Не морем единым. Чего ждать от инвестиций в коммерческую недвижимость Болгарии

Цифры

Рынок недвижимости Болгарии пережил пандемию без потрясений. По информации Национального института статистики, в 2020 году цены выросли на 5,4%, а стройки не замирали.

По данным Регистрационного агентства Болгарии, второй квартал 2021 года и вовсе установил рекорд по числу заключённых сделок с 2011 года. В первой половине года в стране было зарегистрировано 105 402 сделки. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го рост составил 39,4%, по сравнению с показателями 2019-го – плюс 13,9%. Эти данные включают сделки со всеми видами недвижимости.

На рынке преобладают местные инвесторы

По данным Colliers¹, в первой половине 2021 года общий объём инвестиций в недвижимость Болгарии составил €19 млн. Этот показатель стал самым низким с 2011 года. Снижение связано с общим замедлением рынка, вызванным пандемией. Из-за ограничений на передвижение местные инвесторы были активнее иностранцев.  

Изменение объёма инвестиционных транзакций в Болгарии. Источник: Colliers International

Общий объём сделок с целью инвестиций распределился по сегментам рынка так:

• 43% – сегмент розничной торговли;
• 29% – жилые помещения;
• 17% – офисные объекты;
• 11% – производственные и складские площади.

В первой половине 2021 года объём инвестиций в доходные активы был значительно выше (68%), чем в объекты недвижимости для собственного использования (32%).

Эксклюзивно о недвижимости, иммиграции и инвестициях в телеграм-канале Подписаться

Привлекательность сегментов с точки зрения доходности

Исследование Colliers показало, что доходность объектов ретейла в Болгарии оставалась стабильной даже во время пандемии. А вот рентабельность производственных помещений и офисов уменьшилась.

Доходность объектов коммерческой недвижимости в Болгарии. Источник: Colliers International

Ретейл. Наименее пострадавший

Продовольственные магазины и аптеки – то есть заведения, обеспечивающие предметами первой необходимости, – оказались в выигрыше даже в локдаун, так как они продолжали работать в обычном режиме. Хорошую доходность показали мини-маркеты и магазины шаговой доступности. Согласно отчёту, даже мелкие предприниматели получили стимул к развитию и смогли конкурировать с сетевыми магазинами в борьбе за клиентов.

К примеру, в Софии² в последние годы открылось много небольших продовольственных точек и значительно увеличилось их разнообразие. Доля продуктовых магазинов в столице выросла с 3% в 2016 году до 7% в 2021-м.

Топ-5 категорий магазинов в Софии. Источник: Colliers International (2)

Топ-5 популярных категорий ретейла на главных торговых улицах Софии по количеству арендованных площадей:

1. Модная одежда
2. F&B (кафе, рестораны, фаст-фуд)
3. Услуги
4. Продовольственные товары
5. Аксессуары и ювелирные изделия²

Сочетание различных категорий магазинов на улицах Софии постепенно менялось: в 2016 году здесь доминировали магазины одежды и кафе, а в первом полугодии 2021 года линейка представленных категорий стала более сбалансированной.

Экономика Болгарии в первом полугодии 2021-го демонстрировала признаки восстановления. По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года количество розничных продаж росло, как и готовность людей к тратам. Болгары совершали покупки на 25,9% активнее в апреле и на 23,9% в мае 2021 года по сравнению с периодом первого локдауна 2020-го.

В центре внимания – ретейл-парки

В первой половине 2021 года в торговых центрах практически не открывались новые магазины, объём рынка остался на уровне 2020-го, то есть намного ниже докризисных показателей. Менеджеры ТЦ отметили, что уже работающие бренды стремились поменять концепции и даже расширить площади, а вот новых арендаторов было мало. В торговых центрах Софии уровень вакантных площадей оставался стабильным – в пределах 6-7%.

Одновременно, поскольку многие бренды уже представлены в столице и крупных городах Болгарии, большинство хотят расширить свои сети по всей стране. В фокусе внимания инвесторов ретейл-парки – экономичные форматы торговых центров в небольших городах.

Вслед за спросом появилось предложение: сейчас по всей стране строят около 52 тыс. кв. м таких площадей. По состоянию на первое полугодие 2021 года общая площадь помещений в ретейл-парках Болгарии – 179 тыс. кв. м. На каждую тысячу жителей приходится всего 27 кв. м, что существенно ниже по сравнению с другими странами Юго-Восточной Европы.

Площади в болгарских торговых центрах во втором квартале 2021 года и их доходность

Офисы. Переизбыток предложений

По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года сданные в аренду офисные площади в Софии увеличились на 53 тыс. кв. м. Общая площадь офисов классов A и B в столице достигла почти 2,19 млн кв. м. Доля свободных площадей составила 14,3% – в начале года показатель равнялся 12,9%: переход сотрудников на удалённую работу и неравномерные темпы восстановления экономики снизили спрос на офисные помещения в Софии и других крупных городах Болгарии.

С другой стороны, отсутствие крупных новых проектов может привести к уменьшению предложения: к середине года в стадии строительства находится всего 212 тыс. кв. м офисных помещений.

Арендные ставки остаются на уровне €15 за кв. м в центральных деловых районах, а в зданиях, расположенных вдоль основных магистралей Софии, – €12–14 за кв. м. 

Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

По прогнозу экспертов компании, ставки в офисных помещениях классов A и B могут снижаться из-за большого числа доступных площадей. Самый высокий уровень доходности данного сегмента во втором квартале 2021 года составил 7,5%.

Склады и промышленные площади. Всё для местных

По данным Cushman & Wakefield³, в данном сегменте объём арендуемых площадей почти соответствует докризисным показателям. В Софии большинство завершённых объектов возводились компаниями для собственного использования. На данный момент площадь промышленных и складских помещений на стадии строительства составляет около 330 тыс. кв. м, из которых почти 70% строятся по индивидуальному заказу и будут использоваться непосредственно владельцами.

На первую половину 2021 года уровень свободных площадей в данном сегменте в Софии составлял около 4% от общего предложения.

Арендные ставки в Софии остаются стабильными, в диапазоне €4,2–4,4 за кв. м. Помещения больше 10 тыс. кв. м предлагаются по цене €3,8–4,0 за кв. м.

Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

Доходность производственных и складских помещений несколько снизилась из-за растущего интереса инвесторов, поднимающих цены. Максимальный доход сегодня – около 8%.

Прогнозы

Ретейл: изменения и переоценка

Многим компаниям придётся реструктурировать бизнес и переоценить локацию объектов. Приоритетом крупных сетевых ретейлеров останется необходимость присутствия как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах городов.

Игроки рынка торговли, которые сумели реорганизовать систему работы и предложить дополнительные сервисы, помимо онлайн-доставки, окажутся в более выигрышном положении. Ретейл-парки могут стать популярными среди арендаторов, активно расширяющих сети. Этот формат может считаться хорошей возможностью для выхода на рынок в регионах.

Офисные помещения: акцент на топовых локациях

Эксперты прогнозируют, что на рынке будут предпочтительны инвестиции с низким уровнем риска. Основной интерес инвесторов сосредоточится на офисных помещениях класса А в топовых локациях.

Инвесторы, вложившие капитал в офисные помещения, сейчас стараются диверсифицировать портфели. Они могут направлять активы сразу в несколько сегментов рынка: складские помещения, жильё, торговые площади.

Складские и промышленные площади

Доходные активы в этой сфере остаются немногочисленными из-за большой доли компаний в сфере производства и логистики, которые предпочитают использовать собственные помещения (или старые, пригодные для использования здания).

Рентабельность индустриальной недвижимости может снижаться по причине того, что цены на такие объекты растут. Местные инвесторы интересуются этим форматом и предпочитают вкладывать средства в этот тип объектов.

Примеры коммерческой недвижимости в Болгарии

67 620 €

Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария

60 м²

#26590668 Стоимость: 69 000 евро+ДДС Населенный пункт: к.к. Солнечный Берег,Империал Палас Хотел Общая площадь: 60 кв.м. Этаж: 1 из 7 Без таксы обслуживания. Здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается магазин. Магазин расположен...

OAZIS REALTY

1 500 000 €

Отель, гостиница в Рогачево, Болгария

2300 м²

Гостиничный комплекс с апартаментами в поселке Рогачево! ВИД НА МОРЕ! В 4 км от известного курорта Албена и моря! ID 13209. Предлагаем Вам гостиничный комплекс с апартаментами закрытого типа, в непосредственной близости от одного из самых популярных черноморских курортов Болгарии - Албена. Комплекс расположен в поселке Рогачево, в 40 км от...

STEFANOV INVEST

10 300 000 €

Отель, гостиница в Царево, Болгария

11365 м²

ID 21525483 Стоимость: 10 300 000 евро Населенный пункт: г. Царево Общая площадь: 11 365 кв.м. Комнат: 181 Здание введено в эксплуатацию в 2008 году - Акт 16 Предлагается на продажу работающий апарт-гостиничный комплекс в статусе 4 звезды, в 50 метрах от пляжа и кемпинга Нестинарка, Царево. Вместимость - 550 спальных мест: 300...

OAZIS REALTY

1 634 000 €

Коммерческая недвижимость в Карнобате, Болгария

10000 м²

ID 31800284 Общая площадь: 10 000 кв. м. Стоимость: 1 720 000 евро Схема оплаты: Депозит по договоренности 100% при подписании нотариального акта о праве собственности Готовый бизнес! Пpoдaeтcя дeйcтвyющий круглогодичный бизнec – логистическая компания! Koмпaния cпeциaлизиpyeтcя нa траспортных перевозках грузовиками Volvo. Полностью...

OAZIS REALTY

1 800 000 €

Отель, гостиница в Варне, Болгария

4083 м²

АТЛАНТА БГ предлагаем отель, расположенный в Варне, 700 метрах от пляжа. Общая застроенная площадь отеля составляет 4083 кв.м. Участок 6150 кв.м. 46 номеров 9 апартаментов помещение под конференц-зал или другие цели (175 кв.м.) бассейн джакузи спортивный зал/фитнес детский уголок фонтан бар у бассейна ресторан,...

АТЛАНТА БГ

211 138 €

Коммерческая недвижимость в Созополе, Болгария

2000 м²

ID 31671128 Цена: 222 250 евро Местоположение: обл. Бургас, г.Созополь, местность Мапи Общая площадь: 2000 кв м Категория – земледельческая земля, 5 категория Идеален для инвестиционных целей. Оплата: Депозит 2000 евро, 100% при подписании нотариального акта на право собственности. Предлагаем участок правильной формы размером...

OAZIS REALTY

595 365 €

Коммерческая недвижимость в Ахелое, Болгария

4700 м²

#27241226 Земельный участок в Ахелое на первой линии моря (с готовым проектом и разрешениями). Земельный участок в г. Ахелой с готовым проектом и разрешениями. Цена: 626700 евро Местоположение: г. Ахелой Общая площадь: 4 700 кв. м. Целевое назначение участка: под курортно-оздоровительный центр Продается земельный участок между Равдой...

OAZIS REALTY

221 730 €

Коммерческая недвижимость в Бургасе, Болгария

10000 м²

#21366373 Предлагается для продажи земельный участок с утвержденным планом для строительства авто заправочной станции, на главной магистрали АМ ТРАКИЯ, обл. Бургас, Богария. Стоимость: 233 400 евро Населенный пункт: обл. Бургас Площадь участка: 10 000 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о...

OAZIS REALTY

1 021 000 €

Коммерческая недвижимость в Поморие, Болгария

5000 м²

#29287500 Предлагается земельный участок в г. Поморие в местности Лохана с фронтальным видом на море, для строительства виллы, дома или ваканционного комплекса. Цена: 1 021 000 евро Местоположение: г. Поморие м-ть Лохана Общая площадь: 5 000 кв. м. Целевое назначение участка: под курортно-оздоровительный центр Идеален для...

OAZIS REALTY

137 750 €

Коммерческая недвижимость в Бургасе, Болгария

8700 м²

ID 31028690 Предлагаем участок земли сельскохозяйственного назначения в квартале Рудник города Бургас, 8700 кв м в местности – Попова Кошара. Категория земли – 9. Цена: 145 000 евро Местоположение: кв.Попова Кошара, общ.Бургас, обл.Бургас Общая площадь: 8700 кв м Категория – земледельческая земля, 9 категория Идеален для...

OAZIS REALTY

580 000 €

Отель, гостиница в Приморско, Болгария

780 м²

#26613082 Предлагается 5-ти этажный отель в тихом живописном месте черноморского побережья. Стоимость: 580 000 евро Населенный пункт: г.Приморско Комнат: 21 Общая площадь: 780 кв.м. Этажей: 5 Без таксы обслуживания. Здание введено в эксплуатацию в 2005году-Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании...

OAZIS REALTY

23 300 €

Коммерческая недвижимость в Каблешково, Болгария

3000 м²

ID 29623320 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок на пути от Каблешково в Медово, местность Двете Чешми . Стоимость: 23300евро Населенный пункт: с. Кошарица-с.Медово,м.Двете Чешми Площадь участка: 3000кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается...

OAZIS REALTY

311 850 €

Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария

3719 м²

# 31862862 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок правильной формы рядом с главной дорогой Бургас-Варна. Стоимость: 315 000 евро Населенный пункт: местность Индж.Блато,Солнечный берег, общ.Несебр Площадь участка: 3719 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности....

OAZIS REALTY

39 105 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

500 м²

#33901614 Площадь: 500 кв.м. Цена:39 500 евро Локация: местность Гюргенлика, с.Кошарица, обл.Бургас Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Урбанизированный участок земли, расположенный между Солнечным Берегом и Кошарицей, в местности Гюргенлика. Назначение земли – незастроенное...

OAZIS REALTY

111 000 €

Коммерческая недвижимость в Ахелое, Болгария

2007 м²

ID 33293676 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок перед регуляцией ,г.Ахелой,местность Бабата ,500 метров от моря . Стоимость: 111 000 евро Населенный пункт: община Поморие,г.Ахелой Площадь участка: 2007 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности....

OAZIS REALTY

99 900 €

Коммерческая недвижимость на Солнечном берегу, Болгария

50 м²

Продается просторный офис площадью 50 кв.м, расположенный на партерном этаже в проходном месте на Солнечном берегу, по улице, ведущей к пляжу. Расстояние до пляжа всего 50 метров, что составляет одну минуту пешком. Это выгодное расположение обеспечивает высокий трафик и отличную видимость для вашего бизнеса.Офис без мебели, что позволяет...

алтернатива имоти оод

1 249 999 €

Отель, гостиница в Равде, Болгария

780 м²

#27503932 Предлагается прекрасный отель с рестораном на первой линии моря, в прекрасном, живописном месте черноморского побережья-с. Равда, обл. Бургас, Болгария. Стоимость: 1 249 999 евро Населенный пункт: . Равда Комнат: 16 Общая площадь: 780 кв.м. Этажей: 3 Без таксы обслуживания. Здание введено в эксплуатацию в 2010 г.-Акт 16...

OAZIS REALTY

Цена по запросу

Отель, гостиница в Варне, Болгария

2000 м²

Эксклюзивная резиденция с панорамным видом на море в сердце Манастирски рид — жемчужина над Варненским заливом С удовольствием представляем одну из самых элегантных и престижных резиденций на Северном побережье Болгарии — уникальную недвижимость, расположенную на холме с завораживающим видом на Варненский залив, всего в нескольких...

АТЛАНТА БГ

66 405 €

Коммерческая недвижимость в Болгарии

4490 м²

ID 32001580 Цена: 69 900 евро Местоположение: с.Попович, общ.Бяла, обл.Варна Общая площадь: 4 490 кв м Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Земельный участок, расположенный в с.Попович, постоянного назначения-урбанизированная территория, способ постоянного использования-...

OAZIS REALTY

114 000 €

Коммерческая недвижимость в Бургасе, Болгария

8999 м²

ID 31383306 Цена: 120 000 евро Местоположение: г. Бургас, м.Двойния Хълм Общая площадь: 8999 кв м Категория – нива, 9 категория Оплата: Депозит 2000 евро, 100% при подписании нотариального акта на право собственности. Предлагаем участок правильной формы размером 8999 кв м сельскохозяйственного назначения 9 категории в местности...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 166 похожих объектов

Источники: 1) Colliers International – Investment Market Overview; 2) Colliers International – Shopping Streets In Sofia; 3) Cushman & Wakefield – Bilgaria Real Estate Market Data

Фото: wikipedia (Boby Dimitrov)

Условия цитирования материалов Prian.ru