a
Версия
для печати

Не морем единым. Чего ждать от инвестиций в коммерческую недвижимость Болгарии

Хотя экономика Болгарии неплохими темпами растёт с 2014 года, мы по-прежнему воспринимаем страну как курорт, а не место приложения инвестиций. Но что происходит в сегменте коммерческой недвижимости? Мы изучили отчёты мировых аналитиков…

Цифры

Рынок недвижимости Болгарии пережил пандемию без потрясений. По информации Национального института статистики, в 2020 году цены выросли на 5,4%, а стройки не замирали.

По данным Регистрационного агентства Болгарии, второй квартал 2021 года и вовсе установил рекорд по числу заключённых сделок с 2011 года. В первой половине года в стране было зарегистрировано 105 402 сделки. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го рост составил 39,4%, по сравнению с показателями 2019-го – плюс 13,9%. Эти данные включают сделки со всеми видами недвижимости.

На рынке преобладают местные инвесторы

По данным Colliers1, в первой половине 2021 года общий объём инвестиций в недвижимость Болгарии составил €19 млн. Этот показатель стал самым низким с 2011 года. Снижение связано с общим замедлением рынка, вызванным пандемией. Из-за ограничений на передвижение местные инвесторы были активнее иностранцев.  

Объем инвестиций
Изменение объёма инвестиционных транзакций в Болгарии. Источник: Colliers International

Общий объём сделок с целью инвестиций распределился по сегментам рынка так:

  • 43% – сегмент розничной торговли;
  • 29% – жилые помещения;
  • 17% – офисные объекты;
  • 11% – производственные и складские площади.

В первой половине 2021 года объём инвестиций в доходные активы был значительно выше (68%), чем в объекты недвижимости для собственного использования (32%).

Привлекательность сегментов с точки зрения доходности

Исследование Colliers показало, что доходность объектов ретейла в Болгарии оставалась стабильной даже во время пандемии. А вот рентабельность производственных помещений и офисов уменьшилась.

Доходность сегментов рынка
Доходность объектов коммерческой недвижимости в Болгарии. Источник: Colliers International

Ретейл. Наименее пострадавший

Продовольственные магазины и аптеки – то есть заведения, обеспечивающие предметами первой необходимости, – оказались в выигрыше даже в локдаун, так как они продолжали работать в обычном режиме. Хорошую доходность показали мини-маркеты и магазины шаговой доступности. Согласно отчёту, даже мелкие предприниматели получили стимул к развитию и смогли конкурировать с сетевыми магазинами в борьбе за клиентов.

К примеру, в Софии2 в последние годы открылось много небольших продовольственных точек и значительно увеличилось их разнообразие. Доля продуктовых магазинов в столице выросла с 3% в 2016 году до 7% в 2021-м.

Магазины в Софии
Топ-5 категорий магазинов в Софии. Источник: Colliers International (2)

Топ-5 популярных категорий ретейла на главных торговых улицах Софии по количеству арендованных площадей:

  1. Модная одежда
  2. F&B (кафе, рестораны, фаст-фуд)
  3. Услуги
  4. Продовольственные товары
  5. Аксессуары и ювелирные изделия2

Сочетание различных категорий магазинов на улицах Софии постепенно менялось: в 2016 году здесь доминировали магазины одежды и кафе, а в первом полугодии 2021 года линейка представленных категорий стала более сбалансированной.

Экономика Болгарии в первом полугодии 2021-го демонстрировала признаки восстановления. По данным Cushman & Wakefield3, во втором квартале 2021 года количество розничных продаж росло, как и готовность людей к тратам. Болгары совершали покупки на 25,9% активнее в апреле и на 23,9% в мае 2021 года по сравнению с периодом первого локдауна 2020-го.

В центре внимания – ретейл-парки

В первой половине 2021 года в торговых центрах практически не открывались новые магазины, объём рынка остался на уровне 2020-го, то есть намного ниже докризисных показателей. Менеджеры ТЦ отметили, что уже работающие бренды стремились поменять концепции и даже расширить площади, а вот новых арендаторов было мало. В торговых центрах Софии уровень вакантных площадей оставался стабильным – в пределах 6-7%.

Одновременно, поскольку многие бренды уже представлены в столице и крупных городах Болгарии, большинство хотят расширить свои сети по всей стране. В фокусе внимания инвесторов ретейл-парки – экономичные форматы торговых центров в небольших городах.

Вслед за спросом появилось предложение: сейчас по всей стране строят около 52 тыс. кв. м таких площадей. По состоянию на первое полугодие 2021 года общая площадь помещений в ретейл-парках Болгарии – 179 тыс. кв. м. На каждую тысячу жителей приходится всего 27 кв. м, что существенно ниже по сравнению с другими странами Юго-Восточной Европы.

Площади в болгарских торговых центрах во втором квартале 2021 года и их доходность

Город

Площади

Стоимость аренды кв. м

Максимальная доходность

София

402,27

€34

7,5%

Пловдив

75,70

€24

8,0%

Варна

122,00

€25

8,0%

Бургас

62,50

€21

8,0%

Офисы. Переизбыток предложений

По данным Cushman & Wakefield3, во втором квартале 2021 года сданные в аренду офисные площади в Софии увеличились на 53 тыс. кв. м. Общая площадь офисов классов A и B в столице достигла почти 2,19 млн кв. м. Доля свободных площадей составила 14,3% – в начале года показатель равнялся 12,9%: переход сотрудников на удалённую работу и неравномерные темпы восстановления экономики снизили спрос на офисные помещения в Софии и других крупных городах Болгарии.

С другой стороны, отсутствие крупных новых проектов может привести к уменьшению предложения: к середине года в стадии строительства находится всего 212 тыс. кв. м офисных помещений.

Арендные ставки остаются на уровне €15 за кв. м в центральных деловых районах, а в зданиях, расположенных вдоль основных магистралей Софии, – €12–14 за кв. м. 

Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды
Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

По прогнозу экспертов компании, ставки в офисных помещениях классов A и B могут снижаться из-за большого числа доступных площадей. Самый высокий уровень доходности данного сегмента во втором квартале 2021 года составил 7,5%.

Склады и промышленные площади. Всё для местных

По данным Cushman & Wakefield3, в данном сегменте объём арендуемых площадей почти соответствует докризисным показателям. В Софии большинство завершённых объектов возводились компаниями для собственного использования. На данный момент площадь промышленных и складских помещений на стадии строительства составляет около 330 тыс. кв. м, из которых почти 70% строятся по индивидуальному заказу и будут использоваться непосредственно владельцами.

На первую половину 2021 года уровень свободных площадей в данном сегменте в Софии составлял около 4% от общего предложения.

Арендные ставки в Софии остаются стабильными, в диапазоне €4,2–4,4 за кв. м. Помещения больше 10 тыс. кв. м предлагаются по цене €3,8–4,0 за кв. м.

Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и запрашиваемой стоимости аренды
Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

Доходность производственных и складских помещений несколько снизилась из-за растущего интереса инвесторов, поднимающих цены. Максимальный доход сегодня – около 8%.

Прогнозы

Ретейл: изменения и переоценка

Многим компаниям придётся реструктурировать бизнес и переоценить локацию объектов. Приоритетом крупных сетевых ретейлеров останется необходимость присутствия как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах городов.

Игроки рынка торговли, которые сумели реорганизовать систему работы и предложить дополнительные сервисы, помимо онлайн-доставки, окажутся в более выигрышном положении. Ретейл-парки могут стать популярными среди арендаторов, активно расширяющих сети. Этот формат может считаться хорошей возможностью для выхода на рынок в регионах.

Офисные помещения: акцент на топовых локациях

Эксперты прогнозируют, что на рынке будут предпочтительны инвестиции с низким уровнем риска. Основной интерес инвесторов сосредоточится на офисных помещениях класса А в топовых локациях.

Инвесторы, вложившие капитал в офисные помещения, сейчас стараются диверсифицировать портфели. Они могут направлять активы сразу в несколько сегментов рынка: складские помещения, жильё, торговые площади.

Складские и промышленные площади

Доходные активы в этой сфере остаются немногочисленными из-за большой доли компаний в сфере производства и логистики, которые предпочитают использовать собственные помещения (или старые, пригодные для использования здания).

Рентабельность индустриальной недвижимости может снижаться по причине того, что цены на такие объекты растут. Местные инвесторы интересуются этим форматом и предпочитают вкладывать средства в этот тип объектов.

Примеры коммерческой недвижимости в Болгарии
Коммерческая недвижимость за 222 230 евро в Равде, Болгария
222 230 €
Коммерческая недвижимость в Равде, Болгария
300 м2
Предлагается магазин-супермаркет на главной торговой улице, между курортным городом черноморья-Несебр и поселком Равда. Стоимость: 222 230 евро Населенный пункт: с.Равда Общая площадь: 300 кв.м. Торговая площадь: 200 кв.м. Складские помещения: 100 кв.м. Этаж: 1 из 4 Без таксы обслуживания. Здание введено в эксплуатацию-Акт 16...
OAZIS REALTY
Отель, гостиница за 750 000 евро в Равде, Болгария
750 000 €
Отель, гостиница в Равде, Болгария
700 м2
#27996888 Предлагается два самостоятельных этажа гостевого дома в статусе 2 звезды, в курортном поселке Равда , обл. Бургас, Болгария. Стоимость: 750 000 евро Населенный пункт: с. Равда Комнат: 12 и двухкомнатная квартира Общая площадь: 700 кв. м. Площадь двора: 70 кв. м. Терасса: 14 Этажность здания: 4 Этажи: 2 и 3 из 4 Без...
OAZIS REALTY
Магазин за 38 900 евро в Лозенеце, Болгария
38 900 €
Магазин в Лозенеце, Болгария
17 м2
#28124872 Предлагается магазин и земля 60 м2,на партерном этаже 5-ти этажного здания, в 200 м. от моря в популярном курортном поселке Лозенец, обл. Бургас, Болгария. Стоимость: 38 900 евро Населенный пункт: с. Лозенец Комнат: 1 Общая площадь: 16,66 кв. м. Площадь земли: 60 кв.м. Терасса: 0 Этаж: партер из 5 Такса обслуживания:...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 33 300 евро в Святом Власе, Болгария
33 300 €
Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария
21 м2
#23893979 Предлагается к продаже коммерческое помещение в г. Святой Влас. Цена 33300 евро Комнат: 1 Этаж: партер Стадия строительства: акт 15 Помещение расположено на партерном этаже. В этом здании будет размещен отель, ресторан, лаунж зона, торговые помещения. Основное строительство закончено, идут отделочные работы. Расположено...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 122 000 евро в Кошарице, Болгария
122 000 €
Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария
1200 м2
Предлагается к продаже земельный участок в с. Кошарица. Участок расположен между границами комплексов с виллами "Bay View Villas" и "Villa On The Black Sea". Это значит, что рядом есть жилые дома и круглогодично проживают семьи. Площадь участка 1200 кв.м. Участок ровный, имеет панорамный вид. К участку подведены коммуникации и электричество....
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 357 500 евро в Несебре, Болгария
357 500 €
Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария
246 м2
ID 29625456 Предлагается коммерческое помещение на первом этаже в здании с уникальной архитектурой,характерной для исторических построек старого города Несебр. Стоимость: 357 500 евро Населенный пункт: г. Несебр Общая площадь: 246 кв. м.+8.35 % общих частей здания Этаж: 1 из 5 Здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Схема оплаты:...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 194 500 евро на Солнечном берегу, Болгария
194 500 €
Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария
630 м2
#29653638 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в районе Запад, к.к. Солнечный Берег, обл. Бургас, Болгария. Стоимость: 194 500 евро Населенный пункт: к.к, Солнечный Берег, Запад Площадь участка: 630 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности....
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 210 000 евро в Кошарице, Болгария
210 000 €
Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария
6000 м2
#29998854 Земельный участок в в с. Кошарица для строительства курортного комплекса, с прекрасной панорамой Солнечного Берега. Цена: 210 000 евро Населенный пункт: с. Кошарица площадь: 6 000 кв. м. Назначение участка: под строительство. Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности....
OAZIS REALTY
Кафе, ресторан за 120 000 евро в Поморие, Болгария
120 000 €
Кафе, ресторан в Поморие, Болгария
170 м2
Свяжитесь с представителем Habita для получения более подробной информации об этом объекте.
Habita International Estates Ltd
Отель, гостиница за 2 600 000 евро в Оброчиште, Болгария
2 600 000 €
Отель, гостиница в Оброчиште, Болгария
2564 м2
Предлагается к продаже Гостиничный комплекс “ПАНОРАМА-БУЛТРАК”- уютный уголок у подножия гор, удачно расположенный в трёх км от побережья Черного моря в сельской местности. Это отличное соотношение цены и качества для тех, кто хочет приобрести готовый бизнес, каким является отель "Панорама -Бултрак". Оптимальное место для тихого и...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 65 000 евро в Обзоре, Болгария
65 000 €
Коммерческая недвижимость в Обзоре, Болгария
13173 м2
ID 30405866 Предлагаем участок земли размером 13173 кв м в с.Приселци, не далеко от г.Обзор, община Несебр, область Бургас. Всего в 6 км от моря. На границе участка проведена вода и электричество, идеально для размещения летних домов. Цена: 65 000 евро Местоположение: с.Приселци Общая площадь: 13 173 кв м Категория – земледельческая...
OAZIS REALTY
Магазин за 52 300 евро в Несебре, Болгария
52 300 €
Магазин в Несебре, Болгария
72 м2
ID 30444600 Предлагается коммерческое помещение на первом этаже жилого дома в квартале Черно Море, Несебр. Без таксы поддержки. Раньше использовалось в качестве аптеки. – Просторный светлый зал, небольшое офисное помещение, кладовка, и санузел. Есть кондиционер. Стоимость: 52 300 евро Населенный пункт: Несебр Общая площадь: 72 кв.м....
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 73 000 евро в Обзоре, Болгария
73 000 €
Коммерческая недвижимость в Обзоре, Болгария
659 м2
#30576060 Предлагается участок земли на 500м от моря в г.Обзор,659 кв.м. Цена:73 300 евро Участок разположен в самом городе Обзор.Поблизости есть дорога,вода и електричество.Чудесное место для строительства дома или для инвестиции. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 45 700 евро в Кошарице, Болгария
45 700 €
Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария
1038 м2
#30748494 Предлагается урбанизированная земля в с.Кошарица,общ.Несебр,1038кв.м Цена:45 700 евро Деревня Кошарица расположена в живописной местности у подножия Стара Планина, в нескольких километрах от Солнечного Берега. Это ближайший к пляжу поселок, где есть все необходимое для комфортного постоянного проживания - дороги заасфальтированы,...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 855 000 евро в Поморие, Болгария
855 000 €
Коммерческая недвижимость в Поморие, Болгария
900 м2
#30781694 Предлагаем к продаже жилой дом на главной дороге в г.Поморие Цена: 855 000 евро Населенный пункт: г. Поморие Общая площадь: 900 кв.м. Этажи: 4. Этап строительства: Акт 14 Находится на главной дороге в начале гр.Поморие. Предназначен для кафе с магазином на первом этаже, тренажерным залом на втором и апартаментами на...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 233 500 евро в Равде, Болгария
233 500 €
Коммерческая недвижимость в Равде, Болгария
3499 м2
#30837900 Предлагаем участок земли,который находится на главном пути между Несебром и Равдой Цена: 233 500 евро Местоположение :с.Равда,общ.Несебр Обща площ:3499 кв.м.. Схема на плащане: Депозит от 2000 евро 100% м при подписване на документа за собственост. Предлагаем Вам участок земли, расположенный напротив Мастерхаус,мебели...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 45 600 евро на Солнечном берегу, Болгария
45 600 €
Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария
#31003480 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в с.Извор,обл.Бургас . Стоимость: 45 600 евро Населенный пункт: обл.Бургас с.Извор. Площадь участка: 1290 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи земельный участок, под...
OAZIS REALTY
Магазин за 34 500 евро в Святом Власе, Болгария
34 500 €
Магазин в Святом Власе, Болгария
22 м2
ID 30261198 Предлагается коммерческое помещение на первом этаже в новопостроенном торговом центре. Стоимость: 34 500 евро Населенный пункт: апарт комплекс Севен Апартментс и Отель,Святой Влас,Болгария Общая площадь: 22,24 кв.м. Этаж: 1 из 4 Такса поддержки : 1000 евро/год Здание введено в эксплуатацию-Акт 15 Схема оплаты: 2000...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 188 000 евро в Святом Власе, Болгария
188 000 €
Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария
530 м2
# 31167078 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в центре Святого Власа Стоимость: 188 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Площадь участка: 530 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи участок земли , находящийся в...
OAZIS REALTY
Офис за 30 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
30 000 €
Офис на Солнечном берегу, Болгария
39 м2
Предлагаем Вашему вниманию в продаже просторный офис в закрытом комплексе, Солнечный берег.Офис находится на партерном этаже и имеет площадь 39 кв.м, в офисе есть санитарный узел и склад.Офис идеально подходит под любой вид деятельности: магазин, салон и т.д. Прекрасная инвестиция.  В шаговой доступности находятся: офисы...
алтернатива имоти оод

Источники: 1) Colliers International – Investment Market Overview; 2) Colliers International – Shopping Streets In Sofia; 3) Cushman & Wakefield – Bilgaria Real Estate Market Data

Фото: wikipedia (Boby Dimitrov)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Болгария, Анализ рынков, Инвестиции, Коммерческая недвижимость, Недвижимость

Читайте также

Как правильно переоформить недвижимость в Болгарии, доставшуюся по наследству
Подробно о процедуре вступления в наследство и сопутствующих расходах
«Дорожает. Раскупается. Не выставляется». Короткие ответы на длинные вопросы о недвижимости Болгарии
Квартиры и дома в Болгарии пользуются стабильным спросом. Точнее, он даже увеличивается. Цены в...
В Болгарии ажиотажный спрос на загородные дома. Разбираемся, что в них такого
Смотрим варианты: от недорогих коттеджей до шикарных вилл у моря
Релокация в Болгарию: как София привлекает стартапы и инвестиции
Условия получения стартап-визы очень лояльные
Спрос высокий, цены растут ускоренными темпами, местные – главные покупатели курортных объектов в Болгарии
Главное из стрима в telegram-канале Prian
Цены в стране: сколько стоит жизнь в Болгарии
Как ни погляди – бюджетно

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Дома (виллы) в Болгарии Земельные участки в Болгарии Апартаменты (квартиры) в Болгарии Коммерческая недвижимость в Болгарии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Болгария»

  • 25.05.2023
  • 213

Болгария переживает, Грузия готовится, Испания не понимает. Видеообзор новостей от Prian

Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции

  • 12.05.2023
  • 429