Хотя экономика Болгарии неплохими темпами растёт с 2014 года, мы по-прежнему воспринимаем страну как курорт, а не место приложения инвестиций. Но что происходит в сегменте коммерческой недвижимости? Мы изучили отчёты мировых аналитиков…
Цифры
Рынок недвижимости Болгарии пережил пандемию без потрясений. По информации Национального института статистики, в 2020 году цены выросли на 5,4%, а стройки не замирали.
По данным Регистрационного агентства Болгарии, второй квартал 2021 года и вовсе установил рекорд по числу заключённых сделок с 2011 года. В первой половине года в стране было зарегистрировано 105 402 сделки. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го рост составил 39,4%, по сравнению с показателями 2019-го – плюс 13,9%. Эти данные включают сделки со всеми видами недвижимости.
На рынке преобладают местные инвесторы
По данным Colliers1, в первой половине 2021 года общий объём инвестиций в недвижимость Болгарии составил €19 млн. Этот показатель стал самым низким с 2011 года. Снижение связано с общим замедлением рынка, вызванным пандемией. Из-за ограничений на передвижение местные инвесторы были активнее иностранцев.
Изменение объёма инвестиционных транзакций в Болгарии. Источник: Colliers International
Общий объём сделок с целью инвестиций распределился по сегментам рынка так:
43% – сегмент розничной торговли;
29% – жилые помещения;
17% – офисные объекты;
11% – производственные и складские площади.
В первой половине 2021 года объём инвестиций в доходные активы был значительно выше (68%), чем в объекты недвижимости для собственного использования (32%).
Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-каналеПодписаться
Привлекательность сегментов с точки зрения доходности
Исследование Colliers показало, что доходность объектов ретейла в Болгарии оставалась стабильной даже во время пандемии. А вот рентабельность производственных помещений и офисов уменьшилась.
Доходность объектов коммерческой недвижимости в Болгарии. Источник: Colliers International
Ретейл. Наименее пострадавший
Продовольственные магазины и аптеки – то есть заведения, обеспечивающие предметами первой необходимости, – оказались в выигрыше даже в локдаун, так как они продолжали работать в обычном режиме. Хорошую доходность показали мини-маркеты и магазины шаговой доступности. Согласно отчёту, даже мелкие предприниматели получили стимул к развитию и смогли конкурировать с сетевыми магазинами в борьбе за клиентов.
К примеру, в Софии2 в последние годы открылось много небольших продовольственных точек и значительно увеличилось их разнообразие. Доля продуктовых магазинов в столице выросла с 3% в 2016 году до 7% в 2021-м.
Топ-5 категорий магазинов в Софии. Источник: Colliers International (2)
Топ-5 популярных категорий ретейла на главных торговых улицах Софии по количеству арендованных площадей:
Сочетание различных категорий магазинов на улицах Софии постепенно менялось: в 2016 году здесь доминировали магазины одежды и кафе, а в первом полугодии 2021 года линейка представленных категорий стала более сбалансированной.
Экономика Болгарии в первом полугодии 2021-го демонстрировала признаки восстановления. По данным Cushman & Wakefield3, во втором квартале 2021 года количество розничных продаж росло, как и готовность людей к тратам. Болгары совершали покупки на 25,9% активнее в апреле и на 23,9% в мае 2021 года по сравнению с периодом первого локдауна 2020-го.
В центре внимания – ретейл-парки
В первой половине 2021 года в торговых центрах практически не открывались новые магазины, объём рынка остался на уровне 2020-го, то есть намного ниже докризисных показателей. Менеджеры ТЦ отметили, что уже работающие бренды стремились поменять концепции и даже расширить площади, а вот новых арендаторов было мало. В торговых центрах Софии уровень вакантных площадей оставался стабильным – в пределах 6-7%.
Одновременно, поскольку многие бренды уже представлены в столице и крупных городах Болгарии, большинство хотят расширить свои сети по всей стране. В фокусе внимания инвесторов ретейл-парки – экономичные форматы торговых центров в небольших городах.
Вслед за спросом появилось предложение: сейчас по всей стране строят около 52 тыс. кв. м таких площадей. По состоянию на первое полугодие 2021 года общая площадь помещений в ретейл-парках Болгарии – 179 тыс. кв. м. На каждую тысячу жителей приходится всего 27 кв. м, что существенно ниже по сравнению с другими странами Юго-Восточной Европы.
Площади в болгарских торговых центрах во втором квартале 2021 года и их доходность
Город
Площади
Стоимость аренды кв.м
Максимальная доходность
София
402,27
€34
7,5%
Пловдив
75,70
€24
8,0%
Варна
122,00
€25
8,0%
Бургас
62,50
€21
8,0%
Офисы. Переизбыток предложений
По данным Cushman & Wakefield3, во втором квартале 2021 года сданные в аренду офисные площади в Софии увеличились на 53 тыс. кв. м. Общая площадь офисов классов A и B в столице достигла почти 2,19 млн кв. м. Доля свободных площадей составила 14,3% – в начале года показатель равнялся 12,9%: переход сотрудников на удалённую работу и неравномерные темпы восстановления экономики снизили спрос на офисные помещения в Софии и других крупных городах Болгарии.
С другой стороны, отсутствие крупных новых проектов может привести к уменьшению предложения: к середине года в стадии строительства находится всего 212 тыс. кв. м офисных помещений.
Арендные ставки остаются на уровне €15 за кв. м в центральных деловых районах, а в зданиях, расположенных вдоль основных магистралей Софии, – €12–14 за кв. м.
Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)
По прогнозу экспертов компании, ставки в офисных помещениях классов A и B могут снижаться из-за большого числа доступных площадей. Самый высокий уровень доходности данного сегмента во втором квартале 2021 года составил 7,5%.
Склады и промышленные площади. Всё для местных
По данным Cushman & Wakefield3, в данном сегменте объём арендуемых площадей почти соответствует докризисным показателям. В Софии большинство завершённых объектов возводились компаниями для собственного использования. На данный момент площадь промышленных и складских помещений на стадии строительства составляет около 330 тыс. кв. м, из которых почти 70% строятся по индивидуальному заказу и будут использоваться непосредственно владельцами.
На первую половину 2021 года уровень свободных площадей в данном сегменте в Софии составлял около 4% от общего предложения.
Арендные ставки в Софии остаются стабильными, в диапазоне €4,2–4,4 за кв. м. Помещения больше 10 тыс. кв. м предлагаются по цене €3,8–4,0 за кв. м.
Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)
Доходность производственных и складских помещений несколько снизилась из-за растущего интереса инвесторов, поднимающих цены. Максимальный доход сегодня – около 8%.
Прогнозы
Ретейл: изменения и переоценка
Многим компаниям придётся реструктурировать бизнес и переоценить локацию объектов. Приоритетом крупных сетевых ретейлеров останется необходимость присутствия как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах городов.
Игроки рынка торговли, которые сумели реорганизовать систему работы и предложить дополнительные сервисы, помимо онлайн-доставки, окажутся в более выигрышном положении. Ретейл-парки могут стать популярными среди арендаторов, активно расширяющих сети. Этот формат может считаться хорошей возможностью для выхода на рынок в регионах.
Офисные помещения: акцент на топовых локациях
Эксперты прогнозируют, что на рынке будут предпочтительны инвестиции с низким уровнем риска. Основной интерес инвесторов сосредоточится на офисных помещениях класса А в топовых локациях.
Инвесторы, вложившие капитал в офисные помещения, сейчас стараются диверсифицировать портфели. Они могут направлять активы сразу в несколько сегментов рынка: складские помещения, жильё, торговые площади.
Складские и промышленные площади
Доходные активы в этой сфере остаются немногочисленными из-за большой доли компаний в сфере производства и логистики, которые предпочитают использовать собственные помещения (или старые, пригодные для использования здания).
Рентабельность индустриальной недвижимости может снижаться по причине того, что цены на такие объекты растут. Местные инвесторы интересуются этим форматом и предпочитают вкладывать средства в этот тип объектов.
Примеры коммерческой недвижимости в Болгарии
470 000 €
Отель, гостиница в Приморско, Болгария
780 м2
#26613082 Предлагается 5-ти этажный отель в тихом живописном месте черноморского побережья.
Стоимость:470 000 евро
Населенный пункт: г.Приморско
Комнат: 21
Общая площадь: 780 кв.м.
Этажей: 5
Без таксы обслуживания.
Здание введено в эксплуатацию в 2005году-Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро-депозит
100% при подписании...
OAZIS REALTY
1 021 000 €
Коммерческая недвижимость в Поморие, Болгария
5000 м2
#29287500 Предлагается земельный участок в г. Поморие в местности Лохана с фронтальным видом на море, для строительства виллы, дома или ваканционного комплекса.
Цена: 1 021 000 евро
Местоположение: г. Поморие м-ть Лохана
Общая площадь: 5 000 кв. м.
Целевое назначение участка: под курортно-оздоровительный центр
Идеален для...
OAZIS REALTY
1 720 000 €
Коммерческая недвижимость в Карнобате, Болгария
10000 м2
ID 31800284
Общая площадь: 10 000 кв. м.
Стоимость: 1 720 000 евро
Схема оплаты:
Депозит по договоренности
100% при подписании нотариального акта о праве собственности
Готовый бизнес! Пpoдaeтcя дeйcтвyющий круглогодичный бизнec – логистическая компания! Koмпaния cпeциaлизиpyeтcя нa траспортных перевозках грузовиками Volvo. Полностью...
OAZIS REALTY
442 300 €
Отель, гостиница в Приморско, Болгария
720 м2
#31391694
Предлагаем гостевой дом в центре города.Приморско.
Цена: 442 300 евро
Населенный пункт: гр.Приморско
Комнат: 20
Общая площадь: 720 кв. м.
Вес: 5
Сад: 240 кв. м
Дом состоит из 5 этажей и большого подвала.На каждом этаже есть 4 просторных номера с собственной ванной комнатой и террасой.В непосредственной близости...
OAZIS REALTY
907 500 €
Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария
7146 м2
#29844158
Земельный участок в земледельческом статусе, Святой Влас, Болгария
Цена: 907 500 евро
Местоположение: Святой Влас м.Юрта,Болгария
Общая площадь: 7 146 кв. м.
Оплата:
Депозит 5000 евро,
100% при подписании нотариального акта на право собственности
Идеален для инвестиционных целей.
Расположение до моря 600 метров . По...
OAZIS REALTY
66 700 €
Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария
170 м2
#30986416 Помещение 170 кв. м. в новом Несебре
Цена: 66 700 евро
Населённый пункт: ЦЕНТР НЕСЕБР
Общая площадь: 170 кв. м.
Этаж: 1/6
Оплата за обслуживание: 0
Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
2000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Легкий доступ...
OAZIS REALTY
19 000 €
Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария
500 м2
#30184938
Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в с. Кошарица.
Стоимость каждого: 19 000 евро
Населенный пункт: с. Кошарица
Площадь участка: 500 кв. м.
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагается для продажи несколько участков земли, можно...
OAZIS REALTY
83 000 €
Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария
530 м2
# 31152468
Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в Святом Власе,местность Инцараки
Стоимость: 83 000 евро
Населенный пункт: Святой Влас
Площадь участка: 530 кв. м.
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагается для продажи участок земли ,...
OAZIS REALTY
146 600 €
Магазин в Несебре, Болгария
120 м2
#30986552 Магазин 120 кв. м. (состоит из 3-х помещений) в Апарт отель АМРИТА.
Акт 16
Цена: 146 600 евро
Населённый пункт ЦЕНТР НЕСЕБР
Комнат: 3
Общая площадь: 120 кв. м.
Этаж: 1/6
Оплата за обслуживание: 0
Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
2000 евро депозит,
100% при подписании...
OAZIS REALTY
62 500 €
Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария
1250 м2
#30948540
Предлагается земля в Упи в с.Кошарица.
Площадь:1250 кв.м.
Цена: 62 500 евро
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Земельный участок, расположенный в с.Кошарица, местность Йовче Дере, постоянного назначения-урбанизированная территория, способ постоянного...
OAZIS REALTY
127 800 €
Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария
494 м2
ID 33472302
Цена: 127 800 евро.
Местоположение: местность Инцараки 2, Святой Влас, обл.Бургас
Общая площадь: 494 кв м
Категория – незастроенный участок для строительства курортно-рекреационного объекта
Предлагаем ровный участок земли в УПИ с видом на море в местности Инцараки 2, Святой Влас, обл.Бургас.
К участку проведена дорога и...
OAZIS REALTY
400 000 €
Коммерческая недвижимость в Елените, Болгария
4000 м2
#23864865 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в с. Емона, Нос Емине, с проектом и разрешением для строительства, с фронтальным видом моря, обл. Бургас, Болгария.
Стоимость: 400 000 евро
Населенный пункт: с. Емона
Площадь участка: 4 000 кв. м.
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании...
OAZIS REALTY
550 000 €
Отель, гостиница в Равде, Болгария
928 м2
#28350224 Работающий пятиэтажный отель с бассейном в с. Равда.
Тип: семейный отель
Общая площадь : 920 кв.м.
Застроенная площадь: 826 кв.м.
Цена: 550 000 евро
Рецепция: да
Бассейн: да
Расстояние до пляжа: 650 м
Год постройки: 2008г.
Этап строительства: Акт 16
Прекрасный семейный отель ALDEMAR построен в 2008г и активно...
OAZIS REALTY
347 200 €
Коммерческая недвижимость в Обзоре, Болгария
5208 м2
#30562658
Предлагаем участок земли на первой линии моря в г.Обзор, общ.Несебр, в местности «Мешелика», с назначением – незастроенное имущество для курортно-рекреационного объекта.
Цена: 347 200 евро.
Местоположение: м.Мешелика, г.Обзор, общ.Несебр, обл.Бургас
Общая площадь: 5208 кв м
Категория – урбанизированная земля
Рядом есть...
OAZIS REALTY
82 000 €
Коммерческая недвижимость в Поморие, Болгария
2636 м2
ID 33422766
Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в г.Поморие, местность Палеокастра
Стоимость: 82 000 евро
Населенный пункт: г.Поморие,местность Палеокастро,обл.Бургас
Площадь участка: 2636 кв. м.
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагается для...
OAZIS REALTY
77 000 €
Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария
519 м2
#29671338 Земельный участок, Святой Влас, местность Инцараки
Цена: 77 000 евро
Населенный пункт: Св. Влас
Общая площадь: 519 кв. м.
Предлагается для продажи земельный участок площадью 519 м2, в регуляции. Есть панорама моря. Подходит для строительства односемейного дома или комплекса в Святом Власе. Электричество, вода и канализация есть...
OAZIS REALTY
75 300 €
Коммерческая недвижимость в Царево, Болгария
1934 м2
ID 33391500
Цена: 75 300 евро
Местоположение: Царево
Общая площадь: 1934 кв м
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Земельный участок, расположенный в Царево, постоянного назначения-урбанизированная территория, способ постоянного использования- низкая застройка (до 10 м.)...
OAZIS REALTY
65 600 €
Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария
590 м2
ID 32484254
Цена: 65 600 евро.
Местоположение: местность Инцараки, Святой Влас, обл.Бургас
Общая площадь: 590 кв м
Категория – незастроенное участок для строительства курортно-рекреационного объекта
Предлагаем ровный участок земли в УПИ с видом на море в местности Инцараки, Святой Влас, обл.Бургас.
К участку проведена дорога и...
OAZIS REALTY
12 500 €
Коммерческая недвижимость в Поморие, Болгария
#32714572 Предлагается земельный участок в г. Поморие в местности Бата.
Цена: 12 500 евро
Местоположение: г. Поморие м-ть Бата
Общая площадь: 2 300 кв. м.
Целевое назначение участка:
Документы с сельхозназначением, земля в третьей категории.
Участок прямая форма с
размеры 14 метров в ширину и 170 метров в длину.
Добраться до...
OAZIS REALTY
65 000 €
Кафе, ресторан в Бяле, Болгария
143 м2
Онлайн-показУдалённая сделка
Местоположение: г.Бяла, 500 метров от пляжа
Тип: помещение под бар, с мебелью и техникой
Этаж: 1-ий этаж
Общая площадь: 143 кв.м.
Вид из окон: внутренний двор комплекса и бассейн
Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 – «Удостоверение о вводе здания в эксплуатацию»)
Продается помещение, ранее работавшего...