a
Версия
для печати

Не морем единым. Чего ждать от инвестиций в коммерческую недвижимость Болгарии

Хотя экономика Болгарии неплохими темпами растёт с 2014 года, мы по-прежнему воспринимаем страну как курорт, а не место приложения инвестиций. Но что происходит в сегменте коммерческой недвижимости? Мы изучили отчёты мировых аналитиков…

Цифры

Рынок недвижимости Болгарии пережил пандемию без потрясений. По информации Национального института статистики, в 2020 году цены выросли на 5,4%, а стройки не замирали.

По данным Регистрационного агентства Болгарии, второй квартал 2021 года и вовсе установил рекорд по числу заключённых сделок с 2011 года. В первой половине года в стране было зарегистрировано 105 402 сделки. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го рост составил 39,4%, по сравнению с показателями 2019-го – плюс 13,9%. Эти данные включают сделки со всеми видами недвижимости.

На рынке преобладают местные инвесторы

По данным Colliers1, в первой половине 2021 года общий объём инвестиций в недвижимость Болгарии составил €19 млн. Этот показатель стал самым низким с 2011 года. Снижение связано с общим замедлением рынка, вызванным пандемией. Из-за ограничений на передвижение местные инвесторы были активнее иностранцев.  

Объем инвестиций
Изменение объёма инвестиционных транзакций в Болгарии. Источник: Colliers International

Общий объём сделок с целью инвестиций распределился по сегментам рынка так:

  • 43% – сегмент розничной торговли;
  • 29% – жилые помещения;
  • 17% – офисные объекты;
  • 11% – производственные и складские площади.

В первой половине 2021 года объём инвестиций в доходные активы был значительно выше (68%), чем в объекты недвижимости для собственного использования (32%).

Привлекательность сегментов с точки зрения доходности

Исследование Colliers показало, что доходность объектов ретейла в Болгарии оставалась стабильной даже во время пандемии. А вот рентабельность производственных помещений и офисов уменьшилась.

Доходность сегментов рынка
Доходность объектов коммерческой недвижимости в Болгарии. Источник: Colliers International

Ретейл. Наименее пострадавший

Продовольственные магазины и аптеки – то есть заведения, обеспечивающие предметами первой необходимости, – оказались в выигрыше даже в локдаун, так как они продолжали работать в обычном режиме. Хорошую доходность показали мини-маркеты и магазины шаговой доступности. Согласно отчёту, даже мелкие предприниматели получили стимул к развитию и смогли конкурировать с сетевыми магазинами в борьбе за клиентов.

К примеру, в Софии2 в последние годы открылось много небольших продовольственных точек и значительно увеличилось их разнообразие. Доля продуктовых магазинов в столице выросла с 3% в 2016 году до 7% в 2021-м.

Магазины в Софии
Топ-5 категорий магазинов в Софии. Источник: Colliers International (2)

Топ-5 популярных категорий ретейла на главных торговых улицах Софии по количеству арендованных площадей:

  1. Модная одежда
  2. F&B (кафе, рестораны, фаст-фуд)
  3. Услуги
  4. Продовольственные товары
  5. Аксессуары и ювелирные изделия2

Сочетание различных категорий магазинов на улицах Софии постепенно менялось: в 2016 году здесь доминировали магазины одежды и кафе, а в первом полугодии 2021 года линейка представленных категорий стала более сбалансированной.

Экономика Болгарии в первом полугодии 2021-го демонстрировала признаки восстановления. По данным Cushman & Wakefield3, во втором квартале 2021 года количество розничных продаж росло, как и готовность людей к тратам. Болгары совершали покупки на 25,9% активнее в апреле и на 23,9% в мае 2021 года по сравнению с периодом первого локдауна 2020-го.

В центре внимания – ретейл-парки

В первой половине 2021 года в торговых центрах практически не открывались новые магазины, объём рынка остался на уровне 2020-го, то есть намного ниже докризисных показателей. Менеджеры ТЦ отметили, что уже работающие бренды стремились поменять концепции и даже расширить площади, а вот новых арендаторов было мало. В торговых центрах Софии уровень вакантных площадей оставался стабильным – в пределах 6-7%.

Одновременно, поскольку многие бренды уже представлены в столице и крупных городах Болгарии, большинство хотят расширить свои сети по всей стране. В фокусе внимания инвесторов ретейл-парки – экономичные форматы торговых центров в небольших городах.

Вслед за спросом появилось предложение: сейчас по всей стране строят около 52 тыс. кв. м таких площадей. По состоянию на первое полугодие 2021 года общая площадь помещений в ретейл-парках Болгарии – 179 тыс. кв. м. На каждую тысячу жителей приходится всего 27 кв. м, что существенно ниже по сравнению с другими странами Юго-Восточной Европы.

Площади в болгарских торговых центрах во втором квартале 2021 года и их доходность

Город

Площади

Стоимость аренды кв. м

Максимальная доходность

София

402,27

€34

7,5%

Пловдив

75,70

€24

8,0%

Варна

122,00

€25

8,0%

Бургас

62,50

€21

8,0%

Офисы. Переизбыток предложений

По данным Cushman & Wakefield3, во втором квартале 2021 года сданные в аренду офисные площади в Софии увеличились на 53 тыс. кв. м. Общая площадь офисов классов A и B в столице достигла почти 2,19 млн кв. м. Доля свободных площадей составила 14,3% – в начале года показатель равнялся 12,9%: переход сотрудников на удалённую работу и неравномерные темпы восстановления экономики снизили спрос на офисные помещения в Софии и других крупных городах Болгарии.

С другой стороны, отсутствие крупных новых проектов может привести к уменьшению предложения: к середине года в стадии строительства находится всего 212 тыс. кв. м офисных помещений.

Арендные ставки остаются на уровне €15 за кв. м в центральных деловых районах, а в зданиях, расположенных вдоль основных магистралей Софии, – €12–14 за кв. м. 

Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды
Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

По прогнозу экспертов компании, ставки в офисных помещениях классов A и B могут снижаться из-за большого числа доступных площадей. Самый высокий уровень доходности данного сегмента во втором квартале 2021 года составил 7,5%.

Склады и промышленные площади. Всё для местных

По данным Cushman & Wakefield3, в данном сегменте объём арендуемых площадей почти соответствует докризисным показателям. В Софии большинство завершённых объектов возводились компаниями для собственного использования. На данный момент площадь промышленных и складских помещений на стадии строительства составляет около 330 тыс. кв. м, из которых почти 70% строятся по индивидуальному заказу и будут использоваться непосредственно владельцами.

На первую половину 2021 года уровень свободных площадей в данном сегменте в Софии составлял около 4% от общего предложения.

Арендные ставки в Софии остаются стабильными, в диапазоне €4,2–4,4 за кв. м. Помещения больше 10 тыс. кв. м предлагаются по цене €3,8–4,0 за кв. м.

Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и запрашиваемой стоимости аренды
Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

Доходность производственных и складских помещений несколько снизилась из-за растущего интереса инвесторов, поднимающих цены. Максимальный доход сегодня – около 8%.

Прогнозы

Ретейл: изменения и переоценка

Многим компаниям придётся реструктурировать бизнес и переоценить локацию объектов. Приоритетом крупных сетевых ретейлеров останется необходимость присутствия как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах городов.

Игроки рынка торговли, которые сумели реорганизовать систему работы и предложить дополнительные сервисы, помимо онлайн-доставки, окажутся в более выигрышном положении. Ретейл-парки могут стать популярными среди арендаторов, активно расширяющих сети. Этот формат может считаться хорошей возможностью для выхода на рынок в регионах.

Офисные помещения: акцент на топовых локациях

Эксперты прогнозируют, что на рынке будут предпочтительны инвестиции с низким уровнем риска. Основной интерес инвесторов сосредоточится на офисных помещениях класса А в топовых локациях.

Инвесторы, вложившие капитал в офисные помещения, сейчас стараются диверсифицировать портфели. Они могут направлять активы сразу в несколько сегментов рынка: складские помещения, жильё, торговые площади.

Складские и промышленные площади

Доходные активы в этой сфере остаются немногочисленными из-за большой доли компаний в сфере производства и логистики, которые предпочитают использовать собственные помещения (или старые, пригодные для использования здания).

Рентабельность индустриальной недвижимости может снижаться по причине того, что цены на такие объекты растут. Местные инвесторы интересуются этим форматом и предпочитают вкладывать средства в этот тип объектов.

Примеры коммерческой недвижимости в Болгарии
Отель, гостиница за 1 159 999 евро в Равде, Болгария
1 159 999 €
Отель, гостиница в Равде, Болгария
780 м2
#27503932 Предлагается прекрасный отель с рестораном на первой линии моря, в прекрасном, живописном месте черноморского побережья-с. Равда, обл. Бургас, Болгария. Стоимость: 1 159 999 евро Населенный пункт: . Равда Комнат: 16 Общая площадь: 780 кв.м. Этажей: 3 Без таксы обслуживания. Здание введено в эксплуатацию в 2010 г.-Акт 16...
OAZIS REALTY
Магазин за 177 800 евро в Равде, Болгария
177 800 €
Магазин в Равде, Болгария
170 м2
#27084950 Торговое помещение в Равде, Болгария, на центральной улице и земля 600 м2 в ПОДАРОК!!! Цена: 177 800 евро Населенный пункт: Равда Комнат: 1 Общая площадь: 170 м2. Земля: 600 м2 Этаж: 1/5 Оплата за обслуживание - 0 Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Для продажи предлагается нежилое...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 389 000 евро в Несебре, Болгария
389 000 €
Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария
364 м2
#28327494 Ресторан в г.Несебре, в 100 метрах от пляжа, Болгария Цена: 410 000 евро Населенный пункт: Несебър Общая площадь: 264 кв. м. и пати 100 кв. м. Этаж: 1 Оплата за обслуживание –нет Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве...
OAZIS REALTY
Отель, гостиница за 644 000 евро в Равде, Болгария
644 000 €
Отель, гостиница в Равде, Болгария
928 м2
#28350224 Работающий пятиэтажный отель с бассейном в с. Равда. Тип: семейный отель Площадь двора: 451 м2 Застроенная площадь: 826 м2 Цена: 644 000 евро Рецепция: да Бассейн: да Расстояние до пляжа: 650 м Год постройки: 2008г. Этап строительства: Акт 16 Прекрасный семейный отель ALDEMAR построен в 2008г и активно работает с...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 690 000 евро в Бате, Болгария
690 000 €
Коммерческая недвижимость в Бате, Болгария
3000 м2
#29617866 Действующий бизнес-производство древесных брекетов-пеллет в Болгарии в с. Бата. Цена: 690 000 евро Населенное место: область Бургас с. Бата Площадь земли: 3 000 кв. м. Этаж: 1 из 1 Нет таксы за обслуживание. Оплата: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о собственности. Предлагается к продаже новая...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 55 600 евро в Святом Власе, Болгария
55 600 €
Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария
519 м2
#29671338 Земельный участок, Святой Влас, местность Инцараки Цена: 55 600 евро Населенный пункт: Св. Влас Общая площадь: 519 кв. м. Предлагается для продажи земельный участок площадью 519 м2, в регуляции. Есть панорама моря. Подходит для строительства односемейного дома или комплекса в Святом Власе. Электричество, вода и канализация есть...
OAZIS REALTY
Магазин за 239 000 евро в Бургасе, Болгария
239 000 €
Магазин в Бургасе, Болгария
268 м2
Агентство „Аврора плюс” предлагает магазин площадью 268 кв.м, расположенный на партерном этаже жилого дома в районе М. Рудник, г. Бургас. Магазин имеет 2 уровня и состоит из: большого торгового зала на первом этаже с 2 небольшими складами, WC, ванной комнаты и гардеробной, а также склада в подвале. Имеет 2 подъезда высотой 3.20 м....
Аврора Плюс
Магазин за 28 990 евро в Несебре, Болгария
28 990 €
Магазин в Несебре, Болгария
27 м2
ID27316804 Офис - Раковски 31, Несебыр (Новый город), Болгария Цена: 28 990 евро Общая площадь: 26.62 кв.м Этаж: партер / 6 Плата за обслуживание: нет Этап строительства: здание введено в эксплуатацию - акт 16 На продажу предлагается офис в Новом городе Несебра в черновой отделке. Офис имеет отдельный вход от здания, а здание...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 347 200 евро в Обзоре, Болгария
347 200 €
Коммерческая недвижимость в Обзоре, Болгария
5208 м2
#30562658 Предлагаем участок земли на первой линии моря в г.Обзор, общ.Несебр, в местности «Мешелика», с назначением – незастроенное имущество для курортно-рекреационного объекта. Цена: 347 200 евро. Местоположение: м.Мешелика, г.Обзор, общ.Несебр, обл.Бургас Общая площадь: 5208 кв м Категория – урбанизированная земля Рядом есть...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 22 200 евро в Бургасе, Болгария
22 200 €
Коммерческая недвижимость в Бургасе, Болгария
336 м2
#31041694 Предлагается для продажи участок в м-ст Изворите,г.Бургас . Стоимость: 22 200 евро Населенный пункт: г.Бургас,. Площадь участка: 336 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Участок земли в местности "Изворите" в области ж.к. Меден рудник, участок имеет...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 138 000 евро в Святом Власе, Болгария
138 000 €
Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария
305 м2
# 31170046 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в центре Святого Власа Стоимость: 138 000 евро Населенный пункт: Святой Влас,квартал Русалка Площадь участка: 305 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи участок земли...
OAZIS REALTY
Офис за 147 000 евро на Солнечном берегу, Болгария
147 000 €
Офис на Солнечном берегу, Болгария
49 м2
Предлагаем Вашему вниманию в продаже просторный офис в нескольких метрах от автовокзала на Солнечном берегу, в закрытом комплексе " Роял Сан"Офис находится на партерном этаже, с панорамными окнами и имеет площадь 48,96 кв.м. В офисе есть санитарный узел. Офис идеально подходит под любой вид деятельности.В шаговой доступности находятся:...
алтернатива имоти оод
Отель, гостиница за 442 300 евро в Приморско, Болгария
442 300 €
Отель, гостиница в Приморско, Болгария
720 м2
#31391694 Предлагаем гостевой дом в центре города.Приморско. Цена: 442 300 евро Населенный пункт: гр.Приморско Комнат: 20 Общая площадь: 720 кв. м. Вес: 5 Сад: 240 кв. м Дом состоит из 5 этажей и большого подвала.На каждом этаже есть 4 просторных номера с собственной ванной комнатой и террасой.В непосредственной близости...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 393 000 евро в Обзоре, Болгария
393 000 €
Коммерческая недвижимость в Обзоре, Болгария
729 м2
ID 31454476 Спортивно-оздоровительный центр и 3 паркоместа в прекрасном комплексе на первой линии моря Йоо Болгария,Обзор. Стоимость: 393 000 евро Населенный пункт: г.Обзор,комплекс Йоо Болгария Общая площадь: 688 кв.м. +3 паркоместа 41,4 кв.м. Этаж: 1 из 6 Здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Оплата за обслуживание : по...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 15 000 евро в Бургасе, Болгария
15 000 €
Коммерческая недвижимость в Бургасе, Болгария
15000 м2
Виноградник с винным сортом, площадью 1 500 кв.м. Рядом с Бургасом и городом Средец.
Glavno
Коммерческая недвижимость за 110 000 евро в Святом Власе, Болгария
110 000 €
Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария
520 м2
ID 31860210 Для продажи предлагается: Земельный участок с начальным этапом строительства в вильной зоне Святой Влас, без таксы поддержки,с видом на море. Стоимость: 110 000 евро. Населенный пункт: Святой Влас,местность Юрта Балкана Комнат: 0 Общая площадь: 419 кв.м. план застройки дома Площадь участка: 520 кв.м. Этажей: по плану...
OAZIS REALTY
Магазин за 100 000 евро в Елхово, Болгария
100 000 €
Магазин в Елхово, Болгария
300 м2
Дом с магазинами в центре города Элхово, Болгария! Недвижимость общей площадью 300 кв.м. (по 100 кв.м. на этаж). На первом этаже есть две комнаты (магазины), которые сдаются в аренду. На втором этаже находится большая прихожая, ванная комната с туалетом и четыре комнаты. На третьем этаже находится небольшая трехкомнатная квартира с ремонтом...
BulgarianESTates Ltd.
Коммерческая недвижимость за 23 900 евро в Тополе, Болгария
23 900 €
Коммерческая недвижимость в Тополе, Болгария
602 м2
ID 32228830 Цена: 23 900 евро. Местоположение: с.Топола, общ.Каварна, обл.Добрич Общая площадь: 602 кв м Категория – урбанизированная земля Предлагаем угловой участок земли на первой линии моря в с.Топола, общ.Каварна, обл.Добрич, Участок в УПИ, ровной формы, проведена асфальтированная дорога. С видом на море и находится в 120 метрах...
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 237 000 евро в Несебре, Болгария
237 000 €
Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария
147 м2
ID 32454840 Ресторан в Несебре вблизи до южного пляжа. Хорошее расположение. Ресторан полностью оборудован для полного функционирования. Профессиональное кухонное оборудование. .ЗАЛ (летняя терраса) . Бар Барное оборудование Холодильное оборудование Склад (алкогольные и безалкогольные напитки) . Приготовление горячей кухни ....
OAZIS REALTY
Коммерческая недвижимость за 65 600 евро в Святом Власе, Болгария
65 600 €
Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария
590 м2
ID 32484254 Цена: 65 600 евро. Местоположение: местность Инцараки, Святой Влас, обл.Бургас Общая площадь: 590 кв м Категория – незастроенное участок для строительства курортно-рекреационного объекта Предлагаем ровный участок земли в УПИ с видом на море в местности Инцараки, Святой Влас, обл.Бургас. К участку проведена дорога и...
OAZIS REALTY

Источники: 1) Colliers International – Investment Market Overview; 2) Colliers International – Shopping Streets In Sofia; 3) Cushman & Wakefield – Bilgaria Real Estate Market Data

Фото: wikipedia (Boby Dimitrov)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Болгария, Анализ рынков, Инвестиции, Коммерческая недвижимость, Недвижимость

Читайте также

Хотите продать свою квартиру в Болгарии? Как это сделать в 2024 году – даже без приезда в страну. Разбираем нюансы
Можно даже не переоформлять собственность на себя...
Говорят, в Европе сильно дешевеет недвижимость, – так ли это? Тренды полугодия
Много интересных графиков
ЕС начинает борьбу с программами гражданства
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Болгария переживает, Грузия готовится, Испания не понимает. Видеообзор новостей от Prian
Дайджест новостей зарубежной недвижимости и иммиграции
Как россиянину сегодня купить дом в Болгарии – процедура, сложности, лайфхаки
Сложно, но можно
Недвижимость Болгарии и Грузии – самых популярных стран на побережье Чёрного моря. Тренды-2023, прогнозы-2024
Инсайды от профессионалов рынка

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Элитная недвижимость в Болгарии Коммерческая недвижимость в Болгарии Недорогая недвижимость в Болгарии Апартаменты (квартиры) в Болгарии

Интересно почитать

Новости и статьи по теме «Болгария»