Не морем единым. Чего ждать от инвестиций в коммерческую недвижимость Болгарии

Цифры

Рынок недвижимости Болгарии пережил пандемию без потрясений. По информации Национального института статистики, в 2020 году цены выросли на 5,4%, а стройки не замирали.

По данным Регистрационного агентства Болгарии, второй квартал 2021 года и вовсе установил рекорд по числу заключённых сделок с 2011 года. В первой половине года в стране было зарегистрировано 105 402 сделки. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го рост составил 39,4%, по сравнению с показателями 2019-го – плюс 13,9%. Эти данные включают сделки со всеми видами недвижимости.

На рынке преобладают местные инвесторы

По данным Colliers¹, в первой половине 2021 года общий объём инвестиций в недвижимость Болгарии составил €19 млн. Этот показатель стал самым низким с 2011 года. Снижение связано с общим замедлением рынка, вызванным пандемией. Из-за ограничений на передвижение местные инвесторы были активнее иностранцев.  

Изменение объёма инвестиционных транзакций в Болгарии. Источник: Colliers International

Общий объём сделок с целью инвестиций распределился по сегментам рынка так:

• 43% – сегмент розничной торговли;
• 29% – жилые помещения;
• 17% – офисные объекты;
• 11% – производственные и складские площади.

В первой половине 2021 года объём инвестиций в доходные активы был значительно выше (68%), чем в объекты недвижимости для собственного использования (32%).

Актуальные новости рынка зарубежной недвижимости в телеграм-канале Подписаться

Привлекательность сегментов с точки зрения доходности

Исследование Colliers показало, что доходность объектов ретейла в Болгарии оставалась стабильной даже во время пандемии. А вот рентабельность производственных помещений и офисов уменьшилась.

Доходность объектов коммерческой недвижимости в Болгарии. Источник: Colliers International

Ретейл. Наименее пострадавший

Продовольственные магазины и аптеки – то есть заведения, обеспечивающие предметами первой необходимости, – оказались в выигрыше даже в локдаун, так как они продолжали работать в обычном режиме. Хорошую доходность показали мини-маркеты и магазины шаговой доступности. Согласно отчёту, даже мелкие предприниматели получили стимул к развитию и смогли конкурировать с сетевыми магазинами в борьбе за клиентов.

К примеру, в Софии² в последние годы открылось много небольших продовольственных точек и значительно увеличилось их разнообразие. Доля продуктовых магазинов в столице выросла с 3% в 2016 году до 7% в 2021-м.

Топ-5 категорий магазинов в Софии. Источник: Colliers International (2)

Топ-5 популярных категорий ретейла на главных торговых улицах Софии по количеству арендованных площадей:

1. Модная одежда
2. F&B (кафе, рестораны, фаст-фуд)
3. Услуги
4. Продовольственные товары
5. Аксессуары и ювелирные изделия²

Сочетание различных категорий магазинов на улицах Софии постепенно менялось: в 2016 году здесь доминировали магазины одежды и кафе, а в первом полугодии 2021 года линейка представленных категорий стала более сбалансированной.

Экономика Болгарии в первом полугодии 2021-го демонстрировала признаки восстановления. По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года количество розничных продаж росло, как и готовность людей к тратам. Болгары совершали покупки на 25,9% активнее в апреле и на 23,9% в мае 2021 года по сравнению с периодом первого локдауна 2020-го.

В центре внимания – ретейл-парки

В первой половине 2021 года в торговых центрах практически не открывались новые магазины, объём рынка остался на уровне 2020-го, то есть намного ниже докризисных показателей. Менеджеры ТЦ отметили, что уже работающие бренды стремились поменять концепции и даже расширить площади, а вот новых арендаторов было мало. В торговых центрах Софии уровень вакантных площадей оставался стабильным – в пределах 6-7%.

Одновременно, поскольку многие бренды уже представлены в столице и крупных городах Болгарии, большинство хотят расширить свои сети по всей стране. В фокусе внимания инвесторов ретейл-парки – экономичные форматы торговых центров в небольших городах.

Вслед за спросом появилось предложение: сейчас по всей стране строят около 52 тыс. кв. м таких площадей. По состоянию на первое полугодие 2021 года общая площадь помещений в ретейл-парках Болгарии – 179 тыс. кв. м. На каждую тысячу жителей приходится всего 27 кв. м, что существенно ниже по сравнению с другими странами Юго-Восточной Европы.

Площади в болгарских торговых центрах во втором квартале 2021 года и их доходность

Офисы. Переизбыток предложений

По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года сданные в аренду офисные площади в Софии увеличились на 53 тыс. кв. м. Общая площадь офисов классов A и B в столице достигла почти 2,19 млн кв. м. Доля свободных площадей составила 14,3% – в начале года показатель равнялся 12,9%: переход сотрудников на удалённую работу и неравномерные темпы восстановления экономики снизили спрос на офисные помещения в Софии и других крупных городах Болгарии.

С другой стороны, отсутствие крупных новых проектов может привести к уменьшению предложения: к середине года в стадии строительства находится всего 212 тыс. кв. м офисных помещений.

Арендные ставки остаются на уровне €15 за кв. м в центральных деловых районах, а в зданиях, расположенных вдоль основных магистралей Софии, – €12–14 за кв. м. 

Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

По прогнозу экспертов компании, ставки в офисных помещениях классов A и B могут снижаться из-за большого числа доступных площадей. Самый высокий уровень доходности данного сегмента во втором квартале 2021 года составил 7,5%.

Склады и промышленные площади. Всё для местных

По данным Cushman & Wakefield³, в данном сегменте объём арендуемых площадей почти соответствует докризисным показателям. В Софии большинство завершённых объектов возводились компаниями для собственного использования. На данный момент площадь промышленных и складских помещений на стадии строительства составляет около 330 тыс. кв. м, из которых почти 70% строятся по индивидуальному заказу и будут использоваться непосредственно владельцами.

На первую половину 2021 года уровень свободных площадей в данном сегменте в Софии составлял около 4% от общего предложения.

Арендные ставки в Софии остаются стабильными, в диапазоне €4,2–4,4 за кв. м. Помещения больше 10 тыс. кв. м предлагаются по цене €3,8–4,0 за кв. м.

Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

Доходность производственных и складских помещений несколько снизилась из-за растущего интереса инвесторов, поднимающих цены. Максимальный доход сегодня – около 8%.

Прогнозы

Ретейл: изменения и переоценка

Многим компаниям придётся реструктурировать бизнес и переоценить локацию объектов. Приоритетом крупных сетевых ретейлеров останется необходимость присутствия как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах городов.

Игроки рынка торговли, которые сумели реорганизовать систему работы и предложить дополнительные сервисы, помимо онлайн-доставки, окажутся в более выигрышном положении. Ретейл-парки могут стать популярными среди арендаторов, активно расширяющих сети. Этот формат может считаться хорошей возможностью для выхода на рынок в регионах.

Офисные помещения: акцент на топовых локациях

Эксперты прогнозируют, что на рынке будут предпочтительны инвестиции с низким уровнем риска. Основной интерес инвесторов сосредоточится на офисных помещениях класса А в топовых локациях.

Инвесторы, вложившие капитал в офисные помещения, сейчас стараются диверсифицировать портфели. Они могут направлять активы сразу в несколько сегментов рынка: складские помещения, жильё, торговые площади.

Складские и промышленные площади

Доходные активы в этой сфере остаются немногочисленными из-за большой доли компаний в сфере производства и логистики, которые предпочитают использовать собственные помещения (или старые, пригодные для использования здания).

Рентабельность индустриальной недвижимости может снижаться по причине того, что цены на такие объекты растут. Местные инвесторы интересуются этим форматом и предпочитают вкладывать средства в этот тип объектов.

Примеры коммерческой недвижимости в Болгарии

1 300 000 €

Отель, гостиница в Святом Власе, Болгария

1475 м²

ID34008648 Эксклюзивное здание с апартаментами со статусом апарт-отеля с актом 16 имеет отличное расположение в центральной части Святого Власа и находится примерно в 300 метрах от пляжа. Комплекс специально разработан для круглогодичного использования и восстановления тела и духа своих обитателей. Он предлагает своим гостям множество...

OAZIS REALTY

750 000 €

Отель, гостиница в Рогачево, Болгария

2300 м²

Гостиничный комплекс с апартаментами в поселке Рогачево! ВИД НА МОРЕ! В 4 км от известного курорта Албена и моря! ID 13209. Предлагаем Вам гостиничный комплекс с апартаментами закрытого типа, в непосредственной близости от одного из самых популярных черноморских курортов Болгарии - Албена. Комплекс расположен в поселке Рогачево, в 40 км от...

STEFANOV INVEST

10 000 000 €

Отель, гостиница в Банско, Болгария

8000 м²

Spa отель 3 звезды площадью 8000 м2 с горячим минеральным источником в окружении гор и в 5 км от горнолыжного курорта Банско в Болгарии: • 90 номеров, • ресторан и бар, блюда болгарской и европейской кухни из продуктов, произведенными местными фермерами, • два конференц-зала на 150 мест и на 20 мест, • горячий...

World Haus Finland

568 310 €

Коммерческая недвижимость в Черноморце, Болгария

6686 м²

ID 34055772 Мы продаем привлекательный участок для курортного строительства в с. Черноморец, обл. Бургас-идеально подходит для инвестиций у моря всего в 700 м. с пляжа! Местоположение: С. Черноморец, обл. Бургас Цена: 568 310 € Площадь: 6 686 кв.м Лицо в пути: 88 м Расстояние до пляжа: около 700 м Подходит для: отель, станция...

OAZIS REALTY

33 000 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

496 м²

#34018384 Площадь:495 кв.м. Цена:38 500 евро Локация: местность Гюргенлика, с.Кошарица, обл.Бургас Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Урбанизированный участок земли, расположенный между Солнечным Берегом и Кошарицей, в местности Гюргенлика. Назначение земли – другой вид...

OAZIS REALTY

200 000 €

Магазин в Варне, Болгария

77 м²

IBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию: Угловой магазин с видом на две улицы в центре города Варна. Здание перед получением Акт 15, а сам Акт 16 должен быть получен до конца 2024 года. На улице большой поток людей, что гарантирует успех инвестиций в этот объект. Само помещение имеет функциональную планировку и даже может быть разделено на...

IBG Property

38 500 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

495 м²

#33906036 Площадь:495 кв.м. Цена:38 500 евро Локация: местность Гюргенлика, с.Кошарица, обл.Бургас Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Урбанизированный участок земли, расположенный между Солнечным Берегом и Кошарицей, в местности Гюргенлика. Назначение земли – другой вид...

OAZIS REALTY

470 000 €

Отель, гостиница на Солнечном берегу, Болгария

230 м²

ID34077564 Предлагаем на продажу этаж с 6 однокомнатными апартаментами в Family Hotel Black Sea, расположенном на Солнечном Берегу, в 200 метрах от пляжа. Продается целый 2-й этаж площадью 230 м2, есть 6 однокомнатных квартир площадью 33 м2, есть лифт (работает круглый год). Каждая квартира имеет отдельный кадастровый идентификатор, а...

OAZIS REALTY

200 000 €

Кафе, ресторан в Банско, Болгария

127 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

БЕЗ КОМИССИИ С ПОКУПАТЕЛЯ! Агентство ”Уникални Имоти Банско” предлагает на продажу ПРОСТОРНУЮ И РОСКОШНО ОБСТАНОВЛЕННУЮ ТАВЕРНУ + СОБСТВЕННУЮ БАНЮ, РАСПОЛОЖЕННУЮ В НЕБОЛЬШОМ ЗДАНИИ НЕДАЛЕКО от ЦЕНТРА ГОРОДА БАНСКА! ОТДЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ НА ЭЛЕКТРИЧЕСТВО И ВОДУ! БЕЗ ПЛАТЫ ЗА ОБСЛУЖИВАНИЕ! Таверна (107 кв.м.) расположена на этаже -...

Уникални Имоти Банско ЕООД

60 000 €

Коммерческая недвижимость в Оброчиште, Болгария

3000 м²

ID 33876218 Цена: 60 000 евро Местоположение : с.Оброчище, общ.Балчик, обл.Добрич Общая площ: 3000 кв.м. Схема оплаты: Депозит 2 000 евро 100% при подписании нотариального акта на право собственности. Предлагается к продаже инвестиционно привлекательный земельный участок, расположенный в живописной местности Таушан Тепе, в селе...

OAZIS REALTY

295 000 €

Коммерческая недвижимость в Болгарии

33476 м²

ID 33811892 Предлагаются для продажи три земельных участка община Камено, с.Константиново, возле озера Мандра Стоимость: 295 000 евро Населенный пункт: Болгария,область Бургас,община Камено, с.Константиново , на берегу озера Мандра . Площадь участка: 33476 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального...

OAZIS REALTY

110 000 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

798 м²

Цена: 110 000 евро Населенный пункт: Кошарица Общая площадь: 798 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи участок земли, находящиеся в поземельном урегулировании, в с. Кошарица- прекрасное место, живописная природа, чистый воздух. Участки находятся...

OAZIS REALTY

49 900 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

481 м²

ID:34133728 Стоимость: 49900 евро Населенный пункт: Кошарица, Чолакова Чешма. Площадь участка: 481 кв.м. Схема оплаты: 2000 евро - депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается к продаже земельный участок площадью 481 кв.м. Участок в регуляции, в 4 км от моря. Участок ровный, расположен между...

OAZIS REALTY

69 900 €

Магазин в Поморие, Болгария

49 м²

Агентство «Аврора Плюс» предлагает полностью оборудованный и функционирующий парикмахерский и косметический салон в г. Поморие. Общая площадь — 49,28 кв.м, расположен на первом этаже, с витриной на улицу, в непосредственной близости от пляжа. Салон находится в отличном состоянии, очень светлый благодаря большим витражным...

Аврора Плюс

300 000 €

Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария

195 м²

ID 34200318 Предлагаем на продажу ресторан в Несебре недалеко от южного пляжа. Отличная локация, в деловой части города. Цена: 300 000 евро Населенный пункт: с. Несебр Площадь дома: 195,24 кв.м Этап строительства: введен в эксплуатацию Условия оплаты: депозит 5000 евро, 100% оплата при переоформлении. Ресторан полностью оснащен...

OAZIS REALTY

749 000 €

Отель, гостиница в Кошарице, Болгария

744 м²

ID 34149496 Семейный отель местность „Чолакова чешма“, д. Кошарица Площадь: 662.00m2 (Акт 16) + 82 м2 (НЕ ВХОДЯТ В ПЛОЩАДИ !!!) Отель работает круглогодично и имеет все необходимые документы, Акт 16 и категоризацию семейного отеля и отдельно для ресторана. Для строительства здания отеля использовались высококачественные материалы,...

OAZIS REALTY

48 000 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

7601 м²

#34054140 Площадь: 7601 кв.м. Цена: 48000 евро Локация: местность Карабунар с.Кошарица, обл.Бургас Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Урбанизированный участок земли, расположенный в местности Карабунар с.Кошарица, Назначение земли –тройное использование для строительства...

OAZIS REALTY

24 000 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

500 м²

ID34046456 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в с. Кошарица. Стоимость каждого: 24000 евро Населенный пункт: с. Кошарица Площадь участка: 500 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи несколько участков земли, можно...

OAZIS REALTY

65 000 €

Кафе, ресторан в Бяле, Болгария

143 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка

Местоположение: г.Бяла, 500 метров от пляжа Тип: помещение под бар, с мебелью и техникой Этаж: 1-ий этаж Общая площадь: 143 кв.м. Вид из окон: внутренний двор комплекса и бассейн Здание введено в эксплуатацию (есть Акт 16 – «Удостоверение о вводе здания в эксплуатацию») Продается помещение, ранее работавшего...

Риалти Инвест БГ

404 000 €

Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария

364 м²

#28327494 Ресторан в г.Несебре, в 100 метрах от пляжа, Болгария Цена: 404 000 евро Населенный пункт: Несебър Общая площадь: 264 кв. м. и пати 100 кв. м. Этаж: 1 Оплата за обслуживание –нет Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 43 похожих объекта

Источники: 1) Colliers International – Investment Market Overview; 2) Colliers International – Shopping Streets In Sofia; 3) Cushman & Wakefield – Bilgaria Real Estate Market Data

Фото: wikipedia (Boby Dimitrov)

Условия цитирования материалов Prian.ru