Не морем единым. Чего ждать от инвестиций в коммерческую недвижимость Болгарии

Цифры

Рынок недвижимости Болгарии пережил пандемию без потрясений. По информации Национального института статистики, в 2020 году цены выросли на 5,4%, а стройки не замирали.

По данным Регистрационного агентства Болгарии, второй квартал 2021 года и вовсе установил рекорд по числу заключённых сделок с 2011 года. В первой половине года в стране было зарегистрировано 105 402 сделки. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го рост составил 39,4%, по сравнению с показателями 2019-го – плюс 13,9%. Эти данные включают сделки со всеми видами недвижимости.

На рынке преобладают местные инвесторы

По данным Colliers¹, в первой половине 2021 года общий объём инвестиций в недвижимость Болгарии составил €19 млн. Этот показатель стал самым низким с 2011 года. Снижение связано с общим замедлением рынка, вызванным пандемией. Из-за ограничений на передвижение местные инвесторы были активнее иностранцев.  

Изменение объёма инвестиционных транзакций в Болгарии. Источник: Colliers International

Общий объём сделок с целью инвестиций распределился по сегментам рынка так:

• 43% – сегмент розничной торговли;
• 29% – жилые помещения;
• 17% – офисные объекты;
• 11% – производственные и складские площади.

В первой половине 2021 года объём инвестиций в доходные активы был значительно выше (68%), чем в объекты недвижимости для собственного использования (32%).

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Привлекательность сегментов с точки зрения доходности

Исследование Colliers показало, что доходность объектов ретейла в Болгарии оставалась стабильной даже во время пандемии. А вот рентабельность производственных помещений и офисов уменьшилась.

Доходность объектов коммерческой недвижимости в Болгарии. Источник: Colliers International

Ретейл. Наименее пострадавший

Продовольственные магазины и аптеки – то есть заведения, обеспечивающие предметами первой необходимости, – оказались в выигрыше даже в локдаун, так как они продолжали работать в обычном режиме. Хорошую доходность показали мини-маркеты и магазины шаговой доступности. Согласно отчёту, даже мелкие предприниматели получили стимул к развитию и смогли конкурировать с сетевыми магазинами в борьбе за клиентов.

К примеру, в Софии² в последние годы открылось много небольших продовольственных точек и значительно увеличилось их разнообразие. Доля продуктовых магазинов в столице выросла с 3% в 2016 году до 7% в 2021-м.

Топ-5 категорий магазинов в Софии. Источник: Colliers International (2)

Топ-5 популярных категорий ретейла на главных торговых улицах Софии по количеству арендованных площадей:

1. Модная одежда
2. F&B (кафе, рестораны, фаст-фуд)
3. Услуги
4. Продовольственные товары
5. Аксессуары и ювелирные изделия²

Сочетание различных категорий магазинов на улицах Софии постепенно менялось: в 2016 году здесь доминировали магазины одежды и кафе, а в первом полугодии 2021 года линейка представленных категорий стала более сбалансированной.

Экономика Болгарии в первом полугодии 2021-го демонстрировала признаки восстановления. По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года количество розничных продаж росло, как и готовность людей к тратам. Болгары совершали покупки на 25,9% активнее в апреле и на 23,9% в мае 2021 года по сравнению с периодом первого локдауна 2020-го.

В центре внимания – ретейл-парки

В первой половине 2021 года в торговых центрах практически не открывались новые магазины, объём рынка остался на уровне 2020-го, то есть намного ниже докризисных показателей. Менеджеры ТЦ отметили, что уже работающие бренды стремились поменять концепции и даже расширить площади, а вот новых арендаторов было мало. В торговых центрах Софии уровень вакантных площадей оставался стабильным – в пределах 6-7%.

Одновременно, поскольку многие бренды уже представлены в столице и крупных городах Болгарии, большинство хотят расширить свои сети по всей стране. В фокусе внимания инвесторов ретейл-парки – экономичные форматы торговых центров в небольших городах.

Вслед за спросом появилось предложение: сейчас по всей стране строят около 52 тыс. кв. м таких площадей. По состоянию на первое полугодие 2021 года общая площадь помещений в ретейл-парках Болгарии – 179 тыс. кв. м. На каждую тысячу жителей приходится всего 27 кв. м, что существенно ниже по сравнению с другими странами Юго-Восточной Европы.

Площади в болгарских торговых центрах во втором квартале 2021 года и их доходность

Офисы. Переизбыток предложений

По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года сданные в аренду офисные площади в Софии увеличились на 53 тыс. кв. м. Общая площадь офисов классов A и B в столице достигла почти 2,19 млн кв. м. Доля свободных площадей составила 14,3% – в начале года показатель равнялся 12,9%: переход сотрудников на удалённую работу и неравномерные темпы восстановления экономики снизили спрос на офисные помещения в Софии и других крупных городах Болгарии.

С другой стороны, отсутствие крупных новых проектов может привести к уменьшению предложения: к середине года в стадии строительства находится всего 212 тыс. кв. м офисных помещений.

Арендные ставки остаются на уровне €15 за кв. м в центральных деловых районах, а в зданиях, расположенных вдоль основных магистралей Софии, – €12–14 за кв. м. 

Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

По прогнозу экспертов компании, ставки в офисных помещениях классов A и B могут снижаться из-за большого числа доступных площадей. Самый высокий уровень доходности данного сегмента во втором квартале 2021 года составил 7,5%.

Склады и промышленные площади. Всё для местных

По данным Cushman & Wakefield³, в данном сегменте объём арендуемых площадей почти соответствует докризисным показателям. В Софии большинство завершённых объектов возводились компаниями для собственного использования. На данный момент площадь промышленных и складских помещений на стадии строительства составляет около 330 тыс. кв. м, из которых почти 70% строятся по индивидуальному заказу и будут использоваться непосредственно владельцами.

На первую половину 2021 года уровень свободных площадей в данном сегменте в Софии составлял около 4% от общего предложения.

Арендные ставки в Софии остаются стабильными, в диапазоне €4,2–4,4 за кв. м. Помещения больше 10 тыс. кв. м предлагаются по цене €3,8–4,0 за кв. м.

Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

Доходность производственных и складских помещений несколько снизилась из-за растущего интереса инвесторов, поднимающих цены. Максимальный доход сегодня – около 8%.

Прогнозы

Ретейл: изменения и переоценка

Многим компаниям придётся реструктурировать бизнес и переоценить локацию объектов. Приоритетом крупных сетевых ретейлеров останется необходимость присутствия как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах городов.

Игроки рынка торговли, которые сумели реорганизовать систему работы и предложить дополнительные сервисы, помимо онлайн-доставки, окажутся в более выигрышном положении. Ретейл-парки могут стать популярными среди арендаторов, активно расширяющих сети. Этот формат может считаться хорошей возможностью для выхода на рынок в регионах.

Офисные помещения: акцент на топовых локациях

Эксперты прогнозируют, что на рынке будут предпочтительны инвестиции с низким уровнем риска. Основной интерес инвесторов сосредоточится на офисных помещениях класса А в топовых локациях.

Инвесторы, вложившие капитал в офисные помещения, сейчас стараются диверсифицировать портфели. Они могут направлять активы сразу в несколько сегментов рынка: складские помещения, жильё, торговые площади.

Складские и промышленные площади

Доходные активы в этой сфере остаются немногочисленными из-за большой доли компаний в сфере производства и логистики, которые предпочитают использовать собственные помещения (или старые, пригодные для использования здания).

Рентабельность индустриальной недвижимости может снижаться по причине того, что цены на такие объекты растут. Местные инвесторы интересуются этим форматом и предпочитают вкладывать средства в этот тип объектов.

Примеры коммерческой недвижимости в Болгарии

109 000 €

Магазин в Варне, Болгария

92 м²

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию Большое помещение со статусом "Магазин" с топовым расположением! Недвижимость состоит из двух уровней с двумя входами. Первый уровень – большое помещение первого этажа площадью 65,25 кв.м. и санузел, два входа - один с улицы и один с внутреннего входа здания. Второй уровень –...

IBG Property

3 000 000 €

Отель, гостиница в Святом Власе, Болгария

1800 м²

Агентство недвижимости АТЛАНТА предлагает РОСКОШНЫЙ ОТЕЛЬ недалеко от морского побережья одного из самых посещаемых морских курортов - Свети Влас. Отель расположен в 150 метрах от прекрасных пляжей Святого Власа. Имеет 52 двухместных номера, современно и функционально обставленных. Отель расположен на курорте Святой Влас, в 3 км. от Солнечного...

АТЛАНТА БГ

200 000 €

Магазин в Варне, Болгария

77 м²

IBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию: Угловой магазин с видом на две улицы в центре города Варна. Здание перед получением Акт 15, а сам Акт 16 должен быть получен до конца 2024 года. На улице большой поток людей, что гарантирует успех инвестиций в этот объект. Само помещение имеет функциональную планировку и даже может быть разделено на...

IBG Property

950 000 €

Отель, гостиница в Варне, Болгария

500 м²

Ищете аккуратный отель для круглогодичного бизнеса на берегу моря? Представляем элегантную виллу с комфортабельными апартаментами и удобствами, небольшой отель с садом, расположенный в 100 метрах от пляжа в Кабакуме (Варна). Вилла имеет удобный выход к морю, также пригодна для частного использования. Всего в отеле 7 номеров. квартиры,...

АТЛАНТА БГ

7 000 €

Коммерческая недвижимость в Обзоре, Болгария

19 м²

Удалённая сделка

Местоположение: город Обзор, 250 метров от пляжа Тип: паркоместо в подземном гараже в комплекс Sunrise в г. Обзор Этаж: -1 этаж - есть лифт, работающий постоянно Площадь парковочного места: 19 кв.м. Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 – «Удостоверение о вводе здания в эксплуатацию») Продается парковочное место...

Корект Естейт - Бяла и Обзор

31 500 €

Магазин в Бургасе, Болгария

31 м²

Агентство "Аврора плюс" предлагает на продажу магазин промышленных товаров площадью 30,62 кв.м, расположенный на первом (цокольном) этаже в здании нового строительства в ж.к. Меден Рудник, зона Б, г. Бургас. Объект находится между школами «Элин Пелин» и «Константин Петканов». Помещение состоит из торгового...

Аврора Плюс

320 000 €

Офис в Варне, Болгария

97 м²

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Просторный и комфортный офис с ТОП-расположением в Греческом районе рядом с Морским вокзалом. Помещение расположено на первом этаже и имеет площадь 82,72 кв.м., а вместе с общими частями здания - 96,41 кв.м. Возможно выделение 3 или 4 отдельных рабочих зон (зон), прием посетителей (фойе). Также...

IBG Property

49 999 €

Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария

25 м²

Продается просторный офис площадью 25 кв.м, расположенный на партерном этаже в проходном месте на Солнечном берегу, по улице, ведущей к пляжу. Расстояние до пляжа всего 100 метров, что составляет две минуты пешком. Это выгодное расположение обеспечивает высокий трафик и отличную видимость для вашего бизнеса. Офис без мебели, что...

алтернатива имоти оод

190 000 €

Кафе, ресторан в Несебре, Болгария

187 м²

Предлагаем к продаже работающий, оборотный бизнес! Оборудованный, современный, развитой ресторан, всего в 100 метрах от входа на центральный пляж в граде Несебр. Ресторан расположен на территории многоквартирного дома и выходит на улицу, которая ведет к пляжу Аурелия. Помещение ресторана двухуровневое, общей площадью 188 кв.м., первый...

Аврора Плюс

175 900 €

Офис в Святом Власе, Болгария

421 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Продается просторное коммерческое помещение –Коммерческое помещение –421м2 –2/3 этаж –Акт 16

ECO REAL ESTATE

65 000 €

Кафе, ресторан в Бяле, Болгария

143 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Местоположение: г.Бяла, 500 метров от пляжа Тип: помещение под бар, с мебелью и техникой Этаж: 1-ий этаж Общая площадь: 143 кв.м. Вид из окон: внутренний двор комплекса и бассейн Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 – «Удостоверение о вводе здания в эксплуатацию») Продается помещение, ранее работавшего...

Корект Естейт - Бяла и Обзор

81 700 €

Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария

347 м²

Предлагаем Вашему вниманию в продаже, подземный гараж на 4 парковочных места и склад, кв. Чёрное море-1, Несебр.Площадь гаража 326 кв.м, склад 21 кв.м. В шаговой доступности находятся: офисы администрации города, банки, поликлиника с современным оборудованием, аптеки, разные магазины, остановки автобусов в сторону Бургаса.

алтернатива имоти оод

103 000 €

Офис в Варне, Болгария

43 м²

Агентство недвижимости «АТЛАНТА» предлагает на продажу просторный офис/кабинет в элитном новом здании, расположенном в одном из самых престижных районов Варны – квартале Бриз. Код предложения: V-5814 Общая площадь: 43,29 кв.м Комната: 29,19 кв.м Ванная комната: 3,2 кв.м Состояние: Сдан «под ключ»...

АТЛАНТА БГ

213 000 €

Кафе, ресторан в Поморие, Болгария

358 м²

Агентство "Аврора Плюс" предлагает частично оборудованный, действующий ресторан на 2-х уровнях, расположенный на 1-ой линии моря в Старом городе Поморие. Заведение располагает всеми необходимыми документами и категоризацией. Первый уровень – площадью 158 кв.м, включает: кухню, барбекю, гараж на две машины / склад, зал на 40...

Аврора Плюс

1 800 000 €

Отель, гостиница в Варне, Болгария

4083 м²

АТЛАНТА БГ предлагаем отель, расположенный в Варне, 700 метрах от пляжа. Общая застроенная площадь отеля составляет 4083 кв.м. Участок 6150 кв.м. 46 номеров 9 апартаментов помещение под конференц-зал или другие цели (175 кв.м.) бассейн джакузи спортивный зал/фитнес детский уголок фонтан бар у бассейна ресторан,...

АТЛАНТА БГ

175 000 €

Магазин на Солнечном берегу, Болгария

62 м²

Продается полностью оборудованный магазин площадью 62 кв.м + площадка перед магазином в Солнечном Берегу. Объект состоит из: торговый зал, склад и оборудованный санузел. Лицевая часть 9 метров, большой человекопоток, отличная локация. 12 лет находился в работе. Реф.№308 ​

Аврора Плюс

820 000 €

Отель, гостиница в Чайке, Болгария

677 м²

Агентство недвижимости ATLANTA предлагает к продаже инвестиционную недвижимость в курортном комплексе Чайка, в непосредственной близости к пляжу Кабакум. Недвижимость с участком 1529 кв.м. Подведен трехфазный ток, вода, грязевая канализация, отличный подъезд. Всего 5 зданий: 1. Ресторан – 94 кв.м. 2. Одноэтажное здание площадью...

АТЛАНТА БГ

5 950 000 €

Отель, гостиница в Варне, Болгария

2600 м²

Уникальное новое поместье (бутик-отель или частная резиденция) в национальном местном стиле с молодым виноградником, с потрясающей морской панорамой, расположенное на красивейшем крутом морском побережье Северного болгарского Черного моря, для полного уединения и релаксации, ретрит в объятиях природы. Поместье предлагает исключительное...

World Haus Finland

85 800 €

Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария

96 м²

Предлагаем Вашему вниманию в продаже просторный офис в жилом доме кв. Чёрное море-1, гр. Несебр.Офис находится на партерном этаже, с панорамными окнами и имеет площадь 96 кв.м. В офисе есть санитарный узел. Офис идеально подходит под любой вид деятельности: магазин, салон и т.д. Прекрасная инвестиция. В шаговой доступности...

алтернатива имоти оод

550 000 €

Отель, гостиница в Подвисе, Болгария

710 м²

Предлагаем Вашему вниманию гостевой дом в живописном пос.Подвис, муниципалитет Сунгурларе. Здание 2 этажное с площадью 710 кв.м и участок площадью 5995м2. Недвижимость находится в непосредственной близости от леса, а пышная растительность и деревья естественным образом окружают здание. Перед домом большая площадка со скамейками, а за ним...

Аврора Плюс

Посмотреть ещё 39 похожих объектов

Источники: 1) Colliers International – Investment Market Overview; 2) Colliers International – Shopping Streets In Sofia; 3) Cushman & Wakefield – Bilgaria Real Estate Market Data

Фото: wikipedia (Boby Dimitrov)

Условия цитирования материалов Prian.ru