Процедура покупки недвижимости в Южной Корее

Об авторе: Петтай Юлия
Директор
Ворота в Корею (Gate to Korea)

Задать вопрос

Права иностранцев на покупку недвижимости

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Корее?

По закону Республики Корея, гражданин любой страны, в том числе России, Украины, Беларуси и Казахстана, имеет право на приобретение в полную собственность жилой и коммерческой недвижимости на первичном и вторичном рынке, а также земельных участков.

Однако, если земельный участок расположен в районе культурного наследия, военных объектов или экоконсерваций, необходимо до заключения сделки купли-продажи получить согласие от властей. Игнорирование этого правила может грозить тюремным заключением на срок до двух лет.

Приобрести объект можно непосредственно по приезде в Корею (для граждан Российской Федерации действует безвизовый режим в течение 60 дней) или удалённо – по доверенности.

Нерезиденты Южной Кореи, не имеющие визы в страну, могут стать полноправными владельцами недвижимости только при условии 100% оплаты. Наличие долгосрочной визы или постоянной работы позволяют приобретать жильё в рассрочку от застройщика с использованием ипотеки от корейских банков. При этом заёмщик должен сделать первоначальный взнос в размере не менее 40% от стоимости квартиры.

Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Корее?

Приобретение недвижимости в Корее не гарантирует иностранному гражданину автоматического получения какой-либо визы, и тем более он не может претендовать на ПМЖ (виза типа F-5).

Но нерезиденты могут получить вид на жительство (виза типа F-2) по программе Immigrant Investor Scheme for Real Estate (IISRE) при выполнении ряда условий. В частности, недвижимость должна быть строящейся и находиться в определённой зоне.

Таких инвестиционных зон или городов шесть: Пхенчханг, Инчхон, Ёсу, Пусан, Паджу и остров Чеджу, – а порог входа составляет 500 млн корейских вон ($445 тыс.). Зачастую в более развитых городах цена недвижимости в инвестзоне бывает выше.

Имея на руках карту резидента (ВНЖ), иностранец может, как и обычные граждане страны, официально трудоустроиться, вести бизнес, получать образование, пользоваться услугами здравоохранения и социальным обеспечением. Эти права распространяются и на членов семьи инвестора.

Кроме того, ВНЖ даёт право проживать в разных районах страны или за её пределами. При этом совсем не обязательно жить в приобретённой по программе IISRE недвижимости. Главное – уведомлять об изменениях места проживания (прописки) иммиграционные службы.

Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Корее?

Владение недвижимостью в Корее накладывает на собственников ряд обязательств.

Нерезиденты, которые не проживают в Южной Корее и при этом стали там собственниками жилья или земельного участка, обязаны в течение 60 дней уведомить о покупке недвижимости свою районную администрацию (동사무소). Если человек не информирует государство, штраф может составить около 5 млн корейских вон (почти $5 тыс.).

Земля, которая приобретается не по контракту купли-продажи, а, например, через аукцион или передаётся по наследству, также обязывает покупателей уведомлять местные власти о совершении сделки в течение шести месяцев.

Между тем инвесторам – участникам программы IISRE необходимо сохранить купленную недвижимость в собственности в течение пяти лет.

Не стоит забывать про оплату коммунальных услуг и, конечно, ежегодные налоги на недвижимость. Последние уплачиваются в определённые месяцы года. Ежегодный налог зависит от размера и типа квартиры и составляет 120–240 тыс. корейских вон ($100–200) в год.

Поиск недвижимости в стране

В Корее участие риэлтора в сделке не обязательно, в отличие от нотариуса, без которого продажа не может быть зарегистрирована. При желании поиском, выбором и покупкой недвижимости можно заниматься самостоятельно. Но на практике, не владея языком и не разбираясь в особенностях местного законодательства, пройти всю процедуру без помощи специалиста сложно. Для этого в Южной Корее есть агентства недвижимости (부동산), чьи сотрудники окажут русскоязычную поддержку на всех этапах сделки купли-продажи.

Риэлтор представляет интересы иностранного покупателя, который его нанимает, а также:

• подбирает объекты, подходящие под требования клиента;
• организует поездку в Южную Корею на просмотр вариантов недвижимости;
• торгуется с продавцом от имени покупателя;
• консультирует по условиям контракта, размерам налоговых выплат и вопросам страхования недвижимости;
• согласовывает процедуру сделки и даты встреч у нотариуса;
• готовит документы и договоры, подаёт их в госорганы и банки.

Риэлтор через своё агентство недвижимости может при необходимости помочь сдать только что приобретённую недвижимость в аренду.

К слову, в Южной Корее два типа сдачи жилья в аренду, характерные только для этой страны: чонсе (전세) и вольсе (월세).

Чонсе – тип договора, по условиям которого арендатор единовременно вносит в качестве задатка денежную сумму в размере 50–70% от стоимости жилья. После он может проживать в данной квартире в течение всего периода действия договора – обычно два года – без ежемесячной платы за аренду. По окончании контракта сумма депозита полностью возвращается арендатору. Выгода для арендодателя заключается том, что на период аренды он получает в своё распоряжение крупную сумму денег.

Вольсе подразумевает ежемесячную оплату (월세) плюс депозит (보증금). Последний возвращается после окончания срока действия договора аренды. Величина ежемесячных платежей и депозита зависят от территориального расположения и квадратуры объекта. В случае если арендатор не может осуществить ежемесячную оплату, арендодатель вправе вычесть эту сумму из депозита.

Инсайды и аналитика рынка зарубежной недвижимости от Prian.ru Подписаться

Пошаговая процедура сделки с недвижимостью

Процедура приобретения объектов иностранцами, не проживающими в Корее, регулируется несколькими законодательными актами: «О приобретении земли иностранцами», «О валютных операциях», «О содействии иностранным инвестициям» и «О регистрации недвижимого имущества». Ознакомиться с законами на английском языке можно здесь.

Правила, связанные с приобретением недвижимости, распространяются в равной степени как на иностранных, так и на корейских граждан.

Этап 1. Открытие счёта в банке, заключение договора и проверка объекта

Открываем счёт в банке

Итак, недвижимость выбрана. Для проведения сделки иностранному покупателю понадобится специальный счёт в корейском валютном банке. Для его открытия нужен только оригинал паспорта. Дело это быстрое – открывают в течение нескольких минут и бесплатно.

Ежегодное обслуживание банковского счёта стоит недорого. Сумма платежей зависит от банка. Но так как счёт валютный, то в дальнейшем его использовать в Корее не имеет смысла.

Впоследствии покупатель переводит деньги на этот счёт. Необходимости показывать в банке происхождение денежных средств нет. Главное – соблюсти законы страны, откуда, собственно, деньги перечисляются.

Заключаем договор

В договоре купли-продажи (부동산매매계약서), который составляется в присутствии юриста/нотариуса, указывается стоимость квартиры, размер задатка, срок, когда будет внесён он и остальная сумма, а также дата заселения и номер банковского счёта хозяина. Дату внесения задатка лучше прежде обсудить с риэлтором. Назначается она, как правило, через месяц.

В договоре прописываются и условия покупателя. Например, срок, к которому необходимо внести коммунальные платежи, а также состояние квартиры и т. д. И, конечно, ответственность сторон. Если сделка сорвётся по вине покупателя, то ему не возвращают залог. Если решение меняет продавец, то он должен вернуть залог в двойном размере.

Также указываются имена продавца и покупателя, номера их паспортов, телефонов и адреса. А ещё название и адрес агентства недвижимости, его регистрационный номер.

Чтобы договор можно было восстановить в случае утери, агентство недвижимости заносит его в общую электронную систему договоров. Там хранятся все документы, связанные со сделкой. Между прочим, использование этой системы даёт право на скидку на банковские проценты при получении кредитов.

После заключения договора покупатель вносит задаток (계약금). Обычно он составляет 10% от стоимости объекта.

Продавцу необходимо представить паспорт и документы на квартиру. Покупателю – паспорт и заполненное заявление на покупку недвижимости, которое выдаёт нотариус.

К слову, заключается договор лишь один раз, а вот оплата сделки происходит в три этапа.

Проверяем объект

Риэлтор совместно с нотариусом выясняют следующие важные моменты в зависимости от типа недвижимости:

• вписано ли имущество в Земельную книгу;
• законно ли застроен земельный участок;
• какова цель использования земли;
• уплачен ли налог на недвижимость;
• в случае если имущество заложено – в каком банке, как будет погашен залог;
• не ведётся ли судопроизводство с домом, квартирой, земельным участком, не наложен ли дополнительный запрет в пользу третьих лиц;
• нет ли долгов по коммунальным услугам.

Вместе с нотариусом обязательно выясняют, действительно ли продавец является собственником объекта. Для этого у него запрашивают документ, удостоверяющий его право владения. В бумаге указаны имя владельца, год строительства и адрес объекта, а также наличие или отсутствие долга и запрета на продажу этой недвижимости.

Изучают регистрационный документ здания, в котором расположен объект. Там есть информация о площади всех квартир и автомобильной стоянки, какое у здания потребление электроэнергии и других ресурсов. А также номера ID-карт всех владельцев данной недвижимости – предыдущих и тех, кто владеет объектом в настоящий момент.

Ещё проверяют фактическую (или жилую) площадь помещения.

Полностью проверка объекта осуществляется в среднем за три-пять дней. После этого риэлтор подаёт в районную администрацию уведомление о намерении иностранного покупателя приобрести недвижимость (закон «О валютных операциях»).

Этап 2. Оплата сделки

Нерезиденты Южной Кореи, не имеющие визы в страну, могут приобрести недвижимость только при условии 100% оплаты. Поэтому покупатель после подписания договора обязан выплатить всю оставшуюся сумму.

Стоит отметить, что в Корее оплата производится в три этапа. Сначала вносится задаток (10%), затем промежуточный платёж (중도금) – 40% – и остаточный (잔금) – 50%. Внесение задатка по закону не является гарантией приобретения объекта. А вот промежуточный платёж свидетельствует о том, что сделка состоялась, а значит, после его внесения расторгнуть договор нельзя.

Важно отметить! После выплаты оставшейся суммы покупатель в обязательном порядке должен приобрести государственные облигации. Это можно сделать в банке, где был открыт счёт. Их стоимость составляет 1,3–3,1% от цены объекта.

В свою очередь, банк выдаст чек о покупке облигаций, который вместе с другими документами нужно будет сдать в кадастровое бюро (등기소), где происходит перерегистрация прав собственности.

Средства от продажи облигаций идут на поддержку строительства государственного жилья или жилья для малообеспеченных слоёв населения.

Государственные облигации – надёжный финансовый инструмент, но с невысокой доходностью: в зависимости от сроков процент варьируется от 1,2 до 1,5%. Поэтому их можно не держать в собственности, а продать там же в банке.

Этап 3. Регистрация нового собственника

Как только перечисление всех денежных средств за недвижимость состоялось, нотариус подаёт документы в кадастровое бюро на перерегистрацию прав собственности (закон «О приобретении земли»). Через две недели оно выдаст соответствующее свидетельство.

После этого в течение 60 дней необходимо уведомить о покупке недвижимости районную администрацию. Документы, которые нужно представить:

• нотариально заверенная копия документа иностранца;
• заполненная форма заявления;
• чек о покупке облигаций;
• договор купли-продажи;
• сертификат, подтверждающий право собственности;
• нотариально заверенная копия сертификата, подтверждающего право собственности.

Дополнительные расходы покупателя недвижимости

Налоги

Приобретая недвижимость в Южной Корее, новый собственник должен выплатить три налога: на покупку недвижимости, на улучшение регионального образования, а также на улучшение сельского хозяйства и рыбопромысла.

Величина налога на покупку недвижимости варьируется от 1 до 3% в зависимости от стоимости объекта и его квадратуры. Налог на улучшение регионального образования равен 10% от налога на приобретение жилья. Третий налог начисляется только в случае, если площадь недвижимости превышает 85 кв. м.

Источник: bizwatch.co.kr

Рассмотрим примеры. При покупке 59-метровой квартиры в Сонгбукгу, северном районе Сеула, стоимостью 435 млн корейских вон ($430 тыс.) будет начислено два налога на общую сумму 4,785 млн корейских вон, или $4,7 тыс. Это налог на приобретение недвижимости в размере 1% – 4,45 млн корейских вон ($4,3 тыс.) – и налог на региональное образование в размере 0,1% – 435 тыс. корейских вон ($430). Третий налог не начисляется, так как площадь квартиры не превышает 85 кв. м.

Суммарный налог на квартиру аналогичной площади, но на юго-западе Сеула, в районе Ендынпхогу, составит 18,37 млн корейских вон ($18 тыс.). Сумма выше, так как стоимость квартиры примерно в два раза больше – 835 млн корейских вон. Соответственно, налог на приобретение недвижимости равен 2%, а налог на региональное образование – 0,2%.

Источник: bizwatch.co.kr

Другие расходы

Размер вознаграждения риэлтора. Он зависит от цены недвижимости и варьируются от 0,6 до 0,9%.

Гербовый сбор и сертификат – 165–365 тыс. корейских вон ($140–310)

Расходы на государственные облигации – 1,3–3,1% от стоимости недвижимости

Нотариальные услуги – 0,01–0,10% от цены объекта

Регистрационный налог – 1–3% от цены объекта

Услуги переводчика – от $50 в час

Пример расчёта дополнительных расходов при покупке недвижимости в Корее

50-метровая двухкомнатная квартира на вторичном рынке, расположенная на третьем этаже в четырёхэтажном здании в Сеуле, в районе Итэвон. Цена объекта – около $270 тыс.

Резюме: это надо запомнить

• По закону Республики Корея, гражданин любой страны имеет право на приобретение в полную собственность любого типа недвижимости в этой стране.
• Если земельный участок расположен в районе культурного наследия, военных объектов или экоконсерваций, необходимо до заключения сделки купли-продажи получить согласие от властей. Игнорирование этого правила может грозить тюремным заключением на срок до двух лет.
• Нерезиденты Южной Кореи, не имеющие визы в страну, могут стать полноправными владельцами недвижимости только при условии 100% оплаты.
• Покупатель недвижимости в обязательном порядке должен инвестировать в государственные облигации. Их стоимость составляет 1,3–3,1% от цены объекта.
• Нерезиденты – собственники жилья или земельного участка обязаны в течение 60 дней уведомить о покупке недвижимости районную администрацию. В противном случае грозит штраф в размере 5 млн корейских вон (почти $5 тыс.).
• Приобретая недвижимость в Южной Корее, новый собственник должен выплатить три налога: на покупку недвижимости, на улучшение регионального образования, а также на улучшение сельского хозяйства и рыбопромысла. Их величина зависит от стоимости объекта и его площади.

Фотографии взяты с портала Unsplash и предоставлены автором

Условия цитирования материалов Prian.ru