Не морем единым. Чего ждать от инвестиций в коммерческую недвижимость Болгарии

Цифры

Рынок недвижимости Болгарии пережил пандемию без потрясений. По информации Национального института статистики, в 2020 году цены выросли на 5,4%, а стройки не замирали.

По данным Регистрационного агентства Болгарии, второй квартал 2021 года и вовсе установил рекорд по числу заключённых сделок с 2011 года. В первой половине года в стране было зарегистрировано 105 402 сделки. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го рост составил 39,4%, по сравнению с показателями 2019-го – плюс 13,9%. Эти данные включают сделки со всеми видами недвижимости.

На рынке преобладают местные инвесторы

По данным Colliers¹, в первой половине 2021 года общий объём инвестиций в недвижимость Болгарии составил €19 млн. Этот показатель стал самым низким с 2011 года. Снижение связано с общим замедлением рынка, вызванным пандемией. Из-за ограничений на передвижение местные инвесторы были активнее иностранцев.  

Изменение объёма инвестиционных транзакций в Болгарии. Источник: Colliers International

Общий объём сделок с целью инвестиций распределился по сегментам рынка так:

• 43% – сегмент розничной торговли;
• 29% – жилые помещения;
• 17% – офисные объекты;
• 11% – производственные и складские площади.

В первой половине 2021 года объём инвестиций в доходные активы был значительно выше (68%), чем в объекты недвижимости для собственного использования (32%).

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Привлекательность сегментов с точки зрения доходности

Исследование Colliers показало, что доходность объектов ретейла в Болгарии оставалась стабильной даже во время пандемии. А вот рентабельность производственных помещений и офисов уменьшилась.

Доходность объектов коммерческой недвижимости в Болгарии. Источник: Colliers International

Ретейл. Наименее пострадавший

Продовольственные магазины и аптеки – то есть заведения, обеспечивающие предметами первой необходимости, – оказались в выигрыше даже в локдаун, так как они продолжали работать в обычном режиме. Хорошую доходность показали мини-маркеты и магазины шаговой доступности. Согласно отчёту, даже мелкие предприниматели получили стимул к развитию и смогли конкурировать с сетевыми магазинами в борьбе за клиентов.

К примеру, в Софии² в последние годы открылось много небольших продовольственных точек и значительно увеличилось их разнообразие. Доля продуктовых магазинов в столице выросла с 3% в 2016 году до 7% в 2021-м.

Топ-5 категорий магазинов в Софии. Источник: Colliers International (2)

Топ-5 популярных категорий ретейла на главных торговых улицах Софии по количеству арендованных площадей:

1. Модная одежда
2. F&B (кафе, рестораны, фаст-фуд)
3. Услуги
4. Продовольственные товары
5. Аксессуары и ювелирные изделия²

Сочетание различных категорий магазинов на улицах Софии постепенно менялось: в 2016 году здесь доминировали магазины одежды и кафе, а в первом полугодии 2021 года линейка представленных категорий стала более сбалансированной.

Экономика Болгарии в первом полугодии 2021-го демонстрировала признаки восстановления. По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года количество розничных продаж росло, как и готовность людей к тратам. Болгары совершали покупки на 25,9% активнее в апреле и на 23,9% в мае 2021 года по сравнению с периодом первого локдауна 2020-го.

В центре внимания – ретейл-парки

В первой половине 2021 года в торговых центрах практически не открывались новые магазины, объём рынка остался на уровне 2020-го, то есть намного ниже докризисных показателей. Менеджеры ТЦ отметили, что уже работающие бренды стремились поменять концепции и даже расширить площади, а вот новых арендаторов было мало. В торговых центрах Софии уровень вакантных площадей оставался стабильным – в пределах 6-7%.

Одновременно, поскольку многие бренды уже представлены в столице и крупных городах Болгарии, большинство хотят расширить свои сети по всей стране. В фокусе внимания инвесторов ретейл-парки – экономичные форматы торговых центров в небольших городах.

Вслед за спросом появилось предложение: сейчас по всей стране строят около 52 тыс. кв. м таких площадей. По состоянию на первое полугодие 2021 года общая площадь помещений в ретейл-парках Болгарии – 179 тыс. кв. м. На каждую тысячу жителей приходится всего 27 кв. м, что существенно ниже по сравнению с другими странами Юго-Восточной Европы.

Площади в болгарских торговых центрах во втором квартале 2021 года и их доходность

Офисы. Переизбыток предложений

По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года сданные в аренду офисные площади в Софии увеличились на 53 тыс. кв. м. Общая площадь офисов классов A и B в столице достигла почти 2,19 млн кв. м. Доля свободных площадей составила 14,3% – в начале года показатель равнялся 12,9%: переход сотрудников на удалённую работу и неравномерные темпы восстановления экономики снизили спрос на офисные помещения в Софии и других крупных городах Болгарии.

С другой стороны, отсутствие крупных новых проектов может привести к уменьшению предложения: к середине года в стадии строительства находится всего 212 тыс. кв. м офисных помещений.

Арендные ставки остаются на уровне €15 за кв. м в центральных деловых районах, а в зданиях, расположенных вдоль основных магистралей Софии, – €12–14 за кв. м. 

Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

По прогнозу экспертов компании, ставки в офисных помещениях классов A и B могут снижаться из-за большого числа доступных площадей. Самый высокий уровень доходности данного сегмента во втором квартале 2021 года составил 7,5%.

Склады и промышленные площади. Всё для местных

По данным Cushman & Wakefield³, в данном сегменте объём арендуемых площадей почти соответствует докризисным показателям. В Софии большинство завершённых объектов возводились компаниями для собственного использования. На данный момент площадь промышленных и складских помещений на стадии строительства составляет около 330 тыс. кв. м, из которых почти 70% строятся по индивидуальному заказу и будут использоваться непосредственно владельцами.

На первую половину 2021 года уровень свободных площадей в данном сегменте в Софии составлял около 4% от общего предложения.

Арендные ставки в Софии остаются стабильными, в диапазоне €4,2–4,4 за кв. м. Помещения больше 10 тыс. кв. м предлагаются по цене €3,8–4,0 за кв. м.

Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

Доходность производственных и складских помещений несколько снизилась из-за растущего интереса инвесторов, поднимающих цены. Максимальный доход сегодня – около 8%.

Прогнозы

Ретейл: изменения и переоценка

Многим компаниям придётся реструктурировать бизнес и переоценить локацию объектов. Приоритетом крупных сетевых ретейлеров останется необходимость присутствия как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах городов.

Игроки рынка торговли, которые сумели реорганизовать систему работы и предложить дополнительные сервисы, помимо онлайн-доставки, окажутся в более выигрышном положении. Ретейл-парки могут стать популярными среди арендаторов, активно расширяющих сети. Этот формат может считаться хорошей возможностью для выхода на рынок в регионах.

Офисные помещения: акцент на топовых локациях

Эксперты прогнозируют, что на рынке будут предпочтительны инвестиции с низким уровнем риска. Основной интерес инвесторов сосредоточится на офисных помещениях класса А в топовых локациях.

Инвесторы, вложившие капитал в офисные помещения, сейчас стараются диверсифицировать портфели. Они могут направлять активы сразу в несколько сегментов рынка: складские помещения, жильё, торговые площади.

Складские и промышленные площади

Доходные активы в этой сфере остаются немногочисленными из-за большой доли компаний в сфере производства и логистики, которые предпочитают использовать собственные помещения (или старые, пригодные для использования здания).

Рентабельность индустриальной недвижимости может снижаться по причине того, что цены на такие объекты растут. Местные инвесторы интересуются этим форматом и предпочитают вкладывать средства в этот тип объектов.

Примеры коммерческой недвижимости в Болгарии

65 010 €

Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария

60 м²

#26590668 Стоимость: 66 000 евро+ДДС Населенный пункт: к.к. Солнечный Берег,Империал Палас Хотел Общая площадь: 60 кв.м. Этаж: 1 из 7 Без таксы обслуживания. Здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается магазин. Магазин расположен...

OAZIS REALTY

1 908 410 €

Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария

6157 м²

#29838682 Земельный участок в земледельческом статусе,м.Юрта,Святой Влас, Болгария Цена: 1 918 000 евро Местоположение: Святой Влас м.Юрта,Болгария Общая площадь: 6 157 кв. м. Оплата: Депозит 5000 евро, 100% при подписании нотариального акта на право собственности Идеален для инвестиционных целей ! Участок находится возле...

OAZIS REALTY

112 056 €

Коммерческая недвижимость в Бургасе, Болгария

10000 м²

#21366373 Предлагается для продажи земельный участок с утвержденным планом для строительства авто заправочной станции, на главной магистрали АМ ТРАКИЯ, обл. Бургас, Богария. Стоимость: 133 400 евро Населенный пункт: обл. Бургас Площадь участка: 10 000 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о...

OAZIS REALTY

30 576 €

Коммерческая недвижимость в Черноморце, Болгария

#27108530 Предлагается урегулированны участок земли в вильной зоне Внешняя Чешма, над Смокинова Градина, под застройку, в г. Черноморец, обл. Бургас, Болгария. площадь: 400 кв. м. местоположение: г. Черноморец схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акто о праве собственности. Участок ровный, прямоугольной...

OAZIS REALTY

70 854 €

Коммерческая недвижимость в Лозенеце, Болгария

700 м²

#27875664 Предлагается урегулированный участок земли в вильной зоне с. Лозенец, под застройку, обл. Бургас, Болгария. Стоимость: 72 300 евро площадь: 700 кв. м. местоположение: с. Лозенец схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акто о праве собственности. Участок ровный, урегулирован. На соседних участках...

OAZIS REALTY

539 000 €

Коммерческая недвижимость в Варваре, Болгария

10000 м²

#28101108 Продается земельный участок на второй линии моря в с. Варвара, обл. Бургас, Болгария. Цена: 550 000 евро Населенный пункт: с. Варвара Размер участка: 10 000 кв. м. План оплаты: Залог 2000 евро 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Страна Болгария, область Бургаская, город Царево, село Варвара –...

OAZIS REALTY

2 418 700 €

Отель, гостиница в Оброчиште, Болгария

2564 м²

Предлагается к продаже Гостиничный комплекс “ПАНОРАМА-БУЛТРАК”- уютный уголок у подножия гор, удачно расположенный в трёх км от побережья Черного моря в сельской местности. Это отличное соотношение цены и качества для тех, кто хочет приобрести готовый бизнес, каким является отель "Панорама -Бултрак". Оптимальное место для тихого и...

OAZIS REALTY

76 244 €

Магазин в Несебре, Болгария

84 м²

ID 30475352 Предлагается просторное коммерческое помещение под офис, магазин или любой другой торговый объект. Отличное местоположение – в новом квартале г.Несебр, Черно Море 1. Также в продаже есть ещё одно большое помещение, гараж с 4 паркоместами, небольшой склад. Идеальная инвестиция. Общая площадь: 78,72 кв. м. Стоимость 113 800...

OAZIS REALTY

435 600 €

Коммерческая недвижимость в Тынково, Болгария

9680 м²

#30689684 Предлагаем участок земли предназначен для строительства складовой базы. Цена: 435 600 евро Местоположение :с.Тынково,общ.Несебр Обща площ:9680 кв.м.. Схема на плащане: Депозит от 2000 евро 100% при подписване на документа за собственост. Предлагаем Вам большой участок, расположенный вокруг дороги, предназначенный для...

OAZIS REALTY

168 756 €

Коммерческая недвижимость в Бургасе, Болгария

1285 м²

#31121796 Предлагается для продажи участок в регуляции в ж.к.. Меден Рудник,г.Бургас . Стоимость: 172 200 евро Населенный пункт: г.Бургас,ж.к. Меден.Рудник. Площадь участка: 1285 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи земельный...

OAZIS REALTY

184 240 €

Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария

530 м²

# 31167078 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в центре Святого Власа Стоимость: 188 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Площадь участка: 530 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи участок земли , находящийся в...

OAZIS REALTY

74 800 €

Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария

84 м²

Предлагаем Вашему вниманию в продаже офис в жилом доме кв. Чёрное море-1, гр. Несебр.Офис находится на партерном этаже, с панорамными окнами и имеет площадь 84 кв.м, в офисе есть санитарный узел. Офис идеально подходит под любой вид деятельности: магазин, салон и т.д. Прекрасная инвестиция. В шаговой доступности находятся: офисы...

алтернатива имоти оод

19 598 €

Коммерческая недвижимость в Тополе, Болгария

602 м²

ID 32228830 Цена: 23 900 евро. Местоположение: с.Топола, общ.Каварна, обл.Добрич Общая площадь: 602 кв м Категория – урбанизированная земля Предлагаем угловой участок земли на первой линии моря в с.Топола, общ.Каварна, обл.Добрич, Участок в УПИ, ровной формы, проведена асфальтированная дорога. С видом на море и находится в 120 метрах...

OAZIS REALTY

12 375 €

Коммерческая недвижимость в Поморие, Болгария

#32714572 Предлагается земельный участок в г. Поморие в местности Бата. Цена: 12 500 евро Местоположение: г. Поморие м-ть Бата Общая площадь: 2 300 кв. м. Целевое назначение участка: Документы с сельхозназначением, земля в третьей категории. Участок 2,3 га, прямая форма с размеры 14 метров в ширину и 170 метров в длину. Добраться...

OAZIS REALTY

70 854 €

Коммерческая недвижимость в Тынково, Болгария

4000 м²

#33038064 Земельный участок под застройку. Область Бургас, община Несебр, село Тинково, местнность Кайряка. Общая площадь: 4.000 кв.м Цена: 72 300 евро Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности Назначение участка: территория для застройки обьектов высотой до 10м. Вдоль участка...

OAZIS REALTY

49 000 €

Коммерческая недвижимость в Тынково, Болгария

743 м²

#33355366 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в с.Тынково ,общ.Несебр Стоимость: 50 000 евро Населенный пункт: с.Тынково,общ.Несебр,обл.Бургас Площадь участка: 743 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи земельный...

OAZIS REALTY

99 900 €

Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария

50 м²

Продается просторный офис площадью 50 кв.м, расположенный на партерном этаже в проходном месте на Солнечном берегу, по улице, ведущей к пляжу. Расстояние до пляжа всего 50 метров, что составляет одну минуту пешком. Это выгодное расположение обеспечивает высокий трафик и отличную видимость для вашего бизнеса.Офис без мебели, что позволяет...

алтернатива имоти оод

37 430 €

Коммерческая недвижимость в Бургасе, Болгария

850 м²

ID 33432032 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в г.Бургас,квартал Меден Рудник. Стоимость: 38 000 евро Населенный пункт: г.Бургас,Меден Рудник,местность Брястовете Площадь участка: 850 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи...

OAZIS REALTY

363 122 €

Коммерческая недвижимость в Равде, Болгария

7024 м²

#28014898 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции для инвестиции на главном пути Бургас-Варна, с. Равда,напротив магазина Хелиос, обл. Бургас, Болгария. Стоимость: 386 300 евро Населенный пункт: с. Равда Площадь участка: 7 024 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о...

OAZIS REALTY

153 000 €

Кафе, ресторан в Бургасе, Болгария

106 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Предлагаем Вашему вниманию готовый бизнес кафе-аперитив, в данный момент работающее. Расположено в самом престижном районе Лазур города Бургаса. Местоположениe: Кафе находится в Бургасе, в новом жилом здании. Район Лазур расположен в близости от знаменитого Приморского парка Бургаса. Отсюда до центра города не более 20 минут пешей ходьбы....

Grand Estates Group

Посмотреть ещё 150 похожих объектов

Источники: 1) Colliers International – Investment Market Overview; 2) Colliers International – Shopping Streets In Sofia; 3) Cushman & Wakefield – Bilgaria Real Estate Market Data

Фото: wikipedia (Boby Dimitrov)

Условия цитирования материалов Prian.ru