a
Версия
для печати

«Поезд, кажется, уходит»: обзор рынка недвижимости Испании – официальная статистика и наблюдения эксперта

Не успела испанская экономика оправиться от последствий пандемии, как появились новые вызовы. Геополитические конфликты, рост цен на энергоносители, повсеместная инфляция… Всё это влияет и на рынок недвижимости. Как ожидается, число российских покупателей в ближайшие годы снизится. Приведёт ли это к просадке цен на побережье? Ситуацию анализирует Андрей Карачун, управляющий партнёр испанского агентства Decart Property Partners.

Рынок недвижимости Испании

Восстановление рынка недвижимости Испании после пандемии происходит значительно быстрее, чем предсказывали эксперты. В разгар распространения коронавирусной инфекции специалисты считали, что понадобится на год больше для того, чтобы количество сделок стало докризисным. Реальность значительно превзошла ожидания.

Уже в 2020 году общее число сделок выросло на 20% по сравнению с худшим 2019-м. А в 2021 году было продано на целых 38% объектов больше, чем в предыдущем. В натуральном выражении число заключённых договоров превысило уровень 2008 года.

По сегментам в прошлом 2021 году наибольшим спросом пользовались индивидуальные дома и виллы: количество сделок с ними увеличилось на 34%, в то время как с квартирами – только на 10%.

Ситуация во время пандемии

Наша практика в основном подтверждает официальную статистику. Во время пандемии наибольшим спросом пользовались загородные дома, виллы. Как мы заметили, спрос на них среди испанцев вырос больше чем на треть. Скорее всего, это связано со стилем жизни в условиях изоляции. Собственный дом представлялся людям своего рода островком безопасности, центром обособленной жизни для семьи, работающей удалённо.

Наоборот, большие сложности возникали с объектами коммерческой недвижимости. Мы отметили, что сильно просел спрос на офисные помещения. Без посетителей и без особого интереса инвесторов оставались гостиницы и другие объекты, связанные с туризмом. Значительно лучше чувствовала себя сфера торговли, помещения для стрит-ретейла продолжали пользоваться спросом.

Иностранные покупки двигают рынок

Одним из основным факторов, ожививших рынок недвижимости Испании, стал повышенный интерес зарубежных покупателей. В общей сложности иностранцы купили в Испании за 2021 год более 60 тыс. домов, что на 30% больше, чем годом ранее. Скорее всего, такие результаты можно объяснить фактором отложенного спроса, когда чрезвычайная ситуация с вирусом отсрочила для многих исполнение планов. 

Согласно статистическим данным, больше всего собственности в Испании покупают британцы – 6,7 тыс. объектов, за ними следуют граждане Германии – 5,8 тыс., на третьем месте французы – 4,6 тыс. Россия находится на 11-м месте – 1,3 тыс. сделок. При этом она по результатам 2021 года на одну позицию выше Китая.

Российский спрос на испанскую недвижимость

Россия хотя и является важным игроком испанского рынка недвижимости, тем не менее она никогда не была ведущим его участником. Пик продаж приходился на 2014 год, когда с участием россиян было заключено более 3 тыс. сделок. Если быть абсолютно точными, то, по данным регистратора, 3 121.

Затем показатель постепенно снижался в результате известных событий. На треть меньше объектов, около 2 тыс., было куплено в 2019 году. А сейчас число сделок, скорее всего, вообще близко к нулю.

Второе место, вслед за Китаем, Россия занимала в лучшие годы по обращениям за «золотой визой». Но это не то же самое, что покупка недвижимости. Просто европейцам никакие визы вообще не требуются, они при желании могут переехать в Испанию в любое время.

Читайте также: Проблемы российских собственников недвижимости в Испании и способы их решить

Самые востребованные регионы

Традиционно россияне чаще всего выбирают Коста-Бланку. Наверное, это связано с тем, что там более дешёвая недвижимость. Примерно половина покупок приходится именно на этот регион.

Остальные места в топе предпочтений покупателей разделили между собой Марбелья, известная Золотая миля на юге, ближе к Франции – Коста-Брава и, конечно, Барселона.

Большинство россиян выбирали недорогие дома стоимостью около €100 тыс. в качестве дачи в нашем обычном понимании, чтобы проводить лето в Испании. Таких было и остаётся большинство, элитных покупок значительно меньше.

Пандемия нарушила планы многих, но мы видим, что рынок начинает возрождаться. Поменялись и цели покупки: сейчас появляется ещё и инвестиционная составляющая, когда люди в большей степени заинтересованы в тихой гавани для своих накоплений.

Ситуация на рынке Испании по регионам

Наибольшее общее количество сделок с недвижимостью в Испании в 2021 году проведено в следующих регионах: первое место заняла Андалусия, второе – Каталония, третье – Валенсия. Мадрид оказался на почётном четвёртом месте. Остальные регионы оказались далеко позади с вдвое меньшим числом сделок.

Читайте также: Лучшие города для жизни в Испании – рейтинг Prian.ru

Рынок в цифрах

Самое главное – реальные показатели. Так выглядит итоговая таблица по регионам. Как мы видим, цены на недвижимость в Испании в 2022 году двигались разнонаправленно. Наилучшие показатели для инвесторов продемонстрировали Андалусия, Валенсия и Мадрид.

Всё ещё есть резерв для роста у Каталонии и целого ряда других регионов. Да и для Испании в целом – есть куда стремиться, чтобы хотя бы перекрыть показатели докризисного 2007 года.

Регион

Цена на начало 2022 года, евро за кв. м

Изменения за квартал

Изменения за год

Исторический максимум

Время максимума

Испания

1 824

0,5%

2,1%

2 053

Июнь 2007

Андалусия

1 768

-0,3%

6,4%

1 924

Июль 2006

Арагон

1 329

2,7%

0,7%

1 924

Ноябрь 2007

Астурия

1 348

0,3%

-1,7%

1 847

Июнь 2011

Балеарские острова

3 353

2,9%

7,9%

3 355

Декабрь 2021

Валенсия

1 485

0,1%

4,8%

1 839

Январь 2006

Галисия

1 336

-0,3%

-1,2%

1 762

Ноябрь 2011

Канарские острова

1 960

1,4%

5,6%

1 960

Июнь 2022

Кантабрия

1 481

-0,1%

1,7%

1 988

Январь 2011

Кастилия и Леон

1 154

1,2%

1,1%

1 468

Июнь 2011

Кастилия-Ла-Манча

874

0,1%

0,5%

1 362

Апрель 2008

Каталония

2 317

1,3%

-0,3%

2 573

Июнь 2007

Ла-Риоха

1 282

2,6%

3,5%

1 600

Март 2011

Мадрид

2 967

1,7%

3,5%

2 967

Январь 2022

Мелилья

1 847

1,3%

3,4%

1 855

Июль 2012

Мурсия

1 071

0,3%

1,9%

1 684

Сентябрь 2006

Наварра

1 461

0,4%

1,1%

1 787

Декабрь 2007

Сеута

2 105

8,4%

-6,7%

2 256

Январь 2021

Страна Басков

2 706

0,9%

1,1%

3 244

Апрель 2011

Эстремадура

940

-1,0%

0,9%

1 203

Апрель 2011

Но с другой стороны, как мы видим из таблицы, некоторые регионы уже вырвались далеко вперёд. Возможно, настолько, что пора говорить о том, что цены могут быть слегка перегреты. Поэтому подходить к выбору объектов надо вдумчиво.

Что касается нашего выбора, то мы для себя определили: наш регион – это Барселона и её окрестности. И причина такого решения вот в чём. Барселона – это не только центр летнего туризма. Это город, куда люди стремятся весь год.

А кроме того, Барселона сегодня становится одним из мест релокации многих компаний. Сюда переезжает бизнес из многих стран Европы: здесь комфортно жить и удобно работать. Конечно, всё это создаёт условия, при которых инвестиции в недвижимость Барселоны, на наш взгляд, в перспективе будут выгодны. У региона есть все объективные основания для роста.

Примеры объектов недвижимости в Испании

Перспективы рынка

По мнению экономистов, основным фактором, влияющим на рынок, сейчас оказывается состояние экономики в целом. Логическая связь простая. Для того чтобы вывести Евросоюз из кризиса, вызванного пандемией, ЕЦБ удерживает низкие процентные ставки.

Это подстёгивает рынок, делает ипотечное кредитование доступным для потенциальных покупателей недвижимости. Кроме того, недорогие кредиты оказывают определённую поддержку строительной отрасли, что способствует оживлению рынка первичной недвижимости, новостроек.

Тем не менее геополитические события приводят к подорожанию энергоносителей, что, в свою очередь, подстёгивает инфляцию. По итогам 2021 года она составила 4,5%. Но вот на этот год ожидания крайне неутешительные. В начале апреля Банк Испании озвучил прогноз 7,5% на 2022 год. Что, конечно, не позволит в дальнейшем держать ставки по ипотечным займам на сегодняшних низких уровнях.

С другой стороны, достаточно высокий уровень инфляции говорит о существующем высоком спросе на продукцию и услуги, а значит, о предстоящем оживлении экономики. И как раз сейчас всё ещё не поздно вкладывать деньги в недвижимость, чтобы защитить их от инфляции.

Да, сейчас инвесторы вновь вспомнят, что инфляция есть и в Европе. И банковские депозиты её, по крайней мере на начальном этапе, точно не покроют. Поэтому стоит рассматривать варианты более выгодного вложения денег.

Если посмотреть на таблицу, на рынке недвижимости Испании всё ещё есть определённая возможность для роста – хотя бы до уровней докризисного 2007 года и чуть выше. В исторической перспективе обычно цены на недвижимость изменяются циклично, поднимаясь каждый раз до следующих высот и проседая на какое-то время. Так что шанс поймать очередную волну пока не упущен. Но поезд, кажется, уходит, и многие на него опоздают.

Фото: Unsplash (Benjamín Gremler)

Условия цитирования материалов Prian.ru

Поделиться материалом:
Напечатать
Теги: Испания, Анализ рынков, Недвижимость, Инвестиции

Читайте также

Как россиянину продать квартиру в Испании без поездки в страну
Алгоритм действий от испанского риелтора
Лучшие города для жизни в Испании – рейтинг Prian.ru
Иностранцам здесь нравится
Где за границей можно купить дом по цене однокомнатной квартиры в Сочи
На выбор – десять популярнейших курортов мира
Финский стандарт для российского покупателя – коттеджи Суоми… и немного Африки – интервью
О лицензировании и недоверии тоже есть
Оказывается, они есть! Три популярные страны, где в 2021 году жильё... дешевело
Неожиданный результат из сердца Европы
Цены росли, растут и будут расти. Чего ожидать от рынка жилья Европы: исследование
Уйма интересных цифр

Предложения недвижимости на портале Prian.ru

Коммерческая недвижимость в Испании Земельные участки в Испании Дома (виллы) в Испании Аренда недвижимости в Испании

Новости и статьи по теме «Испания»:

Вход и выход из Испании – как гражданину России продать или купить недвижимость в условиях санкций
  • 632
Что реально, а что – нет
До €500 за «квадрат»: cамые дешёвые регионы Испании для покупки недвижимости
  • 1296
Есть варианты и в популярных у иностранцев локациях