Не морем единым. Чего ждать от инвестиций в коммерческую недвижимость Болгарии

Цифры

Рынок недвижимости Болгарии пережил пандемию без потрясений. По информации Национального института статистики, в 2020 году цены выросли на 5,4%, а стройки не замирали.

По данным Регистрационного агентства Болгарии, второй квартал 2021 года и вовсе установил рекорд по числу заключённых сделок с 2011 года. В первой половине года в стране было зарегистрировано 105 402 сделки. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го рост составил 39,4%, по сравнению с показателями 2019-го – плюс 13,9%. Эти данные включают сделки со всеми видами недвижимости.

На рынке преобладают местные инвесторы

По данным Colliers¹, в первой половине 2021 года общий объём инвестиций в недвижимость Болгарии составил €19 млн. Этот показатель стал самым низким с 2011 года. Снижение связано с общим замедлением рынка, вызванным пандемией. Из-за ограничений на передвижение местные инвесторы были активнее иностранцев.  

Изменение объёма инвестиционных транзакций в Болгарии. Источник: Colliers International

Общий объём сделок с целью инвестиций распределился по сегментам рынка так:

• 43% – сегмент розничной торговли;
• 29% – жилые помещения;
• 17% – офисные объекты;
• 11% – производственные и складские площади.

В первой половине 2021 года объём инвестиций в доходные активы был значительно выше (68%), чем в объекты недвижимости для собственного использования (32%).

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Привлекательность сегментов с точки зрения доходности

Исследование Colliers показало, что доходность объектов ретейла в Болгарии оставалась стабильной даже во время пандемии. А вот рентабельность производственных помещений и офисов уменьшилась.

Доходность объектов коммерческой недвижимости в Болгарии. Источник: Colliers International

Ретейл. Наименее пострадавший

Продовольственные магазины и аптеки – то есть заведения, обеспечивающие предметами первой необходимости, – оказались в выигрыше даже в локдаун, так как они продолжали работать в обычном режиме. Хорошую доходность показали мини-маркеты и магазины шаговой доступности. Согласно отчёту, даже мелкие предприниматели получили стимул к развитию и смогли конкурировать с сетевыми магазинами в борьбе за клиентов.

К примеру, в Софии² в последние годы открылось много небольших продовольственных точек и значительно увеличилось их разнообразие. Доля продуктовых магазинов в столице выросла с 3% в 2016 году до 7% в 2021-м.

Топ-5 категорий магазинов в Софии. Источник: Colliers International (2)

Топ-5 популярных категорий ретейла на главных торговых улицах Софии по количеству арендованных площадей:

1. Модная одежда
2. F&B (кафе, рестораны, фаст-фуд)
3. Услуги
4. Продовольственные товары
5. Аксессуары и ювелирные изделия²

Сочетание различных категорий магазинов на улицах Софии постепенно менялось: в 2016 году здесь доминировали магазины одежды и кафе, а в первом полугодии 2021 года линейка представленных категорий стала более сбалансированной.

Экономика Болгарии в первом полугодии 2021-го демонстрировала признаки восстановления. По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года количество розничных продаж росло, как и готовность людей к тратам. Болгары совершали покупки на 25,9% активнее в апреле и на 23,9% в мае 2021 года по сравнению с периодом первого локдауна 2020-го.

В центре внимания – ретейл-парки

В первой половине 2021 года в торговых центрах практически не открывались новые магазины, объём рынка остался на уровне 2020-го, то есть намного ниже докризисных показателей. Менеджеры ТЦ отметили, что уже работающие бренды стремились поменять концепции и даже расширить площади, а вот новых арендаторов было мало. В торговых центрах Софии уровень вакантных площадей оставался стабильным – в пределах 6-7%.

Одновременно, поскольку многие бренды уже представлены в столице и крупных городах Болгарии, большинство хотят расширить свои сети по всей стране. В фокусе внимания инвесторов ретейл-парки – экономичные форматы торговых центров в небольших городах.

Вслед за спросом появилось предложение: сейчас по всей стране строят около 52 тыс. кв. м таких площадей. По состоянию на первое полугодие 2021 года общая площадь помещений в ретейл-парках Болгарии – 179 тыс. кв. м. На каждую тысячу жителей приходится всего 27 кв. м, что существенно ниже по сравнению с другими странами Юго-Восточной Европы.

Площади в болгарских торговых центрах во втором квартале 2021 года и их доходность

Офисы. Переизбыток предложений

По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года сданные в аренду офисные площади в Софии увеличились на 53 тыс. кв. м. Общая площадь офисов классов A и B в столице достигла почти 2,19 млн кв. м. Доля свободных площадей составила 14,3% – в начале года показатель равнялся 12,9%: переход сотрудников на удалённую работу и неравномерные темпы восстановления экономики снизили спрос на офисные помещения в Софии и других крупных городах Болгарии.

С другой стороны, отсутствие крупных новых проектов может привести к уменьшению предложения: к середине года в стадии строительства находится всего 212 тыс. кв. м офисных помещений.

Арендные ставки остаются на уровне €15 за кв. м в центральных деловых районах, а в зданиях, расположенных вдоль основных магистралей Софии, – €12–14 за кв. м. 

Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

По прогнозу экспертов компании, ставки в офисных помещениях классов A и B могут снижаться из-за большого числа доступных площадей. Самый высокий уровень доходности данного сегмента во втором квартале 2021 года составил 7,5%.

Склады и промышленные площади. Всё для местных

По данным Cushman & Wakefield³, в данном сегменте объём арендуемых площадей почти соответствует докризисным показателям. В Софии большинство завершённых объектов возводились компаниями для собственного использования. На данный момент площадь промышленных и складских помещений на стадии строительства составляет около 330 тыс. кв. м, из которых почти 70% строятся по индивидуальному заказу и будут использоваться непосредственно владельцами.

На первую половину 2021 года уровень свободных площадей в данном сегменте в Софии составлял около 4% от общего предложения.

Арендные ставки в Софии остаются стабильными, в диапазоне €4,2–4,4 за кв. м. Помещения больше 10 тыс. кв. м предлагаются по цене €3,8–4,0 за кв. м.

Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

Доходность производственных и складских помещений несколько снизилась из-за растущего интереса инвесторов, поднимающих цены. Максимальный доход сегодня – около 8%.

Прогнозы

Ретейл: изменения и переоценка

Многим компаниям придётся реструктурировать бизнес и переоценить локацию объектов. Приоритетом крупных сетевых ретейлеров останется необходимость присутствия как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах городов.

Игроки рынка торговли, которые сумели реорганизовать систему работы и предложить дополнительные сервисы, помимо онлайн-доставки, окажутся в более выигрышном положении. Ретейл-парки могут стать популярными среди арендаторов, активно расширяющих сети. Этот формат может считаться хорошей возможностью для выхода на рынок в регионах.

Офисные помещения: акцент на топовых локациях

Эксперты прогнозируют, что на рынке будут предпочтительны инвестиции с низким уровнем риска. Основной интерес инвесторов сосредоточится на офисных помещениях класса А в топовых локациях.

Инвесторы, вложившие капитал в офисные помещения, сейчас стараются диверсифицировать портфели. Они могут направлять активы сразу в несколько сегментов рынка: складские помещения, жильё, торговые площади.

Складские и промышленные площади

Доходные активы в этой сфере остаются немногочисленными из-за большой доли компаний в сфере производства и логистики, которые предпочитают использовать собственные помещения (или старые, пригодные для использования здания).

Рентабельность индустриальной недвижимости может снижаться по причине того, что цены на такие объекты растут. Местные инвесторы интересуются этим форматом и предпочитают вкладывать средства в этот тип объектов.

Примеры коммерческой недвижимости в Болгарии

109 000 €

Магазин в Варне, Болгария

92 м²

iBG PROPERTY предлагает Вашему вниманию Большое помещение со статусом "Магазин" с топовым расположением! Недвижимость состоит из двух уровней с двумя входами. Первый уровень – большое помещение первого этажа площадью 65,25 кв.м. и санузел, два входа - один с улицы и один с внутреннего входа здания. Второй уровень –...

IBG Property

111 000 €

Коммерческая недвижимость в Ахелое, Болгария

2007 м²

ID 33293676 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок перед регуляцией ,г.Ахелой,местность Бабата ,500 метров от моря . Стоимость: 111 000 евро Населенный пункт: община Поморие,г.Ахелой Площадь участка: 2007 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности....

OAZIS REALTY

1 675 000 €

Производство в Варне, Болгария

1000 м²

Винодельня 650 тонн в Варне, Болгария: • Винодельня, мощностью 650 тонн, склад, специализированные помещения для производства и хранения вина, расположены на участке 4000 м2 собственной земли; • Виноградник, на арендованной земле, площадью 54 гектара; • Договоры аренды земли; • Сельскохозяйственная техника; •...

World Haus Finland

62 500 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

1250 м²

#30948540 Предлагается земля в Упи в с.Кошарица. Площадь:1250 кв.м. Цена: 62 500 евро Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Земельный участок, расположенный в с.Кошарица, местность Йовче Дере, постоянного назначения-урбанизированная территория, способ постоянного...

OAZIS REALTY

21 000 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

500 м²

#30184938 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в с. Кошарица. Стоимость каждого: 21 000 евро Населенный пункт: с. Кошарица Площадь участка: 500 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи несколько участков земли, можно...

OAZIS REALTY

102 200 €

Коммерческая недвижимость в Поморие, Болгария

2636 м²

ID 33422766 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в г.Поморие, местность Палеокастра Стоимость: 102 200 евро Населенный пункт: г.Поморие,местность Палеокастро,обл.Бургас Площадь участка: 2636 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для...

OAZIS REALTY

145 000 €

Коммерческая недвижимость в Бургасе, Болгария

8700 м²

ID 31028690 Предлагаем участок земли сельскохозяйственного назначения в квартале Рудник города Бургас, 8700 кв м в местности – Попова Кошара. Категория земли – 9. Цена: 145 000 евро Местоположение: кв.Попова Кошара, общ.Бургас, обл.Бургас Общая площадь: 8700 кв м Категория – земледельческая земля, 9 категория Идеален для...

OAZIS REALTY

320 000 €

Офис в Варне, Болгария

97 м²

iBG PROPERTY предлагает вашему вниманию Просторный и комфортный офис с ТОП-расположением в Греческом районе рядом с Морским вокзалом. Помещение расположено на первом этаже и имеет площадь 82,72 кв.м., а вместе с общими частями здания - 96,41 кв.м. Возможно выделение 3 или 4 отдельных рабочих зон (зон), прием посетителей (фойе). Также...

IBG Property

222 300 €

Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария

2000 м²

#27336808 Предлагается земельный участок в Святом Власе в 500 м. от линии моря . Цена: 222 300 евро Местоположение: г. Святой Влас Общая площадь: 2 000 кв. м. Целевое назначение участка: под курортно-оздоровительный центр Продается земельный участок в Святом Власе, в 500 метрах отлинии моря, идеален для инвестиционных целей....

OAZIS REALTY

750 000 €

Производство в Каблешково, Болгария

12478 м²

Производственная база в Каблешково на территории площадью 12478 м2. Имеется центральное водоснабжение, канализация. Электропитание 200 кВт Встроена скважина для воды. База включает в себя: I Оборудование для обработки массивной древесины:  Производственные помещения - 600 м2,  горизонтальный гурман WOOD MIZER, ...

Аврора Плюс

261 000 €

Коммерческая недвижимость в Равде, Болгария

3499 м²

#30837900 Предлагаем участок земли,который находится на главном пути между Несебром и Равдой Цена: 261 000 евро Местоположение :с.Равда,общ.Несебр Обща площ:3499 кв.м.. Схема на плащане: Депозит от 2000 евро 100% м при подписване на документа за собственост. Предлагаем Вам участок земли, расположенный напротив Мастерхаус,мебели...

OAZIS REALTY

290 000 €

Отель, гостиница в Малко-Тырново, Болгария

850 м²

ID 22431457 Предлагается к продаже 2-звездночный отельный комплекс в уникальном городке Малко Тырново. Стоимость: 290 000 евро Населенный пункт: г.Малко Тырново,обл.Бургас Общая площадь: площадь отельного комплекса- 850 кв.м. на земельном участке 580 кв.м. Этаж: 1 и 2 из 2 Здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Схема оплаты: 2000...

OAZIS REALTY

494 750 €

Отель, гостиница в Святом Власе, Болгария

844 м²

#33051396 Предлагается 6-ти этажный отель в тихом живописном месте черноморского побережья. Стоимость: 494 750 евро Населенный пункт: Св.Влас Комнат:13 Общая площадь: 844 кв.м. Этажей: 6 Без таксы обслуживания. Здание введено в эксплуатацию: Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве...

OAZIS REALTY

180 000 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

3001 м²

# 30927878 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции у главной дороги в с.Кошарица,местность Драката Стоимость: 180 000 евро Населенный пункт: с. Кошарица Площадь участка: 3001 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи...

OAZIS REALTY

540 000 €

Отель, гостиница в Святом Власе, Болгария

844 м² 7% в год

Действующий отель с рестораном и квартирой с отдельным входом. Отель находится на молодом фешенебельном курорте в уютном городке Святой Влас, на южном склоне горной гряды Стара Планина, в 250 метрах от моря, над яхт-пристанью „Марина Диневи“. Уникальное местоположене - отличное сочетание солнца, моря и горного воздуха обеспечивает...

Частное лицо

147 000 €

Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария

49 м²

Предлагаем Вашему вниманию в продаже просторный офис в нескольких метрах от автовокзала на Солнечном берегу, в закрытом комплексе " Роял Сан"Офис находится на партерном этаже, с панорамными окнами и имеет площадь 48,96 кв.м. В офисе есть санитарный узел. Офис идеально подходит под любой вид деятельности.В шаговой доступности находятся:...

алтернатива имоти оод

13 852 987 €

Коммерческая недвижимость в Софии, Болгария

Immotrading GmbH

146 600 €

Магазин в Несебре, Болгария

120 м²

#30986552 Магазин 120 кв. м. (состоит из 3-х помещений) в Апарт отель АМРИТА. Акт 16 Цена: 146 600 евро Населённый пункт ЦЕНТР НЕСЕБР Комнат: 3 Общая площадь: 120 кв. м. Этаж: 1/6 Оплата за обслуживание: 0 Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании...

OAZIS REALTY

52 000 €

Коммерческая недвижимость в Ахелое, Болгария

2597 м²

ID 31652446 Цена: 52 000 евро Местоположение: обл. Бургас, общ. Поморие, г. Ахелой, местность Резервоара Общая площадь: 2597 кв м Категория – земледельческая земля, 4 категория, Лозе Идеален для инвестиционных целей. Оплата: Депозит 2000 евро, 100% при подписании нотариального акта на право собственности. Предлагаем участок...

OAZIS REALTY

400 000 €

Коммерческая недвижимость в Елените, Болгария

4000 м²

#23864865 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в с. Емона, Нос Емине, с проектом и разрешением для строительства, с фронтальным видом моря, обл. Бургас, Болгария. Стоимость: 400 000 евро Населенный пункт: с. Емона Площадь участка: 4 000 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 159 похожих объектов

Источники: 1) Colliers International – Investment Market Overview; 2) Colliers International – Shopping Streets In Sofia; 3) Cushman & Wakefield – Bilgaria Real Estate Market Data

Фото: wikipedia (Boby Dimitrov)

Условия цитирования материалов Prian.ru