Не морем единым. Чего ждать от инвестиций в коммерческую недвижимость Болгарии

Цифры

Рынок недвижимости Болгарии пережил пандемию без потрясений. По информации Национального института статистики, в 2020 году цены выросли на 5,4%, а стройки не замирали.

По данным Регистрационного агентства Болгарии, второй квартал 2021 года и вовсе установил рекорд по числу заключённых сделок с 2011 года. В первой половине года в стране было зарегистрировано 105 402 сделки. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го рост составил 39,4%, по сравнению с показателями 2019-го – плюс 13,9%. Эти данные включают сделки со всеми видами недвижимости.

На рынке преобладают местные инвесторы

По данным Colliers¹, в первой половине 2021 года общий объём инвестиций в недвижимость Болгарии составил €19 млн. Этот показатель стал самым низким с 2011 года. Снижение связано с общим замедлением рынка, вызванным пандемией. Из-за ограничений на передвижение местные инвесторы были активнее иностранцев.  

Изменение объёма инвестиционных транзакций в Болгарии. Источник: Colliers International

Общий объём сделок с целью инвестиций распределился по сегментам рынка так:

• 43% – сегмент розничной торговли;
• 29% – жилые помещения;
• 17% – офисные объекты;
• 11% – производственные и складские площади.

В первой половине 2021 года объём инвестиций в доходные активы был значительно выше (68%), чем в объекты недвижимости для собственного использования (32%).

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Привлекательность сегментов с точки зрения доходности

Исследование Colliers показало, что доходность объектов ретейла в Болгарии оставалась стабильной даже во время пандемии. А вот рентабельность производственных помещений и офисов уменьшилась.

Доходность объектов коммерческой недвижимости в Болгарии. Источник: Colliers International

Ретейл. Наименее пострадавший

Продовольственные магазины и аптеки – то есть заведения, обеспечивающие предметами первой необходимости, – оказались в выигрыше даже в локдаун, так как они продолжали работать в обычном режиме. Хорошую доходность показали мини-маркеты и магазины шаговой доступности. Согласно отчёту, даже мелкие предприниматели получили стимул к развитию и смогли конкурировать с сетевыми магазинами в борьбе за клиентов.

К примеру, в Софии² в последние годы открылось много небольших продовольственных точек и значительно увеличилось их разнообразие. Доля продуктовых магазинов в столице выросла с 3% в 2016 году до 7% в 2021-м.

Топ-5 категорий магазинов в Софии. Источник: Colliers International (2)

Топ-5 популярных категорий ретейла на главных торговых улицах Софии по количеству арендованных площадей:

1. Модная одежда
2. F&B (кафе, рестораны, фаст-фуд)
3. Услуги
4. Продовольственные товары
5. Аксессуары и ювелирные изделия²

Сочетание различных категорий магазинов на улицах Софии постепенно менялось: в 2016 году здесь доминировали магазины одежды и кафе, а в первом полугодии 2021 года линейка представленных категорий стала более сбалансированной.

Экономика Болгарии в первом полугодии 2021-го демонстрировала признаки восстановления. По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года количество розничных продаж росло, как и готовность людей к тратам. Болгары совершали покупки на 25,9% активнее в апреле и на 23,9% в мае 2021 года по сравнению с периодом первого локдауна 2020-го.

В центре внимания – ретейл-парки

В первой половине 2021 года в торговых центрах практически не открывались новые магазины, объём рынка остался на уровне 2020-го, то есть намного ниже докризисных показателей. Менеджеры ТЦ отметили, что уже работающие бренды стремились поменять концепции и даже расширить площади, а вот новых арендаторов было мало. В торговых центрах Софии уровень вакантных площадей оставался стабильным – в пределах 6-7%.

Одновременно, поскольку многие бренды уже представлены в столице и крупных городах Болгарии, большинство хотят расширить свои сети по всей стране. В фокусе внимания инвесторов ретейл-парки – экономичные форматы торговых центров в небольших городах.

Вслед за спросом появилось предложение: сейчас по всей стране строят около 52 тыс. кв. м таких площадей. По состоянию на первое полугодие 2021 года общая площадь помещений в ретейл-парках Болгарии – 179 тыс. кв. м. На каждую тысячу жителей приходится всего 27 кв. м, что существенно ниже по сравнению с другими странами Юго-Восточной Европы.

Площади в болгарских торговых центрах во втором квартале 2021 года и их доходность

Офисы. Переизбыток предложений

По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года сданные в аренду офисные площади в Софии увеличились на 53 тыс. кв. м. Общая площадь офисов классов A и B в столице достигла почти 2,19 млн кв. м. Доля свободных площадей составила 14,3% – в начале года показатель равнялся 12,9%: переход сотрудников на удалённую работу и неравномерные темпы восстановления экономики снизили спрос на офисные помещения в Софии и других крупных городах Болгарии.

С другой стороны, отсутствие крупных новых проектов может привести к уменьшению предложения: к середине года в стадии строительства находится всего 212 тыс. кв. м офисных помещений.

Арендные ставки остаются на уровне €15 за кв. м в центральных деловых районах, а в зданиях, расположенных вдоль основных магистралей Софии, – €12–14 за кв. м. 

Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

По прогнозу экспертов компании, ставки в офисных помещениях классов A и B могут снижаться из-за большого числа доступных площадей. Самый высокий уровень доходности данного сегмента во втором квартале 2021 года составил 7,5%.

Склады и промышленные площади. Всё для местных

По данным Cushman & Wakefield³, в данном сегменте объём арендуемых площадей почти соответствует докризисным показателям. В Софии большинство завершённых объектов возводились компаниями для собственного использования. На данный момент площадь промышленных и складских помещений на стадии строительства составляет около 330 тыс. кв. м, из которых почти 70% строятся по индивидуальному заказу и будут использоваться непосредственно владельцами.

На первую половину 2021 года уровень свободных площадей в данном сегменте в Софии составлял около 4% от общего предложения.

Арендные ставки в Софии остаются стабильными, в диапазоне €4,2–4,4 за кв. м. Помещения больше 10 тыс. кв. м предлагаются по цене €3,8–4,0 за кв. м.

Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

Доходность производственных и складских помещений несколько снизилась из-за растущего интереса инвесторов, поднимающих цены. Максимальный доход сегодня – около 8%.

Прогнозы

Ретейл: изменения и переоценка

Многим компаниям придётся реструктурировать бизнес и переоценить локацию объектов. Приоритетом крупных сетевых ретейлеров останется необходимость присутствия как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах городов.

Игроки рынка торговли, которые сумели реорганизовать систему работы и предложить дополнительные сервисы, помимо онлайн-доставки, окажутся в более выигрышном положении. Ретейл-парки могут стать популярными среди арендаторов, активно расширяющих сети. Этот формат может считаться хорошей возможностью для выхода на рынок в регионах.

Офисные помещения: акцент на топовых локациях

Эксперты прогнозируют, что на рынке будут предпочтительны инвестиции с низким уровнем риска. Основной интерес инвесторов сосредоточится на офисных помещениях класса А в топовых локациях.

Инвесторы, вложившие капитал в офисные помещения, сейчас стараются диверсифицировать портфели. Они могут направлять активы сразу в несколько сегментов рынка: складские помещения, жильё, торговые площади.

Складские и промышленные площади

Доходные активы в этой сфере остаются немногочисленными из-за большой доли компаний в сфере производства и логистики, которые предпочитают использовать собственные помещения (или старые, пригодные для использования здания).

Рентабельность индустриальной недвижимости может снижаться по причине того, что цены на такие объекты растут. Местные инвесторы интересуются этим форматом и предпочитают вкладывать средства в этот тип объектов.

Примеры коммерческой недвижимости в Болгарии

74 800 €

Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария

84 м²

Предлагаем Вашему вниманию в продаже офис в жилом доме кв. Чёрное море-1, гр. Несебр.Офис находится на партерном этаже, с панорамными окнами и имеет площадь 84 кв.м, в офисе есть санитарный узел. Офис идеально подходит под любой вид деятельности: магазин, салон и т.д. Прекрасная инвестиция. В шаговой доступности находятся: офисы...

алтернатива имоти оод

190 000 €

Кафе, ресторан в Несебре, Болгария

187 м²

Предлагаем к продаже работающий, оборотный бизнес! Оборудованный, современный, развитой ресторан, всего в 100 метрах от входа на центральный пляж в граде Несебр. Ресторан расположен на территории многоквартирного дома и выходит на улицу, которая ведет к пляжу Аурелия. Помещение ресторана двухуровневое, общей площадью 188 кв.м., первый...

Аврора Плюс

2 000 000 €

Отель, гостиница в Оброчиште, Болгария

2564 м²

Предлагается к продаже Гостиничный комплекс “ПАНОРАМА-БУЛТРАК”- уютный уголок у подножия гор, удачно расположенный в трёх км от побережья Черного моря в сельской местности. Это отличное соотношение цены и качества для тех, кто хочет приобрести готовый бизнес, каким является отель "Панорама -Бултрак". Оптимальное место для тихого и...

OAZIS REALTY

403 940 €

Коммерческая недвижимость в Ахелое, Болгария

7653 м²

ID 33045692 Площадь:7653 кв.м. Местоположение: обл. Бургас, общ. Поморие, г. Ахелой, местность Пречиствателната Цена: 425 200 евро Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Урбанизированный участок земли, расположенный между Равдой и Ахелоем, назначение – незастроенное имущество...

OAZIS REALTY

1 300 000 €

Отель, гостиница в Святом Власе, Болгария

1475 м²

ID34008648 Эксклюзивное здание с апартаментами со статусом апарт-отеля с актом 16 имеет отличное расположение в центральной части Святого Власа и находится примерно в 300 метрах от пляжа. Комплекс специально разработан для круглогодичного использования и восстановления тела и духа своих обитателей. Он предлагает своим гостям множество...

OAZIS REALTY

137 750 €

Коммерческая недвижимость в Бургасе, Болгария

8700 м²

ID 31028690 Предлагаем участок земли сельскохозяйственного назначения в квартале Рудник города Бургас, 8700 кв м в местности – Попова Кошара. Категория земли – 9. Цена: 145 000 евро Местоположение: кв.Попова Кошара, общ.Бургас, обл.Бургас Общая площадь: 8700 кв м Категория – земледельческая земля, 9 категория Идеален для...

OAZIS REALTY

3 000 000 €

Отель, гостиница в Святом Власе, Болгария

1800 м²

Агентство недвижимости АТЛАНТА предлагает РОСКОШНЫЙ ОТЕЛЬ недалеко от морского побережья одного из самых посещаемых морских курортов - Свети Влас. Отель расположен в 150 метрах от прекрасных пляжей Святого Власа. Имеет 52 двухместных номера, современно и функционально обставленных. Отель расположен на курорте Святой Влас, в 3 км. от Солнечного...

АТЛАНТА БГ

591 185 €

Коммерческая недвижимость в Равде, Болгария

13993 м²

ID 33784346 Площадь: 13 993 кв.м. Местоположение: обл. Бургас, общ. Несебр, с.Равда, местность Чешме Тарла Цена: 622 300 евро Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Участок земледельческой земли площадью 13993 кв м. Категория 4, назначение – нива. Участок расположен не...

OAZIS REALTY

24 500 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

1126 м²

#28672372 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в с. Кошарица. Стоимость: 25 000 евро Населенный пункт: с. Кошарица Площадь участка: 1 126 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи два участка земли, можно и по...

OAZIS REALTY

750 000 €

Производство в Каблешково, Болгария

12478 м²

Производственная база в Каблешково на территории площадью 12478 м2. Имеется центральное водоснабжение, канализация. Электропитание 200 кВт Встроена скважина для воды. База включает в себя: I Оборудование для обработки массивной древесины:  Производственные помещения - 600 м2,  горизонтальный гурман WOOD MIZER, ...

Аврора Плюс

175 000 €

Магазин на Солнечном берегу, Болгария

62 м²

Продается полностью оборудованный магазин площадью 62 кв.м + площадка перед магазином в Солнечном Берегу. Объект состоит из: торговый зал, склад и оборудованный санузел. Лицевая часть 9 метров, большой человекопоток, отличная локация. 12 лет находился в работе. Реф.№308 ​

Аврора Плюс

1 021 000 €

Коммерческая недвижимость в Поморие, Болгария

5000 м²

#29287500 Предлагается земельный участок в г. Поморие в местности Лохана с фронтальным видом на море, для строительства виллы, дома или ваканционного комплекса. Цена: 1 021 000 евро Местоположение: г. Поморие м-ть Лохана Общая площадь: 5 000 кв. м. Целевое назначение участка: под курортно-оздоровительный центр Идеален для...

OAZIS REALTY

53 675 €

Коммерческая недвижимость в Медово, Болгария

1932 м²

#32124140 Предлагается а продаже земельный участок в с. Медово, община Поморие. Цена: 56500 евро Местоположение: с. Медово общ. Поморие Общая площадь: 1932 кв.м. Целевое назначение участка: урбанизированная земля для жилой застройки. Расстояние до моря 8 км., до Поморийского грязевого озера 14 км. Оплата: Депозит 2000 евро,...

OAZIS REALTY

40 320 €

Коммерческая недвижимость в Тынково, Болгария

743 м²

#33355366 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в с.Тынково ,общ.Несебр Стоимость: 42 000 евро Населенный пункт: с.Тынково,общ.Несебр,обл.Бургас Площадь участка: 743 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи земельный...

OAZIS REALTY

213 000 €

Кафе, ресторан в Поморие, Болгария

358 м²

Агентство "Аврора Плюс" предлагает частично оборудованный, действующий ресторан на 2-х уровнях, расположенный на 1-ой линии моря в Старом городе Поморие. Заведение располагает всеми необходимыми документами и категоризацией. Первый уровень – площадью 158 кв.м, включает: кухню, барбекю, гараж на две машины / склад, зал на 40...

Аврора Плюс

37 345 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

495 м²

#33906036 Площадь:495 кв.м. Цена:38 500 евро Локация: местность Гюргенлика, с.Кошарица, обл.Бургас Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Урбанизированный участок земли, расположенный между Солнечным Берегом и Кошарицей, в местности Гюргенлика. Назначение земли – другой вид...

OAZIS REALTY

365 904 €

Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария

154 м²

ID 33658530 Торговое помещение магазин 154 кв.м. в новом Несебре . Цена: 369 600 евро Населённый пункт: город НЕСЕБР Общая площадь: 154 кв. м. Этаж: 1/8 Оплата за обслуживание: 0 Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве...

OAZIS REALTY

10 300 000 €

Отель, гостиница в Царево, Болгария

11365 м²

ID 21525483 Стоимость: 10 300 000 евро Населенный пункт: г. Царево Общая площадь: 11 365 кв.м. Комнат: 181 Здание введено в эксплуатацию в 2008 году - Акт 16 Предлагается на продажу работающий апарт-гостиничный комплекс в статусе 4 звезды, в 50 метрах от пляжа и кемпинга Нестинарка, Царево. Вместимость - 550 спальных мест: 300...

OAZIS REALTY

67 620 €

Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария

60 м²

#26590668 Стоимость: 69 000 евро+ДДС Населенный пункт: к.к. Солнечный Берег,Империал Палас Хотел Общая площадь: 60 кв.м. Этаж: 1 из 7 Без таксы обслуживания. Здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается магазин. Магазин расположен...

OAZIS REALTY

2 530 000 €

Отель, гостиница на Солнечном берегу, Болгария

2800 м²

#26622218 Мы предлагаем 6-этажный отель в тихом живописном месте на берегу Черного моря. Цена: 2 530 000 евро Расположение: к.k. Солнечный берег Номера: 43 Общая площадь: 2800 кв.м. Этажи: 6 Нет платы за обслуживание. Здание было введено в эксплуатацию в 2006 году. - акт 16 Схема оплаты: Депозит в размере 5000 евро 100% при...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 168 похожих объектов

Источники: 1) Colliers International – Investment Market Overview; 2) Colliers International – Shopping Streets In Sofia; 3) Cushman & Wakefield – Bilgaria Real Estate Market Data

Фото: wikipedia (Boby Dimitrov)

Условия цитирования материалов Prian.ru