Не морем единым. Чего ждать от инвестиций в коммерческую недвижимость Болгарии

Цифры

Рынок недвижимости Болгарии пережил пандемию без потрясений. По информации Национального института статистики, в 2020 году цены выросли на 5,4%, а стройки не замирали.

По данным Регистрационного агентства Болгарии, второй квартал 2021 года и вовсе установил рекорд по числу заключённых сделок с 2011 года. В первой половине года в стране было зарегистрировано 105 402 сделки. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го рост составил 39,4%, по сравнению с показателями 2019-го – плюс 13,9%. Эти данные включают сделки со всеми видами недвижимости.

На рынке преобладают местные инвесторы

По данным Colliers¹, в первой половине 2021 года общий объём инвестиций в недвижимость Болгарии составил €19 млн. Этот показатель стал самым низким с 2011 года. Снижение связано с общим замедлением рынка, вызванным пандемией. Из-за ограничений на передвижение местные инвесторы были активнее иностранцев.  

Изменение объёма инвестиционных транзакций в Болгарии. Источник: Colliers International

Общий объём сделок с целью инвестиций распределился по сегментам рынка так:

• 43% – сегмент розничной торговли;
• 29% – жилые помещения;
• 17% – офисные объекты;
• 11% – производственные и складские площади.

В первой половине 2021 года объём инвестиций в доходные активы был значительно выше (68%), чем в объекты недвижимости для собственного использования (32%).

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Привлекательность сегментов с точки зрения доходности

Исследование Colliers показало, что доходность объектов ретейла в Болгарии оставалась стабильной даже во время пандемии. А вот рентабельность производственных помещений и офисов уменьшилась.

Доходность объектов коммерческой недвижимости в Болгарии. Источник: Colliers International

Ретейл. Наименее пострадавший

Продовольственные магазины и аптеки – то есть заведения, обеспечивающие предметами первой необходимости, – оказались в выигрыше даже в локдаун, так как они продолжали работать в обычном режиме. Хорошую доходность показали мини-маркеты и магазины шаговой доступности. Согласно отчёту, даже мелкие предприниматели получили стимул к развитию и смогли конкурировать с сетевыми магазинами в борьбе за клиентов.

К примеру, в Софии² в последние годы открылось много небольших продовольственных точек и значительно увеличилось их разнообразие. Доля продуктовых магазинов в столице выросла с 3% в 2016 году до 7% в 2021-м.

Топ-5 категорий магазинов в Софии. Источник: Colliers International (2)

Топ-5 популярных категорий ретейла на главных торговых улицах Софии по количеству арендованных площадей:

1. Модная одежда
2. F&B (кафе, рестораны, фаст-фуд)
3. Услуги
4. Продовольственные товары
5. Аксессуары и ювелирные изделия²

Сочетание различных категорий магазинов на улицах Софии постепенно менялось: в 2016 году здесь доминировали магазины одежды и кафе, а в первом полугодии 2021 года линейка представленных категорий стала более сбалансированной.

Экономика Болгарии в первом полугодии 2021-го демонстрировала признаки восстановления. По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года количество розничных продаж росло, как и готовность людей к тратам. Болгары совершали покупки на 25,9% активнее в апреле и на 23,9% в мае 2021 года по сравнению с периодом первого локдауна 2020-го.

В центре внимания – ретейл-парки

В первой половине 2021 года в торговых центрах практически не открывались новые магазины, объём рынка остался на уровне 2020-го, то есть намного ниже докризисных показателей. Менеджеры ТЦ отметили, что уже работающие бренды стремились поменять концепции и даже расширить площади, а вот новых арендаторов было мало. В торговых центрах Софии уровень вакантных площадей оставался стабильным – в пределах 6-7%.

Одновременно, поскольку многие бренды уже представлены в столице и крупных городах Болгарии, большинство хотят расширить свои сети по всей стране. В фокусе внимания инвесторов ретейл-парки – экономичные форматы торговых центров в небольших городах.

Вслед за спросом появилось предложение: сейчас по всей стране строят около 52 тыс. кв. м таких площадей. По состоянию на первое полугодие 2021 года общая площадь помещений в ретейл-парках Болгарии – 179 тыс. кв. м. На каждую тысячу жителей приходится всего 27 кв. м, что существенно ниже по сравнению с другими странами Юго-Восточной Европы.

Площади в болгарских торговых центрах во втором квартале 2021 года и их доходность

Офисы. Переизбыток предложений

По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года сданные в аренду офисные площади в Софии увеличились на 53 тыс. кв. м. Общая площадь офисов классов A и B в столице достигла почти 2,19 млн кв. м. Доля свободных площадей составила 14,3% – в начале года показатель равнялся 12,9%: переход сотрудников на удалённую работу и неравномерные темпы восстановления экономики снизили спрос на офисные помещения в Софии и других крупных городах Болгарии.

С другой стороны, отсутствие крупных новых проектов может привести к уменьшению предложения: к середине года в стадии строительства находится всего 212 тыс. кв. м офисных помещений.

Арендные ставки остаются на уровне €15 за кв. м в центральных деловых районах, а в зданиях, расположенных вдоль основных магистралей Софии, – €12–14 за кв. м. 

Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

По прогнозу экспертов компании, ставки в офисных помещениях классов A и B могут снижаться из-за большого числа доступных площадей. Самый высокий уровень доходности данного сегмента во втором квартале 2021 года составил 7,5%.

Склады и промышленные площади. Всё для местных

По данным Cushman & Wakefield³, в данном сегменте объём арендуемых площадей почти соответствует докризисным показателям. В Софии большинство завершённых объектов возводились компаниями для собственного использования. На данный момент площадь промышленных и складских помещений на стадии строительства составляет около 330 тыс. кв. м, из которых почти 70% строятся по индивидуальному заказу и будут использоваться непосредственно владельцами.

На первую половину 2021 года уровень свободных площадей в данном сегменте в Софии составлял около 4% от общего предложения.

Арендные ставки в Софии остаются стабильными, в диапазоне €4,2–4,4 за кв. м. Помещения больше 10 тыс. кв. м предлагаются по цене €3,8–4,0 за кв. м.

Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

Доходность производственных и складских помещений несколько снизилась из-за растущего интереса инвесторов, поднимающих цены. Максимальный доход сегодня – около 8%.

Прогнозы

Ретейл: изменения и переоценка

Многим компаниям придётся реструктурировать бизнес и переоценить локацию объектов. Приоритетом крупных сетевых ретейлеров останется необходимость присутствия как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах городов.

Игроки рынка торговли, которые сумели реорганизовать систему работы и предложить дополнительные сервисы, помимо онлайн-доставки, окажутся в более выигрышном положении. Ретейл-парки могут стать популярными среди арендаторов, активно расширяющих сети. Этот формат может считаться хорошей возможностью для выхода на рынок в регионах.

Офисные помещения: акцент на топовых локациях

Эксперты прогнозируют, что на рынке будут предпочтительны инвестиции с низким уровнем риска. Основной интерес инвесторов сосредоточится на офисных помещениях класса А в топовых локациях.

Инвесторы, вложившие капитал в офисные помещения, сейчас стараются диверсифицировать портфели. Они могут направлять активы сразу в несколько сегментов рынка: складские помещения, жильё, торговые площади.

Складские и промышленные площади

Доходные активы в этой сфере остаются немногочисленными из-за большой доли компаний в сфере производства и логистики, которые предпочитают использовать собственные помещения (или старые, пригодные для использования здания).

Рентабельность индустриальной недвижимости может снижаться по причине того, что цены на такие объекты растут. Местные инвесторы интересуются этим форматом и предпочитают вкладывать средства в этот тип объектов.

Примеры коммерческой недвижимости в Болгарии

295 000 €

Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария

320 м²

#28242014 Ресторан в г.Несебре, в 50 метрах от пляжа, в к-с Златна Дюна, Болгария Цена: 295 000 евро Населенный пункт: Несебър Общая площадь: 170 м2 и крытая терраса 150 м2 Этаж: 1 Оплата за обслуживание –нет Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании...

OAZIS REALTY

63 000 €

Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария

405 м²

#33793536 Цена: 63 000 евро Населенный пункт: Св. Влас Общая площадь: 405 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи земельный участок площадью 405 м2, в регуляции. Есть панорама моря. Подходит для строительства односемейного дома или комплекса в...

OAZIS REALTY

109 000 €

Коммерческая недвижимость в Тынково, Болгария

4000 м²

ID 33796092 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок община Несебр, с.Тынково, местность Боруна . Стоимость: 109 000 евро Населенный пункт: Болгария,область Бургас,община Несебр, с.Тынково , возле дороги от Солнечного берега в направлении Тынково . Площадь участка: 4000 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при...

OAZIS REALTY

19 000 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

500 м²

#30184938 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в с. Кошарица. Стоимость каждого: 19 000 евро Населенный пункт: с. Кошарица Площадь участка: 500 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи несколько участков земли, можно...

OAZIS REALTY

3 330 600 €

Отель, гостиница в Святом Власе, Болгария

2562 м²

#26504126 Предлагается 6-ти этажный отель в тихом живописном месте черноморского побережья. Стоимость: 3 330 600 евро Населенный пункт: Св.Влас Комнат:23 Общая площадь: 2 562кв.м. Этажей: 6 Без таксы обслуживания. Здание введено в эксплуатацию в 2005году-Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального...

OAZIS REALTY

49 999 €

Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария

25 м²

Продается просторный офис площадью 25 кв.м, расположенный на партерном этаже в проходном месте на Солнечном берегу, по улице, ведущей к пляжу. Расстояние до пляжа всего 100 метров, что составляет две минуты пешком. Это выгодное расположение обеспечивает высокий трафик и отличную видимость для вашего бизнеса. Офис без мебели, что...

алтернатива имоти оод

72 300 €

Коммерческая недвижимость в Оброчиште, Болгария

3000 м²

ID 33876218 Цена: 72 300 евро Местоположение : с.Оброчище, общ.Балчик, обл.Добрич Общая площ: 3000 кв.м. Схема оплаты: Депозит 2 000 евро 100% при подписании нотариального акта на право собственности. Предлагается к продаже инвестиционно привлекательный земельный участок, расположенный в живописной местности Таушан Тепе, в селе...

OAZIS REALTY

177 800 €

Коммерческая недвижимость в Димчево, Болгария

9572 м²

ID 31611106 Общая площадь: 9572 кв. м. Цена: 177 800 евро Оплата: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о собственности Предлагаем участок в УПИ на озере "Мандра" недалеко от Черного моря в Болгарии площадью 9572 м2 (21141.35.28). Участок расположен на полуострове к северу от деревни Димчево (от окраины деревни до...

OAZIS REALTY

77 000 €

Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария

519 м²

#29671338 Земельный участок, Святой Влас, местность Инцараки Цена: 77 000 евро Населенный пункт: Св. Влас Общая площадь: 519 кв. м. Предлагается для продажи земельный участок площадью 519 м2, в регуляции. Есть панорама моря. Подходит для строительства односемейного дома или комплекса в Святом Власе. Электричество, вода и канализация есть...

OAZIS REALTY

425 200 €

Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария

7653 м²

ID 33045692 Площадь:7653 кв.м. Местоположение: обл. Бургас, общ. Поморие, г. Ахелой, местность Пречиствателната Цена: 425 200 евро Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Урбанизированный участок земли, расположенный между Равдой и Ахелоем, назначение – незастроенное имущество...

OAZIS REALTY

550 000 €

Отель, гостиница в Подвисе, Болгария

710 м²

Предлагаем Вашему вниманию гостевой дом в живописном пос.Подвис, муниципалитет Сунгурларе. Здание 2 этажное с площадью 710 кв.м и участок площадью 5995м2. Недвижимость находится в непосредственной близости от леса, а пышная растительность и деревья естественным образом окружают здание. Перед домом большая площадка со скамейками, а за ним...

Аврора Плюс

31 500 €

Магазин в Бургасе, Болгария

31 м²

Агентство "Аврора плюс" предлагает на продажу магазин промышленных товаров площадью 30,62 кв.м, расположенный на первом (цокольном) этаже в здании нового строительства в ж.к. Меден Рудник, зона Б, г. Бургас. Объект находится между школами «Элин Пелин» и «Константин Петканов». Помещение состоит из торгового...

Аврора Плюс

25 000 €

Коммерческая недвижимость в Медово, Болгария

500 м²

ID 32874674 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок для строительства в с.Медово,общ.Поморие,область Бургас. Стоимость: 25 000 евро Населенный пункт: село Медово Площадь участка: 500 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи участок...

OAZIS REALTY

336 600 €

Магазин на Солнечном берегу, Болгария

258 м²

Агентство Аврора Плюс предлагает коммерческое помещение площадью 258 кв.м на цокольном этаже в закрытом комплексе на Солнечном Берегу. Состоит из просторного помещения с большой витриной, склада и санузла. Место достаточно коммуникативное и заметное. Комплекс круглогодичный, расположен в 500 метрах от пляжа. Магазин выходит на главную дорогу...

Аврора Плюс

116 700 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

3000 м²

#33043654 Площадь:3000 кв.м. Цена:116 700 евро Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Урбанизированный участок земли, расположенный между Солнечным Берегом и Кошарицей, назначение – незастроенное имущество для жилых нужд. Идеальная локация для постройки дома! Есть возможность...

OAZIS REALTY

205 750 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

3703 м²

#28128076 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в статусе пастбище в с. Кошарица, местность Бостанлъка, обл. Бургас, Болгария. Стоимость: 205.750 евро Населенный пункт: с. Кошарица, местность Бостанлъка Площадь участка: 3 703 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве...

OAZIS REALTY

147 000 €

Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария

49 м²

Предлагаем Вашему вниманию в продаже просторный офис в нескольких метрах от автовокзала на Солнечном берегу, в закрытом комплексе " Роял Сан"Офис находится на партерном этаже, с панорамными окнами и имеет площадь 48,96 кв.м. В офисе есть санитарный узел. Офис идеально подходит под любой вид деятельности.В шаговой доступности находятся:...

алтернатива имоти оод

65 000 €

Кафе, ресторан в Бяле, Болгария

143 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Местоположение: г.Бяла, 500 метров от пляжа Тип: помещение под бар, с мебелью и техникой Этаж: 1-ий этаж Общая площадь: 143 кв.м. Вид из окон: внутренний двор комплекса и бассейн Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 – «Удостоверение о вводе здания в эксплуатацию») Продается помещение, ранее работавшего...

Корект Естейт - Бяла и Обзор

2 530 000 €

Отель, гостиница на Солнечном берегу, Болгария

2800 м²

#26622218 Мы предлагаем 6-этажный отель в тихом живописном месте на берегу Черного моря. Цена: 2 530 000 евро Расположение: к.k. Солнечный берег Номера: 43 Общая площадь: 2800 кв.м. Этажи: 6 Нет платы за обслуживание. Здание было введено в эксплуатацию в 2006 году. - акт 16 Схема оплаты: Депозит в размере 5000 евро 100% при...

OAZIS REALTY

23 300 €

Коммерческая недвижимость в Каблешково, Болгария

3000 м²

ID 29623320 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок на пути от Каблешково в Медово, местность Двете Чешми . Стоимость: 23300евро Населенный пункт: с. Кошарица-с.Медово,м.Двете Чешми Площадь участка: 3000кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 149 похожих объектов

Источники: 1) Colliers International – Investment Market Overview; 2) Colliers International – Shopping Streets In Sofia; 3) Cushman & Wakefield – Bilgaria Real Estate Market Data

Фото: wikipedia (Boby Dimitrov)

Условия цитирования материалов Prian.ru