Не морем единым. Чего ждать от инвестиций в коммерческую недвижимость Болгарии

Цифры

Рынок недвижимости Болгарии пережил пандемию без потрясений. По информации Национального института статистики, в 2020 году цены выросли на 5,4%, а стройки не замирали.

По данным Регистрационного агентства Болгарии, второй квартал 2021 года и вовсе установил рекорд по числу заключённых сделок с 2011 года. В первой половине года в стране было зарегистрировано 105 402 сделки. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го рост составил 39,4%, по сравнению с показателями 2019-го – плюс 13,9%. Эти данные включают сделки со всеми видами недвижимости.

На рынке преобладают местные инвесторы

По данным Colliers¹, в первой половине 2021 года общий объём инвестиций в недвижимость Болгарии составил €19 млн. Этот показатель стал самым низким с 2011 года. Снижение связано с общим замедлением рынка, вызванным пандемией. Из-за ограничений на передвижение местные инвесторы были активнее иностранцев.  

Изменение объёма инвестиционных транзакций в Болгарии. Источник: Colliers International

Общий объём сделок с целью инвестиций распределился по сегментам рынка так:

• 43% – сегмент розничной торговли;
• 29% – жилые помещения;
• 17% – офисные объекты;
• 11% – производственные и складские площади.

В первой половине 2021 года объём инвестиций в доходные активы был значительно выше (68%), чем в объекты недвижимости для собственного использования (32%).

Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежом Подписаться

Привлекательность сегментов с точки зрения доходности

Исследование Colliers показало, что доходность объектов ретейла в Болгарии оставалась стабильной даже во время пандемии. А вот рентабельность производственных помещений и офисов уменьшилась.

Доходность объектов коммерческой недвижимости в Болгарии. Источник: Colliers International

Ретейл. Наименее пострадавший

Продовольственные магазины и аптеки – то есть заведения, обеспечивающие предметами первой необходимости, – оказались в выигрыше даже в локдаун, так как они продолжали работать в обычном режиме. Хорошую доходность показали мини-маркеты и магазины шаговой доступности. Согласно отчёту, даже мелкие предприниматели получили стимул к развитию и смогли конкурировать с сетевыми магазинами в борьбе за клиентов.

К примеру, в Софии² в последние годы открылось много небольших продовольственных точек и значительно увеличилось их разнообразие. Доля продуктовых магазинов в столице выросла с 3% в 2016 году до 7% в 2021-м.

Топ-5 категорий магазинов в Софии. Источник: Colliers International (2)

Топ-5 популярных категорий ретейла на главных торговых улицах Софии по количеству арендованных площадей:

1. Модная одежда
2. F&B (кафе, рестораны, фаст-фуд)
3. Услуги
4. Продовольственные товары
5. Аксессуары и ювелирные изделия²

Сочетание различных категорий магазинов на улицах Софии постепенно менялось: в 2016 году здесь доминировали магазины одежды и кафе, а в первом полугодии 2021 года линейка представленных категорий стала более сбалансированной.

Экономика Болгарии в первом полугодии 2021-го демонстрировала признаки восстановления. По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года количество розничных продаж росло, как и готовность людей к тратам. Болгары совершали покупки на 25,9% активнее в апреле и на 23,9% в мае 2021 года по сравнению с периодом первого локдауна 2020-го.

В центре внимания – ретейл-парки

В первой половине 2021 года в торговых центрах практически не открывались новые магазины, объём рынка остался на уровне 2020-го, то есть намного ниже докризисных показателей. Менеджеры ТЦ отметили, что уже работающие бренды стремились поменять концепции и даже расширить площади, а вот новых арендаторов было мало. В торговых центрах Софии уровень вакантных площадей оставался стабильным – в пределах 6-7%.

Одновременно, поскольку многие бренды уже представлены в столице и крупных городах Болгарии, большинство хотят расширить свои сети по всей стране. В фокусе внимания инвесторов ретейл-парки – экономичные форматы торговых центров в небольших городах.

Вслед за спросом появилось предложение: сейчас по всей стране строят около 52 тыс. кв. м таких площадей. По состоянию на первое полугодие 2021 года общая площадь помещений в ретейл-парках Болгарии – 179 тыс. кв. м. На каждую тысячу жителей приходится всего 27 кв. м, что существенно ниже по сравнению с другими странами Юго-Восточной Европы.

Площади в болгарских торговых центрах во втором квартале 2021 года и их доходность

Офисы. Переизбыток предложений

По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года сданные в аренду офисные площади в Софии увеличились на 53 тыс. кв. м. Общая площадь офисов классов A и B в столице достигла почти 2,19 млн кв. м. Доля свободных площадей составила 14,3% – в начале года показатель равнялся 12,9%: переход сотрудников на удалённую работу и неравномерные темпы восстановления экономики снизили спрос на офисные помещения в Софии и других крупных городах Болгарии.

С другой стороны, отсутствие крупных новых проектов может привести к уменьшению предложения: к середине года в стадии строительства находится всего 212 тыс. кв. м офисных помещений.

Арендные ставки остаются на уровне €15 за кв. м в центральных деловых районах, а в зданиях, расположенных вдоль основных магистралей Софии, – €12–14 за кв. м. 

Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

По прогнозу экспертов компании, ставки в офисных помещениях классов A и B могут снижаться из-за большого числа доступных площадей. Самый высокий уровень доходности данного сегмента во втором квартале 2021 года составил 7,5%.

Склады и промышленные площади. Всё для местных

По данным Cushman & Wakefield³, в данном сегменте объём арендуемых площадей почти соответствует докризисным показателям. В Софии большинство завершённых объектов возводились компаниями для собственного использования. На данный момент площадь промышленных и складских помещений на стадии строительства составляет около 330 тыс. кв. м, из которых почти 70% строятся по индивидуальному заказу и будут использоваться непосредственно владельцами.

На первую половину 2021 года уровень свободных площадей в данном сегменте в Софии составлял около 4% от общего предложения.

Арендные ставки в Софии остаются стабильными, в диапазоне €4,2–4,4 за кв. м. Помещения больше 10 тыс. кв. м предлагаются по цене €3,8–4,0 за кв. м.

Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

Доходность производственных и складских помещений несколько снизилась из-за растущего интереса инвесторов, поднимающих цены. Максимальный доход сегодня – около 8%.

Прогнозы

Ретейл: изменения и переоценка

Многим компаниям придётся реструктурировать бизнес и переоценить локацию объектов. Приоритетом крупных сетевых ретейлеров останется необходимость присутствия как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах городов.

Игроки рынка торговли, которые сумели реорганизовать систему работы и предложить дополнительные сервисы, помимо онлайн-доставки, окажутся в более выигрышном положении. Ретейл-парки могут стать популярными среди арендаторов, активно расширяющих сети. Этот формат может считаться хорошей возможностью для выхода на рынок в регионах.

Офисные помещения: акцент на топовых локациях

Эксперты прогнозируют, что на рынке будут предпочтительны инвестиции с низким уровнем риска. Основной интерес инвесторов сосредоточится на офисных помещениях класса А в топовых локациях.

Инвесторы, вложившие капитал в офисные помещения, сейчас стараются диверсифицировать портфели. Они могут направлять активы сразу в несколько сегментов рынка: складские помещения, жильё, торговые площади.

Складские и промышленные площади

Доходные активы в этой сфере остаются немногочисленными из-за большой доли компаний в сфере производства и логистики, которые предпочитают использовать собственные помещения (или старые, пригодные для использования здания).

Рентабельность индустриальной недвижимости может снижаться по причине того, что цены на такие объекты растут. Местные инвесторы интересуются этим форматом и предпочитают вкладывать средства в этот тип объектов.

Примеры коммерческой недвижимости в Болгарии

127 800 €

Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария

494 м²

ID 33472302 Цена: 127 800 евро. Местоположение: местность Инцараки 2, Святой Влас, обл.Бургас Общая площадь: 494 кв м Категория – незастроенный участок для строительства курортно-рекреационного объекта Предлагаем ровный участок земли в УПИ с видом на море в местности Инцараки 2, Святой Влас, обл.Бургас. К участку проведена дорога и...

OAZIS REALTY

158 365 €

Магазин в Сарафово, Болгария

57 м²

ID 33399676 Стоимость: 166 700 евро Населенный пункт: кв.Сарафово, г.Бургас Общая площадь магазина: 56.5 кв.м Без таксы поддержки Схема оплаты: 5000 евро – депозит 100 % при подписании нотариального акта о праве собственности. Продается уютный магазин – полностью готовый действующий бизнес! Уникальная возможность приобрести...

OAZIS REALTY

880 000 €

Отель, гостиница в Святом Власе, Болгария

1128 м²

ID 33458188 Предлагается Четырехэтажный отель в тихом живописном месте черноморского побережья. Стоимость: 880 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Общая площадь: 1128 кв.м. Этажей: 4 Без таксы обслуживания. Здание введено в эксплуатацию: Акт 16. Работающий Отель в Святом Власе на 60 мест, 150м от моря, большинство апартаментов...

OAZIS REALTY

1 675 000 €

Производство в Варне, Болгария

1000 м²

Винодельня 650 тонн в Варне, Болгария: • Винодельня, мощностью 650 тонн, склад, специализированные помещения для производства и хранения вина, расположены на участке 4000 м2 собственной земли; • Виноградник, на арендованной земле, площадью 54 гектара; • Договоры аренды земли; • Сельскохозяйственная техника; •...

World Haus Finland

255 780 €

Коммерческая недвижимость в Равде, Болгария

3499 м²

#30837900 Предлагаем участок земли,который находится на главном пути между Несебром и Равдой Цена: 261 000 евро Местоположение :с.Равда,общ.Несебр Обща площ:3499 кв.м.. Схема на плащане: Депозит от 2000 евро 100% м при подписване на документа за собственост. Предлагаем Вам участок земли, расположенный напротив Мастерхаус,мебели...

OAZIS REALTY

295 000 €

Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария

320 м²

#28242014 Ресторан в г.Несебре, в 50 метрах от пляжа, в к-с Златна Дюна, Болгария Цена: 295 000 евро Населенный пункт: Несебър Общая площадь: 170 м2 и крытая терраса 150 м2 Этаж: 1 Оплата за обслуживание –нет Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании...

OAZIS REALTY

109 000 €

Магазин в Варне, Болгария

92 м²

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию Большое помещение со статусом "Магазин" с топовым расположением! Недвижимость состоит из двух уровней с двумя входами. Первый уровень – большое помещение первого этажа площадью 65,25 кв.м. и санузел, два входа - один с улицы и один с внутреннего входа здания. Второй уровень –...

IBG Property

26 410 €

Коммерческая недвижимость в Горице, Болгария

1396 м²

ID 33684376 Цена: 27 800 евро Местоположение: с. Горица, общ.Поморие, обл.Бургас Общая площадь: 1396 кв м Категория – земельный участок в УПИ Продается участок земли в УПИ, идеален для застройки дома в с. Горица. Готовый проект дома прилагается. Разрешение на постройку выдано в 2013 году, нужно только обновить его. Идеальная локация,...

OAZIS REALTY

350 000 €

Отель, гостиница в Бяле, Болгария

490 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит Готовый бизнес

IBG Property представляет Вашему вниманию: Реф номер: Продается полностью меблированная база с 36 местами для проживания. Основной дом: - Год постройки: 2004 - Общая площадь: 490 м² (400 м² на три этажа, 50 м² подвал, 40 м² терраса на первом этаже) - Количество комнат: 16 - Количество санузлов: 6 - Меблировка:...

IBG Property

539 000 €

Отель, гостиница в Ахелое, Болгария

791 м²

ID 33643448 Продается уютный семейный отель в тихом районе Ахелоя. Дом расположен вдали от шума, но в шаговой доступности от центра города и в 1200 метрах от пляжа. Основные характеристики: Площадь участка: 672 кв. м. Общая площадь застройки 791кв.м. Площадь дома 667 кв.м. Площадь гаража 44 кв.м., +80 кв.м. терраса. На территории...

OAZIS REALTY

78 850 €

Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария

530 м²

# 31152468 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в Святом Власе,местность Инцараки Стоимость: 83 000 евро Населенный пункт: Святой Влас Площадь участка: 530 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи участок земли ,...

OAZIS REALTY

85 000 €

Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария

32 м²

ID 33632684 Предлагается к продаже магазин на оживленной торговой улице без таксы поддержки, в г. Несебр, обл. Бургас, Болгария. Стоимость: 85000 евро Населенный пункт: г. Несебр Общая площадь: 32 кв. м. Этаж: 1 из 4 Без таксы обслуживания. Здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при...

OAZIS REALTY

370 848 €

Коммерческая недвижимость в Равде, Болгария

7024 м²

#28014898 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции для инвестиции на главном пути Бургас-Варна, с. Равда,напротив магазина Хелиос, обл. Бургас, Болгария. Стоимость: 386 300 евро Населенный пункт: с. Равда Площадь участка: 7 024 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о...

OAZIS REALTY

233 400 €

Коммерческая недвижимость в Бургасе, Болгария

10000 м²

#21366373 Предлагается для продажи земельный участок с утвержденным планом для строительства авто заправочной станции, на главной магистрали АМ ТРАКИЯ, обл. Бургас, Богария. Стоимость: 233 400 евро Населенный пункт: обл. Бургас Площадь участка: 10 000 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о...

OAZIS REALTY

81 700 €

Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария

347 м²

Предлагаем Вашему вниманию в продаже, подземный гараж на 4 парковочных места и склад, кв. Чёрное море-1, Несебр.Площадь гаража 326 кв.м, склад 21 кв.м. В шаговой доступности находятся: офисы администрации города, банки, поликлиника с современным оборудованием, аптеки, разные магазины, остановки автобусов в сторону Бургаса.

алтернатива имоти оод

1 530 900 €

Коммерческая недвижимость в Болгарии

191 м²

ID 33811892 Предлагаются для продажи четыре земельных участка община Камено, с.Константиново, возле озера Мандра Стоимость: 1 530 900 евро Населенный пункт: Болгария,область Бургас,община Камено, с.Константиново , на берегу озера Мандра . Площадь участка: 191,363 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании...

OAZIS REALTY

53 675 €

Коммерческая недвижимость в Медово, Болгария

1932 м²

#32124140 Предлагается а продаже земельный участок в с. Медово, община Поморие. Цена: 56500 евро Местоположение: с. Медово общ. Поморие Общая площадь: 1932 кв.м. Целевое назначение участка: урбанизированная земля для жилой застройки. Расстояние до моря 8 км., до Поморийского грязевого озера 14 км. Оплата: Депозит 2000 евро,...

OAZIS REALTY

118 000 €

Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария

756 м²

#33836026 Цена: 118 000 евро Населенный пункт: Св. Влас Общая площадь: 756 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро - депозит 100% оплаты при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи земельный участок площадью 756 м2, в регуляции. Есть панорама моря. Подходит для строительства семейного дома....

OAZIS REALTY

62 320 €

Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария

590 м²

ID 32484254 Цена: 65 600 евро. Местоположение: местность Инцараки, Святой Влас, обл.Бургас Общая площадь: 590 кв м Категория – незастроенное участок для строительства курортно-рекреационного объекта Предлагаем ровный участок земли в УПИ с видом на море в местности Инцараки, Святой Влас, обл.Бургас. К участку проведена дорога и...

OAZIS REALTY

631 750 €

Отель, гостиница в Приморско, Болгария

720 м²

#31391694 Предлагаем гостевой дом в центре города.Приморско. Цена: 665 000 евро Населенный пункт: гр.Приморско Комнат: 20 Общая площадь: 720 кв. м. Вес: 5 Сад: 240 кв. м Дом состоит из 5 этажей и большого подвала.На каждом этаже есть 4 просторных номера с собственной ванной комнатой и террасой.В непосредственной близости...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 151 похожий объект

Источники: 1) Colliers International – Investment Market Overview; 2) Colliers International – Shopping Streets In Sofia; 3) Cushman & Wakefield – Bilgaria Real Estate Market Data

Фото: wikipedia (Boby Dimitrov)

Условия цитирования материалов Prian.ru