Не морем единым. Чего ждать от инвестиций в коммерческую недвижимость Болгарии

Цифры

Рынок недвижимости Болгарии пережил пандемию без потрясений. По информации Национального института статистики, в 2020 году цены выросли на 5,4%, а стройки не замирали.

По данным Регистрационного агентства Болгарии, второй квартал 2021 года и вовсе установил рекорд по числу заключённых сделок с 2011 года. В первой половине года в стране было зарегистрировано 105 402 сделки. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го рост составил 39,4%, по сравнению с показателями 2019-го – плюс 13,9%. Эти данные включают сделки со всеми видами недвижимости.

На рынке преобладают местные инвесторы

По данным Colliers¹, в первой половине 2021 года общий объём инвестиций в недвижимость Болгарии составил €19 млн. Этот показатель стал самым низким с 2011 года. Снижение связано с общим замедлением рынка, вызванным пандемией. Из-за ограничений на передвижение местные инвесторы были активнее иностранцев.  

Изменение объёма инвестиционных транзакций в Болгарии. Источник: Colliers International

Общий объём сделок с целью инвестиций распределился по сегментам рынка так:

• 43% – сегмент розничной торговли;
• 29% – жилые помещения;
• 17% – офисные объекты;
• 11% – производственные и складские площади.

В первой половине 2021 года объём инвестиций в доходные активы был значительно выше (68%), чем в объекты недвижимости для собственного использования (32%).

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Привлекательность сегментов с точки зрения доходности

Исследование Colliers показало, что доходность объектов ретейла в Болгарии оставалась стабильной даже во время пандемии. А вот рентабельность производственных помещений и офисов уменьшилась.

Доходность объектов коммерческой недвижимости в Болгарии. Источник: Colliers International

Ретейл. Наименее пострадавший

Продовольственные магазины и аптеки – то есть заведения, обеспечивающие предметами первой необходимости, – оказались в выигрыше даже в локдаун, так как они продолжали работать в обычном режиме. Хорошую доходность показали мини-маркеты и магазины шаговой доступности. Согласно отчёту, даже мелкие предприниматели получили стимул к развитию и смогли конкурировать с сетевыми магазинами в борьбе за клиентов.

К примеру, в Софии² в последние годы открылось много небольших продовольственных точек и значительно увеличилось их разнообразие. Доля продуктовых магазинов в столице выросла с 3% в 2016 году до 7% в 2021-м.

Топ-5 категорий магазинов в Софии. Источник: Colliers International (2)

Топ-5 популярных категорий ретейла на главных торговых улицах Софии по количеству арендованных площадей:

1. Модная одежда
2. F&B (кафе, рестораны, фаст-фуд)
3. Услуги
4. Продовольственные товары
5. Аксессуары и ювелирные изделия²

Сочетание различных категорий магазинов на улицах Софии постепенно менялось: в 2016 году здесь доминировали магазины одежды и кафе, а в первом полугодии 2021 года линейка представленных категорий стала более сбалансированной.

Экономика Болгарии в первом полугодии 2021-го демонстрировала признаки восстановления. По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года количество розничных продаж росло, как и готовность людей к тратам. Болгары совершали покупки на 25,9% активнее в апреле и на 23,9% в мае 2021 года по сравнению с периодом первого локдауна 2020-го.

В центре внимания – ретейл-парки

В первой половине 2021 года в торговых центрах практически не открывались новые магазины, объём рынка остался на уровне 2020-го, то есть намного ниже докризисных показателей. Менеджеры ТЦ отметили, что уже работающие бренды стремились поменять концепции и даже расширить площади, а вот новых арендаторов было мало. В торговых центрах Софии уровень вакантных площадей оставался стабильным – в пределах 6-7%.

Одновременно, поскольку многие бренды уже представлены в столице и крупных городах Болгарии, большинство хотят расширить свои сети по всей стране. В фокусе внимания инвесторов ретейл-парки – экономичные форматы торговых центров в небольших городах.

Вслед за спросом появилось предложение: сейчас по всей стране строят около 52 тыс. кв. м таких площадей. По состоянию на первое полугодие 2021 года общая площадь помещений в ретейл-парках Болгарии – 179 тыс. кв. м. На каждую тысячу жителей приходится всего 27 кв. м, что существенно ниже по сравнению с другими странами Юго-Восточной Европы.

Площади в болгарских торговых центрах во втором квартале 2021 года и их доходность

Офисы. Переизбыток предложений

По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года сданные в аренду офисные площади в Софии увеличились на 53 тыс. кв. м. Общая площадь офисов классов A и B в столице достигла почти 2,19 млн кв. м. Доля свободных площадей составила 14,3% – в начале года показатель равнялся 12,9%: переход сотрудников на удалённую работу и неравномерные темпы восстановления экономики снизили спрос на офисные помещения в Софии и других крупных городах Болгарии.

С другой стороны, отсутствие крупных новых проектов может привести к уменьшению предложения: к середине года в стадии строительства находится всего 212 тыс. кв. м офисных помещений.

Арендные ставки остаются на уровне €15 за кв. м в центральных деловых районах, а в зданиях, расположенных вдоль основных магистралей Софии, – €12–14 за кв. м. 

Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

По прогнозу экспертов компании, ставки в офисных помещениях классов A и B могут снижаться из-за большого числа доступных площадей. Самый высокий уровень доходности данного сегмента во втором квартале 2021 года составил 7,5%.

Склады и промышленные площади. Всё для местных

По данным Cushman & Wakefield³, в данном сегменте объём арендуемых площадей почти соответствует докризисным показателям. В Софии большинство завершённых объектов возводились компаниями для собственного использования. На данный момент площадь промышленных и складских помещений на стадии строительства составляет около 330 тыс. кв. м, из которых почти 70% строятся по индивидуальному заказу и будут использоваться непосредственно владельцами.

На первую половину 2021 года уровень свободных площадей в данном сегменте в Софии составлял около 4% от общего предложения.

Арендные ставки в Софии остаются стабильными, в диапазоне €4,2–4,4 за кв. м. Помещения больше 10 тыс. кв. м предлагаются по цене €3,8–4,0 за кв. м.

Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

Доходность производственных и складских помещений несколько снизилась из-за растущего интереса инвесторов, поднимающих цены. Максимальный доход сегодня – около 8%.

Прогнозы

Ретейл: изменения и переоценка

Многим компаниям придётся реструктурировать бизнес и переоценить локацию объектов. Приоритетом крупных сетевых ретейлеров останется необходимость присутствия как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах городов.

Игроки рынка торговли, которые сумели реорганизовать систему работы и предложить дополнительные сервисы, помимо онлайн-доставки, окажутся в более выигрышном положении. Ретейл-парки могут стать популярными среди арендаторов, активно расширяющих сети. Этот формат может считаться хорошей возможностью для выхода на рынок в регионах.

Офисные помещения: акцент на топовых локациях

Эксперты прогнозируют, что на рынке будут предпочтительны инвестиции с низким уровнем риска. Основной интерес инвесторов сосредоточится на офисных помещениях класса А в топовых локациях.

Инвесторы, вложившие капитал в офисные помещения, сейчас стараются диверсифицировать портфели. Они могут направлять активы сразу в несколько сегментов рынка: складские помещения, жильё, торговые площади.

Складские и промышленные площади

Доходные активы в этой сфере остаются немногочисленными из-за большой доли компаний в сфере производства и логистики, которые предпочитают использовать собственные помещения (или старые, пригодные для использования здания).

Рентабельность индустриальной недвижимости может снижаться по причине того, что цены на такие объекты растут. Местные инвесторы интересуются этим форматом и предпочитают вкладывать средства в этот тип объектов.

Примеры коммерческой недвижимости в Болгарии

1 650 000 €

Отель, гостиница в Банско, Болгария

2500 м²

Продается действующий бизнес в Болгарии (отель Элегант ). Общая площадь -2500 м2, земельный участок- 9,2 сотки. Главное преимущество отеля- его расположение, в 300м от подъемника и в 100 м от пешеходной улицы Пирин. Главным отличием является атмосфера домашнего уюта и доброжелательный персонал. Официальная категория отеля - 3 звезды. Номерной...

Частное лицо

1 679 999 €

Отель, гостиница в Святом Власе, Болгария

2562 м²

#26504126 Предлагается 6-ти этажный отель в тихом живописном месте черноморского побережья. Стоимость: 1 679 999 евро Населенный пункт: Св.Влас Комнат:23 Общая площадь: 2 562кв.м. Этажей: 6 Без таксы обслуживания. Здание введено в эксплуатацию в 2005году-Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального...

OAZIS REALTY

275 000 €

Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария

320 м²

#28242014 Ресторан в г.Несебре, в 50 метрах от пляжа, в к-с Златна Дюна, Болгария Цена: 275 000 евро Населенный пункт: Несебър Общая площадь: 170 м2 и крытая терраса 150 м2 Этаж: 1 Оплата за обслуживание –нет Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании...

OAZIS REALTY

2 768 900 €

Отель, гостиница в Царево, Болгария

7120 м²

Предлагается отель в центре г. Царево, в 200 метрах от моря. Цена: 2 768 900 евро Расположение: г. Царево Номера: 101 Общая площадь: 7 120 кв.м. Этажи: 7 Нет платы за обслуживание. Этап строительсва-АКТ-14 Схема оплаты: Депозит в размере 2000 евро 100% при подписании документа о собственности. Отель построен на участке...

OAZIS REALTY

54 000 €

Коммерческая недвижимость в Каблешково, Болгария

3000 м²

ID 30377448 Предлагаем 12 участков земли возле с.Каблешково, обл.Бургас: 1. Земледельческая земля, 6495 кв м - Местность «Симеонова могила» 2. Земледельческая земля, 3000 кв м - Местность «Пътеката» 3. Земледельческая земля, 5007 кв м -Местность «Пътеката» 4. Виноградник, 4998 кв м - Местность «Минералния извор» 5....

OAZIS REALTY

73 300 €

Коммерческая недвижимость в Обзоре, Болгария

659 м²

#30576060 Предлагается участок земли на 500м от моря в г.Обзор,659 кв.м. Цена:73 300 евро Участок разположен в самом городе Обзор.Поблизости есть дорога,вода и електричество.Чудесное место для строительства дома или для инвестиции. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности

OAZIS REALTY

605 000 €

Коммерческая недвижимость в Равде, Болгария

5500 м²

#30745608 Участок с изтекшей регуляцией м/ду Равдой и Несебром. Плошадь:5500кв.м Цена: 605 000 евро. Град:с.Равда,общ.Несебър Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности Автобусная остановка находится в нескольких минутах ходьбы, в районе есть множество ресторанов, супермаркет и...

OAZIS REALTY

261 000 €

Коммерческая недвижимость в Равде, Болгария

3499 м²

#30837900 Предлагаем участок земли,который находится на главном пути между Несебром и Равдой Цена: 261 000 евро Местоположение :с.Равда,общ.Несебр Обща площ:3499 кв.м.. Схема на плащане: Депозит от 2000 евро 100% м при подписване на документа за собственост. Предлагаем Вам участок земли, расположенный напротив Мастерхаус,мебели...

OAZIS REALTY

178 000 €

Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария

107 м²

Цена: 178 000 евро Населённый пункт Новый НЕСЕБР Общая площадь: 67 кв. м.+ 40кв.м Этаж: 1/1 Оплата за обслуживание: 0 Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Легкий доступ на автомобиле! Ресторан действующий,...

OAZIS REALTY

81 700 €

Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария

347 м²

Предлагаем Вашему вниманию в продаже, подземный гараж на 4 парковочных места и склад, кв. Чёрное море-1, Несебр.Площадь гаража 326 кв.м, склад 21 кв.м. В шаговой доступности находятся: офисы администрации города, банки, поликлиника с современным оборудованием, аптеки, разные магазины, остановки автобусов в сторону Бургаса.

алтернатива имоти оод

1 085 000 €

Отель, гостиница в Варне, Болгария

660 м²

АТЛАНТА БГ предлагаем Вашему вниманию роскошную виллу резидентного типа расположена в нескольких метрах из самых престижных и безопасных адресов в городе Варна. Недвижимость расположена на просторном участке площадью 1420 кв.м, застроенная площадь 660 кв.м. с видом на сказочный сад и частичным видом на море. Доступ к вилле осуществляется через...

АТЛАНТА БГ

290 000 €

Отель, гостиница в Малко-Тырново, Болгария

850 м²

ID 22431457 Предлагается к продаже 2-звездночный отельный комплекс в уникальном городке Малко Тырново. Стоимость: 290 000 евро Населенный пункт: г.Малко Тырново,обл.Бургас Общая площадь: площадь отельного комплекса- 850 кв.м. на земельном участке 580 кв.м. Этаж: 1 и 2 из 2 Здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Схема оплаты: 2000...

OAZIS REALTY

480 000 €

Отель, гостиница в Балчике, Болгария

450 м²

Готовый бизнес

Агентство недвижимости АТЛАНТА предлагает к продаже четырехэтажный Мини-отель с панорамным видом на море в городе Балчик. Действующий бизнес. До моря 250 м пешком. Участок: 500 кв.м. Общая площадь: 450 кв.м. Дом состоит из: 7 апартаментов с кухней и санузлом; (есть возможность сделать еще несколько); Бытовое электричество (350+ лв....

АТЛАНТА БГ

100 000 €

Магазин в Елхово, Болгария

300 м²

Дом с магазинами в центре города Элхово, Болгария! Недвижимость общей площадью 300 кв.м. (по 100 кв.м. на этаж). На первом этаже есть две комнаты (магазины), которые сдаются в аренду. На втором этаже находится большая прихожая, ванная комната с туалетом и четыре комнаты. На третьем этаже находится небольшая трехкомнатная квартира с ремонтом...

BulgarianESTates Ltd.

508 000 €

Отель, гостиница в Святом Власе, Болгария

320 м²

ID 32341106 Для продажи предлагается: Дом 3 этажа,работающий как семейный отель в Святом Власе . Стоимость: 508 000 евро. Населенный пункт: Святой Влас, местность Инцараки Комнат: 15 Общая площадь: 320 кв.м. Площадь участка: 500 кв.м. Этажей: 3 из 3 Такса поддержки: отсутствует. Этап строительства: завершен, акт 16 Схема...

OAZIS REALTY

775 000 €

Отель, гостиница в Рогачево, Болгария

2457 м²

#30402716 Населенный пункт: поселок Рогачево, Балчик. Общая площадь участка: 2 457 кв.м Здания: 8 двухэтажных домов по 182-184 кв.м Площадь всего комплекса: 1 500кв.м Цена: 775 000 евро комплекс на балансе фирмы ЕООД. Этап строительства - Акт 16 Схема оплаты: 5000евро Депозит по договоренности 100% при подписании нотариального...

OAZIS REALTY

21 700 €

Коммерческая недвижимость в Болгарии

1183 м²

ID 32722250 Цена: 21 700 евро Местоположение: с.Господиново, общ.Бяла, обл.Варна Общая площадь: 1183 кв м Категория – земельный участок в УПИ Идеален для инвестиционных целей. Продается участок земли, идеален для застройки дома в с.Господиново, общ.Бяла, обл.Варна. Ровной формы. Земля в УПИ. Все коммуникации подведены Оплата:...

OAZIS REALTY

536 100 €

Отель, гостиница в Святом Власе, Болгария

844 м²

#33051396 Предлагается 6-ти этажный отель в тихом живописном месте черноморского побережья. Стоимость: 536.100 евро Населенный пункт: Св.Влас Комнат:13 Общая площадь: 844 кв.м. Этажей: 6 Без таксы обслуживания. Здание введено в эксплуатацию: Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве...

OAZIS REALTY

3 950 000 €

Отель, гостиница в Добриче, Болгария

2600 м²

Агентство недвижимости ATLANTA предлагает на продажу УНИКАЛЬНЫЙ ОТЕЛЬ в северо-восточной Болгарии! С НЕСКРЫВАЕМЫМ ПАНОРАМНЫМ ВИДОМ НА МОРЕ! Общая площадь: 2600 кв.м. УПИ: 12 884 кв. м. Особняк с величественными видами, магнитной природой, экологически чистым дизайном и современным оборудованием. Каменная драгоценность, которая отправит...

АТЛАНТА БГ

99 500 €

Коммерческая недвижимость в Поморие, Болгария

2555 м²

ID 33427872 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в г.Поморие, местность Палеокастра Стоимость: 99 500 евро Населенный пункт: г.Поморие,на улице Манастирска,местность Палеокастро,обл.Бургас Площадь участка: 2555 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности....

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 170 похожих объектов

Источники: 1) Colliers International – Investment Market Overview; 2) Colliers International – Shopping Streets In Sofia; 3) Cushman & Wakefield – Bilgaria Real Estate Market Data

Фото: wikipedia (Boby Dimitrov)

Условия цитирования материалов Prian.ru