Не морем единым. Чего ждать от инвестиций в коммерческую недвижимость Болгарии

Цифры

Рынок недвижимости Болгарии пережил пандемию без потрясений. По информации Национального института статистики, в 2020 году цены выросли на 5,4%, а стройки не замирали.

По данным Регистрационного агентства Болгарии, второй квартал 2021 года и вовсе установил рекорд по числу заключённых сделок с 2011 года. В первой половине года в стране было зарегистрировано 105 402 сделки. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го рост составил 39,4%, по сравнению с показателями 2019-го – плюс 13,9%. Эти данные включают сделки со всеми видами недвижимости.

На рынке преобладают местные инвесторы

По данным Colliers¹, в первой половине 2021 года общий объём инвестиций в недвижимость Болгарии составил €19 млн. Этот показатель стал самым низким с 2011 года. Снижение связано с общим замедлением рынка, вызванным пандемией. Из-за ограничений на передвижение местные инвесторы были активнее иностранцев.  

Изменение объёма инвестиционных транзакций в Болгарии. Источник: Colliers International

Общий объём сделок с целью инвестиций распределился по сегментам рынка так:

• 43% – сегмент розничной торговли;
• 29% – жилые помещения;
• 17% – офисные объекты;
• 11% – производственные и складские площади.

В первой половине 2021 года объём инвестиций в доходные активы был значительно выше (68%), чем в объекты недвижимости для собственного использования (32%).

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Привлекательность сегментов с точки зрения доходности

Исследование Colliers показало, что доходность объектов ретейла в Болгарии оставалась стабильной даже во время пандемии. А вот рентабельность производственных помещений и офисов уменьшилась.

Доходность объектов коммерческой недвижимости в Болгарии. Источник: Colliers International

Ретейл. Наименее пострадавший

Продовольственные магазины и аптеки – то есть заведения, обеспечивающие предметами первой необходимости, – оказались в выигрыше даже в локдаун, так как они продолжали работать в обычном режиме. Хорошую доходность показали мини-маркеты и магазины шаговой доступности. Согласно отчёту, даже мелкие предприниматели получили стимул к развитию и смогли конкурировать с сетевыми магазинами в борьбе за клиентов.

К примеру, в Софии² в последние годы открылось много небольших продовольственных точек и значительно увеличилось их разнообразие. Доля продуктовых магазинов в столице выросла с 3% в 2016 году до 7% в 2021-м.

Топ-5 категорий магазинов в Софии. Источник: Colliers International (2)

Топ-5 популярных категорий ретейла на главных торговых улицах Софии по количеству арендованных площадей:

1. Модная одежда
2. F&B (кафе, рестораны, фаст-фуд)
3. Услуги
4. Продовольственные товары
5. Аксессуары и ювелирные изделия²

Сочетание различных категорий магазинов на улицах Софии постепенно менялось: в 2016 году здесь доминировали магазины одежды и кафе, а в первом полугодии 2021 года линейка представленных категорий стала более сбалансированной.

Экономика Болгарии в первом полугодии 2021-го демонстрировала признаки восстановления. По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года количество розничных продаж росло, как и готовность людей к тратам. Болгары совершали покупки на 25,9% активнее в апреле и на 23,9% в мае 2021 года по сравнению с периодом первого локдауна 2020-го.

В центре внимания – ретейл-парки

В первой половине 2021 года в торговых центрах практически не открывались новые магазины, объём рынка остался на уровне 2020-го, то есть намного ниже докризисных показателей. Менеджеры ТЦ отметили, что уже работающие бренды стремились поменять концепции и даже расширить площади, а вот новых арендаторов было мало. В торговых центрах Софии уровень вакантных площадей оставался стабильным – в пределах 6-7%.

Одновременно, поскольку многие бренды уже представлены в столице и крупных городах Болгарии, большинство хотят расширить свои сети по всей стране. В фокусе внимания инвесторов ретейл-парки – экономичные форматы торговых центров в небольших городах.

Вслед за спросом появилось предложение: сейчас по всей стране строят около 52 тыс. кв. м таких площадей. По состоянию на первое полугодие 2021 года общая площадь помещений в ретейл-парках Болгарии – 179 тыс. кв. м. На каждую тысячу жителей приходится всего 27 кв. м, что существенно ниже по сравнению с другими странами Юго-Восточной Европы.

Площади в болгарских торговых центрах во втором квартале 2021 года и их доходность

Офисы. Переизбыток предложений

По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года сданные в аренду офисные площади в Софии увеличились на 53 тыс. кв. м. Общая площадь офисов классов A и B в столице достигла почти 2,19 млн кв. м. Доля свободных площадей составила 14,3% – в начале года показатель равнялся 12,9%: переход сотрудников на удалённую работу и неравномерные темпы восстановления экономики снизили спрос на офисные помещения в Софии и других крупных городах Болгарии.

С другой стороны, отсутствие крупных новых проектов может привести к уменьшению предложения: к середине года в стадии строительства находится всего 212 тыс. кв. м офисных помещений.

Арендные ставки остаются на уровне €15 за кв. м в центральных деловых районах, а в зданиях, расположенных вдоль основных магистралей Софии, – €12–14 за кв. м. 

Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

По прогнозу экспертов компании, ставки в офисных помещениях классов A и B могут снижаться из-за большого числа доступных площадей. Самый высокий уровень доходности данного сегмента во втором квартале 2021 года составил 7,5%.

Склады и промышленные площади. Всё для местных

По данным Cushman & Wakefield³, в данном сегменте объём арендуемых площадей почти соответствует докризисным показателям. В Софии большинство завершённых объектов возводились компаниями для собственного использования. На данный момент площадь промышленных и складских помещений на стадии строительства составляет около 330 тыс. кв. м, из которых почти 70% строятся по индивидуальному заказу и будут использоваться непосредственно владельцами.

На первую половину 2021 года уровень свободных площадей в данном сегменте в Софии составлял около 4% от общего предложения.

Арендные ставки в Софии остаются стабильными, в диапазоне €4,2–4,4 за кв. м. Помещения больше 10 тыс. кв. м предлагаются по цене €3,8–4,0 за кв. м.

Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

Доходность производственных и складских помещений несколько снизилась из-за растущего интереса инвесторов, поднимающих цены. Максимальный доход сегодня – около 8%.

Прогнозы

Ретейл: изменения и переоценка

Многим компаниям придётся реструктурировать бизнес и переоценить локацию объектов. Приоритетом крупных сетевых ретейлеров останется необходимость присутствия как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах городов.

Игроки рынка торговли, которые сумели реорганизовать систему работы и предложить дополнительные сервисы, помимо онлайн-доставки, окажутся в более выигрышном положении. Ретейл-парки могут стать популярными среди арендаторов, активно расширяющих сети. Этот формат может считаться хорошей возможностью для выхода на рынок в регионах.

Офисные помещения: акцент на топовых локациях

Эксперты прогнозируют, что на рынке будут предпочтительны инвестиции с низким уровнем риска. Основной интерес инвесторов сосредоточится на офисных помещениях класса А в топовых локациях.

Инвесторы, вложившие капитал в офисные помещения, сейчас стараются диверсифицировать портфели. Они могут направлять активы сразу в несколько сегментов рынка: складские помещения, жильё, торговые площади.

Складские и промышленные площади

Доходные активы в этой сфере остаются немногочисленными из-за большой доли компаний в сфере производства и логистики, которые предпочитают использовать собственные помещения (или старые, пригодные для использования здания).

Рентабельность индустриальной недвижимости может снижаться по причине того, что цены на такие объекты растут. Местные инвесторы интересуются этим форматом и предпочитают вкладывать средства в этот тип объектов.

Примеры коммерческой недвижимости в Болгарии

177 800 €

Коммерческая недвижимость в Димчево, Болгария

9572 м²

ID 31611106 Общая площадь: 9572 кв. м. Цена: 177 800 евро Оплата: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о собственности Предлагаем участок в УПИ на озере "Мандра" недалеко от Черного моря в Болгарии площадью 9572 м2 (21141.35.28). Участок расположен на полуострове к северу от деревни Димчево (от окраины деревни до...

OAZIS REALTY

580 000 €

Отель, гостиница в Приморско, Болгария

780 м²

#26613082 Предлагается 5-ти этажный отель в тихом живописном месте черноморского побережья. Стоимость: 580 000 евро Населенный пункт: г.Приморско Комнат: 21 Общая площадь: 780 кв.м. Этажей: 5 Без таксы обслуживания. Здание введено в эксплуатацию в 2005году-Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании...

OAZIS REALTY

20 500 €

Коммерческая недвижимость в Созополе, Болгария

1141 м²

ID 33148596 Цена: 20 500 евро Местоположение: общ. Созополь, г.Созополь Общая площадь: 1141 кв м Категория – 5, НТП – недвижимость без определенного хозяйственного предназначения Оплата: Депозит 2000 евро, 100% при подписании нотариального акта на право собственности. Предлагаем участок размером 1141 кв м сельскохозяйственного...

OAZIS REALTY

404 000 €

Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария

364 м²

#28327494 Ресторан в г.Несебре, в 100 метрах от пляжа, Болгария Цена: 404 000 евро Населенный пункт: Несебър Общая площадь: 264 кв. м. и пати 100 кв. м. Этаж: 1 Оплата за обслуживание –нет Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве...

OAZIS REALTY

10 000 000 €

Отель, гостиница в Банско, Болгария

8000 м²

Spa отель 3 звезды площадью 8000 м2 с горячим минеральным источником в окружении гор и в 5 км от горнолыжного курорта Банско в Болгарии: • 90 номеров, • ресторан и бар, блюда болгарской и европейской кухни из продуктов, произведенными местными фермерами, • два конференц-зала на 150 мест и на 20 мест, • горячий...

World Haus Finland

85 000 €

Коммерческая недвижимость в Поморие, Болгария

2555 м²

ID 33427872 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в г.Поморие, местность Палеокастра Стоимость: 85 000 евро Населенный пункт: г.Поморие,на улице Манастирска,местность Палеокастро,обл.Бургас Площадь участка: 2555 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности....

OAZIS REALTY

31 500 €

Магазин в Бургасе, Болгария

31 м²

Агентство "Аврора плюс" предлагает на продажу магазин промышленных товаров площадью 30,62 кв.м, расположенный на первом (цокольном) этаже в здании нового строительства в ж.к. Меден Рудник, зона Б, г. Бургас. Объект находится между школами «Элин Пелин» и «Константин Петканов». Помещение состоит из торгового...

Аврора Плюс

120 000 €

Коммерческая недвижимость в Болгарии

348 м²

ID 31860210 Для продажи предлагается: Земельный участок с начальным этапом строительства в вильной зоне Святой Влас, без таксы поддержки,с видом на море. Стоимость: 120 000 евро. Населенный пункт: Святой Влас,местность Юрта Балкана Комнат: 0 Общая площадь: 317,65 кв.м. план застройки дома Площадь участка: 348 кв.м. Этажей: по...

OAZIS REALTY

480 000 €

Отель, гостиница на Солнечном берегу, Болгария

230 м²

ID34077564 Предлагаем на продажу этаж с 6 однокомнатными апартаментами в Family Hotel Black Sea, расположенном на Солнечном Берегу, в 200 метрах от пляжа. Продается целый 2-й этаж площадью 230 м2, есть 6 однокомнатных квартир площадью 33 м2, есть лифт (работает круглый год). Каждая квартира имеет отдельный кадастровый идентификатор, а...

OAZIS REALTY

1 675 000 €

Производство в Варне, Болгария

1000 м²

Винодельня 650 тонн в Варне, Болгария: • Винодельня, мощностью 650 тонн, склад, специализированные помещения для производства и хранения вина, расположены на участке 4000 м2 собственной земли; • Виноградник, на арендованной земле, площадью 54 гектара; • Договоры аренды земли; • Сельскохозяйственная техника; •...

World Haus Finland

56 500 €

Коммерческая недвижимость в Медово, Болгария

1932 м²

#32124140 Предлагается а продаже земельный участок в с. Медово, община Поморие. Цена: 56500 евро Местоположение: с. Медово общ. Поморие Общая площадь: 1932 кв.м. Целевое назначение участка: урбанизированная земля для жилой застройки. Расстояние до моря 8 км., до Поморийского грязевого озера 14 км. Оплата: Депозит 2000 евро,...

OAZIS REALTY

51 500 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

481 м²

ID:34133728 Стоимость: 51500 евро Населенный пункт: Кошарица, Чолакова Чешма. Площадь участка: 481 кв.м. Схема оплаты: 2000 евро - депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается к продаже земельный участок площадью 481 кв.м. Участок в регуляции, в 4 км от моря. Участок ровный, расположен между...

OAZIS REALTY

116 700 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

3000 м²

#33043654 Площадь:3000 кв.м. Цена:116 700 евро Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Урбанизированный участок земли, расположенный между Солнечным Берегом и Кошарицей, назначение – незастроенное имущество для жилых нужд. Идеальная локация для постройки дома! Есть возможность...

OAZIS REALTY

749 000 €

Отель, гостиница в Кошарице, Болгария

744 м²

ID 34149496 Семейный отель местность „Чолакова чешма“, д. Кошарица Площадь: 662.00m2 (Акт 16) + 82 м2 (НЕ ВХОДЯТ В ПЛОЩАДИ !!!) Отель работает круглогодично и имеет все необходимые документы, Акт 16 и категоризацию семейного отеля и отдельно для ресторана. Для строительства здания отеля использовались высококачественные материалы,...

OAZIS REALTY

38 500 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

495 м²

#33906036 Площадь:495 кв.м. Цена:38 500 евро Локация: местность Гюргенлика, с.Кошарица, обл.Бургас Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Урбанизированный участок земли, расположенный между Солнечным Берегом и Кошарицей, в местности Гюргенлика. Назначение земли – другой вид...

OAZIS REALTY

13 000 €

Коммерческая недвижимость в Тынково, Болгария

999 м²

ID: 33912138 Площадь участка: 999 кв.м Локация: с.Тынково, общ.Несебр, обл.Бургас, м. Бели Бунар Категория земли: 4 Вид: сельскохозяйственная земля Постоянное использование: виноградник Цена: 13 000 евро Предлагаем для продажи участок сельскохозяйственной земли 4 категории. Тип использования - «Виноградник», ровной прямоугольной...

OAZIS REALTY

350 000 €

Отель, гостиница в Бяле, Болгария

490 м²

Онлайн-показ Удалённая сделка Кредит Готовый бизнес

IBG Property представляет Вашему вниманию: Реф номер: Продается полностью меблированная база с 36 местами для проживания. Основной дом: - Год постройки: 2004 - Общая площадь: 490 м² (400 м² на три этажа, 50 м² подвал, 40 м² терраса на первом этаже) - Количество комнат: 16 - Количество санузлов: 6 - Меблировка:...

IBG Property

29 500 €

Коммерческая недвижимость в Созополе, Болгария

1653 м²

ID 33060152 Цена: 29 500 евро Местоположение: общ. Созополь, г.Созополь Общая площадь: 1653 кв м Категория – 8, НТП – недвижимость без определенного хозяйственного предназначения Оплата: Депозит 2000 евро, 100% при подписании нотариального акта на право собственности. Предлагаем участок размером 1653 кв м сельскохозяйственного...

OAZIS REALTY

111 000 €

Коммерческая недвижимость в Ахелое, Болгария

2007 м²

ID 33293676 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок перед регуляцией ,г.Ахелой,местность Бабата ,500 метров от моря . Стоимость: 111 000 евро Населенный пункт: община Поморие,г.Ахелой Площадь участка: 2007 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности....

OAZIS REALTY

69 900 €

Коммерческая недвижимость в Болгарии

4490 м²

ID 32001580 Цена: 69 900 евро Местоположение: с.Попович, общ.Бяла, обл.Варна Общая площадь: 4 490 кв м Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Земельный участок, расположенный в с.Попович, постоянного назначения-урбанизированная территория, способ постоянного использования-...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 117 похожих объектов

Источники: 1) Colliers International – Investment Market Overview; 2) Colliers International – Shopping Streets In Sofia; 3) Cushman & Wakefield – Bilgaria Real Estate Market Data

Фото: wikipedia (Boby Dimitrov)

Условия цитирования материалов Prian.ru