Таиланд – и в частности Пхукет – в 2022 году топовое направление для релокации. Поэтому здесь растёт спрос на недвижимость, а предложение не поспевает за спросом. Вместе с тем местные девелоперы по-прежнему предлагают рассрочку платежей и другие интересные возможности. О рынке Пхукета на вебинаре Prian рассказал Карен Чичян, старший партнёр и коммерческий директор компании Exotic Property.
Ажиотаж чувствуется, но… он только начинается
С начала пандемии сформировался отложенный спрос, который в настоящий момент привёл к резкой активизации покупателей. Экономические и геополитические факторы добавляют динамику: раскупается буквально всё, что появляется.
Цены растут, но пока незначительно. Более ясно ситуацию можно будет оценить в конце декабря или даже января, когда начнётся сезон. Впрочем, спрос в настоящее время почти перестал зависеть от времени года.
***
Туристический поток уже вырос – существенно. В структуре нашей компании есть туристическое агентство. Так вот, в 2021 году в сегменте 5 и 5+* мы не фиксировали такого числа приезжающих. При этом мы работаем с индивидуальными туристами, и могу утверждать, что на Пхукет поехала состоятельная публика. Многие приехали не отдыхать, но жить. Они открывают компании, перевозят персонал, покупают недвижимость.
***
Купить объект в достойном уже построенном проекте и раньше было трудно. Но застройщики хотя бы оставляли себе две-три виллы или несколько апартаментов, которые использовали как шоу-румы, – и продавали их позднее. Сейчас раскуплены и они.
Поэтому покупателю надо обращать внимание на комплексы, где завершается внутренняя отделка и до конца строительства остаётся полгода-год.
На Пхукете вполне развит рынок вторичного жилья. Но я считаю, потенциал у новостроек выше. Значительная доля объектов на вторичке построены слишком давно. Они требуют полного ремонта. И, на мой взгляд, даже в хорошем комплексе высоколиквидных квартир изначально не больше 30%. Ещё треть – средней ликвидности. Всё остальное – неликвид. Люди осознают, что купили, и в первую очередь выставляют на продажу не самые лучшие юниты.
Но главное – зачем платить всю сумму за готовое, но устаревшее жильё, если можно купить в рассрочку новый объект с лучшими характеристиками?
***
Почему квартира даже в топовом комплексе может быть неликвидна? Понятно, что любой застройщик старается втиснуть в свой проект как можно больше юнитов. В результате часть собственников получают не лучшее расположение и не лучшие виды – хотя сам комплекс от этого хуже не становится.
Впрочем, есть и другой тип неликвидных объектов: квартира в хорошем комплексе с видом на море, но по цене в два раза больше, чем такая же с видом на сад.
Один из наших партнёров представляет отличный комплекс в очень хорошей локации. У него есть дисконтные предложения – квартиры за 3,8–3,9 млн батов (около $110 тыс.). Такие же, но с выходом к бассейну (даже без вида на море) стоят почти 7 млн батов. Конечно, лучше сдаются последние, но эта цена размоет доход инвесторов, то есть пропорционально стоимости квартира не будет приносить больше 7%, и входить по этой цене не имеет смысла. Можно доплатить еще 2 млн батов и взять односпальные апартаменты премиум-класса больше метражом и на три головы выше уровнем.
***
Ставки аренды взлетели в некоторых случаях в разы… У нас на острове есть хороший, хотя и не новый отель Le Meridien. В пандемию мы ездили туда на Новый год и платили $68 (1600 батов за номер, 800 батов из них за напитки). Сейчас минимальная стоимость предложения размещения в этом отеле – 12 тыс. батов ($300).
Аренда квартиры на пляже Банг-Тао, внутри лагуны, стоила около 80 тыс. батов в месяц, а сейчас – перед пиковым сезоном – 170 тыс. не предел. Но и за эти деньги предложений уже не найти.
Примеры объектов недвижимости на Пхукете
159 367 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
30 м211
Квартиры с гарантированным доходом 5% годовых / LN-227P
Комплекс удобно расположен в северной части острова в пешей доступности от одного из лучших пляжей Пхукета, в престижном районе рядом с 5* отелями, теннисными кортами и гольф-полями
Детали объекта:
Сдача: первая фаза 3 квартал 2023г. / вторая фаза 4 квартал 2025г.
До моря: 700 м...
Exotic Property
2 205 585 €
Дом в Пхукете, Таиланд
900 м255
Виллы предоставляют роскошное размещение с частным пейзажным бассейном, 3-6 спальнями и основной гостиной.
Рядом с комплексов пляж Лайян (1,6 км), до аэропорта 20 мин. Знаменитая Лагуна, 2 гольф-клуба, рестораны, супермаркеты в 10 мин. езды. Также в районе находятся рестораны и кафе. Ближайший супер маркет европейского типа Villa Market...
Mercury Group
697 970 €
Дом в Пхукете, Таиланд
490 м233
Этот безопасный комплекс с частными виллами, которые окружены пышными джунглями и ухоженными садами. На территории работает круглосуточная охрана, есть теннисный корт, тренажёрный зал и общий бассейн. Каждая вилла уникальна, имеет от трех до шести спален с удобными гостиными.
Комплекс расположен в нескольких шагах от пляжа и в нескольких...
Mercury Group
804 061 €
Дом в Пхукете, Таиланд
319 м244
Этот безопасный комплекс с частными виллами, которые окружены пышными джунглями и ухоженными садами. На территории работает круглосуточная охрана, есть теннисный корт, тренажёрный зал и общий бассейн. Каждая вилла уникальна, имеет от трех до шести спален с удобными гостиными.
Комплекс расположен в нескольких шагах от пляжа и в нескольких...
Mercury Group
2 205 585 €
Дом в Пхукете, Таиланд
560 м266
Этот безопасный комплекс с частными виллами, которые окружены пышными джунглями и ухоженными садами. На территории работает круглосуточная охрана, есть теннисный корт, тренажёрный зал и общий бассейн. Каждая вилла уникальна, имеет от трех до шести спален с удобными гостиными.
Комплекс расположен в нескольких шагах от пляжа и в нескольких...
Mercury Group
1 591 371 €
Дом в Пхукете, Таиланд
471 м244
Уникальные виллы возле побережья, на Пхукете осталось не так много земли для строительства возле пляжа. А так же рядом с развитой инфраструктурой, ближайшие рестораны и магазины в 5 минутах езды. Это обеспечивает комфортный отдых и проживание в течении долгова времени.
Проект Maan Tawan представляет собой небольшой ухоженный комплекс вилл на...
Mercury Group
1 647 209 €
Дом в Пхукете, Таиланд
500 м244
На закрытой и охраняемой территории расположены просторные виллы с балийским дизайном. Традиционные элементы Азиатской культуры погружают в атмосферу отдыха. Так же в 2022-2023 годах многие виллы были отреставрированы.
Sai Taan расположен в 7,8 км от памятника двум героиням и торгового центра Robinson. Расстояние до пляжа Банг Тао составляет...
Mercury Group
2 371 422 €
Пентхаус в Пхукете, Таиланд
304 м233
Современный стиль отеля Angsana Oceanview Residences с видом на лучшее, что есть в природе, сочетает в себе современные и традиционные тайские элементы, черпающие вдохновение из истории и культуры тропического острова.
Каждая резиденция спроектирована с просторными гостиными, удобными спальнями с ванными комнатами и выходит на террасу на...
Mercury Group
1 225 914 €
Квартира в Пхукете, Таиланд
173 м222
Современный стиль отеля Angsana Oceanview Residences с видом на лучшее, что есть в природе, сочетает в себе современные и традиционные тайские элементы, черпающие вдохновение из истории и культуры тропического острова.
Каждая резиденция спроектирована с просторными гостиными, удобными спальнями с ванными комнатами и выходит на террасу на...
Mercury Group
2 093 909 €
Пентхаус в Пхукете, Таиланд
311 м222
Современный стиль отеля Angsana Oceanview Residences с видом на лучшее, что есть в природе, сочетает в себе современные и традиционные тайские элементы, черпающие вдохновение из истории и культуры тропического острова.
Каждая резиденция спроектирована с просторными гостиными, удобными спальнями с ванными комнатами и выходит на террасу на...
Mercury Group
1 116 752 €
Дом в Пхукете, Таиланд
450 м255
Виллы расположены вокруг искусственной лагуны и спроектированы в традиционном балийско-тайском стиле, сочетающем в себе образ жизни в помещении и на открытом воздухе. Высокая живая изгородь из растений обеспечивает конфиденциальность между каждым участком.
Всего на территории 23 участка примерной общей площадью 23 Рай (36 800 кв.м.) а...
Mercury Group
1 381 980 €
Дом в Пхукете, Таиланд
536 м244
Виллы расположены вокруг искусственной лагуны и спроектированы в традиционном балийско-тайском стиле, сочетающем в себе образ жизни в помещении и на открытом воздухе. Высокая живая изгородь из растений обеспечивает конфиденциальность между каждым участком.
Всего на территории 23 участка примерной общей площадью 23 Рай (36 800 кв.м.) а...
Mercury Group
5 017 298 €
Дом в Пхукете, Таиланд
1590 м255
Baan Thai Surin Hill, проект роскошных вилл с большими частными территориями, является идеальным местом для полного расслабления.
Виллы сочетают в себе тропическую обстановку, очаровательный современный тайский дизайн, изысканно оформленные и обставлена мебелью премиум-класса павильоны.
Baan Thai Surin Hill занимает выгодное положение на...
Mercury Group
2 026 216 €
Дом в Пхукете, Таиланд
340 м244
Виллы расположенные на склонах холма Сурин, в одном из самых престижных частных поместий Пхукета. Эта со вкусом обставленные классические виллы в традиционном тайско-балийском дизайне, каждая из которых имеет внушительные размеры участка и постройки. Виллы насчитывают больше число спальных комнат, а также есть отдельные комнаты для персонала....
Mercury Group
4 727 838 €
Дом в Пхукете, Таиланд
1058 м255
Royal Phuket Marina — место мирового класса, сочетающее роскошную жизнь на набережной с отмеченной наградами современной пристанью для яхт.
Роскошные резиденции и совершенно уникальны, кондоминиум «Акваминиум» первый в мире пентхаус с собственным гаражом для яхт на воде, а королевские виллы представляют собой престижные объекты недвижимости с...
Mercury Group
2 205 585 €
Пентхаус в Пхукете, Таиланд
832 м244
Royal Phuket Marina — место мирового класса, сочетающее роскошную жизнь на набережной с отмеченной наградами современной пристанью для яхт.
Роскошные резиденции и совершенно уникальны, кондоминиум «Акваминиум» первый в мире пентхаус с собственным гаражом для яхт на воде, а королевские виллы представляют собой престижные объекты недвижимости с...
Mercury Group
3 184 054 €
Дом в Пхукете, Таиланд
610 м233
В уединенной бухте, на 40 акрах тропических садов расположены 37 частных вилл, три ресторана, 45-метровый бассейн, залы для йоги, ринг для тайского бокса и потрясающий спа-центр.
Каждый изящный люкс или вилла расположены на тропическом холме и имеют потрясающий вид на море. Все виды размещения имеют просторные жилые помещения внутри и снаружи,...
Mercury Group
3 666 487 €
Дом в Пхукете, Таиланд
886 м222
В уединенной бухте, на 40 акрах тропических садов расположены 37 частных вилл, три ресторана, 45-метровый бассейн, залы для йоги, ринг для тайского бокса и потрясающий спа-центр.
Каждый изящный люкс или вилла расположены на тропическом холме и имеют потрясающий вид на море. Все виды размещения имеют просторные жилые помещения внутри и снаружи,...
Mercury Group
559 622 €
Квартира в Пхукете, Таиланд
91 м222
Комплекс Baan Mai Khao расположен на первой линии пляжа Май Као, в северо-восточной части острова, и соседствует с пятизвёздочными отелями.
Архитектура комплекса минималистична, здания построены в китайско-португальском стиле, несущем в себе роскошь и утонченность. Все апартаменты здесь продаются вместе с мебелью светлых тонов.
Из услуг в...
Mercury Group
586 295 €
Квартира в Пхукете, Таиланд
171 м233
Комплекс Baan Mai Khao расположен на первой линии пляжа Май Као, в северо-восточной части острова, и соседствует с пятизвёздочными отелями.
Архитектура комплекса минималистична, здания построены в китайско-португальском стиле, несущем в себе роскошь и утонченность. Все апартаменты здесь продаются вместе с мебелью светлых тонов.
Из услуг в...
Об инвестициях, иммиграции и недвижимости на канале Prian в TelegramПодписаться
Стратегии инвестирования
Я бы советовал ориентироваться на сумму от €300 тыс. В этом бюджете можно приобрести более подходящий для получения дохода объект. В нижнем ценовом сегменте предложения тоже есть, но там очень высокая конкуренция. Опять же, двушка дешевле 300 тыс. – редкость.
***
Многие инвесторы пользуются традиционной схемой спекуляции: зайти на старте продаж, а выйти в середине или конце строительства. На входе нужно заплатить всего 20–30% стоимости, следующий платёж нужно вносить уже после возведения каркаса – через 1–1,2 года. В этот момент можно прибавить 20% к стоимости и перепродать объект. В этом году у нас большая часть инвесторов сделала 300–500% на вложенные средства. Стоимость квартиры выросла на 100%, а вложили они только 20% цены.
Главный риск в такой схеме – не продать этот объект в выбранное заранее время. Тогда придётся продолжать выплаты застройщику и выходить из сделки в самом конце. Этот вариант не подойдёт тем, у кого ограничен бюджет.
***
Я советую покупать квартиры с одной-двумя спальнями, можно даже с тремя. Ещё можно приобрести две студии и объединить их – или попросить девелопера сделать это в процессе строительства. Такие апартаменты очень востребованы из-за спроса людей, которые планируют жить в Таиланде долго.
Но вот совсем маленькие студии стоит покупать только в действительно уникальных проектах. Иначе при перепродаже вы столкнётесь с высокой конкуренцией, ведь таких предложений много.
***
Вторая стратегия – приобретение объекта для последующей сдачи в аренду. Здесь я также рекомендую выбирать юниты в брендированных резиденциях, комплексах с международной отельной маркой. В них можно жить и пользоваться всей отельной инфраструктурой, а можно сдавать апартаменты в аренду. В таких проектах даже студия будет востребованной.
Главное – чтобы контракт не предусматривал существенных ограничений, а система выплат была прозрачной.
Такой вариант не подойдёт тем, кто хочет заработать и на перепродаже. Правда, некоторые застройщики предлагают опцию обратного выкупа через несколько лет. Но инвестор получает обратно либо цену на момент покупки, либо всего на 10–20% больше – не самое выгодное вложение.
