Недвижимость в Испании: расходы на покупку и содержание испанского жилья

Перед вами новый материал проекта «Купить недвижимость в Испании» – видео и рекомендации от специалистов компании Espana Tour. С чего стоит начать поиск жилья за рубежом – читайте здесь. Какие варианты можно рассматривать при том или ином бюджете, узнаете тут. А если вы определились с целью, выбрали город, нашли недвижимость, то самое время узнать техническую сторону покупки. Она описана здесь.

Подписаться на обновления проекта можно здесь.

Ирина Рудь, эксперт компании Espana Tour

Дополнительные расходы при покупке жилья

При покупке испанских квадратных метров первое, на что у вас уйдут деньги, – это налог. Если вы выбрали недвижимость на вторичном рынке, уплатите налог на передачу прав собственности. Если на первичном – налог на добавленную стоимость. Ставка и в том и в другом случае на Коста-Бланке одинаковая и составляет 10% от рыночной стоимости объекта. Но стоит помнить, что размер налога на переход права собственности зависит от региона: в среднем по стране – 8,0%, но, например, в Каталонии – 10,0%, а на Канарских островах – 6,6%.

Если вы покупаете недвижимость у застройщика, дополнительно уплачивается ещё один налог – на документальное оформление. Его величина на побережье составляет 1,5% от рыночной стоимости объекта.

Помните! Все налоги высчитываются от рыночной стоимости объекта, то есть той, которая указана в договоре купли-продажи.

Выплата налогов осуществляется в банке сразу после подписания договора купли-продажи. Без этого зарегистрировать недвижимость за вами как новым собственником не представляется возможным. Технически это происходит следующим образом. Юрист, который сопровождает сделку, выдаёт вам специальную форму. После уплаты налога в банке на ней ставится штамп и вы или ваше доверенное лицо передаёт её юристу для завершения перерегистрации.

В случае с покупкой строящегося объекта на Коста-Бланке 10-процентный налог на добавленную стоимость прибавляется к стоимости объекта, вся сумма постепенно выплачивается по схеме рассрочки. И только после этого налог на документальное оформление.

При покупке недвижимости в Испании оплачиваются также услуги нотариуса (от €850 до €950), регистра (от €350 до €450) и, конечно, юриста. Стоимость его услуг зависит от того, куплена квартира на собственные средства или на кредитные. Вы заплатите ему €780, если совершили покупку без привлечения ипотеки, и €1040, если всё-таки обратились в банк.

Обязательным пунктом в расходах является уплата банковских комиссий при получении платёжных документов, необходимых для сделки. Ориентировочная стоимость – €250-300 за каждый платёжный документ, число которых зависит от количества собственников, продаваемого объекта недвижимости. Но в некоторых банках данную комиссию можно свести к нулю, оформив на месте страховку на недвижимость.

Страховка же потребуется в обязательном порядке, если вы приобретаете недвижимость на кредитные средства банка, а также если планируете сдавать квартиру внаём. В среднем её стоимость варьируется от €180 до €300 в год.

Что касается комиссионных агентству недвижимости, то на первичном рынке их выплачивает компания-застройщик, а на вторичном – продавец. Но бывают случаи, когда продавец не закладывает вознаграждение для агентства в стоимость объекта, и в таком случае её выплатят либо обе стороны в равных долях, либо полностью покупатель. Зачастую это касается объектов недвижимости, которые выставлены напрямую продавцом – физлицом и которые покупатель нашёл самостоятельно.

Знайте! Заранее оценить дополнительные траты невозможно. Это будет ошибочный расчёт. Покупая объект на вторичном рынке Коста-Бланки, вы заплатите 10% налог на передачу прав собственности, и ещё около €2 тыс. составят сопутствующие расходы. На их размер повлияет, будете ли вы оформлять ипотечный заём или нет. С привлечением ипотеки расходы увеличиваются, так как необходимо заплатить комиссию за кредит, оформить страховку и т. д.

Расходы на содержание недвижимости

Налоги

Вы стали полноправным собственником жилья на Коста-Бланке. На что гарантированно предстоит тратиться и в каком объёме? Начнём снова с налогов. Их несколько.

Налог на владение недвижимостью. Его величина составляет 0,4–1,1% от кадастровой стоимости жилья, которая всегда ниже рыночной и устанавливается каждым муниципалитетом страны отдельно. Например, на юге Коста-Бланки в городе Торревьеха налог на недвижимость составляет 0,45% от кадастровой стоимости.

Важно! Кадастровая стоимость, превышающая рыночную, должна стать для вас сигналом – предыдущая сделка была оформлена не совсем правильно.

Налог на доходы нерезидента. Что это значит? Нерезидент, то есть человек, который проводит в стране не более 183 дней в году, владеющий недвижимостью в Испании и в ней не проживающий, должен выплачивать подоходный налог, поскольку такая недвижимость расценивается как инвестиция для получения дохода. Данный налог рассчитывается по сложной формуле, и его величина, при самом грубом подсчёте, варьируется от 0,2% до 0,5% от кадастровой стоимости объекта.

Если вы собираетесь сдавать объект, приготовьтесь выплачивать налог на прибыль. Размер налога составляет 19% от полученного дохода для граждан ЕС и 24% – для всех остальных.

Собственники недвижимости (одного или нескольких объектов) дороже €600 тыс. должны ежегодно выплачивать налог на роскошь. Величина налога также зависит от муниципалитета страны и рассчитывается по прогрессивной шкале. Ставки повышаются вместе с ценой объекта – от 0,2% до 2,5%.

Налоги нужно платить один раз в год. При этом налог на недвижимость можно подключить к автоматической оплате, а вот для уплаты налога на доходы нерезидента и налога на прибыль нужно подавать налоговую декларацию. Отчитываться по получаемому доходу от аренды нужно раз в квартал. Декларация подаётся до 15 числа следующего месяца в элекронном виде и до 20 числа следующего месяца в бумажном.

Сроки и период оплаты варьируются в зависимости от региона Испании. Так, в Торревьехе налог на недвижимость необходимо заплатить с начала сентября по 5 октября, налог на доходы для нерезидента – с 1 января по 31 декабря года, следующего за отчётным. То есть в 2019-м мы платим за 2018 год.

Коммунальные платежи

Теперь о тратах на воду, электричество, содержание комплекса, интернет, телевидение и вывоз мусора.

Водоснабжение и электричество. В Испании счета за свет и воду состоят из двух частей: фиксированной суммы, которую необходимо внести независимо от того, проживаете вы в квартире или нет, и расчётной – исходя из израсходованных кубометров воды и киловаттов света.

В случае со светом ежемесячная фиксированная сумма составляет от €14 до €16, а киловатт электроэнергии стоит €0,14. Обязательный платёж за воду – €12–14, плюс €0,55 за каждый израсходованный кубометр.

Конечно, платежи за воду и свет будут зависеть от интенсивности пользования ресурсами. В среднем для семьи из трёх-четырёх человек, проживающей в квартире в Торревьехе, конечный счёт за воду будет составлять от €25 до €35 в месяц, за свет – от €40 до €150. €150 платят, как правило, собственники больших домов.

Помните! Энергоснабжающие компании предлагают разные тарифы, которые позволяют существенно снизить расходы на электричество. Например, раздельный тариф день-ночь. Цена за киловатт по такому тарифу составляет €0,60 ночью и €0,14–0,16 днём. Также есть смешанный тариф. Вы самостоятельно выбираете любые восемь часов в сутках, когда активно потребляете электроэнергию, – условно, три часа утром и пять часов вечером, и в эти часы плата за киловатт будет равна €0,60; в остальное время – €0,14–0,16.

Плата за кондоминиум. Величина этого платежа зависит от наличия или отсутствия коллективной зоны – бассейна, зелёных насаждений, детской площадки, парковки и т. д.

Если у вас отдельно стоящий жилой дом без прилегающей территории и бассейна, то ежемесячно будете платить минимальную сумму – €15–30. В случае с элитным комплексом с развитой инфраструктурой (несколько бассейнов, джакузи, детские площадки, тренажёрный зал, ресторан) величина платежа может достигать €160 в месяц. Для отдельно стоящих вилл сумма зависит от степени урбанизации и в некоторых случаях может отсутствовать. Внешнюю территорию убирают городские службы, а за внутренней следит собственник и по своему усмотрению решает, за что и сколько платить.

Телевидение и интернет. Средние цены на хороший скоростной интернет (100 мегабит) составляют €20-25 в месяц. Но, если вы не проживаете в своей испанской недвижимости постоянно, можно подключить тариф, позволяющий платить только за период пользования услугой. Отдельный ТВ-пакет стоит около €20-30 в зависимости от количества каналов и способов подключения (тарелка или кабель). Однако некоторые провайдеры предлагают пакетные услуги (интернет + ТВ), что в разы выгоднее.

Вывоз мусора. Стоимость этой услуги зависит от региона. В Торревьехе плата производится раз в шесть месяцев в размере €21,36.

За свет квитанции приходят ежемесячно, за воду – раз в три месяца, за мусор – раз в шесть месяцев, налоги – раз в год.

По умолчанию квитанции приходят по обычной почте, но с некоторыми провайдерами услуг можно оформить соглашение, чтобы счета приходили на электронную почту. Проверять текущий статус оплаты, менять тарифы и т. д. можно в личных кабинетах, предварительно зарегистрировавшись на сайтах компаний-операторов. Если квитанция не пришла, необходимо сразу обратиться в данное учреждение и запросить дубликат. Ведь за неуплату будет начислен штраф.

Страховка и обязательные платежи банку

Помимо уплаты налогов и внесения коммунальных платежей, владельцам испанской недвижимости нужно ежегодно представлять в испанский банк документы, которые подтвердят, что источник средств на счету легальный. Да, вы уже купили квартиру в Испании, но вы ежемесячно оплачиваете счета за коммунальные услуги, и властям интересно знать, откуда вы берёте эти деньги.

Для подтверждения источника средств подойдут справка о доходах, налоговая декларация, отчёт о прибыли и т. д. Эти документы необходимо переводить на испанский. Сделать это можно в посольстве Испании в своей стране либо на территории Испании у присяжного переводчика. Услуга платная, цена рассчитывается исходя из объёма работы. Например, перевод трёхстраничного документа может стоить €70-80. Всё зависит от того, сколько информации содержится на данной официальной бумаге.

Страхование недвижимости в Испании не является обязательным, если объект не приобретается с помощью ипотечного займа.

Размер страховки зависит от того, что именно вы хотите застраховать, в какой локации находится объект, какой набор страховых случаев включен в полис и т. д. Поэтому и стоимость варьируется от €180 до €300 в год.

Средства для оплаты страховки могут только автоматически списываться со счёта. Поэтому при заключении договора со страховой компанией необходимо дать номер счёта в испанском банке. Без банковского счёта страховку оформить невозможно. Если мы говорим о страховании недвижимости, то снятие средств осуществляется ежегодно.