Хотя экономика Болгарии неплохими темпами растёт с 2014 года, мы по-прежнему воспринимаем страну как курорт, а не место приложения инвестиций. Но что происходит в сегменте коммерческой недвижимости? Мы изучили отчёты мировых аналитиков…
Цифры
Рынок недвижимости Болгарии пережил пандемию без потрясений. По информации Национального института статистики, в 2020 году цены выросли на 5,4%, а стройки не замирали.
По данным Регистрационного агентства Болгарии, второй квартал 2021 года и вовсе установил рекорд по числу заключённых сделок с 2011 года. В первой половине года в стране было зарегистрировано 105 402 сделки. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го рост составил 39,4%, по сравнению с показателями 2019-го – плюс 13,9%. Эти данные включают сделки со всеми видами недвижимости.
На рынке преобладают местные инвесторы
По данным Colliers1, в первой половине 2021 года общий объём инвестиций в недвижимость Болгарии составил €19 млн. Этот показатель стал самым низким с 2011 года. Снижение связано с общим замедлением рынка, вызванным пандемией. Из-за ограничений на передвижение местные инвесторы были активнее иностранцев.
Изменение объёма инвестиционных транзакций в Болгарии. Источник: Colliers International
Общий объём сделок с целью инвестиций распределился по сегментам рынка так:
43% – сегмент розничной торговли;
29% – жилые помещения;
17% – офисные объекты;
11% – производственные и складские площади.
В первой половине 2021 года объём инвестиций в доходные активы был значительно выше (68%), чем в объекты недвижимости для собственного использования (32%).
Актуальное об инвестициях, иммиграции и недвижимости за рубежомПодписаться
Привлекательность сегментов с точки зрения доходности
Исследование Colliers показало, что доходность объектов ретейла в Болгарии оставалась стабильной даже во время пандемии. А вот рентабельность производственных помещений и офисов уменьшилась.
Доходность объектов коммерческой недвижимости в Болгарии. Источник: Colliers International
Ретейл. Наименее пострадавший
Продовольственные магазины и аптеки – то есть заведения, обеспечивающие предметами первой необходимости, – оказались в выигрыше даже в локдаун, так как они продолжали работать в обычном режиме. Хорошую доходность показали мини-маркеты и магазины шаговой доступности. Согласно отчёту, даже мелкие предприниматели получили стимул к развитию и смогли конкурировать с сетевыми магазинами в борьбе за клиентов.
К примеру, в Софии2 в последние годы открылось много небольших продовольственных точек и значительно увеличилось их разнообразие. Доля продуктовых магазинов в столице выросла с 3% в 2016 году до 7% в 2021-м.
Топ-5 категорий магазинов в Софии. Источник: Colliers International (2)
Топ-5 популярных категорий ретейла на главных торговых улицах Софии по количеству арендованных площадей:
Сочетание различных категорий магазинов на улицах Софии постепенно менялось: в 2016 году здесь доминировали магазины одежды и кафе, а в первом полугодии 2021 года линейка представленных категорий стала более сбалансированной.
Экономика Болгарии в первом полугодии 2021-го демонстрировала признаки восстановления. По данным Cushman & Wakefield3, во втором квартале 2021 года количество розничных продаж росло, как и готовность людей к тратам. Болгары совершали покупки на 25,9% активнее в апреле и на 23,9% в мае 2021 года по сравнению с периодом первого локдауна 2020-го.
В центре внимания – ретейл-парки
В первой половине 2021 года в торговых центрах практически не открывались новые магазины, объём рынка остался на уровне 2020-го, то есть намного ниже докризисных показателей. Менеджеры ТЦ отметили, что уже работающие бренды стремились поменять концепции и даже расширить площади, а вот новых арендаторов было мало. В торговых центрах Софии уровень вакантных площадей оставался стабильным – в пределах 6-7%.
Одновременно, поскольку многие бренды уже представлены в столице и крупных городах Болгарии, большинство хотят расширить свои сети по всей стране. В фокусе внимания инвесторов ретейл-парки – экономичные форматы торговых центров в небольших городах.
Вслед за спросом появилось предложение: сейчас по всей стране строят около 52 тыс. кв. м таких площадей. По состоянию на первое полугодие 2021 года общая площадь помещений в ретейл-парках Болгарии – 179 тыс. кв. м. На каждую тысячу жителей приходится всего 27 кв. м, что существенно ниже по сравнению с другими странами Юго-Восточной Европы.
Площади в болгарских торговых центрах во втором квартале 2021 года и их доходность
Город
Площади
Стоимость аренды кв.м
Максимальная доходность
София
402,27
€34
7,5%
Пловдив
75,70
€24
8,0%
Варна
122,00
€25
8,0%
Бургас
62,50
€21
8,0%
Офисы. Переизбыток предложений
По данным Cushman & Wakefield3, во втором квартале 2021 года сданные в аренду офисные площади в Софии увеличились на 53 тыс. кв. м. Общая площадь офисов классов A и B в столице достигла почти 2,19 млн кв. м. Доля свободных площадей составила 14,3% – в начале года показатель равнялся 12,9%: переход сотрудников на удалённую работу и неравномерные темпы восстановления экономики снизили спрос на офисные помещения в Софии и других крупных городах Болгарии.
С другой стороны, отсутствие крупных новых проектов может привести к уменьшению предложения: к середине года в стадии строительства находится всего 212 тыс. кв. м офисных помещений.
Арендные ставки остаются на уровне €15 за кв. м в центральных деловых районах, а в зданиях, расположенных вдоль основных магистралей Софии, – €12–14 за кв. м.
Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)
По прогнозу экспертов компании, ставки в офисных помещениях классов A и B могут снижаться из-за большого числа доступных площадей. Самый высокий уровень доходности данного сегмента во втором квартале 2021 года составил 7,5%.
Склады и промышленные площади. Всё для местных
По данным Cushman & Wakefield3, в данном сегменте объём арендуемых площадей почти соответствует докризисным показателям. В Софии большинство завершённых объектов возводились компаниями для собственного использования. На данный момент площадь промышленных и складских помещений на стадии строительства составляет около 330 тыс. кв. м, из которых почти 70% строятся по индивидуальному заказу и будут использоваться непосредственно владельцами.
На первую половину 2021 года уровень свободных площадей в данном сегменте в Софии составлял около 4% от общего предложения.
Арендные ставки в Софии остаются стабильными, в диапазоне €4,2–4,4 за кв. м. Помещения больше 10 тыс. кв. м предлагаются по цене €3,8–4,0 за кв. м.
Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)
Доходность производственных и складских помещений несколько снизилась из-за растущего интереса инвесторов, поднимающих цены. Максимальный доход сегодня – около 8%.
Прогнозы
Ретейл: изменения и переоценка
Многим компаниям придётся реструктурировать бизнес и переоценить локацию объектов. Приоритетом крупных сетевых ретейлеров останется необходимость присутствия как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах городов.
Игроки рынка торговли, которые сумели реорганизовать систему работы и предложить дополнительные сервисы, помимо онлайн-доставки, окажутся в более выигрышном положении. Ретейл-парки могут стать популярными среди арендаторов, активно расширяющих сети. Этот формат может считаться хорошей возможностью для выхода на рынок в регионах.
Офисные помещения: акцент на топовых локациях
Эксперты прогнозируют, что на рынке будут предпочтительны инвестиции с низким уровнем риска. Основной интерес инвесторов сосредоточится на офисных помещениях класса А в топовых локациях.
Инвесторы, вложившие капитал в офисные помещения, сейчас стараются диверсифицировать портфели. Они могут направлять активы сразу в несколько сегментов рынка: складские помещения, жильё, торговые площади.
Складские и промышленные площади
Доходные активы в этой сфере остаются немногочисленными из-за большой доли компаний в сфере производства и логистики, которые предпочитают использовать собственные помещения (или старые, пригодные для использования здания).
Рентабельность индустриальной недвижимости может снижаться по причине того, что цены на такие объекты растут. Местные инвесторы интересуются этим форматом и предпочитают вкладывать средства в этот тип объектов.
Примеры коммерческой недвижимости в Болгарии
Цена по запросу
Отель, гостиница в Варне, Болгария
2000 м2
Эксклюзивная резиденция с панорамным видом на море в сердце Манастирски рид — жемчужина над Варненским заливом
С удовольствием представляем одну из самых элегантных и престижных резиденций на Северном побережье Болгарии — уникальную недвижимость, расположенную на холме с завораживающим видом на Варненский залив, всего в нескольких...
АТЛАНТА БГ
213 000 €
Кафе, ресторан в Поморие, Болгария
358 м2
Агентство "Аврора Плюс" предлагает частично оборудованный, действующий ресторан на 2-х уровнях, расположенный на 1-ой линии моря в Старом городе Поморие.
Заведение располагает всеми необходимыми документами и категоризацией.
Первый уровень – площадью 158 кв.м, включает:
кухню, барбекю, гараж на две машины / склад, зал на 40...
Аврора Плюс
115 200 €
Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария
348 м2
ID 31860210
Для продажи предлагается:
Земельный участок с начальным этапом строительства в вильной зоне Святой Влас, без таксы поддержки,с видом на море.
Стоимость: 120 000 евро.
Населенный пункт: Святой Влас,местность Юрта Балкана
Комнат: 0
Общая площадь: 317,65 кв.м. план застройки дома
Площадь участка: 348 кв.м.
Этажей: по...
OAZIS REALTY
51 300 €
Коммерческая недвижимость в Каблешково, Болгария
3000 м2
ID 30377448
Предлагаем 12 участков земли возле с.Каблешково, обл.Бургас:
1.
Земледельческая земля, 6495 кв м - Местность «Симеонова могила»
2.
Земледельческая земля, 3000 кв м - Местность «Пътеката»
3.
Земледельческая земля, 5007 кв м -Местность «Пътеката»
4.
Виноградник, 4998 кв м - Местность «Минералния извор»
5....
OAZIS REALTY
25 600 €
Коммерческая недвижимость в Карнобате, Болгария
1925 м2
ID 33730846
Предлагается на продажу земельный участок и старый одноэтажный дома в селе Хаджиите, община Карнобат, обл.Бургас
Цена: 25 600 евро
Населенный пункт: село Хаджиите ,община Карнобат ,область Бургас
Комнат: 3
Общая площадь дома : 46 кв.м.
Земельный участок : 1925 кв.м.
Оплата за обслуживание: 0
Схема оплаты:
2000 евро...
OAZIS REALTY
631 750 €
Отель, гостиница в Приморско, Болгария
720 м2
#31391694
Предлагаем гостевой дом в центре города.Приморско.
Цена: 665 000 евро
Населенный пункт: гр.Приморско
Комнат: 20
Общая площадь: 720 кв. м.
Вес: 5
Сад: 240 кв. м
Дом состоит из 5 этажей и большого подвала.На каждом этаже есть 4 просторных номера с собственной ванной комнатой и террасой.В непосредственной близости...
OAZIS REALTY
568 310 €
Коммерческая недвижимость в Черноморце, Болгария
6686 м2
ID 34055772
Мы продаем привлекательный участок для курортного строительства в с. Черноморец, обл. Бургас-идеально подходит для инвестиций у моря всего в 700 м. с пляжа!
Местоположение: С. Черноморец, обл. Бургас
Цена: 568 310 €
Площадь: 6 686 кв.м
Лицо в пути: 88 м
Расстояние до пляжа: около 700 м
Подходит для: отель, станция...
OAZIS REALTY
329 840 €
Коммерческая недвижимость в Обзоре, Болгария
5208 м2
#30562658
Предлагаем участок земли на первой линии моря в г.Обзор, общ.Несебр, в местности «Мешелика», с назначением – незастроенное имущество для курортно-рекреационного объекта.
Цена: 347 200 евро.
Местоположение: м.Мешелика, г.Обзор, общ.Несебр, обл.Бургас
Общая площадь: 5208 кв м
Категория – урбанизированная земля
Рядом есть...
OAZIS REALTY
67 620 €
Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария
60 м2
#26590668 Стоимость: 69 000 евро+ДДС
Населенный пункт: к.к. Солнечный Берег,Империал Палас Хотел
Общая площадь: 60 кв.м.
Этаж: 1 из 7
Без таксы обслуживания.
Здание введено в эксплуатацию-Акт 16
Схема оплаты:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о праве собственности.
Предлагается магазин. Магазин расположен...
OAZIS REALTY
281 300 €
Отель, гостиница в Малко-Тырново, Болгария
850 м2
ID 22431457
Предлагается к продаже 2-звездночный отельный комплекс в уникальном городке Малко Тырново.
Стоимость: 290 000 евро
Населенный пункт: г.Малко Тырново,обл.Бургас
Общая площадь: площадь отельного комплекса- 850 кв.м. на земельном участке 580 кв.м.
Этаж: 1 и 2 из 2
Здание введено в эксплуатацию-Акт 16
Схема оплаты:
2000...
OAZIS REALTY
84 731 €
Коммерческая недвижимость в Бургасе, Болгария
15187 м2
ID 30298160
Предлагаем три участка правильной формы с размерами: 4955 кв м, 5273 кв м, 4959 кв м.
Вместе объекты образуют ровный прямоугольный участок земли сельскохозяйственного назначения 4 категории в местности Чаморлията, в 300 м от квартала Ветрен г.Бургас и главной дороги София-Бургас
Цена: 18 евро за кв м
Местоположение:...
OAZIS REALTY
10 000 000 €
Отель, гостиница в Банско, Болгария
8000 м2
Spa отель 3 звезды площадью 8000 м2 с горячим минеральным источником в окружении гор и в 5 км от горнолыжного курорта Банско в Болгарии:
• 90 номеров,
• ресторан и бар, блюда болгарской и европейской кухни из продуктов, произведенными местными фермерами,
• два конференц-зала на 150 мест и на 20 мест,
• горячий...
World Haus Finland
119 200 €
Магазин в Несебре, Болгария
89 м2
ID 30475356
Предлагается просторное коммерческое помещение под офис, магазин или любой другой торговый объект. Отличное местоположение – в новом квартале г.Несебр, Черно Море 1. Также в продаже есть ещё одно большое помещение, гараж с 4 паркоместами, небольшой склад.
Идеальная инвестиция.
Общая площадь: 89.29 кв. м.
Стоимость 119 200...
OAZIS REALTY
168 910 €
Коммерческая недвижимость в Димчево, Болгария
9572 м2
ID 31611106
Общая площадь: 9572 кв. м.
Цена: 177 800 евро
Оплата:
2000 евро-депозит
100% при подписании нотариального акта о собственности
Предлагаем участок в УПИ на озере "Мандра" недалеко от Черного моря в Болгарии площадью 9572 м2 (21141.35.28). Участок расположен на полуострове к северу от деревни Димчево (от окраины деревни до...
OAZIS REALTY
13 000 €
Коммерческая недвижимость в Тынково, Болгария
999 м2
ID: 33912138
Площадь участка: 999 кв.м
Локация: с.Тынково, общ.Несебр, обл.Бургас, м. Бели Бунар
Категория земли: 4
Вид: сельскохозяйственная земля
Постоянное использование: виноградник
Цена: 13 000 евро
Предлагаем для продажи участок сельскохозяйственной земли 4 категории. Тип использования - «Виноградник», ровной прямоугольной...
OAZIS REALTY
1 500 000 €
Отель, гостиница в Рогачево, Болгария
2300 м2
Гостиничный комплекс с апартаментами в поселке Рогачево! ВИД НА МОРЕ! В 4 км от известного курорта Албена и моря!
ID 13209.
Предлагаем Вам гостиничный комплекс с апартаментами закрытого типа, в непосредственной близости от одного из самых популярных черноморских курортов Болгарии - Албена.
Комплекс расположен в поселке Рогачево, в 40 км от...
STEFANOV INVEST
404 000 €
Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария
364 м2
#28327494 Ресторан в г.Несебре, в 100 метрах от пляжа, Болгария
Цена: 404 000 евро
Населенный пункт: Несебър
Общая площадь: 264 кв. м.
и пати 100 кв. м.
Этаж: 1
Оплата за обслуживание –нет
Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16
Схема оплаты:
5000 евро депозит,
100% при подписании нотариального акта о праве...
OAZIS REALTY
132 050 €
Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария
3166 м2
#30748656
Предлагается урбанизированная земля в с.Кошарица,общ.Несебр,3166кв.м
Цена:139 000 евро
Деревня Кошарица расположена в живописной местности у подножия Стара Планина, в нескольких километрах от Солнечного Берега. Это ближайший к пляжу поселок, где есть все необходимое для комфортного постоянного проживания - дороги...
OAZIS REALTY
5 950 000 €
Отель, гостиница в Варне, Болгария
2600 м2
Уникальное новое поместье (бутик-отель или частная резиденция) в национальном местном стиле с молодым виноградником, с потрясающей морской панорамой, расположенное на красивейшем крутом морском побережье Северного болгарского Черного моря, для полного уединения и релаксации, ретрит в объятиях природы.
Поместье предлагает исключительное...
World Haus Finland
49 999 €
Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария
25 м2
Продается просторный офис площадью 25 кв.м, расположенный на
партерном этаже в проходном месте на Солнечном берегу, по улице, ведущей к
пляжу. Расстояние до пляжа всего 100 метров, что составляет две минуты пешком.
Это выгодное расположение обеспечивает высокий трафик и отличную видимость для
вашего бизнеса. Офис без мебели, что...