Пхукет для инвестора и иммигранта прямо сейчас: взгляд риелтора

Ажиотаж чувствуется, но… он только начинается  

С начала пандемии сформировался отложенный спрос, который в настоящий момент привёл к резкой активизации покупателей. Экономические и геополитические факторы добавляют динамику: раскупается буквально всё, что появляется.

Цены растут, но пока незначительно. Более ясно ситуацию можно будет оценить в конце декабря или даже января, когда начнётся сезон. Впрочем, спрос в настоящее время почти перестал зависеть от времени года.

***

Туристический поток уже вырос – существенно. В структуре нашей компании есть туристическое агентство. Так вот, в 2021 году в сегменте 5 и 5+* мы не фиксировали такого числа приезжающих. При этом мы работаем с индивидуальными туристами, и могу утверждать, что на Пхукет поехала состоятельная публика. Многие приехали не отдыхать, но жить. Они открывают компании, перевозят персонал, покупают недвижимость.  

***

Купить объект в достойном уже построенном проекте и раньше было трудно. Но застройщики хотя бы оставляли себе две-три виллы или несколько апартаментов, которые использовали как шоу-румы, – и продавали их позднее. Сейчас раскуплены и они.

Поэтому покупателю надо обращать внимание на комплексы, где завершается внутренняя отделка и до конца строительства остаётся полгода-год.

Новостройки, вторичка, неликвид 

На Пхукете вполне развит рынок вторичного жилья. Но я считаю, потенциал у новостроек выше. Значительная доля объектов на вторичке построены слишком давно. Они требуют полного ремонта. И, на мой взгляд, даже в хорошем комплексе высоколиквидных квартир изначально не больше 30%. Ещё треть – средней ликвидности. Всё остальное – неликвид. Люди осознают, что купили, и в первую очередь выставляют на продажу не самые лучшие юниты.

Но главное – зачем платить всю сумму за готовое, но устаревшее жильё, если можно купить в рассрочку новый объект с лучшими характеристиками?

***

Почему квартира даже в топовом комплексе может быть неликвидна? Понятно, что любой застройщик старается втиснуть в свой проект как можно больше юнитов. В результате часть собственников получают не лучшее расположение и не лучшие виды – хотя сам комплекс от этого хуже не становится.

Впрочем, есть и другой тип неликвидных объектов: квартира в хорошем комплексе с видом на море, но по цене в два раза больше, чем такая же с видом на сад.

Один из наших партнёров представляет отличный комплекс в очень хорошей локации. У него есть дисконтные предложения – квартиры за 3,8–3,9 млн батов (около $110 тыс.). Такие же, но с выходом к бассейну (даже без вида на море) стоят почти 7 млн батов. Конечно, лучше сдаются последние, но эта цена размоет доход инвесторов, то есть пропорционально стоимости квартира не будет приносить больше 7%, и входить по этой цене не имеет смысла. Можно доплатить еще 2 млн батов и взять односпальные апартаменты премиум-класса больше метражом и на три головы выше уровнем. 

***

Ставки аренды взлетели в некоторых случаях в разы… У нас на острове есть хороший, хотя и не новый отель Le Meridien. В пандемию мы ездили туда на Новый год и платили $68 (1600 батов за номер, 800 батов из них за напитки). Сейчас минимальная стоимость предложения размещения в этом отеле – 12 тыс. батов ($300).

Аренда квартиры на пляже Банг-Тао, внутри лагуны, стоила около 80 тыс. батов в месяц, а сейчас – перед пиковым сезоном – 170 тыс. не предел. Но и за эти деньги предложений уже не найти.

Примеры объектов недвижимости на Пхукете

2 185 744 €

Апартаменты на пляже Банг Тао, Таиланд

280 м² 2 3

Апартаменты на Пхукете / BT-353P Владелец апартаментов становится резидентом клуба, тем самым получает скидки на всю инфраструктуру района — в ресторанах, барах, СПА-салонах, скидки в гольф кубе и конном клубе и т.д. Детали объекта: Сдача: начало 2019 г. До моря: 10 м Спальни: 2 Ванные: 3 - 3 Жилая площадь: 280 - 301 м² Доход:...

Exotic Property

131 295 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

38 м² 1 1 1

Апартаменты расположены на юге Пхукета в тихой зеленой зоне, в 750 метрах от пляжа Най Харн. Проект сочетает в себе частную жизнь и стабильный инвестиционный спрос с природным окружением и доступом к пляжам, городской инфраструктуре и ключевым точкам на юге острова. Планировка студии функциональна и универсальна, подходит для личного...

Habita International Estates Ltd

65 572 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

25 м² 2 1 1

Проект расположен в центре Кату на Пхукете, в нескольких минутах ходьбы от городских удобств. Тихие зеленые окрестности вдали от оживленных дорог, баров и туристов. Архитектура соответствует природному ландшафту острова. Апартаменты имеют сбалансированную планировку с отдельной кухней-гостиной, спальней и балконом. Функциональное пространство...

Habita International Estates Ltd

88 059 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

31 м² 2 1 1

Апартаменты расположены в хорошо сбалансированном районе со стабильным спросом и долгосрочной ликвидностью. Район обеспечивает удобный доступ к ключевым объектам инфраструктуры. В комплексе 24 зоны отдыха, оздоровления и работы, предназначенные для ежедневного проживания, не покидая территорию. Жителям нравятся бассейны, фитнес-центры и...

Habita International Estates Ltd

147 753 €

Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд

30 м² 2 1 1

Эксклюзивное расположение: всего в 50 метрах от знаменитого пляжа Най Янг. Цена в этом месте лучшая на рынке. Гарантия надежности: проект от топового застройщика с безупречной историей: все комплексы сдаются в эксплуатацию вовремя или даже раньше. Это ваша полная уверенность в получении объекта. Инвестиционный потенциал: готовый бизнес-актив для...

Habita International Estates Ltd

154 306 €

Квартира на Пхукете, Таиланд

34 м² 1 1

Проект сочетает в себе все преимущества самого привлекательного проекта на Пхукете: выгодная локация, выдающаяся архитектура, современный дизайн, передовые технологии и гармония с природой. Отличительные особенности: 8 гектар земли, 800 метров до пляжа Банг Тао, ландшафтный дизайн, развитая инфраструктура комплекса (парковка, рестораны, торговый...

NF Group

364 879 €

Апартаменты на Пхукете, Таиланд

72 м² 1 1

Площадь: 72-426 кв. мКоличество спален: 1-450 метров до пляжа Банг ТаоЗакрытая охраняемая территорияПодземная парковкаТеррасы и бассейны с видом на мореЗеленая территория с ландшафтными садамиИнфраструктура: рестораны, спортивные залы, детские клубы, wellness-центр, магазины, садыРасположение: Банг Тао, ПхукетГотовность: 2026 г.

NF Group

530 268 €

Дом на Пхукете, Таиланд

425 м²

Комплекс вилл расположится в районе Паклок, в развивающейся экономической зоне Пхукета, в окружении умиротворяющей природы, в богатой лесом местности, на склоне холма, с чистым и свежим воздухом. На участке земли, где располагается проект проходит естественный ручей.Чтобы обеспечить жителям уединение и не задевать окружающую природу, проект...

NF Group

262 065 €

Квартира на Пхукете, Таиланд

58 м² 1 1

Мега-проект в самом сердце Лагуны на площади 285.000 кв.м. от лидирующего застройщика премиальной недвижимости на Пхукете. Всего 60 апартаментов на 6-ти этажах бутик-комплекса. Квартиры с одной, двумя, тремя спальнями, дуплексы и 2 пентхауса. Апартаменты площадью от 58 до 210 кв.м. Особенности: клаб-хаус с инфраструктурой мирового уровня,...

NF Group

369 994 €

Квартира на Пхукете, Таиланд

108 м² 2 2

Эксклюзивный проект для продаж в России от известного девелопера премиальной недвижимости в Таиланде. Официальный старт продаж для клиентов со всего мира будет через месяц, и только для наших клиентов доступны закрытые продажи!Высота потолков - 3,2 метраГотовый ремонт со встроенной мебелью и оборудованными ванными комнатамиБеспроцентная...

NF Group

1 033 852 €

Особняк на Пхукете, Таиланд

449 м² 4 4

Виллы располагаются в топовой локации, всего в 700 метрах до пляжа Банг Тао. В отделке и оформлении используется комбинированное дерево, камень и другие материалы, которые подарят владельцам ощущение спокойствия и умиротворения. На выбор предлагается два типа вилл, каждая из которых отличается просторными помещениями и высококлассным...

NF Group

624 045 €

Особняк на Пхукете, Таиланд

325 м² 3 3

Эти виллы идеально подходят для тех, кто ищет тихое и уединенное место, чтобы насладиться теплым климатом и живописной природой. Во всех спальнях панорамные окна с видом на тропическую растительность, сад и бассейн. Площадь участка: 475-878 кв. м, 54 виллы. Количество ванных комнат: 5-6. Рядом: пляж, аэропорт. Расположение: район Банг Тао

NF Group

191 391 €

Апартаменты на Пхукете, Таиланд

56 м² 1 1

Бутик-комплекс от одного из мировых лидеров отельного бизнеса располагается неподалеку от пляжа Карон. Жильцы и гости могут выбрать вид, который им по душе, так как 70% апартаментов имеют вид на море, а остальные - на зеленые холмы. 51 апартаментНа территории: инфинити-бассейн с видом на море, рестораны, тренажерный зал, спа-центр, детский...

NF Group

110 827 €

Апартаменты на Пхукете, Таиланд

40 м² 1 1

Комплекс апартаментов находится прямо на побережье премиального района Банг Тао вблизи порта Пхукета и Boat Avenue. Площадь комплекса: 24 519 кв. м, 637 апартаментов. На территории: бассейн площадью 4 595 кв. м с террасой, сад, ресепшн, коворкинг, зона отдыха, детская комната, сауна, тренажерный зал. Рядом: пляж Банг Тао, Boat Avenue, порт....

NF Group

140 665 €

Апартаменты на Пхукете, Таиланд

32 м² 1 1

Новый комплекс апартаментов находится в нескольких шагах от пляжа Най Янг. Проект разделен на зону резиденции и отельную. Площадь апартаментов от 32 кв.м. до 73 кв.м. Особенности: инфинити-бассейн с видом на море, ресторан на пляже, фитнесс, лобби, офис УК, электромобили на территории комплекса. Проект находится под управлением международного...

NF Group

579 117 €

Таунхаус на Пхукете, Таиланд

227 м² 3 3

Таунхаусы в стиле модерн находятся на Пхукете в 10 минутах от пляжа Банг Тао и 20 минутах от аэропорта. Всего в комплексе 28 таунхаусов в современном стиле. Особенности: клаб-хаус с бассейном, зоной коворкинг и фитнес-залом, встроенная система «умный дом», приватный бассейн на 2м этаже с террасой и зоной барбекю, двухуровневая гостиная с...

NF Group

158 568 €

Апартаменты на Пхукете, Таиланд

57 м² 1 1

Жилой комплекс апартаментов находится на Раваи, Пхукет в 3 км до пляжа Найхарн. Всего 219 апартаментов площадь от 57 до 118 кв.м., с одной и двумя спальнями в двух 4-х этажных зданиях. Апартаменты полностью меблированные, с видом на море, бассейн и сад. На территории: ресторан, фитнес, сауна, площадка для йоги на крыше, библиотека,...

NF Group

379 798 €

Особняк на Пхукете, Таиланд

271 м² 3 3

Новые премиальные эко-виллы находятся в Таиланде на Пхукете. Виллы сделаны из долговечных eco-friendly материалов, с использованием уникальных дизайнерских решений. Виллы имеют идеальное расположение неподалеку от 3 пляжей, а также всей городской инфраструктуры: аквапарк, магазины, супермаркеты, торговые центры, школы, детские сады, поле для...

NF Group

5 115 127 €

Особняк на Пхукете, Таиланд

793 м² 4 4

Виллы расположены на пляже Банг Тао с мелким белым песком. На западе они обрамлены Андаманским морем, а на востоке — горами, покрытыми густыми джунглями. Резиденции находятся на территории всемирно известного закрытого курортного комплекса Laguna Phuket, завоевавшего множество международных наград. Виллы расположены всего в нескольких шагах от...

NF Group

274 973 €

Апартаменты на Пхукете, Таиланд

60 м² 1 1

Комплекс находится на курорте Лагуна Пхукет, Таиланд. Комплекс идеально расположен всего в нескольких метрах от самого пляжа и располагает выделенной пляжной зоной, которая предлагает владельцам лучшие места, чтобы насладиться потрясающим закатом над бирюзовыми водами Андаманского моря. Уникальная зона отдыха на крыше обеспечивает жителям...

NF Group

Посмотреть ещё 2130 похожих объектов

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Стратегии инвестирования

Я бы советовал ориентироваться на сумму от €300 тыс. В этом бюджете можно приобрести более подходящий для получения дохода объект. В нижнем ценовом сегменте предложения тоже есть, но там очень высокая конкуренция. Опять же, двушка дешевле 300 тыс. – редкость.

***

Многие инвесторы пользуются традиционной схемой спекуляции: зайти на старте продаж, а выйти в середине или конце строительства. На входе нужно заплатить всего 20–30% стоимости, следующий платёж нужно вносить уже после возведения каркаса – через 1–1,2 года. В этот момент можно прибавить 20% к стоимости и перепродать объект. В этом году у нас большая часть инвесторов сделала 300–500% на вложенные средства. Стоимость квартиры выросла на 100%, а вложили они только 20% цены. 

Главный риск в такой схеме – не продать этот объект в выбранное заранее время. Тогда придётся продолжать выплаты застройщику и выходить из сделки в самом конце. Этот вариант не подойдёт тем, у кого ограничен бюджет.

***

Я советую покупать квартиры с одной-двумя спальнями, можно даже с тремя. Ещё можно приобрести две студии и объединить их – или попросить девелопера сделать это в процессе строительства. Такие апартаменты очень востребованы из-за спроса людей, которые планируют жить в Таиланде долго.

Но вот совсем маленькие студии стоит покупать только в действительно уникальных проектах. Иначе при перепродаже вы столкнётесь с высокой конкуренцией, ведь таких предложений много.

***

Вторая стратегия – приобретение объекта для последующей сдачи в аренду. Здесь я также рекомендую выбирать юниты в брендированных резиденциях, комплексах с международной отельной маркой. В них можно жить и пользоваться всей отельной инфраструктурой, а можно сдавать апартаменты в аренду. В таких проектах даже студия будет востребованной. 

Главное – чтобы контракт не предусматривал существенных ограничений, а система выплат была прозрачной.

Такой вариант не подойдёт тем, кто хочет заработать и на перепродаже. Правда, некоторые застройщики предлагают опцию обратного выкупа через несколько лет. Но инвестор получает обратно либо цену на момент покупки, либо всего на 10–20% больше – не самое выгодное вложение.

Фото база Prian

Условия цитирования материалов Prian.ru