Не морем единым. Чего ждать от инвестиций в коммерческую недвижимость Болгарии

Цифры

Рынок недвижимости Болгарии пережил пандемию без потрясений. По информации Национального института статистики, в 2020 году цены выросли на 5,4%, а стройки не замирали.

По данным Регистрационного агентства Болгарии, второй квартал 2021 года и вовсе установил рекорд по числу заключённых сделок с 2011 года. В первой половине года в стране было зарегистрировано 105 402 сделки. По сравнению с аналогичным периодом 2020-го рост составил 39,4%, по сравнению с показателями 2019-го – плюс 13,9%. Эти данные включают сделки со всеми видами недвижимости.

На рынке преобладают местные инвесторы

По данным Colliers¹, в первой половине 2021 года общий объём инвестиций в недвижимость Болгарии составил €19 млн. Этот показатель стал самым низким с 2011 года. Снижение связано с общим замедлением рынка, вызванным пандемией. Из-за ограничений на передвижение местные инвесторы были активнее иностранцев.  

Изменение объёма инвестиционных транзакций в Болгарии. Источник: Colliers International

Общий объём сделок с целью инвестиций распределился по сегментам рынка так:

• 43% – сегмент розничной торговли;
• 29% – жилые помещения;
• 17% – офисные объекты;
• 11% – производственные и складские площади.

В первой половине 2021 года объём инвестиций в доходные активы был значительно выше (68%), чем в объекты недвижимости для собственного использования (32%).

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Привлекательность сегментов с точки зрения доходности

Исследование Colliers показало, что доходность объектов ретейла в Болгарии оставалась стабильной даже во время пандемии. А вот рентабельность производственных помещений и офисов уменьшилась.

Доходность объектов коммерческой недвижимости в Болгарии. Источник: Colliers International

Ретейл. Наименее пострадавший

Продовольственные магазины и аптеки – то есть заведения, обеспечивающие предметами первой необходимости, – оказались в выигрыше даже в локдаун, так как они продолжали работать в обычном режиме. Хорошую доходность показали мини-маркеты и магазины шаговой доступности. Согласно отчёту, даже мелкие предприниматели получили стимул к развитию и смогли конкурировать с сетевыми магазинами в борьбе за клиентов.

К примеру, в Софии² в последние годы открылось много небольших продовольственных точек и значительно увеличилось их разнообразие. Доля продуктовых магазинов в столице выросла с 3% в 2016 году до 7% в 2021-м.

Топ-5 категорий магазинов в Софии. Источник: Colliers International (2)

Топ-5 популярных категорий ретейла на главных торговых улицах Софии по количеству арендованных площадей:

1. Модная одежда
2. F&B (кафе, рестораны, фаст-фуд)
3. Услуги
4. Продовольственные товары
5. Аксессуары и ювелирные изделия²

Сочетание различных категорий магазинов на улицах Софии постепенно менялось: в 2016 году здесь доминировали магазины одежды и кафе, а в первом полугодии 2021 года линейка представленных категорий стала более сбалансированной.

Экономика Болгарии в первом полугодии 2021-го демонстрировала признаки восстановления. По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года количество розничных продаж росло, как и готовность людей к тратам. Болгары совершали покупки на 25,9% активнее в апреле и на 23,9% в мае 2021 года по сравнению с периодом первого локдауна 2020-го.

В центре внимания – ретейл-парки

В первой половине 2021 года в торговых центрах практически не открывались новые магазины, объём рынка остался на уровне 2020-го, то есть намного ниже докризисных показателей. Менеджеры ТЦ отметили, что уже работающие бренды стремились поменять концепции и даже расширить площади, а вот новых арендаторов было мало. В торговых центрах Софии уровень вакантных площадей оставался стабильным – в пределах 6-7%.

Одновременно, поскольку многие бренды уже представлены в столице и крупных городах Болгарии, большинство хотят расширить свои сети по всей стране. В фокусе внимания инвесторов ретейл-парки – экономичные форматы торговых центров в небольших городах.

Вслед за спросом появилось предложение: сейчас по всей стране строят около 52 тыс. кв. м таких площадей. По состоянию на первое полугодие 2021 года общая площадь помещений в ретейл-парках Болгарии – 179 тыс. кв. м. На каждую тысячу жителей приходится всего 27 кв. м, что существенно ниже по сравнению с другими странами Юго-Восточной Европы.

Площади в болгарских торговых центрах во втором квартале 2021 года и их доходность

Офисы. Переизбыток предложений

По данным Cushman & Wakefield³, во втором квартале 2021 года сданные в аренду офисные площади в Софии увеличились на 53 тыс. кв. м. Общая площадь офисов классов A и B в столице достигла почти 2,19 млн кв. м. Доля свободных площадей составила 14,3% – в начале года показатель равнялся 12,9%: переход сотрудников на удалённую работу и неравномерные темпы восстановления экономики снизили спрос на офисные помещения в Софии и других крупных городах Болгарии.

С другой стороны, отсутствие крупных новых проектов может привести к уменьшению предложения: к середине года в стадии строительства находится всего 212 тыс. кв. м офисных помещений.

Арендные ставки остаются на уровне €15 за кв. м в центральных деловых районах, а в зданиях, расположенных вдоль основных магистралей Софии, – €12–14 за кв. м. 

Изменение уровня вакантных офисных помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

По прогнозу экспертов компании, ставки в офисных помещениях классов A и B могут снижаться из-за большого числа доступных площадей. Самый высокий уровень доходности данного сегмента во втором квартале 2021 года составил 7,5%.

Склады и промышленные площади. Всё для местных

По данным Cushman & Wakefield³, в данном сегменте объём арендуемых площадей почти соответствует докризисным показателям. В Софии большинство завершённых объектов возводились компаниями для собственного использования. На данный момент площадь промышленных и складских помещений на стадии строительства составляет около 330 тыс. кв. м, из которых почти 70% строятся по индивидуальному заказу и будут использоваться непосредственно владельцами.

На первую половину 2021 года уровень свободных площадей в данном сегменте в Софии составлял около 4% от общего предложения.

Арендные ставки в Софии остаются стабильными, в диапазоне €4,2–4,4 за кв. м. Помещения больше 10 тыс. кв. м предлагаются по цене €3,8–4,0 за кв. м.

Изменение уровня вакантных промышленно-складских помещений и стоимости аренды. Источник: Cushman & Wakefield (3)

Доходность производственных и складских помещений несколько снизилась из-за растущего интереса инвесторов, поднимающих цены. Максимальный доход сегодня – около 8%.

Прогнозы

Ретейл: изменения и переоценка

Многим компаниям придётся реструктурировать бизнес и переоценить локацию объектов. Приоритетом крупных сетевых ретейлеров останется необходимость присутствия как в торговых центрах, так и на главных торговых улицах городов.

Игроки рынка торговли, которые сумели реорганизовать систему работы и предложить дополнительные сервисы, помимо онлайн-доставки, окажутся в более выигрышном положении. Ретейл-парки могут стать популярными среди арендаторов, активно расширяющих сети. Этот формат может считаться хорошей возможностью для выхода на рынок в регионах.

Офисные помещения: акцент на топовых локациях

Эксперты прогнозируют, что на рынке будут предпочтительны инвестиции с низким уровнем риска. Основной интерес инвесторов сосредоточится на офисных помещениях класса А в топовых локациях.

Инвесторы, вложившие капитал в офисные помещения, сейчас стараются диверсифицировать портфели. Они могут направлять активы сразу в несколько сегментов рынка: складские помещения, жильё, торговые площади.

Складские и промышленные площади

Доходные активы в этой сфере остаются немногочисленными из-за большой доли компаний в сфере производства и логистики, которые предпочитают использовать собственные помещения (или старые, пригодные для использования здания).

Рентабельность индустриальной недвижимости может снижаться по причине того, что цены на такие объекты растут. Местные инвесторы интересуются этим форматом и предпочитают вкладывать средства в этот тип объектов.

Примеры коммерческой недвижимости в Болгарии

1 470 000 €

Отель, гостиница в Бяле, Болгария

9727 м²

Недвижимость для инвестиции! ID 14244. Представляем Вашему вниманию панорамный комплекс апартаментов на первой линии моря. Здание построено на черноморском побережье Болгарии, в городе Бяла, который известен своей длинной пляжной полосой, мелким золотистым песком и отсутствием промышленных предприятий. Город Бяла расположен на одинаковом...

STEFANOV INVEST

839 000 €

Отель, гостиница на Солнечном берегу, Болгария

1112 м²

Предлагаем на продажу отель, расположенный в дачной зоне Зора, элитная часть курорта Солнечный берег, рядом с его уникальными виллами, домами и бутик-отелями со своей архитектурой. Район подходит для круглогодичного проживания. Здание находится менее чем в 100 метрах от безопасного пляжа, с зоной отдыха с зонтиками и шезлонгами, ресторанами с...

Аврора Плюс

1 420 000 €

Отель, гостиница в Несебре, Болгария

1150 м²

#26591254 Предлагается 6-ти этажный отель Елизабет в прекрасном, живописном месте черноморского побережья, на первой линии моря в г. Несебр, обл. Бургас, Болгария. Стоимость: 1 420 000 евро Населенный пункт: г. Несебр Комнат:12 Общая площадь: 1150 кв. м. Этажей:6 Без таксы обслуживания. Здание введено в эксплуатацию в 2010 г.-Акт...

OAZIS REALTY

389 000 €

Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария

364 м²

#28327494 Ресторан в г.Несебре, в 100 метрах от пляжа, Болгария Цена: 410 000 евро Населенный пункт: Несебър Общая площадь: 264 кв. м. и пати 100 кв. м. Этаж: 1 Оплата за обслуживание –нет Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 5000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве...

OAZIS REALTY

260 000 €

Инвестиционный проект в Обзоре, Болгария

2260 м²

До центрального пляжа и набережной Обзора – 150 метров. Предлагаем Вашему вниманию участок в регуляции, находится в городе Обзор, находящийся в новом микрорайоне города Обзор на расстоянии 150 метров от пляжа, недалеко от главной дороги из Бургаса в Варну. Участок площадью в 2260 кв.м., имеет следующие показатели: Коэффициент...

STEFANOV INVEST

19 000 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

500 м²

#30184938 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в с. Кошарица. Стоимость каждого: 18 000 евро Населенный пункт: с. Кошарица Площадь участка: 500 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи несколько участков земли, можно...

OAZIS REALTY

128 898 €

Коммерческая недвижимость в Кошарице, Болгария

3166 м²

#30748656 Предлагается урбанизированная земля в с.Кошарица,общ.Несебр,3166кв.м Цена:130 200 евро Деревня Кошарица расположена в живописной местности у подножия Стара Планина, в нескольких километрах от Солнечного Берега. Это ближайший к пляжу поселок, где есть все необходимое для комфортного постоянного проживания - дороги...

OAZIS REALTY

42 000 €

Магазин в Бургасе, Болгария

43 м²

#30928406 Магазин в ТЦ Престиж, кв. "Славейков" в Бургасе Цена: 42 000 евро Общая площадь: 43 кв. м. Без таксы обслуживания Магазин расположен на 2 этаже в торговом центре Престиж.Также подходит для офиса.В настоящее время сдается в аренду Оплата: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта. Местоположение:...

OAZIS REALTY

94 500 €

Коммерческая недвижимость в Несебре, Болгария

170 м²

#30986416 Помещение 170 кв. м. в новом Несебре Цена: 94500 евро Населённый пункт: ЦЕНТР НЕСЕБР Общая площадь: 170 кв. м. Этаж: 1/6 Оплата за обслуживание: 0 Этап Строительства: Здание введено в эксплуатацию - Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро депозит, 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Легкий доступ на...

OAZIS REALTY

171 200 €

Коммерческая недвижимость в Бургасе, Болгария

1284 м²

#31117208 Предлагается для продажи участок в регуляции в ж.к.. Меден Рудник,г.Бургас . Стоимость: 172 200 евро Населенный пункт: г.Бургас,ж.к. Меден.Рудник. Площадь участка: 1284 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи земельный...

OAZIS REALTY

168 756 €

Коммерческая недвижимость в Бургасе, Болгария

1285 м²

#31121796 Предлагается для продажи участок в регуляции в ж.к.. Меден Рудник,г.Бургас . Стоимость: 172 200 евро Населенный пункт: г.Бургас,ж.к. Меден.Рудник. Площадь участка: 1285 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи земельный...

OAZIS REALTY

293 900 €

Коммерческая недвижимость в Бургасе, Болгария

2193 м²

#31123678 Предлагается для продажи участок в регуляции в ж.к.. Меден Рудник,г.Бургас . Стоимость: 293 900 евро Населенный пункт: г.Бургас,ж.к. Меден.Рудник. Площадь участка: 2193 кв. м. Схема оплаты: 5000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи земельный...

OAZIS REALTY

49 500 €

Коммерческая недвижимость в Бургасе, Болгария

647 м²

#31127170 Предлагается для продажи участок в УПИ в с.Твърдица . Стоимость: 50 000 евро Населенный пункт: с.Твърдица,обл.Бургас,. Площадь участка: 647 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Участок в регуляции 647кв, м в селе Твардица в УПИ, в 8 км от моря и пляжа в...

OAZIS REALTY

136 620 €

Коммерческая недвижимость в Святом Власе, Болгария

305 м²

# 31170046 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок в регуляции в центре Святого Власа Стоимость: 138 000 евро Населенный пункт: Святой Влас,квартал Русалка Площадь участка: 305 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи участок земли...

OAZIS REALTY

63 680 €

Магазин в Несебре, Болгария

40 м²

ID 31662268 Предлагается коммерческое помещение с назначением магазин на первом этаже на исторической улочке старого города Несебр. Стоимость: 64 000 евро Населенный пункт: г. Несебр Общая площадь: 40 кв.м. Этаж: 1 из 2 Здание введено в эксплуатацию-Акт 16 Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о...

OAZIS REALTY

58 300 €

Доходный дом в Бургасе, Болгария

100 м²

Предлагаем на продажу гостевой дом в селе Везенково - в 18 км от городка Сунгурларе, в 15-30 км от известных самобытных сел-курортов Медвен, Жеравны и Котел, и в 90 км от областного центра Бургас, – в Балканских горах, недалеко от реки Луда Камчия. Недвижимость предлагает три комнаты и одну квартиру, две из которых категории две звезды и...

BulgarianESTates Ltd.

99 000 €

Коммерческая недвижимость в Елхово, Болгария

7600 м²

Недвижимость, которую мы предлагаем вам купить, имеет общую развернутую площадь 500 кв.м. и земельный участок 7600 кв.м. Он расположен в конце города, с выходом на асфальтированную дорогу, имеется трехфазное и однофазное электричество, центральное водоснабжение и канализация. В настоящее время он функционирует как автомастерская и автомойка, но...

BulgarianESTates Ltd.

Цена по запросу

Отель, гостиница в Варне, Болгария

1000 м²

Отель расположен в 10 минутах от центра Варны. Отель включает в себя 6 роскошных апартаментов, каждый из которых индивидуально спроектирован, чтобы радовать глаз и удовлетворять все потребности гостей. Они просторные и удобные и могут вместить до 6 человек. В каждой спальне есть двуспальная кровать и открытый шкаф, а в каждой гостиной —...

АТЛАНТА БГ

46 000 €

Магазин в Святом Власе, Болгария

72 м²

Два помещения по цене одного на ул. Русалка, Святой Влас Комнаты: 2 Санузел: 2 Терраса: нет Площадь: 72 (36+36) кв.м Этаж: 1/5 До моря: 500 м Лифт: да АКТ 16 Такса поддержки: нет Продается два коммерческих помещения в Святом Власе, район Русалка. В шаговой доступности: церковь, амфитеатр, автобусная остановка, мед.центр,...

Happy Home

23 750 €

Коммерческая недвижимость в Медово, Болгария

500 м²

ID 32874674 Предлагается для продажи прекрасный земельный участок для строительства в с.Медово,общ.Поморие,область Бургас. Стоимость: 25 000 евро Населенный пункт: село Медово Площадь участка: 500 кв. м. Схема оплаты: 2000 евро-депозит 100% при подписании нотариального акта о праве собственности. Предлагается для продажи участок...

OAZIS REALTY

Посмотреть ещё 176 похожих объектов

Источники: 1) Colliers International – Investment Market Overview; 2) Colliers International – Shopping Streets In Sofia; 3) Cushman & Wakefield – Bilgaria Real Estate Market Data

Фото: wikipedia (Boby Dimitrov)

Условия цитирования материалов Prian.ru