Хотя экономика Болгарии неплохими темпами растёт с 2014 года, мы по-прежнему воспринимаем страну как курорт, а не место приложения инвестиций. Но что происходит в сегменте коммерческой недвижимости? Мы изучили отчёты мировых аналитиков…
Цифры
Рынок недвижимости Болгарии пережил пандемию без потрясений. По информации Национального института статистики, в 2020 году цены выросли на 5,4%, а стройки не замирали.
По данным Регистрационного агентства Болгарии, второй квартал 2021 года и вовсе установил рекорд по числу заключённых сделок с 2011 года. В первой половине года в стране было зарегистрировано 105 402 сделки. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го рост составил 39,4%, по сравнению с показателями 2019-го – плюс 13,9%. Эти данные включают сделки со всеми видами недвижимости.
На рынке преобладают местные инвесторы
По данным Colliers1, в первой половине 2021 года общий объём инвестиций в недвижимость Болгарии составил €19 млн. Этот показатель стал самым низким с 2011 года. Снижение связано с общим замедлением рынка, вызванным пандемией. Из-за ограничений на передвижение местные инвесторы были активнее иностранцев.
Изменение объёма инвестиционных транзакций в Болгарии. Источник: Colliers International
Общий объём сделок с целью инвестиций распределился по сегментам рынка так:
43% – сегмент розничной торговли;
29% – жилые помещения;
17% – офисные объекты;
11% – производственные и складские площади.
В первой половине 2021 года объём инвестиций в доходные активы был значительно выше (68%), чем в объекты недвижимости для собственного использования (32%).
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Привлекательность сегментов с точки зрения доходности
Исследование Colliers показало, что доходность объектов ретейла в Болгарии оставалась стабильной даже во время пандемии. А вот рентабельность производственных помещений и офисов уменьшилась.
Доходность объектов коммерческой недвижимости в Болгарии. Источник: Colliers International
Ретейл. Наименее пострадавший
Продовольственные магазины и аптеки – то есть заведения, обеспечивающие предметами первой необходимости, – оказались в выигрыше даже в локдаун, так как они продолжали работать в обычном режиме. Хорошую доходность показали мини-маркеты и магазины шаговой доступности. Согласно отчёту, даже мелкие предприниматели получили стимул к развитию и смогли конкурировать с сетевыми магазинами в борьбе за клиентов.
К примеру, в Софии2 в последние годы открылось много небольших продовольственных точек и значительно увеличилось их разнообразие. Доля продуктовых магазинов в столице выросла с 3% в 2016 году до 7% в 2021-м.
Топ-5 категорий магазинов в Софии. Источник: Colliers International (2)
Топ-5 популярных категорий ретейла на главных торговых улицах Софии по количеству арендованных площадей:
Сочетание различных категорий магазинов на улицах Софии постепенно менялось: в 2016 году здесь доминировали магазины одежды и кафе, а в первом полугодии 2021 года линейка представленных категорий стала более сбалансированной.
Экономика Болгарии в первом полугодии 2021-го демонстрировала признаки восстановления. По данным Cushman & Wakefield3, во втором квартале 2021 года количество розничных продаж росло, как и готовность людей к тратам. Болгары совершали покупки на 25,9% активнее в апреле и на 23,9% в мае 2021 года по сравнению с периодом первого локдауна 2020-го.
В центре внимания – ретейл-парки
В первой половине 2021 года в торговых центрах практически не открывались новые магазины, объём рынка остался на уровне 2020-го, то есть намного ниже докризисных показателей. Менеджеры ТЦ отметили, что уже работающие бренды стремились поменять концепции и даже расширить площади, а вот новых арендаторов было мало. В торговых центрах Софии уровень вакантных площадей оставался стабильным – в пределах 6-7%.
Одновременно, поскольку многие бренды уже представлены в столице и крупных городах Болгарии, большинство хотят расширить свои сети по всей стране. В фокусе внимания инвесторов ретейл-парки – экономичные форматы торговых центров в небольших городах.
Вслед за спросом появилось предложение: сейчас по всей стране строят около 52 тыс. кв. м таких площадей. По состоянию на первое полугодие 2021 года общая площадь помещений в ретейл-парках Болгарии – 179 тыс. кв. м. На каждую тысячу жителей приходится всего 27 кв. м, что существенно ниже по сравнению с другими странами Юго-Восточной Европы.
Площади в болгарских торговых центрах во втором квартале 2021 года и их доходность
Город
Площади
Стоимость аренды кв.м
Максимальная доходность
София
402,27
€34
7,5%
Пловдив
75,70
€24
8,0%
Варна
122,00
€25
8,0%
Бургас
62,50
€21
8,0%
Офисы. Переизбыток предложений
По данным Cushman & Wakefield3, во втором квартале 2021 года сданные в аренду офисные площади в Софии увеличились на 53 тыс. кв. м. Общая площадь офисов классов A и B в столице достигла почти 2,19 млн кв. м. Доля свободных площадей составила 14,3% – в начале года показатель равнялся 12,9%: переход сотрудников на удалённую работу и неравномерные темпы восстановления экономики снизили спрос на офисные помещения в Софии и других крупных городах Болгарии.
С другой стороны, отсутствие крупных новых проектов может привести к уменьшению предложения: к середине года в стадии строительства находится всего 212 тыс. кв. м офисных помещений.
Арендные ставки остаются на уровне €15 за кв. м в центральных деловых районах, а в зданиях, расположенных вдоль основных магистралей Софии, – €12–14 за кв. м.
Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)
По прогнозу экспертов компании, ставки в офисных помещениях классов A и B могут снижаться из-за большого числа доступных площадей. Самый высокий уровень доходности данного сегмента во втором квартале 2021 года составил 7,5%.
Склады и промышленные площади. Всё для местных
По данным Cushman & Wakefield3, в данном сегменте объём арендуемых площадей почти соответствует докризисным показателям. В Софии большинство завершённых объектов возводились компаниями для собственного использования. На данный момент площадь промышленных и складских помещений на стадии строительства составляет около 330 тыс. кв. м, из которых почти 70% строятся по индивидуальному заказу и будут использоваться непосредственно владельцами.
На первую половину 2021 года уровень свободных площадей в данном сегменте в Софии составлял около 4% от общего предложения.
Арендные ставки в Софии остаются стабильными, в диапазоне €4,2–4,4 за кв. м. Помещения больше 10 тыс. кв. м предлагаются по цене €3,8–4,0 за кв. м.
Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)
Доходность производственных и складских помещений несколько снизилась из-за растущего интереса инвесторов, поднимающих цены. Максимальный доход сегодня – около 8%.
Прогнозы
Ретейл: изменения и переоценка
Многим компаниям придётся реструктурировать бизнес и переоценить локацию объектов. Приоритетом крупных сетевых ретейлеров останется необходимость присутствия как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах городов.
Игроки рынка торговли, которые сумели реорганизовать систему работы и предложить дополнительные сервисы, помимо онлайн-доставки, окажутся в более выигрышном положении. Ретейл-парки могут стать популярными среди арендаторов, активно расширяющих сети. Этот формат может считаться хорошей возможностью для выхода на рынок в регионах.
Офисные помещения: акцент на топовых локациях
Эксперты прогнозируют, что на рынке будут предпочтительны инвестиции с низким уровнем риска. Основной интерес инвесторов сосредоточится на офисных помещениях класса А в топовых локациях.
Инвесторы, вложившие капитал в офисные помещения, сейчас стараются диверсифицировать портфели. Они могут направлять активы сразу в несколько сегментов рынка: складские помещения, жильё, торговые площади.
Складские и промышленные площади
Доходные активы в этой сфере остаются немногочисленными из-за большой доли компаний в сфере производства и логистики, которые предпочитают использовать собственные помещения (или старые, пригодные для использования здания).
Рентабельность индустриальной недвижимости может снижаться по причине того, что цены на такие объекты растут. Местные инвесторы интересуются этим форматом и предпочитают вкладывать средства в этот тип объектов.
Примеры коммерческой недвижимости в Болгарии
880 000 €
Отель, гостиница в Болгарии
1128 м2
ID 34118662
Населённый пункт: Святой Влас
Цена: 880 000 евро
Общая площадь: 1128 кв. М. земля 942 кв. М.
Этаж: 1/3
Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Семейный отель "Африкана" это изысканный уголок уюта у моря....
OAZIS REALTY
190 000 €
Кафе, ресторан в Несебре, Болгария
187 м2
Предлагаем к продаже работающий, оборотный бизнес!
Оборудованный, современный, развитой ресторан, всего в 100 метрах от входа на центральный пляж в граде Несебр.
Ресторан расположен на территории многоквартирного дома и выходит на улицу, которая ведет к пляжу Аурелия.
Помещение ресторана двухуровневое, общей площадью 188 кв.м., первый...
Аврора Плюс
51 500 €
Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария
481 м2
ID:34133728
Стоимость: 51500 евро
Населенный пункт: Кошарица, Чолакова Чешма.
Площадь участка: 481 кв.м.
Схема оплаты:
2000 евро - депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагается к продаже земельный участок площадью 481 кв.м. Участок в регуляции, в 4 км от моря. Участок ровный, расположен между...
OAZIS REALTY
83 400 €
Магазин в Несебре, Болгария
45 м2
ID 33624308
Общая площадь: 45 кв. м.
Стоимость 83 400 евро + НДС
Этаж: 1 (Партер)
Этап строительства - Акт-16, отдельные партиды
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности
Предлагается просторное коммерческое помещение под офис, магазин или любой другой торговый объект, сейчас...
OAZIS REALTY
42 000 €
Коммерческая недвижимость в Тынково, Болгария
743 м2
#33355366 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в с.Тынково ,общ.Несебр
Стоимость: 42 000 евро
Населенный пункт: с.Тынково,общ.Несебр,обл.Бургас
Площадь участка: 743 кв. м.
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагается для продажи земельный...
OAZIS REALTY
193 500 €
Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария
107 м2
Цена: 193 500 евро
Населённый пункт Новый НЕСЕБР
Общая площадь: 67 кв. м.+ 40кв.м
Этаж: 1/1
Оплата за обслуживание: 0
Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Легкий доступ на автомобиле! Ресторан действующий,...
OAZIS REALTY
175 000 €
Магазин на Солнечном берегу, Болгария
62 м2
Продается полностью оборудованный магазин площадью 62 кв.м + площадка перед магазином в Солнечном Берегу.
Объект состоит из: торговый зал, склад и оборудованный санузел. Лицевая часть 9 метров, большой человекопоток, отличная локация.
12 лет находился в работе.
Реф.№308
Аврора Плюс
190 000 €
Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария
3001 м2
# 30927878
Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции у главной дороги в с.Кошарица,местность Драката
Стоимость: 190 000 евро
Населенный пункт: с. Кошарица
Площадь участка: 3001 кв. м.
Схема оплаты:
5000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагается для продажи...
OAZIS REALTY
46 500 €
Коммерческая недвижимость в Тынково, Болгария
544 м2
ID 33870420
Предлагается на продажу земельный участок в селе Тынково , земля для строительства дома .
Цена: 46 500 евро
Местоположение: обл.Бургас, общ.Несебр,с.Тынково
Общая площадь: 544 кв м
Оплата: Депозит 2000 евро,
100% при подписании нотариального акта на право собственности.
Земельный участок находится близко к центру села,...
OAZIS REALTY
16 200 €
Коммерческая недвижимость в Брястовце, Болгария
13297 м2
ID 33584422
Цена: 16200 евро
Местоположение: обл. Бургас, с.Брястовец, местность Моллов Баир
Общая площадь: 13297 кв.м.
Категория – категория 9
Оплата:
Депозит 2000 евро,
100% при подписании нотариального акта на право собственности.
Предлагаем ровный участок размером 13297 кв.м. сельскохозяйственного назначения 9 категории....
OAZIS REALTY
33 500 €
Магазин в Болгарии
22 м2
ID 30261198
Предлагается коммерческое помещение на первом этаже в новопостроенном торговом центре.
Стоимость: 33 500 евро
Населенный пункт: апарт комплекс Севен Апартментс и Отель,Святой Влас,Болгария
Общая площадь: 22,24 кв.м.
Этаж: 1 из 4
Такса поддержки : 1000 евро/год
Здание введено в эксплуатацию-Акт 15
Схема оплаты:
2000...
OAZIS REALTY
147 000 €
Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария
49 м2
Предлагаем
Вашему вниманию в продаже просторный офис в нескольких метрах от автовокзала на
Солнечном берегу, в закрытом комплексе " Роял Сан"Офис находится
на партерном этаже, с панорамными окнами и имеет площадь 48,96 кв.м. В офисе
есть санитарный узел. Офис
идеально подходит под любой вид деятельности.В шаговой доступности находятся:...
алтернатива имоти оод
52 900 €
Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария
834 м2
#31174766
Предлагается земля в Упи в с.Кошарица.
Площадь:834кв.м.
Цена: 52 900 евро
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Недвижимость составляет 2/3 от 1251 кв.земельный участок, расположенный в с.Кошарица, постоянного назначения-урбанизированная территория, способ...
OAZIS REALTY
74 800 €
Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария
84 м2
Предлагаем
Вашему вниманию в продаже офис в жилом доме кв. Чёрное море-1, гр. Несебр.Офис
находится на партерном этаже, с панорамными окнами и имеет площадь 84 кв.м, в офисе
есть санитарный узел. Офис
идеально подходит под любой вид деятельности: магазин, салон и т.д. Прекрасная
инвестиция.
В шаговой доступности находятся: офисы...
алтернатива имоти оод
30 000 €
Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария
39 м2
Предлагаем
Вашему вниманию в продаже просторный офис в закрытом комплексе, Солнечный берег.Офис находится
на партерном этаже и имеет площадь 39 кв.м, в офисе есть санитарный узел и
склад.Офис идеально
подходит под любой вид деятельности: магазин, салон и т.д. Прекрасная
инвестиция.
В шаговой доступности находятся: офисы...
алтернатива имоти оод
85 800 €
Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария
96 м2
Предлагаем
Вашему вниманию в продаже просторный офис в жилом доме кв. Чёрное море-1, гр.
Несебр.Офис
находится на партерном этаже, с панорамными окнами и имеет площадь 96 кв.м. В
офисе есть санитарный узел. Офис
идеально подходит под любой вид деятельности: магазин, салон и т.д. Прекрасная
инвестиция.
В шаговой доступности...
алтернатива имоти оод
52 250 €
Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария
1250 м2
#30948540
Предлагается земля в Упи в с.Кошарица.
Площадь:1250 кв.м.
Цена: 52 250 евро
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Земельный участок, расположенный в с.Кошарица, местность Йовче Дере, постоянного назначения-урбанизированная территория, способ постоянного...
OAZIS REALTY
56 500 €
Коммерческая недвижимость в Медово, Болгария
1932 м2
#32124140
Предлагается а продаже земельный участок в с. Медово, община Поморие.
Цена: 56500 евро
Местоположение: с. Медово общ. Поморие
Общая площадь: 1932 кв.м.
Целевое назначение участка: урбанизированная земля для жилой застройки.
Расстояние до моря 8 км., до Поморийского грязевого озера 14 км.
Оплата:
Депозит 2000 евро,...
OAZIS REALTY
540 000 €
Отель, гостиница в Святом Власе, Болгария
844 м27% в год
Действующий отель с рестораном и квартирой с отдельным входом. Отель находится на молодом фешенебельном курорте в уютном городке Святой Влас, на южном склоне горной гряды Стара Планина, в 250 метрах от моря, над яхт-пристанью „Марина Диневи“. Уникальное местоположене - отличное сочетание солнца, моря и горного воздуха обеспечивает...
Частное лицо
25 600 €
Коммерческая недвижимость в Карнобате, Болгария
1925 м2
ID 33730846
Предлагается на продажу земельный участок и старый одноэтажный дома в селе Хаджиите, община Карнобат, обл.Бургас
Цена: 25 600 евро
Населенный пункт: село Хаджиите ,община Карнобат ,область Бургас
Комнат: 3
Общая площадь дома : 46 кв.м.
Земельный участок : 1925 кв.м.
Оплата за обслуживание: 0
Схема оплаты:
2000 евро...