Версия
для печати
для печати
Андорра – одна из самых маленьких стран в мире, её площадь всего 500 кв. км. Страна находится в гористой местности с крутым рельефом, что затрудняет строительство и влияет на его стоимость.
Территория разделена на семь паррокий (приходов), из которых самыми дешёвыми считаются Энкамп, Канильо и Сан-Жулиа, а самыми дорогими – Эскальдес-Энгордань (до €9400 за кв. м при средней цене €4900 за кв. м) и Андорра-ла-Велья (€4700 за кв. м)1.
Ещё пять лет назад основу жилфонда составляли старые дома – от 20 лет, строительство почти не велось. Местных жителей устраивало такое качество жилья, но иностранцам оно не нравилось, и сделок было немного. Однако затем началось оживление, запустились новые проекты, поехали инвесторы из-за рубежа, и все перспективные объекты просто смели с рынка. В первую очередь уходили банковские квартиры, но затем и все остальные. Из-за этого цены резко пошли вверх. Раньше можно было за €140 тыс. купить квартиру с двумя-тремя спальнями, а сейчас за эти деньги можно взять только самое простое жильё – односпальную вторичку. Цены на хорошую двушку начинаются от €250 тыс. Дешевле будут только совсем неинтересные объекты либо далеко от центра.
Около двух лет назад в самом центре Андорры начали строить современное жильё по всем новым технологиям – просторное, с сертификатами экологичности и энергосбережения. Такие объекты полностью разбирают ещё на стадии строительства, и основные покупатели – иностранцы, которые ищут себе второй дом или таким образом спасают свои деньги от отрицательных банковских ставок.
Традиционно в княжестве строили малоэтажные дома, однако из-за высокого спроса и очень небольшого количества пригодных для строительства участков в законодательство были внесены изменения, и теперь в сердце страны – Эскальдесе – строятся первые «башни» – шесть 20-этажных домов2. Там будет комфортабельное жильё, и через год-два, когда эти квартиры выйдут на рынок, они могут существенно изменить соотношение спроса и предложения.
Несмотря на пандемию, рынок недвижимости Андорры сохраняет активность. В третьем квартале 2021 года в княжестве было заключено 476 сделок с жильём, что на 23,6% больше, чем в том же квартале прошлого года. А за год с последнего квартала 2020 года по настоящее время совершены 1842 сделки – это на 558 транзакций или 43,3% больше, чем за тот же период прошлого года. В секторе коммерческой недвижимости за год было заключено всего десять сделок, однако цены выросли практически вдвое – на 99,6%3. Такие результаты можно объяснить только масштабами государства – из-за маленькой выборки статистика нерепрезентативна.
Непрерывный рост цен на жилую недвижимость в Андорре продолжается с 2016 года, и за эти пять лет он составил внушительные 35%. В ноябре 2021 года стоимость квадрата превысила €2670. Это дороже, чем в Испании, но значительно дешевле, чем во Франции.
При этом в секторе элитного жилья наблюдается строительный бум, и одна из главных его причин – повышенный интерес иностранцев к местной недвижимости. Здесь квадрат может стоить более €4000, а рост цен составляет около 5% в год. В самых популярных анклавах, таких как районы Канильо недалеко от курорта Грандвалира, рост достигает 10%.
.png)
Мы наблюдаем рост цен в полтора-два раза за последние пять лет. Очевидно, и в дальнейшем цены продолжат расти, так как становятся дороже все составляющие себестоимости: земля, стройматериалы, рабочая сила. Однако взрывного роста, скорее всего, в ближайшем будущем не будет.
Сейчас около 70% покупателей элитных объектов составляют нерезиденты, в первую очередь из соседних Испании и Франции4. Их привлекает возможность иметь второй дом или сделать инвестиции в жильё возле известных горнолыжных курортов. Однако многие задумываются и о том, чтобы переехать в страну. Как отмечают представители одного из специализированных агентств, за последний год количество заявок на ВНЖ увеличилось вдвое по сравнению с периодом до пандемии. Развитие удалённой работы позволяет гораздо большему количеству профессионалов обосноваться в стране. Безусловно, они по достоинству оценивают прекрасные виды, высокий уровень безопасности, качественную медицину и хорошее школьное образование. Но, помимо этого, их привлекает благоприятный налоговый режим Андорры.
По этой причине в Андорру массово переезжают известные спортсмены или популярные блогеры, которые зарабатывают на рекламе. К примеру, одной из самых ярких новостей в стране за 2021 год стал переезд из Испании мировой звезды, видеоблогера El Rubius. Автора канала с 40 миллионами подписчиков привлекла не столько возможность позировать на фоне гор, сколько перспектива платить налоги по совсем другой ставке, чем в Испании. В княжестве компанию ему составляют другие лидеры испанского ютуба, так что на их родине проще перечислить тех, кто не стал менять налоговую юрисдикцию5.
Строительный бум в Андорре начался перед самой пандемией, и даже санитарные ограничения, которые вводились в государстве, не остановили стройки. Сейчас строительство идёт по всей стране, возводится много элитного жилья. Многие стройки идут в приходе Ордино.
Как объясняет Станислав Фролов, это второй по престижности регион после Эскальдеса, и там уже живёт много состоятельных андоррцев. С одной стороны, в регионе есть красивая долина, где много солнца, которое так ценят в княжестве. С другой стороны, ехать до столицы менее десяти минут. Кроме того, Ордино было одним из немногих мест, где ещё оставались свободные земли – ранее они принадлежали церкви, однако епископат решил с ними распрощаться.
В стране возводятся неординарные объекты, работают известные архитекторы, например, один из комплексов6 строится под руководством знаменитого французского архитектора Жана Нувеля. Это будет действительно произведение искусства: ни одна квартира не похожа на другую, и каждая сама по себе, как вилла.
Элитное жильё в Андорре вообще часто выглядит как комплекс из нескольких шале – одновременно традиционных и ультрасовременных.
.jpg)
В столице страны строится крупный комплекс White Angel7. Помимо оригинальной архитектуры, его отличает использование современных технологий. В частности, отопление и нагрев воды обеспечивается за счёт работы местного мусоросжигательного завода, что позволяет сделать их максимально дешёвыми. Также при строительстве учитывались принципы энергосбережения и умного дома, поэтому управлять своим жилищем можно будет с помощью голосовых помощников.
Несмотря на то что Андорра невелика, жизнь в разных её регионах течёт по-разному. Поэтому тем, кто хочет переехать в страну, советуют сначала присмотреться – возможно, приехать ненадолго и пожить в нескольких разных местах, при этом жильё на этот период лучше снять, а не покупать.
Смотреть нужно на разные факторы. Например, считается оптимальным, чтобы дом выходил на солнечную сторону, однако такие объекты дороже. Также многим покупателям хочется быть в центре событий, и потому они ищут локацию в столице, где бурлит жизнь (по меркам Андорры), однако пробки и вечный шум могут испортить удовольствие. Кто-то, напротив, поселяется в отделённых регионах, поближе к природе – около заповедников или горнолыжных трасс.
Из плюсов таких уединённых мест, помимо тишины и красивых видов, – более низкие цены. Дело в том, что местные жители не очень любят там жить, ведь добираться в центр на работу каждый день долго, а ехать приходится по крутым горным дорогам. Кроме того, зимой второстепенные трассы не торопятся очищать от снега, так что обитатель такого дома может провести несколько утренних часов с лопатой в руках. Но иностранцев, которые работают на удалёнке, всё это часто не смущает. Минимальная инфраструктура есть везде, а в центр они могут выбираться раз в две недели на шопинг, при этом вид из окна на горы, близость курорта или спорткомплекса для них гораздо важнее. Тем не менее во время бума на рынке даже такое жильё начинает пользоваться популярностью – соответственно, растут и цены.
Однако есть и однозначно неудачные решения. Например, купить для постоянного проживания квартиру в доме, где большинство апартаментов сдаётся туристам. В таком жилье неспокойно, шумно и неуютно. Лыжники рано приезжают и поздно уезжают, всё время хлопают двери, а постоянные жильцы, которые относятся к зданию как к собственному дому, окажутся в меньшинстве.
Другой неудачный вариант – купить квартиру в доме, которому не один десяток лет. Если там запланирован ремонт – скажем, замена лифта или обновление фасада, новому владельцу придётся долго жить среди шума, грязи и прочего дискомфорта.
При этом ни владелец, ни риелтор сознательно не будут обманывать покупателя. Но на этапе выбора объекта ему необходимо задать максимум вопросов, посмотреть на всё самому и, возможно, поговорить с представителями управляющей компании – в частности, о состоянии здания и планируемых ремонтах.
Рынок недвижимости Андорры сейчас на подъёме, но нет гарантий, что это продлится долго. Очевидно, цены будут расти, так как строительные ресурсы ограничены, но это не тот рост, который по-настоящему интересен инвестору. Так как сейчас в княжестве ведётся бурное строительство, через несколько лет в продаже появится много объектов, которые смогут если не остановить, то существенно затормозить динамику цен.
.png)
Сейчас рынок уже немного перегрет, и на горизонте нескольких лет просматривается потолок цен. В тех районах, которые застроены преимущественно старой недвижимостью, можно рассчитывать в основном на инфляционный рост. С новостройками тоже не всё так просто. Те, кто совершил покупку на этапе строительства, получат определённую маржу за счёт ожидания, но не гигантскую прибыль. А вот там, где строятся комплексы класса люкс, и остальная недвижимость может существенно подорожать. Через несколько лет инвесторам будет интересно покупать, только чтобы самим жить в этих домах. Да, в центре, в хороших местах они получат ликвидный актив, который легко будет продать, но особенно заработать на этом не выйдет. Выиграть можно только за счёт какого-то хорошего объекта, который, например, срочно продают. Но найти такой вариант очень сложно, это по части везения.
Источники: 1) Idealista.com, 2) Profinca.ad, 3) Diari d' Andorra, 4) Lavanguardia, 5) Eloutput.com, 6) La Querola d' Оrdino, 7) Thewhiteangel.com
Фото: Unsplash (Manuel Torres Garcia), база объектов prian.ru
