: Colliers International (2)

Топ-5 популярных категорий ретейла на главных торговых улицах Софии по количеству арендованных площадей:

1. Модная одежда
2. F&B (кафе, рестораны, фаст-фуд)
3. Услуги
4. Продовольственные товары
5. Аксессуары и ювелирные изделия²

Сочетание различных категорий магазинов на улицах Софии постепенно менялось: в 2016 году здесь доминировали магазины одежды и кафе, а в первом полугодии 2021 года линейка представленных категорий стала более сбалансированной.

Экономика Болгарии в первом полугодии 2021-го демонстрировала признаки восстановления. По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года количество розничных продаж росло, как и готовность людей к тратам. Болгары совершали покупки на 25,9% активнее в апреле и на 23,9% в мае 2021 года по сравнению с периодом первого локдауна 2020-го.

В центре внимания – ретейл-парки

В первой половине 2021 года в торговых центрах практически не открывались новые магазины, объём рынка остался на уровне 2020-го, то есть намного ниже докризисных показателей. Менеджеры ТЦ отметили, что уже работающие бренды стремились поменять концепции и даже расширить площади, а вот новых арендаторов было мало. В торговых центрах Софии уровень вакантных площадей оставался стабильным – в пределах 6-7%.

Одновременно, поскольку многие бренды уже представлены в столице и крупных городах Болгарии, большинство хотят расширить свои сети по всей стране. В фокусе внимания инвесторов ретейл-парки – экономичные форматы торговых центров в небольших городах.

Вслед за спросом появилось предложение: сейчас по всей стране строят около 52 тыс. кв. м таких площадей. По состоянию на первое полугодие 2021 года общая площадь помещений в ретейл-парках Болгарии – 179 тыс. кв. м. На каждую тысячу жителей приходится всего 27 кв. м, что существенно ниже по сравнению с другими странами Юго-Восточной Европы.

Площади в болгарских торговых центрах во втором квартале 2021 года и их доходность

Офисы. Переизбыток предложений

По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года сданные в аренду офисные площади в Софии увеличились на 53 тыс. кв. м. Общая площадь офисов классов A и B в столице достигла почти 2,19 млн кв. м. Доля свободных площадей составила 14,3% – в начале года показатель равнялся 12,9%: переход сотрудников на удалённую работу и неравномерные темпы восстановления экономики снизили спрос на офисные помещения в Софии и других крупных городах Болгарии.

С другой стороны, отсутствие крупных новых проектов может привести к уменьшению предложения: к середине года в стадии строительства находится всего 212 тыс. кв. м офисных помещений.

Арендные ставки остаются на уровне €15 за кв. м в центральных деловых районах, а в зданиях, расположенных вдоль основных магистралей Софии, – €12–14 за кв. м. 

Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

По прогнозу экспертов компании, ставки в офисных помещениях классов A и B могут снижаться из-за большого числа доступных площадей. Самый высокий уровень доходности данного сегмента во втором квартале 2021 года составил 7,5%.

Склады и промышленные площади. Всё для местных

По данным Cushman & Wakefield³, в данном сегменте объём арендуемых площадей почти соответствует докризисным показателям. В Софии большинство завершённых объектов возводились компаниями для собственного использования. На данный момент площадь промышленных и складских помещений на стадии строительства составляет около 330 тыс. кв. м, из которых почти 70% строятся по индивидуальному заказу и будут использоваться непосредственно владельцами.

На первую половину 2021 года уровень свободных площадей в данном сегменте в Софии составлял около 4% от общего предложения.

Арендные ставки в Софии остаются стабильными, в диапазоне €4,2–4,4 за кв. м. Помещения больше 10 тыс. кв. м предлагаются по цене €3,8–4,0 за кв. м.

Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

Доходность производственных и складских помещений несколько снизилась из-за растущего интереса инвесторов, поднимающих цены. Максимальный доход сегодня – около 8%.

Прогнозы

Ретейл: изменения и переоценка

Многим компаниям придётся реструктурировать бизнес и переоценить локацию объектов. Приоритетом крупных сетевых ретейлеров останется необходимость присутствия как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах городов.

Игроки рынка торговли, которые сумели реорганизовать систему работы и предложить дополнительные сервисы, помимо онлайн-доставки, окажутся в более выигрышном положении. Ретейл-парки могут стать популярными среди арендаторов, активно расширяющих сети. Этот формат может считаться хорошей возможностью для выхода на рынок в регионах.

Офисные помещения: акцент на топовых локациях

Эксперты прогнозируют, что на рынке будут предпочтительны инвестиции с низким уровнем риска. Основной интерес инвесторов сосредоточится на офисных помещениях класса А в топовых локациях.

Инвесторы, вложившие капитал в офисные помещения, сейчас стараются диверсифицировать портфели. Они могут направлять активы сразу в несколько сегментов рынка: складские помещения, жильё, торговые площади.

Складские и промышленные площади

Доходные активы в этой сфере остаются немногочисленными из-за большой доли компаний в сфере производства и логистики, которые предпочитают использовать собственные помещения (или старые, пригодные для использования здания).

Рентабельность индустриальной недвижимости может снижаться по причине того, что цены на такие объекты растут. Местные инвесторы интересуются этим форматом и предпочитают вкладывать средства в этот тип объектов.

Примеры коммерческой недвижимости в Болгарии

508 000 €

Отель, гостиница в Болгарии

320 м²

ID 32341106 Для продажи предлагается: Дом 3 этажа,работающий как семейный отель в Святом Власе . Стоимость: 508 000 евро. Населенный пункт: Святой Влас, местность Инцараки Комнат: 15 Общая площадь: 320 кв.м. Площадь участка: 500 кв.м. Этажей: 3 из 3 Такса поддержки: отсутствует. Этап строительства: завершен, акт 16 Схема...

OAZIS REALTY

46 700 €

Коммерческая недвижимость в Каблешково, Болгария

6000 м²

ID 29579184 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок на пути от Каблешково в Медово, местность Двете Чешми . Стоимость: 46 700 евро Населенный пункт: с. Кошарица-с.Медово,м.Двете Чешми Площадь участка: 6 000кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности....

OAZIS REALTY

880 000 €

Отель, гостиница в Болгарии

1128 м²

ID 33458188 Предлагается Четырехэтажный отель в тихом живописном месте черноморского побережья. Стоимость: 880 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Общая площадь: 1128 кв.м. Этажей: 4 Без таксы обслуживания. Здание введено в эксплуатацию: Акт 16. Работающий Отель в Святом Власе на 60 мест, 150м от моря, большинство апартаментов...

OAZIS REALTY

83 000 €

Коммерческая недвижимость в Болгарии

530 м²

# 31152468 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в Святом Власе,местность Инцараки Стоимость: 83 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Площадь участка: 530 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи участок земли ,...

OAZIS REALTY

18 500 €

Коммерческая недвижимость в Карнобате, Болгария

1925 м²

ID 33730846 Предлагается на продажу земельный участок и старый одноэтажный дома в селе Хаджиите, община Карнобат, обл.Бургас Цена: 18 500 евро Населенный пункт: село Хаджиите ,община Карнобат ,область Бургас Комнат: 3 Общая площадь дома : 46 кв.м. Земельный участок : 1925 кв.м. Оплата за обслуживание: 0 Схема оплаты: 2000 евро...

OAZIS REALTY

150 000 €

Коммерческая недвижимость в Болгарии

305 м²

# 31170046 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в центре Святого Власа Стоимость: 150 000 евро Населенный пункт: Святой Влас,квартал Русалка Площадь участка: 305 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи участок земли...

OAZIS REALTY

133 400 €

Коммерческая недвижимость в Болгарии

448 м²

#29064912 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в УПИ в Святом Власе в местности Инцараки, обл. Бургас, Болгария. Стоимость: 133 400 евро Населенный пункт: Св. Влас Площадь участка: 448 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Расположение:...

OAZIS REALTY

425 200 €

Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария

7653 м²

ID 33045692 Площадь:7653 кв.м. Местоположение: обл. Бургас, общ. Поморие, г. Ахелой, местность Пречиствателната Цена: 425 200 евро Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Урбанизированный участок земли, расположенный между Равдой и Ахелоем, назначение – незастроенное имущество...

OAZIS REALTY

119 000 €

Коммерческая недвижимость в Тынково, Болгария

4000 м²

ID 33796092 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок община Несебр, с.Тынково, местность Боруна . Стоимость: 119 000 евро Населенный пункт: Болгария,область Бургас,община Несебр, с.Тынково , возле дороги от Солнечного берега в направлении Тынково . Площадь участка: 4000 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при...

OAZIS REALTY

69 900 €

Коммерческая недвижимость в Болгарии

4490 м²

ID 32001580 Цена: 69 900 евро Местоположение: с.Попович, общ.Бяла, обл.Варна Общая площадь: 4 490 кв м Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Земельный участок, расположенный в с.Попович, постоянного назначения-урбанизированная территория, способ постоянного использования-...

OAZIS REALTY

10 300 000 €

Отель, гостиница в Царево, Болгария

11365 м²

ID 21525483 Стоимость: 10 300 000 евро Населенный пункт: г. Царево Общая площадь: 11 365 кв.м. Комнат: 181 Здание введено в эксплуатацию в 2008 году - Акт 16 Предлагается на продажу работающий апарт-гостиничный комплекс в статусе 4 звезды, в 50 метрах от пляжа и кемпинга Нестинарка, Царево. Вместимость - 550 спальных мест: 300...

OAZIS REALTY

550 000 €

Коммерческая недвижимость в Варваре, Болгария

10000 м²

#28101108 Продается земельный участок на второй линии моря в с. Варвара, обл. Бургас, Болгария. Цена: 550 000 евро Населенный пункт: с. Варвара Размер участка: 10 000 кв. м. План оплаты: Залог 2000 евро 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Страна Болгария, область Бургаская, город Царево, село Варвара –...

OAZIS REALTY

15 000 €

Коммерческая недвижимость в Тынково, Болгария

999 м²

ID: 33912138 Площадь участка: 999 кв.м Локация: с.Тынково, общ.Несебр, обл.Бургас, м. Бели Бунар Категория земли: 4 Вид: сельскохозяйственная земля Постоянное использование: виноградник Цена: 15 000 евро Предлагаем для продажи участок сельскохозяйственной земли 4 категории. Тип использования - «Виноградник», ровной прямоугольной...

OAZIS REALTY

139 270 €

Магазин в Несебре, Болгария

120 м²

#30986552 Магазин 120 кв. м. (состоит из 3-х помещений) в Апарт отель АМРИТА. Акт 16 Цена: 146 600 евро Населённый пункт ЦЕНТР НЕСЕБР Комнат: 3 Общая площадь: 120 кв. м. Этаж: 1/6 Оплата за обслуживание: 0 Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании...

OAZIS REALTY

116 700 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

3000 м²

#33043654 Площадь:3000 кв.м. Цена:116 700 евро Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Урбанизированный участок земли, расположенный между Солнечным Берегом и Кошарицей, назначение – незастроенное имущество для жилых нужд. Идеальная локация для постройки дома! Есть возможность...

OAZIS REALTY

83 410 €

Магазин в Несебре, Болгария

79 м²

ID 30475352 Предлагается просторное коммерческое помещение под офис, магазин или любой другой торговый объект. Отличное местоположение – в новом квартале г.Несебр, Черно Море 1. Также в продаже есть ещё одно большое помещение, гараж с 4 паркоместами, небольшой склад. Идеальная инвестиция. Общая площадь: 78,72 кв. м. Стоимость 87 800 евро...

OAZIS REALTY

30 000 €

Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария

39 м²

Предлагаем Вашему вниманию в продаже просторный офис в закрытом комплексе, Солнечный берег.Офис находится на партерном этаже и имеет площадь 39 кв.м, в офисе есть санитарный узел и склад.Офис идеально подходит под любой вид деятельности: магазин, салон и т.д. Прекрасная инвестиция. В шаговой доступности находятся: офисы...

алтернатива имоти оод

2 768 900 €

Отель, гостиница в Царево, Болгария

7120 м²

Предлагается отель в центре г. Царево, в 200 метрах от моря. Цена: 2 768 900 евро без НДС Расположение: г. Царево Номера: 101 Общая площадь: 7 120 кв.м. Этажи: 7 Нет платы за обслуживание. Этап строительсва-АКТ-14 Схема оплаты: Депозит в размере 2000 евро 100% при подписании документа о собственности. Отель построен на...

OAZIS REALTY

415 000 €

Коммерческая недвижимость в Поморие, Болгария

3470 м²

#29260244 Предлагается земельный участок в г. Поморие в местности Кошарите для строительства виллы, дома или ваканционного комплекса. Цена: 415 000 евро Местоположение: г. Поморие м-ть Кошарите Общая площадь: 3 470 кв. м. Целевое назначение участка: под курортно-оздоровительный центр Идеален для инвестиционных целей. Участок...

OAZIS REALTY

800 000 €

Инвестиционный проект в Виница, Болгария

725 м²

АГЕНТСТВО ATLANTA ПРЕДЛАГАЕТ ЭКСКЛЮЗИВНОЕ здание со смешанным назначением: АВТОМОЙКА, ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И ПРАЧЕЧНАЯ. Объект функционально состоит из нескольких самостоятельных частей: Здание площадью 735 кв. м, в котором расположена жилая часть на два этажа с просторными помещениями и санитарным узлом на каждом этаже, террасы с морской...

АТЛАНТА БГ

Посмотреть ещё 161 похожий объект

Источники: 1) Colliers International – Investment Market Overview; 2) Colliers International – Shopping Streets In Sofia; 3) Cushman & Wakefield – Bilgaria Real Estate Market Data

Фото: wikipedia (Boby Dimitrov)

Условия цитирования материалов Prian.ru