Пхукет для инвестора и иммигранта прямо сейчас: взгляд риелтора

Ажиотаж чувствуется, но… он только начинается  

С начала пандемии сформировался отложенный спрос, который в настоящий момент привёл к резкой активизации покупателей. Экономические и геополитические факторы добавляют динамику: раскупается буквально всё, что появляется.

Цены растут, но пока незначительно. Более ясно ситуацию можно будет оценить в конце декабря или даже января, когда начнётся сезон. Впрочем, спрос в настоящее время почти перестал зависеть от времени года.

***

Туристический поток уже вырос – существенно. В структуре нашей компании есть туристическое агентство. Так вот, в 2021 году в сегменте 5 и 5+* мы не фиксировали такого числа приезжающих. При этом мы работаем с индивидуальными туристами, и могу утверждать, что на Пхукет поехала состоятельная публика. Многие приехали не отдыхать, но жить. Они открывают компании, перевозят персонал, покупают недвижимость.  

***

Купить объект в достойном уже построенном проекте и раньше было трудно. Но застройщики хотя бы оставляли себе две-три виллы или несколько апартаментов, которые использовали как шоу-румы, – и продавали их позднее. Сейчас раскуплены и они.

Поэтому покупателю надо обращать внимание на комплексы, где завершается внутренняя отделка и до конца строительства остаётся полгода-год.

Новостройки, вторичка, неликвид 

На Пхукете вполне развит рынок вторичного жилья. Но я считаю, потенциал у новостроек выше. Значительная доля объектов на вторичке построены слишком давно. Они требуют полного ремонта. И, на мой взгляд, даже в хорошем комплексе высоколиквидных квартир изначально не больше 30%. Ещё треть – средней ликвидности. Всё остальное – неликвид. Люди осознают, что купили, и в первую очередь выставляют на продажу не самые лучшие юниты.

Но главное – зачем платить всю сумму за готовое, но устаревшее жильё, если можно купить в рассрочку новый объект с лучшими характеристиками?

***

Почему квартира даже в топовом комплексе может быть неликвидна? Понятно, что любой застройщик старается втиснуть в свой проект как можно больше юнитов. В результате часть собственников получают не лучшее расположение и не лучшие виды – хотя сам комплекс от этого хуже не становится.

Впрочем, есть и другой тип неликвидных объектов: квартира в хорошем комплексе с видом на море, но по цене в два раза больше, чем такая же с видом на сад.

Один из наших партнёров представляет отличный комплекс в очень хорошей локации. У него есть дисконтные предложения – квартиры за 3,8–3,9 млн батов (около $110 тыс.). Такие же, но с выходом к бассейну (даже без вида на море) стоят почти 7 млн батов. Конечно, лучше сдаются последние, но эта цена размоет доход инвесторов, то есть пропорционально стоимости квартира не будет приносить больше 7%, и входить по этой цене не имеет смысла. Можно доплатить еще 2 млн батов и взять односпальные апартаменты премиум-класса больше метражом и на три головы выше уровнем. 

***

Ставки аренды взлетели в некоторых случаях в разы… У нас на острове есть хороший, хотя и не новый отель Le Meridien. В пандемию мы ездили туда на Новый год и платили $68 (1600 батов за номер, 800 батов из них за напитки). Сейчас минимальная стоимость предложения размещения в этом отеле – 12 тыс. батов ($300).

Аренда квартиры на пляже Банг-Тао, внутри лагуны, стоила около 80 тыс. батов в месяц, а сейчас – перед пиковым сезоном – 170 тыс. не предел. Но и за эти деньги предложений уже не найти.

Примеры объектов недвижимости на Пхукете

152 830 €

Апартаменты на пляже Карон, Таиланд

42 м² 1 1

Квартиры на Пхукете / KR-609P Близость к развитой инфраструктуре района Карон с обилием супермаркетов, баров и ресторанов. Детали объекта: Сдача: Май 2019 г. До моря: 600 м Спальни: 1 - 2 Ванные: 1 - 2 Жилая площадь: 42 - 68 м² Доход: Гарантированный доход 10% годовых на 3 года. Далее арендная программа 60/40% (60% от дохода...

Exotic Property

124 944 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

35 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты класса-люкс в инвестиционном комплексе из 213 квартир на стадии котлована. Проект расположится в 900 метрах от красивейшего пляжа Найхарн, в популярном у экспатов районе, что обеспечивает инвестиционную привлекательность комплекса. В комплексе предусмотрены следующие удобства: 4 коммунальных бассейна на земле и один с террасой на...

Leto Real Estate

151 200 €

Квартира на Пхукете, Таиланд

72 м² 3 2 2

Кондоминиум класса Бутик расположен в живописном районе вблизи белоснежного пляжа Найхарн, вокруг гор. Клубный Кондоминиум состоит из четрырех корпусов по восемь этажей каждое, имея всего 79 квартир в здании. На территории комплекса есть 4 бассейна, тренажерный зал, спа-салон, минимаркет, парковка для резидентов и гостей, круглосуточная...

Leto Real Estate

388 526 €

Квартира на острове Пхукет, Таиланд

103 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартира в жилом комплексе на самом старте продаж! Проект был анонсирован только в декабре 2022 года, что дает возможность выбора из обширного пула квартир по самым привлекательным ценам. Например, уникальная квартира с приватным бассейном и просторной террасой для отдыха. В комплексе из 377 юнитов, квартир подобной планировки, с собственным...

Leto Real Estate

558 035 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

239 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Вилла в строящемся комплексе состоящем из 21 виллы. Вилла с 3 спальнями / 3 ванными и частным бассейном. Строительство виллы начинается после оплаты 2% брони и, далее, оплата производится в соответствии с этапами стройки. Строительство, в среднем, занимает 12 месяцев. ГРАФИК ПЛАТЕЖЕЙ 2% при подписании договора бронирования 28% при...

Leto Real Estate

170 679 €

Квартира на острове Пхукет, Таиланд

34 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Апартаменты-студия в строящемся курортном комплексе в 50 метрах от премиального пляжа Банг Тао (Пхукет). Идеально подойдет как для личного проживания, так и для получения пассивного дохода от сдачи в аренду. Владелец может выбрать одну из опций: - проживать неограниченное время в квартире и сдавать ее в аренду во время своего отсутствия;...

Leto Real Estate

161 387 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

37 м² 1 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Просторная квартира-студия на первой линии уютного пляжа Найтон. Эксклюзивный курортный комплекс сдается в эксплуатацию в марте 2023 года, а регистрация квартир в собственность начнется уже в апреле. Наряду с бутик-аллеей с магазинами и ресторанами, комплекс включает 6 бассейнов, более 20 коммерческих помещений, пятизвездочный отель, более 450...

Leto Real Estate

652 400 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

348 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Вилла с бассейном в строящемся поселке, в премиальной локации на пляже Банг Тао. Вилла с 3-мя спальнями, мастер-бедрум с выходом на терассу у бассейна, где располагается беседка для отдыхя. Площадь инфинити бассейна 4 х 10м. В стоимость виллы входит полное кондиционирование, встроенные шкафы, кухонная мебель, бассейн и сад. Есть...

Leto Real Estate

147 143 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

38 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Полностью меблированные апартаменты в отдельном комплексе в нескольких минутах от пляжа Камала. Инфраструктура комплекса включает: - большой сад - парковочные места для 80 автомобилей - лифт в каждом здании - лобби и зона ресепшен - консьерж сервис - 2 общих бассейна - бассейн с видом на море + панорамный каскадный бассейн...

Leto Real Estate

539 834 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

175 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Вилла с приватным бассейном в самом популярном районе острова Пхукет. Полностью меблированная, с 3-мя спальными комнатами и просторной гостинной. Деревянная терасса у бассейна занимает площадь 22 кв.м. Дизайн виллы выполнен в японском стиле, погружает в атмосферу покоя и умиротворения. На территории котеджного поселка находится...

Leto Real Estate

161 134 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

34 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартира в курортном комплексе, расположенном в 50 метрах от премиального пляжа Банг Тао. Инвестиционная часть проекта будет находиться под управлением медународного отельного оператора, что позволит владельцу получать пассивный доход в размере 7% на срок до 15 лет.

Leto Real Estate

1 016 217 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

418 м² 4 3 3

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Абсолютно новая вилла на Пхукете, в престижном районе, в нескольких километрах от пляжа Банг Тао. Строительные работы завершились в декабре 2022. Готова к заселению. Закрытый комплекс из 42 вилл класса-люкс. Площадь виллы - 418 кв. м., площадь участка - 634 Полностью мебелирована. Три спальни, три ванные, большая гостевая зона с...

Leto Real Estate

874 018 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

344 м² 6 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Элегантно оформленная частная вилла с бассейном располагается в уютном бутиковом поселке в окружении тропической природы. Минимализм в архитектуре, сочетание современных технологий и экзотических материалов создает богатый дизайн в полной гармонии с окружающей средой и бескомпромиссным вниманием к деталям. Спрятавшись в северной части пляжа Банг...

Leto Real Estate

126 159 €

Квартира на острове Пхукет, Таиланд

38 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Двухкомнатная квартира для жизни или для получения пассивного дохода. Квартира в строящемся комплексе из 263 квартир, в непосредственной близости от Лагуны и Boat Avenue. Также в минутах доступна богатая инфраструктура премиального района Банг Тао: аквапарк Blue Tree, торговый центр Porto De Phuket, пляжные клубы Xana и Catch и гольф клуб...

Leto Real Estate

215 465 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

57 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Оплата криптовалютой

Апартаменты с видом на море, на горы и на бассейн в хорошем районе. Кондоминиум имеет отельную лицензию, поэтому квартира идеальна как для проживания, так и для получения гарнтированного дохода от сдачи в управление. На территории комплекса есть сауна, 4 бассейна, зоны релакса на крыше, тренажерный зал, ресепшн и ресторан. Находится в зеленой...

Leto Real Estate

198 000 €

Квартира на Пхукете, Таиланд

58 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартира расположена на 1 этаже 8ми-этажного здания Площадь квартиры 57,5 м2. 100% оформление в собственность! Иностранная квота. Приобретая данную квартиру, Вы становитесь участником программы гарантированной аренды со стабильным ежегодным доходом 7% на 3 года. Квартира имеет прихожую, просторную оборудованную кухню, обеденную зону,...

Leto Real Estate

138 127 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

40 м² 2 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Квартира в строящемся инвестиционном эко-кондоминиуме на пляже Сурин, Пхукет. Завершение строительства запланировано на декабрь 2023 года. Квартира с отдельной спальной комнатой, полностью меблирована и оборудована техникой. Подходит как для личного проживания , так и для получения пассивного дохода по программе гарантированной доходности 5% +...

Leto Real Estate

91 228 €

Квартира на Пхукете, Таиланд

30 м² 1 1

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Layan Green Park - это новый проект с уникальной инвестиционной привлекательностью, он строится рядом со знаменитой Лагуной, в 700 метрах от пляжа Лаян, северная часть пляжа Банг Тао. Лаян — это живописный уединенный пляж с белым песком и казуариновыми деревьями. Layan Green Park спроектирован специально для семей с детьми, чтобы...

Leto Real Estate

475 569 €

Вилла на острове Пхукет, Таиланд

137 м² 5 4 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях

Вилла расположена в районе пляжа Раваи Изолирована от внешнего мира, в окружении каучуковых и пальмовых плантаций, всего лишь в нескольких минутах езды до пляжа Найхарн и Ката. Вилла была спроектирована и построена с простым желанием устранить все лишнее, добившись естественного порядка и при соблюдении традиций фен-шуй. Бассейн является...

Leto Real Estate

351 983 €

Вилла на Пхукете, Таиланд

200 м² 4 3 4

Онлайн-показ Удалённая сделка Оплата в рублях Объект под сдачу

Шикарная вилла с собственным бассейном расположена в самом престижном районе Пхукета Бангтао. Двухэтажная вилла площадью 200 м2, с 3мя спальнями. Каждая спальня имеет собственную ваннную комнату и выход на балкон, террасу. На первом этаже виллы расположены кухня, обеденная зона, гостиная, просторная спальня с ванной комнатой и гостевой...

Leto Real Estate

Посмотреть ещё 2523 похожих объекта

Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в Telegram Подписаться

Стратегии инвестирования

Я бы советовал ориентироваться на сумму от €300 тыс. В этом бюджете можно приобрести более подходящий для получения дохода объект. В нижнем ценовом сегменте предложения тоже есть, но там очень высокая конкуренция. Опять же, двушка дешевле 300 тыс. – редкость.

***

Многие инвесторы пользуются традиционной схемой спекуляции: зайти на старте продаж, а выйти в середине или конце строительства. На входе нужно заплатить всего 20–30% стоимости, следующий платёж нужно вносить уже после возведения каркаса – через 1–1,2 года. В этот момент можно прибавить 20% к стоимости и перепродать объект. В этом году у нас большая часть инвесторов сделала 300–500% на вложенные средства. Стоимость квартиры выросла на 100%, а вложили они только 20% цены. 

Главный риск в такой схеме – не продать этот объект в выбранное заранее время. Тогда придётся продолжать выплаты застройщику и выходить из сделки в самом конце. Этот вариант не подойдёт тем, у кого ограничен бюджет.

***

Я советую покупать квартиры с одной-двумя спальнями, можно даже с тремя. Ещё можно приобрести две студии и объединить их – или попросить девелопера сделать это в процессе строительства. Такие апартаменты очень востребованы из-за спроса людей, которые планируют жить в Таиланде долго.

Но вот совсем маленькие студии стоит покупать только в действительно уникальных проектах. Иначе при перепродаже вы столкнётесь с высокой конкуренцией, ведь таких предложений много.

***

Вторая стратегия – приобретение объекта для последующей сдачи в аренду. Здесь я также рекомендую выбирать юниты в брендированных резиденциях, комплексах с международной отельной маркой. В них можно жить и пользоваться всей отельной инфраструктурой, а можно сдавать апартаменты в аренду. В таких проектах даже студия будет востребованной. 

Главное – чтобы контракт не предусматривал существенных ограничений, а система выплат была прозрачной.

Такой вариант не подойдёт тем, кто хочет заработать и на перепродаже. Правда, некоторые застройщики предлагают опцию обратного выкупа через несколько лет. Но инвестор получает обратно либо цену на момент покупки, либо всего на 10–20% больше – не самое выгодное вложение.

Фото база Prian

Условия цитирования материалов Prian.ru