Хотя экономика Болгарии неплохими темпами растёт с 2014 года, мы по-прежнему воспринимаем страну как курорт, а не место приложения инвестиций. Но что происходит в сегменте коммерческой недвижимости? Мы изучили отчёты мировых аналитиков…
Цифры
Рынок недвижимости Болгарии пережил пандемию без потрясений. По информации Национального института статистики, в 2020 году цены выросли на 5,4%, а стройки не замирали.
По данным Регистрационного агентства Болгарии, второй квартал 2021 года и вовсе установил рекорд по числу заключённых сделок с 2011 года. В первой половине года в стране было зарегистрировано 105 402 сделки. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го рост составил 39,4%, по сравнению с показателями 2019-го – плюс 13,9%. Эти данные включают сделки со всеми видами недвижимости.
На рынке преобладают местные инвесторы
По данным Colliers1, в первой половине 2021 года общий объём инвестиций в недвижимость Болгарии составил €19 млн. Этот показатель стал самым низким с 2011 года. Снижение связано с общим замедлением рынка, вызванным пандемией. Из-за ограничений на передвижение местные инвесторы были активнее иностранцев.
Изменение объёма инвестиционных транзакций в Болгарии. Источник: Colliers International
Общий объём сделок с целью инвестиций распределился по сегментам рынка так:
43% – сегмент розничной торговли;
29% – жилые помещения;
17% – офисные объекты;
11% – производственные и складские площади.
В первой половине 2021 года объём инвестиций в доходные активы был значительно выше (68%), чем в объекты недвижимости для собственного использования (32%).
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Привлекательность сегментов с точки зрения доходности
Исследование Colliers показало, что доходность объектов ретейла в Болгарии оставалась стабильной даже во время пандемии. А вот рентабельность производственных помещений и офисов уменьшилась.
Доходность объектов коммерческой недвижимости в Болгарии. Источник: Colliers International
Ретейл. Наименее пострадавший
Продовольственные магазины и аптеки – то есть заведения, обеспечивающие предметами первой необходимости, – оказались в выигрыше даже в локдаун, так как они продолжали работать в обычном режиме. Хорошую доходность показали мини-маркеты и магазины шаговой доступности. Согласно отчёту, даже мелкие предприниматели получили стимул к развитию и смогли конкурировать с сетевыми магазинами в борьбе за клиентов.
К примеру, в Софии2 в последние годы открылось много небольших продовольственных точек и значительно увеличилось их разнообразие. Доля продуктовых магазинов в столице выросла с 3% в 2016 году до 7% в 2021-м.
Топ-5 категорий магазинов в Софии. Источник: Colliers International (2)
Топ-5 популярных категорий ретейла на главных торговых улицах Софии по количеству арендованных площадей:
Сочетание различных категорий магазинов на улицах Софии постепенно менялось: в 2016 году здесь доминировали магазины одежды и кафе, а в первом полугодии 2021 года линейка представленных категорий стала более сбалансированной.
Экономика Болгарии в первом полугодии 2021-го демонстрировала признаки восстановления. По данным Cushman & Wakefield3, во втором квартале 2021 года количество розничных продаж росло, как и готовность людей к тратам. Болгары совершали покупки на 25,9% активнее в апреле и на 23,9% в мае 2021 года по сравнению с периодом первого локдауна 2020-го.
В центре внимания – ретейл-парки
В первой половине 2021 года в торговых центрах практически не открывались новые магазины, объём рынка остался на уровне 2020-го, то есть намного ниже докризисных показателей. Менеджеры ТЦ отметили, что уже работающие бренды стремились поменять концепции и даже расширить площади, а вот новых арендаторов было мало. В торговых центрах Софии уровень вакантных площадей оставался стабильным – в пределах 6-7%.
Одновременно, поскольку многие бренды уже представлены в столице и крупных городах Болгарии, большинство хотят расширить свои сети по всей стране. В фокусе внимания инвесторов ретейл-парки – экономичные форматы торговых центров в небольших городах.
Вслед за спросом появилось предложение: сейчас по всей стране строят около 52 тыс. кв. м таких площадей. По состоянию на первое полугодие 2021 года общая площадь помещений в ретейл-парках Болгарии – 179 тыс. кв. м. На каждую тысячу жителей приходится всего 27 кв. м, что существенно ниже по сравнению с другими странами Юго-Восточной Европы.
Площади в болгарских торговых центрах во втором квартале 2021 года и их доходность
Город
Площади
Стоимость аренды кв.м
Максимальная доходность
София
402,27
€34
7,5%
Пловдив
75,70
€24
8,0%
Варна
122,00
€25
8,0%
Бургас
62,50
€21
8,0%
Офисы. Переизбыток предложений
По данным Cushman & Wakefield3, во втором квартале 2021 года сданные в аренду офисные площади в Софии увеличились на 53 тыс. кв. м. Общая площадь офисов классов A и B в столице достигла почти 2,19 млн кв. м. Доля свободных площадей составила 14,3% – в начале года показатель равнялся 12,9%: переход сотрудников на удалённую работу и неравномерные темпы восстановления экономики снизили спрос на офисные помещения в Софии и других крупных городах Болгарии.
С другой стороны, отсутствие крупных новых проектов может привести к уменьшению предложения: к середине года в стадии строительства находится всего 212 тыс. кв. м офисных помещений.
Арендные ставки остаются на уровне €15 за кв. м в центральных деловых районах, а в зданиях, расположенных вдоль основных магистралей Софии, – €12–14 за кв. м.
Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)
По прогнозу экспертов компании, ставки в офисных помещениях классов A и B могут снижаться из-за большого числа доступных площадей. Самый высокий уровень доходности данного сегмента во втором квартале 2021 года составил 7,5%.
Склады и промышленные площади. Всё для местных
По данным Cushman & Wakefield3, в данном сегменте объём арендуемых площадей почти соответствует докризисным показателям. В Софии большинство завершённых объектов возводились компаниями для собственного использования. На данный момент площадь промышленных и складских помещений на стадии строительства составляет около 330 тыс. кв. м, из которых почти 70% строятся по индивидуальному заказу и будут использоваться непосредственно владельцами.
На первую половину 2021 года уровень свободных площадей в данном сегменте в Софии составлял около 4% от общего предложения.
Арендные ставки в Софии остаются стабильными, в диапазоне €4,2–4,4 за кв. м. Помещения больше 10 тыс. кв. м предлагаются по цене €3,8–4,0 за кв. м.
Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)
Доходность производственных и складских помещений несколько снизилась из-за растущего интереса инвесторов, поднимающих цены. Максимальный доход сегодня – около 8%.
Прогнозы
Ретейл: изменения и переоценка
Многим компаниям придётся реструктурировать бизнес и переоценить локацию объектов. Приоритетом крупных сетевых ретейлеров останется необходимость присутствия как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах городов.
Игроки рынка торговли, которые сумели реорганизовать систему работы и предложить дополнительные сервисы, помимо онлайн-доставки, окажутся в более выигрышном положении. Ретейл-парки могут стать популярными среди арендаторов, активно расширяющих сети. Этот формат может считаться хорошей возможностью для выхода на рынок в регионах.
Офисные помещения: акцент на топовых локациях
Эксперты прогнозируют, что на рынке будут предпочтительны инвестиции с низким уровнем риска. Основной интерес инвесторов сосредоточится на офисных помещениях класса А в топовых локациях.
Инвесторы, вложившие капитал в офисные помещения, сейчас стараются диверсифицировать портфели. Они могут направлять активы сразу в несколько сегментов рынка: складские помещения, жильё, торговые площади.
Складские и промышленные площади
Доходные активы в этой сфере остаются немногочисленными из-за большой доли компаний в сфере производства и логистики, которые предпочитают использовать собственные помещения (или старые, пригодные для использования здания).
Рентабельность индустриальной недвижимости может снижаться по причине того, что цены на такие объекты растут. Местные инвесторы интересуются этим форматом и предпочитают вкладывать средства в этот тип объектов.
Примеры коммерческой недвижимости в Болгарии
750 000 €
Производство в Каблешково, Болгария
12478 м2
Производственная база в Каблешково на территории площадью 12478 м2.
Имеется центральное водоснабжение, канализация. Электропитание 200 кВт
Встроена скважина для воды.
База включает в себя:
I Оборудование для обработки массивной древесины:
Производственные помещения - 600 м2,
горизонтальный гурман WOOD MIZER,
...
Аврора Плюс
1 500 000 €
Отель, гостиница в Рогачево, Болгария
2300 м2
Гостиничный комплекс с апартаментами в поселке Рогачево! ВИД НА МОРЕ! В 4 км от известного курорта Албена и моря!
ID 13209.
Предлагаем Вам гостиничный комплекс с апартаментами закрытого типа, в непосредственной близости от одного из самых популярных черноморских курортов Болгарии - Албена.
Комплекс расположен в поселке Рогачево, в 40 км от...
STEFANOV INVEST
540 000 €
Отель, гостиница в Святом Власе, Болгария
844 м27% в год
Действующий отель с рестораном и квартирой с отдельным входом. Отель находится на молодом фешенебельном курорте в уютном городке Святой Влас, на южном склоне горной гряды Стара Планина, в 250 метрах от моря, над яхт-пристанью „Марина Диневи“. Уникальное местоположене - отличное сочетание солнца, моря и горного воздуха обеспечивает...
Частное лицо
550 000 €
Отель, гостиница в Равде, Болгария
700 м2
#27996888 Предлагается два самостоятельных этажа гостевого дома в статусе 2 звезды, в курортном поселке Равда , обл. Бургас, Болгария.
Стоимость: 550 000 евро
Населенный пункт: с. Равда
Комнат: 12 и двухкомнатная квартира
Общая площадь: 700 кв. м.
Площадь двора: 70 кв. м.
Терасса: 14
Этажность здания: 4
Этажи: 2 и 3 из 4
Без...
OAZIS REALTY
99 000 €
Коммерческая недвижимость в Болгарии
448 м2
#29064912 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в УПИ в Святом Власе в местности Инцараки, обл. Бургас, Болгария.
Стоимость: 99 000 евро
Населенный пункт: Св. Влас
Площадь участка: 448 кв. м.
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Расположение: урегулированный...
OAZIS REALTY
190 000 €
Кафе, ресторан в Несебре, Болгария
187 м2
Предлагаем к продаже работающий, оборотный бизнес!
Оборудованный, современный, развитой ресторан, всего в 100 метрах от входа на центральный пляж в граде Несебр.
Ресторан расположен на территории многоквартирного дома и выходит на улицу, которая ведет к пляжу Аурелия.
Помещение ресторана двухуровневое, общей площадью 188 кв.м., первый...
Аврора Плюс
85 950 €
Коммерческая недвижимость в Приморско, Болгария
573 м2
#28188892 Продается земельный участок для строительства жилья в центре г. Приморско, обл. Бургас, Болгария.
Цена: 85 950 евро
Населенный пункт: г. Приморско
Размер участка: 573 кв. м.
План оплаты:
Депозит 2000 евро
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагается участок земли в статусе-городская,...
OAZIS REALTY
261 000 €
Коммерческая недвижимость в Равде, Болгария
3499 м2
#30837900
Предлагаем участок земли,который находится на главном пути между Несебром и Равдой
Цена: 261 000 евро
Местоположение :с.Равда,общ.Несебр
Обща площ:3499 кв.м..
Схема на плащане:
Депозит от 2000 евро
100% м при подписване на документа за собственост.
Предлагаем Вам участок земли, расположенный напротив Мастерхаус,мебели...
OAZIS REALTY
66 400 €
Коммерческая недвижимость в Тынково, Болгария
2400 м2
ID 30950768
Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в с.Тынково ,общ.Несебр
Стоимость: 66 400 евро
Населенный пункт: с.Тынково,общ.Несебр,обл.Бургас
Площадь участка: 2400 кв. м.
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагается для продажи...
OAZIS REALTY
178 000 €
Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария
107 м2
Цена: 178 000 евро
Населённый пункт Новый НЕСЕБР
Общая площадь: 67 кв. м.+ 40кв.м
Этаж: 1/1
Оплата за обслуживание: 0
Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Легкий доступ на автомобиле! Ресторан действующий,...
OAZIS REALTY
145 000 €
Коммерческая недвижимость в Маринке, Болгария
2881 м2
# 31043932
Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в с.Маринка,местность Край Село,область Бургас.
Стоимость: 145 000 евро
Населенный пункт: с.Маринка
Площадь участка: 2881 кв. м.
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагается для продажи...
OAZIS REALTY
470 000 €
Отель, гостиница в Приморско, Болгария
780 м2
#26613082 Предлагается 5-ти этажный отель в тихом живописном месте черноморского побережья.
Стоимость:470 000 евро
Населенный пункт: г.Приморско
Комнат: 21
Общая площадь: 780 кв.м.
Этажей: 5
Без таксы обслуживания.
Здание введено в эксплуатацию в 2005году-Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро-депозит
100% при подписании...
OAZIS REALTY
5 000 000 €
Отель, гостиница в Варне, Болгария
2250 м2
АТЛАНГА БГ предлагает Вам отель, находящийся на первой линии моря, в 60 м от пляжа.
К услугам гостей номера с телевизорами с плоским экраном и кабельными каналами, а также холодильником. Бесплатный Wi-Fi предоставляется на всей территории.
Во всех номерах есть балкон с видом на сад и ванная комната с душем. Холодильник входит в стандартную...
АТЛАНТА БГ
540 000 €
Отель, гостиница в Равде, Болгария
770 м2
Этот отель является прекрасным и надежным вложением с хорошей возвращаемостью за менее, чем 10 лет. Отель рассчитан на 50 человек и имеет 14 студий (для 2 или 3 человек ) и 5 апартаментов, расположенных на четырех этажах.
На первом этаже есть бистро для 50 гостей и летний сад на 40 других гостей. Позади отеля есть четыре комнаты для персонала....
BulgarianESTates Ltd.
23 900 €
Коммерческая недвижимость в Тополе, Болгария
602 м2
ID 32228830
Цена: 23 900 евро.
Местоположение: с.Топола, общ.Каварна, обл.Добрич
Общая площадь: 602 кв м
Категория – урбанизированная земля
Предлагаем угловой участок земли на первой линии моря в с.Топола, общ.Каварна, обл.Добрич,
Участок в УПИ, ровной формы, проведена асфальтированная дорога. С видом на море и находится в 120 метрах...
OAZIS REALTY
425 200 €
Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария
7653 м2
ID 33045692
Площадь:7653 кв.м.
Местоположение: обл. Бургас, общ. Поморие, г. Ахелой, местность Пречиствателната
Цена: 425 200 евро
Схема оплаты:
5000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Урбанизированный участок земли, расположенный между Равдой и Ахелоем, назначение – незастроенное имущество...
OAZIS REALTY
820 000 €
Отель, гостиница в Чайке, Болгария
677 м2
Агентство недвижимости ATLANTA предлагает к продаже инвестиционную недвижимость в курортном комплексе Чайка, в непосредственной близости к пляжу Кабакум.
Недвижимость с участком 1529 кв.м.
Подведен трехфазный ток, вода, грязевая канализация, отличный подъезд.
Всего 5 зданий:
1. Ресторан – 94 кв.м.
2. Одноэтажное здание площадью...
АТЛАНТА БГ
329 500 €
Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария
9949 м2
ID 33394168
Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в г.Несебр,община Несебр.
Стоимость: 329500 евро
Населенный пункт: г.Несебр,местность Инджекийско Блато ,обл.Бургас
Площадь участка: 9949 кв. м.
Схема оплаты:
5000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагается для продажи...
OAZIS REALTY
1 480 000 €
Отель, гостиница в Обзоре, Болгария
1680 м2
Продается действующий отель в Обзоре! 200 метров от пляжа!
КОД:13471. Предлагаем на продажу действующий трехзвездочный отель с бассейном и рестораном в городе Обзор, всего в 200 метрах от пляжа и в 300 метрах от центра города.
Недвижимость расположена в недавно построенном районе города Обзор, застроенном отелями и жилыми домами для...
STEFANOV INVEST
510 000 €
Отель, гостиница в Равде, Болгария
450 м2
#33468624
Стоимость: 510 000 евро
Населенный пункт: Равда
Общая площадь: 450 кв.м.
Этажей:5
Без таксы обслуживания.
Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Прекрасный семейный отель выполненный в классическом стиле. Рассчитан на 50...